[요약내용]

소방관 진입창은 화재 시 소방관의 신속한 진입과 구조활동을 돕기 위한 건축법상 기준입니다.

아파트 일부 예외를 제외한 건축물의 11층 이하 층에는 소방관 진입창 설치와 표시가 요구됩니다.

설치 위치, 창 크기, 바닥에서의 높이, 유리 종류, 외부 식별 표시 기준을 모두 충족해야 합니다.

2023년에는 일부 유리와 노대 등에 설치하는 경우의 높이 기준이 완화된 흐름이 있었습니다.

성능위주설계에 따른 완화 적용은 건축법령에서 별도로 정한 사항이 아니므로 소방청 소관 법령 검토가 필요합니다.

[본문]

커다란 창이 있는 집은 보기에는 시원하다. 빛도 잘 들어오고, 외관도 훨씬 가볍게 느껴진다. 그런데 건축 인허가 단계로 들어가면 창은 단순히 예쁜 입면 요소로만 남지 않는다. 화재가 났을 때 소방관이 들어갈 수 있는 창인지, 외부에서 식별 가능한지, 유리 기준을 맞췄는지까지 확인해야 하는 순간이 온다.

특히 소방관 진입창은 일반 창문과 비슷해 보여도 법적으로 요구되는 목적이 분명하다. 화재 발생 시 소방관이 신속하게 진입하고 구조활동을 하기 위한 창이기 때문이다. 소방관 진입창은 디자인 창호가 아니라, 화재 상황에서 소방활동을 지원하기 위한 안전 기준이다.

소방관 진입창은 모든 창문 중 하나를 고르는 문제가 아니다

소방관 진입창은 아무 창문이나 지정한다고 인정되는 구조가 아니다. 건축법 시행령 제51조제4항에 따르면 단서 규정에 따른 일부 아파트를 제외한 건축물의 11층 이하 층에는 소방관이 진입할 수 있는 창을 설치하고, 외부에서 주야간에 식별할 수 있는 표시를 해야 한다.

세부 설치기준은 「건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제18조의2를 따른다. 즉, 건축법령상 소방관 진입창은 설치대상, 위치, 창 크기, 유리 기준, 표시 방법이 함께 맞아야 한다.

기존 블로그 원문에서는 2층 이상 11층 이하인 층마다 소방관 진입창을 설치해야 한다고 설명하고 있다. 다만 직접 지상으로 통하는 출입구가 있는 층은 제외되는 경우가 있어, 실제 적용에서는 층별 출입 구조와 건축물 용도를 같이 확인해야 한다.

소방관 진입창은 “창이 있으니 됐다”가 아니라, 법에서 정한 세부 기준을 모두 충족해야 인정된다.

건축법 시행령 제51조제4항 관련 소방관 진입창 설치 취지

단서 규정에 따른 각 호의 아파트를 제외한 건축물의 11층 이하의 층에는 소방관이 진입할 수 있는 창을 설치하여야 한다.

해당 창은 외부에서 주간과 야간에 식별할 수 있는 표시를 하여야 한다.

세부 설치기준은 「건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제18조의2에 따른다.

일반 창문과 다른 점은 표시와 크기, 유리 기준에 있다

소방관 진입창은 일반 창문과 다르게 외부에서 바로 알아볼 수 있어야 한다. 화재 현장에서 소방관이 어느 창으로 진입할 수 있는지 빠르게 판단해야 하기 때문이다.

창문의 가운데에는 지름 20cm 이상의 역삼각형을 야간에도 알아볼 수 있도록 빛 반사 등으로 붉은색 표시를 해야 한다. 또 창문의 한쪽 모서리에는 타격지점을 지름 3cm 이상의 원형으로 표시해야 한다.

창문 유리의 크기도 중요하다. 폭 90cm 이상, 높이 1m 이상이어야 하고, 실내 바닥면으로부터 창의 아랫부분까지의 높이는 80cm 이내여야 한다. 다만 난간이 설치된 노대 등에 불가피하게 소방관 진입창을 설치하는 경우에는 120cm 이내로 볼 수 있다.

소방관 진입창의 핵심은 외부 식별, 진입 가능한 크기, 실제 파괴 가능한 유리 기준이 함께 맞는 것이다.

출처 : 아지트포유

설치 위치는 소방차 접근 가능성과 함께 본다

소방관 진입창은 창 하나의 크기만으로 끝나지 않는다. 설치 위치도 중요하다. 소방관이 진입할 수 있는 창의 가운데에서 벽면 끝까지의 수평거리가 40m 이상인 경우에는 40m 이내마다 소방관 진입창을 추가로 설치해야 한다.

또 소방차 진입로 또는 소방차 진입이 가능한 공터에 면해야 한다. 창이 기준에 맞더라도 소방차가 접근할 수 없는 방향에만 있으면 실제 화재 대응에서는 기능이 떨어질 수 있다.

이 부분은 설계 단계에서 입면과 배치계획을 함께 봐야 한다. 소방차 진입 동선, 대지 내 공터, 외벽 길이, 창호 배치가 모두 연결되기 때문이다.

창 크기만 맞추고 소방차 접근 방향을 놓치면 소방관 진입창으로서의 실효성이 떨어질 수 있다.

유리 기준은 생각보다 구체적이다

소방관 진입창은 화재 시 타격해 진입할 수 있어야 하므로 유리 기준도 따로 정해져 있다. 플로트판유리는 두께 6mm 이하, 강화유리 또는 배강도유리는 두께 5mm 이하인 경우를 기준으로 한다.

이중유리는 위 기준에 해당하는 유리로 구성된 경우 가능하고, 삼중유리도 일정 조건 아래 가능하다. 삼중유리의 경우 각각의 유리에 비산방지필름을 붙이는 경우에는 그 필름 두께를 50마이크로미터 이하로 해야 한다.

요즘 창호는 단열, 기밀, 차음 성능을 위해 두꺼운 복층유리나 삼중유리를 쓰는 경우가 많다. 그래서 소방관 진입창 위치의 유리 사양은 일반 창호 사양과 분리해 검토하는 편이 안전하다.

단열 성능만 보고 창호를 고르면 소방관 진입창 유리 기준과 충돌할 수 있다.

건축물방화구조규칙 제18조의2 관련 소방관 진입창 주요 기준

소방관 진입창은 소방차 진입로 또는 소방차 진입이 가능한 공터에 면하도록 설치하여야 한다.

창문의 가운데에는 지름 20cm 이상의 역삼각형을 야간에도 식별할 수 있도록 붉은색으로 표시하여야 한다.

창문의 한쪽 모서리에는 타격지점을 지름 3cm 이상의 원형으로 표시하여야 한다.

창문 유리의 크기는 폭 90cm 이상, 높이 1m 이상으로 하여야 한다.

실내 바닥면으로부터 창의 아랫부분까지의 높이는 80cm 이내로 하여야 한다.

다만, 난간이 설치된 노대 등에 불가피하게 설치하는 경우에는 120cm 이내로 할 수 있다.

• 가. 플로트판유리로서 두께가 6mm 이하인 것

• 나. 강화유리 또는 배강도유리로서 두께가 5mm 이하인 것

• 다. 가목 또는 나목에 해당하는 유리로 구성된 이중유리

• 라. 가목 또는 나목에 해당하는 유리로 구성된 삼중유리. 이 경우 각각의 유리에 비산방지필름을 부착하는 경우에는 필름 두께를 50마이크로미터 이하로 하여야 한다.

2023년 완화는 유리와 노대 설치에서 체감된다

기존 원문에서도 언급하듯 소방관 진입창 기준은 2023년에 한 차례 완화된 흐름이 있었다. 특히 유리 기준에서 삼중유리 적용 가능성이 열리고, 노대 등에 불가피하게 설치하는 경우 창 하부 높이 기준을 120cm까지 볼 수 있게 된 점이 실무에서 크게 느껴진다.

예전에는 단열 성능을 고려한 창호와 소방관 진입창 기준이 서로 부딪히는 경우가 많았다. 삼중유리나 발코니 창호를 쓰려는 설계에서 진입창 기준을 맞추기 어려운 상황이 있었기 때문이다.

완화 이후에는 일정 기준을 충족하는 삼중유리와 노대 설치가 가능해지면서 설계 선택지가 조금 넓어졌다. 다만 이것은 기준이 사라졌다는 뜻이 아니라, 정해진 범위 안에서 인정 가능한 방식이 늘어난 것에 가깝다.

완화되었다고 해서 임의로 창호 사양을 정해도 되는 것은 아니며, 여전히 규칙 제18조의2 각 기준을 모두 충족해야 한다.

자세한 기준은 실제 인허가 단계에서 관련 법령과 관할 행정청 해석을 함께 확인하는 것이 좋다.

성능위주설계로 소방관 진입창 기준을 완화할 수 있을까

최근 실무에서 더 민감한 질문은 따로 있다. 「소방시설 설치 및 관리에 관한 법률」 제8조와 성능위주설계 평가 운영 표준 가이드라인에 따라 성능위주설계를 적용해 신고·수리된 내용이 있다면, 건축법상 소방관 진입창 기준을 완화해 적용할 수 있느냐는 부분이다.

국토교통부 회신은 이 지점을 조심스럽게 구분한다. 건축법 시행령 제51조제4항과 건축물방화구조규칙 제18조의2에 따른 소방관 진입창은 화재 발생 시 신속한 진입 등 소방활동을 지원하기 위한 규정이고, 같은 규칙 제18조의2 각 호의 기준을 모두 충족해야 한다는 취지다.

또 성능위주설계에 따른 내용은 건축법령에서 별도로 정하고 있지 않다고 설명한다. 따라서 소방시설법 제8조에 따른 성능위주설계와 관련된 사항은 해당 법령 소관 부처인 소방청에 문의해야 한다는 입장이다.

성능위주설계가 신고·수리되었다고 해서 건축법상 소방관 진입창 기준이 자동으로 완화된다고 보기는 어렵다.

소방관 진입창 규정 완화 관련 국토교통부 회신 취지

건축법 시행령 제51조제4항에 따라 일부 아파트를 제외한 건축물의 11층 이하 층에는 소방관이 진입할 수 있는 창을 설치하고 외부에서 주야간에 식별할 수 있는 표시를 하여야 한다.

세부 설치기준은 「건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제18조의2에 따른다.

소방관 진입창은 화재 발생 시 신속한 진입 등 소방활동을 지원하기 위한 규정으로, 같은 규칙 제18조의2 각 호의 기준을 모두 충족하여야 한다.

성능위주설계에 따른 내용에 대하여는 건축법령에서 별도로 정하고 있지 않다.

「소방시설 설치 및 관리에 관한 법률」 제8조의 성능위주설계와 관련된 사항은 해당 법령 소관 부처인 소방청에 문의하여야 한다.

건축법 기준과 소방시설법 검토는 따로 정리해야 한다

소방관 진입창은 건축법령상 설치기준이 있고, 성능위주설계는 소방시설법령 체계에서 검토되는 부분이다. 두 기준이 화재안전이라는 목적을 공유하더라도, 한쪽 절차가 다른 쪽 기준을 자동으로 대체한다고 보기 어렵다.

설계 단계에서는 창호 사양보다 법령 체계를 먼저 나눠야 한다

소방관 진입창은 건축, 소방, 창호, 입면 계획이 모두 만나는 지점이다. 창의 위치와 크기는 건축설계에서 정하지만, 실제 기능은 소방활동과 연결된다. 유리 사양은 창호 성능과 관계되고, 표시는 외부 식별성과 이어진다.

그래서 설계 초기부터 어느 층에 소방관 진입창이 필요한지, 소방차 진입 가능한 면에 창이 배치되는지, 창호 유리 구성이 기준에 맞는지 확인하는 편이 좋다. 나중에 외관이 거의 정리된 뒤 수정하려면 입면, 창호 발주, 구조, 실내 계획까지 흔들릴 수 있다.

특히 성능위주설계 대상 건축물이라면 더 조심해야 한다. 소방 성능 검토에서 어떤 대안이 인정되었다고 해도, 건축법령상 소방관 진입창 설치기준이 별도로 남아 있을 수 있기 때문이다.

소방관 진입창은 소방 협의만으로 끝내지 말고, 건축법령상 설치기준 충족 여부를 별도로 확인해야 한다.

인허가 검토 때 자주 놓치는 부분

첫째, 직접 지상으로 통하는 출입구가 있는 층인지 여부를 확인해야 한다. 해당 층이 제외될 수 있는지 여부는 단순 층수만으로 판단하기 어렵고, 실제 출입 동선과 지상 연결성을 봐야 한다.

둘째, 외벽 길이가 긴 경우 40m 이내마다 추가 설치가 필요한지 확인해야 한다. 한 곳에만 표시를 해두었다가 외벽 길이 기준에서 다시 검토되는 경우가 있다.

셋째, 창 하부 높이와 난간이 설치된 노대 여부를 정확히 봐야 한다. 80cm 기준인지, 120cm 기준을 적용할 수 있는 상황인지가 달라진다.

넷째, 유리 사양과 필름 두께를 창호도면에 명확히 반영해야 한다. 삼중유리나 비산방지필름이 들어가는 경우에는 기준을 넘지 않는지 확인이 필요하다.

소방관 진입창은 표시만 붙이는 문제가 아니라, 창호 상세와 입면계획 단계에서 이미 결정되는 기준이다.

소방관 진입창 규정은 완화보다 충족 여부가 먼저다

소방관 진입창 기준은 일부 완화된 부분이 있지만, 그 목적은 여전히 분명하다. 화재가 발생했을 때 소방관이 건축물 내부로 빠르게 진입할 수 있어야 하고, 외부에서 그 창을 바로 알아볼 수 있어야 한다.

성능위주설계로 다른 소방안전 대책을 세웠더라도, 건축법령에서 소방관 진입창의 대체나 완화를 별도로 정하고 있지 않다면 건축법상 기준은 그대로 검토되어야 한다. 성능위주설계 관련 판단은 소방청 소관 법령에 따라 별도로 확인해야 한다.

결국 설계자가 챙겨야 할 방향은 단순하다. 건축법 시행령 제51조제4항과 건축물방화구조규칙 제18조의2 기준을 먼저 충족하고, 성능위주설계와 관련된 별도 해석이 필요한 경우에는 소방청 또는 관할 소방기관과 정리하는 것이다.

소방관 진입창은 완화 가능성을 먼저 찾기보다, 건축법상 기준을 충족하는 설계로 출발하는 것이 가장 안전하다.

소방관 진입창은 평소에는 작은 표시처럼 보이지만, 화재 현장에서는 진입 방향을 알려주는 중요한 기준이 된다. 그래서 창의 크기, 높이, 유리, 표시, 접근 가능한 면까지 하나씩 확인하는 과정이 필요하다.

[요약내용]

분묘 보상은 단순히 묘가 있다는 사실만으로 끝나지 않고, 누가 적법하게 개장했는지 확인하는 절차가 중요합니다.

개장을 하려는 사람은 시체 또는 유골의 현존지나 개장지를 관할하는 시장·군수·구청장에게 신고해야 합니다.

신고가 접수되면 행정청은 개장신고필증을 교부하고, 이 서류가 분묘 이장 및 보상 확인 자료가 됩니다.

유연분묘는 연고자와의 협의가 중요하고, 무연분묘는 지자체 허가 절차가 더 엄격하게 진행됩니다.

분묘기지권, 합의금, 이장비, 화장·봉안 절차까지 함께 검토해야 분쟁을 줄일 수 있습니다.

[본문]

묘지를 옮기는 일은 서류만으로 끝나는 일이 아니다. 가족의 기억이 묻혀 있고, 연고자의 마음이 걸려 있으며, 공익사업이나 토지 이용 문제까지 겹치면 절차 하나하나가 더 조심스러워진다.

특히 분묘 보상에서는 “누가 보상을 받을 수 있는가”가 중요하다. 단순히 이장을 했다는 말만으로는 부족하고, 개장신고를 거쳐 신고필증을 교부받았는지, 실제로 분묘를 이장했는지, 그 사실을 증명할 서류가 있는지가 함께 따라온다.

분묘 보상은 개장신고필증과 이장 사실을 확인할 수 있는 자료가 절차의 중심에 놓인다.

유연분묘와 무연분묘, 시작부터 절차가 달라진다

오늘은 유연분묘의 분묘 보상, 분묘 이장 절차에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

내 소유의 땅에 다른 사람의 묘지가 있는 경우, 먼저 확인해야 할 것은 그 분묘가 유연분묘인지 무연분묘인지다. 연고자가 있고 관리 주체가 확인되는 분묘라면 유연분묘로 볼 수 있고, 오랜 기간 방치되어 연고자를 알기 어려운 경우라면 무연분묘 문제가 된다.

연고자는 사망한 사람의 배우자, 자녀, 부모, 자녀 외의 직계비속, 부모 외의 직계존속, 형제자매 등을 포함한다. 여기에 사망하기 전 치료·보호 또는 관리를 맡았던 기관의 장이나, 시신 또는 유골을 사실상 관리하는 사람도 포함될 수 있다.

그래서 분묘를 처리하려면 가장 먼저 연고자 확인이 필요하다. 가족관계만 보는 것이 아니라 실제로 누가 묘를 관리했는지, 누가 개장과 이장에 동의할 수 있는지까지 이어지는 문제이기 때문이다.

연고자 확인 없이 분묘를 임의로 개장하거나 이장하면 이후 분쟁으로 이어질 수 있다.

유연분묘는 신고, 무연분묘는 허가의 무게가 더 크다

유연분묘는 연고자가 확인되기 때문에 원칙적으로 연고자와 협의하고, 개장신고 절차를 거쳐 진행하는 흐름이 된다. 반면 무연분묘는 연고자를 찾기 어렵기 때문에 지자체의 개장 허가 절차가 훨씬 중요해진다.

무연분묘 개장 허가를 신청하면 담당 공무원이 현장을 확인한다. 묘지가 실제로 관리되고 있는지, 연고자가 있을 가능성이 있는지, 방치 상태인지 등을 살피게 된다. 현장에서 관리 흔적이 확인되면 무연분묘로 보기 어려워 불허가 처분이 나올 수도 있다.

이 차이를 모르고 서둘러 진행하면 시간이 더 오래 걸린다. 유연분묘인지 무연분묘인지, 연고자와 협의가 가능한지, 지자체 허가가 필요한 사안인지부터 차분히 나누어야 한다.

분묘기지권이 있으면 마음대로 옮기기 어렵다

분묘기지권은 타인의 토지 위에 있는 분묘의 기지를 사용할 수 있는 권리로 이해할 수 있다. 토지소유자의 승낙을 받아 분묘를 설치한 경우, 승낙 없이 설치했더라도 20년 동안 평온하고 공연하게 점유해 시효취득한 경우, 자기 토지에 분묘를 설치한 뒤 분묘에 관한 별도 특약 없이 토지만 처분한 경우 등에 문제가 될 수 있다.

이런 사정이 있으면 토지소유자라고 해서 분묘를 마음대로 옮길 수 없다. 분묘는 단순한 시설물이 아니라 조상에 대한 제례와 가족관계, 토지 사용권이 함께 얽히는 대상이기 때문이다.

내 땅 위의 묘라고 해도 분묘기지권이 성립할 여지가 있다면 협의와 법적 검토가 먼저다.

개장신고필증은 분묘 보상에서 왜 중요할까

공익사업 분묘 보상에서 자주 나오는 말이 있다. “분묘개장 신고필증을 교부받아 분묘를 이장한 서류를 제출한 자에게 보상한다”는 취지의 안내다. 이 말은 결국 보상금을 받을 사람이 적법한 절차로 개장을 진행했는지 확인하겠다는 의미에 가깝다.

장사 등에 관한 법률 제8조제3항에 따르면 개장을 하려는 사람은 경우에 따라 시체 또는 유골의 현존지, 개장지, 또는 두 장소를 관할하는 시장·군수·구청장에게 신고해야 한다. 신고를 받은 행정청은 같은 조 제5항에 따라 신고필증을 교부한다.

장사 등에 관한 법률 제8조(매장·화장 및 개장의 신고)

③ 개장을 하려는 자는 다음 구분에 따라 관할 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다.

• 1. 매장한 시체 또는 유골을 다른 분묘로 옮기거나 화장하는 경우: 시체 또는 유골의 현존지 및 개장지

• 2. 매장한 시체 또는 유골을 봉안하는 경우: 시체 또는 유골의 현존지

• 3. 봉안한 유골을 다른 분묘로 옮기거나 화장하는 경우: 시체 또는 유골의 현존지 또는 개장지

⑤ 시·도지사 또는 시장·군수·구청장은 신고를 받은 때에는 신고필증을 교부하여야 한다.

개장신고필증은 단순한 행정서류가 아니다. 누가 개장을 신고했는지, 어느 분묘를 어떤 방식으로 옮기는지, 행정청이 신고를 접수했는지를 보여주는 자료다. 그래서 공익사업 보상에서는 이 서류와 실제 이장 관련 자료를 함께 요구하는 경우가 많다.

개장신고필증 없이 임의로 이장한 경우에는 보상절차에서 증빙 문제가 생길 수 있다.

분묘 보상 전에 먼저 챙길 서류

연고자 확인자료, 개장신고필증, 이장 또는 화장 관련 증빙, 봉안당·자연장 등 안치 확인자료, 비용 영수증, 분묘 위치 사진과 현황자료를 함께 정리해두면 보상절차에서 설명이 훨씬 수월해진다.

묘지 이장과 묘지 개장은 비슷해 보여도 의미가 다르다

묘지 이장은 기존 묘지를 새로운 장소로 옮기는 일을 말한다. 반면 묘지 개장은 분묘를 파묘해 유골을 수습한 뒤 화장하고, 봉안당이나 추모시설, 공원묘지, 수목장, 자연장 같은 2차 장지로 모시는 절차까지 포함해 이해하는 경우가 많다.

일반적인 개장 절차는 개장신고, 화장장 예약, 파묘 전 제례, 파묘와 개장 작업, 유골 수습, 운구, 화장 접수와 화장, 유골함 안치, 봉안당 또는 장지 안치 순서로 이어진다.

이 과정에서 유골을 아무 곳에 보내거나 임의로 처리하는 것은 문제가 될 수 있다. 허가된 절차와 장례 관련 기준을 따라야 하고, 운구 역시 허가된 방식으로 진행하는 것이 안전하다.

분묘 개장은 단순 작업이 아니라 신고, 수습, 운구, 화장, 안치가 이어지는 법적·의례적 절차다.

유골 수습 이후에도 절차는 계속 이어진다

유골 수습이 끝나면 고인이 머물던 자리를 정리하고, 작은 목관이나 유골함에 모신 뒤 화장장으로 이동해 화장 절차를 진행한다. 이후 봉안당이나 자연장, 수목장 등 정해진 장지로 안치하게 된다.

유연분묘는 이 과정에서 묘지 주인과 토지소유자 사이의 합의가 중요하다. 이장 비용, 개장 비용, 합의금의 범위를 서로 받아들일 수 있어야 실제 진행이 매끄럽다. 감정적으로도 예민한 절차라서 금액만큼이나 말의 순서와 협의 방식도 중요하다.

합의가 안 되면 시간과 비용이 크게 늘어난다

유연분묘에서 합의가 되지 않으면 민사소송으로 이어질 수 있다. 이 경우 결과가 나오기까지 시간이 오래 걸리고, 변호사 비용이나 공탁 문제까지 따라올 수 있다. 소송을 제기했다고 해서 바로 이장이 가능한 것도 아니다.

그래서 유연분묘는 가능한 한 연고자와 원만하게 협의하는 것이 가장 현실적인 방법이 될 때가 많다. 공익사업으로 인한 분묘 보상에서도 결국 보상금 지급과 이장 실행은 연고자 확인, 개장신고필증, 실제 이장 서류가 맞물려야 한다.

분묘 보상은 돈의 문제가 되기 전에 절차와 사람의 합의가 먼저 정리되어야 한다.

전문가 도움을 받는 이유는 절차가 겹겹이 이어지기 때문이다

분묘 개장과 이장은 현장 작업처럼 보이지만 실제로는 행정절차, 가족관계 확인, 장사법상 신고, 화장장 예약, 장지 안치, 비용 정산이 모두 연결된다. 공익사업 보상까지 겹치면 서류의 순서가 더 중요해진다.

한국장례 컨설팅처럼 장묘 업무를 다루는 업체는 이장과 개장 절차, 유연분묘와 무연분묘의 차이, 현장 진행 방식에 익숙하다는 장점이 있다. 다만 보상금 지급 여부는 사업시행자와 관계 행정청의 판단, 제출서류의 완성도에 따라 달라질 수 있으므로 사전에 필요한 자료를 챙겨두는 편이 좋다.

분묘 보상은 신고필증과 이장 증빙이 마지막 확인자료가 된다

경남 합천군 가회면 사례처럼 유연분묘 보상과 개장 절차를 함께 봐야 하는 경우에는, 처음부터 연고자 확인과 개장신고 절차를 분리해서 정리하는 것이 좋다. 연고자가 있다면 협의가 먼저이고, 실제 개장 이후에는 신고필증과 이장 완료 자료가 보상 절차에서 중요한 증빙이 된다.

국토교통부 FAQ에서 설명한 것처럼 개장을 하려는 사람은 시체 또는 유골의 현존지와 개장지의 관할 행정청에 신고해야 하고, 신고를 받은 행정청은 신고필증을 교부한다. 그래서 “분묘개장 신고필증을 교부받아 분묘를 이장한 서류를 제출한 자에게 보상한다”는 말은 결국 적법한 개장과 실제 이장 사실을 확인한 뒤 보상하겠다는 뜻으로 이해하면 된다.

분묘 보상에서 중요한 것은 누가 연고자인지, 누가 개장신고를 했는지, 실제로 이장이 완료되었는지를 서류로 보여주는 것이다.

묘지는 땅 위의 시설물이면서 동시에 가족의 기억이 남아 있는 자리다. 그래서 법적 절차만 앞세우기보다, 연고자와의 협의, 행정신고, 현장 진행, 보상서류 제출까지 순서대로 맞춰가는 것이 가장 안전하다.

캐드작업 최소화

지열 에너지란?

지열 시스템의 작동 방식

지열 시스템의 종류

지열 에너지의 장점과 단점 

지열 에너지란?

지열 에너지는 지구 내부의 열 에너지를 이용하는 재생 가능 에너지입니다. 태양열의 약 47%가 지표면을 통해 지하에 저장되며, 이렇게 태양열을 흡수한 땅속의 온도는 지형에 따라 다르지만 지표면 가까운 땅속의 온도는 개략 10℃∼20℃정도 유지할 수 있습니다. 또한 지구 내부는 지구 형성 과정에서 발생한 열과 방사성 물질의 붕괴로 인해 매우 높은 온도를 유지하고 있습니다.

이러한 열 에너지는 지표면으로 올라오면서 온천, 지열 증기, 뜨거운 지하수 등의 형태로 나타납니다. 쉽게 말해서 지열 시스템은 이러한 지표면 아래의 지열 에너지를 이용하여 난방과 냉방 또는 발전을 하는 시스템입니다. 특히 우리나라 일부지역의 심부(지중 1 ~ 2 km) 지중온도는 80 ℃ 정도로서 직접 냉난방에 이용 가능합니다.

여름에 냉방으로 지열 이용(출처: 한국에너지 공단)

겨울에 난방으로 지열 이용 (출처: 한국에너지 공단)

지열 시스템의 작동 방식

• 지열 에너지 흡수:지열 시스템은 지중에 매설된 파이프나 지열 탐침을 통해 지열 에너지를 흡수합니다. 파이프나 지열 탐침 안에는 순환수가 흐르고 있으며, 이 순환수가 지열 에너지를 흡수하여 따뜻해집니다.

• 열 교환:따뜻해진 순환수는 실내에 설치된 열 교환기를 통해 열을 방출합니다. 열 교환기는 순환수의 열을 실내 공기에 전달하여 실내를 따뜻하게 합니다.

• 냉각 및 재순환:실내 공기를 가열한 순환수는 다시 지중으로 보내져 냉각됩니다. 냉각된 순환수는 다시 지열 에너지를 흡수하여 1번 과정을 반복하게 됩니다.

지열 시스템의 종류

자세히 알아보기

물

생수

물 공급 및 처리

폐쇄형 지열 시스템

지중에 매설된 파이프나 지열 탐침 안에 순환하는 물은 지하수와 직접 접촉하지 않고 밀폐된 시스템을 유지합니다. 폐쇄형 시스템은 지하수 오염 우려가 적지만, 설치 비용이 다소 높습니다. 폐회로시스템(폐쇄형)은 루프의 형태에 따라 수직, 수평루프시스템으로 구분되는데 수직으로 100~150m, 수평으로는 1.2~1.8m 정도 깊이로 묻히게 되며 상대적으로 냉난방부하가 적은 곳에 쓰입니다.

폐쇄형 지열 에너지

개방형 지열 시스템

지중에 매설된 파이프나 지열 탐침 안에 순환하는 물은 지하수와 직접 접촉합니다. 개방형 시스템은 설치 비용이 저렴하지만, 지하수 오염 우려가 존재합니다. 개방회로는 온천수, 지하수에서 공급받은 물을 운반하는 파이프가 개방되어 있는 것으로 풍부한 수원지가 있는 곳에서 적용 될 수 있습니다. 

지열 에너지의 장점과 단점 

지열 에너지의 장점

• 재생 가능 에너지: 지열 에너지는 지구 내부의 열 에너지라는 지속 가능한 에너지원으로, 고갈될 염려가 없습니다. 또한, 태양광이나 풍력과 달리 기상 조건에 영향을 받지 않고 안정적으로 에너지를 공급할 수 있습니다.

• 친환경적인 에너지: 지열 발전은 화석 연료를 사용하지 않아 온실 가스를 배출하지 않고 환경오염을 일으키지 않습니다.

• 에너지 효율성: 지열 시스템은 전기 에너지를 사용하는 난방/냉방 시스템에 비해 에너지 효율성이 매우 높습니다. 즉, 같은 양의 에너지를 생산하는데 지열 에너지가 훨씬 적은 비용이 듭니다. 

• 운영비 절감: 지열 시스템은 설치 후 운영비가 저렴한 편입니다. 초기 투자 비용은 다소 높지만, 장기적으로 보면 에너지 비용을 절감할 수 있습니다.

• 기타: 지열 에너지는 온천의 열원으로도 활용되고 있으며, 농업, 축산, 수산업 등 다양한 산업 분야에서도 활용될 수 있습니다.

지열 에너지의 단점

• 초기 투자 비용이 높음: 지열 발전소나 지열 시스템을 설치하는 초기 투자 비용이 많이 소요됩니다.

• 지열 자원의 분포 제한: 지열 자원이 풍부한 지역이 제한적입니다. 한국의 경우 지열 자원이 풍부한 지역은 제주도와 일부 내륙 지역에 국한되어 있습니다.

• 환경 오염 가능성: 지열 발전 과정에서 미량의 유황이나 온실 가스가 배출될 수 있습니다. 또한, 지열 시스템의 경우 지하수 오염 가능성이 존재합니다.

• 기타: 지열 발전은 지진 발생 가능성을 조금 높일 수 있다는 지적도 있습니다.

수익형은 “좋다/나쁘다”가 아니라 어디까지 버티는가(공실·금리·출구캡)로 판정합니다. 그래서 7강은 숫자를 브레이크포인트(임계값)로 바꿉니다. 이 값을 넘으면 재대출/보유/매각이 자동으로 갈립니다.

1) 브레이크포인트 3개만 잡으면 됩니다

1. DSCR 브레이크포인트: 은행/상품이 요구하는 DSCR(예: 1.2~1.4)를 넘는가

2. 세후 CF 브레이크포인트: 세후 월 현금흐름이 0 아래로 떨어지는가

3. 출구(리파이낸싱) 브레이크포인트: 출구가격(=NOI/ExitCap)에서 LTV가 통과되는가

2) DSCR 브레이크포인트

DSCR = NOI ÷ DS

• DSCR 목표치를 kkk라고 하면

  필요 NOI = DS × k

그리고 NOI를 월세로 바꾸면

• 필요 연월세 = NOI ÷ {(1−v)(1−o)}

• 필요 월세 = 위 값 ÷ 12

3) 세후 CF 브레이크포인트(핵심)

세후 현금흐름을 단순화해서 아래처럼 고정합니다.

• 과세기준(단순화)

  Taxable = max(NOI − Interest − HoldingTax, 0)

• 소득세(추정)

  IncomeTax = t × Taxable

• 세후 현금흐름(연)

  CF_after = (NOI − DS) − HoldingTax − IncomeTax

여기서 세후 CF=0이 되는 NOI는 다음 두 구간으로 나뉩니다.

(A) Taxable = 0 구간 (NOI ≤ Interest + HoldingTax)

이때는 IncomeTax=0이므로

CF_after = NOI − DS − HoldingTax

→ 손익분기 NOI = DS + HoldingTax

(B) Taxable > 0 구간 (NOI > Interest + HoldingTax)

4) 출구(리파이낸싱) 브레이크포인트

출구가격은 수익형에서 한 줄입니다.

• Price_exit = NOI_exit ÷ ExitCap

출구 LTV 제한이 β\betaβ라면(예: 60%)

• Loan_balance ≤ β × Price_exit

• 즉, 필요 NOI_exit ≥ Loan_balance × ExitCap ÷ β

이걸 월세로 번역하면

• 필요 월세 = [필요 NOI_exit ÷ {(1−v)(1−o)}] ÷ 12

5) 숫자 예시(10억, 월세 500, 대출 6억)로 브레이크포인트 찍기

가정(전형 값)

• V=10억

• 월세 500만원(부가세 제외) → 연 6,000만원

• 공실 v=5%, 운영비 o=20%

• 대출 6억, 금리 5.5%, 만기일시(이자만)

• 보유세(연) 600만원(추정)

• 세율 t=20%(추정)

1) NOI

• NOI = 6,000 × (1−0.05) × (1−0.20)

• NOI = 6,000 × 0.95 × 0.8 = 4,560만원/년 (월 380만원)

2) DS, DSCR

• DS = 6억×5.5% = 3,300만원/년 (월 275만원)

• DSCR = 4,560 ÷ 3,300 = 1.38

DSCR=1.4를 목표로 잡으면

• 필요 NOI = DS×1.4 = 3,300×1.4 = 4,620만원

• 필요 월세 = 4,620 ÷ (0.95×0.8) ÷ 12

• ≈ 507만원/월

  즉, DSCR 1.4 기준으로는 월세 500이 거의 경계선입니다.

3) 세후 CF 브레이크포인트(월세/공실의 한계)

• Interest = 3,300만원

• HoldingTax = 600만원

• Interest + HoldingTax = 3,900만원

• 현재 NOI 4,560만원이 더 크므로 Taxable>0 구간입니다.

Taxable = NOI − Interest − HoldingTax

= 4,560 − 3,300 − 600 = 660만원

IncomeTax = 660×20% = 132만원

세후 CF(연)

= (NOI − DS) − HoldingTax − IncomeTax

= (4,560 − 3,300) − 600 − 132

= 528만원/년 → 44만원/월

세후 CF=0이 되는 NOI(손익분기)는 여기서는 딱

• NOI_BE = DS + HoldingTax = 3,300 + 600 = 3,900만원/년

  (실제로 위 식(B)로 풀어도 동일하게 3,900이 나옵니다)

이 NOI_BE를 월세로 바꾸면

• 필요 월세 = 3,900 ÷ (0.95×0.8) ÷ 12

• ≈ 428만원/월

즉, 이 조건에서는

• 월세가 약 428만원 아래로 내려가면 세후 CF가 0 밑으로 들어갑니다.

반대로 “월세 500을 유지”한다면 공실이 어느 정도까지 버티나

• v_max = 1 − NOI_BE / (연월세×(1−o))

• = 1 − 3,900 / (6,000×0.8)

• = 1 − 3,900/4,800 = 18.75%

즉, 다른 조건 동일이면 공실이 약 19%까지는 “세후 CF 0”은 간신히 막습니다(하지만 DSCR/재대출은 별개로 악화됩니다).

4) 출구 리파이낸싱 브레이크포인트(ExitCap/LTV)

예: ExitCap=5.56%, 출구 LTV 60%, 대출잔액 6억(만기일시)

• 필요 NOI_exit ≥ 6억 × 5.56% ÷ 0.60

• = 3,336만원 ÷ 0.60 = 5,560만원/년

현재 NOI 4,560만원 대비 +22%가 필요합니다.

이걸 월세로 바꾸면

• 필요 월세 ≈ 5,560 ÷ (0.95×0.8) ÷ 12

• ≈ 610만원/월

즉, 출구에서 재대출 60%를 통과하려면 “월세 500이 남는 느낌”과 무관하게 월세 610 수준의 NOI가 필요해질 수 있습니다(ExitCap/LTV 조건이 이렇게 먹힙니다).

6) 실전 결론

• DSCR 브레이크포인트(1.2/1.4)와 세후 CF=0 브레이크포인트는 “보유 가능/불가능”을 가릅니다.

• 출구는 Price_exit = NOI/ExitCap이므로, ExitCap이 1%p 오르면 가격이 두 자리 %로 밀립니다.

• 리파이낸싱은 NOI_exit ≥ Loan_balance × ExitCap ÷ LTV_limit로 한 줄로 결정됩니다.

• 따라서 “월세가 남는다”가 아니라 월세가 어디까지 내려가면 깨지는지를 먼저 찍어야 합니다.

수익형 부동산의 가장 큰 착각은 출구가격을 ‘원가 + 상승분’으로 잡는 것입니다. 수익형은 출구가 사실상 한 줄로 결정됩니다.

매각가 = NOI ÷ Exit Cap

여기서 캡이 1%p만 움직여도 가격이 한 자리 수가 아니라 두 자리 %로 흔들립니다. 이 편은 그 충격을 숫자로 고정합니다.

1) 출구가격 공식(이게 전부입니다)

• Cap = NOI / Price

• Price = NOI / Cap

따라서 “출구 변화”는 다음 비율로 바로 계산됩니다.

• Price₂ / Price₁ = (NOI₂ / NOI₁) × (Cap₁ / Cap₂)

NOI가 그대로인데 캡만 올라가면(=수익률 요구가 높아지면) 가격은 역수로 바로 떨어집니다.

2) 캡 1%p 상승이 가격을 얼마나 밀어내나(수치로 고정)

예시(앞에서 쓰던 숫자 그대로)

• NOI = 45,600,000원/년

• Entry Cap = 4.56% → Price₁ = 45,600,000 / 0.0456 = 10억

Exit Cap이 1%p 올라 5.56%가 되면:

• Price₂ = 45,600,000 / 0.0556 ≈ 8.20억

• 가격 하락률 = 8.20/10.00 − 1 ≈ −18%

캡 +1%p는 “조정”이 아니라 가격을 한 방에 18% 밀어내는 이벤트입니다.

3) 여기서 진짜 문제는 “대출”입니다(리파이낸싱 벽)

출구에서 은행이 보는 건 결국 이 값입니다.

• Exit LTV = 대출잔액 / 출구가격

예시

• 대출 6억(만기일시로 잔액 그대로라고 가정)

• 출구가격 8.20억이면

  • Exit LTV = 6 / 8.2 = 73%

만약 출구에서 은행 LTV가 60%로 잡히면,

• 허용 대출 = 8.20억 × 60% = 4.92억

• 부족분 = 6.00억 − 4.92억 = 1.08억

즉, 현금 1억 이상을 넣거나, 못 넣으면 매각으로 밀리는 구조가 됩니다.

이게 “월세가 남는 것 같아도 급매가 나오는” 핵심 메커니즘입니다.

4) “가격 유지”하려면 NOI를 얼마까지 끌어올려야 하나

출구 캡이 올라간다면, 가격을 유지하려면 NOI가 따라가야 합니다.

• 목표 가격을 V_target으로 두면

  • 필요 NOI = V_target × Exit Cap

위 예시에서 “10억을 유지”하려면:

• 필요 NOI = 10억 × 5.56% = 55,600,000원/년

• 현재 NOI 45,600,000 대비 +22% 필요

NOI를 월세로 번역하면(공실률 v, 운영비율 o 유지 가정):

• 필요 연 월세 = NOI / ((1−v)(1−o))

• 필요 월세 = 위 값 / 12

v=5%, o=20%면

• 필요 연 월세 = 55,600,000 / (0.95×0.8) ≈ 73,157,895

• 필요 월세 ≈ 6,096,491원(약 610만)

캡이 1%p 오르면, 월세가 500 → 610만으로 뛰어야 10억이 유지됩니다.

이게 실전에서 “임대료가 안 오르면 출구가 막힌다”는 말의 숫자입니다.

5) 최종 판정은 IRR(입구·보유·출구를 한 줄로 묶음)

현장은 결국 이 식으로 끝납니다.

• t=0(취득): −자기자본투입(E₀)

• t=1..T: 세후 현금흐름(CF_after,t)

• t=T: +매각 순유입(Net Sale Proceeds)

IRR r은 다음을 만족하는 값입니다.

• 0 = −E₀ + Σ[ CF_after,t / (1+r)^t ] + [ NetSale / (1+r)^T ]

매각 순유입은 최소한 이렇게 잡아야 합니다.

• NetSale = 매각가 − 매각비용(중개/기타) − 대출상환잔액 − (해당 세금)

6) 숫자 예시(“출구가 얼마면 내가 원하는 수익률이 나오나”)

가정(예시)

• 매입 10억, 입구비용(취득/중개/법무 등) 합계 5.6% → 총투입 10.56억

• 대출 6억(만기일시), 자기자본 E₀ = 10.56 − 6 = 4.56억

• 세후 CF(연) 843만원 수준(예시)

• 보유기간 5년

• 매각비용 1%만 반영(세금은 0으로 둔 “낙관 시나리오”)

이때 IRR(연)은 대략 이런 감각으로 움직입니다.

• 매각가 10.0억 → 약 −1.1%

• 매각가 10.5억(+5%) → 약 1.1%

• 매각가 11.0억(+10%) → 약 3.2%

• 매각가 11.5억(+15%) → 약 5.1%

• 매각가 12.0억(+20%) → 약 6.9%

포인트는 하나입니다.

입구비용 + 매각비용 + (실전에서는) 양도세까지 들어가면, “생각보다 더 높은 출구”가 필요합니다.

그래서 수익형은 “월세가 남는다”가 아니라 출구 캡과 리파이낸싱을 먼저 고정해야 합니다.

7) 실전 체크(보고서에 반드시 박는 6줄)

1. Exit Cap을 숫자로 적는다(낙관/기준/보수 3개)

2. NOI 성장률(임대료/공실/운영비)을 숫자로 적는다

3. Exit LTV와 “리파이낸싱 가능성”을 계산한다

4. IRR로 결론낸다(입구·보유·출구 일괄)

5. “세후 CF가 플러스”라도 출구 캡 상승 시나리오에서 버티는지 본다

6. 매각비용·세금은 “0”이 아니라 최소값이라도 넣고 시작한다

캡레이트 계산기 열기

상가/주택 임대에서 진짜 숫자는 세후(After-tax)에서 결정됩니다. NOI·DSCR·스프레드가 괜찮아 보여도, 보유세·소득세·(상가면) 부가세 처리를 넣는 순간 결과가 뒤집히는 케이스가 많습니다. 이번 편은 “한 장짜리 프로 포맷”으로 세전→세후로 고정합니다.

1) 먼저, 현금흐름을 6줄로 고정

기본 흐름은 아래 순서로 고정하면 됩니다.

1. 연 임대료(총) = 월세 × 12

2. EGI(유효임대수입) = 연 임대료 × (1 − 공실률 v)

3. NOI = EGI × (1 − 운영비율 o)

4. DS(연 부채상환액) = (이자만) L×i 또는 (원리금) 12×월상환액

5. 세전 현금흐름(Pre-tax CF) = NOI − DS

6. 세후 현금흐름(After-tax CF) = (NOI − DS) − 보유세 − 소득세(임대소득) − (필요시) 부가세 순액

2) 핵심 공식(보고서에 그대로 박는 식)

NOI

• NOI = (월세×12) × (1−v) × (1−o)

DS(부채상환)

• 이자만(만기일시): DS = L × i

• 원리금균등:

  • 월상환액 A = P × r × (1+r)^n ÷ ((1+r)^n − 1)

  • DS = 12A

세전/세후 CF

• CF_pre = NOI − DS

• CF_after = CF_pre − HoldingTax − IncomeTax − NetVAT(해당 시)

3) 중요한 세금 포인트(여기서 판정이 갈립니다)

(1) “원금상환”은 세금에서 비용이 아닙니다

원리금균등의 월상환액 A는 원금+이자인데, 과세에서 보통 이자만 비용 성격이고 원금은 비용이 아닙니다.

그래서 원리금 상환으로 현금이 빠듯해져도, “과세소득”이 생각보다 안 줄어드는 구간이 생깁니다.

정리식(개념):

• 과세대상 임대소득(단순화) ≈ NOI − 이자(연) − 기타 공제

• 소득세 ≈ 과세대상 임대소득 × 실효세율 t

※ 실제 공제/경비 인정/다른 소득 합산에 따라 달라집니다. 여기서는 “구조”를 고정합니다.

(2) 상가는 부가세가 “수익”이 아니라 “현금 흐름”입니다

상가 임대는 보통 월세에 부가세 10%가 붙는 구조가 많습니다.

• 임차인이 내는 부가세는 “매출”이 아니라 받았다가 납부하는 돈입니다.

• 매입세액 공제(운영비/수선비 등에 포함된 부가세)로 상쇄되기도 하지만, 타이밍(분기 신고) 때문에 현금흐름이 흔들릴 수 있습니다.

실무 표기(개념):

• NetVAT = OutputVAT − InputVAT

• CF_after에 이 NetVAT가 “현금유출”로 들어갈 수 있습니다(수익이 아니라 현금).

(3) 보유세는 “버티는 비용”으로 매년 빠져나갑니다

보유세(재산세/종부세/토지분 등)는 투자수익률을 갉아먹는 대표 항목입니다. 보고서에는 연간 추정액을 반드시 변수로 넣는 게 맞습니다.

4) 숫자 예시(“세후로 바꾸면” 뭐가 달라지나)

조건

• V=10억, 월세=500만

• v=5%, o=20%

• L=6억, i=5.5%

• 이자만(만기일시)

• 보유세(연) HT=600만 (예시)

• 임대소득 실효세율 t=20% (예시, 종합소득 합산에 따라 달라짐)

1. NOI

• 연 임대료 = 500만×12 = 6,000만

• EGI = 6,000만×(1−0.05)=5,700만

• NOI = 5,700만×(1−0.20)=4,560만/년 (월 380만)

2. DS(이자만)

• DS = 6억×5.5% = 3,300만/년 (월 275만)

3. 세전 CF

• CF_pre = 4,560만 − 3,300만 = 1,260만/년 (월 105만)

4. 소득세(단순화)

• 과세대상 임대소득 ≈ NOI − 이자 = 4,560만 − 3,300만 = 1,260만

• IncomeTax ≈ 1,260만×20% = 252만/년

5. 세후 CF

• CF_after = 1,260만 − 보유세 600만 − 소득세 252만

• = 408만/년 → 월 34만

같은 물건이 “월 105만 남는다”에서 “월 34만”으로 내려갑니다.

스프레드/DSCR이 경계선이면 세후에서 바로 마이너스로 뒤집힙니다.

5) 보고서에 반드시 같이 붙는 해석 문장(프로 기준)

Spread(c−Debt)

• 의미: “자산 수익률(캡)”이 “부채비용”을 이기는지

• Spread = Cap Rate(c) − Debt Cost

• 판정: 양수 유리 / 음수 불리

• 실무 감각: +1.0%p 이상 여유, 0~+1.0%p 민감, 음수 경고

DSCR

• 의미: NOI가 연 부채상환액(DS)을 몇 배로 덮는지

• DSCR = NOI ÷ DS

• 기준: <1.0 위험, 1.0~1.2 경계, 1.2~1.4 보통, ≥1.4 여유

월 현금흐름(CF_month)

• CF_month = NOI/12 − DS/12

• 성격: 세전 현금흐름 (보유세/소득세/Capex 별도)

CoC(Cash-on-Cash)

• CoC = (NOI − DS) ÷ 자기자본(E)

• 의미: “내가 넣은 현금” 대비 “연 현금흐름” 비율

• 감각: 3% 미만 낮음, 3~6% 보통, 6%+ 양호 (세전/Capex 제외)

6) 체크리스트(실무에서 바로 쓰는 8개)

1. 월세로 시작하지 말고 NOI로 시작합니다.

2. DS는 “이자만/원리금”에 따라 완전히 달라집니다.

3. 세전 CF가 플러스라도 보유세+소득세 넣어서 세후 CF를 확인합니다.

4. 원리금이면 “원금은 비용 아님” 때문에 세후 체감이 더 나빠질 수 있음을 전제로 둡니다.

5. 상가는 부가세를 “수익”이 아니라 “현금”으로 봅니다(NetVAT).

6. Spread가 0 근처면 세후에서 쉽게 깨집니다(+1%p 마진을 요구하는 이유).

7. DSCR 1.2 미만이면 “버티기”가 아니라 “운 좋으면 버팀”에 가깝습니다.

8. DSR이 걸리는 구조(가계대출 분류)이면 필요소득(월/연)까지 같이 찍어야 “가능한 거래”가 됩니다.

1강. 부동산을 “세금·금융·규제” 3개 언어로 읽는 법 (계산식에 숫자 예시까지)

부동산은 가격만 보면 끝까지 헷갈립니다. 가격은 결과이고, 시장을 움직이는 레버는 세금(수익률) · 금융(시간) · 규제(거래 가능성) 3개입니다. 아래는 이 3개를 “계산 가능한 문장”으로 바꾸는 1강입니다.

1) 세금: 수익률을 깎는 장치

세금은 살 때(취득) · 보유(재산/종부) · 팔 때(양도)에 각각 작동합니다.

1 취득세(진입비용) 계산식 + 숫자 예시

기본식

• 취득세 = 과세표준 × 취득세율

숫자 예시(세율은 ‘예시’로만 사용)과세표준 10억 원, 취득세율 4% (예시)라면→ 취득세 = 1,000,000,000 × 0.04 = 40,000,000원

실제 취득세율은 주택/상가, 주택 수, 지역 규제 등에 따라 달라져서 “1강에서는 틀(계산 구조)”만 잡습니다.

2 종부세(보유비용): “아무나 내는 세금이 아님” + 숫자 예시

종부세는 매년 6월 1일 현재 보유 재산을 인별로 합산한 뒤, 공제액을 초과할 때만 부과됩니다. 종부세 대상 판정(주택분, 개인)

• 공시가격 합계 > 공제액이면 종부세 대상

• 공제액: 9억 원(일반), 12억 원(1세대 1주택자)

종부세 과세표준(주택분) 뼈대과세표준 = (공시가격 합계 − 공제액) × 공정시장가액비율주택분 공정시장가액비율: 60%

숫자 예시 1: 1세대 1주택, 공시 13억(13억 − 12억) = 1억과세표준 = 1억 × 60% = 6,000만 원

숫자 예시 2: 1세대 1주택, 공시 11억(11억 − 12억) = −1억 → 0으로 처리과세표준 = 0원(종부세 없음)

숫자 예시 3: 2주택(공시 6억 + 6억 = 12억), 일반 공제 9억(12억 − 9억) = 3억과세표준 = 3억 × 60% = 1억 8,000만 원

3 양도세(출구비용) 계산식 + 숫자 예시

양도차익 기본식

• 양도차익 = 양도가액 − (취득가액 + 필요경비)

숫자 예시10억에 취득, 필요경비 5,000만, 13억에 매도라면→ 양도차익 = 13억 − (10억 + 0.5억) = 2.5억여기서 공제(장기보유 등)·중과 여부에 따라 최종 세액이 갈립니다. 1강에서는 “출구비용이 어떻게 생기는지” 계산 구조만 잡습니다.

2) 금융: 시간을 바꾸는 장치 (DSR·스트레스 금리)

금융은 “버틸 수 있느냐(시간)”를 바꿉니다. 요즘 핵심은 DSR입니다.

1 DSR 계산식 + 숫자 예시

금융위 정의 기준으로 DSR은 “모든 대출의 원리금 상환액 / 연간소득”입니다.

• DSR = (연간 원리금 상환액 합계) ÷ (연소득)

숫자 예시연소득 6,000만, DSR 한도 40%라면→ 허용 연간 상환액 = 60,000,000 × 0.40 = 24,000,000원/년→ 월로 환산하면 2,000,000원/월(단순 24,000,000 ÷ 12)

2 “스트레스 금리”는 뭔가: 실제 금리에 얹는 ‘DSR 계산용 가산’

스트레스 DSR은 실제 대출금리에는 반영되지 않지만, DSR 산정 시 금리에 스트레스 금리를 더해 한도를 보수적으로 계산합니다. (예: 수도권·규제지역 주담대 스트레스 금리 하한 3% 상향)

• DSR 계산금리 = 실제금리 + 스트레스금리(가상)

숫자 예시실제금리 4.5%인데, 스트레스 금리 3%가 적용되면→ DSR 계산금리 = 4.5% + 3.0% = 7.5%

3 원리금균등(30년) “월상환액” 공식 + 숫자 대입 예시(핵심)

원리금균등 월상환액 AAA 공식:

• P=600,000,000P = 600,000,000P=600,000,000원(6억)

• n=360n = 360n=360개월(30년)

• r=연이율12r = 연이율/12r=12연이율

시나리오 A) 연 7.5% (DSR 계산금리 예시)

• 연간 상환액 ≈ 4,195,287 × 12 = 50,343,444원/년(약 5,034만)

• 첫 달 이자 = 600,000,000 × 0.075 ÷ 12 = 3,750,000원

• 첫 달 원금 = 4,195,287 − 3,750,000 = 445,287원

시나리오 B) 연 4.0%

• 연간 상환액 ≈ 34,373,904원/년

• 첫 달 이자 = 600,000,000 × 0.04 ÷ 12 = 2,000,000원

• 첫 달 원금 = 2,864,492 − 2,000,000 = 864,492원

시나리오 C) 연 3.0%

• 연간 상환액 ≈ 30,355,490원/년

• 첫 달 이자 = 600,000,000 × 0.03 ÷ 12 = 1,500,000원

• 첫 달 원금 = 2,529,624 − 1,500,000 = 1,029,624원

3) 규제: 거래가 “성사될 조건”을 바꾸는 장치

조정대상·투기과열·토허제는 분위기가 아니라, 대출 조건·거래 절차·수요층 규모를 바꿉니다. 그래서 같은 금리/세금이어도 “지역”에 따라 결과가 달라집니다.

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손스케치로 집을 짓는 방식

침실을 먼저 넣고 나면 남는 공간이 무엇인지부터 봅니다. 저는 설계를 약간 거꾸로, 테트리스처럼 합니다. 박스를 하나씩 채워 넣으면서 집이 논리적으로 성립하고 동시에 아름답게 보이도록 맞춰 가는 방식입니다.

저는 Visban Architects의 웨인 비즈바인입니다. 오늘은 도심 인필(infill) 대지에 들어갈 수 있는 비교적 단순한 주택을 함께 설계해 보려 합니다. 재미있는 점은 같은 평면을 가지고도 입면은 전통적이거나 과감한 현대식이거나, 그 사이의 어떤 스타일로든 바꿀 수 있다는 것입니다.

1. 준비 도구와 시작점

제가 쓰는 도구는 단순합니다.

BM Fang 패드(파치먼트)를 14×7에서 11×7로 잘라 씁니다. 복사기에 맞고, 가방에 넣기도 편하기 때문입니다. 펜은 Precise 펜을 주로 씁니다. Fine을 가장 많이 쓰고(대부분), 더 섬세한 선이 필요하면 Extra Fine을 씁니다. 강조가 필요하면 Pilot Bravo로 굵은 선을 줍니다. 마지막으로 아주 디테일한 부분은 Pentel 클릭 펜슬처럼 부드러운 심의 연필로 잡습니다.

주택 설계에서 가장 중요한 시작점은 결국 “대지”입니다. 대지의 조건과 규정을 이해하지 못하면, 그럴듯해 보이는 도면을 그려도 실제로는 틀릴 수 있습니다.

2. 대지 조건 설정: ‘건축 가능한 박스’를 먼저 만든다

가정해보겠습니다. 대지는 폭 54피트이고 전면에 보도가 있습니다. 도심 인필 대지는 보통 이격이 크지 않기 때문에, 좌우 측면 이격을 각각 5피트로 잡겠습니다.

그러면 건축 가능한 폭은 54 - 10 = 44피트가 됩니다. 저는 이런 짝수 숫자를 좋아합니다. 미국의 건축 자재가 보통 2피트 단위로 나오기 때문입니다.

이번 대지는 전면 이격 20피트, 후면 이격 20피트라고 가정합니다. 대지 깊이가 100피트라면 40피트를 빼고 60피트가 실제로 다룰 수 있는 깊이입니다.

여기서 방향도 확인합니다. 동서 방향의 집이라고 하면, 어느 쪽이 서측 입면인지, 동쪽이 마당인지, 북쪽이 어디인지가 중요합니다. 바람, 일조, 눈/결빙 같은 문제는 결국 평면과 배치에 직접 영향을 주기 때문입니다.

3. 드라이브웨이가 평면을 바꾼다

제가 처음 박스를 약간 한쪽으로 치우쳐 그린 이유는 드라이브웨이를 넣어야 하기 때문입니다. 저는 가능하면 드라이브웨이를 남쪽에 두고 싶습니다. 미시간처럼 눈이 오는 지역에서는 햇빛이 드라이브웨이에 닿아 눈이 빨리 녹는 것이 생활적으로 유리하기 때문입니다.

문제는 폭입니다. 드라이브웨이는 최소 10피트, 가능하면 12피트가 좋습니다. 그런데 12피트를 확보하려면, 원래 5피트 이격인 쪽에서 추가로 폭을 떼어 와야 하고, 결과적으로 집 폭이 44피트에서 37피트 정도로 줄어드는 딜레마가 생깁니다.

그래서 저는 36피트 폭의 박스를 먼저 잡습니다. 짝수 단위를 유지하면서도, 필요하면 범프아웃 같은 변형을 줄 여지를 남겨두기 위함입니다.

계산해 보면 40×36피트는 약 1,440ft²(1층 기준) 정도가 됩니다. 전체 연면적 2,000~2,400ft²를 목표로 한다면 2층을 조금 조절하거나, 일부를 돌출·축소하면서 맞춰갈 수 있는 크기입니다.

4. 차고 배치와 회차 공간

드라이브웨이를 따라 뒤쪽으로 차가 들어가서 차고로 접근합니다. 이런 인필 대지에서는 보통 차고를 뒤쪽에 두고, 대지선에 조금 더 가까이 붙일 수 있는 규정을 활용하기도 합니다(예: 부속건물은 3피트까지 가능).

뒤쪽 마당에는 회차(turnaround) 공간도 고려해야 합니다. 지금 단계에서는 선을 겹쳐 그리는 것을 신경 쓰지 않습니다. 중요한 건 “내가 가진 박스 안에서 차, 동선, 생활이 가능한가”를 먼저 확인하는 것입니다.

5. 썬룸/패밀리룸 위치를 ‘생활’로 판단한다

집을 어디로 돌출시킬지, 썬룸을 어디에 둘지, 패밀리룸을 어디에 둘지는 단순히 모양이 아니라 생활로 결정합니다.

예를 들어 썬룸을 차고와 더 가까운 쪽에 두면, 겨울에 집에서 차고로 이동할 때 동선이 짧아져 생활이 편해집니다. 또 북동쪽 마당에 파티오를 두면 오후에 그늘이 생겨, 야외에서 머물기 좋은 공간이 됩니다.

주방도 마찬가지입니다. 차고에서 장을 보고 들어올 때 가까운 위치에 주방이 있으면 생활이 훨씬 편합니다. 그래서 저는 차를 잠깐 세우고 바로 들어올 수 있는 ‘사이드 도어’를 고려하기도 합니다.

6. 이제 평면: 40×36 박스 안에서 ‘거꾸로’ 맞추기

대지 배치가 어느 정도 정리되면, 그 다음은 평면입니다. 저는 40×36 정도의 박스를 기준으로 시작합니다. 정확히 자를 대고 재기보다는, 오랜 경험으로 비례를 먼저 잡고 나중에 검증합니다.

이번 클라이언트가 1층에 마스터 침실을 원한다고 가정해봅니다. 작은 집에서 쉽지 않지만 해보겠습니다. 침실 폭은 12피트도 가능하지만 14피트를 먼저 시도합니다. 킹사이즈 침대와 협탁, 여유 동선을 생각하면 14피트 벽이 꽤 안정적입니다.

침실을 전면에 두면 큰 창을 넣기 좋고, 조지안(Georgian) 같은 전통 스타일에서 요구되는 ‘대칭’도 잡기 쉽습니다. 침실 앞에 윈도우 시트나 약간의 돌출을 주면, 가구를 놓을 공간이 부족한 작은 집에서도 활용도가 생깁니다.

침실 진입도 바로 침실로 열리지 않게 작은 전실(vestibule) 같은 완충 공간을 고려합니다. 프라이버시 때문입니다. 그리고 욕실과 옷장을 배치해야 합니다. 이 과정에서 “아, 1층 마스터를 넣으려면 집이 더 커져야 할 수도 있겠구나”라는 현실도 동시에 보입니다. 그래서 저는 지금 단계의 스케치를 “가능성 검사”라고 생각합니다.

7. 중앙 복도와 계단: 집의 중심축

폭 36피트에서 14피트를 한쪽에 쓰면 남는 폭이 22피트입니다. 저는 중앙에 8피트 정도의 폭을 남겨 복도와 계단을 한 축에 넣는 걸 좋아합니다. 4피트 복도 + 4피트 계단처럼 구성하면, 2층에서도 중앙에 도착해 긴 복도를 만들지 않고 각 방으로 분기할 수 있습니다.

이런 구조는 전통적인 대칭 입면에도 잘 맞고, 집의 동선을 단정하게 만들어 줍니다.

8. 가구를 넣는 이유

저는 평면을 그릴 때 가구를 넣습니다. 킹 침대가 정말 들어가는지, 거실 섹셔널이 들어가고 TV·벽난로·마당 조망이 동시에 가능한지 확인해야 합니다. 박스로만 그리면 실생활이 불편한 집이 나올 수 있기 때문입니다.

9. 플렉스룸과 3/4 욕실: ‘살아가는 집’

저는 1층에 플렉스룸을 두는 걸 좋아합니다. 홈오피스가 될 수도 있고, 게스트룸이 될 수도 있습니다. 더 중요한 건 시간이 지나 생활이 바뀔 때입니다. 누군가 몸이 불편해지면 플렉스룸이 간병 공간이 될 수도 있습니다.

그래서 플렉스룸 근처에 3/4 욕실을 두고, 포켓도어 등을 활용해 진짜로 “다목적 방”이 되도록 만듭니다. 집은 예쁘기만 한 공간이 아니라, 사람이 늙어가며 살아갈 수 있는 공간이어야 한다고 생각합니다.

10. 주방 옵션은 평면 하나로도 여러 개가 가능하다

같은 평면에서도 주방은 여러 방식으로 설계할 수 있습니다. 레인지 후드를 어디에 둘지, 아일랜드 방향을 어떻게 둘지, 식탁을 분리할지 아일랜드와 통합할지에 따라 경험이 달라집니다.

저는 아일랜드 길이 8피트를 좋아합니다. 싱크(36인치) + 식기세척기(2피트) + 쓰레기/리사이클(2피트)만 해도 7피트가 금방 차기 때문입니다. 8×4 아일랜드는 스툴 4개까지도 가능하고, 경우에 따라 아일랜드에 테이블을 결합하는 구성도 효율적입니다.

11. 마무리: 그린 뒤에는 반드시 ‘검증’

제가 그리는 이 초기 스케치는 빠른 컨셉입니다. 보통은 트레이싱 페이퍼를 한 장 더 올려 정리하고, 가구를 넣고, 비례를 다시 잡습니다. 더 정확하게 확인하려면 격자 종이를 써서 방금 그린 것을 치수로 검증하는 것도 좋습니다.

오늘 수업은 원래 평면을 그리고 그 평면으로 입면을 세 가지 정도 뽑는 것이 목표였지만, 평면이 예상보다 깊어져서 수업 대부분을 평면 설계 자체에 썼습니다. 다음 수업에서는 이 평면을 바탕으로 실제로 서로 다른 입면들을 만들어 볼 예정입니다.

에너지절약계획서 제출대상 구분 및 작성·제출 방법

"일정 규모 이상 건축물에 대한 허가 및 신고 행위 시 에너지 절약계획서를 제출하도록 하여 건축물의 에너지 절약 설계기준에 따른 건축·기계·전기·신재생 부문별 에너지 절감 설계기준의 준수 여부를 검토"와 관련된 대상 건축물과 예외사항, 에너지 절약계획서의 구성, 작성 및 제출방법에 대해 아래 내용 확인하시기 바랍니다. 

에너지절약설계기준 개요 

목 적

• 건축물 설계단계에서 에너지 저감 기술을 적용하도록 유도함으로써 원천적인 저 에너지 건축물 구축을 통해 국가 온실 가스·에너지 저감 목표 달성에 기여함은 물론 쾌적한 거주환경을 조성

개  요 

• 일정규모 이상 건축물에 대한 허가 및 신고 행위 시 에너지 절약계획서를 제출하도록 하여 「건축물의 에너지 절약 설계 기준」에 따른 건축·기계·전기·신재생 부문별 에너지 절감 설계기준의 준수 여부를 검토

법적근거

에너지절약계획서 제출대상

제출대상 : 연면적의 합계 500㎡ 이상 건축물

• 건축법 제11조에 따른 건축허가(대수선은 제외)

• 건축법 제19조 제2항에 따른 용도변경 허가 또는 신고

• 건축법 제19조 제3항에 따른 건축물대장 기재내용 변경

에너지절약계획서 제출 예외대상

 에너지 소요량 평가서 제출대상

• 연면적의 합계가 3,000㎡ 이상인 업무시설 및 교육연구시설

• 연면적의 합계가 500㎡ 이상인 공공기관 건축물

연면적의 합계 산정기준(설계기준 제3조 제2항)

1. 같은 대지에 모든 바닥면적을 합하여 계산한다.

2. 주거와 비주거는 구분하여 계산한다.

3. 증축이나 용도변경, 건축물대장의 기재내용을 변경하는 경우 이 기준을 해당 부분에만 적용할 수 있다.

4. 연면적의 합계 500제곱미터 미만으로 허가를 받거나 신고한 후 「건축법」 제16조에 따라 허가와 신고사항을 변경하는 경우에는 당초 허가 또는 신고 면적에 변경되는 면적을 합하여 계산한다.

5. 제2조제3항에 따라 열손실방지 등의 에너지이용합리화를 위한 조치를 하지 않아도 되는 건축물 또는 공간, 주차장, 기계실 면적은 제외한다.

에너지 절약계획서 구성 및 제출방법

에너지절약계획서 구성 및 적합 판단기준

• 에너지 절약계획서는 녹색건축물 조성 지원법 시행규칙에 따른 에너지절약계획서와 건축물의 에너지절약설계기준에 따른 에너지절약 설계 검토서로 구분하며, 4개 부문으로 구성

• 의무사항 전 항목 채택 및 에너지 성능지표(EPI, Energy Performance Index) 평점 합계 65점 이상(공공은 74점 이상) 취득한 경우 적합

에너지 절약계획서 제출방법

참고-건축물의 에너지 절약 설계기준

제4조(적용 예외) 다음 각 호에 해당하는 경우 이 기준의 전체 또는 일부를 적용하지 않을 수 있다.

1. 지방건축위원회 또는 관련 전문 연구기관 등에서 심의를 거친 결과, 새로운 기술이 적용되거나 연간 단위면적당 에너지소비총량에 근거하여 설계됨으로써 이 기준에서 정하는 수준 이상으로 에너지절약 성능이 있는 것으로 인정되는 건축물의 경우에는 제15조를 적용하지 아니할 수 있다.

2. 건축물 에너지 효율등급 1+등급 이상 또는 제로에너지건축물 인증을 취득한 경우에는 제15조 및 제21조를 적용하지 아니할 수 있다. 다만, 공공기관이 신축하는 건축물(별동으로 증축하는 건축물을 포함한다)은 1++등급 이상 또는 제로에너지건축물 인증을 취득한 경우에 제15조 및 제21조를 적용하지 아니할 수 있다.

3. 건축물의 기능·설계조건 또는 시공 여건상의 특수성 등으로 인하여 이 기준의 적용이 불합리한 것으로 지방 건축위원회가 심의를 거쳐 인정하는 경우에는 이 기준의 해당 규정을 적용하지 아니할 수 있다. 다만, 지방 건축위원회 심의 시에는 「건축물 에너지효율등급 및 제로에너지건축물 인증에 관한 규칙」 제4조제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물 에너지 관련 전문인력 1인 이상을 참여시켜 의견을 들어야 한다.

4. 건축물을 증축하거나 용도변경, 건축물대장의 기재내용을 변경하는 경우에는 제15조를 적용하지 아니할 수 있다. 다만, 별동으로 건축물을 증축하는 경우와 기존 건축물 연면적의 100분의 50 이상을 증축하면서 해당 증축 연면적의 합계가 2,000제곱미터 이상인 경우에는 그러하지 아니한다.

5. 허가 또는 신고대상의 같은 대지 내 주거 또는 비주거를 구분한 제3조제2항 및 3항에 따른 연면적의 합계가 500제곱미터 이상이고 2천제곱미터 미만인 건축물 중 연면적의 합계가 500제곱미터 미만인 개별동의 경우 에는 제15조 및 제21조를 적용하지 아니할 수 있다.

6. 열손실의 변동이 없는 증축, 용도변경 및 건축물대장의 기재내용을 변경하는 경우에는 별지 제1호 서식 에너지 절약 설계 검토서를 제출하지 아니할 수 있다. 다만, 종전에 제2조제3항에 따른 열손실방지 등의 조치 예외 대상이었으나 조치대상으로 용도변경 또는 건축물대장 기재내용의 변경의 경우에는 그러하지 아니한다.

7. 「건축법」 제16조에 따라 허가와 신고사항을 변경하는 경우에는 변경하는 부분에 대해서만 규칙 제7조에 따른 에너지절약계획서 및 별지 제1호 서식에 따른 에너지절약 설계 검토서(이하 “에너지절약계획서 및 설계 검토서” 라 한다)를 제출할 수 있다.

8. 제21조제1항제1호 및 2호에 따라 건축물 에너지소요량 평가서를 제출해야하는 대상 건축물이 제21조제2항의 판정기준을 만족하는 경우에는 제15조를 적용하지 아니할 수 있다.