우리 집, 어쩌면 위반건축물일 수도 있습니다

베란다를 확장해서 방을 넓히고, 옥탑에 작은 방을 하나 더 만들고, 1층 필로티 주차장을 막아 창고나 방으로 쓰고 계신가요?

이런 사례들, 생각보다 흔합니다. 그리고 생각보다 많은 경우가 '위반건축물'에 해당합니다. 그런데 이런 위반건축물을 한시적으로 정리할 수 있는 특별법이 이미 공포됐고, 올해 12월 17일부터 본격 시행됩니다.

무슨 법이 통과됐나

위반건축물을 한시적으로 정리할 수 있는 '특정건축물 정리에 관한 특별조치법(법률 제21820호)'이 지난 5월 국회 본회의를 통과한 지 한 달여 만인 6월 16일 관보를 통해 공포됐습니다. '위반건축물 양성화 특별법'으로도 불리는 이 법의 핵심은, 2023년 12월 31일 이전에 완공된 소규모 주거용 위반건축물이 한시적으로 '사용승인'을 받을 수 있는 기회를 준다는 점입니다.

사실 이런 양성화 조치가 처음은 아닙니다. 정부는 이미 1981년부터 2014년까지 5차례에 걸쳐 양성화 제도를 시행해 약 49만 건을 정리했습니다. 이번 특별법으로 약 12년 만에 양성화 절차가 다시 진행되는 셈입니다.

누가 대상이 될까

내 건물이 혹시 이런 유형은 아닐까

대표적인 위반건축물 유형은 크게 6가지로 정리됩니다.

• 베란다 무단 증축 — 빌라·다세대주택에서 흔한 면적·높이 증가 사례
• 옥상 무단 증축 — 옥상에 별도의 방이나 주택을 설치한 경우
• 옥탑층 무단 증축 — 면적·높이·세대수가 함께 늘어나 용적률 초과로 자주 적발
• 1층 야외공간 무단 증축 — 음식점·카페 등이 실외 공간을 무단 확장 (용적률·건폐율·건축선 위반)
• 1층 필로티 무단 증축 — 임대 목적으로 필로티 주차장을 실내공간으로 막는 경우 (용적률·주차장 기준 위반)
• 무단 대수선·무단 용도변경 — 방을 쪼개 세대수를 늘리거나, 근린생활시설을 사실상 주택으로 사용하는 경우

"신청만 하면 되겠지"가 위험한 이유

시간이 생각보다 빠듯합니다

위반건축물이 계속 늘어나는 진짜 이유

그동안 5차례의 양성화로 49만 건이 정리됐지만, 위반건축물은 오히려 계속 늘고 있습니다. 국토교통부에 따르면 2024년 말 기준 전국 위반건축물은 약 14만8000동으로, 2015년 8만9000동에서 매년 5000~6000동씩 증가하는 추세입니다. 이 중 주거용이 8만3000동, 단독·다가구·다세대 등 소규모 주거용이 4만6000동으로 절반이 넘습니다.

핵심 원인 중 하나로 지목되는 것이 일조사선 규정입니다. 이 규정 때문에 용적률 확보가 어려워지면서 소규모 사업에서 제약이 많고, 서울시 주거용 위반건축물의 58%가 일조사선 규정을 위반한 무단증축으로 추정됩니다. 이런 배경에서 일조사선 규정을 합리화하는 건축법 개정안(높이 10m 이하는 인접 대지경계선 1.5m 이상, 10~17m는 5m 이상, 17m 초과는 건물 높이의 2분의 1 이상)이 최근 국회 본회의에 상정됐습니다.

양성화 신청 전 확인할 것

결론: 양성화는 기회이지만, 자동으로 되는 것은 아닙니다

이번 특별법은 위반 사실을 모른 채 거래에 휘말린 임차인·매수인, 이행강제금에 시달려온 소유주에게 현실적인 출구가 될 수 있습니다. 하지만 대한건축사협회 관계자의 말처럼, 이번 조치가 오히려 "언젠가는 양성화될 것"이라는 기대감으로 이어져서는 안 됩니다.

핵심은 간단합니다.

2023년 12월 31일 이전 완공, 면적 기준 충족이 먼저입니다.

대지요건과 구조·방화·일조 기준을 충족해야 사용승인이 나옵니다.

신청 기간은 시행일로부터 18개월, 생각보다 짧습니다.

내 건물이 위반건축물에 해당할 수 있다고 생각된다면, 시행령과 가이드라인이 나오기 전이라도 건축사와 미리 상담해 준비해두는 것이 안전합니다.

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다세대·다가구주택이 밀집한 서울 중구의 주거지역. 류인하 기자

안전에 문제가 없고 인근 주민 권리를 침해하지 않는 소규모 주거용 법 위반 건축물에 한시적으로 합법화 기회를 부여하는 방안을 정부가 추진한다. 또 외부 계단이나 옥상에 가림막을 설치하는 등 현행 제도상 법 위반에 해당하는 일부 조치를 소규모 주거용 건축물에 한해 허용하기로 했다.

국토교통부는 위반건축물 양성화와 건축 규제 완화 등을 골자로 한 ‘위반건축물 합리적 관리방안’을 1일 발표했다.

앞서 국정기획위원회는 위반건축물 양성화를 정부 국정과제로 선정한 바 있다. 위반건축물인 줄 모르고 주택 등을 매입했다가 매수인이 거액의 이행강제금을 물게 되거나, 세를 들었다가 담보대출을 못 받게 된 세입자 등의 피해를 조속히 구제해야 한다는 취지다.

위반건축물이란 건축법이 정한 허가나 신고 절차 없이 무단으로 건축물을 신축·증축하는 등 행위를 했다가 적발된 건축물을 말한다. 건축물대장에 위반건축물로 등재되고 시정명령을 받게 된다. 이행하지 않으면 이행강제금을 물어야 한다.

정부는 먼저 소규모 주거용 위반건축물에 대한 일시적 양성화에 나선다. 국회에서 논의 중인 특정건축물 정리에 관한 특별조치법(특정건축물법)에 따라, 안전 확보 조건을 충족하는 일정 요건의 위반건축물에 한해 합법적 사용을 승인할 계획이다.

양성화 대상 범위와 심의 기준 등 세부 사항은 2014년 추진 사례를 참고해 국회 논의를 거쳐 확정할 예정이다. 당시에는 단독주택(연면적 165㎡ 이하), 다가구주택(연면적 330㎡ 이하), 다세대주택(세대당 전용면적 85㎡ 이하)을 대상으로 2012년 12월 31일 이전에 완공된 건축물 2만6924동이 양성화됐다.

법 위반 사례가 양산되지 않도록 건축 규제도 손본다. 일조 기준, 보일러실 면적 산정, 외부계단 비가림시설 등 불합리한 건축 규제를 완화해 불법 증축이나 개조를 유인하는 요소를 줄인다. 준공 이후의 불법행위도 차단하기 위해 건축물 사후점검제와 성능확인제를 신설하고, 전문가가 수시로 위반 여부를 점검하도록 한다.

국토부에 따르면 전국의 위반건축물은 지난 연말 기준 약 14만8000동으로 2015년 8만9000동에서 매년 5000~6000동씩 늘고 있다. 이 가운데 주거용 건물은 8만3000동으로, 절반 이상(54.8%)이 소규모 단독·다가구·다세대 주택(4만6000동)이다.

위반건축물은 비아파트에 거주하는 서민 주거 환경을 심각하게 악화시키는 문제로도 지적돼 왔다. 실제로 지난 7월31일에는 경남 창원의 상가 2층 불법 ‘근생주택’(근린생활시설에 불법으로 만든 주거 공간)에서 바닥구조물이 붕괴해 1명이 숨지고 3명이 다쳤다.

김윤덕 국토부 장관은 “이번 기회에 위반건축물 문제를 근본적으로 해결할 수 있도록 국회 및 지방자치단체 등과 긴밀히 협력해나가겠다”고 말했다.

[사진 출처 = 연합뉴스]

정부가 11년 만에 소규모 주거용 위반(불법) 건축물에 대한 한시적 양성화를 추진한다.

국토교통부는 1일 위반 건축물을 일시 해소하고 신규 불법 행위를 원천 차단하는 내용의 ‘위반 건축물 합리적 관리 방안’을 발표하면서 이같이 밝혔다.

위반 건축물에 대한 한시적 양성화는 과거 5차례(1980·1981·2000·2006·2014년)에 걸쳐 이뤄졌으며 이번에 11년 만에 역대 여섯 번째로 추진되는 것이다.

국토부는 현재 국회에서 논의 중인 ‘특정 건축물 정리에 관한 특별조치법’(특정건축물법) 시행에 정부 차원에서 적극 협조하기로 했다.

양성화 대상 범위나 심의 기준 등 세부 입법 사항은 2014년 추진 사례를 바탕으로 국회 논의를 통해 최종적으로 확정된다.

앞서 2014년에는 양성화 조처를 통해 총 2만6924동의 위반 건축물이 합법적 사용 승인을 받은 바 있다.

이번 조처는 이재명 대통령의 후보 시절 대선 공약인 ‘미신고 특정 건축물 양성화 조치에 따른 주거 안전 보장’을 구체화하는 차원이다.

이재명 정부의 국정기획위원회는 지난 7월 말 특정건축물(위반건축물) 합리적 관리 방안을 신속 추진 과제로 선정했다.

전국의 위반 건축물은 작년 말 기준으로 약 14만8000동으로, 2015년 8만9000동에서 매년 5000∼6000동씩 계속 증가하는 추세다.

특히 주거용 위반 건축물의 경우 지난해 말 기준 8만3000동으로, 이 가운데 소규모 단독(연면적 165㎡ 미만)·다가구(연면적 330㎡ 미만)·다세대(전용면적 85㎡ 미만)주택이 57.4%(4만6000동)로 절반을 넘는 것으로 집계됐다.

건축 기준이나 절차에 따르지 않아 붕괴나 화재에 취약한 위반 건축물이 이들 소규모 비아파트에 거주하는 서민의 주거 환경을 악화하고 있다는 지적이 나온다.

다만 정부의 위반 건축물 양성화 조처는 법을 지킨 사람들에 대한 형평성 훼손과 불법 조장 우려로 그동안 논란이 돼왔다.

국토부 이상주 국토도시실장은 “시간이 지나면 나중에 또 양성화되지 않겠느냐는 기대 심리가 있는 것이 사실”이라며 “이번이 진짜로 마지막 양성화라는 심정으로 합리적 관리 방안을 준비했다”고 말했다.

국토부는 양성화 사례가 더는 반복되지 않도록 건축 규제를 개선하고, 불법 행위를 근원적으로 차단할 수 있는 제도적 기반을 구축할 방침이다.

전용·일반주거지역의 일조 기준을 조정하고, 노후주택의 외부계단·옥상 등에 설치되는 비가림 시설과 다가구·다세대주택의 보일러실에 대해 층수나 면적 산정을 제외하는 특례를 신설하기로 했다.

준공 이후 발생하는 불법 행위를 억제하기 위해 ‘건축물 사후 점검제’를 도입하고, 건축 전문가가 건축물의 불법 여부를 수시로 진단하는 ‘건축물 성능 확인제’도 신설한다.

또 계약 시 건축물대장상 위반 사항 확인을 강화하고, 매수 이후에도 위반 행위를 한 이전 건축주 등에게 구상권 등의 손해배상 책임을 명시하는 법적 근거도 마련한다.

일반 국민도 쉽게 건축물 위반 정보를 확인할 수 있도록 별도의 정보 제공 사이트도 운영할 계획이다.

이 밖에 건축설계·시공 과정에서 불법을 유도하는 관행을 사전에 차단하고, 위반 건축물의 상시 관리·감독 체계를 구축하는 내용도 이번 대책에 포함됐다.