임시 TF 체제·부지 문제·교통대책 등 조목조목 지적

송상조 부산시의회 부의장이 부산시가 추진 중인 북항 복합형 돔 아레나 건립사업과 관련해 전담조직 구성과 재원조달, 부지 확정, 교통대책 등을 담은 구체적인 실행계획을 마련해야 한다고 촉구했다.

송 부의장은 31일 열린 부산시의회 제339회 임시회 제2차 본회의 시정질문에서 '해양수도의 완성, 준비된 행정으로 부산의 미래를 완성하자'를 주제로 돔 아레나 건립사업 준비 상황과 원도심 활성화 전략을 집중 점검했다.

송 부의장은 먼저 임경모 부산시 도시혁신균형실장을 상대로 한 질의에서 해사국제상사법원과 HMM 본사, 해양수산부 신청사 부지까지 북항 1단계 재개발 부지로 잇따라 확정되면서 부산이 해양수도로 도약할 기반이 한층 강화됐다고 평가했다. 이어 "대규모 재정이 투입되는 사업일수록 구상보다 중요한 것은 철저한 준비와 실행력"이라며 돔 아레나 사업이 성공적으로 추진되면 북항이 부산의 새로운 성장거점이 될 수 있다고 강조했다.

송 부의장이 먼저 문제 삼은 건 사업 추진 조직체계다. 현재 관련 업무는 북항재개발추진과 내 '북항재개발혁신 TF팀'이 맡고 있으며, 이달 10일 기준 팀장을 포함해 총 4명으로 구성돼 있다. 그는 수조 원대로 커질 수 있는 사업을 임시 TF 체제로 추진하는 게 적절한지 따져 물으며, 신규사업 발굴과 대상지 검토, 재원 구조화, 문화체육관광부 공모 대응 등 향후 늘어날 업무에 대비해 정규 전담조직과 전문인력 확충이 필요하다고 주장했다. 도시계획·재정·교통·문화체육·민간투자 등 여러 분야의 협업이 필요한 만큼, 부서 간 협조에만 의존하기보다 사업 전반을 책임지고 조정할 안정적인 추진체계를 갖춰야 한다는 것이다.

재원조달 방안에 대한 질의도 이어졌다. 부산시는 현재 북항 1단계 랜드마크 부지를 중심으로 5만석 이상 규모의 복합형 돔 아레나 건립을 검토 중이지만, 총사업비와 국비·시비·민간자본의 구체적인 분담 구조는 아직 확정되지 않았다. 송 부의장은 문체부 공모사업을 활용할 계획이라면 공모 지침 발표를 기다리기보다 사업 규모와 기능, 재원조달 구조를 선제적으로 검토해 신청부터 최종 선정까지 이어질 대응 전략을 마련해야 한다고 강조했다. 토지 현물출자와 민간자본 유치, 시민 공모주 방식에 대한 검토 여부도 확인했는데, 특히 시민 공모주는 참여 확대라는 장점이 있는 반면 투자 방식에 따라 원금 손실 등 시민 부담으로 이어질 수 있는 만큼 법적 실행 가능성과 사업성, 위험요인을 충분히 검증한 뒤 신중히 추진해야 한다고 주문했다.

부지·교통 대책도 도마 위에

부지 문제도 주요 쟁점이었다. 현재 후보지로 거론되는 북항 1단계 랜드마크 부지는 기존 '문화 IP·영상 복합콤플렉스' 사업이 추진됐던 곳으로, 관련 업무협약과 민간사업자의 특수목적법인(SPC) 설립 등 기존 사업관계가 남아 있다. 송 부의장은 해수부가 이 부지에 돔 아레나보다 해양클러스터를 상징할 시설을 조성하는 방안을 선호한다는 관측과 함께 북항 2단계 자성대 부두가 대체부지로 거론되는 상황을 언급하며, 부지 논의를 장기간 끌어서는 안 된다고 지적했다. 부산항만공사(BPA), 해수부와의 협의를 조속히 마무리해 입지와 사업 방향을 구체화하고, 협의 과정도 시의회와 투명하게 공유할 것을 요구했다.

교통대책도 주문했다. 북항 일대는 부산역과 충장대로, 자성대 부두가 맞물려 현재도 교통량이 많은데, 5만석 이상 규모의 돔 아레나가 들어서면 공연이나 경기 종료 직후 수만 명이 한꺼번에 이동하면서 심각한 혼잡이 빚어질 수 있다는 지적이다. 송 부의장은 해수부 신청사가 들어설 국제여객터미널 일대의 주차 수요까지 고려해 "해수부 신청사와 돔 아레나, 오페라하우스 등 북항 일대 주요 시설을 모두 아우르는 통합 광역교통대책이 필요하다"고 강조했다.

부산시가 올해 말까지 돔 아레나 건립 방향을 종합적으로 정리해 발표하기로 한 만큼, 송 부의장은 건립부지와 사업규모, 재원조달 구조는 물론 타당성조사·투자심사 등 행정절차, 문체부 공모 대응 방안, 단계별 추진 일정까지 담긴 구체적인 실행계획을 요구했다.

이어진 전재수 부산시장을 상대로 한 종합질문에서도 송 부의장은 사업의 실행력을 거듭 강조했다. 그는 "연말 발표를 단순한 구상에 그치지 않는 실행계획으로 마련하고, 임기 내 실질적인 착공까지 이어질 수 있도록 책임 있게 추진해 달라"고 주문했다. 또 전 시장이 직접 BPA·해수부와 적극적으로 조율해 부지 문제를 조속히 매듭짓고, 사업의 주요 단계마다 시의회와 추진 상황을 공유·협의해 줄 것을 요청했다.

부산 대표 식품기업 이재모피자가 부산진해경제자유구역 명지지구에 자체 생산 공장과 복합시설을 동시에 건립한다. 2026년 6월 18일 부산진해경자청 경관위원회 심의를 통과하면서 후속 건축 절차에 돌입할 예정이다. 건축 관점에서 이번 사례는 경제자유구역 내 복합 용도 시설의 단계적 개발 방식과 경관심의 절차를 잘 보여준다.

건축 개요 — 두 부지의 단계적 개발

두 부지는 서로 인접해 있으며, 공장 부지가 먼저 단독 건물로 경관심의를 통과하면서 복합시설 부지와 함께 앵커 상권을 형성할 계획이다.

경제자유구역 내 경관위원회 심의란

부산진해경제자유구역 내 건축물은 일반 건축허가 절차와 별도로 경관위원회 심의를 거쳐야 한다. 경관위원회는 건축물의 외관·색채·재료·경관축 조화 등을 심의하며, 조건부 통과 시 지정된 조건을 충족해야 건축허가가 진행된다.

• 경관심의 대상: 경제자유구역 내 일정 규모 이상 건축물

• 심의 항목: 건물 외관 디자인, 색채 계획, 인접 건물·도로와의 경관 조화

• 조건부 통과: 지정 조건 이행 후 건축허가 신청 가능

• 경관심의 → 건축허가(신고) → 착공 순으로 진행

부산진해경자청 관내 건축 동향 (2026년 1~5월)

전국적인 건설경기 침체와 착공 절벽 속에서도 경자청 관내 건축 지표가 전년 대비 크게 증가한 것은 로얄러셀스쿨(1만 9,285㎡) 신축, 고모텍 신규 공장 등 첨단 제조 시설 중심의 실제 투자가 이행된 결과다.

명지지구 B-14블록 공동주택 신축 예정

명지국제신도시 2단계 B-14블록에 1,134세대 규모 공동주택 신축 공사가 추진 중이다. 2026년 5월 29일 부산시 건축전문위원회에서 조건부 의결되어 후속 설계 및 허가 절차를 준비하고 있다.

• 대규모 공동주택으로 부산시 건축전문위원회 심의 대상

• 명지국제신도시 2단계 개발의 주거 기반시설 확충 역할

• 이재모피자 앵커 상권, 국회부산도서관, 낙동강아트센터와 연계한 생활 인프라 집적화 예정

건축사 실무 관점 — 경제자유구역 개발의 특수성

부산진해경제자유구역 내 건축은 일반 지역과 달리 몇 가지 추가 검토 사항이 있다.

• 외국인투자지역 특례: 일부 구역은 외국인투자촉진법에 따라 건축 관련 규제 완화 또는 특례 적용

• 경관위원회 심의: 일반 건축허가 전 경관위원회 심의 선행 — 설계 초기 단계에서 경관 계획 반영 필요

• 지구단위계획 기준: 블록별 허용 용도, 건폐율·용적률, 건물 높이 및 후퇴선 기준이 별도로 지정되어 있어 지구단위계획서 선검토 필수

• 기반시설 분담: 대규모 개발 시 도로·공원·하수 기반시설 기부채납 또는 개발부담금 검토 필요

출처: 부산일보, 2026년 6월 21일 — "이재모피자, 부산진해경제자유구역 '앵커 기업' 기대감"

함께 보면 좋은 글

• 해수부 본청사 부지, 왜 북항인가 — 공공청사 입지 선정의 건축·도시계획 기준

• 건폐율·용적률 완벽 정리 — 국계법·건축법 기준 + 용도지역별 산정기

• 대수선 허가와 신고 차이 — 건축법 기준 완전 정리

전재수 부산시장 당선인 인수위('다시 뛰는 부산 위원회')가 임기 시작을 앞두고 해양 유관기관 현장 방문을 집중적으로 진행했다. 한국선급(KR), 한국해양수산개발원(KMI), 한국조선해양기자재연구원(KOMERI), 해수부 북극항로추진본부를 차례로 방문해 조선기자재·해양 신산업 경쟁력 강화 과제를 점검했다.

인수위 해양수도 비전 분과의 현장 방문 일정

현장에서 조선기자재 업계는 R&D·인증 부담, 생산공간 부족, 물류비 증가, 디지털 전환 비용 등을 주요 현안으로 제기했다.

건축·도시개발 관점에서 본 해양수도 부산 완성

'해양수도 부산 완성'이라는 핵심 공약은 단순한 해양 산업 육성을 넘어, 부산의 도시 구조 자체를 해양 중심으로 재편하는 사업들과 연결된다.

• 북항 1단계 재개발: 해수부 본청사 부지 유력 후보 — 해양수산 행정 컨트롤타워 집적화 추진 중
• 가덕신공항 연계 개발: 강서구 일대 물류·항만 관련 산업시설 수요 증가 예상
• 부산항 신항 배후단지: 해양·물류 기업 집적을 위한 산업시설 및 업무시설 건축 수요
• 조선기자재 생산공간 부족: 경자청·산업단지 내 공장 신·증축 수요로 직결

조선기자재 생산공간 부족 — 건축 인허가 실무 맥락

현장에서 제기된 '생산공간 부족' 문제는 건축 인허가와 직접 연결된다. 조선기자재 업체들이 밀집한 지역의 건축 제한이 증설을 막는 경우가 많다.

• 공장 증축 시 검토 사항: 용도지역(준공업지역·일반공업지역) 내 건폐율·용적률 잔여 여부
• 산업단지 내 업종 변경: 기존 입주업종과 신규 설비 간 업종 코드 일치 여부 확인 필요
• 환경 기준: 공장 증설 시 대기·소음·진동 기준 검토, 규모에 따라 환경영향평가 대상 해당 여부
• 경자청 관내: 경관위원회 심의 선행 후 건축허가 — 이재모피자 명지지구 사례처럼 절차 이원화

부산시 건축·도시개발 향후 주목할 사안

인수위 정책 검토 방향과 현재 진행 중인 개발 사업을 종합하면, 부산에서 건축 실무상 주목해야 할 흐름은 다음과 같다.

• 해수부 본청사 부지 공모 (이달 중 시작) → 북항 1단계 재개발 부지별 개발 조건 확정
• 가덕신공항 배후 개발 가속화 → 강서구·명지지구 산업·업무·주거 복합개발 수요
• 해양 신산업 기업 유치 → 경자청 관내 공장·R&D시설 건축허가 증가 지속 예상
• 명지국제신도시 2단계 공동주택 착공 → 배후 생활 인프라 수요

출처: 부산일보, 2026년 6월 21일 — "마무리 앞둔 '전재수 인수위' 광폭 행보"

미국·일본 건축법규와 한국의 차이점 비교 분석

세 나라 건축법 체계의 근본적 차이

실무에서 해외 프로젝트를 처음 맡았을 때 가장 먼저 부딪히는 벽이 바로 법규 체계의 구조적 차이다. 한국은 건축법을 중심으로 시행령·시행규칙이 위계를 이루는 단일 중앙집권형 구조를 가진다. 반면 미국과 일본은 출발점부터 다르다.

미국은 연방 정부가 건축법을 직접 제정하지 않는다. IBC(International Building Code)라는 모델 코드를 각 주(State)와 지방 정부가 채택하거나 수정해 사용한다. 캘리포니아 주는 CBC(California Building Code)를 별도로 운영하고, 뉴욕시는 NYC Building Code를 독자적으로 갖고 있다. 같은 미국 내 프로젝트라도 지역에 따라 적용 법규가 완전히 달라진다는 의미다.

일본은 건축기준법이라는 단일 국가법 체계를 가지지만, 한국과 다른 점은 성능 기반 규정의 비중이 훨씬 높다는 것이다. 한국은 사양 규정(Prescriptive) 중심이라 수치와 기준이 명확하게 고정된 반면, 일본과 미국은 동등 성능을 입증하면 대안 공법을 인정하는 유연성이 존재한다.

건축법 체계를 모르고 해외 도면을 그리면, 준공 직전에 설계를 전면 수정해야 하는 상황이 생긴다. 실제로 경험했다.

용도지역과 용적률 산정 방식의 차이

한국에서 용적률은 지상층 연면적을 대지면적으로 나누는 단순한 계산이다. 하지만 미국과 일본은 이 개념 자체가 다르게 작동한다.

미국의 FAR(Floor Area Ratio)

미국의 FAR은 한국 용적률과 유사해 보이지만 산입 면적 기준이 다르다. 주차장, 기계실, 일부 로비 공간은 FAR 산정에서 제외되는 경우가 많다. 뉴욕 맨해튼 미드타운 상업지역의 기본 FAR은 15.0이지만, 각종 보너스 제도를 활용하면 최대 21.6까지 올릴 수 있다. 공개 공지(POPS, Privately Owned Public Spaces)를 제공하거나 저렴한 주거를 포함하면 용적률 인센티브를 받는 구조다.

일본의 용적률 제도

일본은 용적률 한도가 전면 도로 폭에 연동된다. 전면 도로 폭(m)에 법정 계수(주거지역 0.4, 기타 0.6)를 곱한 값과 지정 용적률 중 낮은 쪽을 적용한다. 예를 들어 도로 폭이 6m인 주거지역에서 지정 용적률이 200%라도 실제 적용되는 용적률은 6×0.4×100=240%가 아니라 200%가 상한이 된다. 이 도로 사선 제한은 한국에서 이미 폐지된 규정인데, 일본은 여전히 유지하고 있다.

한국 일반상업지역 용적률 상한 800%, 도쿄 상업지역 지정 용적률 최대 1300%, 뉴욕 맨해튼 FAR 최대 21.6(보너스 포함)

내진 설계 기준의 실질적 차이

일본은 1981년 신내진기준(新耐震基準) 도입 이후 2000년 개정까지 거치면서 세계에서 가장 엄격한 내진 설계 국가 중 하나가 됐다. 일본 건축기준법의 2단계 설계는 중소 지진에서는 건물이 손상되지 않고, 대지진에서는 인명 피해 없이 붕괴되지 않는다는 명확한 성능 목표를 설정한다.

미국은 ASCE 7 기준을 기반으로 지역별 지진 위험도 지도(Seismic Design Category)를 활용한다. 캘리포니아 같은 고위험 지역은 SDC D~F 등급을 적용해 특수 모멘트 저항 골조 등 고급 구조 시스템을 요구한다.

한국은 2017년 포항 지진 이후 내진 설계 의무 대상을 2층 이상 또는 연면적 200㎡ 초과 건축물로 확대했지만, 일본이나 미국 고위험 지역과 비교하면 설계 지진력 자체는 아직 낮은 편이다.

• 일본: 층간 변위각 1/200 이하(중소 지진), 붕괴 방지(대지진) 2단계 적용
• 미국: ASCE 7 기반 위험도 지도, SDC 등급별 구조 시스템 제한
• 한국: KBC 기준, 지진 구역 I·II 분류, 중요도 계수 적용

건축 허가 심의 프로세스 비교

한국의 건축 허가는 허가권자인 시·군·구청에 신청 후 건축위원회 심의를 거치는 구조다. 일반적인 중소 규모 건물은 접수부터 허가까지 통상 30~60일이 소요된다. 특수 구조나 분야별 협의가 필요한 경우 6개월을 넘기도 한다.

미국은 지역마다 다르지만, 민간 검토 기관(Third Party Plan Check)을 활용하면 심사 기간을 단축할 수 있는 시장 기반 시스템이 있다. 로스앤젤레스의 경우 LADBS(Los Angeles Department of Building and Safety)에서 Express Plan Check 서비스를 운영해 빠른 허가를 원하는 프로젝트는 추가 비용을 내고 우선 심사를 받을 수 있다.

일본은 확인신청(確認申請) 제도를 운용하며, 민간 확인검사기관에 신청하면 대부분 법정 기간인 35일 이내에 처리된다. 구조 계산 적합성 검사가 별도 필요한 고층 건물은 추가로 35일이 더 소요된다.

한국 평균 허가 기간 30~60일, 일본 확인신청 법정 처리 기간 35일, 미국 LA Express Plan Check 활용 시 20일 이내 가능

실무에서 바로 쓸 수 있는 비교 핵심 정리

10년간 국내외 프로젝트를 병행하면서 가장 중요하다고 느낀 것은, 법규의 숫자보다 그 법규가 만들어진 배경과 철학을 이해하는 것이다. 미국은 소송 문화와 시장 자유주의가 코드 체계에 반영돼 있고, 일본은 지진과 화재에 대한 집단적 트라우마가 엄격한 기준으로 나타났으며, 한국은 압축 성장 과정에서 형성된 관리 중심의 규제 방식이 지금도 이어지고 있다.

• 해외 프로젝트 투입 전 해당 지역 코드 에디션 확인 필수(미국은 채택 연도가 주마다 다름)
• 일본 프로젝트는 도로 사선 제한과 북측 사선 제한이 건물 형태에 결정적 영향을 미침
• 미국 상업 프로젝트는 ADA(장애인법) 요구사항을 초기 기획 단계부터 반영해야 설계 변경 리스크를 줄임
• 한국 건축사 자격으로는 미국·일본 현지 허가 서명 불가, 현지 면허 보유자와의 협업 구조 필수

법규는 외우는 것이 아니라 찾는 것이다. 어느 나라 프로젝트든 해당 코드 원문과 로컬 어멘드먼트를 직접 검토하는 습관이 설계 사고를 완전히 바꾼다.

에어비앤비 용도 건물의 구조안전 및 화재안전 검사 기준

단기임대 용도 변경, 구조 검토부터 시작해야 한다

일반 주거용 건물을 에어비앤비 숙박 용도로 전환하려는 건축주들이 늘고 있다. 실무에서 자주 보는 실수가 있다. 인테리어 공사를 먼저 끝내고 나서 용도변경 신고를 하러 오는 경우다. 이미 바닥재를 뜯어내고 벽을 허문 뒤에 구조 검토를 받으러 오면, 되돌리기도 어렵고 추가 비용도 상당하다.

에어비앤비 운영을 목적으로 하는 건물은 법적으로 '공중위생관리법'상 숙박업 또는 '관광진흥법'상 외국인관광 도시민박업으로 분류될 수 있다. 이 중 어느 범주에 해당하느냐에 따라 건축법상 용도변경 여부가 달라지고, 구조안전 확인 의무도 달라진다. 기존 건물이 단독주택이나 다가구주택이라면 숙박시설로 용도변경 시 반드시 건축구조기술사의 구조안전 확인서를 제출해야 한다.

구조안전 검사의 핵심 항목과 실제 기준

구조안전 검사에서 가장 먼저 확인하는 항목은 바닥 적재하중이다. 일반 주거용 건물의 설계 적재하중은 보통

1.96kN/m² (200kgf/m²)

2.94kN/m² (300kgf/m²)

구조 검토 시 주요 확인 항목

• 기초 및 지반 지지력 적정 여부
• 기둥, 보, 슬래브의 단면 및 배근 상태
• 내력벽 변경 또는 개구부 신설 여부
• 옥상 및 발코니 난간 높이 (최소 1,200mm 확보)
• 계단 너비 및 경사도 (단높이 180mm 이하, 단너비 260mm 이상)

실무에서 노후 건물 구조 검토를 의뢰할 때는 준공도면이 없는 경우가 절반을 넘는다. 이 경우 비파괴 탐사 장비로 철근 배근 상태를 직접 확인하는 과정이 추가되며, 비용과 기간이 상당히 늘어난다. 사전에 건물 관련 서류를 최대한 확보해두는 것이 중요하다.

화재안전 기준, 숙박 용도에서 더 엄격하게 적용된다

화재안전 검사는 구조안전보다 실무자가 놓치기 쉬운 항목들이 많다. 특히 기존 주택에는 없던 설비들이 숙박 용도로 전환되면 새로 설치 의무가 생긴다.

필수 설치 소방 설비 목록

• 단독경보형 감지기: 객실마다 1개 이상 설치
• 완강기 또는 피난사다리: 3층 이상 객실에 의무 설치
• 소화기: 객실 바닥면적 33m² 이하마다 1개 배치
• 유도등 및 비상조명등: 복도, 계단, 출입구 설치
• 방화문: 계단실과 복도 사이 구획

내부 마감재 기준도 강화된다. 숙박시설의 거실 및 통로 벽면과 천장에는

불연재료 또는 준불연재료

검사 절차와 실무 타임라인

용도변경 신청부터 실제 운영 개시까지의 흐름을 정리하면 다음과 같다. 지자체 담당 부서 상황과 보정 요청 횟수에 따라 기간은 달라질 수 있지만, 순조롭게 진행될 경우 통상

3개월에서 5개월

단계별 진행 순서

• 1단계: 건축사 사전 검토 및 현황 도면 작성 (2~3주)
• 2단계: 구조안전 확인 의뢰 및 보고서 수령 (3~4주)
• 3단계: 용도변경 허가 또는 신고 접수 (1~2주)
• 4단계: 소방시설 공사 및 완공검사 (4~6주)
• 5단계: 건축물대장 변경 후 영업신고 (1~2주)

가장 흔한 병목 구간은 소방완공검사 단계다. 소방서 검사관의 현장 방문 일정이 밀려 2~3주를 기다리는 일이 많다. 공사 일정을 잡을 때 이 대기 기간을 반드시 감안해야 한다.

비용 현실과 사전에 챙겨야 할 사항

구조안전 확인 비용은 건물 규모와 노후도에 따라 차이가 크다. 연면적 200m² 미만의 소규모 건물 기준으로 구조 검토 용역비는

300만 원에서 600만 원

500만 원에서 1,200만 원

건물을 매입하기 전 단계에서 건축사 자문을 먼저 받는 것이 비용 손실을 막는 가장 확실한 방법이다. 용도변경이 법적으로 불가능한 건물이거나, 구조 보강 비용이 사업성을 초과하는 경우도 실제로 많다. 투자 판단 전에 최소한 현황 도면 검토와 법규 적합성 확인은 반드시 거쳐야 한다.

노후 건물, 리모델링과 재건축 중 어떤 선택이 유리할까?

건물이 노후화되면 소유자나 조합원들은 반드시 하나의 중요한 선택에 직면하게 됩니다. 바로 리모델링과 재건축 중 어느 방향으로 사업을 진행할 것인가의 문제입니다. 겉으로 보기엔 단순한 결정처럼 느껴지지만, 실제로는 수십억 원의 비용 차이와 수년의 기간 차이, 그리고 복잡한 법적 절차의 차이가 존재합니다. 최근 서울과 수도권을 중심으로 노후 아파트 단지가 늘어나면서 리모델링과 재건축에 대한 관심이 급증하고 있습니다. 이 글에서는 두 사업 방식의 핵심 차이를 비용, 기간, 절차, 수익성 등 다양한 측면에서 완전히 비교 분석합니다.

리모델링과 재건축의 기본 개념 차이

리모델링은 기존 건물의 골조(뼈대)를 유지한 채 내부 구조를 개선하거나 면적을 증축하는 방식입니다. 주택법에 따르면 리모델링은 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상을 위해 대수선하거나 일부 증축하는 행위로 정의됩니다. 반면 재건축은 기존 건물을 완전히 철거하고 새 건물을 짓는 방식으로, 도시 및 주거환경정비법(도정법)의 적용을 받습니다.

리모델링은 크게 두 가지로 나뉩니다. 수평증축 리모델링은 기존 세대 면적을 넓히는 방식이며, 수직증축 리모델링은 기존 건물 위에 층을 더 올려 새로운 세대를 추가하는 방식입니다. 수직증축의 경우 기존 세대수의 15% 이내에서 가구 수를 늘릴 수 있어 사업성 확보에 유리하지만, 구조 안전성 검토 등 까다로운 요건을 충족해야 합니다.

• 리모델링 적용 법률: 주택법, 건축법
• 재건축 적용 법률: 도시 및 주거환경정비법(도정법)
• 리모델링 특징: 골조 유지, 부분 증축, 빠른 사업 기간
• 재건축 특징: 전면 철거 후 신축, 용적률 극대화 가능, 사업 기간 장기

비용 비교: 리모델링 vs 재건축

비용은 두 사업을 선택할 때 가장 먼저 따져보아야 할 요소입니다. 일반적으로 리모델링 비용은 재건축 비용보다 낮은 것으로 알려져 있지만, 단순 비교는 금물입니다. 세부적으로 살펴보겠습니다.

리모델링 비용

리모델링 공사비는 사업의 범위에 따라 차이가 크지만, 전용면적 84㎡ 아파트 기준으로 세대당 평균 1억 2,000만 원~2억 원 수준이 일반적입니다. 수직증축 리모델링의 경우에는 구조 보강 공사가 추가되어 세대당 2억~3억 원까지 올라가는 사례도 있습니다. 2023년 기준 수도권 주요 리모델링 단지의 평균 공사비는 3.3㎡당 약 450만~600만 원 선으로 형성되어 있습니다.

리모델링의 비용적 장점은 철거 비용이 없고 기반 시설을 재활용할 수 있다는 점입니다. 다만, 기존 골조 상태가 불량할 경우 예상치 못한 추가 보강 비용이 발생할 수 있어 사전 구조 안전진단이 필수입니다.

재건축 비용

재건축은 철거부터 신축까지 모든 과정을 처음부터 진행하므로 비용 규모가 훨씬 큽니다. 일반적으로 서울 기준 재건축 공사비는 3.3㎡당 700만~1,000만 원 이상이며, 최근 자재비 및 인건비 상승으로 인해 일부 단지는 평당 1,200만 원을 넘기도 합니다. 전용 84㎡ 기준 세대당 분담금은 평균 3억~5억 원에 달하는 경우가 많습니다.

재건축의 경우 재건축 초과이익 환수제도 비용 부담에 영향을 미칩니다. 1인당 평균 이익이 8,000만 원을 초과할 경우 초과분에 대해 최대 50%까지 부담금을 납부해야 합니다. 단, 2023년 개정을 통해 면제 기준이 1억 1,000만 원으로 상향되었고, 1세대 1주택 장기보유자에 대한 감면 혜택도 확대되었습니다.

• 리모델링 평균 비용: 세대당 1억 2,000만~3억 원 (유형에 따라 상이)
• 재건축 평균 분담금: 세대당 3억~5억 원 (서울 기준)
• 재건축 추가 비용: 재건축 초과이익 환수금, 이주비, 이사비 등
• 리모델링 절감 요소: 철거비 없음, 기반 시설 재활용

사업 기간 비교: 누가 더 빠를까?

사업 기간은 리모델링이 재건축 대비 압도적으로 짧습니다. 이 점이 많은 단지에서 리모델링을 선택하는 결정적인 이유가 되기도 합니다.

리모델링 사업 기간

리모델링 사업은 조합 설립부터 입주까지 평균 5~7년이 소요됩니다. 절차 자체가 재건축보다 단순하고, 안전진단이나 정비계획 수립 같은 복잡한 단계가 없기 때문입니다. 물론 수직증축 리모델링의 경우 구조 안전성 검토 단계가 추가되어 1~2년 정도 더 걸릴 수 있습니다. 실제로 2022년에 입주한 경기도 성남 분당의 한 리모델링 단지는 조합 설립 후 약 6년 만에 완공된 사례가 있습니다.

재건축 사업 기간

재건축은 안전진단 신청부터 입주까지 평균 10~15년이 소요됩니다. 길게는 20년을 넘기는 사례도 있습니다. 정비계획 수립, 조합 설립인가, 사업시행인가, 관리처분계획인가 등 단계가 많고 각 단계마다 행정 검토 기간이 길기 때문입니다. 특히 조합원 간 이해관계 충돌로 인한 분쟁이나 소송이 발생하면 사업이 수년간 지연되는 경우도 흔합니다.

서울시의 경우 재건축 정비계획 수립에만 평균 3~4년이 소요되며, 이후 조합 설립인가와 사업시행인가 과정에서도 각각 1~2년이 추가됩니다. 이주 및 철거 기간과 공사 기간까지 합산하면 총 사업 기간이 상당히 길어지는 것이 현실입니다.

법적 절차 비교: 무엇이 더 복잡한가?

절차의 복잡성은 재건축이 훨씬 높습니다. 아래에서 두 사업의 핵심 절차를 단계별로 비교합니다.

리모델링 주요 절차

리모델링은 크게 4단계로 구분됩니다. ① 리모델링 주택조합 설립(구분소유자 동의 요건: 전체의 2/3 이상, 각 동별 과반수 동의) → ② 건축심의 및 허가 신청 → ③ 공사 착공 → ④ 사용검사 및 입주 순서입니다. 수직증축 리모델링의 경우에는 건축심의 전에 구조 안전성 검토(전문기관 2곳 이상의 검토 의무화)가 추가됩니다. 또한 세대수 증가(가구 수 15% 이내 증가)를 수반하는 경우에는 지자체 허가가 필요합니다.

재건축 주요 절차

재건축은 훨씬 복잡한 8단계 이상의 절차를 거칩니다. ① 정비기본계획 반영 → ② 안전진단 신청 및 통과(D등급 이하 또는 E등급) → ③ 정비계획 수립 및 정비구역 지정 → ④ 추진위원회 구성 → ⑤ 조합 설립인가(구분소유자 3/4 이상 동의, 토지면적 3/4 이상 동의) → ⑥ 사업시행계획인가 → ⑦ 관리처분계획인가 → ⑧ 이주·철거 후 착공 → ⑨ 준공 및 입주의 순서를 따릅니다.

재건축에서 특히 중요한 것은 안전진단입니다. 준공 후 30년이 경과한 공동주택은 안전진단을 신청할 수 있으며, 최종 등급이 D(조건부 재건축) 또는 E(즉시 재건축)가 나와야 재건축 절차가 진행됩니다. 2023년 이후 정부는 안전진단 기준을 일부 완화하여 재건축 추진이 보다 수월해졌습니다.

• 재건축 연한: 준공 후 최소 30년 이상 (지자체마다 다를 수 있음)
• 리모델링 연한: 준공 후 15년 이상 (주택법 기준)
• 재건축 조합 설립 동의요건: 구분소유자 3/4 이상
• 리모델링 조합 설립 동의요건: 구분소유자 2/3 이상

수직증축 리모델링: 조건과 핵심 체크포인트

수직증축 리모델링은 기존 세대 위에 최대 3개 층을 추가로 올리는 방식으로, 증가한 세대를 일반 분양함으로써 조합원의 사업비 부담을 줄일 수 있어 주목받고 있습니다. 그러나 까다로운 조건을 충족해야 합니다.

수직증축이 가능하려면 기존 건물이 최소 15층 이상이거나 수직증축 후 최고 15층 이상이 되어서는 안 되는 제약이 있었으나, 2014년 법 개정으로 일부 완화되었습니다. 현재는 기존 세대수의 15% 이내에서 세대 수 증가가 가능하며, 2개 전문기관으로부터 구조 안전성 검토를 의무적으로 받아야 합니다.

수직증축 리모델링의 핵심 조건을 정리하면 다음과 같습니다.

• 준공 연한: 15년 이상 경과한 공동주택
• 층수 제한: 기존 최고층 수에 3개 층 이내 증축 가능
• 세대 수 증가: 기존 세대 수의 15% 이내
• 구조 안전성 검토: 국토안전관리원 등 2곳 이상 전문기관 검토 필수
• 동의 요건: 전체 구분소유자 2/3 이상, 각 동별 2/3 이상 동의
• 전용면적 증가 한도: 기존 전용면적의 40% 이내 (85㎡ 이하는 40%, 초과는 30%)

수직증축 리모델링은 일반 분양 수익으로 조합원 분담금을 낮출 수 있는 장점이 있지만, 구조 보강 비용이 상당하기 때문에 분당·목동·상계 등 1기 신도시 중심으로 사업성을 면밀히 따져봐야 합니다. 실제로 분당 일부 단지들은 수직증축을 통한 리모델링 추진 시 조합원 분담금이 수평증축 대비 30~40% 절감될 수 있다는 분석이 나오기도 했습니다.

재건축 사업성 분석: 용적률과 일반 분양이 핵심

재건축의 사업성은 기본적으로 용적률에 달려 있습니다. 현재 용적률이 낮고, 재건축 이후 허용 용적률이 높을수록 일반 분양 세대가 많아져 조합원의 분담금이 줄어들거나 오히려 이익이 발생하는 구조입니다.

예를 들어, 현재 용적률이 120%인 단지가 재건축 후 270%까지 용적률을 적용받는다면, 증가한 용적률(150%)만큼 새로운 세대를 지어 일반 분양할 수 있습니다. 서울 강남권의 경우 일반 분양가가 3.3㎡당 6,000만~8,000만 원을 넘는 사례도 있어 이 경우 사업성이 매우 높게 나타납니다.

반면, 이미 용적률이 200% 이상인 고밀도 단지는 재건축 이후 추가로 확보할 수 있는 일반 분양 세대가 적기 때문에 사업성이 낮아집니다. 이런 단지들은 오히려 리모델링이 더 합리적인 선택이 될 수 있습니다. 따라서 재건축 사업성 분석 시에는 반드시 ① 현재 용적률, ② 해당 지역 정비계획상 허용 용적률, ③ 인근 분양가 시세, ④ 예상 공사비, ⑤ 재건축 초과이익 환수금 규모를 종합적으로 검토해야 합니다.

리모델링 vs 재건축, 어떤 기준으로 선택해야 할까?

결국 리모델링과 재건축 중 어떤 방법이 유리한가는 단지별 조건에 따라 달라집니다. 아래의 기준을 참고하면 올바른 방향을 설정하는 데 도움이 됩니다.

리모델링이 유리한 경우

• 준공 후 30년 미만으로 재건축 연한을 충족하지 못한 경우
• 현재 용적률이 이미 200% 이상으로 높아 재건축 사업성이 낮은 경우
• 구조물의 상태가 비교적 양호하여 골조 활용이 가능한 경우
• 사업 기간을 단축하여 빠른 주거 환경 개선이 필요한 경우
• 조합원 분담금 최소화가 우선인 경우

재건축이 유리한 경우

• 준공 후 30년 이상 경과하고 안전진단에서 D·E 등급을 받은 경우
• 현재 용적률이 낮아(100~150% 수준) 재건축 이후 대규모 일반 분양이 가능한 경우
• 건물 구조 자체가 노후화되어 리모델링으로는 근본적 해결이 어려운 경우
• 해당 지역 분양가가 높아 재건축 사업성이 충분한 경우
• 세대 수 증가 폭을 크게 가져가 사업 규모를 극대화하려는 경우

최근에는 두 방식의 장점을 결합한 '리모델링+알파' 전략도 등장하고 있습니다. 예를 들어, 일부 단지는 리모델링을 먼저 진행하여 주거 환경을 개선한 후, 추후 재건축 연한 충족 시 재건축으로 전환하는 2단계 전략을 검토하기도 합니다. 다만 이 경우 이중으로 비용이 발생할 수 있으므로 신중한 검토가 필요합니다.

리모델링과 재건축은 단순히 낡은 건물을 고친다는 공통점 외에, 비용·기간·절차·사업성 모든 면에서 전혀 다른 성격의 사업입니다. 어느 쪽이 절대적으로 우월하다고 할 수 없으며, 해당 단지의 준공 연한, 용적률, 구조 상태, 지역 분양 시장 상황, 조합원들의 재정 여건 등을 종합적으로 고려해야 최적의 결정을 내릴 수 있습니다. 사업을 본격적으로 추진하기 전에 반드시 전문 정비사업 컨설턴트, 건축사, 법무사 등 전문가의 자문을 받아 충분한 사전 검토를 거치는 것을 권장합니다. 제대로 된 사전 준비와 정확한 정보가 수억 원의 비용과 수년의 시간을 아껴줄 수 있다는 점을 명심하시기 바랍니다.

건폐율과 용적률, 왜 중요할까?

내 땅을 샀는데 얼마나 큰 건물을 지을 수 있는지 궁금하신가요? 건축주가 가장 먼저 마주치는 난제가 바로 '건폐율'과 '용적률'입니다. 이 두 개념을 모르면 건축 설계 초반부터 낭패를 볼 수 있습니다. 토지 활용의 한계를 결정하고, 건축비까지 영향을 미치니까요.

다행히 복잡해 보이지만 원리는 간단합니다. 이 글에서 건폐율과 용적률의 개념부터 계산법, 실제 사례까지 정리해드리겠습니다.

건폐율이란 – 땅 위에 건물이 차지하는 비율

건폐율은 대지(땅) 면적 대비 건축물의 바닥면적(1층 기준)이 차지하는 비율입니다. 쉽게 말해 위에서 내려다봤을 때 건물이 땅을 얼마나 덮는가입니다.

• 계산식: 건폐율(%) = (건축물 1층 바닥면적 ÷ 대지면적) × 100
• 예시: 1,000㎡ 땅에서 건폐율 60%이면, 최대 600㎡의 1층 건물을 지을 수 있음
• 주거지역은 보통 40~60%, 상업지역은 60~80% 범위로 제한
• 건폐율이 높을수록 녹지와 주차장 등에 쓸 공간이 줄어듦

용적률이란 – 땅 위에 세울 수 있는 연면적의 한계

용적률은 대지 면적 대비 건축물 전체 층의 합 면적(연면적)의 비율입니다. 건폐율이 땅의 수평 활용이라면, 용적률은 수직 활용의 한계입니다.

• 계산식: 용적률(%) = (건축물 연면적 ÷ 대지면적) × 100
• 예시: 1,000㎡ 땅에서 용적률 200%이면, 최대 2,000㎡의 연면적(모든 층 합산) 건물을 지을 수 있음
• 저층 주거지역은 100~150%, 중심상업지역은 400~600% 이상 가능
• 높은 건물을 세울수록 용적률 상향이 필요함

건폐율과 용적률의 관계 이해하기

두 제약 조건이 동시에 적용되므로 어느 하나가 먼저 한계에 닿느냐가 설계의 핵심입니다.

• 낮은 층 건물: 건폐율이 제약 요소가 될 수 있음 (예: 단독주택)
• 높은 층 건물: 용적률이 더 큰 제약 (예: 아파트, 오피스)
• 주의: 지역별·용도별로 제한값이 다르므로 반드시 해당 지자체 도시계획과에서 확인해야 함
• 같은 땅이라도 지구단위계획이 있으면 더 엄격한 기준이 적용될 수 있음

실제 설계에 적용하는 방법

건폐율과 용적률은 단순한 수치가 아니라 건축 인허가의 핵심 기준입니다. 설계 초반에 반드시 검증해야 합니다.

• 1단계: 해당 부지의 용도지역과 건폐율·용적률 한계값 확인
• 2단계: 원하는 건물 규모를 수치로 변환해 제약 조건 검토
• 3단계: 건폐율과 용적률 양쪽 모두 만족하는 평면 계획 수립
• 4단계: 건축사와 함께 인허가 전략 수립 (예: 불가피한 초과 시 조정 방안)
• 주의: 건폐율이나 용적률을 초과하면 건축허가 거부 또는 시정명령 대상이 될 수 있음

마지막 체크리스트

자신의 부지에서 지을 수 있는 규모를 파악하려면 먼저 건폐율과 용적률의 제한값을 정확히 알아야 합니다. 이 두 제약이 만나는 지점에서 현실 가능한 설계가 시작됩니다. 작은 주택이든 큰 건물이든 이 기본 원리는 변하지 않습니다. 설계를 시작하기 전에 한 번 더 확인하고, 전문가와 함께 검토하는 것이 비용과 시간을 아끼는 가장 확실한 방법입니다.

건축허가는 왜 필수인가

땅을 사고 집을 짓기로 마음먹었을 때, 가장 먼저 해야 할 일이 무엇인지 아십니까? 많은 건축주들이 설계 비용이나 시공사 선정에 먼저 관심을 갖지만, 실은 그 모든 것보다 앞서 '건축허가'를 받아야 합니다.

건축허가 없이 공사를 진행하면 법적 문제뿐 아니라 준공 자체가 불가능해집니다. 이 글에서는 건축주 입장에서 반드시 알아야 할 건축허가 절차를 5단계로 정리합니다.

1단계 — 대지 확인 및 사전 검토

건축허가 신청 전에 가장 먼저 해야 할 일은 자신의 땅이 실제로 건축 가능한 땅인지 확인하는 것입니다. 같은 땅이어도 용도지역, 지역·지구 제약, 건폐율·용적률 제한이 모두 다르기 때문입니다.

• 용도지역 확인 — 주민센터나 온라인 부동산 정보 시스템에서 해당 땅의 용도지역(주거·상업·공업 등)을 반드시 확인합니다.
• 건폐율·용적률 확인 — 대지 면적 대비 건축 가능한 건물 규모가 정해져 있습니다. 이 수치를 초과하면 허가 자체가 불가능합니다.
• 특별 제약 사항 — 문화재 보호 지역, 습지 보호 지역, 개발 제한 지구 등에 해당하는지 확인합니다. 이 경우 별도 절차가 필요합니다.
• 도시계획 현황도 취득 — 읍·면·동 행정복지센터에서 발급받으면 모든 규제 사항을 한눈에 볼 수 있습니다.

2단계 — 건축 설계 및 설계 도서 작성

대지 조건을 확인했다면 이제 건축사와 함께 설계를 진행합니다. 이 단계에서 작성되는 설계 도서가 곧 허가 신청의 핵심 서류가 됩니다.

• 건축사 선정 — 주의: 건축사 자격 없는 사람이 설계하면 법적 문제가 발생합니다. 반드시 등록된 건축사에게 의뢰해야 합니다.
• 설계 도서 작성 — 평면도·입면도·단면도·시공 상세도 등 건축허가에 필요한 전체 도면을 준비합니다.
• 구조 계산서 — 3층 이상 또는 연면적 500㎡ 이상의 건물은 반드시 구조 기술사가 작성한 구조 계산서가 필요합니다.
• 에너지 절약 계획서 — 현대 건축법에서 요구하는 단열·창호 등의 에너지 기준을 충족하는 설계가 필수입니다.

3단계 — 건축허가 신청 서류 준비

설계 도서가 완성되면 관할 지자체(시청·군청·구청)에 건축허가를 신청합니다. 준비해야 할 서류가 많으니 미리 체크리스트를 만들어 두는 것이 좋습니다.

4단계 — 허가 신청 및 심의 기간

모든 서류를 갖춰 신청하면 지자체의 검토 단계가 시작됩니다. 건축 규모와 지역에 따라 소요 기간이 달라집니다.

• 검토 기간 — 일반적으로 30일~60일 이내에 허가 여부가 결정됩니다. 서류 부족 시 기간이 연장될 수 있습니다.
• 보완 요청 — 심의 과정에서 도면 수정이나 추가 자료 제출을 요청받을 수 있습니다. 신속하게 대응해야 합니다.
• 협의 기관 조회 — 일부 지역에서는 소방서·상하수도 담당 부서 등 협의 기관의 의견 조회가 필요합니다.
• 허가 조건 확인 — 허가 시 특정 조건(도로 폭 확보·주차장 설치 등)이 붙을 수 있으니 반드시 확인합니다.

5단계 — 건축허가증 교부 및 시공 준비

허가 심의를 통과하면 건축허가증을 받게 됩니다. 이것이 실제 공사를 시작할 수 있는 법적 근거입니다.

• 허가증 교부 — 지자체 건축과에서 건축허가증을 받아야 하며, 이후 건설 현장에 항상 비치해야 합니다.
• 착공 신고 — 주의: 건축허가증을 받았다고 바로 공사를 시작하면 안 됩니다. 착공 신고를 먼저 해야 합니다.
• 건설사업관리자 선임 — 연면적 500㎡ 이상의 건축이면 건설사업관리자를 반드시 선임해야 합니다.
• 건축 감리 계약 — 공사 품질과 법규 준수를 위해 건축감리자와 계약할 것을 강력 권장합니다.

건축허가, 미리 준비하면 문제없습니다

건축허가 절차가 복잡해 보일 수 있지만, 단계별로 차근차근 진행하면 생각보다 어렵지 않습니다. 가장 중요한 것은 섣불리 공사를 시작하지 않는 것입니다.

허가 없는 공사는 추후 엄청난 법적·경제적 손실로 이어질 수 있습니다. 위 5단계를 참고하여 안전하고 합법적으로 건축 프로젝트를 진행하길 바랍니다.

1단계: 사전 준비 – 대지 확인 및 용도지역 파악

건축을 시작하기 전에 가장 중요한 것은 내 땅에서 어떤 건물을 지을 수 있는지 확인하는 것입니다.

• 용도지역 확인: 주거지역, 상업지역, 준공업지역 등 땅의 용도지역에 따라 건축 가능한 건물 종류가 달라집니다.
• 건축면적률·용적률 확인: 같은 땅이라도 지역에 따라 건축할 수 있는 건물의 크기가 제한됩니다.
• 도시계획 정보 조회: 지자체의 도시계획 포털이나 건축행정시스템에서 무료로 확인할 수 있습니다.

주의: 이 단계에서 실수하면 나중에 허가가 거부될 수 있으므로, 건축사와 함께 꼼꼼히 확인하세요.

2단계: 설계 및 건축계획 수립

건축사와 함께 건축허가용 설계도서를 작성하는 단계입니다. 건축법 제22조에 따르면, 일정 규모 이상의 건축물은 반드시 건축사의 설계를 받아야 합니다.

• 건축계획서 작성: 건물의 구조, 규모, 배치도, 단면도 등을 포함합니다.
• 구조 검토: 지반 조사 결과에 따른 안전한 기초 설계
• 환경 영향 검토: 필요시 환경영향평가, 교통영향평가 등을 진행합니다.

3단계: 건축허가 신청

설계가 완료되면 지자체(시·군·구청)에 건축허가를 신청합니다.

• 필수 서류: 건축허가신청서, 건축계획서, 설계도서, 토지 소유권 확인 서류 등
• 수수료 납부: 건물 규모에 따라 20~50만 원 정도
• 처리 기간: 건축법 제11조에 따르면 신청 후 60일 이내에 허가 여부를 통보받습니다.

4단계: 허가 심사 및 보완

지자체 담당자가 제출한 도서를 검토합니다. 보완 자료는 보통 2~3회 정도 왕복할 수 있으니, 여유 있게 일정을 잡으세요.

5단계: 건축허가 취득 및 착공

모든 심사를 통과하면 건축허가증을 받게 됩니다. 허가 유효기간은 2년이며, 착공신고 후 공사를 시작합니다.

전체 소요 기간: 사전 준비부터 허가 취득까지 평균 2~3개월

지난달 상담을 찾아온 건축주가 이런 말을 했습니다. "설계 계약서에 서명하고 나서야 기본설계와 실시설계가 다른 단계인 줄 알았어요. 처음부터 알았다면 비용 협의를 다르게 했을 텐데요." 설계 4단계를 미리 이해하면 비용 낭비와 분쟁을 상당 부분 막을 수 있습니다.

1단계: 기획설계 - 돈을 쓰기 전에 가능성을 검토한다

기획설계는 본격적인 설계 용역 계약 이전에 해당 토지에 건물을 지을 수 있는지를 확인하는 단계입니다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제36조에 따른 용도지역 확인, 건축법 제43조에 따른 건폐율과 용적률 산정, 그리고 도로 접도 조건(건축법 제44조, 폭 4미터 이상 도로에 2미터 이상 접해야 함)을 이 단계에서 모두 따져야 합니다. 건축주가 직접 토지이음(eum.go.kr)에서 용도지역과 행위제한을 열람하고, 건축사와 함께 대략적인 건물 규모와 사업성을 검토합니다. 기획설계 용역비는 전체 설계비의 10~15% 수준이며, 사업을 중단할 경우 이 비용만 손실로 처리되므로 초기 투자로서의 의미가 큽니다.

2단계: 기본설계 - 건축주가 가장 많이 참여해야 하는 구간

기본설계는 건물의 배치, 평면, 입면, 단면의 기본 방향을 확정하는 단계입니다. 건축법 시행규칙 제6조에 따라 건축허가 신청 시 제출하는 배치도, 평면도, 입면도, 단면도가 이 단계에서 만들어집니다. 건축주는 방의 개수, 동선, 주차 대수(주택건설기준 등에 관한 규정 제27조, 세대당 1대 이상), 외장 재료의 방향성을 이 단계에서 결정해야 합니다. 기본설계가 완료된 후 변경을 요청하면 실시설계 단계에서 추가 용역비가 발생합니다. 실무에서 자주 보는 함정이 바로 이 지점입니다. 건축주가 기본설계 도면에 서명하고 나서 "방 하나를 옮기고 싶다"고 하면, 단순한 수정처럼 보여도 구조 계획과 설비 경로가 연쇄적으로 바뀌어 추가 비용이 수백만 원 단위로 발생합니다. 기본설계 단계에서 최소 3회 이상 도면 검토 회의를 요청하는 것이 실무상 권장됩니다.

3단계: 실시설계 - 시공사가 현장에서 읽는 도면을 만든다

실시설계는 시공사가 실제로 공사를 진행하는 데 필요한 모든 도면과 시방서를 완성하는 단계입니다. 건축 구조도, 기계설비도, 전기설비도, 소방설비도, 토목도가 모두 이 단계에서 작성됩니다. 건축법 제11조에 따른 건축허가와 건축법 제21조에 따른 착공신고에 필요한 서류 대부분이 실시설계 산출물입니다. 구조 안전 확인의 경우, 건축법 제48조 제2항에 따라 2층 이상 또는 연면적 200제곱미터 이상 건축물은 구조 기술사의 구조 계산서를 별도로 첨부해야 합니다. 실시설계 용역비는 전체 설계비의 50~60%를 차지하며, 설계 계약 시 단계별 지급 조건을 반드시 계약서에 명시해야 합니다. 실무에서 자주 발생하는 문제는 실시설계 완료 전에 공사 계약을 먼저 체결하는 경우입니다. 도면이 불완전한 상태에서 계약한 공사비는 나중에 수량 증가를 이유로 추가 공사비 분쟁으로 이어집니다.

4단계: 사용승인 - 준공이 곧 완료가 아니다

공사가 끝났다고 해서 건물을 바로 사용할 수 있는 것이 아닙니다. 건축법 제22조에 따라 공사 완료 후 사용승인 신청을 해야 하며, 허가권자가 현장을 확인하고 적합 판정을 내려야 비로소 건물을 사용하고 등기를 진행할 수 있습니다. 사용승인 신청 시에는 감리 완료 보고서, 에너지 절약 계획 이행 확인서(건축물의 에너지절약설계기준 제21조), 소방완공검사필증 등을 함께 제출해야 합니다. 건축물 에너지 효율등급 인증이나 장애물 없는 생활환경 인증을 조건부 허가 사항으로 받은 경우에는 이 단계에서 해당 인증 서류도 제출해야 하므로, 허가 조건을 처음부터 설계사와 공유해야 합니다.

지금 당장 실행할 수 있는 체크리스트

• 토지이음(eum.go.kr)에서 해당 토지의 용도지역, 건폐율, 용적률, 행위제한을 직접 출력해 건축사 상담 전에 준비한다.

• 설계 계약서에 기획설계, 기본설계, 실시설계 각 단계의 용역비와 지급 시점을 항목별로 분리해 명시되어 있는지 확인한다.

• 기본설계 단계에서 방의 개수, 주차 대수, 외장 재료, 주요 마감재를 서면으로 확정하고 도면에 서명하기 전 최소 3회 검토한다.

• 실시설계가 완료된 이후에 시공사 견적과 공사 계약을 진행하는 순서를 반드시 지킨다.

• 건축 허가 조건에 부가된 인증 항목(에너지 효율등급, 소방 등)을 사용승인 신청 전 체크리스트로 작성해 설계사와 공유한다.

함께 보면 좋은 글

• 건폐율·용적률 쉽게 정리 — 집 짓기 전 반드시 알아야 할 핵심 개념

• 건폐율·용적률 완벽 정리 | 건축 설계 전 반드시 알아야 할 법규 가이드

• 노후를 위한 공간 설계 – 나이 드는 집, 함께 늙는 건축

방화유리창 설치 의무, 핵심은 거리와 용도다

2021년 7월 5일부터 신규 건축물에 강화된 방화규정이 적용되고 있습니다. 외벽에 설치되는 창호는 인접대지와의 거리, 건축물의 용도와 규모에 따라 방화성능을 갖춘 제품을 써야 하는 경우가 생겼습니다.

방화유리창 설치 여부는 창문이 있느냐가 아니라, 해당 건축물이 법에서 정한 대상인지와 인접대지경계선까지의 거리가 핵심입니다.

설계 현장에서 방화창은 놓치기 쉬운 항목입니다. 외벽 마감재료 기준만 확인하고 창호 기준을 빠뜨리면 허가나 협의 과정에서 설계 수정이 발생합니다. 두 단계로 확인하면 됩니다.

방화유리창 설치 의무 대상 건축물 6가지

건축법 시행령 제61조 제2항이 정하는 건축물이 대상입니다. 아래 중 하나라도 해당하면 외벽 창호와 인접대지경계선 거리를 반드시 확인해야 합니다.

실무에서 가장 빈번하게 걸리는 유형은 ④번입니다. 3층 이상이면 규모와 무관하게 해당하기 때문에 소규모 주거·근린생활 건축물도 대상이 될 수 있습니다.

인접대지경계선 1.5m — 이 거리가 판단 기준이다

위 대상 건축물 중 하나에 해당한다면, 다음 단계는 창호 위치 확인입니다.

인접대지경계선에 접하는 외벽에 설치하는 창호와 인접대지경계선 간의 거리가 1.5m 이내인 경우, 해당 창호는 방화유리창으로 설치해야 합니다.

— 건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙 제24조 제12항

대지가 좁거나 인접 대지와 맞닿아 있는 도심 건축물은 이 거리 조건에 걸리는 경우가 많습니다. 특히 연립주택이나 다가구주택 형태로 다세대가 밀집된 지역에서 3층 이상 건축물을 계획할 때 반드시 확인해야 합니다.

방화유리창 성능 기준 — KS F 2845, 비차열 20분

방화유리창 설치 대상에 해당한다면, 사용하는 제품의 성능도 기준에 맞아야 합니다.

스프링클러 헤드가 60cm 이내면 예외 적용

방화유리창 설치 의무에는 예외 조건이 있습니다. 단, 예외 조건을 잘못 이해하면 오히려 위반 상태가 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

스프링클러 또는 간이 스프링클러의 헤드가 해당 창호로부터 60cm 이내에 설치되어 건축물 내부가 화재로부터 방호되는 경우, 방화유리창으로 설치하지 않을 수 있습니다.

건물 안에 스프링클러가 있다는 것만으로는 예외가 적용되지 않습니다. 해당 창호로부터 60cm 이내라는 위치 조건을 함께 충족해야 합니다. 설계 도면에서 스프링클러 헤드 배치와 창호 위치를 함께 검토해야 합니다.

설계 단계에서 확인하는 순서

방화유리창 관련 검토는 설계 초기에 해두는 것이 좋습니다. 허가 단계에서 발견되면 창호 사양 전체를 변경해야 하는 상황이 생깁니다.

인접대지경계선에 가까운 창호는 허가 단계에서 지적되기 쉬운 항목입니다. 위 순서대로 설계 초기에 정리해두면 불필요한 수정을 줄일 수 있습니다.

AI 에이전트 업무 자동화는 이제 단순히 “편리한 도구를 쓰는 것”을 넘어, 일하는 방식 자체를 바꾸는 단계로 들어가고 있습니다. 예전에는 사람이 직접 검색하고, 정리하고, 문서를 만들고, 일정을 등록했다면 이제는 AI 에이전트가 정해진 규칙에 따라 업무를 수행하고 결과물을 만들어냅니다. 중요한 변화는 AI가 질문에 답하는 수준을 넘어, 실제 업무 흐름 안에서 반복적으로 실행되고 개선된다는 점입니다.

AI 에이전트 업무 자동화, 1인 기업과 직장인이 지금 준비해야 할 일하는 방식

AI 에이전트 업무 자동화는 이제 단순히 “편리한 도구를 쓰는 것”을 넘어, 일하는 방식 자체를 바꾸는 단계로 들어가고 있습니다.

특히 1인 기업, 프리랜서, 강사, 콘텐츠 제작자, 사무직 직장인에게 AI 에이전트는 단순한 보조 도구가 아니라 작은 팀처럼 작동할 수 있습니다. 업무를 잘게 나누고, 각 업무에 맞는 규칙과 자료를 제공하면 리서치, 콘텐츠 제작, 이메일 정리, 일정 관리, 보고서 작성까지 상당 부분을 자동화할 수 있습니다.

AI 에이전트는 도구보다 업무 구조를 먼저 바꿔야 제대로 작동한다

AI 에이전트를 사용할 때 많은 사람이 먼저 어떤 서비스를 써야 하는지부터 고민합니다. 클로드 코드, 오픈클로, 챗GPT, 코덱스, 자동화 툴처럼 다양한 선택지가 있기 때문입니다. 하지만 실제로 중요한 것은 도구 이름이 아니라, 내가 맡기려는 업무가 어떤 순서와 기준으로 처리되어야 하는지를 정리하는 일입니다.

AI 에이전트 업무 자동화의 핵심은 좋은 도구를 찾는 것이 아니라, 반복 가능한 업무 흐름을 설계하는 것입니다.

예를 들어 블로그 작성, 강의 슬라이드 제작, 고객 문의 분류, 일정 등록 같은 일은 겉으로는 서로 달라 보이지만 내부 구조는 비슷합니다. 입력 자료를 받고, 필요한 정보를 판단하고, 정해진 양식에 맞게 결과물을 만들고, 사람이 최종 검토하는 흐름입니다. 이 흐름을 명확히 정의할수록 AI 에이전트는 더 안정적으로 일합니다.

반대로 업무 기준이 모호하면 아무리 성능이 좋은 AI 모델을 사용해도 결과물은 흔들립니다. AI가 똑똑해졌다고 해도 아직은 “내가 원하는 방식”을 스스로 완벽히 이해하지 못합니다. 그래서 업무별 폴더, 규칙 문서, 참고 자료, 예시 파일, 결과물 양식 등을 미리 구성하는 과정이 필요합니다.

하네스 엔지니어링은 AI를 내 방식대로 일하게 만드는 설계법이다

최근 AI 에이전트를 설명할 때 자주 등장하는 개념이 하네스 엔지니어링입니다. 쉽게 말하면 뛰어난 AI 모델이 엉뚱한 방향으로 가지 않도록 업무 규칙과 실행 환경을 단단히 잡아주는 방식입니다. 예전의 GPTs가 주로 프롬프트로 AI를 규율했다면, 요즘의 에이전트는 프롬프트뿐 아니라 코드, 문서, 스크립트, 데이터 파일, 양식 파일까지 활용해 훨씬 촘촘하게 통제합니다.

하네스 엔지니어링이 잘된 AI 에이전트는 단순한 대화형 AI보다 복잡한 업무를 더 일관되게 처리할 수 있습니다.

예를 들어 강의 슬라이드를 자동으로 만들고 싶다면 “PPT 만들어줘”라고 말하는 것만으로는 부족합니다. 어떤 색상 체계를 사용할지, 한 장의 슬라이드에 들어갈 문장 길이는 어느 정도인지, 표지와 본문과 정리 페이지의 구조는 어떻게 다른지, 어떤 형식의 파일로 저장할지까지 정해두어야 합니다. 이 기준이 쌓이면 AI는 단순히 문장을 생성하는 것이 아니라, 하나의 제작 시스템처럼 움직이게 됩니다.

업무 기준을 만들지 않은 상태에서 AI에게 많은 권한을 주면 결과물은 빨라질 수 있지만, 품질과 방향성이 흔들릴 수 있습니다.

업무용 AI 에이전트는 폴더와 역할을 나누면 팀처럼 움직인다

AI 에이전트를 실무에 적용할 때 효과적인 방법은 업무를 하나의 거대한 덩어리로 맡기지 않고, 목적별로 나누는 것입니다. 예를 들어 교육 설계 에이전트, 강의 슬라이드 제작 에이전트, 블로그 작성 에이전트, 유튜브 아이디어 에이전트, 이메일 분류 에이전트처럼 역할을 분리하면 각 에이전트가 더 명확한 기준으로 움직일 수 있습니다.

업무를 쪼개고 각 에이전트의 역할을 명확히 할수록 AI는 주니어 직원처럼 실무를 처리할 수 있습니다.

중앙에 라우터 역할을 하는 비서형 에이전트를 두는 방식도 유용합니다. 사용자는 하나의 창구에만 요청하고, 중앙 에이전트가 요청 내용을 판단해 적절한 업무 에이전트에게 넘기는 구조입니다. 이렇게 하면 여러 프로젝트 폴더를 직접 오가며 실행하지 않아도 되고, 텔레그램 같은 메신저를 통해서도 업무 지시가 가능해집니다.

• 교육 설계 에이전트: 고객사, 직무 수준, 교육 목표를 바탕으로 실습 시나리오 생성

• 평가 에이전트: 수강생 결과물을 기준표에 맞춰 평가하고 피드백 작성

• PPT 제작 에이전트: HTML 기반 초안을 만들고 슬라이드 파일로 변환

• 블로그 에이전트: 자막, 자료, 키워드를 바탕으로 SEO 글 초안 작성

• 영업 관리 에이전트: 이메일을 분류하고 고객사별 진행 상황을 요약

• 리서치 에이전트: 링크드인, 유튜브, 블로그 등에서 참고 자료를 수집

이 구조가 자리 잡으면 혼자 일하는 사람도 작은 운영팀을 가진 것처럼 일할 수 있습니다. 다만 AI가 모든 판단을 대신하는 것은 아니므로 최종 검토와 방향 설정은 사람이 맡아야 합니다.

클로드 코드는 정밀한 업무 자동화에, 오픈클로는 유연한 개인 비서에 가깝다

업무용 AI 에이전트를 만들 때는 정밀하게 설계할 업무와 가볍게 시도할 업무를 나눠보는 것이 좋습니다. 클로드 코드처럼 프로젝트 폴더와 규칙을 세밀하게 잡을 수 있는 도구는 업무 품질을 안정적으로 유지해야 하는 경우에 적합합니다. 반면 오픈클로처럼 컴퓨터 화면을 직접 조작하는 방식에 강한 도구는 일정 관리, 카카오톡 아카이빙, 열차 좌석 조회처럼 일상적인 반복 작업에 잘 맞습니다.

정밀한 결과물이 필요한 업무는 강한 하네스가 필요하고, 생활형 자동화는 유연한 컴퓨터 조작 능력이 더 중요합니다.

예를 들어 캘린더에 일정을 등록할 때 매번 구글 캘린더를 열고 클릭할 필요 없이, 메신저에 “다음 주 화요일 오후 2시에 미팅 등록”이라고 입력하면 AI가 직접 캘린더를 생성할 수 있습니다. 카카오톡 나에게 보내기 메시지를 긁어와 구글 시트에 정리하고, 링크 내용을 보강해 나만의 학습 데이터베이스로 만드는 것도 가능합니다.

다만 금융, 결제, 세금계산서, 예약 구매처럼 실제 권한과 책임이 발생하는 작업은 반드시 사람이 최종 확인하는 구조가 필요합니다.

콘텐츠 제작과 리서치는 AI 에이전트가 가장 빠르게 성과를 내는 영역이다

AI 에이전트가 특히 빠르게 성과를 내는 영역은 콘텐츠 제작과 리서치입니다. 블로그 글 작성, 유튜브 주제 발굴, 썸네일 아이디어 정리, 링크드인 글 모니터링, 경쟁 채널 분석처럼 자료를 모으고 재구성하는 일은 AI가 매우 잘 처리합니다.

콘텐츠 자동화의 목적은 글을 대충 많이 만드는 것이 아니라, 자료 수집과 초안 작성 시간을 줄여 사람이 더 중요한 판단에 집중하게 만드는 것입니다.

예를 들어 매일 특정 전문가들의 글을 모니터링하고, 전날 올라온 글을 요약해 아침마다 받아볼 수 있습니다. 유튜브 채널을 주기적으로 확인해 새로 제작할 만한 주제나 썸네일 방향을 추천받을 수도 있습니다. 좋은 글이나 링크를 카카오톡에 저장해두면 AI가 이를 정리해 학습용 웹사이트나 데이터베이스로 변환하는 방식도 가능합니다.

핵심 정리

AI 에이전트는 콘텐츠를 대신 만들어주는 도구이기 전에, 흩어진 자료를 모으고 분류하고 재활용 가능한 구조로 바꾸는 생산성 시스템입니다. 좋은 자료를 꾸준히 모으고, 그 자료를 글·영상·강의·보고서로 전환하는 흐름을 만들면 1인 기업도 콘텐츠 생산량을 크게 늘릴 수 있습니다.

이 방식의 장점은 단순히 시간을 아끼는 데서 끝나지 않습니다. 사람이 놓치기 쉬운 자료를 계속 모아주기 때문에 아이디어 고갈을 줄이고, 반복적인 정리 업무를 줄이며, 콘텐츠 제작의 출발점을 빠르게 만들어줍니다.

AI 에이전트는 한 번 만들고 끝나는 도구가 아니라 계속 훈련해야 하는 시스템이다

AI 에이전트를 만들었다고 해서 바로 완성되는 것은 아닙니다. 오히려 중요한 과정은 그다음부터 시작됩니다. 결과물을 보고 피드백을 주고, 잘못된 부분을 수정하고, 기준을 보강하면서 계속 개선해야 합니다. 신입 직원에게 일을 가르치듯이 AI 에이전트도 반복적인 피드백을 통해 더 안정적으로 바뀝니다.

AI 에이전트의 품질은 처음 만든 설정값보다, 이후 얼마나 검증하고 개선했는지에 따라 결정됩니다.

특히 평가 기준을 정해두고 AI가 스스로 결과물을 비교하게 하는 방식은 매우 효과적입니다. 예를 들어 PPT 제작 에이전트라면 디자인 일관성, 문장 길이, 정보 구조, 시각적 균형, 브랜드 톤 같은 기준을 만들고, AI가 그 기준에 맞을 때까지 실험하게 할 수 있습니다. 이런 반복 개선 과정을 통해 첫 번째 결과물보다 열 번째 결과물이 훨씬 좋아지는 일이 가능합니다.

• 결과물이 마음에 들지 않으면 단순히 다시 만들라고 하지 말고, 무엇이 부족한지 기준을 알려준다.

• AI에게 “현재 시스템을 비판적으로 검토하고 개선점을 제안하라”고 요청한다.

• 다른 AI 모델의 의견도 함께 비교해 구조적 허점을 찾는다.

• 좋은 결과물이 나오면 그 기준과 예시를 에이전트 규칙에 반영한다.

에이전트가 많아질수록 관리할 자료와 판단할 결과물도 늘어나므로, 자동화 자체가 새로운 관리 업무가 될 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

깃허브와 벤치마킹은 비개발자에게도 강력한 출발점이 된다

AI 에이전트를 더 잘 만들고 싶다면 이미 누군가 만들어둔 사례를 적극적으로 참고하는 것이 좋습니다. 깃허브는 개발자만 쓰는 공간처럼 보이지만, AI 에이전트 시대에는 비개발자에게도 매우 유용한 참고 자료가 됩니다. 코드를 직접 이해하지 못해도 AI에게 깃허브 링크를 주고 “이것처럼 내 업무에 적용하려면 어떻게 해야 하느냐”고 물어보면 시작할 수 있습니다.

이제 중요한 것은 모든 기술을 직접 아는 것이 아니라, 참고할 만한 사례를 찾아 AI가 구현할 수 있게 연결하는 능력입니다.

예를 들어 PPT 자동 생성, 영상 편집 자동화, 웹 크롤링, 데이터 정리, 문서 변환 같은 기능은 이미 다양한 프로젝트와 사례가 공개되어 있습니다. AI에게 관련 깃허브 프로젝트를 찾아보게 하고, 그중 적합한 방식을 자신의 업무에 맞게 변형해달라고 요청하면 비개발자도 충분히 자동화 시스템을 만들 수 있습니다.

유튜브 인터뷰, 논문, 블로그 글, 기술 문서도 좋은 벤치마킹 자료가 됩니다. 핵심 아이디어만 추출해 AI에게 전달하면, AI는 이를 바탕으로 구체적인 실행 구조를 제안할 수 있습니다. 이 과정에서 사람의 역할은 모든 코드를 직접 작성하는 것이 아니라, 어떤 방향이 필요한지 판단하고 좋은 기준을 제시하는 것입니다.

AI 에이전트 시대에는 실행자가 아니라 설계자가 더 중요해진다

AI 에이전트가 확산되면 사무직의 역할은 크게 달라질 가능성이 큽니다. 문서를 직접 작성하고, 자료를 직접 찾고, 반복 업무를 직접 처리하는 능력보다 어떤 일을 자동화할지 정하고, 그 업무의 기준을 설계하고, 결과물을 검증하는 능력이 더 중요해집니다.

앞으로의 생산성 차이는 AI를 쓰느냐 안 쓰느냐가 아니라, AI 에이전트를 얼마나 내 업무에 맞게 설계하고 운영하느냐에서 갈릴 가능성이 큽니다.

특히 대표, 팀장, 1인 기업 운영자라면 AI 에이전트를 직접 체험해볼 필요가 있습니다. 단순히 직원에게 맡기거나 외부 서비스만 도입해서는 체감하기 어렵습니다. 실제로 자신의 메일, 일정, 자료 정리, 콘텐츠 제작, 영업 관리 중 하나라도 에이전트로 바꿔보면 업무의 병목이 어디에 있는지 훨씬 명확하게 보입니다.

전통적인 산업에서도 가능성은 큽니다. 건설, 제조, 공공 분야처럼 디지털 전환이 느리다고 여겨졌던 분야에서도 도면 기반 수량 산출, 문서 정리, 공고 수집, 보고서 작성, 일정 관리 같은 업무는 AI 에이전트와 결합될 수 있습니다. 중요한 것은 거창한 시스템을 처음부터 만드는 것이 아니라, 매일 반복되는 작은 업무 하나를 AI에게 맡겨보는 것입니다.

AI 에이전트가 모든 일을 완전히 대체한다고 생각하기보다, 사람이 기준을 만들고 AI가 실행을 담당하는 구조로 접근해야 실패 가능성을 줄일 수 있습니다.

지금 시작할 수 있는 가장 현실적인 AI 에이전트 적용 순서

AI 에이전트를 처음 도입한다면 복잡한 시스템부터 만들 필요는 없습니다. 가장 먼저 해야 할 일은 내 업무 중 반복되는 일을 찾는 것입니다. 매일 확인하는 메일, 매주 작성하는 보고서, 자주 만드는 블로그 초안, 반복적으로 정리하는 회의록, 계속 모니터링하는 웹사이트가 좋은 출발점입니다.

AI 에이전트 도입은 거대한 자동화 프로젝트가 아니라, 반복 업무 하나를 줄이는 실험에서 시작하는 것이 가장 현실적입니다.

처음부터 회사 전체 업무를 자동화하려고 하면 실패하기 쉽습니다. 대신 “아침마다 메일 요약 받기”, “자막으로 블로그 초안 만들기”, “회의록을 보고서 형식으로 정리하기”처럼 작고 명확한 업무부터 시작하는 편이 좋습니다. 이 작은 성공이 쌓이면 자연스럽게 업무용 에이전트 구조를 확장할 수 있습니다.

AI 에이전트는 이미 현실이 되었고, 이제는 직접 다뤄봐야 한다

AI 에이전트는 먼 미래의 이야기가 아니라 이미 업무 현장에서 적용 가능한 현실적인 도구가 되고 있습니다. 단순한 자동 응답이나 문장 생성 수준을 넘어, 일정 관리, 콘텐츠 제작, 리서치, 이메일 분류, 웹사이트 제작, 데이터 수집, 문서 작성까지 다양한 업무에 들어오고 있습니다.

AI 에이전트 시대의 핵심 역량은 내가 원하는 결과를 정의하고, AI가 그 기준에 맞게 일하도록 시스템을 설계하는 능력입니다.

물론 모든 업무가 즉시 자동화되는 것은 아닙니다. 유지보수도 필요하고, 오류도 발생하며, 사람이 최종 판단해야 하는 영역도 분명히 남아 있습니다. 그러나 반복적인 사무 업무와 디지털 기반 지식 노동의 상당 부분은 이미 에이전트 전환이 가능한 단계에 가까워지고 있습니다.

지금 필요한 것은 완벽한 도구를 기다리는 것이 아니라, 내 업무 중 하나를 골라 직접 실험해보는 것입니다. 작은 자동화 하나를 성공시키면 AI가 단순한 도구가 아니라 함께 일하는 시스템이 될 수 있다는 감각을 빠르게 얻을 수 있습니다.

함께 보면 좋은 원본 영상

자세한 내용은 아래 원본 영상에서 확인할 수 있습니다.

원본 영상 보기

(가칭)에코3유치원 교사신축

(가칭) 에코3유치원 교사신축 건축설계공모, 실무 관점으로 깔끔 정리 부산 에코델타시티 개발로 늘어나는 유아 수요에 대응하기 위해 17학급(특수 2 포함), 270명 규모 의 유치원을 새로 짓는 설계공모입니다.

(가칭) 에코3유치원 교사신축 건축설계공모, 실무 관점으로 깔끔 정리

부산 에코델타시티 개발로 늘어나는 유아 수요에 대응하기 위해 17학급(특수 2 포함), 270명 규모의 유치원을 새로 짓는 설계공모입니다. 이번 공모의 메시지는 단순합니다.

“아이들의 놀이·학습·안전을 공간으로 설득하라.”

즉, 예쁜 조감도보다 동선·감시·가변성·통학안전 같은 실무 디테일이 당락을 좌우하기 쉬운 유형입니다.

1) 사업

• 위치: 부산 강서구 강동동 4630-3

• 대지면적: 3,901㎡

• 연면적: 5,692㎡ 이하

  • 연면적은 허용범위가 명시돼 있어 기준 초과 시 실격 리스크가 큽니다.

  • 실별면적도 시설기준표 허용 오차가 있으니(특히 일반교실은 더 촘촘) 면적표를 초기에 “고정”하는 게 안전합니다.

• 공사비(예정): 약 141.742억(VAT 포함)

  • 전기·정보통신·소방은 별도(범위 구분 체크 포인트)

• 설계용역비(예정): 약 5.888억(VAT 포함)

  • 지질조사, 각종 인허가/협의, 안전성 검토, 안전보건대장, 녹색건축·BF·ZEB·신재생 등 포함

• 설계기간: 180일

2) 설계에서 “요구가 강한” 포인트

이번 공모는 주안점이 꽤 명확합니다. 포인트는 세 가지 축으로 정리됩니다.

(1) 외부공간: 긴 복도형·장방형 동선은 피하라

• “길게 뻗은 복도형 배치”보다 짧고 분절된 동선 + 시야 확보 + 외부와의 유기적 연계를 선호하는 톤입니다.

• 아이들의 외부활동은 단순 운동장이 아니라 생태·자연친화 체험을 담는 장치가 필요합니다.

• 교사가 한눈에 확인 가능한 자연적 감시(시야)를 외부공간에 설계적으로 심어야 합니다.

• 실내와 실외는 분리보다 완충공간(테라스, 데크, 반외부 공간)을 매개로 부드럽게 연결하는 구성이 유리합니다.

• 에코3초와의 동선 충돌 방지가 명시되어 있어, 출입·통학·차량 동선을 초기에 분리해두는 게 좋습니다.

(2) 내부공간: “놀이 중심 + 다양한 수업 방식 + 가변성”

• 단순 교실 나열보다, 아이들의 활동을 받아주는 실내 놀이/활동공간을 어떻게 설득하느냐가 중요합니다.

• 도서관 등 다양한 학습공간을 “있다/없다”가 아니라 어떻게 쓰이고 연결되는지가 보여야 합니다.

• 원생 수 변화나 교육과정 변화에 대응하는 가변 계획(건축·설비 포함)이 강조됩니다.

  → 가변 벽체만이 아니라, 수납/가구/설비존/동선도 함께 가변으로 설계하는 것이 설득력이 큽니다.

• 통합교육(장애·비장애) 측면에서 접근성, 집중형 구조, 개방감(유리 내벽/오픈), 자연채광이 주요 키워드로 읽힙니다.

(3) 통학·안전: “현관·드롭오프·버스회차”

• 등하원 혼잡을 고려한 넓은 현관/로비와 보호자 대기 흐름

• 통학버스 회차 동선과 보행 동선이 섞이지 않도록 분리

• 우천 시 비 노출 최소화(캐노피/차양 + 정차 위치)

• 재난 대응(피난/긴급차량 진입)까지 기본값으로 챙겨야 합니다

3) 일정

전체 일정은 HUB 기반으로 진행됨

• 참가등록: 3/3 ~ 3/6 16:00

• 질의: 3/9 ~ 3/11 16:00

• 답변 게시: 3/18

• 작품 제출: 5/20 09:00 ~ 16:00

• 심사: 1차 6/1, 2차 6/2 (접수 수에 따라 통합 가능)

• 결과 발표(예정): 6/5

4) 참가자격

• 기본: 건축사 자격 + 건축사사무소 업무신고 완료, 결격사유 없어야 함

• 공고일부터 결과 발표일까지 휴·폐업/업무정지/부정당 등 처분이 있으면 위험

• 공동응모: 최대 2개사, 대표자 지정 필요

• 한 사무소가 2안 응모 불가

• 외국 건축사 참여는 가능하되, 국내 건축사사무소와 공동업무수행 협약이 필요(대표는 국내)

추가로, 공모 특성상 사전접촉 금지(심사위원 인식 유도 등) 문구가 강하게 들어갑니다. 의도치 않은 노출도 리스크가 될 수 있어, 발표자료·SNS·외부 공유는 특히 조심하는 편이 안전합니다.

5) 제출물

제출은 HUB로 일괄 진행되고, 작품 파일 규격이 까다롭습니다.

• 설계설명서/도면: PDF, 용량 제한, 회사명 표기 금지

• 심사 메인컷(조감도): 별도 제출, 회사명 표기 금지

• 구적도: CAD 제출, 도면 바탕에 평면도 배치 등 요구가 있으니 초기에 포맷을 확정해두는 게 좋습니다.

행정서류(동의서/서약서/인감/등기 등)도 항목이 많아, 공동응모면 “각 사 제출” 체크가 필요합니다.

6) 심사

• 2단계 심사(1차에서 발표작 선별 → 2차 PT) 구조

• 심사 공개/중계, 녹화·녹음이 명시되는 유형이라 설계 논리와 PT 스토리가 중요합니다.

• 당선은 설계권, 나머지 입상은 보상금 배분 구조

1) 사업(공모) 개요

• 사업명: (가칭) 명지6초등학교 교사 신축

• 위치: 부산광역시 강서구 명지동 872-8번지 일원 (p.11)

• 대지면적: 16,738㎡ (p.11)

• 개교 목표: 2029년 03월 예정 (p.11)

• 학교 규모(계획): 44학급(특수 2) / 학생 1,163명 (p.11, p.29)

• 연면적(총): 15,610.00㎡ (p.11, p.88)

• 층수/구조: 지상 4층 / 철근콘크리트조 (p.11, p.88)

2) 추진 배경(수요·필요성)

• 명지국제신도시 2단계 개발로 초등학생 796명 유발 예상(3,569세대 기준) → 2단계 내 첫 초등학교로서 신설 필요 (p.6~p.8)

• 인근 1km 내 기존학교(명지초/명일초/명문초)는 이미 과밀(교사재배치·모듈러 등)로 특별교실 부족 및 교육과정 운영 곤란 사례 제시 (p.6~p.8)

• 미설립 시 인근학교 급당 인원 40명대 과밀 수준까지 악화 가능성 제시 (p.8)

3) 대지 및 주변 조건(설계에서 중요한 전제)

• 용도지역/지구 등: 제2종일반주거지역 + 지구단위계획구역 + 경제자유구역 + 교육환경보호구역(상대/절대) + 중점경관관리구역 (p.11)

• 접도: 남측 40m 도로, 동측 20m 도로 접함 (p.35, p.88)

• 대지형태/지형: 정사각형에 가까운 형태, 비교적 평탄 (p.35)

• 소음·교통 이슈: 동측 20m 도로 차량소음 우려, 남측 버스정류장 설치 예정으로 등하교 혼잡 우려 (p.35)

• 교육환경보호구역 유해시설: 200m 범위 검토 결과 금지시설 없음 (p.28)

4) 사업비 및 일정(공모 필수 체크)

사업비(총괄)

• 총사업비: 57,192,189천원 (p.11)

  • 건축공사비: 47,105,765천원

  • 부대비 등 포함(설계비/감리비/시설부대비/비품·조경비 등) (p.11)

• 공사비 단가 참고: 3,018천원/㎡ (p.11)

추진일정(계획)

• 사전기획 발주: 2025.8

• 투자심사: 2025.10

• 사전기획 완료: 2025.12

• 설계공모 완료 목표: 2026.5

• 설계 완료: 2026.11

• 착공: 2027.3

• 준공: 2029.2 (p.12)

5) 공간 프로그램 핵심(면적·실 구성 요약)

총 연면적 15,610㎡ 구성의 근거가 되는 “스페이스 프로그램”이 공모의 기준선입니다. (p.86~p.87)

(1) 교실/교과·특별교실

• 보통교실 42실 (p.86)

• 특수학급 2실 (p.86)

• 영어실 2실(각 1.5실 환산) (p.86)

• 과학실 2실, 음악실 1실, 미술실 2실, 컴퓨터실 1실, 기술·가정실 1실 (p.86)

• 시청각실 1실(3.0실 환산) (p.86)

(2) 지원·관리·학생지원

• 도서실 1실(4.0실 환산) (p.86)

• 학생자치실 1실, 특별활동실 2실 (p.86)

• 위클래스 1실(상담실 포함) (p.86)

• 돌봄교실 5실 (p.86)

• 운영관리(경비)실 2실, 학부모운영회실 2실, 전산실 등 (p.86)

(3) 급식/체육

• 급식실 1 / 식당 1 / 다목적실 및 강당 1 (p.87)

(4) 면적 구성(요약)

• 순면적계(A): 8,363.16㎡ (p.87)

• 공유면적계(B): 6,137.84㎡ (p.87)

• 소계(C=A+B): 14,501.00㎡ (p.87)

• 다양한 학습공간: 5% = 725㎡ (p.87)

• 지하대피공간: 384㎡(0.33㎡/인) (p.87)

• 총합: 15,610㎡ (p.87)

(5) 교실 모듈 기준(중요)

• 보통교실 1실 기준을 **8.40m × 7.80m = 65.52㎡**로 사전검토 모듈 제시 (p.87)

6) 배치(안) 및 권장 방향

대안 비교 결과

• 대안 1(선정안): 4층, 개방감/향·일조/안전·편의 측면 우수

• 대안 2: 5층, 일부 동 마주침으로 개방성·일조 불리 항목 존재 (p.100)

배치 핵심 의도(선정안 기준)

• 보행·차량 동선 분리(통학 안전 최우선) (p.89, p.104)

• 남향 위주 배치로 향/일조/조망 극대화, 공동주택과 이격하여 학습환경 확보 (p.104)

• 운동장 + 학습/공연마당 + 텃밭/생태공간 등 외부학습·힐링 공간 조성 (p.104)

• 강당·도서실 등 지역개방을 고려하되 동선/보안 분리 전제 (p.122~p.126)

7) 설계공모지침(안) 핵심

보고서의 설계공모지침(안)은 크게 그린·스마트·공간혁신·복합화·안전 5축입니다. (p.123~p.128)

(1) 그린학교(Elastic Green School)

• 신재생에너지 활용 최대화(예: 지붕 BIPV 등), 패시브 디자인(채광·통풍·온도조절) (p.123)

• 옥상정원/생태학습공간 등 “휴식+학습” 생태 기반 공간 (p.123)

(2) 스마트교실(Realizable Smart Classroom)

• 무선인터넷 기반, 디바이스 거치·충전, 에듀테크/AI 기반 학습, 원격학습 스튜디오 등 (p.123)

(3) 공간혁신(Dramatic Space Innovation)

• 가변형·유연한 교실/공유공간, 복도-교실 연계 확장, 내·외부 연계로 학습공간 확장 (p.123~p.124)

(4) 학교복합화(Accessible School Complexity)

• 강당·도서관·운동장 등 지역 연계 시설의 블록화/출입통제/운영시간 분리를 전제로 개방성 확보 (p.124, p.126)

• 재난 시 대피공간 활용 등 공공성 반영 (p.124)

(5) 학생안전(핵심 요구)

• CPTED(범죄예방) + IPTED(감염병 예방) + BF(무장애) 반영 (p.122~p.126)

• 주요 요구 포인트

  • 사각지대 최소화/가시성 확보

  • 시간대별 출입동선 분리, 외부인 동선과 학생 동선 분리

  • 다공성 공간(중정/아트리움/발코니)·완충공간(옥외데크/옥상정원) 활용 (p.122, p.124~p.125)

건축공사 감리(공사감리) 완전정리

감리대상 건축물, 건축신고는 감리하는지, 상주·비상주 기준까지

감리란 무엇인가

건축에서 감리는 단순한 서류용 서명이 아닙니다. 법적으로는 설계도서대로 시공되는지, 관계 법령 기준에 맞는 자재·시공인지를 확인하고, 위법·부적합이 있으면 시정/재시공 요청 → 공사중지 요청 → 허가권자 보고까지 이어지는 품질·안전의 마지막 제도적 장치입니다.

1) 감리의 법적 근거

2) 감리 진행 순서

3) 감리 종류 비교 — 허가권자 지정감리 vs 건축주 지정감리

3-1. 건축주 지정감리 대상 건축물

건축법 시행령 제19조는 건축허가 대상 건축물을 감리자 지정 트랙으로 잡으면서, 건축신고(건축법 제14조) 대상 건축물은 제외한다고 명시합니다.

핵심 포인트

• 건축허가로 진행되는 공사는 실무적으로 대부분 공사감리자가 붙는 구조입니다.
• 건축신고는 원칙적으로 건축주 지정감리 트랙에서 제외됩니다.

3-2. 허가권자 지정감리 — 법적 근거 및 대상

허가권자 지정 근거 — 건축법 제25조 제2항

제1항에도 불구하고, 다음 두 경우는 대통령령이 정하는 바에 따라 허가권자가 공사감리자를 지정해야 합니다.

• ① 「건설산업기본법」 제41조 제1항 각 호에 해당하지 않는 소규모 건축물로서 건축주가 직접 시공하는 건축물
• ② 주택으로 사용하는 건축물 중 대통령령으로 정하는 건축물

핵심 포인트

건축법 제25조 제2항이 허가권자 지정감리의 큰 진입 관문이고, "대통령령으로 정하는 건축물"이 시행령 제19조의2에서 구체화됩니다.

허가권자 지정감리 대상 건축물 — 시행령 제19조의2

즉, 단독주택·농축산어업용·경미한 건설공사는 건축주 지정이 원칙입니다.

건산법 제41조 — 시공자 제한 대상 (허가권자 지정감리 연동)

경미한 건설공사 기준 — 건산법 시행령 제8조 제1항

3-3. 건설사업관리(감독 권한대행)와의 관계

어떤 프로젝트는 건축법 감리(건축사 감리)만으로 끝나지 않고, 건설기술진흥법 체계(감독 권한대행 등 건설사업관리)가 적용될 수 있습니다.

4) 건축신고 대상 건축물은 감리해야 하나?

건축법 시행령 제19조는 건축허가 대상 건축물을 감리자 지정 트랙으로 잡으면서, "건축신고 대상 건축물은 제외"라고 분명히 적고 있습니다.

건축신고(제14조)로 진행되는 소규모 건축·대수선은 일반적인 의미의 공사감리자 지정 의무가 없는 케이스가 많습니다.

건축신고라도 감리가 발생할 수 있는 예외 상황

1. 해당 건축이 허가권자 지정감리(제25조 제2항) 트랙에 들어가면 신고·허가와 별개로 지정감리 절차가 발생할 수 있습니다.
2. 프로젝트 성격(주택법·건설기술진흥법 적용 등)에 따라 다른 법 체계가 걸리면 별도 기준을 따릅니다.
3. 리모델링에 해당하는 건축물 — 허가권자가 리모델링 활성화 구역으로 지정·공고한 구역 내 건축물, 사용승인 후 15년 이상 된 건축물, 기존 건축물의 증축·대수선 등

5) 감리자의 업무 범위·권한·책임

핵심 업무 2가지

위법·부적합 발견 시 감리자 조치 절차

시공자는 정당한 사유가 없으면 즉시 공사중지해야 합니다. 또한 감리자가 위반을 지적·보고했다는 이유로 감리비 지급을 거부·지연하는 등의 불이익을 주는 것은 금지됩니다.

감리 보고 의무

6) 상주감리 vs 비상주감리 기준

비상주(일반) 감리 — 수시·필요 시 현장 수행

시행령은 원칙적으로 공사감리자가 수시로 또는 필요할 때 현장에서 감리업무를 수행하도록 규정합니다. 이 범주가 일반적으로 말하는 비상주 감리에 해당합니다.

건축사보 현장 배치 필요 기준 (상주에 준하는 감리)

건축사보 배치 시 유의사항

• 배치되는 건축사보는 다른 현장 감리를 동시에 수행하지 않는 사람이어야 합니다.
• 배치·변경·철수 후 7일 이내 배치현황을 제출해야 합니다.

건설사업관리 체계에서의 상주·비상주

공공·대형공사에서 적용되는 건설기술진흥법 체계에서는, 배치기준을 상주기술인·기술지원기술인으로 구분하여 운용합니다.

7) 위반 제재

감리의 본질과 실무적 의미

감리의 뜻은 "감독하고 관리함"입니다. 즉, 제대로 하는지 감독하고 건축주를 대신해 총괄 관리하는 역할입니다.

부산광역시 - 용도별 주차대수 산정 - 완벽 정리

주차장의 종류 주차장은 주차장법에서 규정하고 있는데 주차장에는 3가지의 종류의 주차장 이 있습니다.

주차장의 종류

주차장은 주차장법에서 규정하고 있는데 주차장에는 3가지의 종류의 주차장이 있습니다.

주차를 하는 방식에 따라

(1) 자주식주차장 : 운전자가 자동차를 직접 운전하여 주차장으로 들어가는 주차장을 말하고, 지하식, 지평식(地平式) 또는 건축물식(공작물식을 포함)이 있습니다.

(2) 기계식주차장 : 노외주차장이나 부설주차장에서 기계장치를 이용하여 주차하는 방식으로 지하식, 건축물식이 있습니다.

부산광역시 부설주차장 주차대수 산정 정리

부산에서 건축허가 또는 신고를 진행할 때, 부설주차장 주차대수는 부산광역시 주차장 설치 및 관리 조례에서 정한 기준을 따릅니다. 조례 제14조가 부설주차장 설치기준을 별표 7로 두고 있어, 실무에서는 별표 7 표를 기준으로 산정합니다.

이 글은 부산광역시_주차장_설치_및_관리_조례에 따른 일반 건축물의 산정 방식, 주택의 유형별 산정 방식, 그리고 장애인 전용, 전기차 전용, 자전거 주차장을 "언제 넣어야 하는지"를 한 번에 정리합니다.

1. 먼저 정리할 개념

2. 일반 건축물 주차대수 산정

부산 별표 7 설치기준은 아래처럼 정리됩니다.

A. 일반용도 설치기준 요약

B. 소수점 처리 핵심

3. 주택은 단독·다가구·다세대로 나눠 산정

부산 별표 7은 주택을 2갈래로 나눕니다.

3-1. 단독주택 산정

단독주택은 다가구주택을 제외한 단독주택을 말합니다. 기준은 아래 2단계입니다.

3-2. 다가구주택 산정

다가구주택은 건축법상 단독주택 범주에 들어가지만, 부산 별표 7에서는 "다가구주택, 공동주택, 오피스텔"을 묶어 별도 기준을 적용합니다.

핵심은 두 가지입니다.

• 기본 산정은 주택건설기준 등에 관한 규정 제27조의 방식으로 계산합니다.

• 다만 산정 결과가 세대당 1대에 미달하면 세대당 1대 이상이 되도록 합니다. 전용면적이 30㎡ 이하면 세대당 0.5대 이상으로 완화합니다.

다가구와 오피스텔의 전용면적은 공동주택 전용면적 산정방법을 따르고, 오피스텔은 1호실을 1세대로 봅니다.

3-3. 다세대주택 산정

다세대주택은 공동주택이므로, 부산 별표 7 제5호 기준으로 다가구와 동일하게 처리합니다.

4. 주택건설기준 방식의 핵심 수식

주택건설기준 규정 제27조는 "전용면적 합계"를 기준으로, 주택 규모 구간별 면적당 주차대수 비율을 적용해 산정합니다. 부산은 광역시이므로 광역시 기준을 사용합니다.

부설주차장 설치예시

4-1) 근생+다가구(주차대수 산정 예시)

• 1층 근생 145㎡ → 145/134=1.08대 → 1대

• 2~3층 다가구 총 4세대(가구당 전용 50㎡) → 4×0.8=3.2대

• 4층 주택 1세대 전용 77㎡(60초과~85이하) → 77/85=0.90대 → 1대

• 주택계: 3.2+1=4.2대 → 다가구 절상 → 5대

• 건물 전체 법정주차: 근생 1대 + 주택 5대 = 6대

5. 장애인 전용주차구획은 언제 넣나

6. 전기차 전용주차구역과 충전시설은 언제 넣나

전기차는 총 주차대수 중 일부를 전기차 전용으로 구분하고 충전시설을 갖추는 개념입니다.

6-1. 대상이 되는 시설

친환경자동차법 시행령은 총주차대수 50 이상인 시설 중 시도의 조례로 정하는 시설을 대상으로 하고, 공중이용시설의 여러 용도와 100세대 이상의 아파트, 기숙사, 그리고 지자체가 설치한 주차장을 포함합니다. 부산은 이를 조례로 그대로 받아, 총주차대수 50 이상이면 대상이 되도록 규정합니다.

6-2. 몇 퍼센트를 설치하나

7. 자전거 주차대수는 언제 넣나

자전거 주차장은 자동차 주차대수 산정과 별도 법체계로 의무가 생깁니다. 자전거법 시행령은 자전거 주차장 설치기준을 별표 1로 두고, 지자체가 그 2분의 1 범위에서 완화 또는 강화할 수 있다고 규정합니다.

8. 확장형 주차대수는

주차장법 설치기준에 따라 산정한 주차대수가 50대 이상일 경우 30%이상 확장형으로 설치

9. 체크리스트

부산시 부설주차대수 산정 계산기

4강. 캡레이트 vs 대출금리(스프레드)로 상가를 판정한다

상가에서 가장 많이 하는 착각은 “월세가 남으니 괜찮다”입니다.

상가에서 가장 많이 하는 착각은 “월세가 남으니 괜찮다”입니다. 상가는 월세가 아니라 NOI, 그리고 캡레이트(자산 수익률)와 부채비용(대출비용)의 관계로 먼저 판정해야 합니다. 이 강의는 그 관계를 스프레드(Spread) 한 줄로 고정하고, 숫자로 끝냅니다.

1) 상가를 보는 순서가 바뀌면, 실패 확률이 확 내려갑니다

상가 판단 3단계는 아래 순서가 맞습니다.

1. NOI를 만든다 (월세 → 공실/운영비 반영)

2. 캡레이트로 가격을 판정한다 (NOI ÷ 매입가)

3. 대출을 얹었을 때, 수익이 커지는지(스프레드) / 버티는지(DSCR)를 확인한다

2) 공식부터 고정합니다 (이 강의 핵심 식 6개)

(1) 임대수입에서 NOI 만들기

• 연 임대료(총) = 월세 × 12

• 공실/체납 손실 = 연 임대료 × 공실률 v

• EGI(유효임대수입) = 연 임대료 × (1 − v)

• 운영비(OPEX) = EGI × 운영비율 o

• NOI = EGI × (1 − o) = 연 임대료 × (1 − v) × (1 − o)

(2) 캡레이트(자산 수익률)

• Cap Rate c = NOI ÷ 매입가 V

(3) 부채비용(대출을 어떻게 갚느냐에 따라 다름)

1. 이자만 내는 만기일시(interest-only)

• 연 이자 = 대출금액 L × 금리 i

• 월 이자 = L × i ÷ 12

• 이 경우 부채비용은 대략 i

2. 원리금균등(분할상환)

• 월상환액 A = P × r × (1+r)^n ÷ ((1+r)^n − 1)

  • P=대출원금, r=연이율/12, n=총개월수

• 연간 원리금상환액(DS) = 12A

• 모기지상수(MC) = DS ÷ P

  • 분할상환에서는 “금리 i”가 아니라 MC가 실질 부채비용 역할을 합니다.

(4) DSCR(버티는지 확인)

• DSCR = NOI ÷ 연간 부채상환액(DS)

  • 이자만이면 DS = 연이자

  • 원리금이면 DS = 연 원리금

(5) Cash-on-Cash(자기자본 수익률)

• 자기자본 E = V − L

• 연 현금흐름 CF = NOI − DS

• CoC = CF ÷ E

(6) 스프레드(레버리지 방향을 한 줄로 보는 식)

• 이자만 기준: Spread = c − i

• 분할상환 기준: Spread = c − MC

스프레드가 플러스면 “대출이 수익을 키우는 방향”, 마이너스면 “대출이 수익을 깎는 방향”입니다.

3) 숫자 예시(10억 상가)로 “착시”를 해체합니다

가정(학습용)

• 매입가 V = 10억 = 1,000,000,000원

• 월세 = 500만원 → 연 임대료 = 60,000,000원

• 공실률 v = 5%

• 운영비율 o = 20% (관리/수선/보험/재산세 등 포함 가정)

• 대출 L = 6억(60%), 자기자본 E = 4억

• 실제금리 i_real = 5.5%

• 스트레스 반영 DSR/보수심사 금리 i_calc = 7.0% (예시)

4) 1단계: 월세 500이 아니라 NOI부터 만듭니다

• EGI = 60,000,000 × (1 − 0.05) = 57,000,000

• 운영비 = 57,000,000 × 0.20 = 11,400,000

• NOI = 57,000,000 × (1 − 0.20) = 45,600,000원/년

• NOI(월환산) = 45,600,000 ÷ 12 = 3,800,000원/월

캡레이트

• c = NOI ÷ V = 45,600,000 ÷ 1,000,000,000 = 0.0456 = 4.56%

여기서 이미 1차 판정이 됩니다. “월세 500”이 아니라 “NOI 380”이 출발점입니다.

5) 2단계: 대출을 얹으면 ‘좋아지는지’는 스프레드로 결정됩니다

시나리오 A: 이자만(만기일시), 실제금리 5.5%

• 연 이자 = 600,000,000 × 0.055 = 33,000,000

• 월 이자 = 33,000,000 ÷ 12 = 2,750,000

현금흐름(월)

• CF_month = NOI_month − 이자_month

• = 3,800,000 − 2,750,000 = 1,050,000원/월 플러스

여기서 사람들은 “남네, 괜찮네”라고 끝냅니다. 이게 착시의 시작입니다.

DSCR(이자 기준)

• DSCR = NOI ÷ 연이자 = 45,600,000 ÷ 33,000,000 = 1.38

CoC(자기자본수익률)

• 연 CF = 1,050,000 × 12 = 12,600,000

• CoC = 12,600,000 ÷ 400,000,000 = 3.15%

스프레드(이자만 기준)

• Spread = c − i = 4.56% − 5.50% = −0.94%p

핵심: 월 현금흐름은 플러스인데도 스프레드는 마이너스입니다.

즉 “대출을 쓸수록 수익률이 커지는 구조”가 아니라, 대출이 자기자본수익률을 깎는 방향입니다. (그래도 플러스인 건 레버리지를 낮게 썼거나 NOI가 간신히 버티기 때문입니다)

시나리오 B: 원리금균등(30년), 실제금리 5.5%

이제 은행이 더 보수적으로 보는 그림(원리금)으로 바꿉니다.

월상환액 공식 대입(30년, n=360)

• P = 600,000,000

• r = 0.055/12 = 0.0045833333

• A = P×r×(1+r)^360 / ((1+r)^360−1)

• A ≈ 3,406,734원/월

• 연 DS = 3,406,734×12 = 40,880,808원/년

현금흐름(월)

• CF_month = 3,800,000 − 3,406,734 = 393,266원/월

DSCR(원리금 기준)

• DSCR = 45,600,000 ÷ 40,880,808 = 1.12

CoC

• 연 CF = 393,266×12 = 4,719,192

• CoC = 4,719,192 ÷ 400,000,000 = 1.18%

모기지상수 MC

• MC = 연 DS ÷ P = 40,880,808 ÷ 600,000,000 = 6.81%

스프레드(분할상환 기준)

• Spread = c − MC = 4.56% − 6.81% = −2.25%p

여기서 착시가 깨집니다.

“이자만”으로 보면 남는 것 같지만, 원리금/보수기준으로 보면 DSCR·CoC가 급락합니다.

6) 3단계: 스트레스 7%로 ‘보수심사’하면 한 번 더 무너집니다

3강에서 했던 것처럼 “실제금리”가 아니라 “심사용 금리(스트레스 반영)”로 테스트하면 더 명확해집니다.

시나리오 C: 원리금균등(30년), 심사용 7.0%(스트레스 반영 예시)

• r = 0.07/12 = 0.0058333333

• 월상환액 A ≈ 3,991,815원/월

• 연 DS = 47,901,780원/년

현금흐름(월)

• CF_month = 3,800,000 − 3,991,815 = −191,815원/월 마이너스

DSCR

• DSCR = 45,600,000 ÷ 47,901,780 = 0.95 (1 미만)

이게 “시간이 사라지는 순간”입니다.

만기일시 구조는 만기 때 재대출이 막히면 원금을 처리해야 하는데, 보수심사에서 DSCR이 깨지면 재대출 조건이 나빠지거나(금리↑/LTV↓) 아예 막히는 방향으로 갑니다.

7) “월세가 괜찮아 보이는 착시”를 한 문장으로 정의합니다

월세 착시는 보통 이렇게 발생합니다.

1. 월세(매출)로 판단하고 NOI로 내리지 않습니다

2. 이자만(만기일시) 기준으로만 계산합니다

3. 보수심사(원리금/스트레스/만기 리스크)를 넣지 않습니다

그래서 겉으로는 “월세가 이자보다 크다”인데, 실제로는

• NOI로 내리면 줄고

• 원리금으로 보면 더 줄고

• 스트레스/만기까지 넣으면 마이너스로 뒤집힙니다

8) 실전에서 바로 쓰는 ‘역산 공식’ 2개

(1) 목표 캡레이트를 NOI로 바꾸기

• 목표 NOI = 매입가 × 목표 캡레이트

예: 10억을 캡 6.5%로 사고 싶다

• 목표 NOI = 10억 × 6.5% = 6,500만원/년

(2) 목표 NOI를 “필요 월세”로 바꾸기

• NOI = 연월세 × (1−v) × (1−o)

• 필요 연월세 = NOI ÷ ((1−v)(1−o))

예: 목표 NOI 6,500만원, v=5%, o=20%

• 필요 연월세 = 65,000,000 ÷ (0.95×0.8) = 85,526,315

• 필요 월세 ≈ 7,127,193원

즉 “캡 6.5%로 10억을 산다”는 말은, 같은 공실/운영비 가정이면

월세가 700만원대가 나와야 논리가 맞습니다.

4강에서 남길 문장 3개

1. 상가는 월세가 아니라 NOI로 시작합니다: Cap = NOI/가격입니다.

2. 레버리지가 수익을 키우는지 깎는지는 Spread(캡 − 부채비용) 한 줄로 결정됩니다.

3. “이자만”으로 남는 것처럼 보여도, 원리금·스트레스·만기를 넣으면 DSCR이 무너져 재대출/보유가 막히는 구간이 나옵니다.

3강. 금리 한 방에 끝내기: 상가·주택 공통 언어 ‘금리’: 현금흐름과 규제를 동시에 계산

3강. 기준금리 2.50%인데 왜 내 주담대는 4~6%인가 2026-02-15 부동산에서 금리는 “이자”만이 아닙니다.

3강. 기준금리 2.50%인데 왜 내 주담대는 4~6%인가

2026-02-15

부동산에서 금리는 “이자”만이 아닙니다. 대출한도(DSR), 버틸 수 있는 시간, 상가의 수익 판단(캡레이트/DSCR)을 한 번에 바꿉니다. 그래서 3강은 내 금리를 식으로 분해하고, 금리 1%p 변화가 대출한도까지 어떻게 줄이는지 계산으로 고정합니다.

1) 기준금리 2.50%는 맞다. 하지만 내 대출 기준금리는 따로 있다

한국은행 기준금리는 2026-01-15 결정에서 연 2.50% 유지입니다.

그런데 은행이 “내 대출금리의 기준”으로 바로 2.50%를 쓰는 게 아니라 보통

• 변동형 주담대: COFIX(자금조달비용지수)

• 혼합/고정형: 금융채(예: 5년물) 같은 시장금리

  를 씁니다.

COFIX는 “은행의 자금조달비용을 반영한 대출 기준금리 지수”입니다.

2) 내 대출금리 공식은 이 한 줄이다

은행 대출금리는 구조가 정해져 있습니다. (금융위 자료에도 “기준금리/가산금리/가감조정금리(우대)”로 구분되어 설명됩니다.)

대출금리 i = 기준금리 b + 가산금리 s − 우대금리 d

• b(기준금리): COFIX/금융채 등 “지표”

• s(가산금리): 원가, 리스크비용, 자본비용, 목표이익 등

• d(우대금리): 급여이체·카드실적·자동이체 등 조건 충족 시 할인

숫자로 분해(학습용 예시)

• b = 3.20% (COFIX/금융채 중 하나라고 가정)

• s = 2.10%

• d = 0.80%

그러면

i = 3.20 + 2.10 − 0.80 = 4.50%

여기서 우대가 빠지면

i = 3.20 + 2.10 − 0 = 5.30%

“기준금리 뉴스”보다, 내 금리는 b+s−d가 결정합니다.

3) 금리 1%p가 월 상환액을 얼마나 바꾸나 (원리금균등)

원리금균등 월상환액 공식

월상환액 A = P × r × (1+r)^n ÷ ((1+r)^n − 1)

• P: 대출원금

• r: 월이율 = 연이율/12

• n: 총개월수

5억, 30년(360개월) 예시

(1) 연 4.18%

• P = 500,000,000

• r = 0.0418/12 = 0.0034833333

• f = (1+r)^n = (1.0034833333)^360 ≈ 3.496704693

A = 500,000,000 × 0.0034833333 × 3.496704693 ÷ (3.496704693−1)

A ≈ 2,439,253원/월

(2) 연 5.18%

• r = 0.0518/12 = 0.0043166667

• f = (1.0043166667)^360 ≈ 4.714559899

A ≈ 2,739,380원/월

차이

2,739,380 − 2,439,253 = 300,127원/월

금리 +1%p면 월 약 30만원 증가

이 30만원은 생활비가 아니라 DSR 한도(월 상환 가능액)를 직접 깎습니다.

4) 그래서 요즘은 LTV보다 DSR이 먼저 체감된다

LTV는 “담보 기준 상한”이고, DSR은 “상환능력 기준 상한”입니다. 실제 대출한도는 둘 중 더 작은 값입니다.

LTV 한도

• 주택가격 H, LTV β이면

  P_LTV = H × β

DSR 한도(기본식)

DSR = 연간 원리금상환액 ÷ 연소득

연소득 Y, DSR 한도 α라면

• 허용 연 상환액 = Y × α

• 허용 월 상환액 A_max = Y × α ÷ 12

예시: Y=80,000,000원, α=0.40

A_max = 80,000,000 × 0.40 ÷ 12 = 2,666,666.667원/월

5) DSR 계산금리가 7%로 잡히면 대출한도는 “식대로” 더 줄어든다

스트레스 DSR은 “실제 대출금리”를 올리는 게 아니라 DSR 산정 시 가산금리(스트레스금리)를 더해 대출한도를 보수적으로 계산하는 제도입니다.

금융위 보도자료 기준으로 3단계 스트레스 DSR의 스트레스 금리는 1.50%입니다.

또한 지방 주담대는 2026년 상반기(1/1~6/30)에도 2단계 적용 계획이 안내돼 있습니다.

5-1) 스트레스 반영 “DSR 계산금리”

• 실제금리 i_real

• 스트레스금리 ST

DSR 계산금리 i_calc = i_real + ST

학습용으로

• i_real = 5.50%

• ST = 1.50% (3단계)

이면

i_calc = 5.50% + 1.50% = 7.00%

5-2) “월 상환액 한도”로 최대 대출원금 역산(핵심식)

원리금균등에서 P만 풀면

P = A × ((1+r)^n − 1) ÷ (r × (1+r)^n)

• A = A_max

• r = (연이율)/12

• n = 360

앞서 예시(연소득 8,000만원, DSR 40%)로 A_max = 2,666,666.667원, n=360 고정.

(A) 실제금리 5.50%로 계산할 때(스트레스 없음 가정)

• r = 0.055/12 = 0.0045833333

• f = (1+r)^360 ≈ (1.0045833333)^360 ≈ 5.187387841

P_real = 2,666,666.667 × (5.187387841−1) ÷ (0.0045833333×5.187387841)

P_real ≈ 469,658,035원(약 4.70억)

(B) DSR 계산금리 7.00%로 잡히는 경우(스트레스 반영)

• r = 0.07/12 = 0.0058333333

• f = (1.0058333333)^360 ≈ 8.116497475

P_calc = 2,666,666.667 × (8.116497475−1) ÷ (0.0058333333×8.116497475)

P_calc ≈ 400,820,181원(약 4.01억)

(감소폭)

4.70억 − 4.01억 ≈ 0.69억(약 6,900만원)

같은 소득, 같은 DSR 40%라도 DSR 계산금리가 7%로 올라가면, 대출원금 한도가 약 7천만원 줄어듭니다.

이게 “LTV는 통과인데 DSR에서 막힌다”의 실제 모습입니다.

6) “월세가 괜찮아 보이는 착시”가 정확히 뭐냐 — 상가 예시로 해부

상가에서 사람들이 자주 하는 계산은 이겁니다.

• 월세 500만

• 이자 230만

• 남는 돈 270만 → “괜찮다”

이게 착시입니다. 이유는 3겹입니다.

착시 1) ‘월세’가 아니라 ‘NOI’를 써야 한다 (공실·운영비가 빠짐)

상가는 월세(매출)가 아니라 NOI(순영업소득)로 봅니다.

• 연 임대료(월세) = 월세 × 12

• 공실/체납 반영 후: EGI = 연 임대료 − 공실손실

• NOI = EGI − 운영비(관리·수선·보험·재산세 등)

• Cap Rate = NOI ÷ 매입가

10억 상가 예시(학습용)

• 월세 500만원 → 연 6,000만원

• 공실/체납 5% → 300만원 손실

• 운영비 20% (EGI 기준 가정)

계산

• EGI = 6,000 − 300 = 5,700만원

• 운영비 = 5,700 × 20% = 1,140만원

• NOI = 5,700 − 1,140 = 4,560만원/년

• NOI 월환산 = 4,560/12 = 380만원/월

• 캡레이트 = 4,560/10억 = 4.56%

즉 “월세 500”이 아니라, 실제로 빚 갚는 데 쓰이는 돈은 NOI 380부터 시작합니다.

월세가 괜찮아 보인 첫 번째 이유는 “500을 분모로 착각”하는 데서 나옵니다.

착시 2) 이자만 내는 ‘만기일시’는 지금이 편해 보이게 만든다

상가 대출은 현장에서 이자만 내고 만기에 원금을 처리(재대출/상환)하는 구조가 흔합니다.

이 구조는 “월 현금흐름”을 좋게 보이게 합니다.

같은 조건(10억 매입, 대출 5억, 금리 5.5%) 비교

• 이자만 납부(만기일시) 월 이자

  = 5억 × 5.5% ÷ 12

  = 229.17만원/월

• 원리금균등(30년) 월 상환액(참고)

  ≈ 283.89만원/월 (이자만 대비 월 약 55만원 증가)

이제 NOI(380만원/월)에서 빼면

• 이자만 기준 월 현금흐름 = 380 − 229 = 151만원/월

• 원리금 기준 월 현금흐름 = 380 − 284 = 96만원/월

둘 다 플러스라서 “괜찮아 보이죠.”

그런데 문제는 “은행은 더 보수적으로 본다”는 데 있습니다.

착시 3) 은행은 DSCR을 ‘원리금/스트레스’로 보수적으로 본다

수익형 담보는 현금흐름 커버리지(DSCR)를 봅니다.

DSCR = NOI ÷ 연간 부채상환액

같은 NOI 4,560만원/년 기준에서

1. 이자만(연 이자 2,750만원)

   DSCR_interest = 4,560 ÷ 2,750 = 1.66

2. 원리금(연 원리금 약 3,406.7만원)

   DSCR_amort = 4,560 ÷ 3,406.7 ≈ 1.34

3. “스트레스(7%)로 원리금 테스트”처럼 더 보수적으로 잡히면

   연 원리금이 커지면서

   DSCR_stress ≈ 4,560 ÷ 3,991.8 ≈ 1.14

여기서 착시가 드러납니다.

겉으로는 “월세가 이자를 이긴다”인데, 은행의 보수적 기준(원리금/스트레스)을 적용하면 DSCR이 급락해서 “대출이 줄거나, 금리가 불리하거나, 아예 안 나오는” 상황이 됩니다.

추가로, 진짜 무서운 건 ‘만기(시간)’이다

만기일시에선 원금 5억이 만기 때 한 번에 돌아옵니다.

재대출이 막히는 순간(금리 급등, 가치 하락, LTV 축소, DSCR 미달)에는 선택지가 급격히 줄어듭니다.

• 재대출 가능 → 계속 보유

• 재대출 일부만 가능 → 부족분 현금 투입(급전)

• 재대출 불가 → 급매로 “시간을 돈으로 바꾸는” 상황 발생

사람들이 말하는 “월세가 괜찮아 보이는 착시”는

(월세 500을 NOI 380으로 내리지 않고) + (이자만 내는 구조로 당장 좋아 보이고) + (만기/보수심사/스트레스 시나리오를 안 넣어서) 생깁니다.

3강에서 가져갈 문장 3개

1. 내 대출금리는 i = b + s − d로 분해하면 끝난다.

2. 원리금균등에서 금리 1%p는 월 상환액을 수십만원 바꾸고, 그게 DSR 한도를 깎는다.

3. 스트레스 DSR은 실제금리가 아니라 DSR 계산금리(i_calc)를 올려 대출원금을 줄이는 장치다.

시공비를 반값 이하로 줄일 수 있는 신소재 포미스톤(FomiStone)

포미스톤은 타일·대리석과 유사한 외관을 가지면서도 시공비가 절반 이하로 내려갈 수 있는 신개념 마감재입니다. 목수 시공이 가능한 공정 단순화가 핵심 경쟁력입니다.

대리석인데 휘어버린다? 타일인데 3mm로 얇다?! | 곡면시공 | 포미스톤, 팀세라믹 | 인테리어조박사

시공비를 반값 이하로 줄일 수 있는 신소재 포미스톤(FomiStone) 포미스톤은 타일·대리석과 유사한 외관을 가지면서도 시공비가 절반 이하로 내려갈 수 있는 신개념 마감재 입니다.

1. 포미스톤이란 무엇인가?

포미스톤은 기본 원재료가 돌(석재 계열)입니다. 돌을 분말화한 뒤 특수 코팅을 거쳐 액상화하고, 이를 바탕으로 3D 프린팅 방식으로 제작되는 벽 마감재입니다.

2. 포미스톤 vs 일반 타일 비교

3. 포미스톤의 장점

4. 사용 범위

내부 마감 적용 가능 공간:

• 거실 벽
• TV 월
• 상업공간 벽체
• 욕실 마감 (가능)

외부 적용 시 유의사항:

5. 시공 방법

6. 단점 및 주의사항

7. 총평

포미스톤은 타일·석재 수준의 외관 품질, 목수 시공이 가능한 간편한 공정, 인건비 절감으로 인한 압도적인 가성비를 동시에 만족시키는 자재입니다. 충분히 검토해볼 만한 대체 마감재입니다.

정부 지원 사업, 내 사업도 가능한가요? (업종별 지원 자격 및 준비 전략)

정부 지원 사업을 검토하는 분들이 가장 많이 묻는 질문은 하나입니다. "내 업종이 지원 대상에 해당하는가?" 결론부터 말씀드리면, '기술 창업'이라는 요소를 조금이라도 적용한다면 거의 모든 업종이 지원 가능합니다. 이번 글에서는 어떤 업종이 지원 가능한지, 지원 사업의 큰 틀은 무엇인지, 그리고 어떻게 준비해야 하는지 자세히 설명합니다.

1. 업종별 지원 가능 여부

2. 지원 가능 조건 — '기술 창업'의 영역으로 확장하기

3. 나이 제한과 지원금 수령 이력

많은 지원 사업이 만 39세 미만(청년)으로 한정하는 것은 사실이지만, 다음과 같은 사업들도 있습니다.

• 만 49세까지 지원 범위를 확장한 사업
• 재창업 패키지
• 중장년 창업 지원 사업

소상공인 24와 K-스타트업 홈페이지에서 본인의 조건에 맞는 지원 사업을 반드시 검색해 보시기 바랍니다.

지원금 수령 실제 사례

• 예비 창업 패키지 (7년 전): 5,000만 원
• 소상공인진흥공단 성공불융자: 2,000만 원
• 청년창업사관학교: 8,000만 원
• 농업 R&D 사업: 5,000만 원 이상 (계속 수행 중)
• 상표권 지원 사업 등 소규모 사업 다수 수령

"제 주변 동문 중에서는 20억 이상 수령한 분들도 있고, 팁스나 립스 같은 프로그램을 활용해 R&D 지원금을 10억 이상 수령한 사람들도 있습니다."

4. 공고문 분석: 지원 가능/제외 업종 확인하기

정부 지원 사업 공고문에는 반드시 '지원 제외 대상' 업종이 기재되어 있습니다. 이를 반드시 확인하고, 주관사에 직접 전화해서 구두로 확인하는 절차가 중요합니다.

신사업 창업 사관학교 공고문 (예시) — 지원 제외 대상

• 음식점업
• 자동차 판매업, 자동차 부품 및 내장품 판매업
• 동식물 도매업, 기계 장비 및 물품 도매업
• 종합 소매업, 주점업, 비알코올 음료점업

5. 지원 사업 준비 전략 단계

6. 다음 단계: 내 사업 아이템 지원 가능성 확인하기

• 문의처 적극 활용: 공고문에 기재된 '사업 관련 질의' 담당자에게 직접 전화하여 본인의 상황과 준비해야 할 것을 문의. 컨설팅 업체에 고액을 지불하기보다 가장 정확한 정보를 얻을 수 있음
• 홈페이지 접속 습관: 소상공인 24와 K-스타트업 홈페이지에 자주 접속하여 사이트 구성과 지원 사업의 흐름을 직접 체득하는 것이 중요

1977년 부산진구 낡은 주택, 신축급 2층으로 완전 재탄생

1977년에 지어진 단층 주택 한 채가 대대적인 리모델링을 통해 실사용 면적이 늘어난 2층 주택으로 완전히 탈바꿈했습니다. 낡은 담장과 복잡한 내부 구조, 누수 문제까지 안고 있던 이 집은 공사 후 집주인의 만족도가 높아 매매 대신 장기 거주를 고려하실 정도의 결과를 냈습니다.

비용 1억 8,689만원 오래된단독주택 (확장)리모델링공사 전후비교 대형택배보관함

1977년 부산진구 낡은 주택, 신축급 2층으로 완전 재탄생 1977년에 지어진 단층 주택 한 채가 대대적인 리모델링을 통해 실사용 면적이 늘어난 2층 주택으로 완전히 탈바꿈했습니다.

시공 전/후: 상상 그 이상의 변화

리모델링 단계별 공사 내용

이 집의 핵심 성공 포인트

오래된 주택 개조를 고민 중이라면, 외관의 아름다움뿐만 아니라 '오래도록 살기 편한' 구조와 관리 시스템까지 고려하는 것이 얼마나 중요한지 깨닫게 해주는 현장입니다.

#부산진구리모델링 #주택개조 #단독주택인테리어 #2층주택 #올드하우스리모델링 #건축디테일

주방 상부장 하부 조명 설치 완벽 가이드 - COV바 시공법

주방 상부장 밑에 조명을 설치할 때, 엔드 판넬을 추가로 설치하면서 COV바(LED바)를 깔끔하게 마감하는 시공법을 단계별로 설명합니다.

가구 매립조명 이렇게 쓰시면 됩니다 [COV바 시공법]

주방 상부장 하부 조명 설치 완벽 가이드 - COV바 시공법 주방 상부장 밑에 조명을 설치할 때, 엔드 판넬을 추가로 설치하면서 COV바(LED바)를 깔끔하게 마감하는 시공법 을 단계별로 설명합니다.

1. 현장 분석 및 문제점 파악

개선 계획

2. T5 vs LED바(COV바) 선택 기준

3. 스위치 방식 선택 - 터치 vs 일반

터치센서/디밍 스위치를 배제한 이유:

• COV바는 원래 밝기가 적당해 디밍 불필요
• 주방 진입 시 스위치로 일괄 제어가 편리
• 상부장에 별도로 손 뻗어 누르는 불편함
• 상시 전원 필요 (후드에서 배선 필요)

배선 방식

• 천장에서 배선: 우물천장 시공 시 다운라이트 구멍에서 선 내림
• 서라운딩 활용: 천장 쫄대 내부는 개방되어 있어 배선 용이
• 다운라이트 연결: 가장 가까운 다운라이트에서 전원 확보

4. 엔드 판넬 제작 및 설치

올바른 실측 방법:

판넬 제작 사양:

• 소재: 기존 상부장과 유사한 색상의 판재
• 두께: 18T 판재 사용
• 색상 매칭: 최대한 유사한 색상 선택 (100% 일치는 어려움)
• 레이저 엣지: 마감 처리

5. 시공 순서 상세 가이드

6. COV바 칩 수량의 비밀

7. 설치 유형별 비교

8. 최종 체크리스트

9. 실전 팁 모음

• 색상 매칭: 완벽한 매칭은 어려우나, 조명 아래에서는 차이가 덜 보임
• 롤러 사용: 재사용 가능하며 균일한 압력으로 접착력 향상 — 전문 업체 필수 보유
• 배선 정리: 상부장 내부에 전선 정리, 신축 시공이면 벽체 내 배선 가능
• 조명 밝기: 과도한 밝기는 오히려 다른 공간을 어둡게 보이게 함 — 주 조명(다운라이트) + 보조 조명(COV바) 균형 유지

10. 자주 묻는 질문

결론

주방 상부장 하부 조명 설치는 적절한 제품 선택과 깔끔한 마감이 핵심입니다.

참고사항: COV바는 발열 특성상 가구 조명이나 단시간 사용 공간에 적합합니다. 장시간 점등이 필요한 경우 T5나 알루미늄 프로파일 사용을 권장합니다.

시공 문의: 정확한 치수 측정과 제품 선택이 중요하므로, 불확실한 경우 전문가와 상담하시는 것을 권장합니다.

스마트팜 설치를 위한 기술·인허가·지원사업 정리

스마트팜 정부지원금(2026 대비) 1.

스마트팜 정부지원금(2026 대비)

1. 스마트팜 혁신밸리(농식품부)

□ 개요

청년농 육성 + 스마트팜 교육·실습 + 창업 보육까지 포함된 국가 주도 농업단지 프로그램.

경북 상주, 전북 김제, 전남 고흥, 경남 밀양 등 운영 중.

□ 지원내용

청년창업보육센터 입주 시 스마트온실 임대료·기술교육·경영 컨설팅 제공.

□ 대상

만 18~40세 청년(창업·귀농 단계).

□ 특이사항

실제 스마트팜 시설비를 직접 지급하는 형태는 아니며,

교육·실습·임대 기반을 제공하는 방식.

2. 스마트팜 청년 임대형 사업(지자체 + 농식품부)

□ 개요

지자체가 스마트팜 단지를 조성하고 청년에게 임대하는 사업.

□ 지원내용

스마트온실(벤로형, 단동, 양액, ICT 포함) 3년~5년 임대.

설치·운영비는 지자체 부담 or 일부 분담.

□ 대상

만 18~40세, 영농경험 10년 이내.

□ 비고

임대형이라 초기 투자비 부담이 거의 없지만

경쟁률이 높은 편.

3. 스마트팜 설치지원(스마트팜 기반조성 사업)

□ 개요

농업인에게 스마트팜 시설 구축비를 지원하는 가장 일반적인 보조금.

□ 지원내용

시설비 총액의 약 50% 내외를 지원(지자체별 차이).

지원 항목은 다음과 같음

• ICT 통합제어 시스템

• 양액기, 펌프, 환경센서

• 자동환기창, 난방 제어기

• 생육 데이터 서버, CCTV

□ 지원금 예시(평균)

330㎡~660㎡ 단동형 온실 기준

1.2억 ~ 2억 중 약 5천만~1억 지원.

□ 조건

지자체별로 예산이 다르므로 1월~3월 초 신청기간에 접수 필수.

4. 스마트팜 R&D 실증·보급 사업(농촌진흥청)

□ 개요

특정 기술(스마트양액, 자동광관리, AI병해 예측)을 갖춘 기업 또는 농가를 실증·보급.

□ 지원율

국고 60~80% 지원 가능(지자체 매칭 포함).

□ 대상

신규 기술을 테스트하려는 농가/기업.

5. 농식품 모태펀드(창업, 융자)

□ 개요

스마트팜 스타트업 또는 식물공장형 기술기업에 대한 투자.

□ 유의

농가 대상보다는 스마트팜 기술기업 중심.

스마트팜 융자지원(저리 정책자금)

1. 농업정책자금(스마트팜 전용)

□ 이자율

연 1.5~2.0% 수준.

□ 용도

스마트온실 신축·증축·개보수

식물공장 구축

양액시설, ICT시설, 보온커튼 등.

□ 한도

최대 5억~10억(지자체·사업유형별 상이)

건축사 체크리스트

1. 용도 및 건축법 분류

□ 비닐하우스

임시건축물 또는 농업용 시설로 취급.

규모·구조 따라 개발행위허가 필요.

□ 벤로형 강구조 온실

구조계산 필수.

용도는 근린생활·산업시설·농업용 중 선택.

□ 식물공장(완전제어형)

근린생활시설 또는 공장으로 분류.

피난·소방·단열·전기설비 기준 강화 적용.

2. 구조 검토(KDS)

□ 풍하중

온실은 풍속지수 기준이 매우 엄격

KDS 41 10 00 적용.

□ 적설하중

지역별 적설량 반영.

온실은 경량 구조라 설계변수 민감함.

□ 설비 하중

LED, 양액기, 수조, 배드(베드) 하중 고려.

3. 기계·전기·통신 설비

□ 전기용량

LED + 양액 + 제어 + 난방 합산하여 수전용량 산정.

□ 통신

LTE·유선 인터넷·전용 서버실 필요할 수 있음.

□ 배수/양액실

양액 탱크, 배수로, 여과시설 필수.

4. 소방

□ 600㎡ 이상

감지기·비상조명 유무 판정.

□ 식물공장형(밀폐형)

스프링클러 설치 대상 가능성이 높음.

5. 기타(농지·산지·환경)

□ 농지전용허가

농업용 시설이면 제외 가능

식물공장은 완전제어형이면 전용 필요.

□ 개발행위허가

부지조성, 절토·성토 있을 때 필수.

□ 악취·배출시설

축사형 스마트팜일 경우 악취관리지역 여부 확인.

실제 지원금 활용 절차

(2026년 전국 공통 흐름)

1단계. 지원사업 공고 확인

농식품부·지자체 홈페이지에서 1~3월 사이 공고.

2단계. 농업경영체 등록

필수 요건.

3단계. 사업신청

사업계획서 + 시설설계도 + ICT 견적서 제출.

4단계. 현장심사

농업기술센터/지자체 담당자가 현장 확인.

5단계. 심의 후 선정

예산에 따라 60~70%는 탈락.

가장 중요한 요소는

“사업계획의 현실성 + 작목의 수익성 + 공간계획”임.

6단계. 공사 진행 및 검수

설계도와 실제 시공 일치 여부 검토.

ICT 장비 시운전 포함.

건축법을 한 줄도 모르는 초보자가 30년 경력 법규 전문가 수준의 검토를 할 수 있을까. NotebookLM(노트북 LM)은 그 질문에 실제로 "가능하다"고 답하는 도구다. 구글이 제공하는 이 AI는 일반 GPT와 결정적으로 다르다. 사전 학습 데이터가 아니라 사용자가 직접 올린 자료 안에서만 답변한다. 건축법, 시행령, 시행규칙 PDF를 소스로 넣으면 그 법령 데이터에만 근거해서 답한다. 할루시네이션이 줄어들고 출처를 바로 확인할 수 있는 이유다.

NotebookLM이란

NotebookLM은 구글이 제공하는 RAG(Retrieval-Augmented Generation) 기반 AI 서비스다. 핵심 차이는 하나다. 일반 AI는 사전 학습된 방대한 데이터 전체를 기반으로 답하지만, NotebookLM은 내가 올린 소스 문서 안에서만 검색하고 답변한다. 건축 법령 PDF를 넣으면 그 법령에 근거한 답변이 나온다. 인터넷에 떠도는 잘못된 정보가 섞일 여지가 없고, 답변에 출처 번호가 표시되어 어느 조항 근거인지 바로 확인할 수 있다.

접속 방법: 구글에 "NotebookLM" 검색 → 공식 사이트 진입 → "새 노트 만들기" 클릭

1단계 — 건축 법규 AI 검토 시스템 구축

필수 소스 목록

업로드 방법

1. 국가법령정보센터(law.go.kr)에서 법령 검색
2. 오른쪽 상단 다운로드 버튼 클릭 → 조문 목록, 별표 목록, 별표 서식 전체 선택 → PDF 저장
3. NotebookLM 새 노트에서 "소스 추가" → "파일 업로드" → PDF 업로드
4. 각 법령별로 반복 (총 7~8개 소스)

지역 조례 전환 방법: 서울 프로젝트에서 경기 수원 프로젝트로 바뀌면, 왼쪽 소스 패널에서 서울시 건축조례를 체크 해제하고 수원시 건축조례를 체크 활성화하면 된다. 법령 세트를 프로젝트별로 갈아 끼우는 개념이다.

활용 예시

질문: "기존 건물이 있는 대지에 신축을 하려면 어떻게 해야 해?"

답변 요약: 기존 건물 해체 → 해체 허가 또는 신고(해체 계획서 제출) → 공사 진행(감리자 지정) → 철거 완료 30일 이내 해체 공사 완료 신고 → 건축물대장 말소 → 등기 촉탁 → 신축 허가 신청. AI가 각 단계별 법적 근거를 조항까지 인용해서 답변하고, 파생 질문(성면 처리, 내진 설계 확인 여부 등)을 추천으로 제시해준다.

질문을 구체적으로 할수록 답변도 예리해진다. 처음엔 뭉툭하게 질문해도 AI가 제안하는 후속 질문을 따라가다 보면 전문가와 대화하듯 법규를 파고들 수 있다.

2단계 — 거장 건축가를 설계 파트너로 만들기

소스 수집 방법 (토마스 헤더윅 예시)

1. 유튜브에서 "Thomas Heatherwick 인터뷰" 검색 → 관련 영상 URL 수집 (TED강연, 한국 인터뷰, 영문 인터뷰 등 30개 내외)
2. 창을 반반으로 나누고 영상을 하나씩 재생 → 자막/스크립트 텍스트를 메모장에 복사
3. NotebookLM 새 노트 → 소스 추가 → 웹사이트 → URL 일괄 붙여넣기 → 삽입 (1분 이내 처리)

역할 설정 (커스텀 페르소나)

채팅 상단 설정 → 대화 목표/스타일 → 맞춤 → 아래 형태로 역할을 지정한다.

당신은 토마스 헤더윅의 뇌를 가진 수석 디자인 파트너입니다. 일상적인 건축물에도 독보적인 감정과 여운을 불어넣는 것이 목표입니다. 내가 제시한 아이디어가 기능적으로 훌륭하더라도 감정이나 특별함이 부족하면 가차 없이 비판하시오. 헤더윅의 관점에서 비판적인 질문을 끊임없이 던지시오.

"훌륭합니다"로 시작하는 AI 특유의 칭찬에 익숙해지면 설계가 발전하지 않는다. 무조건 동의하지 않고 비판적으로 파고드는 파트너로 설정하는 것이 핵심이다.

세 가지 거리 프레임 (헤더윅의 설계 시각)

이 세 거리를 모두 의식하며 설계하면 도면 단계에서 빠지기 쉬운 "기능은 좋은데 특별함이 없는" 함정을 피할 수 있다.

3단계 — 말로 주저리 떠들면 PPT가 완성된다

절차

1. AI와 나눈 설계 대화에서 핵심 내용을 "메모 저장" 클릭
2. 저장된 메모를 "소스로 변환" → 왼쪽 소스 패널에 추가됨
3. 다른 소스 체크 해제 → 이 메모 소스만 선택
4. 하단 생성 버튼 → 인포그래픽 또는 슬라이드 자료 선택
5. Banana AI 크롬 확장 프로그램 설치 시 PPT 스타일 템플릿 적용 가능 (크롬 웹스토어에서 "Banana AI" 검색)

생성에 5~10분 정도 소요된다. 다이어그램 레이아웃이 자동으로 구성되며, 텍스트 내용을 좀 더 다듬어 재생성하면 퀄리티가 올라간다. 발표용 슬라이드 초안을 뽑는 데 사용하고, 이미지와 세부 내용은 직접 보완하는 방식이 현실적이다.

실무에서 바로 적용하는 법

유치원·초·중학교 총 87학급 정부 심사 거쳐 2029년 개교

부산 강서구 명지동 명지국제신도시 2단계 조성 부지. 부산일보DB

부산 서부권의 대표 신도시인 명지국제신도시 2단계 지역에 처음으로 학교 설립이 확정됐다. 유치원과 초등학교, 중학교 등 총 87학급 규모의 학교가 정부의 중앙투자심사를 통과해 2029년 개교한다.

부산시교육청은 명지국제신도시 2단계 지역의 첫 학교인 가칭 명지6유치원, 명지6초등학교, 명지4중학교 설립 계획이 27일 교육부 중앙투자심사를 최종 통과했다고 밝혔다. 이번 결정으로 유치원과 초등학교, 중학교 등 총 87학급 규모의 학교가 명지국제신도시 2단계 지역에 2029년 3월 동시 개교할 예정이다.

명지6유치원은 부지 4977㎡에 특수 2학급을 포함한 18학급 규모, 명지6초등학교는 부지 1만 6738㎡에 특수 2학급을 포함한 44학급 규모, 명지4중학교는 부지 1만 3267㎡에 특수 1학급을 포함한 25학급 규모로 각각 신축된다.

명지국제신도시는 동북아 중심의 국제업무 신도시와 쾌적한 정주 환경 조성을 목표로 한 부산 서부권 대표 개발지다. 전체 2만 8602세대, 수용 인구 7만 5986명 규모로 조성 중이다. 2015년부터 입주를 시작한 1단계 지역에는 유치원 6곳, 초등학교 5곳, 중학교 2곳, 고등학교 2곳이 운영 중이다. 반면 9989세대가 입주 예정인 2단계 지역에는 아직 학교가 없어, 이번 결정으로 학령인구 증가에 따른 교육 수요 해소가 기대된다.

앞서 지난 7월 24일에는 명지국제신도시와 인접한 에코델타시티 내 ‘에코3유치원’, ‘에코3초등학교’, ‘에코1중학교’ 신설안이 2025년 정기 3차 중앙투자심사를 통과했다. 이 학교들은 각각 부지 3901㎡에 17학급(특수학급 2개 포함), 부지 1만 5097㎡에 40학급(특수학급 1개 포함), 부지 1만 3883㎡에 31학급(특수학급 1개 포함) 규모를 갖췄다. 이에 따라 에코델타시티에는 2029년까지 총 유치원 5곳, 초등학교 5곳, 중학교 3곳, 고등학교 1곳, 특수학교 1곳이 개교를 앞두고 있다. 김석준 부산시교육감은 “명지국제신도시 2단계와 에코델타시티 입주 시기에 맞춰 학생 배치를 원활히 하고, 교육 공백이 생기지 않도록 개교 준비에 최선을 다하겠다”고 말했다.

8 - 신해양수도 중심 북항

북극항로 시대 북항 위상 급신장

1·2·3단계 재개발 순항해야

현장은 공기 지연 등 곳곳 차질

재정 확대·사업비 증액 등 시급

부산항 북항 1단계 재개발사업 구역 전경. 김종진 기자 kjj1761@

이재명 정부의 해양수산부 부산 이전 및 북극항로 개척 등과 맞물려 부산항 북항이 명실상부한 ‘신해양수도 부산’의 중심으로 확고히 자리매김할 절호의 기회를 맞았다. 앞으로 북항이 해양산업·금융·R＆D(연구개발) 등 글로벌 비즈니스 중심지로 재개발되면 북극항로 진출을 위한 거점 배후단지로 거듭날 예정이기 때문이다.

하지만, 북항 재개발사업은 공기 지연과 사업비 증가, 투자 유치 부진 등으로 제 속도를 내지 못하고 있다. 새 정부의 신해양수도 구상과 맞물려 북항 재개발사업 활성화를 위한 정부 차원의 특단의 대책이 요구된다.

북항 1단계 재개발사업(2008~2027년)은 총사업비 2조 9929억 원(정부 3596억 원, 부산항만공사 2조 3216억 원, 부산시 3117억 원)을 투입해 북항 1~4부두, 중앙부두, 여객부두(이상 부산 동구·중구 일원) 일원 155만㎡를 대상으로 항만 기능이 저하된 북항 재래부두를 해양관광거점으로 개발하는 게 핵심이다. 북항 2단계 재개발사업(2020~2030년)은 총사업비 4조 636억 원(2022년 예타 기준, 정부 3043억 원, 사업시행자 3조 7593억 원)을 들여 ‘항만-원도심-철도’ 통합개발을 통해 신해양산업 중심지를 육성하는 대형 프로젝트다. 자성대부두, 좌천·범일동(부산 동구·중구 등), 부산역·진역 일원 228만㎡가 해당된다.

현재 북항 1단계 재개발사업은 랜드마크 부지 매각 지연, 공사비 부족에 따른 오페라하우스 건설 차질(2026년 12월 완공 목표, 현재 공정률 60%), 트램(노면전차) 및 상부 공공콘텐츠(해양레포츠콤플렉스, 부산항기념관, 공원대체시설 등) 등 사업 지연 등으로 사업 기한인 2027년까지 완료가 어려운 실정이다.

북항 2단계 재개발사업은 2022년 8월 예비타당성조사를 통과하고 2023년 8월 부산시 컨소시엄(부산시·부산항만공사·LH·부산도시공사·코레일)이 사업시행자로 지정됐다. 하지만 항만·철도·배후부지를 결합한 개발계획을 수립하는 과정에서 사업비 증가로 재무성이 확보되지 않아 컨소시엄 참여 기관들의 합의를 이루지 못하면서 사업계획 수립 단계에서 난항을 겪고 있다.

향후 북항이 신해양수도 부산의 중심으로 자리매김하려면 북항 1·2단계 및 3단계 재개발사업의 차질 없는 진행이 필수다. 특히, 이는 2030년께 열릴 것으로 예상되는 북극항로 시대를 대비하는 일이기도 하다. 북항 1단계 사업의 사업 기한 내 완료와 더불어, 사업비 증가(2022년 10월 예타 대비 약 7000억 원↑)에 따른 잔여 공공기관 불참으로 착공 시점이 불투명한 북항 2단계 사업에 대한 적기 착공이 시급한 상황이다.

항만 업계는 재정사업 확대 등 총사업비를 늘려서라도 북항 1단계 재개발 구역에 들어설 상부 공공콘텐츠 등은 부산항만공사(BPA)에 떠넘기지 말고 해수부가 직접 공공(국가재정) 사업으로 추진하는 방안도 적극 고려해야 한다고 주문했다. 특히, 통합개발로 추진돼 사업성이 상대적으로 떨어지는 북항 2단계 재개발사업은 철도시설 이전비와 도로·도시철도 등 기반시설에 대한 재정 지원을 확대해야 한다는 목소리가 높다.

해수부는 부산시, 부산항만공사와 머리를 맞대고 북항 활성화를 위한 다양한 대책을 검토하고 있다.

이상호 해수부 부산항북항통합개발추진단장은 “북항 재개발사업은 국내 첫 항만 재개발사업으로, 2008년 1단계 사업에 착공해 2023년 공원시설을 개방함으로써 북항을 국민과 부산 시민 품으로 돌려드렸다”고 말했다.

이어 “새 정부 들어 북극항로 진출을 위한 거점 해양도시 육성을 위해 부산항 북항의 중요성이 증대되는 만큼, 1단계 사업은 공공부지를 우선 분양하고 민간부지는 수요자 중심의 투자유치 전략을 펼쳐 분양을 활성화하고, 2단계 사업은 연내 사업추진 방안을 마련해 조속히 추진될 수 있도록 최선을 다하겠다”고 강조했다.

해수부는 북항 1단계 사업에 포함된 기반시설은 예정대로 2027년에 완료할 예정이다. 다만, 트램은 부산시가 도시철도계획을 내년에 확정하고 타당성검토 등 사전행정절차를 이행해야 후속 절차를 진행할 수 있다. 공공 주관으로 추진 예정인 공공 콘텐츠 사업은 부산시 등 관련 이해기관 등과 협의를 거쳐 최적안을 마련 중에 있다. 이 단장은 “해수부는 북항 1단계 재개발사업 활성화를 위해 시민행사 개최, 기업대상 설명회 등 투자유치 방안 모색과 더불어 미분양 부지 임시활용 방안 등을 다각도로 검토 중”이라며 “특히 랜드마크 부지 활성화를 위한 임시사용 방안도 검토 중이다. 북항 1단계 재개발부지 상부 활성화를 위한 복합해양문화레저타운은 현재 조성 계획을 수립하고 있다”고 소개했다.

북항 2단계 사업은 철도 재배치사업이 지하화사업과 중첩되는 상황으로, 우선적으로 착공 가능한 항만과 인근 지역을 추진하는 방안도 검토 중이다. 해수부는 지난 1월 북항 2단계 재개발사업계획 수립용역을 재개한 이후 사업성 확보 방안 마련을 위해 컨소시엄 참여사간 격주 정례회의를 열고 있다.

해수부는 특히, 토지 분양·활성화가 늦은 1단계 재개발사업을 반면교사 삼아 2단계 재개발사업은 금융기회발전특구 활용 등 인센티브를 매개로 사업시행자 지정 직후 단계부터 투자유치 활동을 적극 전개, 조기 활성화할 수 있는 방안을 고심 중이다.

한편, 부산시는 북항 1·2단계에 이은 3단계 친수공간 및 신도심 개발계획 수립으로 원도심 도시 경쟁력을 강화할 방침이다. 북항 3단계 재개발사업(남구·영도구 일원 약 543만㎡ 규모)은 부산시가 현재 ‘개발구상 수립용역’을 진행 중으로, 2030년 시작 예정이다.

청사 어디로 올까

복합항만지구 등 다수 부지 유력

공공기관 입주 개발 계획에 부합

동삼혁신지구·부산역 부근 장점

자성대 부두는 지반 공사가 관건

“민간 건물 임차가 더 빨라” 의견도

정부세종청사 내 해양수산부 청사 전경. 부산일보DB

해양수산부 부산 이전이 가시화하면서 해수부가 부산 어디에 자리 잡을지에 관심이 쏠리고 있다. 해수부가 소유권을 가졌거나 조만간 소유권을 넘겨받을 부산항 북항 재개발 지역 내 다수의 부지들이 유력 후보지로 거론되고 있다. 하지만 이전 자체가 빠르게 진행되고 있어 민간 건물을 임차하는 방안도 대안으로 꼽힌다.

북항 재개발 지역 내 부지가 가장 유력한 부지로 꼽히고 있다. 이 지역으로 이전이 성사될 경우 1단계 재개발 지역 내에는 ‘복합항만지구’와 ‘공공포괄용지’가 유력하다. 이들 부지 2곳 모두 공공기관 입주를 목적으로 개발됐으며 소유권도 해수부로 넘어가게 돼 있어 언제든 해수부 이전이 가능한 상황이다. 2단계 재개발 예정 부지인 ‘자성대 부두’도 이전 가능지로 거론된다.

이들 부지 3곳 모두 부산해양수산청, 부산항만공사(BPA)는 물론 해양 공공기관이 몰려 있는 영도구 동삼혁신지구 해양클러스터 등과 가까워 해양 분야 시너지를 기대할 수 있다. 부산 이전 시 서울과 세종 등 출장 수요도 상당하다는 점에서 부산역과 가깝다는 지리적 이점도 매력적인 요소다.

그 중 북항 1단계 재개발 지역의 복합항만지구 내 해양 관련 기관 클러스터(약 7만 7000㎡) 부지가 가장 현실성 있는 대안으로 꼽힌다. 해당 부지는 BPA 소유지만 곧 정산을 통해 해수부로 이관 예정이다. 또한 개발 계획상 클러스터에는 해양 관련 기관이 입주하는 것으로 돼 있어, 해수부 이전 명분과도 맞다. 현재는 한국해양진흥공사와 한국해운조합부산지부가 클러스터 이전을 위한 업무협약을 체결한 상황이다.

1단계 재개발 구역 내 공공포괄용지(1만 4203㎡) 역시 공공기관 입주를 목표로 조성됐다는 점에서 조건에선 뒤질 것이 없다. BPA가 가진 해당 용지 소유권 역시 조만간 해수부로 넘어갈 예정이다. 이 부지는 현재 남해해경청과 항만소방서 소방1정대가 이곳에 입주할 의사를 밝힌 상태다.

2030세계박람회 개최 예정지였고 북항 2단계 재개발 예정 부지인 자성대 부두도 후보지로 오르내린다. 실제 자성대 부두는 엑스포 유치 과정에서 기존 컨테이너 터미널 운영이 종료됐으며 아직 2단계 개발 계획이 나오지 않아 현재 화물장치장, 창고 등으로 임시로 활용되고 있다. 다만, 해수부 직원이 600여 명임을 고려했을 때, 현재 운영동으로 사용되는 건물은 해수부 청사로는 좁아 새 청사를 지을 필요가 있다. 하지만 부두로 쓰이던 곳이어서 지반 공사 등을 다시 해야 하는 어려움이 있다.

문현금융단지 내 일반용지나 부산국제금융센터 BIFC 3단계 건물 등도 언급된다. 이들 부지는 산업은행 본사 이전 예정 부지로 점쳐졌으나 새 정부가 들어서면서 산은 이전 자체가 쉽지 않아진 상황이어서 새로 활용 방안을 찾아야 한다.

또 다른 후보지로는 영도구 동삼혁신지구 해양클러스터가 있지만 이 일대는 이미 업무 공간이 부족하고 접근성이 떨어지는 것으로 보인다. 또 북항 1단계 재개발 지역 내 ‘공공업무지구’는 행정안전부 소관의 ‘정부부산지방합동청사’가 예정돼 있어 가능성이 낮다.

해수부 내에서는 민간 건물을 임차하면 가장 빨리 이전할 수 있다는 의견도 있다. 이재명 대통령은 지난 5일 첫 국무회의에서 ‘해수부 이전’ 준비를 지시했고, 다음 날인 6일 해수부에서 이전 준비단을 꾸리고 나섰다.

해수부는 이전 사례, 규정과 절차 등을 검토하고 있다. 해수부는 부산 이전에 ‘행정중심복합도시 건설을 위한 특별법’ 개정이 필요하지는 않고, 이전 계획 고시를 하면 된다고 보고 있으나, 행복청 유권해석을 받아 법적 절차를 재확인할 예정이다. 행복도시법에는 외교부, 통일부, 법무부, 국방부, 여성가족부를 서울에서 이전하지 않는다는 규정은 있지만 해수부에 대해서는 별도 규정이 없다.

해수부 기획조정실 관계자는 “아직 추진단을 꾸리는 단계라 후보지는 아직 검토하지 않았다”고 전했다.

‘마이 힐스’ 모바일 어플리케이션 이미지 ⓒ현대건설

■ 현대건설, 라이프스타일 플랫폼 ‘마이 힐스’ 기존 입주 단지로 확장

현대건설은 힐스테이트 입주민 전용 토털 서비스 플랫폼 ‘마이 힐스’를 ‘힐스테이트 인덕원역 베르텍스’에 첫 적용, 기존 입주단지로 확장을 본격화한다고 16일 밝혔다. 

‘마이 힐스’는 분양·계약정보 조회부터 스마트홈 제어, 커뮤니티 예약, A/S 접수, 차량 및 방문자 관리, 에너지 사용량 확인 등 단지 특성에 따라 스마트홈 기술과 주거 서비스를 손쉽게 이용할 수 있는 모바일 어플리케이션이다. 지난해 12월 출시 이후, 힐스테이트 관악센트씨엘 등 9개 신축 준공단지에 우선적으로 적용해 왔다.

‘마이 힐스’는 단지 특성에 따라 최대 38개의 주거 서비스를 제공하며, ‘우리집’, ‘단지생활’, ‘마이’, ‘HILLSTATE’ 등 4개 분야로 구성된다. ‘우리집’ 영역에서는 홈네트워크 기반 가전 제어, 방범모드, 전기차 충전 이력 확인, 방문차량 등록 등 다양한 하이오티(Hi-oT) 스마트홈 기능이 적용된다. 또한 ‘단지생활’을 통해 커뮤니티 시설 예약, 전자투표, 설문조사는 물론, 물품 거래나 재능기부가 가능한 입주민 전용 프라이빗 커뮤니티(H 나눔터) 기능이 제공돼 공동체 기반의 주거문화 활성화를 지원한다.

신규 입주단지에 적용된 ‘마이 힐스’에서는 입주자 사전 점검시에 제공되는 입주 선물 패키지 ‘힐스 웰컴키트’와 입주 당일에 제공되는 프리미엄 도시락 ‘힐스 웰컴밀’ 예약이 가능하다.

현대건설은 ‘마이 힐스’ 도입을 희망하는 힐스테이트 단지를 대상으로 우선 적용을 추진하고, 현대건설이 주관사로 참여했던 아파트 단지(현대아파트, 현대홈타운, 컨소시엄 단지 등)까지 디지털 주거 서비스를 확대할 계획이다.

블랑써밋 74 조감도 ⓒ대우건설

■ 대우건설, '블랑 써밋 74' 계약 체결 24일 실시

대우건설이 부산 동구에서 분양중인 초고층 주거복합단지 ‘블랑 써밋 74’가 지난 16일 아파트 임의공급 청약을 진행했다.

이번 임의공급 대상은 전용면적 117㎡A, 130㎡A 타입 아파트 총 30세대다. 청약은 지난 16일 한국부동산원 청약홈에서 단 하루 진행됐으며 당첨자 발표는 5월 21일, 계약 체결은 5월 24일부터 실시된다. 만 19세 이상이면 청약통장 가입 여부, 재당첨 제한 없이 누구나 신청이 가능하다.

대우건설은 ‘블랑 써밋 74’ 예비 고객들을 위해 계약금 1000만원, 중도금 대출(60%) 전액 무이자, 시스템에어컨 3개소 무상제공 등 파격적인 혜택을 제공 중이다.

블랑 써밋 74는 지하 5층~지상 69층, 아파트 998세대와 오피스텔 276실로 구성된 초고층 하이엔드 단지다. 대우건설의 하이엔드 주거브랜드 ‘푸르지오 써밋’이 적용됐다. 

단지는 부산도시철도 1호선 좌천역과 범일역, 2호선 문현역을 도보로 이용할 수 있다. 또한 동구 좌천동과 부산진구 가야동을 연결하는 수정터널, 좌천고가교, 도시고속도로 등을 통해 부산 전역으로 이동이 수월하다.

교육 환경으론 성남초가 도보권에 있으며, 반경 1km 내 배정고, 데레사여자고등학교 등 위치해 있다.

힐스테이트 광주곤지암역 투시도 ⓒ현대엔지니어링

■ ‘힐스테이트 광주곤지암역’, 일부 잔여세대 동∙호지정 계약 가속도

현대엔지니어링은 경기 광주 곤지암역 인근에 들어서는 ‘힐스테이트 광주곤지암역’ 아파트 일부 잔여세대 선착순 동∙호지정 계약이 진행 중이라고 밝혔다.

분양관계자는 "당장 7월부터 대출 한도를 대폭 줄이는 3단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 시행이 예고된 상황에서, 1단계 스트레스 DSR을 적용받고, GTX-D(계획) 추진 호재, 다양한 무상 품목들을 제공해 계약에 속도가 붙고 있다"고 설명했다.

선착순 동·호지정 계약은 거주 지역에 상관없이 만 19세 이상이면 누구나 청약 통장 없이 원하는 잔여세대의 동∙호수를 계약할 수 있다. 특히, 힐스테이트 광주곤지암역은 계약금 5%에 1차 계약금 500만원 정액제 혜택을 더했다.

힐스테이트 광주곤지암역은 곤지암역 일대에 들어서는 3社 아파트 중 유일하게 1단계 DSR을 적용받아 자금 부담을 줄였다. 금융 당국은 작년 9월부터 은행권 주택담보대출에 수도권은 1.2% 스트레스 금리를 적용(2단계 DSR) 해왔다. 7월 시행될 3단계에서는 수도권 스트레스 금리를 1.5%로 올리는 등 추가적인 자금 부담이 예고된 상황이라, 힐스테이트 광주곤지암역은 상대적으로 자금 부담이 적은 ‘금융 경쟁력’을 확보했다는 설명이다.

단지 인근에 위치한 곤지암역을 통해 경강선 이용 시 판교역까지 환승 없이 20분대 이동이 가능하고, 신분당선으로 환승 시 강남역까지 40분대에 이동할 수 있다.

한편, 힐스테이트 광주곤지암역은 경기 광주시 곤지암읍 신대리 25번지(신대1지구 지구단위계획구역 내 공동주택 사업)에 들어선다. 현대엔지니어링이 시공을 맡았고, 지하 2층~지상 최고 22층, 아파트 10개동, 전용면적 84㎡, 139㎡ 총 635세대로 조성된다. 입주는 2027년 예정이다.

e편한세상 대장 퍼스티움 6BL 투시도 ⓒDL이앤씨

■ DL이앤씨 ‘e편한세상 대장 퍼스티움’, 본청약 경쟁률 최고 39.5대 1 기록

DL이앤씨가 경기 부천 대장지구에 선보이는 ‘e편한세상 대장 퍼스티움’이 본청약에서 최고 39.5대 1의 경쟁률을 기록했다고 16일 밝혔다.

16일 한국토지주택공사(LH) 청약센터에 따르면 지난 14~15일 진행된 e편한세상 대장 퍼스티움 신혼희망타운 본청약 접수 결과, 최종 배정물량 670세대(사전청약 당첨자 잔여물량 포함) 공급에 1만4951명이 몰려 평균 22.3대 1의 경쟁률을 보였다. 최고 경쟁률은 A-6블록 전용면적 55㎡에서 나왔다. 177세대 공급에 6986건의 청약통장이 접수돼 39.5대 1의 경쟁률을 기록했다.

이는 2024년 이후 공급된 전국 신혼희망타운 중 최다 접수 기록이다. 앞서 지난 1월 의왕 청계2지구에 3098건, 성남 금토지구에 6992건의 청약통장이 접수됐다. 지난 2월 고양 창릉지구에는 5768건이 모였다.

경기 부천대장 택지개발사업지구 A-5, 6블록에 들어서는 e편한세상 대장 퍼스티움은 지하 2층~지상 15층, 27개 동, 전용면적 46·55㎡, 총 1640세대(A-5블록 952세대, A-6블록 688세대) 규모다. 이 가운데 1099세대(A-5블록 638세대, A-6블록 461세대)가 신혼희망타운 공공분양 물량이다.

당첨자 발표는 6월 26~27일 이틀간 진행된다. 정당계약은 9월 25일부터 29일까지다. 입주는 2027년 11월 예정이다.

e편한세상 대장 퍼스티움는 서울 강서구, 양천구와 연접해 서울 접근성이 양호하다. 단지는 대장~홍대선(2031년 개통 예정) 오정역(가칭) 초역세권 입지에 들어선다. 차량 이용 시 봉오대로와 오정로, 경인고속도로, 남부순환로 등을 통해 부천과 인천, 여의도 등을 갈 수 있다.

아울러 단지 내에는 국공립 어린이집이 마련되며, 단지 바로 옆에는 유치원과 초·중학교(예정)가 위치해 있다.

더샵 당리센트리체 조감도 ⓒ포스코이앤씨

■ 포스코이앤씨, 부산 ‘더샵 당리센트리체’ 20일부터 정당계약

포스코이앤씨가 5월 20일부터 22일까지 3일간 ‘더샵 당리센트리체’의 정당계약을 진행한다고 밝혔다.

부산광역시 사하구 당리동 54번지 일원에 들어서는 ‘더샵 당리센트리체’는 지하 4층~지상 최고 29층, 8개 동, 전용면적 59~84㎡, 총 821세대 규모로 지어지며, 이중 358세대가 일반분양이다.

단지는 계약금을 5%로 낮추고, 1차 계약금 1000만원 정액제를 도입해 수요자들의 초기 자금 마련 부담을 덜었다. 2차 계약금은 계약 후 15일 이내 납부하면 된다. 

‘더샵 당리센트리체’는 포스코이앤씨가 사하구에 첫 선보이는 더샵 아파트다. 단지는 부산도시철도 1호선 당리역 역세권에 위치해 있으며 낙동초를 도보로 통학할 수 있다. 또한 당리중 사하중 부산여고 건국고 부산일과학고 동아대 등 다수의 학교가 인근에 모여있다.

계양 롯데캐슬 파크시티 조감도 ⓒ롯데건설

■ 롯데건설, 3000세대 대단지 ‘계양 롯데캐슬 파크시티’ 완판

롯데건설이 인천 계양구 효성동 일원의 ‘계양 롯데캐슬 파크시티’ 일반분양 3053세대를 완판했다고 18일 밝혔다.

최근 수도권 부동산이 관망세를 이어가는 가운데 지난 14일 ‘용산 남영역 롯데캐슬 헤리티지’의 완판에 이어 ‘계양 롯데캐슬 파크시티’까지 완판에 성공했다.

‘계양 롯데캐슬 파크시티’는 총 3053세대의 대규모 단지로 2024년 서울 및 수도권에 분양되는 단일 단지 중 최대 규모로 공급됐다. 이 단지는 GTX D∙E노선, 대장홍대선 청라연장선, 경인고속도로 지하화 등 검토 및 추진중인 다양한 교통호재가 예정돼 있다.

‘계양 롯데캐슬 파크시티’는 총 30개 동 3053세대로 규모로 조성된다. 1단지는 지하 2층~지상 최고 26층, 20개동, 1964세대(전용면적 59, 84, 108㎡)로, 2단지는 지하 2층~지상 최고 25층, 10개 동, 1089세대(전용면적 84㎡)로 구성되며, 입주는 2027년 11월 예정이다.

풍무역 롯데캐슬 시그니처 조감도 ⓒ롯데건설

■ 롯데건설, '풍무역 롯데캐슬 시그니처' 계약금 5% 혜택 적용

롯데건설은 경기도 김포시 풍무동에 위치한 '풍무역 롯데캐슬 시그니처'의 계약금을 5%로 낮췄다고 15일 밝혔다.

이에 수요자들은 1차 계약금 1000만원이면 계약을 할 수 있고, 15일 내로 5%의 나머지만 입금하면 2028년 7월 입주 때까지 추가 비용 없이 새 아파트로 내 집 마련이 가능하게 됐다. 또한, 전매제한이 6개월로 1차 중도금 납입 전에 전매도 가능하다.

한편, ‘풍무역 롯데캐슬 시그니처’는 김포골드라인 풍무역이 도보권에 자리잡고 있다. 현재 서울지하철 5호선 연장선의 예비타당성조사 진행 중이며, 이 외에도 풍무역세권 개발, 인하대학교 김포메디컬캠퍼스 조성 사업 추진 등 개발 계획이 많다. 

‘풍무역 롯데캐슬 시그니처’는 입주가 2028년 7월 예정이며 경기도 김포시 풍무동 30-1번지 일원에 위치한다. 지하 4층~지상 28층, 9개 동, 총 720세대 규모로 조성되고 타입별 세대수는 ▲65㎡A 267세대 ▲65㎡B 134세대 ▲75㎡A 59세대 ▲75㎡B 39세대 ▲75㎡C 23세대 ▲84㎡A 98세대 ▲84㎡B 100세대다. 

신월7동2구역 공공재개발 사업 투시도 ⓒH사업단

■ 한화 건설부문·호반건설 신월7동2구역 공공재개발 시공사로 선정

한화 건설부문과 호반건설 컨소시엄(이하 H사업단)이 신월7동2구역 공공재개발 사업을 수주했다고 18일 밝혔다. 신월7동2구역 주민대표회의는 지난 17일 토지등소유자 전체회의를 열어 H사업단을 시공사로 선정했다.

신월7동2구역은 LH가 시행사로 참여하는 공공재개발 사업이다. 사업지는 서울시 양천구 신월동 941번지 일대로 구역면적은 9만8295㎡(약 2만9734평)이다. 총 공사비는 약 6600억원으로 지하5층 지상14층 높이의 아파트 19개동(총 2245세대)과 부대복리시설 등을 시공할 계획이다.

H사업단은 당초 2228세대였던 세대수를 2245세대로 늘렸으며 13가지의 테마공원을 품은 리조트형 중정 설계를 적용하고 판상형 세대를 최대한 확보했다. 원안 5개 평형에서 특화 9개 평형으로 선택의 폭을 넓혔으며, 전체 세대의 약 95%를 남향으로 배치했다.

H사업단 관계자는 “한화 건설부문과 호반건설이 보유한 기술력과 시공경험을 바탕으로 신월7동2구역 공공재개발을 서울 서남권 최고의 랜드마크로 완성해 나가겠다”고 말했다.

양주역 제일풍경채 위너스카이 조감도 ⓒ제일건설

■ 제일건설 ‘양주역 제일풍경채 위너스카이’ 계약 5일 만에 100% 완판

제일건설이 경기도 양주시 양주역세권에 공급하는 ‘양주역 제일풍경채 위너스카이’가 100% 완판에 성공했다고 19일 밝혔다.

제일건설은 ‘양주역 제일풍경채 위너스카이’ 총 702세대가 지난 7일 정당 계약 시작 후 5일 만에 모든 계약을 완료했다고 밝혔다. 이번 조기 완판은 초역세권 입지와 합리적 가격 등이 큰 영향을 미친 것으로 보인다. 

제일건설 ‘양주역 제일풍경채 위너스카이’는 수도권 1호선 양주역에서 도보 약 4분 거리에 위치한 초역세권 단지로, 급행 전철 정차역이라는 점과 향후 GTX-C 노선 개통 예정인 의정부역과도 인접해 있다.

계약금 5%(1차 500만원 정액제), 중도금 60% 전액 무이자 등 조건에 전매제한 기간도 6개월에 불과하다.

제일건설 양주역 제일풍경채 위너스카이는 지하 3층~지상 40층, 4개 동 총 702세대 규모이며, 전용면적 70㎡, 84㎡, 101㎡ 등으로 구성된다. 입주는 2029년 1월 예정이다.

'동남 하늘채 에디크' 투시도 ⓒ코오롱글로벌

■ 코오롱글로벌, ‘동남 하늘채 에디크’ 6월 분양 예정

코오롱글로벌이 충북 청주시 상당구 방서동 805번지에 위치한 '동남 하늘채 에디크'를 오는 6월 분양할 예정이다.

청주 동남 A-2BL 공공분양 사업의 일환으로, 지하 3층~지상 24층, 7개 동, 650세대 규모로 전 세대가 59㎡ 전용면적으로 구성됐다. 공공택지에 공급되는 만큼 분양가 상한제가 적용된다.

단지는 1·2·3순환로 및 주요대로와 연결돼 있으며 중부고속도로와 경부고속도로에 인접해 있다. 단지 도보권 내에 운동초 운동중 및 병설유치원, 상당고가 위치해 있다.

해링턴 플레이스 풍무 조감도 ⓒ효성중공업

■ 효성중공업, ‘해링턴 플레이스 풍무’ 6월 분양 예정

효성중공업이 경기도 김포시 풍무동 일대에 ‘해링턴 플레이스 풍무’를 6월 중 분양할 예정이다.

‘해링턴 플레이스 풍무’는 김포 풍무 양도지구 도시개발사업 1~3BL에 위치해 있으며, 지하 3층~지상 최고 29층, 총 18개 동, 1769세대 규모로 조성된다. 이 중 1573세대가 일반분양 물량이며, 196세대는 민간임대로 구성돼 추후 공급 예정이다.

블록별 세대 수는 1BL 866세대, 2BL 664세대, 3BL 239세대로 구성된다. 전용면적별 세대 수는 1BL에 ▲74㎡ 189세대 ▲84㎡ 481세대이며, 2BL에 ▲74㎡ 219세대 ▲84㎡ 445세대, 3BL에 ▲59㎡ 80세대 ▲74㎡ 159세대가 구성된다.

단지는 김포골드라인 풍무역에서 약 800m 거리에 위치해 있는 역세권 단지이며, 풍무역은 지하철 5호선 연장 계획 노선과 환승 가능해 더블 역세권으로 주목받고 있다. 

교육 환경으론 단지 반경 500m 내에 풍무초를 비롯해 인근 양도초 유현초 신풍초 등 총 4개의 초등학교가 밀집해 있다. 특히 지역 내 명문 중학교로 알려진 풍무중학교도 단지 인근에 있다.

위례 심포니아 외관 ⓒ한미글로벌

■ '위례 심포니아' 입주 개시… 한미글로벌, "시니어주택 PM 사업 확대할 것"

한미글로벌의 부동산개발 자회사인 한미글로벌디앤아이가 서울 송파구 장지동 위례신도시에 공급하는 고급 시니어 레지던스 '위례 심포니아'의 준공을 완료하고 입주를 시작했다고 14일 밝혔다.

위례 심포니아는 지하 4층, 지상 9층, 총 102실 규모로 조성된 도심형 시니어 레지던스다. 단지는 차량 10분 거리에 지하철 8호선 장지역, 복정역, 남위례역이 위치해 있으며, 단지 인근에 위례 트램선이 내년 5월 개통되면 5호선 마천역과 8호선 복정역이 연결돼 있다. 4.4㎞ 길이의 휴먼링 입체 산책로와 남한산성이 인접해 있는 자연 친화적 환경도 눈에 띈다.

위례 심포니아는 시니어 맞춤형 서비스를 제공한다. 내부 식당에서 건강식을 매일 제공하고, 주 2회 세대 내 청소 서비스와 입주자들의 생활 전반의 편의를 돕는 컨시어지, 전담 복지사 등 다양한 생활지원 서비스를 제공한다. 건강관리를 위해 상주 간호사를 통한 건강 상담, 진료 예약, 응급 대응 서비스도 마련돼 있다.

커뮤니티 시설로는 골프, 탁구장, 당구장, 사우나, 피트니스센터, 프로그램실, 다목적 강당, 북카페 등이 운영 중이며 운동처방사의 맞춤식 운동지도를 통해 입주 시니어들의 건강한 생활을 돕고 있다. 현재 위례 심포니아는 4년간 동결된 보증금으로 즉시 입주가 가능하며, 조기 계약 시 1개월 생활비 감면 혜택을 제공하고 있다. 시니어주택 거주를 희망하는 이들은 사전 예약을 통해 식사 체험도 가능하다.

김근배 한미글로벌디앤아이 대표는 " 위례 심포니아를 런칭하며 축적된 시니어하우징 개발, 기획력과 운영 노하우를 접목시켜 초고령화 시대에 늘어나는 시니어주택 수요에 맞춰 개발∙건설∙운영 분야의 토탈 솔루션을 제공할 것"이라고 밝혔다.

‘더 헤리티지성산 한샘인사이드’ 투시도 ⓒ제이에이치디앤씨

■ 전세형 민간임대아파트 제주 ‘더 헤리티지성산 한샘인사이드’ 분양

제주 성산지역에 전세형 민간임대아파트 '더 헤리티지성산 한샘인사이드'가 들어선다.

제이에이치디앤씨가 시행하고 종합건설가온이 시공하는 '더 헤리티지성산 한샘인사이드'는 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 507-1 외 3필지에서, 지하 1층~지상 6층, 총 4개동, 전용면적 63~138㎡, 총 63세대 규모로 조성된다. 타입별로는 ▲A타입 (84㎡ 19세대) ▲B타입 (84㎡ 9세대) ▲C타입 (84㎡ 5세대) ▲D1타입 (67㎡ 20세대) ▲D3타입 (67㎡ 5세대) ▲E타입 (63㎡ 4세대) ▲F타입 (138㎡ 1세대) 등 다양한 평면으로 구성된다.

'더 헤리티지성산 한샘인사이드' 는 일반 전·월세 임대주택과 달리, 최대 10년간 안정적인 거주가 가능하고 임대료 인상률도 연 5% 이내로 제한된다. 올전세 조건으로 월세 부담도 없다. 임대 기간 동안에는 취득세와 재산세 등의 세금 부담이 없다. 또한, 무주택자는 청약자격이 유지되고 다주택자는 보유 주택수에 포함되지 않아 중과세가 부과되지 않는다. 임차권 전매도 가능하다.

확정분양가로 분양 전환도 가능해 장기 거주와 내집 마련을 동시에 계획할 수 있다. 안심 매입환매제도 도입돼 시세 하락에 대한 부담감을 낮췄다.

분양 관계자는 "'더 헤리티지성산 한샘인사이드'는 최대 10년 동안 이사 걱정 없이 안정적으로 거주할 수 있는 전세형 임대아파트로, 월세 부담 없이 전세로 거주할 수 있다”며 "확정된 분양가로 향후 내집마련 계획을 세울 수 있고, 시세 하락시에도 안심 매입환매제가 적용돼 리스크를 줄일 수 있는 점이 장점이다”고 밝혔다.

출처 : 비즈트리뷴(http://www.biztribune.co.kr)

전력저장장치(ESS) 관련주들이 전 거래일 대비 0.13% 상승으로 장중 거래되고 있다.

[현대경제신문 홍미경 기자] 전력저장장치(ESS) 관련주들이 전 거래일 대비 0.13% 상승으로 장중 거래되고 있다.

19일 한국거래소에 따르면 HD현대에너지솔루션, SK이터닉스는 상승 중이다.

HD현대에너지솔루션과 SK이터닉스는 전 거래일 대비 각각 4200원, 2400원 오른 5만700원과 2만650원에 거래를 마쳤다. HD현대에너지솔루션과 SK이터닉스의 주가 상승률은 각각 9.03%, 13.15% 다.    

반면 신성이엔지는 하락으로 거래되고 있다.

신성이엔지의 주가는 전 거래일 대비 29원 내린 1441원에 장을 마감했다. 신성이엔지의 주가 하락률은 1.97% 다.

이외에 엠플러스, 신성에스티, 한중엔시에스, 삼성SDI, 금양그린파워, 와이엠텍, 아모그린텍, 서진시스템, 비츠로셀, 알에스오토메이션, 케이이엠텍, SK이노베이션, LG에너지솔루션, 원익피앤이 등은 상승 중이다.

하지만 지투파워, 이랜텍, 삼진엘앤디, 비나텍, 그리드위즈, 디와이덕양, 유니테크노, LG전자, 포스코DX, 씨아이에스, 캐리, 피엔티, 삼화콘덴서, 유일에너테크, 효성중공업, 디케이티, 한전산업, 파워로직스, 삼화전기, LS ELECTRIC, 상아프론테크, 세방전지 등은 하락으로 거래되고 있다.

HD현대의 조선 부문 중간 지주사인 HD한국조선해양은 연결 기준 올해 1분기 매출 6조7,717억 원, 영업이익 8,592억 원을 기록한 것으로 잠정 집계됐다고 지난 4월 24일 밝혔다.

지난해 같은 기간에 비해 매출은 22.8%, 영업이익은 436.3% 증가한 셈이다. HD현대 측은 △고부가가치 선박의 매출 비중 확대 △선별 수주에 따른 수익성 향상 △생산성 향상 및 건조 물량 증가 등을 비결로 꼽았다. 이 회사의 흑자 기록은 2023년 2분기 이후 여덟 분기 동안 이어지고 있다.

이보다 앞서 HD현대에너지솔루션이 국내 최대 재생에너지 박람회인 제22회 국제그린에너지엑스포에 참가해 최신 태양광 기술과 솔루션을 선보였다. 이번 전시에서 HD현대에너지솔루션은 ‘비즈니스존, 테크존, 토탈솔루션존’ 등 3개의 테마 공간을 마련했다.

비즈니스존 메인 전시로는 초저탄소 N타입 모듈을 공개했다. 이 제품은 태양전지(셀) 및 모듈 공정을 전부 국내에서 제조함에 따라 탄소 배출량을 630kg CO2/kW 이하로 최소화함으로써 국가 온실가스 감축목표(NDC)에 상당한 기여를 할 수 있을 것으로 알려졌다.

또한 N타입 주택용 및 수상용 모듈과 36kW에서 350kW까지 다양한 인버터 제품도 전시될 예정이며, 이와 더불어 전력망 과부하 해소를 위한 솔루션인 역송전 방지 제어 시스템도 함께 선보였다.

SK이터닉스와 SK가스는 지난 4월 22일 그리드플렉스 주식 및 출자증권 취득 예정일자를 기존 4월 30일에서 10월 31일로 변경한다고 공시했다.

그리드플렉스는 SK가스와 SK이터닉스가 에너지저장장치(ESS) 사업에서 협력하기 위해 지난 2023년 설립한 미국 현지 법인이다.

SK이터닉스는 SK디앤디로부터 인적분할돼 설립된 회사로, 지난해 3월 1일 자로 SK D&D로부터 해당 사업을 분할 받았다.

양 사는 앞서 미국 ESS 사업 진출을 위해 출자를 진행한다고 밝혔다. 출자 비율은 SK가스 80%, SK이터닉스 20%다. 취득금액은 SK가스는 약 697억원, SK이터닉스는 약 174억원이다.

취득예정일자는 출자 납입이 모두 완료되는 최종 출자 예상 시점으로, 사업추진 일정 등에 따라 변경될 수 있다. 이번 출자 일정 변경은 외부 변수 때문이라는 것이 회사 측의 설명이다.

신성이엔지는 한국종합기술, 다스코와 함께 '부산 명지 2단계 연료전지 발전사업' 추진을 위한 업무협약을 체결했다고 지난 9일 밝혔다. 이번 협약은 부산 강서구 명지동 일대 9.68메가와트(MW) 규모의 연료전지 발전소를 조성하기 위한 것이다.

총 506억원이 투입되는 이번 사업은 신성이엔지, 한국종합기술, 다스코가 공동 추진하며, 각 사는 설계·조달·시공(EPC), 운영 등 역할을 분담해 협력 체계를 구축했다.

신성이엔지는 연료전지 발전 분야로 사업 영역을 확대하며, 기존 태양광 중심의 친환경 에너지 사업 포트폴리오에 새로운 전기를 마련하게 됐다. 회사는 고효율 태양광 모듈 제조를 넘어 EPC, O&M까지 수행 가능한 토탈 에너지 솔루션 역량을 바탕으로 이번 사업에 참여했다.

홍미경 기자 liz4435@finomy.com