2030 엑스포 유치가 무산된 뒤 부산 북항 재개발을 검색하는 사람들의 질문은 결국 하나로 좁혀집니다. 행사 하나를 위해 만든 공간이었는지, 아니면 스스로 사람을 불러 모으는 도시로 자리 잡을 수 있는지입니다. 공원과 오페라하우스, 업무시설 배치도가 아무리 근사해도 설계자·건축사 입장에서 진짜 관심이 가는 지점은 따로 있습니다. 이 부지에 얼마나 촘촘한 밀도를 넣을 것인가, 그리고 그 밀도가 실제로 사람이 머무는 시간으로 이어질 것인가입니다.

부산 북항 재개발 전망, 엑스포 무산 뒤 사람들이 놓치는 ‘도시 밀도’ 문제

2030 엑스포 유치가 무산된 뒤 부산 북항 재개발을 검색하는 사람들의 질문은 결국 하나로 좁혀집니다.

북항은 노후한 부산항 시설을 정비하고 원도심의 활력을 되살리려는 대규모 항만 재개발 사업입니다. 부산역 앞에서 북항으로 이어지는 데크 보행로가 이미 시공되고 있고, 친수공원과 여객터미널, 생활형 숙박시설, 오페라하우스가 하나의 도시축으로 묶이는 그림입니다.

엑스포가 끝났다고 북항 재개발도 끝난 사업일까

엑스포 유치전이 한창일 때 북항은 전국적인 화제였지만, 유치가 무산되자 관심은 빠르게 식었습니다. 그렇다고 이미 준공된 시설과 진행 중인 공정까지 사라지는 것은 아닙니다. 오히려 지금부터가 진짜 시험대입니다. 국제행사라는 외부 동력 없이 북항 스스로 도시로 기능할 수 있는지를 확인해야 하는 시점이기 때문입니다.

현장 변화는 뚜렷합니다. 부산역에서 충장대로를 건너 북항으로 진입하는 보행 데크가 만들어지고 있고, 친수공원은 이미 개방돼 있습니다. 곳곳에 설치된 무빙워크는 캐리어를 끌고 이동하는 관광객·여객터미널 이용객까지 고려한 동선입니다.

바닷물을 끌어들인 수변공간과 넓은 평지형 공원은 부산에서 흔히 보기 힘든 풍경입니다. 산지가 도심을 둘러싸고 필지가 촘촘한 부산은 센텀시티(옛 수영비행장 부지) 정도를 제외하면 넓은 면적을 통합 개발할 기회가 많지 않았습니다. 그래서 북항처럼 큰 덩어리를 한 번에 계획할 수 있는 부지는 의미가 남다릅니다.

다만 평일 낮 시간대에는 여전히 인적이 드물고, 주변 상업·생활 인프라도 채워지는 중입니다. 공간을 근사하게 조성하는 일과, 그 공간이 매일 살아 움직이게 만드는 일은 완전히 다른 문제입니다. 건축설계 단계에서 아무리 좋은 배치도를 그려도 준공 이후 실제 이용률이 낮으면 그 도면은 실패한 계획이 되는 것과 같은 이치입니다.

기업유치 계획만 발표하면 북항은 저절로 채워질까

북항뿐 아니라 문현동 국제금융센터, 에코델타시티 등 부산의 여러 개발사업에서 공통으로 등장하는 단어가 '기업유치'입니다. 업무용지를 조성하고 IT·금융 기업을 끌어오겠다는 계획은 보고서에서는 그럴듯하지만, 실제 기업의 입지 결정은 훨씬 현실적인 계산으로 이뤄집니다.

채용하기 좋은 지역인가, 협업할 기업과 인재가 주변에 이미 모여 있는가, 기존에 구축한 산업 네트워크를 포기할 만큼 확실한 이점이 있는가가 임대료나 세제 혜택보다 우선하는 경우가 많습니다. 특히 사람과 인재가 경쟁력인 업종일수록 입지는 단순한 비용 문제가 아니라 채용·협업의 밀도 문제입니다.

"업무용지를 만들었으니 기업이 들어오겠지"라는 접근만으로는 도시의 밀도가 만들어지지 않습니다. 이는 건축주가 "건물만 지으면 임차인이 알아서 채워지겠지"라고 생각하는 것과 비슷합니다. 용도와 규모, 주변 상권과의 관계를 먼저 설계하지 않으면 준공 이후 공실로 남는 경우를 실무에서 적지 않게 봅니다.

북항에 주거시설이 들어오는 것이 정말 개발 취지와 충돌할까

북항을 둘러싼 민감한 논쟁 중 하나가 주거 기능입니다. 공공성이 큰 항만 재개발 부지에 주택을 넣으면 특정 민간사업자나 일부 소유자에게 이익이 집중된다는 거부감이 존재합니다.

반대로 지금처럼 숙박·오피스 중심으로 개발하면 밤과 주말까지 안정적인 생활 수요를 유지할 수 있는지가 의문으로 남습니다. 직장인은 출근하고 퇴근하지만, 거주자는 식사하고 장을 보고 산책하면서 주변 상업시설을 하루 내내 지속적으로 이용합니다. 건축법상 용도지역·용적률만 놓고 봐도 업무·상업 용도만으로 채운 구역과 주거가 섞인 복합 용도 구역은 시간대별 생활인구 곡선 자체가 다르게 나옵니다.

센텀시티가 좋은 참고 사례입니다. 업무시설만 있는 구역이 아니라 주변 주거단지에서 발생하는 고정적인 생활 수요가 상업시설과 도시 인프라를 지탱하는 역할을 합니다.

북항을 볼 때 '무엇을 짓느냐'보다 먼저 봐야 할 것

오피스·숙박·상업·주거 가운데 어떤 용도가 들어오느냐도 중요하지만, 결국 이 공간을 매일 이용하고 소비하는 사람이 충분히 만들어지는지가 더 근본적인 판단 기준입니다. 공원을 줄여 아파트를 짓자는 이야기가 아니라, 기업유치가 지연돼 장기간 비어 있을 가능성이 있는 부지라면 실제 수요가 있는 다른 용도로 전환할 여지까지 완전히 막아둘 필요가 있느냐는 질문에 가깝습니다.

부산 워터프론트의 진짜 장점은 오피스보다 다른 용도에서 살아난다

북항이 가진 가장 강한 자산은 바다입니다. 친수공원과 항만을 마주하는 조망은 일반적인 업무지구 설계에서는 확보하기 어려운 조건입니다.

그런데 업무공간을 고르는 사람에게 바다 전망이 항상 최우선 조건은 아닙니다. 반면 주거·숙박·관광·상업시설은 전망과 수변 공간 자체가 이용 이유가 될 수 있습니다. 북항을 평범한 오피스 지구처럼 채우면 워터프론트라는 입지의 장점을 설계 단계에서부터 충분히 살리지 못하게 될 수 있습니다.

해운대가 단순히 해수욕만 하는 장소를 넘어 관광·상업·문화가 뒤섞인 공간으로 진화한 것처럼, 북항 역시 바다를 바라보는 입면과 저층부 계획을 어떤 용도로 채우느냐가 핵심입니다.

북항의 경쟁력은 '바다 옆에 업무시설이 있다'가 아니라, 바다 때문에 사람들이 오래 머무는 도시를 만드는 데서 나옵니다.

해안 고밀개발은 바다를 독점하는 것일까, 더 많은 사람이 누리게 하는 것일까

부산에서는 해안가 고층 개발을 둘러싼 논쟁이 오랫동안 반복돼 왔습니다. 고층 건물이 바다를 가린다는 우려가 있는 반면, 한정된 해안 부지를 고밀도로 개발해야 더 많은 사람이 그 인프라와 수변공간을 이용할 수 있다는 반대 시각도 있습니다.

고층 주거·상업·숙박시설이 들어서면 건물만 생기는 것이 아니라 그 이용자를 대상으로 한 식당·상점·문화시설 같은 생활 인프라가 함께 유입될 가능성이 커집니다. 이런 관점에서 고밀개발을 단순히 특정 소수가 조망권을 독점하는 문제로만 보기는 어렵습니다. 설계 실무에서도 고도제한과 용적률을 어느 수준으로 설정하느냐에 따라 저층부 상업 활성화와 보행 밀도가 크게 갈립니다.

산지가 많아 활용 가능한 평지가 제한적인 부산에서는 북항 같은 부지의 밀도를 어느 수준으로 가져갈지가 도시 전체의 경쟁력과 직결되는 문제입니다.

지방 기업이전이 잘 안 되는 이유는 '너무 잘게 나눠서'일 수 있다

북항의 문제를 부산 한 도시의 개발사업으로만 보면 놓치는 부분이 있습니다. 지방의 여러 혁신도시와 개발지구가 동시에 기업·공공기관 유치를 추진하면서, 정작 기업과 인프라가 여러 도시로 흩어지고 있다는 지적입니다.

나주, 진주, 안동, 원주 등 여러 지역에 기관과 기능을 분산하면 각 지역에 일정한 효과는 생길 수 있습니다. 하지만 도시 인프라는 일정 규모 이상 모여야 채용·소비·산업 네트워크가 실제로 작동한다는 반론도 만만치 않습니다. 서울의 기업과 일자리를 그대로 떼어 지방으로 옮긴다고 해서 같은 규모의 경쟁력이 자동으로 따라오는 것은 아닙니다. 이전 과정에서 인력이 빠져나가거나 기존 네트워크가 약해질 수 있기 때문입니다.

지방 이전 자체를 성과로 볼 것이 아니라, 옮겨진 기능들이 다시 하나의 산업 생태계를 이룰 만큼 충분히 모였는지를 봐야 합니다. 북항도 마찬가지입니다. 유치 발표 건수보다 실제로 얼마나 밀도 있게 모이는지가 관건입니다.

그렇다면 앞으로 부산 북항 재개발에서 무엇을 지켜봐야 할까

북항의 미래를 판단할 때 새 건물이 몇 채 더 올라가는지만 보는 것은 부족합니다. 첫 번째는 부산역과 북항, 여객터미널, 친수공원 사이의 보행 연결이 실제 생활 동선으로 자리 잡는지입니다.

두 번째는 업무시설 분양과 기업유치 계획이 발표에 그치지 않고 실제 입주로 이어지는지입니다. 세 번째는 주거·숙박·상업·관광시설이 적절히 섞이면서 평일 저녁과 주말에도 사람이 머무는 공간이 만들어지는지입니다.

마지막은 민간 개발이 실제로 사업성을 갖는 구조인지입니다. 기업은 수익성이 없으면 사업을 시작하지 않거나 부지를 확보한 채 착공을 미룰 수 있습니다. 공공성만 앞세워 민간의 사업성을 지나치게 배제하면 오히려 사업 자체가 오래 멈춰 설 수 있습니다.

북항을 두고 "부산의 희망"과 "과연 제대로 되겠느냐"는 의견이 갈리는 이유도 여기에 있습니다. 결국 북항 재개발의 성패는 얼마나 거대한 마스터플랜을 세웠느냐보다, 사람·일자리·자본·생활이 한곳에 얼마나 밀도 있게 모이느냐로 판단할 수 있습니다.

엑스포가 사라진 지금이 오히려 북항의 진짜 경쟁력을 확인할 시점일 수 있습니다. 앞으로 북항을 지켜볼 때는 건물의 높이보다, 그 안과 주변을 실제로 채우는 사람의 수가 늘고 있는지를 먼저 보는 편이 더 정확한 판단 기준이 됩니다.

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8 - 신해양수도 중심 북항

북극항로 시대 북항 위상 급신장

1·2·3단계 재개발 순항해야

현장은 공기 지연 등 곳곳 차질

재정 확대·사업비 증액 등 시급

부산항 북항 1단계 재개발사업 구역 전경. 김종진 기자 kjj1761@

이재명 정부의 해양수산부 부산 이전 및 북극항로 개척 등과 맞물려 부산항 북항이 명실상부한 ‘신해양수도 부산’의 중심으로 확고히 자리매김할 절호의 기회를 맞았다. 앞으로 북항이 해양산업·금융·R＆D(연구개발) 등 글로벌 비즈니스 중심지로 재개발되면 북극항로 진출을 위한 거점 배후단지로 거듭날 예정이기 때문이다.

하지만, 북항 재개발사업은 공기 지연과 사업비 증가, 투자 유치 부진 등으로 제 속도를 내지 못하고 있다. 새 정부의 신해양수도 구상과 맞물려 북항 재개발사업 활성화를 위한 정부 차원의 특단의 대책이 요구된다.

북항 1단계 재개발사업(2008~2027년)은 총사업비 2조 9929억 원(정부 3596억 원, 부산항만공사 2조 3216억 원, 부산시 3117억 원)을 투입해 북항 1~4부두, 중앙부두, 여객부두(이상 부산 동구·중구 일원) 일원 155만㎡를 대상으로 항만 기능이 저하된 북항 재래부두를 해양관광거점으로 개발하는 게 핵심이다. 북항 2단계 재개발사업(2020~2030년)은 총사업비 4조 636억 원(2022년 예타 기준, 정부 3043억 원, 사업시행자 3조 7593억 원)을 들여 ‘항만-원도심-철도’ 통합개발을 통해 신해양산업 중심지를 육성하는 대형 프로젝트다. 자성대부두, 좌천·범일동(부산 동구·중구 등), 부산역·진역 일원 228만㎡가 해당된다.

현재 북항 1단계 재개발사업은 랜드마크 부지 매각 지연, 공사비 부족에 따른 오페라하우스 건설 차질(2026년 12월 완공 목표, 현재 공정률 60%), 트램(노면전차) 및 상부 공공콘텐츠(해양레포츠콤플렉스, 부산항기념관, 공원대체시설 등) 등 사업 지연 등으로 사업 기한인 2027년까지 완료가 어려운 실정이다.

북항 2단계 재개발사업은 2022년 8월 예비타당성조사를 통과하고 2023년 8월 부산시 컨소시엄(부산시·부산항만공사·LH·부산도시공사·코레일)이 사업시행자로 지정됐다. 하지만 항만·철도·배후부지를 결합한 개발계획을 수립하는 과정에서 사업비 증가로 재무성이 확보되지 않아 컨소시엄 참여 기관들의 합의를 이루지 못하면서 사업계획 수립 단계에서 난항을 겪고 있다.

향후 북항이 신해양수도 부산의 중심으로 자리매김하려면 북항 1·2단계 및 3단계 재개발사업의 차질 없는 진행이 필수다. 특히, 이는 2030년께 열릴 것으로 예상되는 북극항로 시대를 대비하는 일이기도 하다. 북항 1단계 사업의 사업 기한 내 완료와 더불어, 사업비 증가(2022년 10월 예타 대비 약 7000억 원↑)에 따른 잔여 공공기관 불참으로 착공 시점이 불투명한 북항 2단계 사업에 대한 적기 착공이 시급한 상황이다.

항만 업계는 재정사업 확대 등 총사업비를 늘려서라도 북항 1단계 재개발 구역에 들어설 상부 공공콘텐츠 등은 부산항만공사(BPA)에 떠넘기지 말고 해수부가 직접 공공(국가재정) 사업으로 추진하는 방안도 적극 고려해야 한다고 주문했다. 특히, 통합개발로 추진돼 사업성이 상대적으로 떨어지는 북항 2단계 재개발사업은 철도시설 이전비와 도로·도시철도 등 기반시설에 대한 재정 지원을 확대해야 한다는 목소리가 높다.

해수부는 부산시, 부산항만공사와 머리를 맞대고 북항 활성화를 위한 다양한 대책을 검토하고 있다.

이상호 해수부 부산항북항통합개발추진단장은 “북항 재개발사업은 국내 첫 항만 재개발사업으로, 2008년 1단계 사업에 착공해 2023년 공원시설을 개방함으로써 북항을 국민과 부산 시민 품으로 돌려드렸다”고 말했다.

이어 “새 정부 들어 북극항로 진출을 위한 거점 해양도시 육성을 위해 부산항 북항의 중요성이 증대되는 만큼, 1단계 사업은 공공부지를 우선 분양하고 민간부지는 수요자 중심의 투자유치 전략을 펼쳐 분양을 활성화하고, 2단계 사업은 연내 사업추진 방안을 마련해 조속히 추진될 수 있도록 최선을 다하겠다”고 강조했다.

해수부는 북항 1단계 사업에 포함된 기반시설은 예정대로 2027년에 완료할 예정이다. 다만, 트램은 부산시가 도시철도계획을 내년에 확정하고 타당성검토 등 사전행정절차를 이행해야 후속 절차를 진행할 수 있다. 공공 주관으로 추진 예정인 공공 콘텐츠 사업은 부산시 등 관련 이해기관 등과 협의를 거쳐 최적안을 마련 중에 있다. 이 단장은 “해수부는 북항 1단계 재개발사업 활성화를 위해 시민행사 개최, 기업대상 설명회 등 투자유치 방안 모색과 더불어 미분양 부지 임시활용 방안 등을 다각도로 검토 중”이라며 “특히 랜드마크 부지 활성화를 위한 임시사용 방안도 검토 중이다. 북항 1단계 재개발부지 상부 활성화를 위한 복합해양문화레저타운은 현재 조성 계획을 수립하고 있다”고 소개했다.

북항 2단계 사업은 철도 재배치사업이 지하화사업과 중첩되는 상황으로, 우선적으로 착공 가능한 항만과 인근 지역을 추진하는 방안도 검토 중이다. 해수부는 지난 1월 북항 2단계 재개발사업계획 수립용역을 재개한 이후 사업성 확보 방안 마련을 위해 컨소시엄 참여사간 격주 정례회의를 열고 있다.

해수부는 특히, 토지 분양·활성화가 늦은 1단계 재개발사업을 반면교사 삼아 2단계 재개발사업은 금융기회발전특구 활용 등 인센티브를 매개로 사업시행자 지정 직후 단계부터 투자유치 활동을 적극 전개, 조기 활성화할 수 있는 방안을 고심 중이다.

한편, 부산시는 북항 1·2단계에 이은 3단계 친수공간 및 신도심 개발계획 수립으로 원도심 도시 경쟁력을 강화할 방침이다. 북항 3단계 재개발사업(남구·영도구 일원 약 543만㎡ 규모)은 부산시가 현재 ‘개발구상 수립용역’을 진행 중으로, 2030년 시작 예정이다.

00:00 지난 1부 요약 및 2부 소개

00:49 부산의 부흥, 어떤 내용을 다룰까요? (전체 개요)

01:20 부산항: '녹슨 엔진'은 틀렸다! 글로벌 경쟁력 강화의 비밀

06:28 두뇌 유출은 옛말? 부산으로 향하는 인재들 (feat. 워케이션)

09:53 낡은 도시? NO! 문화 재생으로 활력 되찾는 부산

13:13 빌바오 : 해외 항구도시 성공 사례에서 배우는 부산의 길 첫 번째

15:01 함부르크 : 해외 항구도시 성공 사례에서 배우는 부산의 길 두 번째

16:54 최종 정리: 부산의 미래, 과연 어디로 향할까? (결론 대신 질문)

부산, 침체가 아니라 전환의 국면

항만 재개발과 원도심 재생, 정주 인구를 위한 인프라 확충이 맞물리며 부산의 도시 구조가 다시 짜이고 있습니다.

원도심 재생, 단순한 리모델링이 아니다

부산의 원도심 재생사업은 낡은 건물을 헐고 새로 짓는 방식이 아니라, 기존 건축물의 골조와 골목의 결을 살리면서 용도를 바꾸는 적응적 재사용에 가깝습니다. 오래된 창고나 공장, 근대 건축물을 카페, 전시 공간, 공유 오피스로 전환하는 사례가 늘면서 지역 고유의 정체성을 지키는 동시에 새로운 유동인구를 끌어들이는 효과를 내고 있습니다. 이런 방식은 전면 철거·신축보다 공사비와 공사기간을 줄일 수 있다는 실무적 장점도 있어, 건축주 입장에서도 검토해볼 만한 대안입니다.

항만·수변공간 재편이 만드는 새로운 개발축

부산항 북항 일대의 재개발은 물류 중심 항만을 시민 친화적 수변공간으로 바꾸는 대표적 사례로, 스페인 빌바오나 독일 함부르크의 낡은 항만시설을 문화·업무·주거가 어우러진 복합공간으로 전환한 국제적 흐름과 맞닿아 있습니다. 이런 수변 재개발은 인근 지역의 지가와 임대료, 나아가 건축 인허가 수요에도 직접적인 영향을 미치기 때문에, 부산 지역에서 신축이나 리모델링을 계획 중이라면 관련 지구단위계획과 개발 일정을 눈여겨볼 필요가 있습니다.