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    도착의 순간부터 차분해지는 정원의 호텔 — 호텔 설계안

    도착의 순간부터 차분해지는 정원의 호텔 — 호텔 설계안

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    CHIHO / 설계 / 공간 콘셉트 / 호텔

    석재와 목재 스크린, 정원을 중심으로 체류의 흐름을 구성한 호텔 설계안.

    정원을 바라보는 호텔 라운지
    정원을 바라보는 호텔 라운지

    01. 도착하는 장면을 먼저 설계하다

    차에서 내려 짐을 옮기고, 로비에서 안내를 받고, 객실로 이동하는 순서를 하나의 경험으로 봅니다. 비를 피할 수 있는 입구의 깊이와 대기 위치, 차량과 보행자의 흐름을 함께 구성합니다. 문을 통과한 뒤에는 정원의 풍경이 이어져 외부 이동의 긴장을 낮추는 방향을 제안합니다.

    02. 정원을 중심으로 나뉘는 공용 공간

    로비와 라운지, 조식을 위한 공간이 같은 정원을 바라보면서도 활동의 소리가 섞이지 않도록 경계를 생각합니다. 체크인을 기다리는 자리와 조용히 책을 읽는 자리는 머무는 시간과 움직임이 다릅니다. 가구의 방향과 작은 높이 차, 공간의 깊이로 서로 다른 분위기를 만들 수 있습니다.

    03. 객실의 반복과 외관의 깊이

    객실의 반복을 따뜻한 석재 면과 목재 스크린의 리듬으로 정리합니다. 창 앞의 깊이는 밖을 바라보는 자리와 이웃 객실의 시선을 조절하는 요소가 됩니다. 같은 외관 모듈 안에서도 코너, 정원 쪽, 진입부 쪽의 조건에 따라 창과 가구의 관계를 달리 검토합니다.

    04. 손님의 길 뒤에 있는 서비스 동선

    린넨과 청소 도구, 식자재와 폐기물이 이동하는 길은 호텔의 일상적인 운영을 결정합니다. 객실 복도와 서비스 공간의 접점, 보관 위치, 직원의 이동 거리를 함께 살펴야 합니다. 방문객에게 편안한 경험을 만드는 일은 직원이 효율적으로 일할 수 있는 공간을 만드는 일과 이어집니다.

    05. 저녁의 빛과 재료

    입구와 보행로는 찾기 쉽게 밝히고 정원은 일부의 나무와 경계가 드러나도록 빛을 절제하는 방향을 제안합니다. 객실 창으로 들어오는 외부 조명, 유리의 반사, 가까운 주거지와의 관계도 함께 고려합니다. 석재와 목재는 낮의 색감뿐 아니라 저녁 조명 아래의 표정도 샘플로 비교합니다.

    06. 체류의 질을 만드는 세부

    짐을 펼칠 곳, 옷을 걸 곳, 침대 옆에서 손이 닿는 조명과 충전 위치처럼 작은 행동을 구체적으로 그립니다. 객실 수와 공용부 면적의 균형, 소리와 프라이버시, 청소와 수선의 접근을 운영 방식에 맞춰 검토하는 것이 체류의 완성도를 높이는 출발점입니다.

    설계의 출발점

    사용 방식과 필요한 공간, 대지의 조건을 함께 정리하면 형태를 선택하는 기준이 분명해집니다. 규모와 예산, 운영 방식이 달라질 때도 어떤 관계를 유지할지부터 살펴보는 설계 접근을 제안합니다.

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    해체
    건축물 철거·해체신고(허가)와 해체계획서 작성 완전정리

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    건축물 해체신고 및 허가 구분 - 건축 1

    건축물 해체, 신고만 하면 될까 허가를 받아야 할까

    핵심만 먼저 정리하면

    건축물관리법상 해체는 원칙적으로 허가 대상입니다. 연면적 500㎡ 미만·높이 12m 미만·3개층 이하를 모두 충족하는 소규모 건축물이나 주요구조부를 건드리지 않는 부분해체만 예외적으로 신고로 갈음됩니다. 다만 신고 요건을 충족해도 주변에 버스정류장·횡단보도나 폭 15m 이상 도로가 있으면 다시 허가 대상으로 바뀝니다. 무허가 해체는 10년 이하 징역 또는 1억원 이하 벌금까지 가능한 중대한 위반입니다.

    "3층짜리 건물 허물려는데 그냥 철거업체 부르면 되는 거 아닌가요?" 실제로 많이 듣는 질문입니다. 건축물관리법이 전면 시행된 지 여러 해가 지났지만, 여전히 해체 허가와 신고를 구분하지 못한 채 공사를 진행하다 과태료를 맞거나 공사가 중단되는 사례가 반복됩니다. 해체는 '철거업체만 부르면 끝나는 일'이 아니라 건축물관리법에 따라 허가 또는 신고 절차를 먼저 밟아야 하는 인허가 행위입니다.

    해체는 원칙이 허가라는 것부터 알아야 한다

    건축물관리법 제30조는 건축물을 해체하려는 자는 원칙적으로 허가권자(시장·군수·구청장)의 허가를 받아야 한다고 정합니다. 신고는 예외입니다. 대통령령으로 정하는 일정 요건을 충족하는 경우에 한해 신고를 하면 허가를 받은 것으로 간주해줄 뿐입니다.

    이 순서를 거꾸로 이해하는 경우가 많습니다. "작은 건물이니까 신고로 되겠지"라고 넘겨짚고 진행했다가, 실제로는 허가 대상이었다는 사실을 뒤늦게 확인하는 식입니다. 내 건물이 신고 대상인지 허가 대상인지는 추측이 아니라 건축물관리법 시행령 제21조가 정한 요건에 하나씩 대입해서 확인해야 합니다.

    신고만으로 되는 경우는 딱 세 가지다

    건축물관리법 시행령 제21조에 따라 신고로 갈음할 수 있는 경우는 크게 세 가지 유형입니다.

    ① 부분해체 — 내력벽·기둥·바닥·보·지붕틀·주계단 같은 주요구조부의 해체를 수반하지 않고 건축물의 일부만 해체하는 경우입니다.

    ② 소규모 전체해체 — 주요구조부를 포함해 건축물 전체를 허무는 경우입니다. 이때는 별도의 건축물 분류가 있는 것이 아니라, 그 건물의 규모가 아래 세 가지 수치 기준을 동시에 전부 충족해야만 신고로 처리됩니다. 연면적·높이·층수 중 단 하나라도 기준을 넘으면 나머지 두 가지를 충족하더라도 전체가 허가 대상으로 바뀝니다.

    구분

    신고 대상 기준

    연면적

    500㎡ 미만

    높이

    12m 미만

    층수

    지상+지하 포함 3개층 이하

    ③ 대통령령이 정하는 건축물 — 건축법 제14조에 따른 신고 대상 건축물(바닥면적 85㎡ 이내 증축·개축·재축, 또는 연면적 200㎡ 미만·3층 미만 건축물의 대수선 등), 관리지역·농림지역·자연환경보전지역에 있는 높이 12m 미만 건축물, 그 밖에 시·군·구 조례로 정하는 건축물이 여기 해당합니다.

    이 세 가지 중 어디에도 해당하지 않으면 나머지는 전부 허가 대상입니다.

    신고와 허가, 절차부터 이렇게 다르다

    구분

    해체 신고

    해체 허가

    절차

    신고서(해체계획서 포함) 제출 → 검토 → 신고확인증 발급

    해체계획서(구조안전계획서 포함) 작성 → 허가신청 → 건축위원회 심의 → 허가서 교부

    해체계획서

    공정표·안전관리계획 등 기본 항목만 제출

    구조안전계획서 추가 (건축사·건축구조기술사·건축시공기술사·건설안전기술사 등 자격자가 작성·서명)

    심의

    원칙적으로 없음 (허가권자가 필요하다고 판단하면 예외적으로 회부)

    허가권자가 설치한 건축위원회 심의 필수

    착공신고

    불필요

    필요

    여기서 '심의'는 별도의 전문 기관이 있는 것이 아니라, 허가권자인 시장·군수·구청장이 건축법 제4조에 따라 자체적으로 설치·운영하는 건축위원회를 가리킵니다. 건축물관리법 제30조에 따라 허가 대상 해체는 이 건축위원회 심의를 반드시 거쳐야 하고, 신고 대상이라도 허가권자가 안전상 전문적 검토가 필요하다고 판단하면 같은 건축위원회에 회부될 수 있습니다. 표에서 말하는 '전문가'는 해체계획서와 구조안전계획서를 작성·검토할 수 있는 사람으로, 건축사사무소를 개설한 건축사이거나 건축구조·건축시공·건설안전 분야로 등록한 기술사사무소를 뜻합니다.

    신고 대상인데 왜 갑자기 허가로 바뀔까

    연면적·높이·층수 조건을 모두 충족해서 신고 대상이라고 판단했는데, 실제로는 허가를 받아야 하는 경우가 있습니다. 건축물 주변 여건 때문입니다.

    '신고 대상 조건에 맞으니 신고만 하면 된다'는 오해

    면적·높이·층수 요건을 충족해도 아래에 해당하면 허가 대상으로 전환됩니다.

    • 건축물 대지 경계로부터 그 건축물의 높이에 해당하는 범위 안에 버스정류장, 도시철도 역사 출입구, 횡단보도 등이 있는 경우

    • 건축물 외벽으로부터 그 건축물의 높이에 해당하는 범위 안에 폭 15m 이상의 도로가 있는 경우

    즉 건물이 넘어질 경우 사람이 많이 다니는 곳이나 큰 도로에 영향을 줄 수 있다면, 규모가 작아도 더 엄격한 허가 절차를 거치게 됩니다.

    해체계획서와 감리자 지정은 별개의 문제다

    신고 대상이라고 해서 감리가 필요 없다고 단정하면 안 됩니다. 해체공사감리자 지정은 허가 대상뿐 아니라, 허가권자가 안전관리를 위해 필요하다고 인정하는 신고 대상 건축물에도 적용될 수 있습니다.

    해체 전 기술적으로 확인해야 할 것

    • 해체계획서의 작성과 검토는 건축사사무소를 개설한 건축사, 또는 건축구조·건축시공·건설안전 분야로 등록한 기술사사무소가 맡을 수 있습니다. 2022년 8월 4일 이후로는 작성자 본인이 책임지고 작성·검토까지 하도록 강화되어, 자격 없는 사람이 작성하고 전문가 검토만 받는 방식은 더 이상 인정되지 않습니다

    • 해체공사감리자는 건축사법 또는 건설기술 진흥법상 감리자격을 갖추고, 해체공사감리 업무 교육을 이수한 사람이어야 합니다

    • 신고 대상이라도 허가권자가 안전상 필요하다고 판단하면 감리자 지정이 요구될 수 있습니다

    • 허가 대상 건축물은 해체계획서 외에 구조안전계획서를 별도로 첨부해야 하며, 건축사·건축구조기술사·건축시공기술사·건설안전기술사 등 자격을 갖춘 전문가가 작성·서명해야 합니다

    • 석면이 포함된 건축물은 해체 전 별도의 석면조사와 철거 절차를 먼저 확인해야 합니다

    해체계획서는 공정표, 안전관리 계획, 폐기물 처리 계획, 주변 피해 방지 계획까지 항목이 많고, 허가 대상이면 구조안전계획서까지 별도로 맞춰야 해서 서류 하나라도 누락되면 보완 요청으로 일정이 밀리기 쉽습니다. 치호건축사사무소는 이런 항목 누락과 진행 상황을 현장별로 놓치지 않도록 해체계획서 작성 전용 관리 시스템을 자체적으로 구축해 운영하고 있어, 여러 현장을 동시에 진행하더라도 서류 준비 단계부터 인허가 완료까지 체계적으로 확인할 수 있습니다.

    무단으로 해체하면 어떻게 될까

    해체 허가·신고를 생략하고 진행하는 것은 단순한 절차 누락이 아니라 형사처벌 대상입니다.

    위반 유형

    처벌

    허가 없이(또는 부정한 방법으로 허가받아) 해체

    10년 이하 징역 또는 1억원 이하 벌금

    신고 없이(또는 부정한 방법으로 신고하고) 해체

    1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금

    해체공사 완료 신고 미이행

    2천만원 이하 과태료

    "그냥 철거업체가 알아서 해주겠지"라는 생각으로 인허가 절차를 건너뛰면, 공사가 중단되는 것은 물론 건축주와 시공자 모두 형사처벌 대상이 될 수 있습니다.

    해체 전 체크리스트

    1. 주요구조부를 건드리는 전체해체인지, 일부만 해체하는 부분해체인지 확인하기

    2. 연면적·높이·층수가 신고 대상 기준(500㎡ 미만·12m 미만·3개층 이하)을 모두 충족하는지 확인하기

    3. 대지 경계와 건축물 높이 범위 안에 버스정류장·역사출입구·횡단보도·폭 15m 이상 도로가 있는지 확인하기

    4. 신고 대상이라도 관할 허가권자가 감리자 지정을 요구하는지 사전에 문의하기

    5. 석면 함유 여부를 먼저 조사하고, 필요하면 석면 철거 절차를 해체 계획에 포함하기

    6. 철거업체 계약 전에 관할 구청 건축과에 허가·신고 대상 여부를 서면으로 확인하기

    결국 판단은 서류가 아니라 건축물관리법이 한다

    내 건물이 신고 대상인지 허가 대상인지는 건축물의 규모나 철거업체의 경험만으로 판단할 문제가 아닙니다. 연면적·높이·층수라는 정량적 기준과 주변 도로·시설이라는 입지적 기준을 함께 대입해야 정확한 결론이 나옵니다.

    해체는 원칙이 허가이고, 신고는 요건을 충족했을 때만 주어지는 예외입니다.

    연면적·높이·층수 조건을 충족해도 주변에 도로·정류장·횡단보도가 있으면 허가로 전환될 수 있습니다.

    신고 대상이라고 감리가 면제되는 것은 아니며, 허가권자 판단에 따라 감리자가 지정될 수 있습니다.

    무허가·무신고 해체는 최대 10년 이하 징역까지 가능한 형사처벌 대상입니다.

    철거업체와 계약하기 전에 관할 구청 건축과나 건축사사무소를 통해 내 건물이 어느 절차에 해당하는지부터 먼저 확인하는 것이 가장 안전한 시작점입니다.

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    욕실 타일 덧방 제거 후 비용과 시공 과정 정리

    욕실 타일 덧방 제거 후 비용과 시공 과정 정리

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    욕실 타일 덧방 제거 후 비용과 시공 과정 정리

    타일 덧방, 욕실 인테리어 전에 반드시 확인해야 하는 이유

    욕실 리모델링 견적을 받다 보면 같은 면적인데도 업체마다 금액 차이가 크게 나는 경우가 있다. 이유를 물어보면 대부분 철거 비용 때문이다. 철거 비용 차이의 핵심은 기존 타일이 덧방 상태인지 아닌지에 달려 있다. 10년 이상 된 구축 아파트를 매수하거나 임차한 경우, 이전 거주자가 이미 덧방 시공을 해뒀을 가능성이 상당히 높다. 이를 확인하지 않고 공사에 들어가면 예상보다 30~50만 원 이상 비용이 늘어나는 상황이 발생한다.

    덧방 시공 여부는 집을 보러 갈 때 욕실 문틀 주변을 눈으로만 확인해도 어느 정도 파악할 수 있다. 이 글에서는 덧방의 구조적 문제와 철거 과정, 실제 비용 증가 요인까지 순서대로 정리한다.

    이미지1

    타일 덧방이란 무엇이고 왜 단점이 되는가

    타일 덧방은 기존 타일을 철거하지 않고 그 위에 접착제를 도포한 뒤 새 타일을 붙이는 방식이다. 철거 공정이 생략되므로 공사 기간이 하루 이상 단축되고 인건비를 줄일 수 있다는 장점이 있다. 문제는 이 방식이 한 번으로 끝나지 않을 경우다.

    구조적으로 발생하는 세 가지 문제

    • 바닥과 벽 전체가 타일 두께만큼 두꺼워져 욕실 문 하단과 바닥 사이 간격이 좁아진다. 실제로 슬리퍼가 문에 걸리거나 문이 완전히 닫히지 않는 현상이 생긴다.
    • 층을 쌓을수록 하중이 증가해 기존 타일이 들뜨거나 크랙이 발생할 가능성이 높아진다. 기초 모르타르가 노후화된 경우 덧방 시공 후 2~3년 내에 타일이 탈락하는 사례도 실무에서 자주 목격한다.
    • 덧방 위에 또 덧방을 올리는 2회 시공은 업계에서 권장하지 않는다. 하중과 접착 내구성 모두 한계에 이르기 때문이다.
    덧방 시공은 1회가 실질적인 한계다. 이미 1회 덧방이 된 상태에서 재시공을 원한다면 전체 철거 외에 선택지가 없다.

    덧방 여부를 스스로 확인하는 방법

    전문가를 부르지 않아도 욕실 문틀 주변을 보면 덧방 시공 횟수를 가늠할 수 있다. 일반적으로 타일은 문선을 먼저 설치한 뒤 그보다 안쪽으로 약간 낮게 붙인다. 이 단차가 정상 시공 상태다.

    문틀 단차로 확인하는 기준

    • 타일 면이 문선보다 3~5mm 낮게 들어가 있다면 덧방 없이 최초 시공된 상태로, 덧방 1회가 가능하다.
    • 타일 면이 문선과 거의 같은 높이로 평평하다면 이미 1회 덧방이 완료된 것으로 판단한다.
    • 타일 면이 문선보다 튀어나와 있다면 2회 덧방 상태로, 재시공 시 전체 철거가 필수다.

    이사할 집을 보러 갈 때 욕실 문 안쪽 하단 코너를 손으로 짚어보면 된다. 단차 유무만 확인해도 향후 인테리어 비용 예측이 훨씬 정확해진다.

    실제 철거 공사에서 발생하는 추가 비용 항목

    덧방이 확인된 욕실을 전면 리모델링할 경우 단순히 타일만 떼어내는 것으로 끝나지 않는다. 모르타르 층까지 완전히 제거해야 하고, 이 과정에서 발생하는 분진과 폐기물 처리가 별도 비용으로 청구된다.

    욕실 1개 기준 덧방 철거 시 발생하는 폐기물 처리 비용은 통상 15만~25만 원 선이며, 모르타르 재도포 비용까지 합산하면 일반 철거 대비 30만~50만 원 이상 추가되는 경우가 많다.

    철거 후 반드시 선행되어야 하는 공정

    • 전체 타일과 모르타르 제거 후 바닥과 벽면 방수 작업을 새로 시행해야 한다. 방수층이 손상된 상태에서 타일만 새로 붙이면 누수 위험이 남는다.
    • 분진은 철거 직후 보이는 것보다 훨씬 오래 남는다. 공사 완료 후에도 수개월간 걸레질 때마다 분진이 나오는 경우가 일반적이므로 입주 전 충분한 청소 기간을 확보해야 한다.
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    덧방 상태별 공사 방향 결정 기준

    현장에서 욕실 리모델링 상담을 하다 보면 덧방 여부를 모른 채 예산을 짜는 경우가 많다. 덧방이 없는 욕실과 있는 욕실은 같은 자재를 써도 최종 비용이 달라지고, 공기도 하루 이상 차이가 난다.

    덧방 없는 욕실이라면 바로 새 타일 시공이 가능하다. 덧방 1회라면 위에 한 번 더 붙이는 방식을 선택할 수 있지만 내구성을 고려하면 철거 후 재시공이 훨씬 낫다. 덧방 2회라면 선택지가 없다. 전체 철거만 답이다.

    욕실 인테리어 예산을 현실적으로 산정하려면 공사 전 반드시 덧방 시공 횟수부터 파악해야 한다. 시공업체에 현장 확인을 요청하거나 앞서 설명한 문틀 단차 기준을 직접 적용해보는 것이 비용 초과를 막는 가장 확실한 방법이다.

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    아파트 욕실 타일 셀프 시공, 비용 절감하면서 전문가 수준 마감하는 방법

    셀프 시공 전 반드시 확인해야 할 현장 조건

    10년간 현장에서 마주한 욕실 하자의 절반 이상은 시공 전 준비 부족에서 시작됐다. 기존 타일 위에 덧방 시공을 할 것인지, 철거 후 재시공을 할 것인지부터 결정해야 한다. 철거 없이 덧방을 선택하면 공사비와 폐기물 처리 비용을 아낄 수 있지만, 바닥 높이가 10~15mm 올라간다. 이 경우 문틀과 배수구 높이를 반드시 재확인해야 한다.

    방수층 상태 점검

    기존 타일을 들어냈을 때 방수층이 손상되어 있으면 타일 시공 전에 방수 작업을 먼저 진행해야 한다. 우레탄 방수를 기준으로 재료비만 10만 원 내외가 추가되지만, 이 단계를 건너뛰면 2~3년 내 누수로 아래층까지 피해가 번진다. 비용을 아끼려다 더 큰 비용을 치르는 가장 흔한 실수다.

    타일 수량 산출 방법

    욕실 벽면 면적을 정확히 측정한 후 여기에 10~15%를 더해 주문해야 한다. 절단 손실률과 불량품을 감안한 수치다. 1.5평 기준 욕실의 경우 벽면 타일은 보통 8~10박스, 바닥은 3~4박스가 소요된다. 남은 타일은 향후 하자 보수용으로 반드시 보관해 둔다.

    이미지1

    재료 선택과 실제 비용 구조

    셀프 시공의 핵심은 인건비 절감이다. 1.5평 욕실 기준 전문 업체에 맡기면 타일 재료비 포함 평균 150만~200만 원이 든다. 셀프로 진행하면 재료비만 50만~70만 원 선에서 마무리할 수 있다. 다만 공구 구입 또는 대여 비용이 별도로 발생한다는 점을 계산에 넣어야 한다.

    타일 종류별 특성과 단가

    • 포세린 타일(600x600mm): 장당 3,500~6,000원, 내구성이 높고 흡수율이 낮아 욕실 바닥에 적합하다
    • 세라믹 타일(300x600mm): 장당 1,500~3,000원, 벽면 시공에 주로 사용하며 가공이 쉬운 편이다
    • 모자이크 타일(시트형): 시트당 5,000~15,000원, 포인트 구간에 사용하면 단가 대비 시각적 효과가 크다

    반드시 필요한 시공 재료

    • 타일 접착 모르타르(줄눈 포함): 15~20만 원
    • 방수 프라이머: 3~5만 원
    • 줄눈재(에폭시 계열 권장): 2~4만 원
    • 타일 레벨러 클립 세트: 2~3만 원
    줄눈재는 반드시 에폭시 계열을 선택할 것. 일반 시멘트 줄눈재는 욕실 특성상 1~2년 내 곰팡이와 변색이 발생한다. 초기 비용 차이는 2만 원이지만, 재시공 비용은 수십만 원에 달한다.

    시공 순서와 핵심 기술 포인트

    타일 시공은 순서가 틀리면 전체를 다시 해야 한다. 바닥을 먼저 시공한 후 벽을 올리는 것이 원칙이다. 벽 타일 하중이 바닥 타일 위에 얹히는 구조여야 줄눈이 자연스럽게 맞아떨어진다.

    기준선 설정이 완성도를 결정한다

    수평 기준선을 바닥에서 정확히 잡아야 한다. 레이저 레벨기를 사용하면 오차를 1mm 이내로 줄일 수 있다. 렌탈 비용은 하루 1~2만 원 수준이다. 이 장비 없이 눈대중으로 작업하면 시공 중반부에 수평이 틀어져 전체 레이아웃이 무너진다.

    접착 모르타르 도포 방법

    모르타르는 빗살 흙손을 사용해 6~8mm 두께로 균일하게 펴야 한다. 타일 뒷면에도 버터링(덧바르기)을 병행하면 접착력이 30% 이상 향상된다. 특히 바닥 타일은 타일 전면이 모르타르와 완전히 밀착되어야 하중을 분산할 수 있다.

    타일 레벨러 클립을 3~4장마다 한 세트씩 사용하면 단차 1mm 이내의 평탄한 마감면을 확보할 수 있다.

    줄눈 작업과 마감 품질 높이는 방법

    타일 본체보다 줄눈 작업이 전체 완성도를 좌우한다. 시공 후 최소 24시간, 겨울철에는 48시간 이상 양생한 뒤 줄눈 작업에 들어가야 한다. 모르타르가 완전히 굳기 전에 줄눈을 채우면 접착력이 약해지고 크랙이 생긴다.

    줄눈 시공 실전 순서

    • 레벨러 클립과 타일 스페이서를 제거한 뒤 줄눈 홈을 브러시로 청소한다
    • 에폭시 줄눈재를 주걱으로 대각선 방향으로 밀어 넣는다
    • 20~30분 후 젖은 스펀지로 타일 표면을 닦아내되 줄눈 홈은 건드리지 않는다
    • 완전 경화 후(약 24시간) 마른 천으로 광택을 마무리한다

    코킹 처리는 생략하지 말 것

    벽과 바닥이 만나는 코너 라인, 그리고 세면대나 변기 주변은 반드시 실리콘 코킹으로 마감해야 한다. 이 부위는 구조적 움직임이 발생하는 지점이라 줄눈재로 채우면 결국 갈라진다. 욕실용 항균 실리콘 1개(3,000~5,000원)로 마감하면 방수 성능과 마감 미관을 동시에 잡을 수 있다.

    전문가와 비전문가의 마감 차이는 타일 선택이 아니라 줄눈과 코킹 처리에서 드러난다. 이 두 단계에 가장 많은 시간과 집중력을 투자해야 한다.

    셀프 시공 후 유지관리와 수명 연장법

    잘 시공된 욕실 타일의 수명은 20~30년이다. 그러나 관리 소홀로 10년도 못 버티는 경우를 현장에서 자주 봤다. 시공 완료 후 첫 일주일은 욕실 사용을 최소화하고 환기를 충분히 시켜 줄눈과 코킹이 완전히 경화되도록 해야 한다.

    연 1회 점검 항목

    • 줄눈 변색 및 탈락 여부 확인 후 부분 보수
    • 코킹 크랙 발생 시 기존 코킹 제거 후 재시공
    • 타일 두드려보기로 공극 발생 여부 확인(둔탁한 소리가 나면 재접착 필요)

    부분 줄눈 보수는 줄눈재 1개(5,000원 내외)로 해결된다. 조기 발견해 보수하면 전체 재시공 비용 100만 원 이상을 아낄 수 있다.

    셀프 시공은 인건비를 아끼는 수단이기도 하지만, 내 집 구조를 직접 파악하는 과정이기도 하다. 시공 후 하자가 발생했을 때 원인을 빠르게 파악하고 대응할 수 있는 것도 직접 시공한 사람만이 갖는 실질적인 이점이다.

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    인테리어
    작은 집도 확장감 있게, 평수별 인테리어 공사 비용 절감 노하우

    작은 집도 확장감 있게, 평수별 인테리어 공사 비용 절감 노하우

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    작은 집도 확장감 있게, 평수별 인테리어 공사 비용 절감 노하우

    공사 방식 선택이 비용의 절반을 결정한다

    10년간 현장에서 수백 건의 인테리어 공사를 진행하면서 가장 많이 받는 질문이 있다. "업체에 맡기는 게 나을까요, 직접 섭외하는 게 나을까요?" 이 선택 하나가 전체 공사비의 30~50%를 좌우한다.

    • 턴키 방식: 인테리어 업체 한 곳이 설계부터 시공, 자재 조달까지 전부 책임진다. 건축주가 신경 쓸 일이 줄어드는 대신, 직영 방식 대비 최소 1.3배에서 많게는 2배까지 비용이 올라간다.
    • 직영 방식: 도배, 마루, 타일, 창호 등 공종별 업체를 직접 섭외하고 일정을 조율한다. 비용 절감 폭이 크지만, 하루에 수십 통의 전화와 일정 충돌 조율이 일상이 된다.
    • 반직영 방식: 핵심 공종만 업체에 맡기고 도배나 조명 같은 마감재는 직접 구매한다. 시간과 비용의 균형점을 찾는 현실적인 선택지다.
    직장인이거나 공사 기간이 한 달 미만이라면 턴키를 권한다. 반대로 시간 여유가 있고 평수가 25평 이상이라면 직영 방식으로 200~400만 원 이상 절감 가능하다.
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    평수별 현실적인 공사 비용 기준

    견적서를 받아도 숫자가 적정한지 판단하기 어렵다는 얘기를 자주 듣는다. 아래는 서울 수도권 기준, 부분 리모델링이 아닌 전체 공사 기준 실거래 평균치다.

    • 15~20평형: 턴키 기준 1,800만~2,500만 원 / 직영 기준 1,100만~1,600만 원
    • 25~30평형: 턴키 기준 2,800만~4,000만 원 / 직영 기준 1,700만~2,500만 원
    • 33~40평형: 턴키 기준 4,200만~6,500만 원 / 직영 기준 2,600만~4,000만 원

    같은 25평이라도 욕실 철거 재시공 포함 여부, 창호 교체 범위, 주방 상하부장 교체 여부에 따라 견적이 최대 1,500만 원까지 벌어진다. 견적서 비교 시 반드시 공사 범위를 항목별로 확인해야 한다.

    작은 평수에서 확장감을 만드는 공사 우선순위

    20평 미만 소형 주택에서 가장 효과적인 비용 대비 효과를 내는 공사 순서는 경험상 다음과 같다.

    • 1순위 - 바닥재 통일: 거실과 주방 바닥을 같은 소재로 통일하면 공간 분절이 사라지면서 체감 면적이 20% 이상 넓어 보인다. 합판 마루 기준 평당 공사비 12만~18만 원.
    • 2순위 - 화이트 계열 도배: 천장과 벽을 같은 색으로 마감하면 천장고가 높아 보인다. 실크 도배 기준 전체 비용 90만~150만 원 선에서 해결된다.
    • 3순위 - 조명 배치 변경: 매입등을 공간 외곽부에 배치하면 벽이 밝아지면서 실제보다 넓게 느껴진다. 전기 공사비 포함 30만~80만 원.
    • 4순위 - 중문 설치: 현관과 거실 사이에 중문을 달면 시선이 분리되어 공간 깊이감이 생긴다. 슬라이딩 중문 기준 90만~150만 원.
    철거와 확장 공사에 예산을 집중하기보다, 마감재 선택과 조명 계획에 투자하는 쪽이 소형 평수에서 훨씬 효율적이다.

    견적서 비교에서 놓치면 안 되는 항목들

    5곳 이상 견적을 받아보면 가격 차이가 크게 벌어지는 구간이 반드시 생긴다. 단순히 총액만 비교하면 나중에 추가 비용 폭탄을 맞는다.

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    • 철거 및 폐기물 처리비: 견적서에서 빠진 경우가 많다. 25평 기준 철거비만 70만~150만 원이 별도로 발생한다.
    • 현장 보양 비용: 엘리베이터와 복도 바닥 보호재 설치 비용이 누락된 견적은 나중에 관리비 분쟁으로 이어진다.
    • 자재 등급 명시: '마루 포함'이라고만 적힌 견적은 의미가 없다. 합판 마루인지 강마루인지, 두께는 얼마인지 명시 요청이 필수다.
    • 하자 보수 조건: 최소 1년 이상 무상 AS 조건과 담당자 연락처가 계약서에 기재되어 있는지 확인한다.

    견적 총액이 300만 원 저렴한 업체가 철거비와 폐기물 처리비를 제외했다면 실제로는 더 비싼 선택이 된다. 항목별 단가 분리 견적을 요청하는 것이 정확한 비교의 출발점이다.

    업체 선정 전 반드시 확인해야 하는 실무 체크리스트

    포트폴리오가 화려한 업체가 반드시 좋은 업체는 아니다. 현장에서 실제로 신뢰할 수 있는 업체를 가려내는 기준은 따로 있다.

    • 최근 6개월 이내 시공 현장 방문 가능 여부 — 완성 사진보다 진행 중인 현장이 훨씬 많은 정보를 준다.
    • 담당 실장이 직접 현장을 관리하는지, 외주 반장에게 전부 위임하는지 확인한다.
    • 계약 전 현장 실측을 직접 오는지, 사진만으로 견적을 내는지 구분한다. 실측 없는 견적은 신뢰도가 낮다.
    • 사업자등록증과 인테리어 관련 업종 등록 여부를 반드시 확인한다.
    • 계약금 비율이 전체의 30%를 초과하는 업체는 주의가 필요하다. 통상 계약금 30%, 중도금 50%, 잔금 20%가 표준이다.
    좋은 업체는 대부분 질문에 막힘없이 답한다. 견적 이유를 구체적으로 설명하지 못하거나, 비교 견적 받는 것을 강하게 만류하는 업체는 그 자체로 경고 신호다.

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    신축 아파트 인테리어 공사, 견적 비교부터 업체 선정까지의 실전 가이드

    인테리어 공사, 처음이라면 반드시 알아야 할 현실

    10년간 건축 실무를 하면서 가장 많이 받는 질문이 있다. "인테리어 어디서부터 시작해야 하나요?" 대부분의 사람들에게 인테리어 공사는 평생 한두 번 겪을까 말까 한 일이다. 낯선 용어, 제각각인 견적서 양식, 업체마다 천차만별인 금액. 처음 마주치면 누구든 당황할 수밖에 없다.

    특히 신축 아파트나 잔금 전 매입한 집의 경우, 공사 시작 전에 챙겨야 할 행정 절차가 하나 더 있다. 이 부분을 놓치면 공사 일정 전체가 틀어진다. 견적 비교와 업체 선정 전에 반드시 확인해야 할 것부터 짚고 넘어가겠다.

    공사 시작 전, 인테리어 동의서부터 확보하라

    잔금을 완납하기 전 상태에서 공사를 진행하려면 매도인의 서면 동의가 필수다. 이를 '인테리어 공사 동의서'라고 부르며, 계약서 작성 시점에 부동산을 통해 함께 처리하는 것이 가장 깔끔하다.

    실제 현장에서는 공실인 경우, 중도금 납부 이후 공사를 시작하는 조건으로 매도인의 동의를 받는 경우가 많다. 이때 공사 기간 중 발생하는 관리비는 매수인 부담으로 합의하는 것이 일반적이다.

    공사 완료 후 발견되는 하자는 매수인 책임으로 귀속된다. 동의서 작성 전 집 상태를 사진과 영상으로 꼼꼼히 기록해 두는 것이 나중에 분쟁을 막는 가장 확실한 방법이다.

    이 동의서 없이 공사를 강행했다가 매도인과 법적 분쟁으로 이어진 사례를 직접 목격한 적이 있다. 절차상 번거롭더라도 반드시 서면으로 받아 두어야 한다.

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    견적 비교, 최소 3곳은 받아야 하는 이유

    견적은 단순히 금액 비교를 위한 수단이 아니다. 여러 업체의 견적서를 나란히 놓고 보면, 같은 공간을 두고도 업체마다 공사 범위와 자재 기준이 얼마나 다른지 명확하게 드러난다.

    견적서에서 반드시 확인해야 할 항목

    • 철거 범위와 폐기물 처리 비용의 포함 여부
    • 도배, 바닥재 자재의 브랜드와 등급 명시 여부
    • 욕실 타일 시공 시 방수층 재시공 포함 여부
    • 전기 및 조명 공사의 분전반 교체 포함 여부
    • 하자 보수 기간 및 조건 명시 여부

    견적서 양식은 업체마다 달라서 처음에는 항목 대조가 쉽지 않다. 그러나 3곳 이상의 견적을 비교하다 보면 전체 공사 범위의 윤곽이 잡히고, '이 항목이 빠진 건 아닌가' 하는 감각도 생긴다.

    실제로 같은 84m² 아파트 전체 인테리어 견적을 3곳에서 받았을 때, 최저가와 최고가의 차이가 1,200만 원에 달했다. 단순히 싼 곳을 선택하는 것이 아니라, 항목별로 무엇이 포함됐는지를 비교해야 한다.

    방문 견적이 주는 뜻밖의 정보

    현장 방문 견적 과정에서 집의 숨겨진 하자가 발견되는 경우가 적지 않다. 배관 누수, 결로 흔적, 전기 용량 부족 등 육안으로 쉽게 확인하기 어려운 문제들이다. 여러 업체의 시선을 통해 집 상태를 다각도로 점검받는 셈이기 때문에, 방문 견적 자체가 집에 대한 추가 실사 역할을 한다.

    업체 선정 기준, 가격보다 중요한 것들

    최종 업체를 고를 때 가장 많이 하는 실수가 단순히 금액만 비교하는 것이다. 가장 저렴한 견적을 낸 업체가 공사 중 연락 두절된 사례, 마감 품질이 기대 이하였던 사례를 현장에서 수없이 봤다.

    업체 신뢰도를 판단하는 실전 기준

    • 같은 지역 내 시공 실적 수와 후기의 구체성
    • 견적서의 항목 상세도 — 뭉뚱그려진 견적은 추후 분쟁의 씨앗이 된다
    • 담당자의 질문 응답 속도와 현장 이해도
    • 계약서상 하자 보수 기간 명시 여부 (최소 1년 이상 권장)
    • 공사 중 중간 점검 일정 제시 여부
    공사는 계약서에 서명하는 순간이 아니라 하자가 생겼을 때 끝난다. 사후 대응 능력이 곧 업체의 실력이다.

    시공 실적이 풍부한 업체는 같은 금액이라도 자재 수급 루트가 확보돼 있어 자재 단가가 낮고, 공사 기간을 단축할 수 있는 인력 운용 경험이 있다. 결국 비슷한 비용으로 더 높은 품질을 얻을 가능성이 높다.

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    인테리어 공사 준비, 이것만 기억하면 된다

    견적 비교부터 업체 계약까지 통상 2주 안팎의 시간이 걸린다. 입주 일정을 역산해서 이 기간을 충분히 확보해야 한다. 잔금 전 공사라면 동의서 확보가 선행 조건이고, 견적은 최소 3곳 이상 비교하는 것이 기본이다.

    • 잔금 납부 전 공사는 매도인 서면 동의서 필수
    • 견적 비교는 금액보다 항목의 포함 범위를 먼저 확인
    • 방문 견적 시 집 상태 전반을 함께 점검하는 기회로 활용
    • 업체 선정 기준은 가격, 시공 실적, 하자 보수 조건 세 가지를 함께 고려
    • 계약서에는 공사 범위, 자재 사양, 일정, 하자 보수 기간을 반드시 명기

    인테리어 공사는 준비 단계에서 얼마나 꼼꼼하게 정보를 모으느냐가 결과의 80%를 결정한다. 공사 중 뒤늦게 추가 비용이 발생하거나 마감에 실망하는 경우 대부분은 계약 전 단계에서 이미 예고가 있었다.

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    리모델링 견적 제대로 받는 법 – 낚이지 않는 실전 팁

    견적서 한 장으로 모든 게 결정된다

    10년간 수백 건의 리모델링 현장을 거치면서 확인한 사실이 하나 있다. 공사 중간에 분쟁이 생기는 현장의 90% 이상은 처음 받은 견적서가 부실했다. "대략 3,000만 원 정도면 됩니다"라는 말 한마디로 계약을 맺고, 공사 중간에 추가 비용 폭탄을 맞는 건축주를 너무 많이 봤다.

    견적서는 단순한 가격표가 아니다. 어떤 자재를 쓰고, 어떤 공정이 포함되며, 무엇이 빠져 있는지를 확인하는 계약의 근거 문서다. 제대로 된 견적서를 받는 것만으로도 불필요한 추가 비용의 70~80%를 차단할 수 있다.

    3곳 이상 비교 견적은 기본 중의 기본

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    단일 업체에서만 견적을 받는 건 협상력을 스스로 포기하는 것과 같다. 최소 3곳, 가능하면 5곳에서 견적을 받아야 한다. 같은 조건을 제시했을 때 업체마다 견적 금액이 30~50% 이상 차이 나는 경우도 흔하다.

    비교 견적 시 반드시 동일한 조건을 제시해야 한다

    • 공사 범위를 문서로 명확히 정해 동일한 내용을 모든 업체에 전달
    • 자재 등급(예: 타일은 몇 급 제품, 도장은 몇 회 도포)을 사전에 지정
    • 철거 범위, 폐기물 처리 포함 여부를 명시
    • 공사 기간과 하자 보증 조건도 조건에 포함
    조건을 통일하지 않으면 가격 비교 자체가 의미 없다. 싼 견적이 실제로는 공정이 빠져 있거나 저급 자재를 기준으로 한 것일 수 있다.

    견적서에서 반드시 확인해야 할 5가지 항목

    견적서를 받으면 총액 숫자만 보는 경우가 많다. 하지만 실제 분쟁은 세부 항목에서 비롯된다. 다음 5가지는 반드시 항목별로 확인해야 한다.

    1. 공정별 단가와 수량이 분리되어 있는가

    "도배 일식 150만 원"처럼 뭉뚱그려진 견적은 신뢰하기 어렵다. "도배지 ○○㎡ × 단가 ○○원 = 합계"처럼 수량과 단가가 분리된 견적서를 요구해야 한다.

    2. 철거비와 폐기물 처리비가 포함되어 있는가

    25평 아파트 리모델링 기준으로 철거비와 폐기물 처리비는 통상 150~300만 원 수준이다. 이 항목이 빠진 견적은 나중에 추가 청구의 빌미가 된다.

    3. 자재 브랜드와 등급이 명시되어 있는가

    타일, 도어, 창호, 욕실 기기는 브랜드와 등급에 따라 가격 차이가 크다. 견적서에 "중급 자재"라는 표현만 있다면 구체적 제품명을 요구해야 한다.

    4. 부가세 포함 여부

    견적 금액에 부가세 10%가 포함되어 있는지 명시되어 있어야 한다. 2,000만 원 견적에 부가세가 별도라면 실제 지출은 2,200만 원이다.

    5. 하자 보증 기간과 방법

    법적으로 하자 보증 기간은 공종별로 다르지만, 계약서에 명시하지 않으면 실질적으로 보호받기 어렵다. 최소 1~2년 보증 조건을 계약서에 명기해야 한다.

    가장 싼 견적을 선택하면 안 되는 이유

    비교 견적을 받은 후 가장 저렴한 견적을 선택하는 것이 합리적이라고 생각하기 쉽다. 실무에서는 오히려 그 반대인 경우가 많다.

    평균 견적 금액 대비 20% 이상 낮은 견적은 반드시 그 이유를 따져봐야 한다.

    • 저가 견적의 대표적 패턴 1: 공정 일부 누락 후 공사 중간에 추가 비용 청구
    • 저가 견적의 대표적 패턴 2: 저등급 자재 사용 후 완공 후 하자 발생
    • 저가 견적의 대표적 패턴 3: 인건비 절감을 위해 미숙련 인력 투입
    가장 높은 견적도, 가장 낮은 견적도 제외하고 중간값을 기준으로 협상하는 것이 실무에서 검증된 전략이다.

    계약 전 마지막으로 확인해야 할 것들

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    견적 비교가 끝났다고 해서 계약서에 바로 서명하면 안 된다. 계약 직전 단계에서 반드시 짚어야 할 사항들이 있다.

    사업자등록증과 건설업 면허 확인

    리모델링 공사 규모에 따라 필요한 면허가 다르다. 1,500만 원 이상의 전문 공사는 해당 업종의 건설업 등록 여부를 국토교통부 건설산업지식정보시스템(KISCON)에서 직접 조회할 수 있다.

    공사 일정표 요구

    착공일, 주요 공정별 완료 예정일, 준공일이 명시된 공정표를 계약서와 함께 받아야 한다. 공정표가 없는 계약은 공사 지연에 대한 책임을 묻기 어렵다.

    대금 지급 조건은 공정별로 분할

    계약금 10~20%, 중도금 공정 진행에 따라 분할, 잔금은 준공 확인 후 지급하는 구조가 건축주에게 가장 유리하다.

    선금을 50% 이상 요구하는 업체는 경계가 필요하다. 자금 여력이 부족하거나 먹튀 위험이 있는 업체일 가능성이 높다. 10년간 현장에서 겪은 가장 큰 분쟁 사례들은 대부분 선금 비율이 비정상적으로 높은 계약에서 시작됐다.

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    건축 공사비 내역서 보는 법 — 항목별 의미와 과다청구 체크포인트

    건축 공사비 내역서란 무엇인가?

    집을 짓거나 리모델링을 계획할 때 건축주가 가장 먼저 받아보는 서류 중 하나가 바로 공사비 내역서입니다. 그러나 수십 페이지에 달하는 복잡한 숫자와 낯선 용어들 앞에서 대부분의 건축주는 그냥 "믿고 사인"하는 경우가 많습니다. 이는 건설업계에서 과다청구나 불투명한 비용 처리가 발생하는 주요 원인 중 하나입니다.

    건축 공사비 내역서 보는 법 — 항목별 의미와 과다청구 체크포인트

    건축 공사비 내역서란 무엇인가? 집을 짓거나 리모델링을 계획할 때 건축주가 가장 먼저 받아보는 서류 중 하나가 바로 공사비 내역서 입니다.

    건축 공사비 내역서는 단순한 가격표가 아닙니다. 공사에 투입되는 재료비, 노무비, 장비 사용료, 간접비, 이윤 등 모든 비용 구성 요소를 항목별로 명시한 법적 계약의 기초 서류입니다. 이 내역서를 제대로 읽고 이해할 수 있다면, 불필요한 비용을 수백만 원에서 많게는 수천만 원까지 절감할 수 있습니다. 이 글에서는 건축 공사비 내역서의 구조를 처음부터 끝까지 해부하고, 건축주가 꼭 확인해야 할 과다청구 체크포인트를 구체적으로 안내합니다.

    공사비 내역서의 기본 구조: 직접공사비와 간접비

    공사비 내역서는 크게 직접공사비와 간접공사비(간접비), 그리고 이윤으로 구성됩니다. 이 세 가지 큰 축을 먼저 이해해야 각 항목의 의미가 명확해집니다.

    직접공사비

    직접공사비는 실제 공사 현장에서 투입되는 비용으로, 다음 세 가지 항목으로 구성됩니다.

    • 재료비: 철근, 시멘트, 목재, 단열재, 창호, 타일 등 공사에 직접 사용되는 자재 구입 비용입니다. 재료비는 전체 공사비의 40~55%를 차지하는 경우가 많습니다.
    • 노무비: 미장공, 철근공, 목수, 전기공, 설비공 등 각 공종별 인부의 인건비입니다. 숙련도와 지역에 따라 단가 차이가 크며, 전체 공사비의 25~35% 수준입니다.
    • 경비: 건설 장비 사용료, 가설 비용(비계, 가설 전기 등), 폐기물 처리비, 안전 관리비, 품질 관리비 등이 포함됩니다.

    간접공사비(제경비)

    간접공사비는 공사 현장의 직접 비용 외에 회사 운영과 관련된 비용입니다. 일반적으로 직접공사비 합계에 일정 요율을 곱해 산출합니다. 주요 항목은 다음과 같습니다.

    • 일반관리비: 건설사 본사의 운영비, 영업비, 관리 인력 인건비 등으로, 직접공사비의 5~6%가 표준입니다.
    • 이윤: 건설업체의 순이익으로, 직접공사비와 일반관리비 합산 금액의 10~15%가 통상적입니다.
    • 부가가치세(VAT): 공급가액의 10%로 반드시 별도 명시되어야 합니다.

    실제 소규모 민간 공사에서는 이 요율이 업체마다 다르게 적용됩니다. 어떤 업체는 일반관리비를 8~10%로, 이윤을 20%까지 책정하는 경우도 있으므로 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

    항목별 의미 완전 해석: 공종 분류 이해하기

    내역서는 보통 공종(工種) 단위로 분류됩니다. 공종이란 공사의 종류를 의미하며, 각 공종 아래에 세부 항목과 수량, 단위, 단가, 금액이 표 형태로 정리됩니다.

    주요 공종별 항목 의미

    • 가설공사: 실제 구조물이 아닌 공사를 위한 임시 시설물 비용입니다. 비계(scaffolding), 가설 울타리, 현장 사무소 설치 등이 여기에 해당합니다. 공사 규모 대비 이 항목이 지나치게 크면 확인이 필요합니다.
    • 토공사: 터파기, 되메우기, 잔토처리 등의 비용입니다. 단가는 토양의 종류(보통토, 암반 등)와 반출 거리에 따라 크게 달라집니다.
    • 철근콘크리트(RC)공사: 건물의 골격을 이루는 가장 큰 공종입니다. 철근량(ton 단위), 콘크리트 타설량(㎥ 단위), 거푸집 면적(㎡ 단위)으로 수량을 계산합니다.
    • 조적공사: 벽돌이나 블록을 쌓는 공사로, 단위는 주로 ㎡ 또는 장(매)으로 표기됩니다.
    • 방수공사: 지하, 옥상, 욕실 등의 방수 처리 비용입니다. 방수 공법(도막방수, 시트방수, 우레탄 방수 등)에 따라 단가가 다릅니다.
    • 창호공사: 창문과 문틀 설치 비용으로, 자재의 종류(PVC, 알루미늄, 시스템 창호)와 크기에 따라 단가 차이가 매우 큽니다.
    • 전기·설비·소방공사: 배선, 배관, 급배수, 난방, 소화 설비 등 설비 관련 공사 전반입니다. 전문 면허가 필요한 공종으로, 하도급 내역이 명확해야 합니다.
    • 마감공사: 도배, 도장(페인트), 바닥재(마루, 타일), 천장 등의 인테리어 마감 비용입니다.

    각 항목에는 반드시 수량 × 단위 × 단가 = 금액 구조로 계산식이 명시되어야 합니다. 이 계산식이 불명확하거나 수량 근거가 없다면 반드시 근거를 요청해야 합니다.

    표준품셈과 실제 단가의 차이: 얼마가 적정 가격인가?

    건설업계에서는 표준품셈(標準品셈)이라는 기준을 활용합니다. 한국건설기술연구원이 매년 발표하는 이 기준은 각 공종별로 단위 작업에 필요한 자재량과 노무량을 표준화한 것입니다. 예를 들어, 콘크리트 1㎥를 타설할 때 필요한 인부 수, 장비 사용 시간 등을 규정합니다.

    그러나 표준품셈과 실제 시장 단가 사이에는 상당한 괴리가 존재합니다. 주요 차이점은 다음과 같습니다.

    • 노무비 단가: 표준품셈의 노무비 기준은 대한건설협회가 발표하는 '건설업 임금 실태조사' 결과를 반영합니다. 2024년 기준 보통인부 노임은 하루 약 15만~17만 원 수준이나, 실제 현장에서는 숙련도, 지역, 계절에 따라 20만 원 이상을 지급하는 경우도 많습니다.
    • 재료비 단가: 자재 시장가는 수급 상황에 따라 변동이 크며, 업체별로 구매 단가가 다릅니다. 철근의 경우 2022~2023년 원자재 급등으로 실제 단가가 표준품셈 기준보다 30% 이상 높았던 사례도 있습니다.
    • 소규모 공사의 할증: 100㎡ 이하 소규모 공사는 작업 효율이 떨어져 단가가 표준보다 10~20% 높은 것이 일반적입니다. 이 할증이 내역서에 명시되어 있는지 확인하세요.

    건축주는 국토교통부 건설공사 통합정보시스템(CALS)이나 조달청 나라장터의 공개 내역서를 참고하여 단가를 비교할 수 있습니다. 또한 최소 3개 이상의 업체에서 견적을 받아 비교하는 것이 과다청구를 방지하는 가장 기본적인 방법입니다.

    건축주가 반드시 확인해야 할 과다청구 체크포인트

    이제 가장 실질적인 부분입니다. 내역서를 받았을 때 다음 체크포인트를 하나씩 확인해 보세요.

    1. 수량 산출 근거 확인

    내역서에는 단가뿐 아니라 수량 산출 근거가 별도로 첨부되어야 합니다. 예를 들어, 창호 공사에서 창문 10개라고 기재되어 있다면 실제 도면의 창호 수와 일치하는지 확인하세요. 콘크리트 타설량도 건물의 평면도, 단면도를 기반으로 역산해볼 수 있습니다. 수량이 실제보다 10~20% 부풀려져 있는 경우가 간혹 발생합니다.

    2. 이중 계상(중복 청구) 여부

    같은 항목이 다른 공종에 중복으로 기재되는 경우가 있습니다. 예를 들어, 폐기물 처리비가 가설공사에도 포함되고 토공사에도 포함되어 있다면 이는 이중 계상입니다. 또한 창호 공사비 안에 방수 처리비가 포함되었는데, 방수공사 항목에서 같은 범위의 비용이 또 청구되는 경우도 확인해야 합니다.

    3. 설계 변경 없는 항목 추가

    공사 중간에 설계 변경 없이 추가 공사를 요구하고 나중에 추가 비용을 청구하는 방식은 분쟁의 주요 원인입니다. 계약서에 "추가 공사는 반드시 서면 합의 후 진행"이라는 조항을 포함하고, 구두 지시는 반드시 문자나 이메일로 기록을 남겨야 합니다.

    4. 간접비 요율 과대 적용

    앞서 설명한 것처럼 일반관리비 5~6%, 이윤 10~15%가 통상적인 수준입니다. 그러나 일부 업체는 일반관리비 10%, 이윤 20%를 적용하기도 합니다. 예를 들어, 직접공사비 합계가 2억 원인 공사에서 이윤을 15% 적용하면 3,000만 원이지만, 20%를 적용하면 4,000만 원으로 1,000만 원 차이가 납니다. 반드시 요율의 근거를 확인하세요.

    5. 자재 사양 불일치

    내역서에는 특정 자재 사양이 명시되어야 합니다. "고급 타일"이라고만 기재되어 있고 규격, 제조사, 제품명이 없다면 실제로는 저렴한 제품이 사용될 수 있습니다. 단가 1만 원짜리 타일과 3만 원짜리 타일은 육안으로는 구분이 어려울 수 있습니다. 자재 사양은 반드시 제품명, 규격, 두께, 제조사까지 명시하도록 요구하세요.

    6. VAT 포함 여부 혼동

    공사비 견적서를 비교할 때 어떤 업체는 부가세 포함, 어떤 업체는 부가세 별도로 금액을 제시합니다. 3억 원이라고 제시한 견적이 부가세 별도라면 실제 지급액은 3억 3,000만 원입니다. 반드시 VAT 포함/별도 여부를 통일해 비교해야 합니다.

    전문가 활용과 내역서 검토 실전 팁

    건축 공사비 내역서를 건축주 혼자서 100% 검토하기는 어렵습니다. 그래서 다음과 같은 전문가 활용 및 실전 팁을 참고하세요.

    • 건축사(설계자) 활용: 설계를 맡긴 건축사에게 시공사 선정 과정에서 내역서 검토를 요청하세요. 설계자는 수량 산출의 적정성을 가장 정확히 판단할 수 있습니다. 감리 계약을 별도로 체결하면 공사 중 지속적인 모니터링도 가능합니다.
    • 복수 견적 비교: 최소 3개 이상의 시공사에서 같은 설계 도면 기준으로 견적을 받으세요. 가장 낮은 견적과 가장 높은 견적의 차이가 30% 이상이라면 낮은 견적의 항목 누락 여부를, 높은 견적의 과다 계상 여부를 각각 확인해야 합니다.
    • CM(건설사업관리) 서비스 활용: 최근에는 소규모 주택 공사에도 CM 서비스를 제공하는 업체가 늘고 있습니다. 공사비의 3~5%를 CM 수수료로 지불하더라도 전체 공사비에서 10~15%를 절감하는 경우가 많습니다.
    • 내역서 엑셀 직접 정리: 받은 내역서를 엑셀로 직접 재입력하고 수량×단가를 다시 계산해보세요. 이 과정에서 계산 오류나 수량 불일치를 찾아낼 수 있습니다. 실제 사례로, 한 건축주가 이 작업을 통해 잘못 계산된 항목을 발견해 약 700만 원을 돌려받은 경우도 있습니다.
    • 공사 중 현장 방문 기록: 공사가 시작된 후에도 정기적으로 현장을 방문하고 사진을 촬영하여 기록하세요. 나중에 "이 공사를 했는지 안 했는지"를 두고 분쟁이 생겼을 때 결정적인 증거가 됩니다.

    분쟁 발생 시 대응 방법

    공사비 과다청구나 부실 시공 등으로 분쟁이 발생했을 때는 다음 기관에 도움을 요청할 수 있습니다.

    • 건설분쟁조정위원회: 국토교통부 산하 기관으로, 건설 공사와 관련된 분쟁을 조정합니다. 소송보다 빠르고 비용이 적게 드는 것이 장점입니다.
    • 한국소비자원: 일반 소비자가 건설업체와 분쟁이 생겼을 때 상담 및 조정 서비스를 제공합니다.
    • 지방자치단체 건축민원실: 불법 시공이나 무허가 공사 등의 문제는 관할 구청 건축과에 신고할 수 있습니다.

    분쟁에 대비해 모든 계약 관계 서류, 내역서, 영수증, 문자 메시지, 이메일은 반드시 보관하세요. 구두로 약속한 내용은 법적 효력이 미약하므로, 모든 합의는 서면으로 남기는 습관이 중요합니다.

    건축 공사비 내역서는 단순한 숫자 나열이 아니라 건축주와 시공사 사이의 신뢰와 계약을 담은 핵심 문서입니다. 처음에는 낯설고 복잡하게 느껴지더라도, 이 글에서 안내한 구조와 체크포인트를 기준으로 하나씩 검토한다면 충분히 이해하고 대응할 수 있습니다. 직접공사비와 간접비의 구성을 파악하고, 수량과 단가의 근거를 확인하며, 표준품셈과의 비교를 통해 적정 가격을 검증하는 것. 이 세 가지 원칙만 지켜도 불필요한 비용 지출을 크게 줄일 수 있습니다. 내 집, 내 건물을 짓는 일은 인생에서 손에 꼽을 만큼 큰 투자입니다. 그만큼 내역서 한 장 한 장을 꼼꼼히 살피는 노력이 여러분의 소중한 자산을 지키는 가장 확실한 방법임을 기억하시기 바랍니다.

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    건축 시공 단계별 체크리스트 – 건축주가 현장에서 꼭 확인해야 할 것들

    건축 시공 단계별 체크리스트 – 건축주가 현장에서 꼭 확인해야 할 것들

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    건축 시공 단계별 체크리스트 – 건축주가 현장에서 꼭 확인해야 할 것들

    새로운 집을 짓거나 리모델링을 결정했다면, 설계와 인허가 과정만큼 중요한 것이 바로 시공 단계입니다. 많은 건축주들이 시공 중에 무엇을 확인해야 하는지, 어떤 문제를 미리 발견해야 하는지 막막해합니다. 설계도면과 현장이 제대로 일치하는지, 사용된 자재가 약속한 품질인지 확인하지 못하면 준공 후 후회하게 될 수 있습니다.

    이 글에서는 건축 시공의 주요 단계별로 건축주가 현장에서 체크해야 할 필수 항목들을 정리했습니다. 전문가의 도움을 받으면서도 기본적인 확인 사항을 알고 있다면, 더욱 안심하고 공사를 진행할 수 있습니다.

    기초 공사 단계에서 확인할 사항

    건축물의 안전성을 결정하는 기초 공사는 매우 중요합니다. 이 단계에서 놓친 결함은 나중에 구조 문제로 이어질 수 있습니다. 기초 공사 완료 후 콘크리트가 경화되면 재작업이 어려우므로, 공사 중 철저한 확인이 필수입니다.

    • 지반 조사 결과 확인: 사전에 실시한 지반 조사 보고서와 현장의 실제 지반 상태가 일치하는지 확인합니다.
    • 굴착 깊이와 범위: 설계도면에 명시된 기초 높이와 굴착 깊이가 정확한지 측량으로 확인합니다.
    • 콘크리트 강도: 기초 콘크리트 타설 시 강도 시험(압축강도)을 실시하고 결과를 확인합니다. 최소 21MPa 이상의 강도가 필요합니다.
    • 철근 배치: 철근이 도면대로 정확하게 배치되었는지, 철근의 겹침 길이가 규정을 만족하는지 확인합니다.
    • 주의: 기초 콘크리트 양생 기간(약 7~14일) 동안 과도한 진동이나 충격을 피하도록 현장 관리자에게 요청합니다.

    골조(구조) 공사 단계에서 확인할 사항

    건물의 뼈대가 되는 골조 공사 단계에서는 수직도, 수평도, 그리고 치수가 설계도면과 일치하는지 확인하는 것이 가장 중요합니다. 이 단계의 오차는 이후 모든 시공에 영향을 미칩니다.

    • 수직·수평 오차: 건물의 기울어짐을 확인합니다. 일반적으로 ±10mm 이내의 오차가 허용됩니다.
    • 층고(층 높이) 확인: 각 층의 높이가 설계도면과 일치하는지 측정합니다.
    • 개구부 위치: 창문, 출입문, 환기구 등의 위치와 크기가 정확한지 확인합니다.
    • 콘크리트 타설 현황: 타설 일시, 콘크리트 배합, 강도 시험 결과 등을 기록한 시공 일지를 검토합니다.
    • 거푸집(거푸름) 제거 시기: 콘크리트 강도 확보 후에만 거푸집을 제거하도록 현장 관리자와 협의합니다.
    • 주의: 골조 공사 사진은 각 단계별로 꼼꼼히 촬영해 두면 나중의 분쟁 해결에 도움이 됩니다.

    마감 공사 단계에서 확인할 사항

    외부 마감, 단열, 방수, 설비 공사 등 다양한 공종이 동시에 진행되는 마감 단계는 건축주가 가장 자주 현장을 방문해야 할 시기입니다. 사용 자재의 품질과 시공 방법이 계약과 일치하는지 꼼꼼히 확인해야 합니다.

    • 외부 마감재 품질: 타일, 벽돌, 시멘트 보드 등 외부 마감재의 색상, 질감, 하자가 없는지 확인합니다. 가능하면 자재 샘플과 비교합니다.
    • 단열 재료 시공: 단열재가 누락되거나 과도한 공극이 없는지, 특히 창문 주변과 모서리 부분을 점검합니다.
    • 방수 공사: 지붕, 발코니, 욕실 등 물이 닿는 부위의 방수 시공이 철저히 이루어졌는지 확인하고, 방수 테스트 결과를 받아봅니다.
    • 전기·가스·수도 배관 위치: 벽 속에 매립되는 배관과 배선이 도면대로 설치되었는지 확인합니다. 시공 중 촬영한 숨겨진 배관 사진을 기록해 둡니다.
    • 바닥 레벨 확인: 각 방의 바닥 높이가 설계도면과 일치하는지, 물이 고이지 않는 기울기인지 확인합니다.
    • 주의: 자재 양수인 인수증을 받을 때 자재명, 수량, 규격, 인수 일자를 명확히 기록합니다.

    준공 전 최종 점검 단계

    시공이 완료되기 전에 전체 건축물을 체계적으로 점검하는 것이 매우 중요합니다. 이 단계에서 발견되는 미흡한 부분을 시정하도록 요청해야 준공 후 불필요한 하자 처리로 고민하지 않을 수 있습니다.

    • 기능 테스트: 모든 창문, 출입문, 냉난방 설비, 급수·급탕 설비 등이 정상 작동하는지 테스트합니다.
    • 마감 상태 점검: 벽면의 균열, 도배 상태, 페인트 색상, 바닥재의 손상 여부를 세밀하게 확인합니다.
    • 청소 및 정리: 준공 전 건설 폐기물이 완전히 제거되고, 건물 내부·외부가 깨끗하게 청소되었는지 확인합니다.
    • 안전 인증: 건축물 완공 후 관할 관청의 사용승인검사를 받고, 필요한 경우 에너지 성능 인증서 등을 확인합니다.
    • 사용 설명서: 각 설비별 사용 설명서, AS 연락처, 보증 기간 등을 정리해 받아둡니다.

    건축 시공은 오랜 기간에 걸쳐 진행되는 복잡한 과정입니다. 건축주가 각 단계별로 기본적인 확인 사항을 알고 현장을 방문한다면, 전문가의 도움과 함께 안전하고 품질 좋은 건축물을 완성할 수 있습니다. 의심스러운 부분이 있거나 도면과 다른 점을 발견했다면 주저하지 말고 즉시 건축사나 감리자에게 문의하고 기록으로 남겨두기 바랍니다.

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    리모델링
    신축 vs 리모델링, 돈 아끼려다 더 쓰는 경우가 갈리는 진짜 기준

    신축 vs 리모델링, 돈 아끼려다 더 쓰는 경우가 갈리는 진짜 기준

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    오래된 집을 앞에 두고 있으면 마음이 두 갈래로 나뉜다. 싹 밀고 새로 지으면 깔끔할 것 같고, 그래도 뼈대가 남아 있으니 고쳐 쓰면 돈을 아낄 수 있을 것 같다. 그런데 막상 견적을 받아보면 생각보다 간단하지 않다. 신축과 리모델링은 단순히 새집이냐 헌집이냐의 문제가 아니라, 건물의 상태와 앞으로의 사용 목적을 같이 봐야 하는 선택이다.

    신축 vs 리모델링, 돈 아끼려다 더 쓰는 경우가 갈리는 진짜 기준

    오래된 집을 앞에 두고 있으면 마음이 두 갈래로 나뉜다.

    특히 노후주택이나 오래된 상가, 단독주택을 두고 고민할 때는 첫인상만으로 판단하기 어렵다. 벽지와 바닥만 바꾸면 될 것처럼 보여도 안쪽에는 배관, 전기, 방수, 단열, 구조 문제가 숨어 있을 수 있다. 리모델링은 기존 건물을 살리는 공사지만, 기존 건물이 감당할 수 없는 수준까지 고치려 하면 신축보다 더 복잡해질 수 있다.

    겉모습보다 먼저 봐야 하는 건 건물의 뼈대다

    리모델링을 고민할 때 가장 먼저 봐야 하는 건 마감 상태가 아니다. 벽지가 낡았는지, 바닥이 촌스러운지보다 중요한 건 구조체가 얼마나 건강한지다. 기둥, 보, 내력벽, 기초, 지붕 구조가 안정적이면 리모델링의 가능성이 커진다. 반대로 주요 구조부에 균열이나 처짐, 심한 누수 흔적이 있다면 이야기가 달라진다.

    겉으로는 멀쩡해 보여도 오래된 건물은 손을 대기 시작하면서 숨은 문제가 드러나는 경우가 많다. 천장을 열었더니 누수가 있었고, 바닥을 뜯었더니 배관이 낡아 있었고, 벽을 철거하려 했더니 구조상 손대기 어려운 벽일 수 있다. 처음엔 몰랐는데 공사 중간에 발견되는 이런 문제들이 리모델링 비용을 크게 흔든다.

    그래서 오래된 건물을 고칠 때는 디자인보다 현장 진단이 먼저다. 구조 상태가 괜찮고, 주요 설비를 교체해도 전체 틀이 유지될 수 있다면 리모델링은 충분히 매력적인 방식이 된다. 기존 공간의 기억을 살리면서 필요한 기능만 새로 입힐 수 있기 때문이다.

    리모델링이 싸다는 말은 반은 맞고 반은 틀리다

    많은 사람이 리모델링을 먼저 떠올리는 이유는 비용 때문이다. 기존 건물을 그대로 활용하니 신축보다 당연히 저렴할 것처럼 느껴진다. 실제로 골조와 지붕, 외벽, 계단, 일부 설비를 그대로 쓸 수 있다면 공사비를 줄일 수 있다. 철거 범위가 작고 인허가 절차도 단순하면 시간도 줄어든다.

    하지만 모든 리모델링이 저렴한 것은 아니다. 외관만 살짝 고치는 수준이 아니라 단열, 창호, 전기, 배관, 방수, 난방, 구조 보강까지 손대야 한다면 공사 범위가 신축에 가까워진다. 여기에 기존 건물 철거와 폐기물 처리, 예상 못 한 보수비까지 더해지면 처음 생각했던 예산을 쉽게 넘긴다.

    리모델링 비용을 볼 때는 마감 공사비만 보지 말고, 철거 후 드러날 수 있는 숨은 보수 비용까지 여유 있게 잡아야 한다.

    막상 공사를 시작하면 “여기도 같이 해야겠다”는 부분이 계속 나온다. 낡은 창호를 바꾸면 단열도 손봐야 하고, 욕실을 뜯으면 배관 상태가 보이고, 주방을 옮기면 전기와 급배수가 따라온다. 리모델링이 어려운 이유는 바로 이 연결성에 있다.

    신축이 나은 경우는 생각보다 분명하다

    신축은 처음부터 새로 계획할 수 있다는 점이 가장 크다. 공간 구성, 층고, 주차, 단열, 설비, 창호 위치, 동선까지 현재 생활 방식에 맞춰 다시 짤 수 있다. 오래된 집의 틀에 맞추느라 억지로 공간을 끼워 넣을 필요가 없다.

    기존 건물의 구조가 약하거나, 층고가 지나치게 낮거나, 누수와 습기 문제가 반복되거나, 배관과 전기 설비가 전체적으로 노후된 경우에는 신축이 더 깔끔한 답이 될 수 있다. 리모델링으로 계속 보완하는 것보다 처음부터 기준에 맞게 다시 만드는 편이 장기적으로 마음이 편하다.

    또 원하는 용도가 기존 건물과 크게 다를 때도 신축 쪽이 유리해진다. 예를 들어 단순 주거였던 공간을 상가주택, 사무실, 숙박시설, 카페처럼 다른 성격으로 바꾸려면 구조와 설비, 피난, 주차, 위생 기준이 함께 따라온다. 이럴 때는 기존 건물에 맞추는 과정이 오히려 더 복잡할 수 있다.

    처음 판단할 때 꼭 나눠봐야 하는 기준

    기존 구조가 튼튼하고 공간 배치가 크게 불편하지 않다면 리모델링을 먼저 생각해볼 수 있다. 반대로 구조 보강, 설비 전체 교체, 단열 개선, 방수 보수, 용도 변경이 한꺼번에 필요하다면 신축과 비용 차이가 생각보다 줄어든다.

    리모델링이 빛나는 건 기존 조건이 좋을 때다

    리모델링은 기존 건물이 가진 장점을 살릴 때 가장 효과가 좋다. 오래된 나무 구조, 적당히 자리 잡은 마당, 주변 풍경과 어울리는 외관, 이미 형성된 동선처럼 새로 만들기 어려운 분위기가 있을 때 리모델링의 매력이 살아난다.

    특히 대지 조건이 까다로운 경우에는 기존 건물을 살리는 쪽이 현실적일 수 있다. 새로 지으면 현재 법규 기준을 모두 다시 검토해야 하고, 건폐율·용적률·주차·도로 조건에서 불리해질 수도 있다. 기존 건물의 위치나 규모가 현재 조건에서는 다시 만들기 어려운 경우라면, 무조건 철거하기보다 살릴 수 있는 부분을 먼저 봐야 한다.

    막상 잘 고친 집을 보면 새집에서는 나오기 어려운 깊이가 있다. 세월이 만든 분위기 위에 필요한 성능과 편의만 더해지면, 공간이 너무 새것처럼 뜨지 않고 자연스럽게 자리 잡는다. 이런 경우 리모델링은 단순한 절약이 아니라 분위기를 보존하는 선택이 된다.

    설비가 오래됐다면 마감보다 안쪽을 먼저 봐야 한다

    오래된 집에서 가장 조심해야 할 부분은 보이지 않는 설비다. 수도관, 하수관, 전기 배선, 난방 배관, 방수층은 평소에는 잘 드러나지 않지만 생활의 편안함을 좌우한다. 벽지와 타일을 아무리 예쁘게 바꿔도 배관이 낡아 있으면 결국 다시 뜯게 된다.

    리모델링을 할 때 욕실과 주방 위치를 바꾸고 싶다면 더 신중해야 한다. 물을 쓰는 공간은 배관 구배와 방수, 환기 문제가 함께 따라온다. 단순히 평면상 이동이 가능해 보여도 실제 공사에서는 층고, 배관 위치, 구조체 간섭 때문에 비용이 커질 수 있다.

    오래된 건물을 고칠 때는 눈에 보이는 마감보다 전기, 배관, 방수, 단열 같은 기본 성능을 먼저 잡는 편이 오래 간다.

    처음 견적이 조금 올라가더라도 기본 설비를 제대로 손보면 이후의 불편이 줄어든다. 반대로 눈에 보이는 부분만 바꾸면 몇 년 뒤 다시 공사를 해야 하는 상황이 생긴다. 리모델링에서 진짜 돈을 아끼는 방법은 덜 하는 것이 아니라, 다시 뜯지 않게 순서를 잡는 것이다.

    인허가와 법규 조건도 선택을 바꾼다

    신축과 리모델링을 결정할 때는 공사비만큼 인허가 조건도 중요하다. 기존 건물을 철거하고 새로 지으면 현재 법규에 맞춰 다시 검토해야 한다. 도로 접도, 주차장, 높이 제한, 일조, 건폐율과 용적률, 용도지역 조건 등이 모두 영향을 준다.

    반대로 리모델링도 무조건 간단한 것은 아니다. 단순 수선인지, 대수선인지, 증축인지, 용도변경인지에 따라 절차가 달라진다. 구조부를 건드리거나 면적이 늘어나거나 용도가 바뀌면 생각보다 많은 검토가 필요하다.

    이 부분은 현장마다 차이가 크다. 같은 오래된 집이라도 어떤 대지에 있느냐, 기존 건축물대장 상태가 어떤지, 불법 증축이나 무단 변경이 있는지에 따라 방향이 완전히 달라질 수 있다. 그래서 결정 전에 건축물대장과 현황을 함께 보는 과정이 필요하다.

    결국 생활 방식이 공사의 방향을 정한다

    어떤 집은 조금만 고쳐도 충분하다. 벽을 새로 칠하고, 창호를 바꾸고, 욕실과 주방을 정리하는 것만으로도 생활감이 크게 달라진다. 반면 어떤 집은 아무리 손봐도 원하는 생활이 들어가지 않는다. 방의 위치, 계단, 층고, 채광, 주차, 마당 사용 방식이 계속 걸린다면 신축을 고민하는 편이 낫다.

    리모델링은 기존 조건을 받아들이는 공사다. 그래서 어느 정도는 타협이 필요하다. 반대로 신축은 처음부터 다시 그릴 수 있지만 비용과 시간, 인허가 부담이 커진다. 두 방식 중 하나가 절대적으로 맞는 것이 아니라, 지금 가진 건물과 앞으로 살 방식이 얼마나 맞는지를 봐야 한다.

    • 기존 골조가 튼튼하고 배치가 크게 불편하지 않다면 리모델링을 먼저 볼 만하다.

    • 구조 보강과 설비 교체가 광범위하다면 신축 견적도 함께 받아보는 편이 낫다.

    • 현재 법규상 새로 지을 때 불리한 조건이 있다면 기존 건물을 살리는 방향이 현실적일 수 있다.

    • 용도 변경이나 증축이 필요하다면 인허가 검토를 먼저 해야 한다.

    • 단순히 예쁜 마감보다 앞으로의 유지관리 비용까지 같이 봐야 한다.

    싸게 고치는 것보다 오래 쓸 수 있는지가 먼저다

    신축과 리모델링 사이에서 고민할 때 가장 흔한 실수는 당장의 공사비만 비교하는 것이다. 하지만 집은 공사가 끝나는 순간보다 그 뒤의 시간이 더 길다. 살면서 춥지 않은지, 습기가 차지 않는지, 배관 문제가 없는지, 공간이 생활과 맞는지가 결국 만족을 결정한다.

    리모델링이 맞는 건물은 분명 있다. 기존 구조가 좋고, 분위기를 살릴 가치가 있고, 필요한 보수 범위가 명확하다면 새로 짓는 것보다 훨씬 좋은 결과가 나올 수 있다. 반대로 이미 너무 많은 부분을 고쳐야 한다면 신축이 더 솔직한 선택이 된다.

    결국 기준은 하나다. 지금 건물을 어디까지 믿을 수 있는가. 그리고 그 건물이 앞으로 원하는 생활을 얼마나 받아줄 수 있는가. 이 질문에 답이 선명해지면 신축과 리모델링 사이의 고민도 훨씬 줄어든다.

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    (가칭)명지6유치원 교사신축 건축설계공모

    (가칭)명지6유치원 교사신축 건축설계공모

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    (가칭)명지6유치원 교사신축 건축설계공모 - 공모 1

    (가칭)명지6유치원 교사신축 건축설계공모

    가. 일반사항 1) 설계안 제출 시점에서 관계 법규(입법예고 포함) 및 지침(부산‧진해 경제자유구역 명지지구 지구단위계획 시행지침)에 적합하여야 한다.

    (가칭)명지6유치원 교사신축 건축설계공모 - 공모 2

    가. 일반사항

    1) 설계안 제출 시점에서 관계 법규(입법예고 포함) 및 지침(부산‧진해 경제자유구역 명지지구 지구단위계획 시행지침)에 적합하여야 한다. 2) 현장 여건을 정확히 조사한 후 자연환경, 입지조건, 소음(인접 공동주택과의 거리 등) 등을 분석하여 계획에 반영하여야 한다.

    3) 유아 교육시설의 특성을 고려하여 이용자의 편리성과 안전을 최우선으로 하고, 층수는 관련 규정 및 지침에 적합하도록 계획한다. 4) 구조와 시공상 안전하면서 경제적인 설계를 수행하여야 하며, 총공사비 는 예정공사비를 초과하지 않도록 계획한다.

    5) 범죄를 예방하고 안전한 생활환경을 조성하기 위한 범죄예방 환경설계 (CPTED)를 적용한다.

    6) 무장애(Barrier Free) 시설물로 계획하며, 이용자 모두의 편의 및 안전 확보를 위하여 엘리베이터를 설치한다. 7) 시공이 용이한 국산자재(KS)를 사용함을 원칙으로 하고 사후 관리의 편의성 및 호환성이 좋은 제품을 선택한다.

    8) 건축물의 이미지 및 각 실의 성격에 적합한 마감계획을 수립하고 시설물 내․외부 마감 재료는 내구성이 우수하며, 유지관리에 적합한 질감, 색채 등을 선택하고 에너지 효율, 방음, 방습 등을 고려한 합리적인 재료를 설계에 적용한다.

    9) 설계의 품질을 확보하기 위해 기본 및 실시설계 시 건축, 토목, 조경, 기계설비, 전기, 정보통신, 소방, 친환경 설비와 기기, 폐기물처리, 철거, 인테리어 등이 운영체계에 맞게 통합적으로 설계하여야 한다. 10) 환경친화적이고 유지관리에 경제적인 시설로 계획한다. 11) 최근 개정된 ‘실내공기질관리법’에 따라 다중이용시설의 실내공기질 유지기준에 부합되도록 설계하여야 한다.

    12) 학교시설 에너지 절약형 건축물 확보를 위해 건물의 형태와 향, 외피면적의 최적화, 고성능 창호 및 단열, 일사조절장치, 자연채광의 도입 등 친환경적 시스템을 적극 활용해 건물의 에너지 소모를 최소화 할 수 있도록

    하며, 제로에너지인증 기준에 적합하게 계획하고, 건물에너지관리시스템(BEMS)를 도입하여 에너지 관리에 효율을 꾀할 수 있도록 계획한다.

    - 20 -

    나. 세부계획

    가) 충분한 기초조사(지질, 주변여건 및 도시계획, 지구단위계획 등)을 통해부지가 효율적으로 활용될 수 있도록 진출입 및 건물의 일조 ·통풍·소음 등을 고려하여 계획한다.

    다) 외부공간이 단순한 활동 및 놀이공간이 아닌 교육과정과 연계된 확장된 교실이자 공적인 공간으로 활용될 수 있도록 다양한 활동을 고려한 입체적 공간이 될 수 있도록 한다.

    라) 학교의 시간대별 동선 이용형태를 고려하여 안전성, 편의성, 기능성의

    균형을 이룬 보차진출입계획 및 주차계획을 수립한다.

    마) 운영 및 관리, 안전 및 보안을 고려한 공간 조닝의 통합 및 구분, 경계의 설정을 고려한다.

    바) 주차장(차량 드롭오프존 등) 조성 시 안전확보를 고려하여 계획한다.

    사)「환경친화적 자동차의 개발 및 보급 촉진에 관한 법률 시행령」 제18

    조의6(전용주차구역의 설치 기준)에 따른 환경친화적 전용주차구역을

    계획한다.

    아) 사업대상지 및 인근 기반시설(공동구, 우·오수관, 상·하수도, 전기·통신·가스 등)

    인입 현황 등을 관할 구청에 확인하여 계획한다. 다. 동선계획

    1) 유아, 관리자, 방문객 등 다양한 이용자의 동선을 고려하여 보행자와

    차량이 혼재되지 않도록 계획한다

    2) 안전확보를 위하여 보차 분리 동선을 계획하고, 시설이용자 및 이용특성(비상 대피, 서비스 하역, 소방진입 등)을 고려하여 안전한 교내 보행환경이 이루어질 수 있도록 한다. 3) 학습, 놀이, 휴식 등 다양한 활동이 가능한 개방형 공간을 계획하며, 유연한 공간구성으로 인해 다양한 방식의 수업 및 유아들의 활동이 가능하도록 한다. 4) 실의 용도에 맞는 모듈을 선정하고 연계 가능한 공간 간 통합·분리가

    가능하도록 가변성이 있도록 계획한다. 5) 환기 및 채광 환경이 양호하게 형성될 수 있도록 친환경적(active or passive

    system 등) 아이디어를 도출하여 쾌적한 실내 환경을 조성한다. 6) 유치원 통학 차량 드롭오프 시 보행자와 차량 동선을 분리하여 유아 안전을

    최우선으로 확보한다.

    - 21 -

    7) 급식차량 대기공간을 계획하고, 일반차량의 원활한 소통을 위한 회차공간을

    고려한다.

    8) 급식실, 식당은 공사기간 단축과 사용시 하자발생 최소화를 위하여 1층에 배치한다.

    다. 세부공간계획

    [학습공간영역] 1) 유아가 흥미와 관심에 따라 놀이에 자발적으로 참여하고, 놀이를 통해 배움이 이루어질 수 있도록 개방적이고 유연한 학습공간을 계획한다.

    2) 교실 내 교사연구 및 자료실 형태의 공간을 확보할 수 있도록 계획

    3) 놀이 중심 교육과 다양한 교수·학습 활동에 탄력적으로 대응할 수 있도록 신체활동 및 놀이활동이 가능한 충분한 공간을 확보한다. 4) 원생 수 증감 및 교육과정 변화에 대응할 수 있도록 공간 간 통합·분리·연계가 가능하도록 계획한다.

    5) 천창 등 다양한 채광 방식을 활용하여 자연채광이 실내로 충분히 유입될 수 있도록 계획한다. 6) 특수학급은 층수에 제한 없이 배치할 수 있으나, 승강기에 인접하도록 계획하며, 양호한 교육환경과 안전성을 확보할 수 있는 위치에 배치한다. 7) 장애, 비장애 유아가 한 공간에서 함께하는 통합교육이 가능한 유치원으로서 모든 유아가 자율성있게 활동 가능하고, 모든 공간에 쉽게 접근 가능한

    집중형 구조 등을 고려하고, 가능한 오픈형이나 유리 내벽을 사용하여 개방감을 확보하고, 자연채광을 최대한 활용한다. 8) 돌봄 및 종일반실은 로비와 가까운 곳에 배치를 고려한다.

    [관리행정공간영역] 1) 행정실과 연계하여 문서고를 계획하고, 관리행정공간의 유기적인 배치를 고려한다.

    2) 교무, 사무 등의 집무공간을 확보하면서 유아의 활동을 지켜볼 수 있으며 긴급 시에도 신속하게 대응할 수 있는 위치에 계획할 것

    3) 학습자료실은 다양한 교수·학습 교구 및 자료를 충분히 보관·관리할

    수 있는 기능을 갖추도록 계획한다. 4) 학부모상담실 및 회의실은 접근이 용이할 수 있는 위치에 계획할 것

    [외부공간영역] 1) 현관은 일상적인 출입 기능뿐만 아니라 화재 대피훈련 등 각종 안전교

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    육 및 집결 활동이 가능하도록 충분한 면적을 확보하여 계획한다. 2) 외부 놀이마당 계획시 적절한 배치계획을 통해 자연적 감시가 가능하도록 개방적이고 안전한 공간으로 조성한다. 3) 통학버스의 원활한 회차가 가능할 수 있도록 계획하며, 우천 시 유아가 비를 피하여 안전하게 승·하차할 수 있도록 차양 설치 등 보호 방안을 함께 고려한다. 4) 옥외놀이터는 일조가 양호한 곳에 조성하고 놀이기구 수납공간과 외부 세면대 설치를 고려하여 계획한다.

    마. 입면 및 구조 계획

    1) 입면계획은 주변경관을 고려하고, 기존 경관과 어울리고 동시에 경제성을

    고려하여 과도한 디자인이 되지 않도록 한다. 2) 내구성과 내후성을 겸비한 외장재를 적용하여 원활하고 경제적인 유지관리

    및 학교 이미지를 유지할 수 있도록 제안한다. 3) 친환경 요소를 적극 활용한 입면 및 공간 구조 형태를 반영한다.

    바. 기타

    1) 이용자의 제 활동 등에서 안전하고 쾌적하며 위생적인 실내 환경을 유지할 수 있게 계획한다. 2) 기계·전기실은 에너지 효율을 높이고 관리가 용이하도록 계획하고, 지하수위를 고려하여 지하층 설치를 지양한다. 3) 기계설비시스템은 에너지의 효율적인 이용방안으로 구역별, 사용별, 시간별로 구분 되는 조닝계획이 되어야 하고, 운영시간이 다른 실의 직원이 개별 조작, 제어할 수 있도록 계획되어야 하며, 시설설비 제어 편의성 등을제공하여야 한다. 4) 자연채광을 최대한으로 활용할 수 있도록 계획하고, 각 실의 용도에 따른 적정 조도를 반영한다.

    5) 인명피해 방지를 위한 경보시설과 피난유도시설이 고려되어야 하고 화재를초기에 진압 할 수 있도록 각 실 및 기능단위 특성에 적합한 소방설비를계획하여야 한다. 6) 조경포장 및 조경시설물, 우․오수계획 기타 시설은 친환경적으로 설계한다. 7) 시설별 이용정보 및 주의사항 등을 알려주는 시설이용안내 설비(시각, 청각)

    및 조명, CCTV 등의 안전관리시설을 고려한다. 8) 기계환기장치 적용시 소음기준을 준수하고 유지관리측면에서 유리한 제품을

    - 23 -

    선정한다. 9) 기계설비 배관 등은 가능한 교실 내부로 들어가는 것을 최소화하고, 설치시유지보수가 가능한 구조로 계획한다. ※ 자료로 제공된 (가칭)명지6유치원 교사신축 사전기획보고서의 내용을 참고하여 계획안은

    지침서에 제시된 시설면적기준 및 공사비 내에서 자유롭게 제안 가능하다


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    (가칭)명지4중학교 교사신축

    (가칭) 명지4중 교사신축 설계공모 명지국제신도시 쪽 학생 수가 늘면서 25학급(특수 1 포함)·668명 규모 중학교 를 새로 짓는 설계공모다.

    (가칭) 명지4중 교사신축 설계공모

    명지국제신도시 쪽 학생 수가 늘면서 25학급(특수 1 포함)·668명 규모 중학교를 새로 짓는 설계공모다. 단순히 “학교 한 동 예쁘게”가 아니라, 미래 교육과정(자유학기제) + 공유·개방 + 안전·동선 + 유지관리를 한 번에 설득하는 타입이라, 콘셉트보다 “운영이 되는 공간”으로 풀어내는 게 핵심이다.

    1) 사업 스펙 먼저

    • 위치: 부산 강서구 명지동 983-14 일원

    • 대지: 13,267㎡ / 용도지역: 제2종 일반주거 + 지구단위계획구역

    • 연면적: 9,926㎡ 이하(허용범위 초과하면 바로 실격 리스크)

    • 공사비: 약 206.8억(VAT 포함, 건축·토목·조경·기계설비·폐기물처리 등)

    • 설계비: 약 8.46억(VAT 포함, 지질조사 8공·각종 인허가·안전성검토·BF/녹색/ZEB/신재생 포함)

    • 설계기간: 180일

    2) 설계 방향: “미래수업 + 공유공간 + 개방”이 키워드

    교실은 남향으로 안정적으로 잡고, 공유공간(복도·로비·홈베이스)을 ‘수업이 확장되는 공간’으로 만들어라.

    그리고 도서실·강당 같은 개방시설은 외부 접근을 따로 분리해서 학생구역과 섞이지 않게 운영 가능하게 해라.

    여기서 자주 나오는 실무 포인트들:

    • 자유학기제: 토론·발표·진로탐색 같은 수업이 가능한 유연한 학습공간 제안

    • 스마트 학습환경: 기자재/설비까지 고려한 디지털 교육 인프라 + 관리/제어 시스템(BEMS 등)

    • 홈베이스: 사물함만 놓는 곳이 아니라 학년 거점(교류·휴식·전시)으로 설계

    • 특별교실: 유사실은 묶어서 그룹화 + 연계/확장성

    • 도서실: 열람만이 아니라 미디어·토론·수업까지 가능한 복합형

    3) 배치·동선: 아파트 민원 + 통학안전 + 개방운영

    • 인접 공동주택과 거리/소음 고려해서 배치 잡기

    • 학생 보행동선과 차량(드롭오프·주차·서비스·소방) 완전 분리

    • 주출입/부출입/서비스/비상대피/소방진입까지 출입 동선을 “다른 색”으로 정리해 보여주기

    • 시설 개방(도서실·강당)은 외부에서 바로 들어오는 별도 출입 + 학생 학습공간과 동선 분리

    • 급식 물품 반입 동선도 별도로 잡아서 학생 동선과 섞이지 않게

    추가로 “지하층은 공사기간 감안해서 지양”이라는 문구가 있어서, 지하를 크게 늘리는 계획은 부담이 될 수 있다(가능하면 최소화 전략이 안전).

    4) 디테일 몇 개

    • CPTED(범죄예방 환경설계) 적용 요구

    • BF(무장애) 규정 준수는 기본값

    • 계단 치수 기준 명시(중·고: 디딤 28cm 이상 / 높이 16cm 이하, 계단참 단차 금지)

    • 일반교실은 8.4m×7.8m 모듈을 가급적 준수, 창이 면한 쪽이 교실 장방향이 되도록

    5) 공간 프로그램(대강 뼈대)

    • 정규 교과교실 25실(국어/수학/영어/사회 등) + 특수 1

    • 특별교실: 과학(이론/실험+준비실), 기술가정 실습, 음악/미술, 컴퓨터, 무용 등

    • 관리·행정(교무/행정/회의/보건/위클래스/진로 등)

    • 교사연구실은 학년별로 붙이고, 홈베이스는 학년 거점형으로

    • 도서실, 시청각실

    • 급식(급식실+식당), 다목적실/강당, 체육 관련 창고·탈의/샤워

    • “다양한 학습공간”을 연면적의 일정 비율로 별도 반영(공유공간을 그냥 복도 처리하면 손해 보는 구조)

    6) 일정(체감상 중요한 것만)

    • 참가등록: 2/26~3/6

    • 질의: 3/9~3/11 → 답변 3/16

    • 작품제출: 5/13

    • 심사: 5/26~27

    • 결과: 5/29(예정)

    7) 제출물 규정이 은근 까다롭다(실격/불이익 방지)

    • A3 가로 PDF 20쪽 이내(50MB) + 게시용 조감도 1컷 + 구적도(CAD)

    • 익명성: 회사명/표식/암호 등 “식별 가능”한 것 전부 금지

    • 조감도/투시도는 “렌더링 과하게” 못 쓰게 제한이 있고, 도면 파트는 색채/다이어그램 끼워넣기 금지 같은 규정이 있다.

    • PT도 별도 PPT가 아니라 제출 도서만으로 발표하는 방식(발표 10분+질의 10분)



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    1. 공 모 명: (가칭)에코1중학교 교사신축 건축설계공모

     

    2. 사업개요

    가. 대지위치: 부산광역시 강서구 강동동 4194번지 일원

    나. 대지면적: 13,883㎡

    다. 학급수, 학생수: 완성시점 추정 및 적용기준

    - 31학급(특수학급 1학급 포함), 833명

    라. 사업연면적: 교사신축 11,510.00㎡이하

    ※ 연면적은 기준면적의 -5% 이내 허용(연면적 허용범위 초과시 실격), 실별면적은 시설기준표의 ±10% 이내에서 허용(단, 일반교실 면적은 시설기준표의 ±5% 이내에서 허용)

    마. 지역지구: 제2종일반주거지역, 개발행위허가제한지역(친수구역), 친수구역, 제1종지구단위계획구역, 문화재보존영향검토대상구역, 비행안전제6구역, 절대보호구역, 상대보호구역

    바. 예정공사비: 금23,458,738,000원(부가가치세 포함)

    ※ 건축, 토목, 조경, 기계설비, 폐기물처리 등에 대한 예정공사비이며(각종 인입에 따른 시설분담금포함), 발주청의 요구수준에 적정하게 설계가 이루어져야 한다.(※전기, 정보통신, 소방공사비 제외)

    사. 설계용역비: 금894,508,090원(부가가치세 포함)

    ※ 설계용역비에는 지질조사 8공, 설계에 필요한 각종 조사, 실시계획인가 등 인허가 서류작성 및 관련기관 협의, 설계의 안전성 검토, 안전보건대장, 녹색건축물인증(일반등급), 장애물없는생활환경(일반등급) 인증, 제로에너지건축물(4등급) 인증, 신재생에너지 설치 등 관련 법령을 준수하여 설계 및 허가에 필요한 제반사항 포함임. (각종 인증 및 조사비용은 별도 산정하여 설계용역비에 반영)

    아. 설계기간: 용역 착수일로부터 180일간

    ※ 설계용역 계약 시 우리교육청 사정에 의해 변경될 수 있음.

     

    3. 설계공모 목적

    가. 에코델타시티 택지조성과 공동주택 개발에 따른 증가 학생 배치를 위하여 (가칭)에코1중학교를 설립

    나. 개정교육과정, 교육비전, 교육운영계획, 공간활용방안, 사용자 요구사항 및 향후 중장기적 배치방향 등 다각적인 검토를 통해 미래교육에 능동적으로 대응할 수 있는 학습공간의 구성이 필요하다.

    다. 이를 위해 본 공모를 통해 기존 학교시설이 가진 한계를 극복하고, 미래교육과정에 대응하는 학습공간 구축과 쾌적하고 안전한 교육환경을 조성하는 창의적인 건축적 아이디어가 제안되기를 기대한다.


    ▣ 설계 주안점

    1) 미래 교육과정의 변화에 대응할 수 있는 다양한 교육환경

    가) 자유학기제 운영에 따른 시설 기반 구축

    나) 향후 교육여건 변화에 능동적으로 대응할 수 있는 유연한 학습공간 구성

    나) 첨단 교수학습을 위한 스마트 학습환경 조성, 스마트 관리 제어 시스템 구축


    2) 배치 및 동선 계획

    가) 인접 공동주택과의 거리등을 고려하여 소음 등 주변에 대한 환경을 반영한 건물배치를 계획

    나) 일반교실은 남향 배치로 충분한 일조 및 채광을 확보할 것

    다) 근린공원을 고려하여 외·내부 공간을 배치할 것

    라) 주출입구와 부출입구, 차량 및 보행동선, 기타동선(비상 대피, 서비스 하역, 소방진입) 등의 다양한 출입동선을 고려하여 합리적인 계획 수립

    마) 차량 동선과 보행자 동선 분리하여 안전한 통학로를 확보할 것

    바) 지역사회가 함께 사용하는 시설은 진출입 경로를 파악하여 학생들의 학습공간과 혼재되지 않도록 독립적인 동선을 계획할 것

    - 도서실·강당: 외부에서 접근성을 고려하여 별도 출입이 가능하도록 계획


    3) 평면계획

    가) 자유학기제 실행에 따라 다양한 학습공간에 진로탐색, 토론·발표가 가능한 유연한 학습 공간을 제시할 것

    나) 첨단 디지털 교육 서비스 환경 제공을 위한 관련 기자재 설치(내부기자재 및 설비 설계와 연계를 고려)를 고려하여 계획한다.

    다) 홈베이스는 학년별로 사용이 가능하도록 계획하며, 단순히 사물함이 있는 공간이 아닌 학교생활 거점공간으로 학생들의 교류, 휴식, 전시 등을 갖춘 복합적인 공간으로 계획한다.

    라) 교사연구실은 학년별 담임교사들이 같이 사용 가능한 규모로 계획

    (해당 학년 교실에 인접 배치)


    마) 유사한 특별교실은 그룹화하여 연계성, 확장성을 고려하여 계획한다.

    바) 도서실은 열람, 미디어, 토론, 수업 등이 이루어질 수 있는 다양한 공간으로 계획한다.

    사) 공유 영역(복도, 홈베이스 등)은 단순 통로 역할에서 벗어나 학습공간의 확장공간 및 소통공간, 자유로운 활동공간으로 계획한다.

    아) 에코델타시티의 지역적인 특성(지하수위)을 고려하여 지하층 설치를 지양한다.

    4) 기타

    가) 에코델타시티의 지구단위지침을 준수할 것

    나) 총 공사비(사업비) 내에서 신축사업이 진행될 수 있도록 합리적이고, 경제적인 디자인을 제시할 것

    다) 학생안전을 위해 산정한 계단 설치 기준으로 설계에 반영할 것(BF규정은 반드시 준수할 것)

    - 초: 너비 28㎝ 이상, 높이 15㎝ 이하

    - 중·고: 너비 28㎝ 이상, 높이 16㎝ 이하

    ※ 계단참에는 단차이를 두지 말 것

    라) 일반교실은 가급적 8.4m×7.8m 모듈을 준수하되, 단위면적은 기준면적의 ±5%이내 허용

    - 일반교실은 외부 창이 면한 곳이 교실의 장방향이 되도록 모듈을 설계 할 것

    ※ 발주청에서 제공하는 사전기획보고서를 면밀히 분석(사용자 요구사항)하여 반영하도록 계획할 것.



    질의

    접수

    2026.2.19.(목)~2.23.(월) 16:00까지

    - 건축 설계공모 정보서비스(HUB)

    답변

    2026.2.26.(목)

    - 건축 설계공모 정보서비스(HUB)

    심사위원

    기피신청

    (해당시)

    2026.2.19.(목)~2.23.(월) 16:00까지

    - 건축 설계공모 정보서비스(HUB)

    - 이메일 제출(hjg6969@korea.kr)

    공모안 제출

    2026.4.29.(수)

    09:00~16:00

    - 건축 설계공모 정보서비스(HUB)

    기술검토

    2026.4.30.(목)~

    2026. 5.7.(목)

    - 심사 전 법규 및 지침위반 검토

    작품심사

    1차: 2026.5.11(월)

    * 1차: 발표작 선정(5작품), 2차: PT발표

    ※ 10개 작품 미만 접수시 1,2차 심사 통합 진행

    2차: 2026.5.12.(화)

    결과 발표

    2026.5.15.(금)

    (예정)

    - 건축 설계공모 정보서비스(HUB)

    - 부산광역시교육청 홈페이지

    (http://www.pen.go.kr)→ 교육청 및 산하기관→

    미래학교설립과→건축설계공모 게시

    - 건축행정시스템 세움터


    8. 현장설명자료 홈페이지 게시

    가. 일시: 설계공모 추진일정표 참조

    나. 게시 장소: 건축 설계공모 정보서비스(HUB) (https://www.hub.go.kr) 게시

    다. 내용: 위치도, 사전기획보고서 등 설명자료


    나. 질의접수 및 답변회신

    1) 질의 기간 내에 건축 설계공모 정보서비스를 통해 질의를 등록할 수 있으며, 이메일이나 유선을 통한 질의는 접수받지 않는다.

    2) 질의자격은 참가등록 기간 내에 참가등록을 완료한 자에 한한다.

    다. 유의사항

    1) 질의사항에 대한 답변 내용은 본 설계공모 지침서를 추가 또는 수정한 것으로 간주한다.

    2) 접수된 질의서의 내용이 설계공모지침과 직접 관련이 없는 사항에는 답변하지 않는다.

    3) 질의에 대한 답변은 건축 설계공모 정보서비스(HUB)에 게시한다. 개별 회신하지 않으며, 질의 회신 내용을 확인하지 못한 경우 책임은 응모자에게 있다.


    11. 공모안 제출

    가. 제출일시: 설계공모 추진일정표 참조

    나. 제출방법: 건축 설계공모 정보서비스(https://www.hub.go.kr)에서 공모안 제출

    다. 제출서류의 종류

    1) 건축설계공모 제안서 [서식7]

    2) 건축설계공모규정 동의서 [서식8]

    3) 위임장 및 재직증명서(대리인이 제출할 경우에 한함)

    4) 인감증명서 1부

    5) 사용인감계 1부 [서식9]

    6) 법인등기부등본 1부(법인에 한함)

    7) 공동응모협정서 1부 [서식4]

    8) 청렴서약서 [서식10]

    9) 사전접촉 여부 확인서 [서식11]

    11) 작품제출일기준 1년이내 건축사협회 또는 등록관청에서 발급한 등록취소, 휴업, 폐업, 업무정지 및 부정당업자 등 이와 유사한 행정처분(「건축사법」 제30조의3)을 받지 않음을 증빙하는 서류 제출(공동응모 사무소도 관련 증빙서류 제출)(추후 결과발표일까지 해당)

    마. 제출도서 종류

    1) 설계설명서 및 설계도면(PDF형식, 50MB이하, 회사명 기재 불가)

    2) 메인조감도 1개(심사시 메인컷으로 사용으로 별도 제출, 회사명 기재 불가, 설계설명서내 조감도 중에서 선택하여 제출)

    3) 구적도 (CAD파일, 회사명 기재 불가, 구적도 바탕에 평면도 배치)


    붙임 서식

    1. 건축설계공모 응모신청서 (서식 1)

    2. 서약서 (서식 2)

    3. 사전접촉금지 서약서 (서식 3)

    4. 공동응모 협정서 (서식 4)

    5. 대표자 선임계 (서식 5)

    6. 건축설계공모 서면질의서 (서식 6)

    7. 건축설계공모 제안서 (서식 7)

    8. 건축설계공모규정 동의서 (서식 8)

    9. 사용인감계 (서식 9)

    10. 청렴서약서 (서식 10)

    11. 사전접촉여부 확인서 (서식 11)

    12. 심사위원 기피․회피 신청서 (서식 12)

    13. 추정 예상공사비 개략내역서 (서식 13)

    14. 관련법규 검토서 (서식 14)

    15. 설계설명서 및 설계도면 표지 (서식 15)

    16. 사전접촉 등 불공정 행위 신고서 (서식 16)



    가. 일반사항

    1) 설계안 제출 시점에서 관계 법규(입법예고 포함) 및 지침(부산 에코델타시티 친수구역 조성사업 지구단위계획 시행지침-건축,특별,경관,환경)에 적합하여야 한다.

    2) 현장 여건을 정확히 조사한 후 자연환경, 입지조건, 소음(인접 공동주택과의 거리 등) 등을 분석하여 계획에 반영하여야 한다.

    3) 미래의 인재 양성을 위한 기반 시설로써 학생중심의 협동학습, 창의적 융복합 교육 등 미래 혁신교육에 필요한 다양하고 유연한 공간을 조성하며, 교육과 관련한 대내외적 환경변화에 대비할 수 있도록 계획한다.

    4) 구조와 시공상 안전하면서 경제적인 설계를 수행하여야 하며, 총공사비는 예정공사비를 초과하지 않도록 계획한다.

    5) 범죄를 예방하고 안전한 생활환경을 조성하기 위한 범죄예방 환경설계(CPTED)를 적용한다.

    6) 무장애(Barrier Free) 시설물로 계획하여 이용자 모두의 편의를 고려한다.

    7) 시공이 용이한 국산자재(KS)를 사용함을 원칙으로 하고 사후 관리의 편의성 및 호환성이 좋은 제품을 선택한다.

    8) 건축물의 이미지 및 각 실의 성격에 적합한 마감계획을 수립하고 시설물 내․외부 마감 재료는 내구성이 우수하며, 유지관리에 적합한 질감, 색채 등을 선택하고 에너지효율, 방음, 방습 등을 고려한 합리적인 재료를 설계에 적용한다.

    9) 설계의 품질을 확보하기 위해 기본 및 실시 설계시 건축, 토목, 조경, 기계설비, 전기, 정보통신, 소방, 친환경 설비와 기기, 폐기물처리, 철거, 인테리어 등이 운영체계에 맞게 통합적으로 설계하여야 한다.

    10) 환경친화적이고 유지관리에 경제적인 시설로 계획한다.

    11) 최근 개정된 ‘실내공기질관리법’에 따라 다중이용시설의 실내공기질 유지기준에 부합되도록 설계하여야 한다.

    12) 학교시설 에너지 절약형 건축물 확보를 위해 건물의 형태와 향, 외피면적의 최적화, 고성능 창호 및 단열, 일사조절장치, 자연채광의 도입 등 친환경적 시스템을 적극 활용해 건물의 에너지 소모를 최소화 할 수 있도록 하며, 제로에너지인증 기준에 적합하게 계획하고, 건물에너지관리시스템(BEMS)를 도입하여 에너지 관리에 효율을 꾀할 수 있도록 계획한다.

     

    나. 세부계획

    1) 배치 및 종합계획

    가) 본 학교를 포함한 지역의 도시변화 양상과 물리적 맥락, 교육여건 등을 종합적으로 판단하여 본 사업을 통한 미래학교공간의 공간적 가치와 의미를 해석하고 창의적으로 계획한다.

    나) 충분한 기초조사(지질, 주변여건 및 도시계획, 지구단위계획 등)을 통해 부지가 효율적으로 활용될 수 있도록 진출입 및 건물의 일조·통풍·소음 등을 고려하여 계획한다.

    다) 외부공간이 단순한 조경공간이 아닌 교육과정과 연계된 확장된 교실이자 공적인 공간으로 활용될 수 있도록 다양한 활동을 고려한 입체적 공간이 될 수 있도록 한다. 또한, 생태 숲 등을 조성하여 자연친화적 교육환경을 구축할 수 있도록 한다.

    라) 학교의 시간대별 동선 이용형태를 고려하여 안전성, 편의성, 기능성의 균형을 이룬 보차진출입계획 및 주차계획을 수립한다.

    마) 지역사회와 연계된 열린 교육활동에 따른 학교시설의 공유 및 개방을 위해 운영 및 관리, 안전 및 보안을 고려한 공간 조닝의 통합 및 구분, 경계의 설정을 고려한다.

    바) 주민 이용을 감안한 시설(도서실, 강당 등)의 경우 외부에서의 접근성을 감안하여 계획한다.

    사) 주차장(자동차 및 자전거) 조성 시 안전확보를 고려하여 계획한다.

    아) 「환경친화적 자동차의 개발 및 보급 촉진에 관한 법률 시행령」 제18조의6(전용주차구역의 설치 기준)에 따른 환경친화적 전용주차구역을 계획한다.

    자) 사업대상지 및 인근 기반시설(공동구, 우·오수관, 상·하수도, 전기·통신·가스 등) 인입 현황 등을 관할 구청에 확인하여 계획한다.

     

    2) 동선계획

    가) 학생, 관리자, 방문객, 시설개방 시 이용자 등의 동선을 고려하여 보행자와 차량동선이 혼재되지 않도록 계획한다.

    나) 학생들의 안전확보를 위하여 보차가 분리된 동선을 계획하고, 시설이용자 및 이용특성(비상 대피, 서비스 하역, 소방진입 등)을 고려하여 안전한 교내 보행환경이 이루어질 수 있도록 한다.

    다) 보행에 지장이 없고 이용이 편리한 곳에 주차장을 배치한다.

    라) 동선의 기능성과 효율성을 확보하되, 학교동선계획의 전형성과 동선이동간 획일적 경관의 경험을 탈피할 수 있도록 각종 공간요소의 유기적 연계를 고려한다.

    마) 급식소의 물품 반입을 위한 동선을 별도로 계획하고 학생 동선과 혼재되지 않도록 유의해야 한다.

    바) 전체 시설을 두 동 이상의 별동으로 계획한 경우 건물 간 이동 시 동선을 최소화하고 기상 상태 등의 영향을 받지 않도록 이동통로를 계획하여 학교 내 보행 네트워크를 원활하게 계획한다.

    3) 입면 및 구조계획

    가) 입면계획은 학교의 특성과 주변경관을 고려하고, 기존 경관과 어울리고 동시에 경제성을 고려하여 과도한 디자인이 되지 않도록 한다.

    나) 내구성과 내후성을 겸비한 외장재를 적용하여 원활하고 경제적인 유지관리 및 학교 이미지를 유지할 수 있도록 제안한다.

    다) 친환경 요소를 적극 활용한 입면 및 공간 구조 형태를 반영한다.

     

    4) 평면계획

    가) 제시된 스페이스프로그램 및 기획방향을 참고하여 미래교육에 대응하는 학교 공간혁신으로 창의성과 융합적 사고를 키워주는 다양한 공간설계가 되도록 한다.

    나) 학생 수 증감과 자유학년제 실행에 따른 교실의 용도 및 기능전환이 용이하도록 고려한다.

    다) 가변적 활용이 가능한 유연한 공간계획을 통해 교실과 공유공간의 효율적 공간활용 및 상호확장을 고려한다.

    라) 학습, 토론, 휴식 등 다양한 활동이 가능한 개방형 공간을 계획하며, 유연한 공간구성으로 인해 다양한 방식의 수업 및 학생들의 활동이 가능하도록 계획한다.

    마) 공유공간(로비, 복도 등)에서도 교육프로그램을 지원하고, 교육적 지도가 가능하며, 학생들 간에 넓고 다양한 교류가 가능하도록 계획한다.

    바) 사용자 중심의 공간구성 및 첨단 디지털 교육 서비스 환경 제공을 위한 관련 기자재 설치(내부 기자재 및 설비 설계와 연계를 고려)를 고려하여 계획한다.

    사) 화장실이 쾌적한 공간이 되도록 충분한 여유면적 확보와 공간 분위기 등을 고려한다.

     

    5) 세부시설계획

    가) (도서관) 도서관과 주출입구, 중앙계단실을 연계하여 도서관의 활용성을 높이고, 운동장, 체육관과 더불어 지역 복합화 공간으로써 외부인이 안전하고 쉽게 인지가능도록 계획 필요

    나) (홈베이스) 기타 홈베이스공간의 경우 사물함만 배치되는 공간이 아닌 휴게학습공간으로써의 인근 휴게공간, 포켓스터디 공간과 연계한, 활용 가능성 검토 필요

    다) (식당) 식당, 급식실(조리실) 두개실 뿐만 아니라, 세부 필요실 계획 제시 및 소음, 냄새 등의 설비계획을 반영한 단면계획 (층고 및 천정고) 수립필요

    라) (조리실) ①내화성 재질 고려, 소음 기준 및 냄새 확산 방지 대책 고려 필요②「학교급식법 시행규칙」별표 1과 학교급식 위생관리 지침서를 참고하여 구체적인 조리실의 공간계획

    마) (식당) 한꺼번에 많은 학생이 출입할 경우 혼잡하지 않도록 출입구를 구분하며, 다수의 인원이 밀집했을 경우를 고려하여 전면부 로비공간 확보

    바) (미디어스페이스) 학생들의 접근과 이용이 자유롭고 편리할 수 있도록 (교과)교실, 교사연구실 등에 인접배치 필요(예: 접근성 향상을 위해 인접복도 내 알코브(Alcove) 배치 등 다양한 형태와 책상, 의자, 수납장 등 배치할 수 있는 공간으로 구성)

     

    6) 안전계획

    가) 학교 주변 교통현황 점검하여 안전한 등·하굣길이 되도록 계획한다.

    나) 공사시 안전관리계획을 수립한다.

     

    7) 기타

    가) 이용자의 제 활동 등에서 안전하고 쾌적하고 위생적인 실내 환경(온․습도, 공기의 질, 소음 등)을 유지할 수 있게 계획한다.

    나) 기계·전기실은 에너지 효율을 높이고 관리가 용이하도록 계획하고, 지하수위를 고려하여 지하층 설치를 지양한다.

    다) 기계설비시스템은 에너지의 효율적인 이용방안으로 구역별, 사용별, 시간별로 구분 되는 조닝계획이 되어야 하고, 운영시간이 다른 실의 직원이 개별 조작, 제어할 수 있도록 계획되어야 하며, 시설설비 제어 편의성 등을 제공하여야 한다.

    라) 자연채광을 최대한으로 활용할 수 있도록 계획하고, 각 실의 용도에 따른 적정 조도를 반영한다.

    마) 실내의 공기조화를 용도별 조건에 맞추어 설계하여야 하며, 습기에 의한 피해가 예상되는 각 실은 온도, 습도를 조절할 수 있는 기기를 설치한다.

    바) 인명피해 방지를 위한 경보시설과 피난유도시설이 고려되어야 하고 화재를 초기에 진압 할 수 있도록 각 실 및 기능단위 특성에 적합한 소방설비를 계획하여야 한다.

    사) 조경포장 및 조경시설물, 우․오수계획 기타 시설은 친환경적으로 설계한다.

    아) 시설별 이용정보 및 주의사항 등을 알려주는 시설이용안내 설비(시각, 청각) 및 조명, CCTV 등의 안전관리시설을 고려한다.

    자) 기계환기장치 적용시 소음기준을 준수하고 유지관리 측면에서 유리한 제품을 선정한다.

    차) 기계설비 배관 등은 가능한 교실 내부로 들어가는 것을 최소화하고, 설치 유지 보수가 가능한 구조로 계획한다.


    시설기준표(SPACE PROGRAM)

    ※ 연면적은 기준면적의 -5% 이내 허용(연면적 허용범위 초과시 실격), 실별면적은 시설기준표의 ±10% 이내에서 허용(단, 일반교실 면적은 시설기준표의 ±5% 이내에서 허용)

    - 중학교 시설기준표

    구분

    실명

    31

    학급

    비고

    실 수

    단위실

    환산실

    면적

    교과

    교실

    국어 (중)

    5

    1.0

    5.0

    327.60

    8.4×7.8

    수학 (중)

    7

    1.0

    7.0

    458.64

    　

    영어 (중)

    6

    1.0

    6.0

    393.12

    　

    사회/역사(중)

    4

    1.0

    4.0

    262.08

    　

    도덕(중)

    2

    1.0

    2.0

    131.04

    　

    선택(중)

    2

    1.0

    2.0

    131.04

    한문, 교양 등

    전교과 공용(중)

    4

    1.0

    4.0

    262.08

    　

    특수학급

    1

    1.0

    1.0

    65.52

    　

    소계

    31

    　

    31.0

    2,031.12

    　

    특별

    교실

    과학실1

    1

    1.0

    1.0

    65.52

    이론

    과학실험실2

    2

    2.0

    4.0

    262.08

    준비실 포함

    과학실험실3

    1

    1.5

    1.5

    98.28

    　

    기술/가정실1

    1

    1.0

    1.0

    65.52

    이론

    기술/가정 실습실2

    2

    2.0

    4.0

    262.08

    준비실 포함

    기술/가정 실습실3

    -

    -

    -

    -

    　

    음악실

    1

    2.0

    2.0

    131.04

    　

    미술실

    1

    2.0

    2.0

    131.04

    　

    멀티미디어실

    1

    -

    -

    -

    도서실 겸용

    컴퓨터실

    1

    1.5

    1.5

    98.28

    　

    무용실

    1

    2.0

    2.0

    131.04

    　

    소계

    11

    　

    19.0

    1,244.88

    　

    계

    42

    　

    50.0

    3,276.00

    　

    시청각실

    1

    2.5

    2.5

    163.80

    음악실 겸용

    교사연구

    지원시설

    교사연구실

    10

    0.5

    5.0

    327.60

    　

    휴게실/갱의실

    2

    0.5

    1.0

    65.52

    샤워실 포함

    체력단련실

    1

    1.0

    1.0

    65.52

    계

    13

    　

    7.0

    458.64

    　

    학생

    편의시설

    도서실

    1

    3.0

    3.0

    196.56

    　

    미디어스센터

    -

    -

    -

    -

    공유면적 겸용

    정보자료실

    -

    -

    -

    -

    도서실 겸용

    학생자치실

    -

    -

    -

    -

    다목적강당 겸용

    특별활동실

    -

    -

    -

    -

    다목적강당 겸용

    탈의실/샤워실

    2

    0.25

    0.5

    32.76

    　

    계

    3

    　

    3.5

    229.32

    　

    관리실

    교장실

    1

    0.5

    0.5

    32.76

    　

    교무실

    1

    1.0

    1.0

    65.52

    　

    행정실

    1

    0.5

    0.5

    32.76

    　

    회의실

    1

    0.5

    0.5

    32.76

    　

    인쇄실

    1

    0.5

    0.5

    32.76

    　

    보건실

    1

    1.0

    1.0

    65.52

    　

    문서고

    1

    0.5

    0.5

    32.76

    행정실내 설치

    방송실

    1

    1.0

    1.0

    65.52

    　

    자료실

    -

    -

    -

    -

    도서실 겸용

    위클래스

    1

    1.0

    1.0

    65.52

    상담실 겸용

    진로활동실

    1

    1.0

    1.0

    65.52

    　

    운영관리(경비)실

    1

    0.5

    0.5

    32.76

    　

    학부모운영회실

    -

    -

    -

    -

    회의실 겸용

    전산실

    1

    0.5

    0.5

    32.76

    　

    계

    12

     

    8.5

    556.92

    　

    기타

    시설

    창고(목공)

    1

    0.5

    0.5

    32.76

    　

    창고(체육)

    1

    0.5

    0.5

    32.76

    　

    홈베이스(탈의실포함)

    1

    　

    5.19

    349.86

    1인당 0.42㎡

    전기실

    1

    1.77

    1.77

    120.00

    　

    기계실

    1

    2.96

    2.96

    200.00

    　

    계

    5

    5.7

    10.92

    735.38

    　

    급식실 및

    다목적실

    급식실

    1

    　

     

    284.20

    261+0.1(N-601)

    다목적실 및 강당

    1

    　

    19*36

    684.00

    　

    식당

    1

    　

    　

    499.80

    1인당 1.2㎡/2교대=0.6㎡/인

    계

    3

    　

    　

    1,468.00

    　

    순면적 계(A)

    79

    　

    105.13

    6,888.06

    　

    공유면적

    　

    　

    　

    3,812.94

    화장실,복도,현관,계단 등

    공유면적 계(B)

    　

    　

    　

    3,812.94

    　

    소 계(C=A+B)

    　

    　

    　

    10,701.00

    　

    다양한학습공간

    　

    　

    　

    535.00

    연면적의 5%

    지하대피공간

    　

    　

    　

    274.00

    0.33㎡/인

    합 계

    79

    -

    175.67

    11,510.00

     


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    주1) 비행안전구역내에 위치한 경우, 비행안전구역 높이제한기준을 추가 적용한다. 주2) 문화재현상변경허가구역내에 위치한 경우, 문화재현상변경허용기준을 추가 적용한다.

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    법규
    바닥면적·건축면적 산정 기준, 발코니·필로티·지하층은 포함될까

    바닥면적·건축면적 산정 기준, 발코니·필로티·지하층은 포함될까

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    바닥면적·건축면적·층수·높이 산정 총정리 (발코니·지붕·필로티·지하층)

    기준시점: 아래 내용은 국가법령정보센터 공표 기준(건축법: 2025.10.1 시행 / 건축법 시행령: 2025.12.18 시행 표기)를 중심으로 정리했습니다. 실제 인허가 실무에서는 해당 지자체 조례·지구단위계획·허가권자 해석이 함께 작동하므로, 최종은 허가권자(시·군·구) 확인이 필요합니다.

    핵심 적용 법령

    법령조문역할
    건축법제84조면적·높이·층수 산정 방법을 시행령에 위임
    건축법 시행령제119조구체적 산정방법 규정 (핵심 조문)
    건축법제55조·56조건폐율·용적률 한도 (면적 산정과 직결)

    1) 면적·높이·층수 산정의 법령 체계

    건축물의 대지면적·연면적·바닥면적·높이·층수 산정은 건축법이 시행령에 위임하고, 시행령이 구체 산정방법을 규정합니다.

    • 위임 근거: 건축법 제84조(면적·높이 및 층수의 산정)

    • 구체 산정방법: 건축법 시행령 제119조(면적 등의 산정방법)

    또한, 면적 산정은 곧바로 건폐율·용적률과 연결됩니다.

    • 건폐율: 대지면적 대비 건축면적 비율(최대한도는 국토계획법 기준)

    • 용적률: 대지면적 대비 연면적 비율(용적률 산정용 연면적만)

    2) 건축면적·바닥면적·연면적 — 용어 정의 및 법적 기능

    용어정의건폐율·용적률 연결
    건축면적건축물의 수평투영면적 (외벽 중심선 기준)건폐율의 분자
    바닥면적각 층의 수평투영면적 (벽·기둥 등 구획 중심선 기준)연면적의 구성요소
    연면적각 층 바닥면적의 합계 (용적률 산정 시 일부 제외)용적률의 분자

    바닥면적(각목에 따른 제외사항): 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다.

    바닥면적 산입 특례·제외 항목 (가~너)

    가. 벽ㆍ기둥의 구획이 없는 건축물은 그 지붕 끝부분으로부터 수평거리 1미터를 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적으로 한다.

    나. 건축물의 노대등의 바닥은 난간 등의 설치 여부에 관계없이 노대등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대등의 끝부분까지의 면적을 말한다)에서 노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 뺀 면적을 바닥면적에 산입한다.

    다. 필로티나 그 밖에 이와 비슷한 구조(벽면적의 2분의 1 이상이 그 층의 바닥면에서 위층 바닥 아래면까지 공간[빈공간]으로 된 것만 해당한다)의 부분은 그 부분이 공중의 통행이나 차량의 통행 또는 주차에 전용되는 경우와 공동주택의 경우에는 바닥면적에 산입하지 아니한다.

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    라. 승강기탑(옥상 출입용 승강장을 포함한다. 이하 같다), 계단탑, 장식탑, 다락[층고(層高)가 1.5미터(경사진 형태의 지붕인 경우에는 1.8미터) 이하인 것만 해당한다], 건축물의 내부에 설치하는 냉방설비 배기장치 전용 설치공간(각 세대나 실별로 외부 공기에 직접 닿는 곳에 설치하는 경우로서 1제곱미터 이하로 한정한다), 건축물의 외부 또는 내부에 설치하는 굴뚝[ST], 더스트슈트, 설비덕트[PS], 그 밖에 이와 비슷한 것과 옥상ㆍ옥외 또는 지하에 설치하는 물탱크, 기름탱크, 냉각탑, 정화조, 도시가스 정압기, 그 밖에 이와 비슷한 것을 설치하기 위한 구조물과 건축물 간에 화물의 이동에 이용되는 컨베이어벨트만을 설치하기 위한 구조물은 바닥면적에 산입하지 않는다.

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    마. 공동주택으로서 지상층에 설치한 기계실, 전기실, 어린이놀이터, 조경시설 및 생활폐기물 보관시설의 면적은 바닥면적에 산입하지 않는다.

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    바. 「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 시행령」 제9조에 따라 기존의 다중이용업소(2004년 5월 29일 이전의 것만 해당한다)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 1.5미터 이하의 옥외 피난계단(기존 건축물에 옥외 피난계단을 설치함으로써 법 제56조에 따른 용적률에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당한다)은 바닥면적에 산입하지 아니한다.

    사. 제6조제1항제6호에 따른 건축물을 리모델링하는 경우로서 미관 향상, 열의 손실 방지 등을 위하여 외벽에 부가하여 마감재 등을 설치하는 부분은 바닥면적에 산입하지 아니한다.

    아. 제1항제2호나목3)의 건축물의 경우에는 단열재가 설치된 외벽 중 내측 내력벽의 중심선을 기준으로 산정한 면적을 바닥면적으로 한다.

    자. 「영유아보육법」 제15조에 따른 어린이집(2005년 1월 29일 이전에 설치된 것만 해당한다)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 2미터 이하의 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단의 면적은 바닥면적(기존 건축물에 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단을 설치함으로써 법 제56조에 따른 용적률 기준에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당한다)에 산입하지 아니한다.

    차. 「장애인ㆍ노인ㆍ임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률 시행령」 별표 2의 기준에 따라 설치하는 장애인용 승강기, 장애인용 에스컬레이터, 휠체어리프트 또는 경사로는 바닥면적에 산입하지 아니한다.

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    카. 「가축전염병 예방법」 제17조제1항제1호에 따른 소독설비를 갖추기 위하여 같은 호에 따른 가축사육시설(2015년 4월 27일 전에 건축되거나 설치된 가축사육시설로 한정한다)에서 설치하는 시설은 바닥면적에 산입하지 아니한다.

    타. 「매장유산 보호 및 조사에 관한 법률」 제14조제1항제1호 및 제2호에 따른 현지보존 및 이전보존을 위하여 매장유산 보호 및 전시에 전용되는 부분은 바닥면적에 산입하지 아니한다.

    파. 「영유아보육법」 제15조에 따른 설치기준에 따라 직통계단 1개소를 갈음하여 건축물의 외부에 설치하는 비상계단의 면적은 바닥면적(같은 조에 따른 어린이집이 2011년 4월 6일 이전에 설치된 경우로서 기존 건축물에 비상계단을 설치함으로써 법 제56조에 따른 용적률 기준에 적합하지 않게 된 경우만 해당한다)에 산입하지 않는다.

    하. 지하주차장의 경사로(지상층에서 지하 1층으로 내려가는 부분으로 한정한다)는 바닥면적에 산입하지 않는다.

    거. 제46조제4항제3호에 따른 대피공간의 바닥면적은 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽의 내부선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다.

    너. 제46조제5항제3호 또는 제4호에 따른 구조 또는 시설(해당 세대 밖으로 대피할 수 있는 구조 또는 시설만 해당한다)을 같은 조 제4항에 따른 대피공간에 설치하는 경우 또는 같은 조 제5항제4호에 따른 대체시설을 발코니(발코니의 외부에 접하는 경우를 포함한다. 이하 같다)에 설치하는 경우에는 해당 구조 또는 시설이 설치되는 대피공간 또는 발코니의 면적 중 다음의 구분에 따른 면적까지를 바닥면적에 산입하지 않는다.

    1) 인접세대와 공동으로 설치하는 경우: 4제곱미터

    2) 각 세대별로 설치하는 경우: 3제곱미터

    연면적 제외 (용적률 산정용 연면적)

    하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 하되, 용적률을 산정할 때에는 다음 각 목에 해당하는 면적은 제외한다.

    • 가. 지하층의 면적
    • 나. 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당한다)으로 쓰는 면적
    • 마. 초고층·준초고층 건축물에 설치하는 피난안전구역의 면적 (제34조제3항·4항)
    • 바. 건축물의 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간의 면적 (제40조제4항제2호)

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    3) 건축면적 산정 기준 — 외벽 중심선 원칙 및 돌출부 특례

    3-1. 산입 기준 — 외벽(또는 외곽기둥) 중심선의 수평투영면적

    시행령은 건축면적을 외벽 중심선(외벽이 없으면 외곽기둥) 기준으로 정합니다.

    3-2. 처마·차양 등 돌출부 산정 특례 — 외벽 중심선에서 수평 1m 이상 돌출 시

    처마·차양·부연 등 유사 돌출물이 외벽 중심선에서 수평 1m 이상 돌출된 경우, 건축면적은 돌출 끝부분에서 일정 거리 후퇴한 선을 기준으로 합니다.

    돌출부 후퇴 거리 기준 — 건물 유형별

    건물 유형후퇴 거리
    전통사찰 (「전통사찰의 보존 및 지원에 관한 법률」 제2조제1호)4m 이하 (외벽 중심선까지)
    축사 (사료 투여·가축 이동·분뇨 방지용 처마 등)3m 이하 (두 동 연결 차양: 6m 이하)
    한옥2m 이하
    전기차 충전시설 설치 공동주택 (사업계획승인 대상)2m 이하
    신·재생에너지 설비 설치 제로에너지건축물 인증 건축물2m 이하
    수소연료공급시설 설치 주유소·충전소2m 이하
    그 밖의 건축물 (일반)1m

    건축면적 : 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥으로 한다. 이하 이 호에서 같다)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 목에서 정하는 기준에 따라 산정한다.

    가. 처마, 차양, 부연(附椽), 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 그 외벽의 중심선으로부터 수평거리 1미터 이상 돌출된 부분이 있는 건축물의 건축면적은 그 돌출된 끝부분으로부터 다음의 구분에 따른 수평거리를 후퇴한 선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다.

    1) 「전통사찰의 보존 및 지원에 관한 법률」 제2조제1호에 따른 전통사찰: 4미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리

    2) 사료 투여, 가축 이동 및 가축 분뇨 유출 방지 등을 위하여 처마, 차양, 부연, 그 밖에 이와 비슷한 것이 설치된 축사: 3미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리(두 동의 축사가 하나의 차양으로 연결된 경우에는 6미터 이하의 범위에서 축사 양 외벽의 중심선까지의 거리를 말한다)

    3) 한옥: 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리

    4) 「환경친화적자동차의 개발 및 보급 촉진에 관한 법률 시행령」 제18조의5에 따른 충전시설(그에 딸린 충전 전용 주차구획을 포함한다)의 설치를 목적으로 처마, 차양, 부연, 그 밖에 이와 비슷한 것이 설치된 공동주택(「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인 대상으로 한정한다): 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리

    5) 「신에너지 및 재생에너지 개발ㆍ이용ㆍ보급 촉진법」 제2조제3호에 따른 신ㆍ재생에너지 설비(신ㆍ재생에너지를 생산하거나 이용하기 위한 것만 해당한다)를 설치하기 위하여 처마, 차양, 부연, 그 밖에 이와 비슷한 것이 설치된 건축물로서 「녹색건축물 조성 지원법」 제17조에 따른 제로에너지건축물 인증을 받은 건축물: 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리

    6) 「환경친화적 자동차의 개발 및 보급 촉진에 관한 법률」 제2조제9호의 수소연료공급시설을 설치하기 위하여 처마, 차양, 부연 그 밖에 이와 비슷한 것이 설치된 별표 1 제19호가목의 주유소, 같은 호 나목의 액화석유가스 충전소 또는 같은 호 바목의 고압가스 충전소: 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리

    7) 그 밖의 건축물: 1미터

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    나. 다음의 건축물의 건축면적은 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 산정한다.

    1) 태양열을 주된 에너지원으로 이용하는 주택

    2) 창고 또는 공장 중 물품을 입출고하는 부위의 상부에 한쪽 끝은 고정되고 다른 쪽 끝은 지지되지 않는 구조로 설치된 돌출차양

    3) 단열재를 구조체의 외기측에 설치하는 단열공법으로 건축된 건축물

    3-3. 건축면적 산입 제외 항목

    다. 다음의 경우에는 건축면적에 산입하지 않는다.

    1. 지표면으로부터 1미터 이하에 있는 부분(창고 중 물품을 입출고하기 위하여 차량을 접안시키는 부분의 경우에는 지표면으로부터 1.5미터 이하에 있는 부분)
    2. 「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 시행령」 제9조에 따라 기존의 다중이용업소(2004년 5월 29일 이전의 것만 해당한다)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 2미터 이하의 옥외 피난계단(기존 건축물에 옥외 피난계단을 설치함으로써 법 제55조에 따른 건폐율의 기준에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당한다)
    3. 건축물 지상층에 일반인이나 차량이 통행할 수 있도록 설치한 보행통로나 차량통로
    4. 지하주차장의 경사로
    5. 건축물 지하층의 출입구 상부(출입구 너비에 상당하는 규모의 부분을 말한다)
    6. 생활폐기물 보관시설(음식물쓰레기, 의류 등의 수거시설을 말한다. 이하 같다)
    7. 「영유아보육법」 제15조에 따른 어린이집(2005년 1월 29일 이전에 설치된 것만 해당한다)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 2미터 이하의 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단(기존 건축물에 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단을 설치함으로써 법 제55조에 따른 건폐율 기준에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당한다)
    8. 「장애인ㆍ노인ㆍ임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률 시행령」 별표 2의 기준에 따라 설치하는 장애인용 승강기(이하 "장애인용 승강기"라 한다), 장애인용 에스컬레이터, 휠체어리프트 또는 경사로
    9. 「가축전염병 예방법」 제17조제1항제1호에 따른 소독설비를 갖추기 위하여 같은 호에 따른 가축사육시설(2015년 4월 27일 전에 건축되거나 설치된 가축사육시설로 한정한다)에서 설치하는 시설
    10. 「매장유산 보호 및 조사에 관한 법률」 제14조제1항제1호 및 제2호에 따른 현지보존 및 이전보존을 위하여 매장유산 보호 및 전시에 전용되는 부분
    11. 「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」 제12조제1항에 따른 처리시설(법률 제12516호 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 일부개정법률 부칙 제9조에 해당하는 배출시설의 처리시설로 한정한다)
    12. 「영유아보육법」 제15조에 따른 설치기준에 따라 직통계단 1개소를 갈음하여 건축물의 외부에 설치하는 비상계단(같은 조에 따른 어린이집이 2011년 4월 6일 이전에 설치된 경우로서 기존 건축물에 비상계단을 설치함으로써 법 제55조에 따른 건폐율 기준에 적합하지 않게 된 경우만 해당한다)

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    특례

    다음의 요건을 모두 갖춘 건축물의 건폐율을 산정할 때에는 지방건축위원회의 심의를 통해 (2)에 따른 개방 부분의 상부에 해당하는 면적을 건축면적에서 제외할 수 있다.

    (1) 다음의 어느 하나에 해당하는 시설로서 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천제곱미터 이상일 것

    • ① 문화 및 집회시설(공연장ㆍ관람장ㆍ전시장만 해당)
    • ② 교육연구시설(학교ㆍ연구소ㆍ도서관만 해당)
    • ③ 수련시설 중 생활권 수련시설, 업무시설 중 공공업무시설

    (2) 지면과 접하는 저층의 일부를 높이 8미터 이상으로 개방하여 보행통로나 공지 등으로 활용할 수 있는 구조·형태일 것

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    4) 바닥면적 산정 기준 — 구획 중심선 원칙 및 무구획 건축물

    4-1. 산입 기준 — 벽·기둥 등 구획 중심선의 수평투영면적

    바닥면적의 기본 정의입니다.

    4-2. 벽·기둥 구획이 없는 건축물 — 지붕 끝부분에서 1m 후퇴선 기준

    벽·기둥 구획이 없는 경우, 바닥면적은 지붕 끝부분에서 수평 1m 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적입니다.

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    5) 발코니(노대) 바닥면적 산정 — 시행령 제119조 제3호 나목

    시행령은 발코니를 포함한 "노대등"의 바닥면적을 다음 방식으로 산정합니다:

    • 노대등 면적(외벽 중심선~노대 끝)에서

    • 노대등이 접한 가장 긴 외벽 길이 × 1.5m를 뺀 면적만 → 바닥면적에 산입

    즉, 실무적으로는 "깊이 1.5m까지는(대체로) 바닥면적에서 빠지고, 1.5m 초과분은 들어간다"로 이해하되, 법문은 "가장 긴 외벽 길이×1.5m" 방식이라 형상에 따라 계산이 달라질 수 있습니다.

    5-1. 산정 방식 예시

    발코니 바닥면적 산정 예시

    항목수치
    외벽 접한 길이6.0m
    발코니 깊이2.0m
    노대 면적 합계6.0 × 2.0 = 12.0㎡
    제외값 (긴 외벽 × 1.5m)6.0 × 1.5 = 9.0㎡
    바닥면적 산입12.0 − 9.0 = 3.0㎡

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    6) 필로티·다락·승강기탑·지하주차경사로 — 바닥면적 산입 제외 기준

    6-1. 필로티 및 유사 구조 — 공중통행·주차 전용 또는 공동주택의 경우

    벽면적의 1/2 이상이 비어 있는 등 요건을 갖춘 필로티/유사 구조 부분은,

    • 공중 통행/차량 통행/주차에 전용되는 경우, 또는 공동주택인 경우 → 바닥면적에 산입하지 않음

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    상기 예제는 건축면적 일부 산입, 바닥면적 제외 (근거 : 필로티 1/2공간, 차량전용)

    6-2. 승강기탑·계단탑·다락 등 — 층고 요건 및 산입 제외 범위

    다음은 원칙적으로 바닥면적에 산입하지 않음

    • 승강기탑(옥상 출입용 승강장 포함), 계단탑, 장식탑

    • 다락: 층고 1.5m 이하(경사지붕은 1.8m 이하)

    • 건축물 내부의 냉방설비 배기장치 전용 설치공간(외기 직접 접촉, 세대/실별 1㎡ 이하)

    • 굴뚝, 더스트슈트, 설비덕트, 물탱크/냉각탑/정화조 등 설비 구조물 등

    다락 포인트(많이 나오는 질의)

    • "다락은 최상층에만 가능?"이라는 실무 오해가 많은데, 법제처 해석례는 '최상층으로 제한되지 않는다'고 봤습니다(당시 법령 기준).

    • 단, 법제처 해석은 법원 판결처럼 기속력이 있는 건 아니고, 현행 법령/허가권자 운영을 함께 봐야 합니다.

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    6-3. 지하주차장 경사로 — 지상층에서 지하 1층 구간 한정 제외

    시행령은 지하주차장 경사로(지상층에서 지하 1층으로 내려가는 부분 한정)를 바닥면적에서 제외합니다.

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    7) 층수 산정 기준 — 산입 제외 대상 및 부분별 층수 판단

    7-1. 층수 산입 제외 대상

    시행령은 다음을 층수에 산입하지 않음으로 규정합니다:

    • 일정 요건의 옥상 부분(승강기탑·계단탑·옥탑 등)

    • 지하층

    • 장애인용 승강기 승강기탑

    7-2. 층 구분이 불명확한 경우 — 높이 4m당 1층 산정

    "층 구분이 명확하지 않은 건축물"은 건축물 높이 4m마다 하나의 층으로 보아 층수를 산정합니다.

    7-3. 부분별 층수가 상이한 경우 — 최대 층수 기준 적용

    복층/스킵플로어/부분 증축 등에서 자주 쓰입니다.

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    8) 높이 산정 기준 — 지표면 기준, 전면도로 보정, 옥상 구조물 산입

    8-1. 높이 산정 기준 — 지표면부터 건축물 상단까지

    건축물 높이는 원칙적으로 지표면부터 상단까지이며, 1층 전체가 필로티인 경우 일부 규정 적용 시 필로티 층고를 제외하는 특칙이 있습니다.

    8-2. 전면도로 기준 높이 산정 — 노면 고저차 및 대지-도로 고저차 보정(건축법 제60조)

    • 전면도로 노면에 고저차가 있으면, 접하는 범위의 도로를 수평거리로 가중평균한 높이의 수평면을 전면도로면으로 봅니다.

    • 대지 지표면이 도로보다 높으면, 고저차의 1/2만큼 올라온 위치에 도로면이 있는 것으로 봅니다.

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    8-3. 옥상 승강기탑·계단탑 등의 높이 산입 기준 — 건축면적 1/8(공동주택 1/6) 이하 시 12m 적용

    옥탑·옥상 구조물의 높이 산입 기준

    옥상 승강기탑·계단탑·옥탑 등의 수평투영면적 합계가 건축면적의 1/8 이하(일부 공동주택은 1/6 이하)이면:

    • 해당 구조물 높이가 12m 이하: 건축물 높이에 산입하지 않음
    • 해당 구조물 높이가 12m 초과: 12m를 넘는 부분만 건축물 높이에 산입

    ※ 지붕마루장식·굴뚝·일정 개방형 난간벽·12m 이하 장애인용 승강기탑 등은 높이에 산입하지 않음

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    8-4. 처마높이 산정 기준

    처마높이는 지표면부터 지붕틀(또는 유사 수평재)을 지지하는 벽·깔도리·기둥 상단까지입니다.

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    9) 지하층 인정 기준 — 정의 요건 및 지표면 가중평균 산정

    9-1. 지하층 정의 — 바닥~지표면 평균높이가 층고의 1/2 이상

    "바닥이 지표면 아래"이고, 바닥~지표면 평균높이가 해당 층 높이의 1/2 이상이면 지하층입니다.

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    9-2. 지하층 지표면 산정 — 주변 접면 지표의 수평거리 가중평균

    시행령은 지하층 지표면을 주변이 접하는 각 지표면 부분 높이를 수평거리로 가중평균한 수평면으로 산정하도록 둡니다.

    또한 (지하층 지표면 규정을 제외한) 면적·높이·층수 산정에서도 지표면에 고저차가 있으면 가중평균 수평면을 쓰고, 고저차가 3m를 넘으면 3m 이내 구간별로 지표면을 정하도록 합니다.

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    10) 해석례 — 다락 설치 위치 및 면적 특례 중복 적용 여부

    10-1. 다락의 설치 가능 위치 — 최상층 한정 여부 (법제처 해석)

    법제처는, 바닥면적 제외 대상 다락(층고 1.5m/경사지붕 1.8m 이하)의 설치 장소를 최상층으로 제한하는 명문 규정이 없다는 점 등을 근거로 "최상층 제한이 없다"는 취지로 해석했습니다.

    10-2. 발코니 내 냉방설비 배기장치 설치공간 — 면적 특례 중복 적용 불가 (법제처 해석)

    법제처(국민참여입법센터 공개 해석례)는, 발코니(노대등) 바닥면적 특례와 냉방설비 배기장치 전용 설치공간(1㎡) 특례를 같은 부분에 중복 적용할 수 없다는 취지를 제시했습니다.

    실무적으로는

    • "원래 바닥면적에 들어갈 공간을 내부에 별도 확보해주기 어려우니 1㎡를 빼준다"는 취지의 특례를,

    • 이미 노대등 특례로 제외되는 발코니 영역에 그대로 얹어서 "추가 제외"하는 건 취지에 맞지 않는다는 논리입니다.

    11) 참고 법령 및 행정규칙

    • 건축법

      • 제2조(지하층 정의)

      • 제55조(건폐율) / 제56조(용적률)

      • 제84조(산정방법 위임)

    • 건축법 시행령

      • 제119조(면적·높이·층수 산정의 핵심 조문)

    • 행정규칙(국토교통부)

      • 건축물 면적, 높이 등 세부 산정기준 (사례/도식 중심 운영지침 성격)

    • 해석례(법제처/국민참여입법센터 공개)

      • 다락 설치 위치 관련(최상층 제한 여부)

      • 발코니+냉방설비 배기장치 공간의 산정 특례 중복 적용 여부

    질의회신

    A. 내부계단 바닥면적 산정

    1. 실내계단의 바닥면적 산정 (건축 58070-4187, 1999.10.25)
    Q. 하부층에서 상부층으로 올라가는 실내계단의 바닥면적 산정방법
    A. 바닥면적을 산정함에 있어 건축물 내부계단의 바닥면적은 동 계단의 면적을 각층에 가산하여 산정하는 것임
    2. 복층형인 공동주택 내부 계단의 바닥면적 (건축 58070-2573, 2000.09.05)
    Q. 1층 거실부분 및 1층에서 2층으로 오르내릴 수 있는 내부계단부분이 2층 천정까지 뚫려있는 경우 내부계단부분의 바닥면적에 산입 여부
    A. 질의계단이 별도의 계단실로 구획된 계단이 아닌 1층에서 2층으로 출입하기 위한 거실내부의 계단으로 그 상부가 2층 천정까지 개방된 경우라면, 동계단 부분은 2층 바닥면적에 산입하지 않아도 되는 것이니 구체적인 사항은 상세한 설계도서 등을 갖추어 당해 허가권자에게 문의하시기 바람
    3. 구획되지 아니한 옥내계단의 바닥면적의 산정방법 (건축과 5873, 2004.11.20)
    Q. 단독주택의 1층 거실부분에서 2층으로 오르내릴 수 있는 내부계단부분이 2층 천장까지 뚫려있는 경우 내부계단의 바닥면적 산입여부는
    A. 질의의 계단이 별도의 계단실로 구획된 계단이 아닌 1층에서 2층으로 출입하기 위한 거실 내부의 계단으로 그 상부가 2층 천장까지 개방된 경우라면 동 계단부분은 2층 바닥면적에 산입하지 않아도 되는 것임.
    4. 내부 계단의 바닥면적 산정 기준 (윤혁경Q&A 2010-7-12)
    Q. 1층 거실부분 및 1층 내부에서 2층으로 오르내릴 수 있는 내부계단부분이 2층 천장까지 뚫려 있는 경우, 내부계단부분의 바닥면적에 산입 여부
    1. 그림에서 B를 적용 해야 한다면 중심선의 기준은 어떻게 되는지요?
    2. 건축법 시행령 제119조 1항 제 3호에 의해서 밑부분 면적중 뚫려 있어도 전부 산입해야 하는지요?
    A. 1. 엘리베이터가 바닥면적에 없음에도 매층 바닥면적으로 산입되고 있으며, 계단도 그와 같이 매층 바닥면적에 산입하고 있습니다.
    2. 지적하신대로 1개층은 바닥면적에 산입하지 않는 것도 생각해 볼 문제입니다만, 대부분 다 포함하여 산정하고 있답니다.
    5. 내부계단의 바닥면적 산정 여부에 관하여 (윤혁경Q&A 2007-2-5)
    Q. 1층에서 2층으로 출입하기 위한 실내 내부계단으로 단지 1층만 연결하는 계단입니다. 계단부분의 면적이 1층에서 산정되는데, 2층에서도 산정되어야 하는지 여부를 질의
    A. 1층에서 2층으로 출입하기 위한 실내 내부계단의 바닥면적은 1개층만 산정합니다.

    B. 외부계단 바닥면적 산정

    1. 외부계단의 건축면적·바닥면적 산정방법 (건축 58550-871, 1993.3.22)
    Q. 건축물의 외벽에 외부계단 설치시 바닥면적의 산정방법
    A. 건축물의 외부계단의 경우 건축면적에는 건축법 시행령 제119조 제1항 제2호의 규정에 의하여 모두 산입하는 것이며, 바닥면적에는 동항 제3호 가목의 규정에 의하여 외부계단 끝부분으로부터 1미터를 후퇴한 나머지부분만을 산입하는 것임
    2. 단독주택 옥외계단의 건축면적 산입여부 (국토부 2013.12.06.)
    Q. 단독주택(다가구)의 2층으로 올라가는 옥외계단의 건축면적 산입여부.
    A. 주택의 옥외계단은 지표면으로부터 높이가 1m를 초과하는 부분을 모두 건축면적에 산입하는 것임.

    C. 엘리베이터의 바닥면적 산정

    1. 엘리베이터 샤프트의 바닥면적 산입여부 (건축 58070-2979)
    Q. 고층건축물의 엘리베이터가 일정한 층에만 정지하고 정지하지 않는 층의 엘리베이터홀은 개구부가 없고 화장실 등으로 사용하는 경우 정지하지 않는 층의 엘리베이터 샤프트의 면적이 각 층별 바닥면적에 산입되는지 여부
    A. 질의의 엘리베이터 샤프트는 건축법 제119조 제1항 제3호의 규정에 의거 각 층별 면적을 바닥면적에 산입해야하는 것임.
    2. 복층형 공동주택 정차하지 않는 층의 승강로부분 바닥면적 (국토부 2013.12.09.)
    Q. 복층형 공동주택(2개층이 1세대)에서 출입구가 없는 층의 계단실과 정차를 하지 아니하는 구조로 된 층의 승강로 부분을 바닥면적에 산입하여야 하는 지 여부
    A. 층의 구분이 명확하고 각 세대의 출입 등을 위하여 사용이 가능한 계단실의 경우에는 바닥면적에 산입하여야 할 것으로 사료되며, 중간층에 승강기를 정차하기 위한 별도의 출입문 등 시설물이나 승강장이 설치되어 있지 아니한 경우의 승강로 부분은 바닥면적에서 제외할 수 있을 것으로 사료되나, 보다 구체적인 사항은 관련 자료를 첨부하여 해당 건축허가권자인 시장·군수·구청장에게 문의하시기 바람.

    D. 썬큰계단의 건축면적 및 바닥면적 산정

    1. 썬큰계단의 건축면적 및 바닥면적 산정 (국토부 2013.12.06.)
    Q. 지상에서 지하 선큰으로 내려가는 계단부분의 건축면적 및 바닥면적 산입 여부
    A. 건축물의 건축면적 및 바닥면적 산정은 건축법시행령 제119조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하는 것임. 다만, 문의의 계단부분이 상부가 노출되고, 건축물의 일부가 아닌 독립된 구조물로서 지상과 지하로의 이동을 위하여 설치된 것이라면 상기 규정에 의한 건축면적 및 바닥면적 산정시 제외할 수 있을 것으로 사료되나, 해당 허가권자의 사실판단이 요구됨

    E. 건축물의 용도분류시 "당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계"

    1. 건축물의 용도분류 시 "당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계"에 공용부분이 산정 여부 (국토부 2013.12.06.)
    Q. 건축법시행령 별표 1 '용도별 건축물의 종류'에 명시된 "당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계"에 공용부분이 포함되는 지
    A. 질의의 "당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계"에는 주된 용도에 부수되는 공용부분(복도·계단·화장실 등)의 면적이 공용비율에 따라 포함되는 것이나, 지하주차장 등의 면적은 제외되는 것임.

    F. 거실의 바닥면적

    1. 당해용도에 쓰이는 거실의 바닥면적 산정시 공용부 포함여부 (국토부 2013.12.06.)
    Q. 「건축법 시행령」 제34조제2항제2호에 따라 3층 이상으로서 학원용도에 쓰이는 거실의 바닥면적의 합계가 200m²이상인 경우 지상으로 통하는 직통계단이 2개소 이상 설치하여야 하는 바, 동 규정을 적용함에 있어 학원용도에 쓰이는 바닥면적 산정시 공용으로 사용하는 복도 면적을 포함하여야 하는 지
    A. "거실"은 건축물 안에서 거주, 집무, 작업, 집회, 오락, 그 밖에 이와 유사한 목적을 위하여 사용되는 방을 말하는 것으로, "당해 용도에 쓰이는 거실의 바닥면적의 합계"를 산정함에 있어 공용으로 사용하는 복도, 계단, 화장실 등은 포함하지 아니하고, 실제 거실로 사용하고 있는 면적으로만 산정하여야 할 것임
    2. 공용으로 사용하는 계단, 복도 등의 면적이 거실 바닥면적에 포함되는 지 여부 (국토부 2013.12.06.)
    Q. 「건축법 시행령」 제34조제2항제3호 규정에 의한 공동주택(도시형생활주택 - 원룸형)의 경우, 거실 바닥면적 산정시 공용으로 사용하는 계단, 복도, 화장실의 바닥면적이 포함되는지 여부.
    A. "거실"이라 함은 건축물 안에서 거주, 집무, 작업, 집회, 오락, 그 밖에 이와 유사한 목적을 위하여 사용되는 방을 말하는 바, 이와 관련, 거실에는 누구나 이용할 수 있는 공용으로 쓰이는 계단, 복도, 화장실은 포함되지 않는 것임

    G. 건축물 계단설치기준

    거실의 바닥면적의 합계의 의미 (국토부 2013.12.11.)
    Q. 「건축물의 피난.방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제15조제2항제4호에서 규정하고 있는 바로 윗층의 거실의 바닥면적의 합계의 의미는.
    A. 바로 윗층의 거실의 바닥면적의 합계가 200제곱미터이상의 계단의 경우에는 계단 및 계단참의 너비를 120센터미터이상으로 하여야 하는 바, "바로 윗층의 거실의 바닥면적의 합계"라 함은 해당 층의 위에 있는 각 층의 거실의 바닥면적의 합계를 말합니다.

    H. 피난층인 지하층 직통계단

    1. 피난층인 지하층에 직통계단 설치여부 (국토부 2013.12.13.)
    Q. 지하1층 지상3층인 다세대주택에 있어 피난층인 지하층에 직통계단을 설치해야 하는 지 여부
    A. 건축법시행령 제34조제1항 규정에 의거, 건축물의 피난층(직접 지상으로 통하는 출입구가 있는 층을 말한다)외의 층에서는 피난층 또는 지상으로 통하는 직통계단을(경사로를 포함)을 거실의 각 부분으로부터 계단(거실로부터 가장 가까운 거리에 있는 계단을 말한다)에 이르는 보행거리가 30미터 이하가 되도록 설치하여야 하는 바, 상기 질의의 지하1층이 전면도로에서 바로 출입이 가능한 피난층이라면 지상으로 통하는 직통계단을 설치하지 않아도 됩니다.

    I. 바닥면적 산정제외 유사부분

    바닥면적에서 제외되는 유사 사례 등 (국토부 2013.12.06.)
    Q. 건축법령상 바닥면적에서 제외되는 설비덕트 기타 이와 유사한 것이라 함은 무엇을 말하는 것인 지 및 사람이 통행할 수 없는 공간을 상기의 기타 이와 유사한 것으로 보아 바닥면적에서 제외할 수 있는 지 여부
    A. 건축법시행령 제119조 제1항 제3호 마목의 규정에 의하여 설비덕트 기타 이와 유사한 것은 바닥면적 산정시 제외하고 있는 바, 이 경우 "기타 이와 유사한 것"이라 함은 건축물의 건축시 전기·가스·통신설비 등의 설치를 위한 덕트 부분으로 보아야 할 것이며, 사람이 통행할 수 없는 부분이라고 하여 모두 바닥면적 산정시 제외된다고 볼 수는 없을 것이며, 바닥면적 산정시 제외여부는 당해 건축물의 설계도서 등을 검토하는 등 구체적인 현황에 따라 판단하여야 할 것임

    J. 주상복합 건축물의 면적산정

    1. 주상복합건축물의 전용면적 및 공용면적 산정방법 (국토부 2013.12.06.)
    Q. 가. 「건축법」제8조에 따라 건축허가를 받는 공동주택(다세대주택, 연립주택, 20세대 이상 주상복합건물)의 전용 및 공용면적 산정방법은 주택법 시행규칙 제2조 및 주택공급에 관한 규칙 제8조를 따라야 하는 지? 나. 주택법 시행규칙 제2조에 따라 공동주택의 전용면적 산정방법은 외벽의 내부선을 기준토록 하고 있으나, 2호 조합 이상으로 구성된 공동주택의 세대간 경계벽을 외벽으로 볼 수 있는 지?
    A. 가. 주택법에서 공동주택(건축법 시행령 별표1 제2호 가목 내지 나목에 한함)에 대한 주거전용면적 산정방법을 같은 법 시행규칙 제2조 제2항 제2호에 규정하고 있음. 주택법령에서 동 규정의 적용대상을 달리 규정하고 있지는 않으나, 주택법에 의거 사업계획승인을 받아 건설·공급하는 공동주택에 대해서는 동 규정이 적용되는 것으로 판단되며, 건축법 제8조의 규정에 의한 허가를 받는 건축물에 대하여 건축법령의 기준을 적용함에 있어서 면적 등 건축물의 규모는 동법 시행령 제119조의 규정에 의하여 산정하여야 하는 것이나, 공동주택의 전용면적 및 공용면적의 산정은 주택법시행규칙 제2조의 규정을 준용하여 산정하는 것이 타당할 것으로 판단됨
    나. 위 기준에 의한 공동주택의 세대별 주거전용면적을 산정할 경우 외벽은 세대와 세대 또는 세대와 외부를 경계하는 벽으로 보아 산정함이 타당할 것임 (법 제8조 ⇒ 제11조, 2008. 3. 21.)

    L. 설계변경 면적 기준

    1. 설계변경시 면적산정은 증·감부분의 면적을 합산하는 지 (국토부 2013.12.06.)
    Q. 건축허가를 받은 건축물의 주계단을 변경(위치이동)하는 경우가 사용승인시 일괄신고 변경사항에 해당하는 지의 여부와 이에 해당하는 바닥면적의 합계 50제곱미터이하는 변경되는 증·감부분 면적의 합산결과를 말하는 것인 지
    A. 질의의 주계단 변경이 건축법시행령 제3조의2 규정에 의한 대수선에 해당하면 동법시행령 제12조 제3항의 규정에 의하여 사용승인 신청시 일괄신고대상에 해당하는 것이며, 동규정에서 변경되는 부분의 바닥면적의 합계 50제곱미터이하란 변경되는 증·감부분 면적의 합산결과를 말하는 것임

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    경량벽, 건설사만 좋은 선택일까요?

    모델하우스를 가면 이런 설명을 자주 듣게 된다. "이 집은 경량벽이라 확장이 수월합니다." 경량벽이라고 하면 보통 석고보드로 만든 벽을 떠올리게 되고, 자연스럽게 이런 생각이 든다.

    [건축시공과정31] 6.경량벽체_석고보드로 벽을 만들면 건설사만 좋은 거 아냐?

    경량벽, 건설사만 좋은 선택일까요? 모델하우스를 가면 이런 설명을 자주 듣게 된다.

    • 벽이 약하지 않을까
    • 옆집 소음이 다 들리지 않을까
    • 결국 건설사만 편한 구조 아닐까

    그런데 실제로는 입주자에게도 분명한 장점이 있다.

    요즘 아파트 평면에서 경량벽이 늘어난 이유

    요즘 분양하는 아파트 평면을 보면 전면에 방이 네 개 배치된 구조가 흔하다. 이런 평면에서 내부 벽 상당수가 경량벽이다. 과거에는 이런 벽을 시멘트 벽돌을 한 장씩 쌓아 만드는 조적벽으로 시공했지만, 지금은 경량 철골 스터드로 뼈대를 세우고, 내부에 차음재를 채운 뒤, 석고보드로 양면 마감하는 방식으로 바뀌었다.

    경량벽 vs 조적벽 비교

    항목 경량벽 (건식) 조적벽 (습식)
    시공 방식 스터드 + 석고보드 시멘트 벽돌 쌓기 + 미장
    품질 균일성 규격화 자재, 편차 적음 작업자 숙련도 의존, 편차 큼
    리모델링 철거 수월, 폐기물 적음 철거 어렵고 벽돌 폐기물 대량 발생
    설비 배관 벽 내부에 자연스럽게 수용 배관 위해 벽 파내야 함 (구조 약화)
    날씨 영향 영향 적음 기온·습도에 따라 품질 변동
    세대간 차음 간벽은 여전히 콘크리트 간벽은 여전히 콘크리트

    장점

    경량벽의 장점

    • 리모델링 수월: 구조체를 건드리지 않고 비교적 깔끔하게 철거 가능
    • 품질 균일성: 공장에서 규격화된 자재, 세대 간 품질 편차 최소화
    • 설비 통합: 전기·설비 배관을 전제로 한 구조 — 벽 파내기 불필요
    • 차음 설계 내재: 글라스울 + 이중 석고보드 + 공기층 구조로 차음 성능 확보

    단점 및 주의사항

    경량벽 사용 시 주의사항

    • 벽 하부 10cm 구간은 난방이 되지 않아 결로 위험 — EPS 단열재로 반드시 차단
    • 콘센트 박스 위치가 양쪽 방에서 같은 지점에 겹치면 소음 통로가 됨 — 엇갈려 배치해야 함
    • 차음재가 습기를 먹으면 성능이 급격히 저하됨 — 하부 습기 차단 필수

    "옆집 소음이 더 들린다"는 오해

    가장 흔한 오해는 "경량벽이 많아져서 옆집 소음이 더 들린다"는 것이다. 이는 사실이 아니다.

    세대와 세대 사이의 벽, 즉 간벽은 지금도 여전히 두꺼운 콘크리트 벽체로 시공된다. 경량벽이 늘어난 것은 세대 내부 공간을 나누는 벽일 뿐이다. 옆집과 맞닿는 벽은 과거와 동일하다.

    경량벽은 차음을 전제로 설계됩니다

    경량벽 내부에는 글라스울이라는 차음재를 채운다.

    글라스울의 특성

    • 불에 타지 않음
    • 차음 성능이 뛰어남
    • 세대 내부에 사용하기 적합한 자재

    스터드 구조가 차음을 돕습니다

    경량벽의 뼈대는 C형 스터드로 구성된다. 단면이 디귿자 형태인 이유는 구조적 강성을 확보하면서 차음재를 끼워 넣기 위해서이다. 그 위에 석고보드를 양쪽에서 두 장씩 붙이면 다음 구조가 만들어진다.

    • 공기층
    • 차음재 (글라스울)
    • 이중 석고보드

    선택 기준

    경량벽 선택이 유리한 상황

    • 향후 리모델링 또는 평면 변경 가능성이 있는 경우
    • 전기·설비 배관이 많이 들어가는 공간
    • 시공 품질의 균일성이 중요한 대규모 단지
    • 경량 구조로 건물 하중을 줄여야 하는 경우

    문 주변은 더 튼튼하게 만듭니다

    문이 들어가는 부분은 열고 닫는 하중을 받기 때문에 일반 스터드보다 더 튼튼해야 한다. 그래서 문 주변에는 더블 스터드를 사용해 강성을 두 배로 확보하고, 차음재도 미리 충진된 자재를 사용한다.

    콘센트 위치도 차음을 좌우합니다

    양쪽 방의 콘센트를 같은 위치에 연속으로 배치하면 그 자체가 소음 통로가 된다. 그래서 콘센트 위치를 서로 엇갈리게 배치하고, 각각 독립적으로 차음재를 채운다.

    바닥에서 10cm 띄우는 이유

    경량벽은 바닥 난방 배관 위에 세워지기 때문에 벽 하부로 난방 배관이 지나갈 수 없다. 이 경우 벽 하부는 난방이 되지 않는 구간이 되어 겨울철에 결로가 발생하고 차음재가 습기를 먹으면 성능이 급격히 떨어진다. 그래서 경량벽 하부는 바닥에서 약 10cm 띄우고 그 사이에 EPS 단열재를 설치해 습기 상승을 차단한다.

    결론

    경량벽은 건설사를 위한 편의만은 아니다.

    경량벽 요약

    • 리모델링이 수월하다
    • 차음은 설계 단계에서 이미 고려된다
    • 품질은 오히려 더 균일해진다

    과거의 조적벽이 "튼튼해 보였다"면, 요즘의 경량벽은 의도된 성능을 안정적으로 구현하는 벽이다. 건식 경량벽은 습식 조적벽의 진화된 대안이다.

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    인테리어
    인테리어 견적서에 '이 단어' 보이면 1초도 망설이지 마세요! 10명 중 9명이 당하는 '업체의 말장난' 최악의 TOP 5

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    인테리어 견적서, 숨겨진 위험 5가지와 고객의 방패

    인테리어 계약은 되돌릴 수 없는 법적인 약속이며, 견적서는 정보의 비대칭성 때문에 고객에게 불리하게 작용하기 쉽습니다. 많은 분들이 최종 금액만 보고 계약하지만, 이 부주의함은 수천만 원의 추가금을 발생시키거나 평생 후회할 하자를 남길 수 있습니다.

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    인테리어 견적서, 숨겨진 위험 5가지와 고객의 방패 인테리어 계약은 되돌릴 수 없는 법적인 약속이며, 견적서는 정보의 비대칭성 때문에 고객에게 불리하게 작용하기 쉽습니다.

    업체가 책임을 회피하고 추가금을 요구하기 위해 숨겨놓은 위험한 단어들을 피할 수 있는 가장 확실한 방법을 알려드립니다.

    1함정 단어: '무엇 일체'(一切)

    요즘은 사용이 줄었지만, 여전히 가장 위험하고 분쟁이 많은 단어 1위입니다.

    핵심 문제: '철거 일체', '주방 시공 일체'라고 적혀 있으면 모든 것을 해준다는 뜻 같지만, 고객이 생각하는 '일체'의 범위와 업자가 생각하는 범위가 다릅니다.

    실제 사례: '철거비 일체'에 폐기물 처리비, 엘리베이터 보양 작업비 등은 포함되지 않는 경우가 99%입니다. 이는 곧 추가금으로 작용합니다.

    대응책: 좋은 견적서는 '일체'라는 모호한 말을 사용하지 않습니다. 철거비, 폐기물 처리비, 보양 작업비 등 모든 항목을 낱개로 분리하여 명시합니다. 두루뭉술한 약속은 추가금을 위한 명분일 뿐입니다. (참고: '일식(一式)'은 작은 세분화된 공종의 업무량·물량을 정의하는 단어로, '일체'와는 전혀 다릅니다.)

    2추가금 폭탄 예고: '무엇 별도' 또는 '추후 협의'

    견적서에 이 문구가 있다면, "이 돈은 나중에 무조건 더 받겠습니다"라는 공식적인 선언입니다.

    핵심 문제: '타일 및 도기 비용 별도', '현장 상황에 따라서 추후 협의' 등의 문구는 고객이 계약금과 중도금을 지불한 되돌릴 수 없는 시점에 업체가 추가금을 요구할 명분을 제공합니다.

    주의: 공사 중단이라는 공포 때문에 고객은 울며 겨자 먹기로 돈을 줄 수밖에 없습니다. 최대 상한선 문구 "최대 500만 원을 넘지 않아야 한다"가 없다면, 그 업체는 고객의 돈을 상대로 도박을 하는 것입니다.

    대응책: 전문 업체의 계약서에는 '추후 협의'라는 단어가 단 하나도 존재해서는 안 됩니다. 모든 것은 지금 확정되어야 합니다. 현장 상황 때문에 확정이 어렵다면, 최대 상한선이라도 명시해야 합니다.

    3자재의 모호함: '회사 이름'만 적은 경우

    견적서에 'LG 하우시스 바닥재', '한샘 싱크대', '대림 바스'만 적혀 있는 것은 고전적인 속임수입니다.

    핵심 문제: LG 바닥재에도 평당 3만 원짜리 장판과 30만 원짜리 원목 마루가 있듯이, 업체는 가장 싼 기준으로 견적을 냅니다.

    결과: 시공 당일 고객이 원하는 모델을 말하는 순간, 업체는 추가금을 요구합니다. 자재 항목 분리를 귀찮아하는 업체는 고객을 속이고 있을 가능성이 높습니다.

    대응책: 현명한 고객이 받는 견적서에는 자재의 회사명뿐만 아니라, 브랜드, 정확한 자재명, 모델 번호, 규격까지 정확하게 명시됩니다.

    4숨겨진 금액: 부가가치세(VAT)

    일부 업체들은 '부가세 별도'라는 글자를 견적서 맨 아래 가장 작은 글씨로 숨겨 놓습니다.

    핵심 문제: 3,000만 원(A업체)과 3,200만 원(B업체)을 비교할 때 A가 저렴해 보이지만, 부가세(10%)를 더하면 실제로는 A업체(3,300만 원)가 B업체보다 더 비쌀 수 있습니다.

    진짜 가격: 여러분이 견적서에서 본 숫자가 아니라, 내야 할 총액이 진짜 가격입니다.

    대응책: 견적서를 받는 첫 순간에 "부가세 포함 금액인가요?"라고 반드시 물어봐야 합니다. 모든 업체의 견적서를 부가세 포함 기준으로 같은 선상에 놓고 비교해야 합니다.

    5권리를 뺏는 조건: 불균형한 대금 지급 조건

    대금 지급 조건은 고객이 가진 유일한 무기입니다.

    최악의 조건: 공사가 20%만 진행됐는데 80%의 돈을 미리 받는 '계약금 60%, 중도금 30%, 잔금 10%'와 같은 구조는 고객의 돈을 인질로 잡는 최악의 조건입니다. 하자가 보이거나 공사가 늦어져도 고객은 '을'이 되어 부탁해야 합니다.

    최후의 무기: 모든 공사가 완벽히 끝난 후 지불할 잔금을 최소 10% 이상 남겨 두어야 합니다. (예시: 공정 완료 시 10%, 입주 후 10% 지급 조건)

    현명한 계약: 대금을 공정률에 맞춰 네 번에서 다섯 번으로 쪼개서 지급합니다. 잔금은 하자에 대한 책임과 권리를 지킬 수 있는 최후의 무기입니다.

    마무리: 인테리어의 성패는 계약서에 달려 있습니다

    견적서 체크리스트

    • '일체', '추후 협의', '별도' 문구가 없는지 확인한다.
    • 자재에 회사명, 브랜드, 모델명, 규격이 모두 명시되어 있는지 확인한다.
    • 부가세 포함 여부를 첫 미팅에서 반드시 확인한다.
    • 대금 지급 조건이 공정률에 맞춰 4~5회로 분할되어 있는지 확인한다.
    • 잔금이 최소 10% 이상 남아 있는지 확인한다.

    주의사항

    인테리어의 성패는 디자인이 아니라 계약서에서 90% 이상이 결정됩니다. 가격이 아닌 신뢰를 기준으로 업체를 선택하시기 바랍니다.

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    베일 벗은 '부산 스마트시티'…강서에 로봇 자율주행 시대 열렸다

    베일 벗은 '부산 스마트시티'…강서에 로봇 자율주행 시대 열렸다

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    에코델타 시범도시 현장



    로봇이 아파트 순찰·커피 타줘

    주차장서 골프채 집까지 배송


    서울 여의도 면적으로 개발

    자율주행버스는 내년 시범운영

    부산 강서구 에코델타시티에 조성된 스마트빌리지. 부산시 제공

    부산 강서구 에코델타시티에 조성된 스마트빌리지. 부산시 제공아파트 순찰을 하고 청소하며, 주민에게 커피를 만들어 준다. 주차장 각 동 입구에도 로봇이 배치됐다. 골프채 등을 차량 트렁크에서 꺼낸 주민은 이 로봇에 짐을 맡긴 뒤 주소와 연락처를 남긴다. 주소를 입력한 로봇은 스스로 엘리베이터에 오른 뒤 입주민의 집까지 짐을 안전하게 배송한다.



    지난 16일 모습을 드러낸 부산 강서구 에코델타 스마트시티 국가시범도시 사업 공개 현장이다. 이날 오전 강서구 에코델타시티의 한 아파트 입주민 100여 명은 스마트시티에 적용된 로봇 기술 시연장을 둘러봤다. 서울 여의도 면적과 비슷한 2.8㎢(약 84만 평) 부지에 2039년까지 5조6000억원의 사업비가 투입된다. 로봇부터 자율주행 등 교통혁신 기술, 스마트 사물인터넷(IoT), 에너지 서비스를 실증하고 부산 전역으로 서비스를 확대하는 게 목표다.

    ◇ 시동 건 부산 스마트시티

    이날 행사는 국가시범도시 전반의 개발을 주도하는 민간 특수목적법인(SPC) ‘스마트시티부산’이 열었다. 지난해 12월 설립된 이 법인에는 부산시와 한국수자원공사 등 공공부문과 LG CNS, 신한은행, 현대건설 등 11개 기업이 참여했다. 스마트시티부산은 국가시범도시 일대를 주도적으로 개발할 예정이다. 상업·업무·주거·문화시설 등을 조성하면서 스마트도시 구현을 위한 다양한 서비스를 실증하고 내놓을 계획이다. 개발 이익은 스마트시티 관련 신규 사업 발굴에 전액 재투자할 방침이다.



    스마트시티부산은 로봇 제조 기업과 협업해 로봇 관제 플랫폼을 개발했다. 에코델타시티의 아파트에 마련된 짐캐리, 청소, 바리스타, 순찰 등 4종의 로봇에 대한 서비스 고도화 사업을 추진한다.


    서비스 폭도 더 확대된다. 아직 구체화하지 않았지만 부산시와 스마트시티부산은 총 25개 서비스를 구축하고 운영하는 방안을 검토하고 있다. 우선 스마트 플랫폼 및 인프라 분야에서는 도시 데이터를 수집·저장하는 인프라를 비롯해 증강현실(AR), 디지털트윈, 센서 기반의 스마트 IoT 인프라를 확대할 방침이다.


    현재 제작에 들어간 자율주행버스는 내년 시범운영이 목표다. 스마트시티부산은 자율주행모빌리티를 비롯해 이동의 전 과정을 관리하는 통합모빌리티(MaaS) 중심의 서비스를 제공한다는 구상이다. 스마트 주차, 퍼스널 모빌리티, 차량 공유 등의 서비스가 펼쳐질 전망이다.


    헬스케어, 생활 혁신, 에너지 분야에서의 서비스 실증도 이뤄진다. 시는 지역 의료기관과 AI를 연계해 만성 질환자를 밀착 관리하는 서비스 및 폐기물 배출과 자원화에 이르는 라이프사이클 구현 등을 검토하고 있다. 신재생에너지 공급과 에너지 플랫폼 등의 사업도 추진된다.

    ◇ 분산에너지특구, 스마트시티에 기회

    에너지, 산업단지, 데이터센터, 스마트시티가 연계되는 분산에너지특구가 부산판 스마트시티의 강력한 콘텐츠로 떠올랐다.



    부산시는 이달 5일 기후에너지환경부로부터 분산에너지특화지역으로 지정됐다. 부산시는 분산에너지특구의 세 유형 중 ‘신산업활성화형’으로 선정됐다. 대규모 에너지저장장치(ESS)와 AI 기반의 에너지 관리 효율화가 이 유형의 핵심이다. 스마트시티의 핵심 거점인 에코델타시티를 포함해 명지지구와 강서권 6개 산업단지가 포함된 49.9㎢(약 1511만 평)가 사업 대상지다.


    대규모 ESS 단지를 조성해 리튬·인산철(LFP) 배터리를 활용해 생산한 전력을 저장하고 공급해 전력 계통 안정성과 에너지 가격 경쟁력을 동시에 높일 계획이다. ESS는 에너지관리시스템(EMS) 및 AI 기반 지능형 전력망과 연결된다. 에너지 수요와 공급을 실시간으로 최적화하는 기술이 부산 강서구에서 실현된다.


    총 500㎿h 규모의 대규모 ESS 설치로 기업은 심야 시간대에 충전한 전력을 피크 시간대에 활용할 수 있을 전망이다. 기업별 최대 8%, 부산 전체적으로 연간 157억원의 전기요금을 절감할 수 있을 것으로 예상된다. ESS 구독 서비스도 가능하다. 이를 통해 무정전 전력 공급을 위한 설비 설치 비용을 줄일 수 있어 에코델타시티를 중심으로 반도체 등 첨단산업 유치를 기대할 수 있게 됐다.


    박형준 시장은 “전국 최초 ‘분산 에너지 특화 지역’ 지정은 안정적인 전력 공급을 넘어 부산의 산업 경쟁력과 도시 경쟁력을 한 단계 높이는 전환점이 될 것”이라며 “반도체 등 첨단기업이 집중되며, 다양한 혁신 서비스가 실현될 것“이라고 강조했다.


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    분양공고
    부산 에코델타시티 조성용지(단독주택용지) 분양 공고

    부산 에코델타시티 조성용지(단독주택용지) 분양 공고

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    핵심 요약 — 부산 에코델타시티 단독주택용지(5BL)

    부산 에코델타시티 조성용지(단독주택용지) 분양 공고

    핵심 요약 — 부산 에코델타시티 단독주택용지(5BL) 공급 위치: 부산 강서구 강동동 일원 / 단독주택용지(주거전용) 65필지 규모: 건폐율 40%, 용적률 80%, 최고 3층·2가구 이하 면적 범위: 약 217–297㎡ /...

    • 공급 위치: 부산 강서구 강동동 일원 / 단독주택용지(주거전용) 65필지
    • 규모: 건폐율 40%, 용적률 80%, 최고 3층·2가구 이하
    • 면적 범위: 약 217–297㎡ / 총분양가 약 3.58–5.15억 원(필지별 상이)
    • 신청 예약금: 필지당 1,000만 원(가상계좌 납부)
    • 단독 5블록 토지사용 가능 예정: 2025년 12월

    공급 개요

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    분양대상토지(빨간테두리)

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    항목 내용
    공급대상 단독주택용지(5BL) 65필지
    분양가격 분양 공고문 참조
    신청자격 1인(개인 또는 법인) 1필지 이상 신청 가능, 1필지에 2인 이상 공동신청 가능
    분양조건 준공전토지, 면적정산

    신청 자격 조건

    • 만 19세 이상 개인 또는 법인(실수요자)
    • 동일인이 같은 필지 중복신청 불가
    • 공동신청 시 전원 자격·전자서명 필요, 공동인증서 필수
    • K-water 임직원 본인·배우자·직계 제외
    • 마감 후 취소·변경 불가

    신청 및 계약 일정

    단계 일정 비고
    신청 기간 10/02 ~ 10/22 10:00 온라인 청약시스템
    예약금 납부 ~10/22 11:00 가상계좌 입금
    추첨 10/22 14:00 시스템 자동 추첨
    결과 발표 10/22 17:00 이후 마이페이지 확인
    계약 체결 10/27 ~ 10/31 온라인 계약

    세부 정리

    1) 물량·규제 요약

    • 단독 5-1~5-8 블록 65필지(세부 면적·가격 표). 건폐율 40%, 용적률 80%, 최고 3층·2가구 이하.
    • 위치·블록 도면·용도계획도 제공(참고 도면 참조).

    2) 신청·추첨·계약

    • 자격: 일반 실수요자(개인/법인). 동일인이 같은 필지 중복신청 불가. 공동신청 전원 자격·전자서명 필요, 공동인증서 필수. 마감 후 취소·변경 불가.
    • 일정: 신청/입금/추첨/발표/계약은 상기 요약. 시스템 시간 기준, 필요 시 일정 조정 공지.
    • 예약금: 필지당 1,000만 원. 기한 내 미입금 시 추첨 제외. 오입금은 추첨일 기준 영업일 5일 내 반환. 당첨 후 미계약 시 예약금 귀속.

    3) 대금 납부·이자·세금

    • 단기납부: 계약 ≥10% → 3개월 내 80%↑ → 6개월 내 잔금.
    • 분할납부: 총액 구간별 1.5~5년, 6개월마다 최소 횟수 이상 균등분할(복수 필지는 총액 기준 약정 가능).
    • 금리(현행): 할부 3.5%, 선납할인 5.0%, 지연손해금 8.5%.
    • 세금: 연부취득(2년↑ 분납) 시 분납 때마다 취득세 신고. 완납일이 취득일로 간주. 재산세(6/1)는 완납 시 매수자 부담 가능.

    4) 사용·등기·면적정산

    • 사용가능: 지반처리 완료 후 건축 가능(등기와 무관). 단독 5블록 2025년 12월 사용 가능 예정. 사용승낙은 분양대금 50%↑ + 보증서/이행보증보험 등 요건.
    • 등기: 대금 전액 납부 + 사업준공 후 지적·등기 정리 완료 시 소유권 이전.
    • 면적정산: 확정측량 증감분 ㎡단가 정산 — 감소 환급(이자 가산), 증가 2개월 내 납부(지연 시 연체).

    5) 처분제한·위약

    • 명의변경: 원칙 금지. 예외사유에서만 동의 후 가능(사유·기간·가격 요건 별도). 연체 중 불가(조건부 완납 시 가능).
    • 해제·환수: 부정·허위, 6개월↑ 중도/잔금 연체 등은 해제·환수 + 위약금 10%. 원상복구·손해배상 청구 가능.

    6) 설계·시공 실무 유의

    • 규제 적용: 건축법·지구단위·조례 등 가장 엄격한 기준 적용. 공고 후 강화되면 강화 기준 적용. 문화재·경관·진출입 제한구간 사전 확인.
    • 인입·기반시설: 전기·통신·가스·난방 간선 인입 협의/비용 매수인 부담. 공공시설 훼손 시 원상복구. 경계복원측량·굴착 전 관리자 협의.
    • 지반·환경: 연약지반(지반개량), 집단에너지 지역, 공항 인접 권고 반영. 건축사토·폐기물 적정 처리 필수.

    체크리스트 (실행 순서)

    1. 필지 선정: 면적·가격·가로·진입·인접시설 검토(표·도면·위치도).
    2. 규제 확인: 지구단위·조례·경관·진출입 제한·문화재·집단에너지·공항 권고.
    3. 신청 준비: 공동인증서, 신청자격 확인, 예약금 1,000만/필지 계좌 준비·이체.
    4. 추첨/계약: 결과 확인 → 계약서류(개인/법인/대리) 준비 → 납부 방식 선택.
    5. 설계 전: 사용가능시기(5블록 2025년 12월), 면적정산 리스크, 인입 용량·루트, 경계측량·지반·공공시설 위치 확인.
    6. 자금계획: 선납/지연/할부이자·취득세·재산세·집단에너지 비용 반영.

    주의사항

    • 소유권 이전 시점 지연과 면적정산은 반드시 자금·일정 리스크로 반영할 것
    • 지표(40/80/3F·2가구) 특성상 다가구·다세대 전환은 곤란 — 단독/2가구 프로그램에만 적합
    • 집단에너지·공항 권고를 초기에 반영해 변경비용 최소화
    • 인입·경계·공공시설 사전협의 필수

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    주택
    장수명 주택 건설·인증기준 일부개정 고시(설명/ 인증 장점)

    장수명 주택 건설·인증기준 일부개정 고시(설명/ 인증 장점)

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    장수명 주택 건설·인증기준 일부개정 고시(설명/ 인증 장점)

    장수명주택 건설·인증기준 일부개정 설명 + 인증 장점 1.

    장수명주택 건설·인증기준 일부개정 설명 + 인증 장점

    1. 개정안 설명

    개정 배경

    • 철골조 주택도 장수명 주택 인증 대상에 포함되도록 「주택건설기준 등에 관한 규칙」이 개정됨(2025.9.7 시행).

    • 이에 따라 철골조의 부식방지 성능, 강재 품질 등 내구성 평가 기준이 신설됨.

    • 또한 철근 피복두께, 콘크리트 설계강도 기준을 표준시방서 및 설계기준에 맞게 최신화.

    2. 주요 개정 내용

    조항 개정 내용 비고
    정의 확대 (제2조) 내구성 = 열화 + 부식 저항성 철근콘크리트조: 피복두께·콘크리트 품질 / 철골조: 부식방지 성능·강재 품질
    인증기준 (제5조) 구조별로 평가, 복합구조는 가장 낮은 등급을 최종 적용 철골조 신규 포함
    평가기준 (별표1) 철근콘크리트 → 피복두께·강도 기준 / 철골조 → 도장·도금 등급, KS 강재 규격 일반지역·염해위험지역 구분
    행정사항 정비 (제12조) 인증 신청·관리 절차 명확화
    시행일 2025.9.7부터 시행 시행 이후 신청 건부터 적용

    3. 장수명주택 인증을 받으면 좋은 점

    인증 핵심 장점 요약

    철골조 주택도 장수명 인증이 가능해짐에 따라, 아래 6가지 이점을 폭넓게 누릴 수 있습니다.

    (1) 건축물 성능·내구성 확보

    • 철근·철골 구조별로 내구성 기준을 충족해 50년 이상 장기간 사용 가능한 주택 보장.

    • 구조체 성능이 강화되므로 유지보수 주기가 길어지고, 장기적인 수선비 절감.

    (2) 주택 품질·가치 상승

    • 국토교통부 인증을 받음으로써 분양·매매 시 브랜드 가치와 신뢰도 상승.

    • 소비자 입장에서는 "국가 인증 장수명주택"이라는 점이 안정성과 품질을 보증.

    (3) 유지관리·리모델링 용이

    • 가변성·수리용이성 평가 항목(벽체·배관·층고 등)으로 인해 리모델링·증축 시 비용 절감.

    • 거주 중 설비 교체·배관 수리도 용이 → 생활 불편 최소화.

    (4) 에너지·환경적 이점

    • 부식방지, 방수, 내염해 설계 등 환경 대응성 강화 → 에너지 효율 및 친환경성 향상.

    • 장수명 구조는 폐기물·재건축 부담을 줄여 탄소저감 효과도 기대 가능.

    (5) 금융·세제 혜택 가능성

    주의사항

    세금 감면, 금융지원, 건축 인센티브(주차장 완화, 건폐율·용적률 인센티브, 장기저리 융자 등)는 지자체별로 차등 적용되므로, 사업 전 관할 지자체 정책을 반드시 확인해야 합니다.

    • 일부 지자체·정부 정책에서 장수명주택 인증 주택에 대해 세금 감면, 금융지원, 건축 인센티브 제공 가능.

    (6) 사회적·제도적 장점

    • 고령사회 대비, 세대 분리·가변성 설계로 다양한 가구 형태에 대응.

    • 재건축 수요를 줄여 주거 안정성 확보 및 도시재생에도 긍정적 기여.

    종합 정리

    • 이번 개정으로 철골조 주택도 장수명 인증 가능 → 내구성·품질 강화.

    • 장수명주택 인증을 받으면,

      1. 구조 성능 강화와 유지보수비 절감

      2. 주택의 브랜드 가치 상승

      3. 리모델링·수리 편리

      4. 환경·에너지 효율 개선

      5. 세제·금융 혜택

      6. 사회적 주거 안정 기여

      등의 이점을 얻을 수 있음.

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    [Full] 부자 소리 듣던 주유소 사장은 다 어디갔을까 | 인사이트30

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    [Full] 부자 소리 듣던 주유소 사장은 다 어디갔을까 | 인사이트30

    1) 무엇이 벌어지고 있나: 현황 폐업·휴업 급증 : 최근 6년 반 사이 전국에서 약 1,000곳이 문을 닫으며 구조적 축소가 진행 중.

    1) 무엇이 벌어지고 있나: 현황

    • 폐업·휴업 급증: 최근 6년 반 사이 전국에서 약 1,000곳이 문을 닫으며 구조적 축소가 진행 중. 통계에 안 잡히는 휴업·방치도 다수.

    • 수익성 붕괴: 영업이익률이 1990년대 ‘10% 후반’ → 최근 ‘1%대’**로 급락. 가격경쟁 심화, 물동량 둔화, 비용 상승이 동시 압박.

    • 철거/정화 ‘종료 비용’ 장벽: 폐업하려면 시설 철거 + 토양오염 조사·정화가 필요. 평균 1억 원대(규모·오염도에 따라 수천만~수억 원)로, 자금 사정이 나쁜 영세 사업자에겐 사실상 ‘폐업 불능’.

    • 방치의 사회적 비용: 펜스만 둘러진 채 방치 → 미관 저해·안전사고 위험·환경오염·범죄 취약(‘깨진 유리창’ 효과).

    2) 왜 이렇게 됐나: 구조적 원인 5가지

    1. 정책·제도 변화와 과열 경쟁

      • 90년대 이후 거리제한·허가제 완화로 주유소 급증 → 이후 장기 과당 경쟁.

      • 알뜰주유소(공공 주도 가격 인하 유도) 확산으로 시장가격 하방 압력 강화. 소비자 후생은 있었지만 영세 주유소 수익성 악화.

    2. 수요 구조 변화(교통·물류·지역권 변화)

      • 고속도로·우회도로 신설로 통행 흐름 변경 → 구(舊) 노선 주유소 타격.

      • 대중교통 확충·물동량 둔화로 차량 주행거리·주유 빈도 감소.

    3. 내연기관 연료 수요의 중장기 축소

      • 전기차·수소차 보급 확대 정책 가속. 2030~2040년으로 갈수록 휘발유·경유 판매량 두 자릿수~수십 % 감소 전망.

    4. 원가·고정비 상승과 마진 압착

      • 인건비·임대료·공공요금 상승, 카드 수수료, 안전·환경 규제 비용 증가.

      • 판매단가 등락이 심한데 소매 마진은 **한 자릿수(5% 내외)**로 고착.

    5. 폐업 비용의 비가시성·불확실성

      • 지하탱크 노후로 누유 시 오염토 정화비가 예측불가(수천만~수억).

      • “장사가 안 돼 폐업을 결심해도 돈이 없어 폐업을 못하는” 역설.

    3) 숫자로 보는 비용 구조(현장 인터뷰 기준 범위)

    • 지상 시설 철거: 5,000만~6,300만 원(평균치, 규모·구조물에 따라 가감).

    • 토양오염 조사·정화 + 지하탱크 철거: 7천만~2억+(평균 1억 3천만 전후), 대형·고오염 현장은 3~5억+ 사례도 존재.

    • 합산 평균 1억대 중반이 흔하고, 불확실성이 크므로 사업자에겐 큰 리스크.

    4) 파급효과: 지역경제·도시관리·환경

    • 상권 타격: 교통 흐름 바뀐 구도심·국도변은 공실률 25~40%+ 언급. 권리금 붕괴, 회식·단체 수요 소멸, 매출 30~50% 감소 호소.

    • 환경·안전 리스크: 방치부지에서 무단침입·화재 위험·폐기물 투기·누유 가능성. 주변 토양·지하수 오염 우려가 누적되면 정화비가 기하급수적으로 상승.

    • 자영업·가계 파괴: 영세·가족경영 비중 높아 부채 의존·현금흐름 악화 → 폐업도 못한 채 장기 휴업으로 방치.

    • 정책 신뢰 저하: 친환경차 보급 같은 ‘미래 방향’엔 자원이 배분되지만, 그 **그늘부문(주유소 산업 전환·정화비 문제)**은 제도 공백.

    5) 2040 시나리오(업계·연구자 전망 교차)

    • 생존 가능한 주유소: 현재 대비 **약 30% 내외(≈ 3,000곳)**만 지속 가능하다는 분석 다수.

    • 손실률 전망: 2030년 영업손실률 1자리%대 후반~10% 내외, 2040년 30% 내외까지 확대 관측(전환 속도·유가·물류경기 변수에 따라 상하).

    • 산업 정의(Just) 전환 과제: 내연차 축소가 구조적이라면, 퇴출·전환의 사회적 비용을 누가 어떻게 분담할 것인지가 핵심 이슈.

    6) 해법 패키지: ‘방치 최소화 + 전환 촉진 + 안전망’

    (A) 단기(1~2년): 방치·오염 리스크 줄이기

    • 폐업·정화 ‘바우처’: 영세 주유소 대상 정화·철거 비용 일부 지원(소득·자산·매출 기준).

    • 우선 철거·담장 정비 의무화 + 소액 보조: ‘깨진 유리창’ 방지.

    • 지자체–환경공단 합동 원스톱 절차: 조사·설계·정화·사후검증까지 패키지화해 불확실성·시간·비용을 낮춤.

    • 토양오염 책임한도·보험제(표준 담보): 예측불가 정화비의 상한 설정으로 폐업 의사결정 가능하게.

    (B) 중기(3~5년): 전환 유도와 대체수익 창출

    • 수소충전·초급속 EV충전 허브 전환: 도심 코어 입지부터 용도변경·인허가 패스트트랙.

    • 로지스틱스 라스트마일·소형창고·픽업스테이션: 교외 입지는 물류 결합형 전환.

    • 생활SOC(공영주차·스몰파크·공공임대편의): 공공 선매·임대 후 공공목적 활용하되 민간 운영 수익모델 병행.

    • 민관 펀드(Revitalization Fund): 정화·개발·운영까지 프로젝트 파이낸싱으로 뒷받침.

    (C) 제도·재원: 정의로운 전환(Just Transition)

    • 친환경차 보급 예산의 일부를 ‘퇴출·정화’로 의무 배분: 보급과 그늘의 균형 재정.

    • 알뜰주유소 제도 재설계: 공공가격효과는 유지하되 영세사업자 과당출혈 방지 장치(지역별 상한·기간제 운영·민영화 재검토 등).

    • 사업자 안전망: 전직·재창업 교육, 정화비 ‘후불·분납’ 제도화, 사회보험 연계.

    7) 사업자 체크리스트

    1. 현장 진단: 지하탱크 누유 가능성, 석면 유무, 토양오염 예비조사.

    2. 재무 시뮬레이션: ‘유지’ vs ‘전환(EV/수소/물류)’ vs ‘폐업’.

    3. 정화·철거 견적을 ‘두 갈래’로: ①지상철거 ②지하·오염 정화(상·하한 제시).

    4. 토지 활용도 분석: 상업·물류·공공 임대 등 최유효이용(HBU) 검토.

    5. 인허가 전략: 도시계획·교통·환경 규제 체크 + 지자체 사전협의.

    6. 자금 조달: 보조·융자·세제(개발 부담금·취득세 감면) 확인, 민관펀드 접점 찾기.

    7. 안전·리스크 관리: 방치 기간 최소화, 경계·조명·CCTV, 임시 활용(임대주차·임시시장 등)로 무주공간화 방지.

    8) 결론

    국내 주유소 산업은 수요 구조 전환(전동화), 과열 경쟁의 후유증, 폐업·정화 비용의 덫이라는 3중 구조적 압력에 갇혀 있습니다. 방치 부지가 늘어날수록 환경·안전·도시미관의 비용은 커집니다. 해법은 정화·철거의 비용 불확실성을 낮추고, EV/수소·물류·생활SOC 등으로 전환을 촉진하며, 영세 사업자에 대한 정의로운 전환 지원을 설계하는 것입니다. 보급 정책과 그늘 정책을 동시에 작동시킬 때, ‘흉물’은 새로운 도시 인프라로 바뀔 수 있습니다.


    #주유소폐업 #주유소방치 #주유소흉물 #주유소구조조정 #영세주유소 #알뜰주유소 #전기차보급 #수소차보급 #내연기관축소

    #토양오염정화 #주유소철거비용 #주유소수익성 #주유소경영난 #주유소환경문제 #주유소전환 #전기차충전소전환 #수소충전소전환

    #지역경제위기 #주유소미래 #주유소산업침체

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    144. "철거 견적에서 실수 줄이는 방법" 실전 견적 현장 "철거 견적 이렇게 냅니다!" 막연한 견적! 어떻게 낼까? #내부철거#상가철거#원상복구#아파트철거 #코아

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    철거 공사 견적, 왜 다르고 어떻게 준비해야 할까

    철거 공사를 하다 보면 가장 많이 받는 질문이 바로 "견적은 얼마인가요?"입니다. 그런데 현장에서 일하다 보면 견적은 단순히 가격 경쟁의 문제가 아니라, 작업 방식·장비 보유·폐기물 처리 방법 등에 따라 큰 차이가 날 수밖에 없습니다.

    견적이 달라지는 이유

    항목 내용 비용 영향
    작업 방식 같은 면적이라도 기계 vs 인력으로 방식이 다름 기계 사용 시 시간·인건비 절감
    보유 장비 여부 장비 미보유 시 임대 비용 추가 임대비 발생으로 견적 상승
    폐기물 처리 반출 차량, 스카이 장비, 운반 방식 차이 처리 방식에 따라 금액 편차 큼
    작업자 노하우 숙련 작업자는 동일 시간에 더 효율적으로 완료 견적이 낮게 나올 수 있음

    단순히 "여기선 평당 30만 원인데 저기는 25만 원이더라"라고 비교하는 건 위험합니다.

    견적서 확인 포인트

    1세부 내역 확인

    철거, 폐기물 처리, 추가 작업이 포함된 금액인지 확인해야 합니다. 따로 청구되면 최종 비용이 훨씬 커질 수 있습니다.

    2현장 조건 체크

    건물 위치와 접근성, 폐기물 반출 동선, 스프링클러·알람 위치(작업 중 오작동 방지), 대형 장비 반입 가능 여부 등이 모두 금액에 반영됩니다.

    3견적서 항목 비교

    단순 총액이 아니라 철거·폐기물·운반·인건비 항목이 구분되어 있는지를 반드시 확인해야 합니다.

    현장 사례에서 배운 것

    주의해야 할 사례

    학원·노래방 철거: 방음 공사 때문에 벽체를 끝까지 올려둔 경우가 많아 추가 작업이 필요합니다.

    텍스(석고보드) 철거: 텍스에 석면이 포함될 수 있어 반드시 사전 확인이 필요합니다. 잘못 처리하면 벌금과 법적 문제가 발생합니다.

    폐기물 처리: 무조건 싸게만 처리하다 보면 불법 투기로 이어질 수 있고, 발주자도 함께 책임을 지게 됩니다. 반드시 정식 처리 업체인지 확인하세요.

    철거 견적, 이렇게 판단하세요

    핵심 포인트

    견적은 작업 방식과 장비에 따라 달라집니다.

    폐기물 처리와 안전 관리까지 포함된 금액인지 확인해야 합니다.

    업체 선택 시, 금액보다는 책임 시공 여부가 핵심입니다.

    철거 공사는 단순히 "부수는 일"이 아닙니다. 전원주택·상가·학원 등 어떤 공간이든, 경험·안전·책임이 모두 맞물려야 제대로 마무리할 수 있습니다. 무조건 싼 곳이 아니라, 책임지고 완성할 수 있는 업체를 선택하는 것이 가장 중요합니다.

    #철거공사 #철거견적 #폐기물처리 #건축철거 #상가철거 #인테리어철거 #학원철거 #노래방철거 #철거노하우 #건축현장 #철거비용 #철거업체선정 #철거주의사항 #건물철거 #철거공사팁

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    철거때 요청할 것

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    1. 철거때 큰 몰딩을 제거한 후 남은 벽면의 시멘트 찌꺼기를 그라인더로 평탄하게 다듬어야 이후 마감작업이 편해지고 품질도 올라갑니다.

    2. 난방배관 연장 등으로 바닥을 파는 과정에서 소음·진동이 심할 수 있고, 주간 65dB 이상 소음 발생 시 민원이 들어올 수 있습니다. 이때 허가 없이 확장공사를 하는것이 발견되면 더 큰 문제가 될 수 있습니다. 하지만 이웃이 현장에 무단 진입해 공사를 중지시키는 것은 불가능하니, 적법하게만 진행하면 큰 문제는 없습니다. 이웃의 불만이 심할 수 있으니 철거사장님께 잘 대처해달라고 미리 부탁합시다

    3. 마루철거는 전문 업체를 직접 고용하는 것이 비용 면에서 유리한경우가 있습니다. 철거 후 폐기물과 분진까지 정리해주는 후기 좋은 업체를 선택하는 것이 좋습니다. 마루 위에 덧방은 안되니 반드시 모두 철거하시기 바랍니다.

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    “폐기물 나온 해운대구청 신청사 부지, 토양성분조사 진행하라”

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    해운대구 신청자 부지 다량 폐기물 두고


    시민단체 토지 오염도 조사 촉구 집회

    구 “5m 이하 토양은 오염 없어 사토 처리”

    부산NGO시민연합은 4일 오전 부산 해운대구청 앞에서 집회를 열고 신청사 부지 내 토양 오염 성분 조사를 요구했다. 박수빈 기자

    부산NGO시민연합은 4일 오전 부산 해운대구청 앞에서 집회를 열고 신청사 부지 내 토양 오염 성분 조사를 요구했다.



    부산 시민단체가 해운대구청 신청사 부지에 매립된 폐기물로 인한 토양 오염 가능성을 제기하며 조사를 요구하고 나섰다. 구청은 기존 용역 결과를 근거로 적정 절차를 밟고 있다는 입장이지만, 시민단체는 조사 기관과 방법에 대한 신뢰성 문제를 제기한다.


    부산NGO시민연합(이하 시민연합)은 4일 오전 해운대구청과 신청사 부지 앞에서 연이어 집회를 열고 신청사 부지 토양 오염 성분 조사를 촉구했다. 시민연합은 “신청사 부지 지하 4~8m 구간에는 건설폐기물 등이 섞여 있다”며 “토양 오염도를 조사하고 조사 결과에 따라 폐기물과 사토(일반 모래와 흙)를 분리해 처리해야 한다”고 주장했다.


    이번 집회는 지난해 8월 해운대구청 신청사 부지에서 발견된 폐기물 10만t으로 공사가 중단된 데 따른 것이다. 해운대구청은 예산 약 67억 원을 투입해 신청사 부지 매립 폐기물을 처리하고 있다. 시험 터파기로 확인된 깊이 5m까지 폐기물은 입찰로 선정한 업체를 통해 적법하게 처리하고, 그 아래 토양은 일반 흙과 모래를 배출하는 절차를 밟겠다는 게 구청 측 계획이다. 즉 5m보다 깊은 구역은 폐기물을 별도로 처분하는 과정을 거치지 않겠다는 뜻이다.


    해운대구청 측은 용역 결과에 따라 적법하게 처리를 하고 있다는 입장이다. 해운대구청 신청사건립추진단 관계자는 “지난해 9월 국가지정기관인 신라대 산학협력단 토양분석센터를 통해 토양 오염도 조사 용역을 진행했고, 그 결과 폐기물을 제외한 토양은 사토장 등에 활용 가능한 것으로 확인됐다”며 “토양에 처분할 폐기물이 없어 일반 모래·흙 배출 과정과 동일하게 진행하는 것”이라고 설명했다.


    하지만 시민연합은 구청이 제시하는 용역 결과에 의구심을 제기한다. 시민연합 관계자는 “신청사 공사 현장 관계자로부터 토양 깊은 곳까지 폐기물이 매립돼 있다는 제보를 받았다”고 주장했다. 이어 “구청 용역비를 받아 진행된 용역 결과에는 구청 입장이 유리하게 반영될 가능성이 있다”며 “해운대구청 신청사 부지에서 채취한 시료란 사실을 알리지 않은 상태로 토양 오염도 조사를 의뢰해야 신뢰할 수 있는 결과가 나올 것”이라고 말했다.


    해운대구청과 시민단체는 적합한 조사 기관에 대한 의견이 다른 상태다. 시민연합은 부산시 보건환경연구원에 조사를 의뢰해야 한다고 주장한다. 반면 해운대구청은 보건환경연구원에 조사를 맡길 수 없다고 못 박았다. 보건사회연구원은 국가지정기관이 아니기에 검사 결과가 나오더라도 공식적으로 인정되지 않기 때문이다. 해운대구청 관계자는 “시민단체에 재조사에 대한 조정안을 제시했다. 협의를 이어가겠다”고 밝혔다.

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    1층 30평 철거하면 철거비는 얼마? (폐기물별도) - 치호몰제공

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    표준품셈으로 철거공사비를 뽑으면 얼마가 나올까?


    아래는 표준품셈에서 콘크리트구조물 헐기(기계) 장애물제거 - 시공량 45m3/일로 3일 작업 약 135m3 30평 건물을 기준으로 산정한 내역과 원가계산서이다.


    첨부파일로도 업로드를 하니 참고하시면 좋을 것 같다.

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    치호 건축 자재몰 | 내역산출 하러가기

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    [6·3대선] 건설업계가 새 정부에 바라는 현안과 정책

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    지방 미분양 주택 해소·다주택자 규제 완화


    재개발·재건축·리모델링 사업 활성화 필요

    ‘도시분쟁조정위원회의 심사·조정 대상’ 확대 등


    서울시내 아파트 건설 현장. 사진=연합뉴스 제공

    매일일보 = 윤하늘 기자  |  건설업계가 새 정부에 ‘건설경기’ 회복을 위한 정책이 적극 추진돼야한다고 목소리를 높이고 있다. 건설·부동산 부양을 위한 ‘세제 개편’은 물론, 재개발과 재건축, 리모델링 사업의 균형잡힌 활성화 정책을 통한 ‘일감’ 확보가 우선돼야한다는 게 공통적인 입장이다.


    3일 건설업계에 따르면 각 건설사들은 협회 등을 통해 지방 미분양 주택 해소와 다주택자 규제 완화, 재개발·재건축·리모델링 활성화 등을 통한 민간 주택공급 확대, 수요 회복 위한 대출한도 확대, 분양가상한제 폐지 등을 요청했다.



    대한건설협회가 최근 양당 의원들에게 공유한 '차기 정부에 바라는 건설정책 과제'를 담은 정책제안을 보면 △미분양 아파트 취득세 50% 경감 △5년간 양도세 전액 감면 △미분양 아파트 매입 규모·면적 확대 및 매입 가격 현실화 등의 세제 감면 및 정책 개선을 제안했다. 또 △1가구 2주택 보유자에 대한 세제 완화 △분양가 상한제 전면 폐지 △공공주택 50만가구 공급 등도 건의했다.


    특히 인프라 투자 활성화를 위해 매년 30조원 이상의 사회간접자본(SOC) 예산을 편성하고 예비타당성 조사 기준을 현실화해야한다고 강조했다. 건설산업의 안정성과 지속가능성을 확보하기 위해 중대재해처벌법의 전면 개정도 요구하기도 했다.


    한국주택협회도 '민생 경제 회복과 국민 주거 안정을 위한 주택부문 정책과제'를 발간하고 주요 정당에 보내기도 했다. 구체적으로 △다주택자 세제 중과 폐지 △지방 미분양주택 세제 지원 △3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 완화 △도심 주택공급 강화를 위한 '주택정책처' 설치 △정비사업 속도 제고 방안 △아파트 민간임대등록(단기·장기) 재도입 △영업정지에 따른 선분양 제한 완화 △중대재해처벌법 합리적 개선 △모듈러주택 공급 활성화 △시니어주택 공급 활성화 등이 담겼다.


    공사비 분쟁이 점차 늘어나고 있는 시점에서 이를 해결하기 위한 ‘도시분쟁조정위원회의 심사·조정 대상’을 확대해달라고도 했다. 영업정지에 따른 선분양 제한 기간을 줄여달라고 요청했다. 현행법상 건설사가 6개월 이상 영업정지를 받을 경우 선분양이 2년 동안 제한된다. 분양대금으로 공사를 진행하기 어려워진다.


    대한주택건설협회도 △미분양주택 취득시 양도세 한시 감면 및 취득세 중과 배제 △아파트 매입임대등록 재시행 △대출규제 완화 및 금리 인하 △중도금집단대출 잔금전환 개선 등을 요청했다. 아울러 △상업지역 내 주상복합건축물 상업비율 개선 △기업형 임대사업자 주택도시기금 지원 연장 재시행 △민간건설임대주택 조기 분양전환 허용 △부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 정상화 긴급지원 △주택도시보증공사(HUG) 인정 감정평가 현실화 및 한국토지주택공사(LH) 매입임대 제도개선이 필요하다고 요구했다.


    건설업계에서는 도심 주택 공급을 확대하기 위해서 재개발과 재건축, 리모델링 사업의 균형 잡힌 제도 개선을 강력하게 요청했다. 재건축 초과이익 환수제 개선, 용적률·공공기여 비율 차등, 리모델링 기준 완화, 과도한 입찰보증금 부담 경감 등도 제안했다. 재개발과 재건축의 경우 기본계획, 정비계획, 사업시행계획과 관리처분계획을 동시에 수립하고 통합심의도 가능하게 해달라는 요청도 있었다.


    공동주택 리모델링 사업의 경우 제도개선의 요청도 있었다. 공동주택 리모델링은 기존 주택의 골조를 일부 사용하기 때문에 건설 폐기물과 탄소배출량이 재건축과 재개발 사업 대비 현저히 적다.


    특히 고(高)용적률 단지가 많은 서울과 수도권의 경우 신속한 주택 공급을 위해서는 정비사업 규제 완화와 같이 균형 잡힌 정책 방향이 필요하다는 게 건설업계 입장이다. 건설업계에서는 리모델링 활성화를 위해서는 △리모델링 고유 법령 체계 구축 △주택법 개정안 신속 통과 △수직증축 안전성검토 가이드라인 마련 등이 필요하다고 언급했다.


    한 대형건설사 관계자는 “새 정부가 들어서면서 부동산 및 건설경기가 회복될 수 있는 정책들이 마련될 것으로 기대하고 있다. 인건비와 원자재값 상승으로 인한 공사비 분쟁도 지속되고 있는 데다, 공공발주 사업도 줄어들고 있는 만큼 각종 정책을 재정비할 필요가 있다”며 “지난 정부에서 재건축 활성화를 강하게 밀어붙이면서 상대적으로 공동주택 리모델링 사업은 ‘홀대’받는다는 여론이 나타났고, 해당 사업의 조합원과 토지등소유자 간 갈등이 커지며 조합과 시공사도 어려움을 겪기도 했다. 공급 활성화를 위해 사업 추진의 장벽을 낮추고 시간을 단축할 제도 변화가 있어야 한다”고 강조했다.


    출처 : 매일일보(http://www.m-i.kr)

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    건축물 해체계획서 작성 실무 — 허가·신고 구분부터 표준서식까지

    건축물 해체계획서 작성 실무 — 허가·신고 구분부터 표준서식까지

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    지난달 건축주에게 전화가 왔다. "3층 건물 허물려고 하는데 그냥 철거업체 부르면 되는 거 아닌가요?" 건축물관리법이 2020년 5월 전면 시행된 이후에도 여전히 해체허가와 신고를 구분하지 못한 채 공사를 진행하다 과태료를 맞는 사례가 반복되고 있다.

    해체허가와 해체신고, 어떻게 구분하는가

    건축물관리법 제30조와 동법 시행령 제21조는 해체허가 대상과 신고 대상을 명확히 구분한다. 허가 대상은 다음 중 하나에 해당하면 된다. 첫째, 건축물 높이가 12미터 이상인 경우. 둘째, 지상층 수가 3개 층 이상인 경우. 셋째, 연면적 합계 500제곱미터 이상인 경우. 넷째, 폭 8미터 이상인 도로에 접한 건축물. 이 네 가지 조건 중 하나라도 충족하면 해체허가를 받아야 한다. 허가 대상에 해당하지 않더라도 건축물 해체 전에는 신고를 해야 한다. 단, 건축물관리법 시행령 제21조 제3항에서 정하는 연면적 500제곱미터 미만이고 높이 12미터 미만이며 3층 미만인 건축물 중 구조적으로 단순한 경우는 신고 없이 진행 가능한 예외도 있으나, 현장에서는 이 예외를 섣불리 적용하지 않는 것이 안전하다.

    해체계획서 필수 기재 항목과 표준서식

    건축물관리법 시행규칙 제18조는 해체계획서에 포함되어야 할 항목을 열거하고 있다. 국토교통부 고시 표준서식을 기준으로 핵심 항목을 정리하면 아래와 같다.

    항목 주요 내용
    공사 개요 대지 위치, 건축물 규모, 구조, 해체 공법
    해체 공정표 층별·부위별 철거 순서 및 일정
    안전관리 계획 추락·낙하물 방지, 가설 방호 설치 계획
    폐기물 처리 계획 건설폐기물처리법에 따른 처리 방법
    주변 피해 방지 계획 인접 건축물·지하 매설물 보호 조치

    허가 대상 건축물의 경우 이 항목들 외에 반드시 구조안전계획서를 별도로 첨부해야 한다. 구조안전계획서는 건축구조기술사 또는 일정 자격을 갖춘 기술자가 작성하고 서명날인해야 하므로, 설계사무소 단독으로 완결짓지 못한다는 점을 사전에 건축주에게 안내해야 한다.

    구조안전계획서 작성 시 빈번한 보완 사항

    허가 신청 후 담당 공무원에게서 가장 많이 받는 보완 요청이 바로 구조안전계획서 관련이다. 실무에서 반복적으로 나타나는 보완 사항을 세 가지로 압축하면 다음과 같다.

    • 해체 단계별 구조 검토가 빠진 경우: 층별 하중 해방 순서에 따른 잔여 구조체 안전성 검토가 누락되면 반드시 반려된다.
    • 인접 건축물 기초 영향 검토 미흡: 대지 경계선으로부터 인접 건물 기초까지의 이격 거리와 굴착 영향 범위를 수치로 기재해야 한다.
    • 가설 지지대 구조계산서 미첨부: 슬래브나 보를 단계적으로 해체할 때 사용하는 임시 지지 구조물에 대한 계산서가 없으면 보완 요청을 받는다.

    실무자가 놓치기 쉬운 함정 — 석면 조사와 해체허가의 선후관계

    건축물관리법과 별개로, 산업안전보건법 제119조에 따라 건축물 면적이 50제곱미터 이상이거나 주택의 경우 연면적 200제곱미터 이상이면 해체·철거 전에 석면 조사를 먼저 실시해야 한다. 문제는 많은 실무자들이 해체허가 신청과 석면 조사를 병행하거나, 허가 후 착공 직전에 석면 조사를 진행하는 경우가 있다는 것이다. 그러나 석면 조사 결과에 따라 석면 해체·제거 작업 신고를 고용노동부에 별도로 해야 하고, 이 신고 수리 전까지는 석면 함유 자재에 대한 철거 작업을 시작할 수 없다. 실제로 사전 석면 조사를 건너뛰고 공사를 시작했다가 500만 원 이하의 과태료 처분을 받은 현장을 목격했다. 해체허가 신청 전에 석면 조사 일정을 먼저 잡는 것이 공기 지연을 막는 가장 확실한 방법이다.

    지금 당장 실행할 수 있는 체크리스트

    • 건축물 높이·층수·연면적·전면 도로 폭을 실측 또는 건축물대장으로 확인하고, 건축물관리법 시행령 제21조 기준에 따라 허가·신고·예외 여부를 판단한다.
    • 허가 대상으로 확인되면 건축구조기술사 또는 구조 전문 기술자에게 구조안전계획서 작성을 의뢰하고 해체 공정표와 일정을 맞춘다.
    • 건축물 연면적과 용도를 기준으로 산업안전보건법상 석면 사전 조사 의무 여부를 확인하고, 해당되면 공사 착공 전 조사 및 고용노동부 신고를 완료한다.
    • 해체계획서에 폐기물 처리 계획을 기재할 때 건설폐기물의 재활용 촉진에 관한 법률 제13조에 따른 처리 업체 지정 여부와 처리 방법을 구체적으로 작성한다.
    • 허가 신청 전 관할 시·군·구 건축과에 사전 민원 상담을 통해 지자체별 추가 요구 서류가 있는지 확인하고, 보완 요청으로 인한 공기 지연 위험을 줄인다.

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