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    골목에 작은 거실을 내어주다 — 공간 개념설계

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    CHIHO HOME / 설계 / 공간 개념

    입구의 깊이와 창가의 벤치로 골목과 가게 사이의 관계를 생각합니다.

    골목을 바라보는 창가 벤치와 서가
    골목을 바라보는 창가 벤치와 서가

    매장 앞에 남기는 여유

    간판보다 먼저 거리와 만나는 표정을 생각합니다. 밝은 벽돌과 깊게 들어간 입구는 건물의 경계를 또렷하게 하면서도 작은 머무름을 제안합니다. 이미지의 벤치는 실제 설치안을 뜻하지 않으며 대지 경계와 보행 공간을 확인한 뒤 계획해야 합니다.

    보여주는 창과 편안한 자리

    큰 창은 내부의 활동을 알리지만 모든 좌석이 바깥에 노출될 필요는 없습니다. 창 가까운 짧은 체류 자리와 안쪽의 조용한 자리를 나누면 서로 다른 이용 방식을 담을 수 있습니다. 책을 보는 사람과 주문하는 사람의 동선도 함께 살핍니다.

    작은 가게의 운영을 설계하다

    예쁜 전면만으로 매장은 완성되지 않습니다. 물품 반입, 보관, 준비, 청소와 쓰레기 배출의 흐름을 방문객 동선과 함께 그려야 합니다. 실제 사용 용도와 규모에 따라 필요한 시설 및 인허가 검토가 달라집니다.

    오래가는 재료의 기준

    벽돌과 목재는 색만으로 고르지 않습니다. 손이 닿는 곳, 비에 노출되는 곳, 교체가 잦은 곳을 구분해 마감과 상세를 정합니다. 골목에 어울리는 표정은 재료의 절제와 일상의 관리에서 이어집니다.

    공간을 더 깊이 읽기

    주문보다 먼저 시작되는 경험

    가게의 첫 경험은 문을 열기 전 골목에서 시작됩니다. 안쪽의 조명, 앉아 있는 사람의 모습, 입구의 깊이가 들어가도 되는 공간인지 알려줍니다. 벤치와 식재를 출입구 가까이에 두더라도 문이 열리는 범위와 지나가는 사람의 길은 충분히 비워두는 배치를 제안합니다.

    입구에서는 주문 위치가 자연스럽게 보이도록 하고, 메뉴를 고르는 사람과 물건을 받는 사람이 서로 방해하지 않는 흐름을 생각합니다. 매장 안으로 들어온 뒤 어디로 움직여야 할지 다시 찾지 않도록 공간 자체가 안내하는 구성을 지향합니다.

    한 매장 안의 서로 다른 체류 시간

    창가에는 짧게 머무는 자리, 안쪽에는 책을 읽거나 대화하는 자리를 두는 식으로 이용 시간을 구분합니다. 테이블의 크기와 간격을 모두 같게 하기보다 혼자 온 사람과 함께 온 사람이 편한 자리를 고를 수 있도록 조합합니다.

    긴 벤치는 공간을 정돈하지만 독립적인 의자와 함께 사용할 때 배치의 여유가 생깁니다. 좌석 수만을 기준으로 채우기보다 의자를 빼고 이동하는 폭, 직원이 물건을 나르는 길, 손님이 기다리는 위치를 함께 살핍니다.

    골목의 크기에 맞는 외관

    벽돌 줄눈의 반복과 깊은 창틀로 외관의 눈금을 만듭니다. 작은 길에서는 멀리서 보이는 큰 제스처보다 가까이에서 만나는 손잡이, 벤치, 모서리의 재료가 더 오래 기억될 수 있습니다. 색을 절제하고 손이 닿는 부분의 디테일을 구체화하는 방향입니다.

    실내의 따뜻한 재료가 입구 안쪽으로 이어지면 외부와 내부의 분위기가 연결됩니다. 전면 전체를 전시 면으로 채우기보다 안으로 들어가는 깊이를 남겨 골목의 일상과 매장의 활동이 서로 보이도록 합니다.

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    설계
    빛을 품은 중정의 집 — 외관·평면·단면으로 읽는 개념설계

    빛을 품은 중정의 집 — 외관·평면·단면으로 읽는 개념설계

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    CHIHO HOME / 설계 / 공간 콘셉트

    바깥으로 크게 열리는 집만이 밝은 집은 아닙니다. 집의 안쪽에 작은 바깥을 두는 방법도 있습니다. 이 스터디는 중정을 중심으로 거실과 서재, 현관과 위층의 관계를 생각해보기 위한 개념설계입니다.

    중정을 향해 열린 거실과 식당
    중정을 향해 열린 거실과 식당

    01. 외관에서 시작한 질문

    밝은 회벽의 두 매스와 깊게 들어간 창, 나무가 있는 작은 정원을 공간의 출발점으로 삼았습니다. 벽의 표면보다 벽 사이의 깊이가 입체감을 만들고, 창 안쪽의 생활이 외부 시선에 바로 드러나지 않는 분위기를 제안합니다. 콘셉트 이미지의 뒤쪽과 내부 배치는 확인할 수 없으므로 다음 도면에서는 공간 관계를 새롭게 가정했습니다.

    02. 생활의 중심에 놓인 중정

    1층 개념 평면의 왼쪽은 거실과 식당을 연결한 생활 공간, 가운데는 중정, 오른쪽은 서재·현관·계단입니다. 서로 다른 실에서 같은 정원을 바라보는 관계를 만들고, 진입 동선과 머무는 동선이 만나는 지점을 중정 주변에 둡니다. 실제 프로젝트에서는 대지 경계, 도로, 높이차, 주차와 접근 조건을 함께 검토해야 합니다.

    1층 개념 평면도 · 중정과 거실, 현관과 서재의 관계
    1층 개념 평면도 · 중정과 거실, 현관과 서재의 관계 · 개념도 · 이미지를 누르면 확대
    A–A 개념 단면도 · 두 생활 영역 사이로 열린 중정
    A–A 개념 단면도 · 두 생활 영역 사이로 열린 중정 · 개념도 · 이미지를 누르면 확대

    03. 단면으로 읽는 두 개의 생활 영역

    평면의 A–A 선은 거실·중정·오른쪽 생활 영역을 지나갑니다. 대응 단면은 중정을 하늘로 열어 두고 두 매스가 이를 사이에 두는 관계를 설명합니다. 햇빛 화살표는 개념적인 방향 표시이며 실제 방위·계절·시간에 따른 일조 분석이 아닙니다. 층고와 바닥 두께, 구조 방식도 확정하지 않았습니다.

    04. 실제 설계에서 더 확인할 것

    외관과 공간의 생각을 실제 주택으로 옮기려면 대지 및 법규 검토, 건축주의 가족 구성과 생활 방식, 필요한 실의 수, 주차·피난·접근성, 구조와 설비, 예산에 대한 검토가 뒤따릅니다. 중정은 채광뿐 아니라 배수·방수·청소·식재 관리도 함께 계획해야 합니다.


    공간을 더 깊이 읽기

    현관에서 정원까지, 시선의 순서를 만들다

    현관문을 열었을 때 집 전체가 한 번에 드러나기보다 중정의 나무가 먼저 보이는 진입을 생각합니다. 신발을 벗고 짐을 내려놓는 자리를 지나 거실로 방향을 바꾸면, 외부의 속도에서 실내의 속도로 자연스럽게 전환할 수 있습니다. 수납은 이 이동을 방해하지 않는 벽에 모으고 정원 쪽 시선은 비워두는 구성을 제안합니다.

    거실과 서재가 같은 중정을 바라보더라도 서로의 생활이 계속 노출될 필요는 없습니다. 창의 높이와 가구의 방향, 식재의 밀도로 시선이 만나는 지점을 조절하면 함께 있다는 느낌과 각자의 조용함을 동시에 담을 수 있습니다.

    회벽, 목재, 돌이 만나는 깊이

    큰 면은 밝은 미장으로 정리하고 손이 닿는 현관과 창 주변에는 목재의 온기를 더하는 재료 구성을 제안합니다. 색을 여러 개 늘리기보다 벽의 두께, 처마 아래의 그늘, 창틀의 깊이로 외관에 변화를 만드는 방식입니다. 마당 바닥은 실내와 연결되는 색조를 쓰되 빗물이 머무는 구역과 걷는 구역을 구분합니다.

    중정은 실내에서 바라보는 풍경인 동시에 관리해야 하는 작은 외부입니다. 물을 주는 위치, 낙엽을 모으는 동선, 배수구에 접근하는 방법을 가구 배치만큼 구체적으로 생각하면 일상에서 사용하는 정원이 됩니다.

    가족의 변화에 대응하는 방

    서재는 독서만을 위한 고정된 방보다 재택근무, 손님맞이, 취미를 수용하는 여유 공간으로 생각할 수 있습니다. 출입구와 수납을 먼저 정리하고 큰 가구를 벽 쪽에 두면 생활이 바뀔 때 용도를 조정하기가 수월합니다.

    중정을 중심에 두는 집의 핵심은 넓이보다 관계입니다. 식사하며 나무를 보고, 다른 방으로 이동하며 하늘을 만나고, 혼자 머물 때도 집의 분위기를 느낄 수 있도록 작은 장면들을 연결합니다.

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    설계
    오래 머물고 싶은 빛의 깊이 — 독서 공간과 창의 단면 스터디

    오래 머물고 싶은 빛의 깊이 — 독서 공간과 창의 단면 스터디

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    CHIHO HOME / 설계 / 공간 콘셉트

    빛은 창을 통과한 뒤 벽과 가구, 바닥을 만나 공간의 분위기를 만듭니다. 이 스터디에서는 정원을 향한 큰 창과 목재 프레임, 낮은 가구를 통해 오래 머물 수 있는 독서 공간을 생각했습니다.

    목재 창틀과 석재 독서대의 깊이
    목재 창틀과 석재 독서대의 깊이

    01. 창의 크기와 깊이를 함께 보기

    콘셉트 이미지에서 창은 정원의 풍경을 담는 동시에 실내의 두꺼운 경계를 만듭니다. 목재 프레임의 깊이는 창 주변을 하나의 장소로 읽히게 하고, 재료의 따뜻한 색은 바닥과 벽의 밝은 질감과 연결됩니다. 이 모습은 실제 완공한 실내 사진이 아닌 공간 콘셉트입니다.

    02. 시선을 남겨두는 가구

    창 앞의 가구는 높이를 낮추고, 앉은 자리에서도 정원을 바라볼 수 있는 관계를 제안합니다. 책장과 책상, 의자가 각각의 기능을 가지면서도 창을 중심으로 하나의 장면을 만듭니다. 실제 가구 치수와 좌석 수, 이동 폭은 사용자의 요구에 따라 다시 검토합니다.

    창과 정원을 잇는 개념 부분 단면 · 축척 없음
    창과 정원을 잇는 개념 부분 단면 · 축척 없음 · 개념도 · 이미지를 누르면 확대

    03. 단면으로 생각하는 빛의 흐름

    부분 단면에는 창틀과 낮은 가구, 바깥 나무를 함께 그려 두었습니다. 햇빛 화살표는 디자인 의도를 전달하는 개념 표시입니다. 일조 시간이나 조도 계산 결과가 아니며, 실제 향과 주변 건물, 유리 성능, 차양 조건을 반영한 별도 검토가 필요합니다.

    04. 편안함을 위한 다음 질문

    낮의 눈부심과 여름철 열, 겨울철 단열, 야간 조명, 창의 청소와 관리도 공간의 편안함에 영향을 줍니다. 아름다운 장면을 만드는 것에서 더 나아가, 매일 사용하는 사람이 편리하게 유지할 수 있는지를 함께 살펴야 합니다.


    공간을 더 깊이 읽기

    창가를 통로가 아닌 자리로

    큰 창 앞을 단순한 이동 공간으로 두기보다 책을 내려놓고 잠시 앉을 수 있는 두께 있는 경계로 제안합니다. 벤치의 깊이와 등받이, 다리를 두는 여유를 함께 생각하고, 창문을 여닫거나 청소하는 움직임과 충돌하지 않도록 가구를 배치합니다.

    정면으로 정원을 바라보는 자리와 벽에 기대 옆으로 풍경을 보는 자리는 서로 다른 편안함을 줍니다. 같은 창을 여러 방향에서 경험하도록 하면 작은 방에도 머무는 방식이 다양해집니다.

    밝은 낮과 차분한 저녁

    낮에는 창의 깊이와 차양으로 빛의 경계를 만들고 저녁에는 독서면을 비추는 조명과 벽을 은은하게 밝히는 조명을 나누는 구성을 제안합니다. 천장 조명 하나로 모든 활동을 해결하기보다 책, 얼굴, 주변 공간에 필요한 빛을 따로 생각합니다.

    빛을 받는 벽과 바닥의 색도 함께 결정합니다. 반사가 강한 표면을 늘리기보다 시선이 닿는 면의 질감을 차분하게 정리하고, 앉는 위치에서 창이나 조명기구가 눈에 직접 들어오는지 살펴봅니다.

    조용한 방을 만드는 작은 요소

    책과 소품을 놓을 수납, 손을 뻗어 닿는 작은 테이블, 충전 위치처럼 일상적인 요소가 머무는 시간을 좌우합니다. 가구를 많이 두는 것보다 필요한 행동이 자연스럽게 이어지도록 거리를 조정합니다.

    목재 프레임과 밝은 벽은 정원의 색이 계절에 따라 달라질 때 배경이 됩니다. 실내 장식을 채우기보다 창밖의 변화가 방의 분위기를 완성하도록 여백을 남깁니다.

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    법규
    주택법에 따른 행위허가 대상 완벽정리 | 공동주택 대수선·용도변경·비내력벽 철거 기준

    주택법에 따른 행위허가 대상 완벽정리 | 공동주택 대수선·용도변경·비내력벽 철거 기준

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    주택법에 따른 행위허가 대상 완벽정리 | 공동주택 대수선·용도변경·비내력벽 철거 기준 - 법규 1

    주택법에 따른 행위허가 대상 완벽정리

    아파트 벽 하나 철거하는 것도 허가가 필요할까

    공동주택 행위허가 판단의 핵심 기준

    공동주택 공사가 용도변경·대수선·철거·증축·증설 중 하나에 해당하면 「공동주택관리법」 제35조에 따른 허가 또는 신고 대상입니다. 단순 마감재 교체가 아니라 구조·용도·면적이 바뀌는 공사인지가 핵심입니다.

    아파트 내부 인테리어를 하면서 벽 하나를 철거하거나, 상가·주민공동시설의 용도를 바꾸거나, 필로티에 시설을 설치하려고 할 때 흔히 듣게 되는 말이 "주택법상 행위허가를 받아야 한다"는 것입니다.

    그런데 현재 법령 기준으로 정확한 표현은 조금 다릅니다. 과거 「주택법」에서 규정하던 공동주택 행위허가 제도는 지금은 「공동주택관리법」 제35조로 옮겨져 있습니다. 「주택법」은 세대구분형 공동주택이나 사업계획승인과는 계속 연결되지만, 일반적인 공동주택 행위허가의 직접적인 법적 근거는 「공동주택관리법」입니다.

    "주택법상 행위허가"라는 말이 실제로 어떤 공사에 적용되는지, 허가와 신고는 어떻게 다른지, 주민 동의는 얼마나 필요한지, 일반적인 아파트 인테리어도 대상이 되는지를 2026년 현행 기준으로 정리해보겠습니다.


    공동주택 행위허가란 무엇인가

    「공동주택관리법」 제35조는 공동주택의 입주자등 또는 관리주체가 일정한 행위를 하려는 경우 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고를 하도록 규정하고 있습니다.

    구분대표적인 행위
    용도변경기존 사업계획과 다른 용도로 변경
    증축·개축·대수선면적 증가, 주요구조부 변경 등
    파손·철거벽체·시설·설비의 철거
    세대구분형 공동주택한 세대를 2개의 독립 공간으로 구분
    용도폐지공동주택 또는 부대·복리시설의 폐지
    증설건축면적 증가 없이 시설·설비를 추가
    비내력벽 철거아파트 내부 비내력벽 제거 등

    시행령에서는 용도폐지, 재축, 증설, 비내력벽 철거까지 행위허가 대상 행위로 명확하게 규정하고 있습니다.

    관련 법조문 요지

    「공동주택관리법」 제35조(행위허가 기준 등) 제1항 — 공동주택의 입주자등 또는 관리주체가 다음 행위를 하려는 경우 대통령령으로 정하는 면적·세대수·동의비율 기준 및 절차에 따라 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고를 해야 한다.

    1. 공동주택을 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위

    2. 공동주택을 증축·개축·대수선하는 행위(「주택법」에 따른 리모델링은 제외)

    3. 공동주택을 파손하거나 해당 시설의 전부 또는 일부를 철거하는 행위(국토교통부령으로 정하는 경미한 행위는 제외)

    4. 그 밖에 세대구분형 공동주택의 설치, 용도폐지, 재축·증설 등 대통령령으로 정하는 행위

    허가·신고의 구체적인 기준(동의비율 등)은 같은 법 시행령 제35조 및 별표 3(공동주택의 행위허가 또는 신고의 기준)에서 정합니다. 어떤 행위가 이 별표 기준에서 제외되는 '경미한 행위'인지는 「공동주택관리법 시행규칙」 제15조에서 규정합니다.

    「공동주택관리법」 제99조(벌칙) — 제35조제1항을 위반하여 허가를 받지 않고 행위를 한 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다. (신고대상 행위를 신고하지 않은 경우는 별도로 과태료 대상)


    모든 공동주택이 똑같이 적용되는 것은 아닙니다

    실무에서 가장 먼저 확인해야 할 부분입니다. 아파트, 연립주택, 다세대주택이라고 해서 무조건 같은 행위허가 기준을 적용하는 것은 아닙니다.

    특히 시행령 별표 3에서는 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 분양 목적으로 지은 공동주택과, 건축허가를 받은 주상복합건축물에 대하여 특별한 적용기준을 두고 있습니다. 이 경우에는 별표 3의 부대시설·입주자 공유 복리시설 용도변경에 관한 일부 기준만 적용하고, 개축·재축·대수선 등의 행위는 「건축법」 등 관계 법령에 따르도록 하고 있습니다.

    건축물대장 표기만 보고 판단하면 안 됩니다

    • 이 건물이 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인 공동주택인지, 「건축법」에 따른 건축허가 공동주택인지 확인하는 것이 행위허가 검토의 출발점입니다.

    • 건축물대장에 '아파트·연립주택·다세대주택'이라고 적혀 있다는 이유만으로 행위허가 여부를 판단해서는 안 됩니다.


    공동주택 용도변경 — 전유부분과 부대시설은 다릅니다

    공동주택을 기존 사업계획에서 정해진 용도가 아닌 다른 용도로 사용하는 경우가 대표적인 행위허가 대상입니다.

    공동주택 전유부분 — 법령이나 여건 변경 등으로 「주택건설기준 등에 관한 규정」의 건설기준에 부적합하게 된 전유부분을 해당 기준에 적합한 시설로 변경하는 경우에는 전체 입주자 3분의 2 이상의 동의를 받아 허가를 받을 수 있습니다.

    부대시설·주민공동시설 — 관리사무소, 경로당, 주민운동시설, 어린이놀이터 등의 용도를 변경하는 경우에는 시설 종류와 변경하려는 용도에 따라 허가 또는 신고가 달라집니다. 특히 주민공동시설을 다른 주민공동시설이나 부대시설로 변경할 수 있는 경우에도, 전체 입주자등 1/2 또는 2/3 이상의 동의가 요구될 수 있고 일부 시설은 시·군·구 건축위원회 심의까지 필요합니다.

    단순히 "공용시설이니 입주자대표회의에서 의결하면 된다"고 판단해서는 안 됩니다.


    개축·재축·대수선 — 동의요건이 가장 까다로운 분야

    건축물의 주요구조부를 변경하는 대수선은 행위허가에서 가장 엄격하게 보는 분야 중 하나입니다.

    대상기본 동의요건
    공동주택해당 동 입주자 3분의 2 이상
    부대시설·입주자 공유 복리시설전체 입주자 3분의 2 이상
    내력벽에 배관설비 설치 — 공동주택해당 동 거주 입주자등 2분의 1 이상
    내력벽에 배관설비 설치 — 공용시설전체 입주자등 2분의 1 이상

    이는 단순한 관리사무소 동의와는 전혀 다른 절차입니다. 건축법상 대수선에 해당한다면 구조안전 검토와 건축법상 제출도서도 함께 검토해야 합니다.


    아파트 비내력벽 철거도 행위허가 대상일까

    이 부분이 일반 아파트 인테리어에서 가장 많이 문제가 됩니다. 결론부터 말하면 비내력벽이라고 해서 자유롭게 철거할 수 있는 것은 아닙니다.

    비내력벽 철거 주의사항

    시행령 별표 3에서 '시설물'에는 비내력벽 등 건축물의 주요구조부가 아닌 구성요소가 포함됩니다.

    • 공동주택 전유부분에서 시설물이나 설비를 철거하는 경우, 구조안전에 이상이 없다고 허가권자가 인정하고 원칙적으로 해당 동에 거주하는 입주자등 2분의 1 이상의 동의를 받아야 합니다.

    • 행위허가 신청 시 필요한 주요 자료는 철거하려는 벽이 비내력벽임을 증명할 수 있는 도면과 사진, 법령상 필요한 경우 입주자 동의서입니다.

    • "구조벽이 아니니까 그냥 철거해도 된다"는 판단은 위험합니다. 비내력벽 여부와 행위허가 대상 여부는 서로 다른 문제입니다.


    단순 인테리어는 모두 허가를 받아야 할까

    그렇지는 않습니다. 「공동주택관리법 시행규칙」은 일정한 작업을 경미한 행위로 정하여 행위허가 대상에서 제외하고 있습니다.

    공사내용행위허가 검토
    창틀·문틀 교체원칙적으로 경미한 행위
    세대 내 천장·벽·바닥 마감재 교체경미한 행위
    급·배수관 등 배관설비 교체경미한 행위
    세대 내 난방설비 교체경미한 행위 (단, 시설 파손·철거 제외)
    도배·장판·타일 등 마감교체일반적으로 경미한 행위
    비내력벽 철거행위허가 검토 필요
    내력벽 철거·개구부 설치대수선·구조안전 및 행위허가 검토 필요
    새로운 시설·설비 증설행위허가 또는 신고 검토 필요

    시행규칙에서는 이 밖에도 보안등, 자전거보관소, 안내표지판, 일정한 조경시설 및 설비부품 교체 등을 경미한 행위로 규정하고 있습니다. 즉 '인테리어 공사'라는 이름으로 판단하는 것이 아니라 실제 공사내용을 기준으로 판단해야 합니다.


    행위허가는 건물만 보는 제도가 아닙니다

    아파트에서 벽을 철거하거나 증축할 때만 행위허가가 필요하다고 생각하는 경우가 많습니다. 하지만 실제 문의는 훨씬 다양합니다. "주차선을 다시 그리려는데 허가가 필요한가요?", "화단을 없애고 주차장을 만들 수 있나요?", "단지 내 도로 폭을 줄이고 주차면을 추가해도 되나요?", "경비실이나 재활용품 보관소를 새로 만들고 싶은데요." 같은 질문입니다.

    이런 공사들은 건축물 자체의 증축·대수선이 아니더라도 공동주택의 주차장, 도로, 조경시설, 부대시설 및 복리시설을 변경하는 행위이기 때문에 행위허가 또는 신고 검토가 필요할 수 있습니다.

    「주택법」에서 말하는 부대시설에는 주차장, 관리사무소, 담장, 주택단지 안의 도로, 건축설비 등이 포함됩니다. 어린이놀이터, 주민운동시설, 경로당 등은 복리시설에 해당합니다. 따라서 공동주택 행위허가를 검토할 때는 건축물 평면도만 보는 것이 아니라 단지 전체 배치도를 함께 봐야 합니다.

    실제 문의검토해야 할 내용
    기존 주차장 재배치·주차면 추가주차장 변경 및 증설
    화단을 철거하고 주차장 설치조경시설 철거 + 주차장 증설·용도변경
    단지 내 도로 폭·동선 변경단지 내 도로 파손·철거·증설
    소방차 진입동선 변경단지 내 도로 + 소방관계법 검토
    경비실·재활용품 보관소 신설부대시설 증축·증설
    놀이터 축소, 주민운동시설 → 주차장복리시설 변경·철거, 용도변경
    옹벽 일부 철거시설물 파손·철거 + 구조안전
    차단기·문주 설치부대시설 증설 + 차량·소방동선 검토

    즉 "건축물이 아니니까 행위허가가 아니다"라고 판단하면 안 됩니다.


    실무에서는 먼저 '사용검사 도면'을 찾아야 합니다

    행위허가 업무에서 가장 중요한 자료 중 하나가 최초 사업계획승인 및 사용검사 도면입니다. 현재 현황만 보고서는 변경 여부를 정확하게 판단하기 어렵기 때문입니다. 예를 들어 현재 현장에 주차장이 120대 있더라도 사용검사 도면에는 110대로 승인되어 있을 수 있고, 반대로 화단처럼 보이는 공간이 원래 승인도면에서는 주차장일 수도 있습니다.

    따라서 행위허가를 검토할 때는 먼저 ① 사업계획승인도서 ② 사용검사도서 ③ 기존 배치도 ④ 주차계획도 ⑤ 조경계획도 ⑥ 단지 내 도로계획 ⑦ 최근 행위허가·신고 이력을 확인하고, 현재 현황과 중첩하여 "당초 무엇으로 승인됐고, 지금 무엇으로 바꾸려고 하는가?"를 확인해야 합니다. 이 작업을 생략하면 이미 불법으로 변경된 현황을 기준으로 다시 행위허가를 신청하는 문제가 생길 수 있습니다.


    주차장·조경·도로는 '10% 규정'을 반드시 확인해야 합니다

    경미한 사항 — 사용검사 규모의 10% 기준

    「공동주택관리법 시행규칙」 제15조·별표 3에서는 주차장, 조경시설, 어린이놀이터, 관리사무소, 경비실, 경로당, 담장·공중화장실, 보안등, 자전거보관소, 옹벽·축대, 주택단지 안의 도로 등을 사용검사를 받은 면적 또는 규모의 10% 이내에서 파손·철거 또는 증축·증설하는 경우를 경미한 사항으로 정하고 있습니다.

    • '경미한 사항'은 아무 절차도 필요 없다는 뜻이 아니라, 일정한 경우 행위허가 대신 행위신고로 처리할 수 있다는 기준입니다.

    • '경미한 행위'(창틀 교체, 도배 등 허가·신고 자체가 면제되는 것)와 '경미한 사항'(10% 이내 신고 대상)은 서로 다른 개념입니다.


    화단을 없애고 주차장을 만들 수 있을까

    주차난 때문에 기존 화단이나 잔디밭 일부를 철거하고 주차장을 만들려는 문의는 매우 흔합니다. "주차대수가 늘어나니까 좋은 것 아닌가"라고 단순하게 접근하면 안 됩니다. 실제로는 다음을 동시에 검토해야 합니다.

    화단 철거 후 주차장 설치 시 동시에 검토할 6가지

    1. 조경시설 파손·철거 — 기존 승인도서상 조경시설을 감소시키는 행위입니다.
    2. 주차장 증설 — 조경공간에 새 주차구획이 생기므로 부대시설이 증가합니다.
    3. 최소 조경기준 — 변경 후에도 관계 법령과 당초 적용된 주택건설기준을 충족해야 합니다.
    4. 보행동선 — 주차장 추가로 보행자 통로가 단절되지 않는지 확인해야 합니다.
    5. 단지 내 도로·소방동선 — 주차 차량 때문에 소방차 회전·진입공간이 침해되는지 확인해야 합니다.
    6. 주민동의 — 별표 3에서 정한 허가·신고 유형에 따라 동의요건을 확인해야 합니다.

    특히 일정 시기 이전에 승인된 공동주택에는 주민운동시설·단지 내 도로·어린이놀이터 등을 일정 범위에서 주차장으로 변경할 수 있도록 한 별도 기준도 있으므로, 준공연도와 최초 사업계획승인 시점을 확인하는 것이 중요합니다.

    조경도 마찬가지입니다. 시행규칙은 수목의 일부 제거·교체를 경미한 행위로 규정하지만, 조경면적 자체를 축소하거나 조경공간에 주차장·창고 등 새 시설을 설치하는 경우에는 단순한 수목 교체가 아니라 조경시설의 파손·철거 또는 다른 시설의 증설로 봐야 할 가능성이 높습니다.


    단지 내 도로·소방동선 변경은 특히 조심해야 합니다

    '단지 안의 도로'는 주택법상 명확한 부대시설입니다. 도로 폭 축소·확대, 차량통행로 신설, 회차공간 변경, 출입구 위치 변경, 주차장 설치를 위한 도로 일부 폐지 등은 행위허가·신고 여부를 반드시 검토해야 합니다. 특히 도로 폭을 줄여 주차장을 만드는 공사는 기존 도로의 파손·철거와 주차장 증설이 동시에 발생하는 행위입니다.

    공동주택 단지의 차량통행로는 동시에 소방자동차의 접근동선으로 쓰이는 경우가 많습니다. 대상 공동주택에는 「소방기본법」에 따른 소방자동차 전용구역을 설치해야 하며, 전용구역이나 진입로를 막는 행위는 금지됩니다. 현행 시행령은 원칙적으로 100세대 이상 아파트 등에 전용구역 설치기준을 두고 있습니다.

    "주차대수는 법정대수 이상이니까 도로에 주차면을 더 만들어도 된다"는 식으로 판단해서는 안 됩니다. 주차대수가 확보되더라도 소방자동차 접근성이나 전용구역을 침해하면 별도의 문제가 발생합니다. 변경 전 배치도에 소방차 진입 → 단지 내 통행 → 각 동 접근 → 전용구역 → 회차 → 퇴출 동선을 먼저 확보한 뒤 주차계획을 잡는 것이 안전합니다.


    경관등·경비실·자전거보관소 — 교체와 신설은 다릅니다

    시행규칙은 보안등의 교체, 자전거보관소의 교체를 경미한 행위로 규정하고 있습니다. 기존 위치의 노후 시설을 동일한 기능으로 교체하는 정도라면 비교적 단순합니다.

    하지만 기존에 없던 위치에 새로 설치하는 것은 '교체'가 아닙니다. 새로운 기초 설치, 전선관 매설, 조경·포장 철거가 수반된다면 부대시설·설비의 증설과 다른 시설의 파손·철거를 함께 검토해야 합니다. 특히 '경관등'은 법령에 '보안등'처럼 명시된 경미한 행위가 아니므로, 조명기둥·기초·전기배선을 새로 설치하는 경관조명이라면 증설로 판단하거나 유사한 경미한 행위로 인정될 수 있는지를 허가권자에게 확인하는 것이 안전합니다.

    경비실·경비원 휴게시설·재활용품 보관소·택배보관소도 마찬가지입니다. 기존 시설의 부품 교체는 경미한 행위가 될 수 있지만, 새로운 시설을 만드는 경우에는 증축 또는 증설에 해당할 가능성이 있습니다. 특히 지붕과 기둥을 갖춘 구조물이라면 공동주택관리법뿐 아니라 「건축법」상 건축물·공작물 여부까지 함께 검토해야 합니다. "작은 창고니까 그냥 설치해도 된다"는 판단은 위험합니다 — 면적의 크기와 행위허가 대상 여부는 같은 문제가 아닙니다.


    옹벽 철거와 전기차 충전시설도 별도 검토가 필요합니다

    주차장 출입구를 추가하면서 기존 옹벽 일부를 철거하는 경우에는 새 출입구 위치만 보는 것이 아니라 기존 옹벽의 구조안전, 철거 후 토압, 배수, 차량 진출입 안전, 단지 내 도로, 보행자 동선까지 함께 검토해야 합니다. 입주자 동의비율을 충족했다고 해서 무조건 허가되는 것은 아닙니다.

    전기차 고정형 충전기와 충전전용 주차구획 설치는 공동주택 행위신고 체계에서 별도로 다뤄집니다. 법제처는 기존 고정형 충전기를 새로운 고정형 충전기로 교체하는 경우에도 행위신고 대상이라고 해석한 바 있습니다. 충전전용구역, 장애인주차구역, 전기실 용량, 화재안전, 입주자대표회의 동의까지 함께 검토해야 합니다.


    공사 하나에도 여러 행위가 섞여 있을 수 있습니다

    "화단 일부를 없애서 주차장 8면만 추가하고 싶습니다"라는 요청은 겉으로 보면 '주차장 증설' 하나뿐입니다. 하지만 실제로 도면을 그려보면 ① 수목 제거 ② 조경시설 철거 ③ 경계석·보도블록 철거 ④ 단지 내 도로 확장 ⑤ 주차장 증설 ⑥ 보안등·배수시설 이전 ⑦ 소방차 동선 변경까지 동시에 발생할 수 있습니다.

    그래서 공동주택 행위허가는 공사명을 기준으로 판단하는 것이 아니라 변경되는 시설을 하나씩 분해해서 판단해야 합니다. 단, 실제 허가·신고 여부는 준공시기, 사업계획승인 내용, 변경규모, 동의요건 및 관계 법령에 따라 달라질 수 있어 개별 확인이 필요합니다.


    세대구분형 공동주택과 증축·증설의 구분

    기존 한 세대를 두 개의 독립된 공간으로 나누어 임대하는 이른바 세대구분형 공동주택도 행위허가 대상입니다. 대수선이 포함되고 일반적인 대수선에 해당하면 해당 동 입주자 3분의 2 이상의 동의가 필요하고, 내력벽에 배관설비를 설치하는 경우에는 해당 동에 거주하는 입주자등 2분의 1 이상의 동의가 적용됩니다. 대수선이 아니더라도 구조안전에 이상이 없다고 인정되어야 하고 해당 동 거주 입주자등 2분의 1 이상의 동의가 요구됩니다. 여기에 「주택법 시행령」에 따른 세대구분형 공동주택 설치기준도 동시에 충족해야 하므로, 단순히 경량벽 하나를 설치하는 문제로 볼 수는 없습니다.

    행위허가에서 증축과 증설은 의미가 다릅니다. 증축은 일반적으로 건축면적·연면적·층수 등이 증가하는 건축법상의 증축을 의미하지만, 시행령 별표 3의 '증설'은 증축에는 해당하지 않아도 시설물이나 설비를 늘리는 행위를 의미합니다. 새로운 시설물을 추가 설치하는 경우 건축법상 증축이 아니더라도 공동주택관리법상 증설에 해당할 수 있습니다. 공동주택 전유부분의 증설은 구조안전에 이상이 없다는 전제에서 해당 동 거주 입주자등 1/2 이상의 동의, 공용부분은 원칙적으로 해당 동 입주자등 2/3 이상의 동의가 필요합니다.


    2026년부터 확인해야 할 태양광·전기차충전시설

    2026년 6월 개정된 시행령 별표 3에서는 태양광설비와 일부 안전시설에 관한 기준이 보다 명확하게 반영됐습니다.

    공동주택 공용부분에 태양광설비를 설치하거나 철거하는 경우에는 해당 동 거주 입주자등 2분의 1 수준의 동의요건이 적용되는 경우가 규정됐습니다. 부대시설·입주자 공유 복리시설에 태양광설비를 설치하거나 철거할 때에도 일반적인 외부시설의 2/3보다 완화된 전체 입주자등 1/2 기준이 적용될 수 있습니다.

    전기자동차의 고정형 충전기 및 충전전용 주차구획 설치뿐만 아니라 충전기 교체도 신고대상으로 명확히 규정되어 있으며, 이 경우 입주자대표회의 동의를 요건으로 합니다.


    행위허가 신청 서류와 사용검사까지

    행위대표적인 제출자료
    용도변경변경 전·후 평면도, 단지 배치도, 동의서
    개축·재축·대수선건축법상 관련 도서·서류, 동의서
    세대구분형 설치건축법상 관련 도서, 동의서
    파손·철거단지 배치도, 동의서
    비내력벽 철거비내력벽임을 증명하는 도면·사진, 동의서
    증축건축법상 관련 도서, 동의서
    증설건축법 시행규칙에서 정하는 관련 서류, 동의서

    특히 소음이 발생하는 행위로 주민 동의가 필요한 경우에는 공사기간과 공사방법 등을 동의서에 기재하도록 규정하고 있습니다.

    허가 또는 신고를 받은 뒤 공사를 완료하면 그것으로 절차가 끝나는 것이 아닙니다. 「공동주택관리법」에서는 허가·신고 후 공사를 완료한 경우 다시 시장·군수·구청장의 사용검사를 받도록 규정하고 있습니다. 사용검사 신청 시에는 해당되는 경우 감리자의 감리의견서와 시공자의 공사확인서를 제출하고, 허가·신고 내용대로 시공됐는지를 확인받게 됩니다.

    실무절차는 대체로 대상 건축물 확인 → 공사행위 분류 → 구조안전 검토 → 주민 동의요건 확인 → 행위허가·신고 → 공사 → 사용검사 순서로 보는 것이 안전합니다.


    행위허가와 건축법은 별개로 검토해야 합니다

    공동주택 행위허가를 받았다고 해서 건축법상 모든 검토가 면제되는 것도 아닙니다. 시행령 별표 3에서는 해당 공사가 「건축법」에 따라 구조안전 확인이 필요한 경우 허가권자가 구조안전 확인 여부를 확인하도록 하고 있습니다. 또한 공사내용이 「건축물관리법」상 해체에 해당하면 해체허가·신고 등의 요건도 확인하도록 규정하고 있습니다.

    공동주택 공사는 경우에 따라 공동주택관리법 + 주택법 + 건축법 + 건축물관리법 + 구조기준 + 소방 관계 법령을 함께 검토해야 합니다. 이 중 하나만 보고 공사를 진행해서는 안 됩니다.

    또 하나 실무에서 혼동하기 쉬운 부분이 있습니다. 법제처는 2024년 법령해석을 통해 입주자대표회의 자체는 공동주택관리법 제35조의 행위허가 또는 신고 신청 주체에 포함되지 않는다고 해석했습니다. 법에서 신청주체를 '입주자등 또는 관리주체'로 정하고 있기 때문입니다. 입주자대표회의는 필요한 경우 동의를 하거나 의결하는 역할을 할 수 있지만, 그것과 법정 신청주체는 구분됩니다.


    무허가로 공사하면 어떻게 될까

    무허가·무신고 공사의 제재

    • 「공동주택관리법」 제99조는 제35조에 따른 허가대상 행위를 위반한 경우 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처할 수 있도록 규정하고 있습니다.

    • 다만 신고대상 행위를 신고하지 않고 한 경우는 이 형사처벌 규정에서 제외됩니다.

    • 행위신고 대상임에도 신고하지 않고 공사한 경우에는 500만원 이하의 과태료 대상이 될 수 있습니다.

    • 더 중요한 것은 향후 매매, 리모델링, 대수선 또는 다른 인허가 과정에서 기존 불법 변경사항이 발견되면 원상복구나 추가 행정조치 문제가 생길 수 있다는 점입니다.

    행위허가 대상 공사를 허가 없이 진행하는 문제를 단순한 행정절차 누락으로 생각해서는 안 됩니다.


    공동주택 행위허가, 이 순서로 확인하면 됩니다

    공동주택 공사 전 판단 순서 9단계

    1. 어떤 공동주택인가 확인 — 사업계획승인 공동주택인지 건축허가 공동주택인지, 적용 기준 자체가 달라집니다.

    2. 최초 승인도서 확인 — 현재 현황이 아니라 사용검사 당시 승인내용이 기준점입니다.

    3. 변경되는 시설 구분 — 주차장·도로·조경·놀이터·경비실·옹벽·전기설비 등으로 나눕니다.

    4. 행위의 종류 구분 — 교체·파손·철거·증설·증축·용도변경·대수선 중 무엇인지 판단합니다.

    5. 변경 면적·규모 계산 — 특히 주차장·조경·단지 내 도로는 사용검사 규모 대비 10% 기준을 확인합니다.

    6. 변경 후 법정기준 충족 여부 확인 — 주차기준, 조경, 어린이놀이터, 소방자동차 접근, 구조안전 등입니다.

    7. 입주자 동의요건 확인 — 전체 입주자, 해당 동 입주자, 입주자등 등 사안별로 다릅니다.

    8. 허가·신고 진행 — 시행령 별표 3에 따라 최종적으로 허가인지 신고인지 판단합니다.

    9. 공사 완료 후 사용검사 — 허가·신고 후 완료된 공사는 시장·군수·구청장의 사용검사까지 이어집니다.


    행위허가에서 가장 위험한 판단

    실무에서 특히 위험한 오해 6가지

    • "건축물이 아니니까 괜찮습니다." — 아닙니다. 주차장·도로도 부대시설입니다.

    • "면적이 얼마 안 되니까 괜찮습니다." — 작은 면적도 행위의 종류에 따라 신고·허가 대상이 될 수 있습니다.

    • "입주자대표회의에서 통과됐으니까 공사하면 됩니다." — 입주자대표회의 의결과 법률상 행위허가·신고는 별개의 절차입니다.

    • "주차대수가 늘어나니까 문제없습니다." — 주차대수는 늘더라도 조경, 단지 내 도로, 보행동선, 소방자동차 동선을 침해할 수 있습니다.

    • "기존 시설을 조금 옮기는 것뿐입니다." — 이설 과정에서 기존 시설의 철거와 새로운 시설의 증설이 동시에 발생할 수 있습니다.

    • "보안등은 경미한 행위니까 새로 설치해도 됩니다." — 법령은 '교체'를 경미한 행위로 규정합니다. 신설과 교체를 동일하게 보면 안 됩니다.


    결론: 공사 이름이 아니라 실제 변경 내용이 기준입니다

    가장 중요한 것은 공사의 이름이 아니라 실제 변경되는 부분입니다.

    아파트 인테리어라고 하더라도 도배·장판처럼 단순 마감재를 교체하는 공사와 비내력벽을 철거하는 공사는 법적으로 전혀 다릅니다. 반대로 규모가 작은 공사라도 주요구조부를 건드리거나 새로운 시설을 증설한다면 행위허가 대상이 될 수 있습니다. 그리고 이 판단은 건물 안에서만 끝나지 않습니다. 시간이 지나면서 주차장이 부족해지고, 조경을 정비하고, 경비원 휴게시설을 만들고, 전기차 충전시설을 설치하고, 소방자동차 동선을 정비하는 등 단지 배치계획을 변경하는 행위도 똑같이 검토 대상입니다.

    벽을 철거하면 구조안전 검토가 필요할 수 있습니다.

    용도를 바꾸면 주민 동의부터 받아야 합니다.

    시설을 늘리면 증설로 분류되어 허가·신고 대상이 될 수 있습니다.

    주차장·조경·단지 내 도로를 바꿔도 사용검사 규모의 10% 기준부터 확인해야 합니다.

    허가 없이 진행하면 형사처벌이나 과태료, 원상복구 문제로 이어질 수 있습니다.

    공동주택 행위허가는 단순히 서류 한 장을 제출하는 절차가 아니라 최초 사업계획승인·사용검사 도서, 구조안전, 주민 동의, 건축법 및 건축물관리법까지 함께 판단하는 인허가 업무입니다. 공사를 시작하기 전에 건축사와 먼저 상의하는 것이 가장 안전합니다.

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    패시브하우스로 냉난방비 대폭 절감 — 기후위기 시대 현실적인 집 짓기

    패시브하우스로 냉난방비 대폭 절감 — 기후위기 시대 현실적인 집 짓기

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    패시브하우스로 냉난방비 대폭 절감 — 기후위기 시대 현실적인 집 짓기

    작년 경기도 양평에서 단독주택을 설계하던 건축주가 이런 말을 했습니다. "겨울마다 가스비가 40만 원씩 나오는데, 패시브하우스로 지으면 정말 10분의 1로 줄어드나요?" 그 질문에 제대로 답하려면, 패시브하우스의 원리와 국내 법적 기준, 그리고 실제 비용 구조를 함께 짚어야 합니다.

    패시브하우스란 무엇인가 — 5대 원칙과 국제 기준

    패시브하우스는 독일 패시브하우스연구소(PHI)가 정립한 건축 개념으로, 연간 난방에너지 수요 15kWh/㎡ 이하, 1차 에너지 소비량 120kWh/㎡ 이하를 핵심 기준으로 삼습니다. 이를 달성하기 위한 5대 원칙은 고단열, 고기밀, 열교 차단, 열회수환기(HRV), 고성능 창호입니다. 기밀성은 블로어도어 테스트 기준 n50 값 0.6회/h 이하를 요구하며, 국내 일반 주택의 n50 값이 3~5회/h 수준임을 감안하면 약 5~8배 수준의 기밀 성능 차이가 납니다. 창호는 열관류율 0.8W/㎡K 이하의 3중 유리 시스템을 적용하는 것이 일반적입니다.

    국내 에너지 절약 설계 기준과 패시브하우스의 관계

    국내에서는 「건축물의 에너지절약설계기준」(국토교통부 고시 제2023-578호)에 따라 중부1지역 외벽 열관류율 기준이 0.15W/㎡K 이하로 규정되어 있습니다. 패시브하우스 기준인 0.10~0.12W/㎡K보다는 다소 느슨하지만, 이 고시를 준수하는 것만으로도 일반 건축물 대비 30~40% 수준의 에너지 절감이 가능합니다. 또한 「녹색건축물 조성 지원법」 제15조에 따른 제로에너지건축물(ZEB) 인증 취득 시 취득세 감면(최대 15%)과 용적률 완화(최대 15%) 혜택을 받을 수 있으며, 패시브하우스 수준의 성능이면 ZEB 3등급 이상 취득이 가능합니다.

    실제 비용과 에너지 절감 효과 — 숫자로 보는 현실

    패시브하우스의 공사비는 일반 단독주택(연면적 165㎡ 기준, 3.3㎡당 약 700만 원) 대비 15~25% 추가 비용이 발생합니다. 약 3,500만 원의 추가 투자가 필요하다는 의미입니다. 그러나 난방비 절감 효과는 상당합니다. 한국에너지공단 자료 기준으로 일반 주택의 연간 냉난방 에너지 비용이 약 320만 원이라면, 패시브하우스는 연간 40~60만 원 수준으로 줄어들어 약 260만 원의 연간 절감이 가능합니다. 단순 계산으로 13~14년 내 초기 투자비 회수가 가능하며, 에너지 요금 상승 추세를 감안하면 회수 기간은 더 단축됩니다.

    실무에서 가장 많이 놓치는 함정은 열교(Thermal Bridge) 차단입니다. 단열재를 아무리 두껍게 시공해도 슬래브와 외벽이 만나는 접합부, 창틀 주변, 발코니 연결부에서 열교가 발생하면 전체 단열 성능이 급격히 저하됩니다. 실제로 제가 검토한 한 현장에서는 발코니 슬래브를 단열 차단 없이 내외부 연속으로 시공한 탓에 열화상 카메라로 측정 시 해당 부위 표면온도가 실내 평균 대비 7도 낮게 나왔습니다. 설계 단계에서 구조 열교 부위를 반드시 PHI 공인 소프트웨어(THERM 또는 HEAT2)로 시뮬레이션하고, 시공 시 열교 차단재(ISO Korb 계열 제품 등) 사용 여부를 도면에 명기해야 합니다.

    열회수환기 시스템 — 기밀 주택의 필수 장치

    기밀성이 높은 패시브하우스에서는 자연 환기가 사실상 불가능하므로 열회수환기장치(HRV) 설치가 필수입니다. 「건축물의 설비기준 등에 관한 규칙」 제11조는 신축 100세대 이상 공동주택에 환기설비 의무 설치를 규정하고 있으나, 단독주택은 의무 적용 대상이 아닙니다. 그럼에도 패시브하우스에서는 열회수 효율 75% 이상의 HRV 장치를 반드시 설치해야 에너지 손실 없이 실내 공기질을 유지할 수 있습니다. 유지관리 측면에서 필터는 6개월 주기로 교체해야 하며, 이를 간과할 경우 환기 효율 저하와 함께 결로 및 곰팡이 문제가 발생할 수 있습니다.

    지금 당장 실행할 수 있는 체크리스트

    • 설계 착수 전 건물에너지해석 프로그램(PHPP 또는 EnergyPlus)으로 에너지 시뮬레이션을 실시하고, 중부1지역 기준 외벽 열관류율 0.15W/㎡K 이하 달성 여부를 확인한다.
    • 구조 접합부(발코니, 슬래브 단부, 창틀 주변) 전 부위를 열교 차단 상세도로 도면화하고, 시공 전 감리자가 열화상 카메라로 중간 점검을 실시하도록 계약서에 명시한다.
    • 블로어도어 테스트를 준공 전 최소 1회(가급적 기밀 공사 직후와 준공 시 2회) 실시하여 n50 값 1.0회/h 이하(패시브하우스 목표 시 0.6회/h 이하)를 확인한다.
    • 「녹색건축물 조성 지원법」에 따른 ZEB 예비인증을 설계 단계에서 신청하여 취득세 감면 및 용적률 완화 혜택 적용 가능 여부를 관할 지자체에 사전 확인한다.
    • 열회수환기장치(HRV) 제조사의 열회수 효율 시험성적서(KS 또는 PHI 인증)를 사전에 제출받고, 유지관리 매뉴얼과 필터 교체 주기를 건축주에게 인수인계 문서로 작성해 전달한다.
    자재
    15만원 아끼려다 집 망가집니다! 30년 이상 가는 주택 창호 시공법

    15만원 아끼려다 집 망가집니다! 30년 이상 가는 주택 창호 시공법

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    창호는 “무슨 제품을 쓰느냐”보다 “어떻게 설치하느냐”에서 성능이 갈린다. 특히 ALC처럼 기본 기밀이 높은 주택은 창호 한 군데만 틀어져도 미세먼지 유입, 황소바람, 결로, 방음 저하가 한 번에 터진다. 시스템창을 골라 놓고도 “집 공기가 탁하다”, “틈바람이 느껴진다”는 불만이 나오는 이유가 대부분 시공에서 시작한다.

    아래는 ALC 고기밀 주택 기준으로, 현장에서 실제로 성패를 가르는 창호 설치 체크포인트를 정리한 내용이다.


    1) 좋은 창호도 설치가 틀리면 성능은 0점이 된다

    기밀·단열·방음은 ‘제품 스펙’만으로 완성되지 않는다. 창과 골조 사이, 프레임과 문짝이 맞물리는 선, 외부 방수/투습 라인까지 “연속된 기밀층”이 형성돼야 한다. 이 연속이 한 군데라도 끊기면, 열회수환기장치가 있어도 외부 미세먼지와 찬바람이 들어온다. 고기밀 주택일수록 체감은 더 극단적으로 나타난다.


    2) 폼(우레탄)은 “많이 부풀수록 좋다”가 아니다

    현장에서 자주 생기는 오해가 “팽창이 크면 더 꽉 찬다 = 더 좋다”는 생각이다. 실제로는 반대다.

    • 과팽창 폼은 프레임을 ‘밀어’ 변형을 만든다.

    • 프레임 변형은 곧 문짝의 기밀선 깨짐으로 이어진다.

    • PVC 창호는 구조적으로 수축·변형에 민감해서 과팽창이 치명적이다.

    핵심은 “저팽창/연질 폼”이다. 건물이 미세하게 흔들리고, 무거운 문짝(특히 독일식 시스템창)이 반복 충격을 줄 때, 연질이 같이 따라 움직여 틈 발생을 줄인다. 반대로 너무 경질/취성 폼은 장기적으로 부서지며 틈이 생길 수 있다.

    추가로, 겨울/여름을 가리지 않고 안정적으로 쓰는 ‘올 시즌’ 폼을 고집하는 시공팀도 있다. 단가가 몇 만원~십수만원 올라갈 수 있지만, 건물 전체 관점에서 보수·결로·기밀 하자 리스크를 줄이는 비용으로 보는 접근이다.

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    3) ALC는 “먼지” 때문에 테이프가 그냥 붙지 않는다

    ALC는 표면 가루가 쉽게 묻어나고, 시공 중 분진이 많다. 이 상태에서 기밀테이프를 바로 붙이면 접착력은 장기 유지가 어렵다. 그래서 외부측 기밀층을 잡을 때는 다음 순서가 중요해진다.

    1. 표면 정리(분진 제거)

    2. 프라이머(접착력 강화제) 도포

    3. 기밀테이프 시공

    4. 필요한 구간만 보강 실란트(실리콘) 처리

    여기서 중요한 오해가 하나 더 있다. “기밀테이프는 기밀만 되고 방수는 약하다”는 말이 있는데, 제대로 된 제품/시공이라면 방수 성능도 충분히 확보된다. 다만 문제는 방수만 보고 실리콘으로 전부 막아버리는 방식이다. 그렇게 하면 투습이 막혀 내부 습기 관리가 무너지고, 폼이 습을 먹어 단열 성능이 떨어지고 부패·결로 리스크가 커진다. ‘투습 가능한 기밀’ 라인을 유지하면서 필요한 구간만 보강하는 것이 핵심이다.

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    4) 윈도우실(비물받이)은 외장 유지관리에서 차이가 난다

    외장에 “눈물자국”처럼 물이 흘러내린 자국이 생기는 건 모서리와 창 주변에서 흔히 발생한다. 이를 줄이기 위해 윈도우실(비물받이)을 적용하면 물이 벽체를 타지 않고 아래로 떨어지게 유도할 수 있다. 장기적으로 외장 오염과 유지관리 비용 차이를 만든다.

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    5) 고정 방식: “ALC에 바로 피스 박으면 약하다”를 줄이는 방법

    ALC에 창틀을 고정할 때 “잡아주는 힘이 약한 것 아니냐”는 우려가 자주 나온다. 여기서 의외로 큰 차이를 만드는 게 “타공 드릴비트” 선택이다.

    • 흔히 쓰는 철용 비트는 구멍이 매끈하게 나면서 ALC에서 ‘걸림’이 약해질 수 있다.

    • 목공용 비트는 결과적으로 피스가 더 단단히 물리는 경우가 있다.

    같은 깊이, 같은 피스를 써도 타공 방식에 따라 체감 고정력이 크게 달라질 수 있다는 점이 포인트다. 이런 디테일은 견적서에 잘 드러나지 않는다. 그래서 “같은 창호니까 싼 곳”으로만 결정하면, 결국 나중에 기밀/방음/하자로 비용을 치를 확률이 올라간다.

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    6) 레이저 정밀 시공: ‘양끝만 맞추면’ 가운데가 틀어진다

    기밀에서 가장 무서운 것은 1~2mm 오차다. 특히 시스템창은 한 번 선이 깨지면 체감이 바로 온다.

    문짝은 직사각형인데 프레임이 미세하게 휘면, 닫혔을 때

    • 위/아래는 6mm 물려도

    • 가운데는 4mm만 물리는 식으로 기밀이 깨질 수 있다.

    그래서 필요한 게 “사방 레이저 + 3D 레이저” 같은 정밀 기준선이다.

    • 수직/수평을 보는 레이저는 기본

    • 프레임 밴딩(가운데 처짐/휘어짐)을 보는 레이저가 추가로 필요

    • 큰 창일수록 밴딩 오차는 더 커지므로, “양끝 200 맞췄으니 OK”는 통하지 않는다. 가운데도 200이 나오게 맞춰야 한다.

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    7) ALC 고기밀 주택에서 창호가 특히 취약한 이유

    ALC는 벽체 자체가 두껍고 단열·방음이 좋다. 그래서 오히려 창호 쪽이 ‘유일한 취약점’이 된다.

    • 벽체가 좋을수록, 창에서 새는 바람/열손실/소음이 더 크게 느껴진다.

    • 창 주변 작은 결함이 결로로 이어지기 쉽다.

    • 열회수환기장치가 있어도 창 기밀이 깨지면 외부 공기가 틈으로 유입된다.

    이런 조건에서는 창 스펙만큼이나 “유리 사양(예: 3중유리, 두께)”과 시공 품질이 같이 맞아야 전체 성능이 균형을 이룬다.

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    8) 견적 받을 때 ‘가격’ 말고 반드시 물어봐야 할 질문

    아래 질문에 명확히 답을 주는 시공팀이 보통 품질 관리가 된다.

    1. 폼은 어떤 종류를 쓰나? 저팽창/연질인가, 올 시즌 사용 가능한가

    2. ALC 외부면 프라이머 처리 후 테이프 시공하는가

    3. 기밀테이프+보강 실란트의 원칙(투습 라인 유지)을 이해하고 있는가

    4. 창틀 고정 타공 방식(비트 종류 포함)과 피스 사양은 무엇인가

    5. 레이저로 어느 기준선을 보고, 가운데 밴딩까지 어떻게 잡는가

    6. 하자 발생 시 대응(AS 범위/기간/절차)은 어떻게 되는가

    “귀찮게 물어보는 고객이 오히려 좋다”는 말은, 이런 질문을 환영하는 팀이 자신들의 공정과 품질 논리를 갖고 있다는 뜻이기도 하다.


    결론: 15만 원이 15년을 좌우한다

    창호 시공에서 작은 차이는 당장 눈에 안 보인다. 하지만 2~3년이 아니라 20~30년을 쓰는 건물에서는 그 차이가 결로, 곰팡이, 난방비, 소음, 외장 오염, 결국 하자 보수 비용으로 되돌아온다. 고기밀 주택일수록 “창호 선택보다 시공이 먼저”라는 말이 더 정확해진다.

    시공
    문틀 선(Line)이 벽에서 10mm 튀어나온 이유

    문틀 선(Line)이 벽에서 10mm 튀어나온 이유

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    선을 살려야 건물이 산다

    고급스러움의 80%는 ‘선 관리’에서 결정된다

    외벽 석재 공사를 할 때

    가설 발판과 망을 설치하고 돌을 붙인 뒤,

    모든 작업이 끝나면 발판을 철거합니다.

    그 순간 건물은 완전히 다른 얼굴을 드러냅니다.

    밝은 색의 석재 위에

    짙은 색의 포인트 선이 더해지면서

    건물은 단번에 고급스럽고 정제된 인상으로 바뀝니다.


    같은 돌, 다른 인상

    차이를 만드는 건 ‘선의 배치’

    전면이 모두 똑같은 패턴이라면

    아무리 좋은 자재를 써도 지루해집니다.

    그래서 선을 이렇게 다르게 씁니다.

    • 어떤 벽은 정중앙에 굵은 포인트 선

    • 어떤 면은 굵은 선 + 가는 선을 이중으로

    • 어떤 면은 살짝 한쪽으로 치우쳐 배치

    • 개구부 사이 포인트는

      기둥 폭보다 살짝 넓게 잡아

      ‘얹혀 있는 듯한 안정감’을 연출

    이건 단순한 장식이 아니라

    비례와 시선 흐름을 계산한 디자인입니다.


    지하층과 1층, 디테일이 급이 갈린다

    ▪ 지하층 입구

    • 줄눈을 일직선으로 맞추지 않고

    • **지그재그(막힌 줄눈)**로 처리

    → 반복을 깨고 지루함을 줄임

    ▪ 1층 로비·우편함 구간

    • 석재 사이 줄눈을

    • 실리콘 없이 노출

    → 호텔 로비 같은 정제된 고급감

    이런 디테일이

    “이 건물은 신경 썼다”는 인상을 만듭니다.


    하지만 더 중요한 건 ‘기본 선 관리’

    디자인은 전문가가 하지만,

    기본 선 관리는 현장 기술자가 만듭니다.

    예를 들면:

    • 문틀이 완벽한 수직으로 설치됐는지

    • 욕실 타일 모서리가 정확한 직각인지

    • 계단 참에서 꺾여 올라가는 선이

      흐트러짐 없이 쭉 살아 있는지

    • 토목 구조물의 긴 선이

      거푸집 단계부터 실 띄워 직선으로 나왔는지

    이런 기본이 무너지면

    아무리 좋은 자재를 써도

    건물은 싸 보입니다.


    선을 살리는 가장 확실한 방법

    “살짝 튀어나오게 하라”

    선이 살아 보이게 만드는 가장 좋은 방법은

    프레임을 살짝 돌출시키는 것입니다.

    ▪ 세대 현관문

    • 문틀을 벽보다 약 10mm 돌출

    • 울퉁불퉁한 벽면에서

      문틀 선이 자연스럽게 드러남

    ▪ 엘리베이터 홀·비상계단

    • 타일을 골조 면보다 살짝 튀어나오게 시공

    • 선이 살아나고, 면은 뒤로 물러남

    ❌ 반대로

    • 돌출 없이 평면으로 붙이면

      → 선은 죽고, 거친 면만 강조됨


    코너비드, 선의 기준을 잡는 철물

    미장 공사에서 사용하는 코너비드는

    선 관리를 위한 대표적인 장치입니다.

    • 모서리에 코너비드를 먼저 세우고

    • 그 선을 기준으로 미장을 진행

    → 결과는

    자연스럽고 또렷한 직선

    발코니 창틀 하부, 외벽 모서리 등

    건축 곳곳에 숨어 있는 선의 비밀이 바로 이것입니다.


    오늘의 결론

    선을 살려야 건물이 산다

    • 고급스러움은 자재가 아니라 선에서 나온다

    • 디자인보다 먼저 필요한 건 정확한 시공

    • 그리고 그 선을 돋보이게 만드는 건

      ‘살짝의 돌출’

    건축에서

    선은 단순한 경계가 아니라

    건물의 품격을 결정하는 언어입니다.



    #건축디테일

    #외벽디자인

    #석재외장

    #선관리

    #건축시공

    #건축마감

    #건축현장

    시공
    지겹게 반복되는 하자_세대내부(1부)

    지겹게 반복되는 하자_세대내부(1부)

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    입주자 사전점검 때

    지겹도록 반복되는 하자들 (단위세대 편 · 1)

    아파트가 준공되고 입주 약 45일 전쯤,

    우리는 입주자 사전점검을 하러 갑니다.

    “우리 집 제대로 지어졌나?”

    “하자는 없나?”

    이때마다 매번 반복해서 나오는 하자들이 있습니다.

    이번 글에서는 그중에서도 단위세대 내부에서 가장 자주 발생하는 하자들을 정리했습니다.

    👉 집 보러 갈 때

    👉 사전점검 갈 때

    👉 중고 아파트 살 때

    이 리스트만 기억해 가셔도 충분히 도움 됩니다.


    ① 창호 떨림 하자 (요즘 가장 중요)

    창문을 닫을 때

    • 창틀이 흔들리고

    • 도배지가 붙었다 떨어졌다 반복된다면

      👉 창호 떨림 하자입니다.

    왜 요즘 더 많이 생길까?

    원인은 강화된 단열 기준입니다.

    기준 연도

    요구 열관류율

    경질우레탄 두께

    2011년

    0.36

    약 56mm

    2016년

    0.21

    약 102mm

    2018년 이후

    0.17

    약 130mm

    ➡ 단열재가 두꺼워질수록

    ➡ 창틀은 골조에서 최대 170mm까지 돌출

    👉 돌출 길이가 길어질수록

    👉 문을 닫을 때 진동이 커질 수밖에 없음


    제대로 시공된 창호의 조건 (2가지)

    1️⃣ 키퍼 2개소 설치

    • 문을 잡아주는 키퍼가 반드시 2군데

    • 키퍼 주변에 보강 브라켓 필수

    2️⃣ 창틀 주변 우레탄 충전

    • 브라켓 사이사이까지 우레탄 폼으로 빈틈없이 충전

    • 충격 흡수 + 흔들림 방지 역할

    👉 이 두 가지가 되어야

    창호 떨림 없는 상태가 됩니다.


    이미 떨리고 있다면?

    보수 요청이 원칙입니다.

    부득이하게 직접 해야 한다면:

    1. 도배지 조심스럽게 벌리기

    2. 창 주변 2~3곳 타공

    3. 우레탄 폼 충분히 주입

    4. 튀어나온 폼 제거 후 도배 복구

    ➡ 임시 보수지만 체감 효과 큼


    ② 실외기실 사인장 균열 (대각 크랙)

    창 주변 모서리에서

    45도 방향으로 대각선 균열이 생기는 경우가 많습니다.

    이걸 사인장 균열이라고 합니다.

    문제점

    • 외부 관통 균열 → 누수 위험

    • 실내에서도 미관 불량


    현장에서 쓰는 예방 방법 3가지

    1️⃣ 사선 철근 보강

    • 크랙 진행 방향과 직각으로 철근 배치

    2️⃣ PVC 응력분산 판 설치

    • 창 개구부 4개 모서리에 설치

    • 실제로 효과 매우 큼

    3️⃣ 탄성 외벽 도료 사용

    • 골조 단계에서 시공

    • 약 1mm 크랙까지 흡수 가능

    👉 균열은 생겨도

    👉 누수로 이어지지 않게 만드는 게 핵심


    ③ 실외기실 방충망 흔들림

    실외기실 창은 세로로 긴 형태가 많습니다.

    그래서 가운데가 휘면서 방충망이 덜렁거리는 경우가 잦습니다.

    ✔ 체크 포인트

    • 손으로 흔들었을 때 과도한 유격

    • 중간 고정 장치 유무

    👉 심하면 보수 요청 필수


    ④ 도배풀이 얼어서 생긴 하자

    도배지 표면이

    • 울퉁불퉁

    • 물결처럼 보인다면

    👉 도배풀이 얼은 상태로 시공된 하자

    원인

    • 겨울철 공사

    • 풀을 추운 곳에 방치

    • 농도 조절 실패

    👉 이런 건 명백한 하자


    ⑤ 현관 철제문 도장 까짐

    철제 현관문은 도장 마감입니다.

    도배 시 칼질 과정에서 문 옆면·모서리 도장 까짐이 자주 발생합니다.

    ✔ 점검 방법

    • 문 정면만 보지 말 것

    • 측면·모서리 집중 확인

    👉 발견되면 터치업 보수 요청


    ⑥ 아트월 타일 밴딩(휘어짐)

    아트월 타일이 휘어져

    • 상·하 타일 간 단차 발생

    • 줄눈이 유독 도드라져 보임

    ✔ 기준

    • 1mm 이상 밴딩 → 사용 불가

    👉 제조 단계에서 생긴 휨을

    👉 현장 검수 없이 사용한 경우


    ⑦ 선반 다보 위치 불량

    신발장·수납장 선반에서 자주 발생합니다.

    • 다보 구멍 위치와

    • 실제 다보 위치가 어긋남

    👉 특히 분전반 포함된 신발장에서 빈번


    ⑧ 선반과 벽 사이 틈새

    모델하우스와 달리

    현장에서는 선반이 벽에 딱 붙지 않고 틈이 생기는 경우

    ✔ 문제점

    • 얇은 물건이 뒤로 빠짐

    • 마감 완성도 저하

    👉 벽 상태에 맞춰 선반 재단해야 정상


    ⑨ 주방 하부장 하부 노출

    하부장 하단이 짧아

    • 바닥이 과도하게 노출

    • 미관·사용성 모두 저하

    👉 마감판으로 충분히 내려와야 정상


    정리하며

    입주자 사전점검은

    ✔ “보이는 것만” 보는 자리가 아닙니다.

    ✔ 반복되는 하자를 알고 가야 합니다.

    오늘 정리한 항목들은

    👉 실제 현장에서 지겹도록 반복되는 하자들입니다.

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    시공
    [건축시공과정31] 3.외부창호공사_'창틀 브라켓' 이런 이유가.

    [건축시공과정31] 3.외부창호공사_'창틀 브라켓' 이런 이유가.

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    외부 창호는 '끼우는 것'이 아니라 '버티게 만드는 것'입니다

    외부 창호 설치에서 가장 중요한 것은 디자인도, 유리도 아니다. 보이는 면은 외부 쪽이고, 벽 두께는 약 250mm인 상황에서 창틀 사방에 부착된 브라켓이 설치의 핵심이다.

    [건축시공과정31] 3.외부창호공사_'창틀 브라켓' 이런 이유가.

    외부 창호는 '끼우는 것'이 아니라 '버티게 만드는 것'입니다 외부 창호 설치에서 가장 중요한 것은 디자인도, 유리도 아니다.

    현장에서는 흔히 샤시라고 부르지만, 공종 명칭으로는 외부 창호, PL 창호라고 한다.

    외부 창호에서 가장 중요한 건 창틀을 얼마나 튼튼하게 고정하느냐이다.


    외부 창호가 받아야 하는 하중

    외부 창호는 생각보다 많은 하중을 받는다.

    • 무거운 창짝 자체의 하중
    • 창을 세게 닫을 때 발생하는 충격
    • 열고 닫을 때 반복되는 진동
    • 바람에 의한 흔들림

    이 모든 하중을 창틀이 골조에 전달하고 버텨야 한다. 그래서 브라켓 고정은 선택이 아니라 필수이다.


    창틀 위치와 하부 사춤의 이유

    설치된 창틀은 골조 턱 위에 창틀이 걸쳐 있는 구조이다. 전체 두께 250mm 중 약 80mm는 골조 턱 위에 얹히고, 나머지 약 170mm는 실내 쪽으로 돌출된다.

    구간 길이 역할 및 처리 방법
    하부 지지 구간 약 80mm 창틀과 창짝 하중을 직접 받음 → 시멘트 몰탈로 사춤
    실내 돌출 구간 약 170mm 마감 두께(단열재, 석고보드 등)를 고려해 미리 비워둔 영역
    측면·상부 — 우레탄폼으로 틈새 충진

    브라켓은 많을수록 좋은 이유

    돌출된 창틀은 구조적으로 불리하다. 아무리 브라켓을 많이 박아도 하중이 집중되면 처짐이 발생할 수 있다. 그래서 창틀은 사방으로 다수의 브라켓을 사용해 골조에 단단히 고정한다.

    창호 고정 핵심 원칙

    • 가로로 길고 바닥부터 천장까지 이어지는 거실 창은 유리 무게 자체가 매우 크다.
    • 측면 고정만으로는 부족하다 — 하부 지지대가 반드시 필요하다.
    • 브라켓 개수는 충분할수록 장기 안정성이 높아진다.

    거실 창 하부 지지대가 필요한 이유

    가로로 긴 거실 창은 창틀 하부에 가해지는 하중이 매우 크다. 그래서 하부에는 아이(I)형 지지대를 추가로 설치한다.

    • 바닥부터 창틀 하부까지 직접 지지
    • 높이 조절 가능
    • 하중을 바닥으로 분산

    이 지지대가 있어야 무거운 창짝을 달고 열고 닫는 반복 동작에도 구조가 흔들리지 않는다.


    단열은 반드시 두 겹이 원칙입니다

    이중 단열 시공 원칙

    • 첫 번째 단열재: 이음선을 맞춰 연속으로 시공
    • 두 번째 단열재: 이음선을 엇갈리게 배치 (열교 방지)
    • 하부 아이형 지지대 부분: 1차 단열재는 지지대 위를 통과, 2차 단열재에서 지지대를 감싸며 끊어 시공
    • 틈은 우레탄폼으로 충진 → 석고보드 마감 후 지지대는 완전히 숨겨짐

    열리는 창을 고려한 지지대 위치

    거실 창에는 열리는 벤트 창이 포함되어 있다. 벤트 창은 열렸을 때 하중이 더 커지기 때문에 아이형 지지대를 단순히 분할 기준으로 배치하지 않는다.

    지지대 위치 설정 시 주의사항

    • 벤트 창이 열렸을 때의 하중을 반드시 고려해야 한다.
    • 첫 번째 지지대를 하중 분산 방향으로 약간 이동 배치한다.
    • 이 작은 차이가 장기적인 처짐과 뒤틀림을 막는다.

    측면 고정과 단열 패드의 역할

    창틀 측면은 창을 닫았을 때 흔들림을 잡아주는 역할을 한다. 이를 위해 철제 브라켓을 사선으로 고정하는데, 사선 고정은 수평·수직 하중 모두를 효과적으로 버텨준다.

    열교 주의 — 단열 패드 반드시 삽입

    철제 브라켓은 콘크리트에 직접 닿으면 냉기가 그대로 전달된다. 콘크리트와 브라켓 사이에 단열 패드가 반드시 들어가야 한다. 요즘은 이 단열 패드가 공장에서 이미 부착된 상태로 브라켓이 제작되어 나온다.


    설치 후 보양까지가 창호 공정입니다

    창틀과 창짝 설치가 끝났다고 공정이 끝난 게 아니다. 사람이 자주 닿는 부분에는 보양 커버를 설치해 스크래치와 오염을 방지해야 한다. 이 보양이 되어 있어야 후속 공정에서도 창호 상태를 깨끗하게 유지할 수 있다.


    결론

    외부 창호는 단순히 끼워 넣는 구조물이 아니다. 하중을 받고, 흔들림을 버티고, 단열 성능까지 유지해야 하는 구조 요소이다.

    브라켓의 개수, 하부 지지 방식, 단열 패드 하나까지 모두 이유가 있다.

    외부 창호는 버티게 만들어야 제대로 설치된 창호이다.

    디테일
    건물은 왜 기밀해야 하나?

    건물은 왜 기밀해야 하나?

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    단열보다 기밀이 우선 

    건물은 왜 기밀해야 하나?

    단열보다 기밀이 우선 단열을 아무리 두껍게 해도, 건물에 틈새바람이 있다면 아무 소용이 없다.

     

    단열을 아무리 두껍게 해도, 건물에 틈새바람이 있다면 아무 소용이 없다.

     

    기밀한 집이 훨씬 좋은 집이라는 것을 두 가지 예를 들어서 이야기해보면... 

    A씨는 평소에 추위를 많이 탄다. 그래서 지금 짓는 단독 주택을 설계할 때부터 단열만큼은 최대한 잘하려는 생각에 단열재 두께를 50cm로 하였다. 짓는 과정에서 주변의 비아냥도 들었지만 평생 살 집이라는 생각에 집을 볼 때마다 뿌듯한 마음 뿐이었다. 드디어 완공이 되고, 이사를 하고 드디어 혹독히 추운 겨울이 왔다. 지금까지의 몸 고생, 마음고생을 따뜻한 이 집에서 보낼 생각을 하니 모든 것이 아름다운 추억일 뿐이었다. 자기 전 잠시 환기를 하고, 하루를 돌이키며 잠을 청했는데, 자다가 너무 추워서 깬 것이다. 분명 난방을 켜고 잤는데 왜 이렇게 추운가하고 살펴 보았더니, 아뿔싸 자기 전에 잠깐 환기하려고 열어 놓은 거실 창문을 닫는다는 것을 깜빡한 것이다. 창을 열어 놓으면 그 두꺼운 단열재가 아무 소용이 없었다는 것을 몸으로 체험한 순간이다.

     

    "기밀하지 못한 건물은 창을 열어 놓은 것과 같다."

     

    두 번째 사례는 좀 더 현실적인 이야기다.

    어느날 모 종교시설에서 전화가 왔다. 건물이 너무 추워서 신자들의 수가 겨울만 되면 급감을 한다는 것이다. 현장에 가서 상태를 보니 아래 열화상사진과 같았다. 갔을 때의 외기 온도가 영상5도 였는데, 대강당 내벽의 온도가 외기와 똑같은 것이었다. 

     

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    <대강당 내벽의 온도가 외기와 같다> 

     

     

    신자 분들이 종일 외부에 있는 것과 같으니, 추울 수 밖에 없는 것이다. 왜 이런 현상이 생겼는지 마감재를 뜯어 보니, 창틀과 구조체 사이의 공간이 텅 비워져 있어서 외기가 실내 마감재 뒷 공간으로 그냥 들어 온 것이 원인이었다. 물론 단열은 잘 되어 있는 건물이다.

     

    * 이런 경우를 건축사는 "시공 하자"라고 이야기하고 있지만, 도면을 보니.. 프레임과 골조사이에 아무런 조치사항이 없었다. 건축사는 이를 두고 "당연한 것을 왜 그리냐"라고 반문을 하지만, 이 논리를 극단적으로 표현하면 건축사 자체가 필요없는 직업이 된다.

    시공사는 도면을 현실로 구현하는 회사이지, 도면에 없는 것을 만들어 내는 곳이 아니다. 특히 비용이 걸린 문제라면 더더욱 그러하다.

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    <창틀과 구조체 사이의 틈새 바람> 

     

     

    이 두가지 사례로 다 설명이 될지는 모르겠지만, 결국 그 두꺼운 단열재는 틈새바람이 있는 상태에서는 다 소용이 없다는 것을 증명한다.

    그러므로, 단열보다 기밀을 우선적으로 신경써야 따뜻한 집이 된다는 것이다.

     

     

    숨쉬는 집에서 “숨”의 의미는?

    그렇다면, 우리가 흔히 이야기하는 “숨쉬는 집”에서 “숨”의 의미는 무엇일까? 여기에 대한 해석은 꿈보다 해몽이기는 하나, 분명한 것은 틈새바람을 이야기하는 것은 아니라는 것이다. 

     

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    <건물이 숨을 쉴 수 있을까?> 

     

     

    그럼 틈새바람을 제외하고 무엇이 “숨”인 것인가? 곰곰이 생각해 보아도 정체를 알 수 없다. 아마도 가장 가까운 것은 “조습기능”일 것이다. 즉 습기가 많을 때 벽체가 습기를 흡수했다가 건조해 지면 내뿜는 기능이 이 표현에 가장 가까운 것이 아닐까 생각이 든다. 

    그럼 콘크리트건물은 숨을 쉴까? 아마도 아닐 것이다. 그럼 목조건물은 숨을 쉴까? 그렇게 생각되기 쉬우나 그 역시 아니다. 지난 호에 밝힌 바와 같이 목구조에서 구조체 내부로 들어가는 다량의 수분은 하자로 이어지기 때문이다. (흔히 나무가 썩는다라고 표현된다.) 

     

    목조주택으로 사업을 하시는 분들의 흔한 모순이 있다.

     

    가. 목조주택 나무는 함수율이 낮아서 수분을 먹지 않아요. 그래서 골조가 비에 맞아도 되요.

    나. 목조주택 나무는 수분을 먹었다. 내보냈다 하는 조습기능이 있어요.

     

    물론 위는 "물"이고, 아래는 "습기"라고 할 것이다. 그 둘이 어떻게 다른가? 

     

    그러므로 목구조라고 해서 조습기능이 거져 얻어 지는 것도 아니다. 결국 이 모든 것은 “어떻게 짓는가?”에 달려 있다는 것이다.  

     

     

    목구조에서 숨쉬는 집이 왜 위험한가?

     

    이 "숨"을 조습기능으로 한정을 해보자. 

    예를 들어 어떤 목조주택이 "숨을 쉰다." 즉, "조습기능이 있다"라고 해보자.

    거기에 더해서 그런 집이 기밀하지 못하면 어떤 일이 벌어질 지 상상해보자.

     

    1. 어느 추운 겨울날 실내가 습해서, 구조체로 습기가 들어갔다. (나무는 조습기능이 있기 때문에!!!) 

    2. 그런데 그 집이 기밀하지 못하다.

    3. 우연히 밖에 바람이 세다.

    4. 영하의 바람이 벽체 속으로 들어온다. (기밀하지 않기 때문에!!!)

    5. 그 찬 공기가 구조체 내부에 들어간 다량의 습기를 바라만 보고 있을까?

     

    이는 여름도 마찬가지다.

     

    1. 여름철 습하고 무더운 바람이 벽체 속으로 들어온다. (기밀하지 않기 때문에!!!)

    2. 구조체로 습기가 들어갔다. (나무는 조습기능이 있기 때문에!!!)

    3. 그런데 외부는 도저히 건조해 지지 않는다. (여름이기 때문에!!!)

    4. 나무는 고민을 하다가 결론을 내린다. "아. 이 습기를 실내로 배출 할 수 밖에 없구나"

    5. 그런데 습기와 같이 들어온 "열"은 어디로 버리지?

     

    건물이 기밀해야 하는 이유는 더운 공기, 차가운 공기가 외벽의 틈새로 드나 드는 것이 냉/난방에 치명적인 것을 떠나서, 구조체 내부의 결로(겨울결로, 여름결로) 현상을 유발하여 그 건물의 수명을 급격히 떨어뜨리기 때문이다.  

    그러므로 건물은 기본적으로 기밀해야 한다.

     

     

    일반 건물의 틈새바람이 그렇게 많은가? 

     

    그렇다. 실제로 일반 집은 보이는 또는 보이지 않는 수많은 틈새가 존재한다. 우리나라는 아직까지 이러한 틈새에 대한 인식이 부족한 국가였다. 이 틈새로 드나드는 공기의 양은 생각보다 많아서, 에너지 손실로 따지면 통상 창문 전체를 통해 손실되는 에너지와 맞먹는 양이다.

     

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    <건물의 각종 누기 부위>

     

     

    우리 협회의 시험값과 다른 분들의 각종 논문에 의하면 국내 일반 집의 틈새바람은 매 시간 집 전체 체적의 30~60%에  육박한다. 즉 집의 절반 크기에 해당하는 바람이 매 시간 드나든다는 뜻이다. (평균 0.5회/h @n2.5) 외부에 바람이 세다면 실내에서 그 바람기를 느낄 정도인 집도 많다.

     

    최근에 지어진 모든 집들 조차 (판넬집과 한옥을 제외하고) 체적의 약 30% 정도가 된다.

     

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    이 것은 곧바로 차음성능과 직결되므로, 도로의 소음이 잘 들리는 집은 그 만큼 틈새가 많다는 뜻이기도 하다.

     

    최근 미세먼지 때문에 공기청정기 시장이 뜨거운데, 창문을 모두 닫고 아무리 오랜 시간 공기청정기를 돌려도 미세먼지는 0 이 되지 않을 뿐더러, 안정적 수치에 도달을 해도 소음 때문에 공기청정기를 잠시 꺼두면 이내 수치는 급격히 상승하는 것을 볼 수 있다. 이 것이 바로 그 집에 틈새바람이 존재한다는 방증이기도 하다. 즉 틈새를 통해 끊임없이 미세먼지가 들어오고 있는 셈이다.

     

     

    적당히 기밀한 집이 건강에 좋다?

     

    "적당히 덥고, 적당히 춥고, 적당히 불편한 집이 건강한 집이다." 

    이와 같은 이야기를 하는 회사를 보았다. 이 말은 “적당히 아픈 것이 건강한 것이다.”라는 말과 같다. (말이야 소야!) 

    이 "적당히"의 정의는 무엇인가?

    즉 적당히 시공하고, 적당한 틈새바람이 있어서 결로도 적당히 생기고, 곰팡이도 적당히 보이고, 누수도 적당히 되는 그런 집!!!

     

    (실제로 집만의 문제는 아니기 때문에) 억지일 수도 있으나,

    "한옥이 최고로 건강한 집이다." 라고 이야기를 들으셨다면, 조선시대 평균수명을 찾아 보시길 바란다.

    집은 느낌으로, 감각으로, 경험으로 그냥 건강한 집이 될 수 없다. 그런 시대는 오래 전에 지났다. 오늘날 조선시대의 한옥을 짓더라도 각종 시험성적서를 통해 그 것이 건강을 보장할 수 있는 자재인가를 살펴보아야 한다는 뜻이다.

     

    번외의 이야기지만, 한옥을 기밀하게 하는 것에 협회는 반대하는 입장이다.

    조선시대 집은 조선시대 기법 그대로 지어야 한다는 의지를 가지고 있다. 오랜 세월 그렇게 지어진 이유가 있기 때문이다. 한옥이 기밀해지면 예측하지 못한 습하자가 생길 수 있는데, 그런 것들이 아직까지 장시간 연구된 바가 없다는 것이 이유이기도 하다. 그저 조선시대 집에서 버틸 수 있느냐 없느냐의 문제만 남을 뿐....

    다만 실내에 들어가는 소재는 정량적인 평가를 거친 자재를 사용했으면 할 뿐이다.

     

     

     

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    아마도 삶에 있어서 가장 어려운 것이 “중용”이듯이, 이 “적당한”이라는 말처럼 어려운 것이 있을까 싶다. 그럼 완벽히 기밀한 집은 있을까? 불행히도 물리적으로 불가능하다. 그런 완전 기밀한 집은 지을 수도 없고, 실현되지도 않는다. 

     

    하지만 일부러 그 집에 “적당히” 틈새를 주어가면서 만든다는 것은 더 말이 안되다. 즉 틈새는 의도될 수 없다는 것이다. 그럼 과연 이 “적당함”에 어떻게 도달할 수 있는 것인가? 아마도  “기밀하기 위해 최선을 다하는 것”이 “적당한 기밀”이 아닐까 한다.

      

     

    “정밀 시공”을 어떻게 증명하는가?

     

    “혼을 담은 시공을 합니다.”, “인생 시공입니다.”, “내 집처럼 짓습니다.”, “명품건물에 정성만을 담았습니다.” 

    언어의 성찬이다. 

     

    정성을 다해 지은 집을 어떻게 증명하고 있는가? 결국 살아 보기 전에는 알도리가 없다. 살면서 후회해 본들 이미 잔금까지 모두 지불한지 한참이 지났을 뿐이다. 잔금을 주기 전에 정말 말처럼 “정밀하게 시공했는지”를 확인할 방법이 있다면 잔금을 주는 건축주도 이 돈을 청구하는 시공사도 서로 떳떳할 것이다. 지금은 도면 또는 계약된 “모양”을 갖추면 완공이 되었다라고 할 수 밖에 없다.

     

    그럼 이 것을 증명할 방법이 없는 것일까? 다행이도 방법이 있고, 이미 오래전부터 해 오고 있었다. 다만 우리나라에 이제야 보급되기 시작했을 뿐이다.

    “기밀성능시험 (Blower Door Test)”이 그것이다.

     

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    <틈새바람 시험의 원리> 

     

     

    이 시험은 외벽을 드나드는 틈새바람의 양을 정량적으로 잴 수 있는 기기를 이용해서 그 집의 시공 정밀도를 확인하는 방법이다.

    기기가 비싸서 그렇지 시험방법은 매우 간단하다. 시험 순서는 다음과 같다.

     

    1. 집의 모든 창과 문을 닫고, 

    2. 후드/화장실 환풍구도 밀봉을 하고 나서 

    3. 집의 현관문에 이 기기를 붙이고 정해진 크기로 실내의 공기를 뽑아낸다. (태풍 초기바람 정도의 힘으로 뽑아낸다.)

    4. 그러면 집의 각종 틈새로 외부의 공기가 들어오게 되고,

    5. 센서를 이용해서 매 시간 집안으로 들어온 공기의 양을 측정한다.

    6. 인체에 무해한 연기를 이용해서 바람이 들어오는 곳을 찾는다.

     

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    <기밀성능 시험> 

     

     

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    <기밀성능 시험 결과지> 

     

     

     이 들어온 공기의 양이 많은 집은 그 만큼 틈새가 많다는 뜻이므로, 정밀하지 못하게 시공한 집이라는 의미가 된다.

     

    이 결과는 정확한 숫자로 기록되어 인쇄되며, 현장에서 즉시 확인이 가능하다. 즉 시험자가 결과를 조작할 수 없는 시스템으로 되어 있기 때문에 그 만큼 신뢰도가 높다. 또한 건축주가 시험 과정을 참관하고 그 결과를 눈으로 바로 확인이 가능하며, 연기시험을 통해서 자기 집의 누기 위치를 정확히 파악할 수 있기에, 보수 공사도 그 만큼 확실히 할 수 있다는 장점이 있다. 

     그러므로 이제 "시공의 정성됨"을 말로 시작해서 말로 끝내는 시대가 점차 저물어 가고 있다는 것을 알 수 있다. 

     

     이 시험은 일반 건물도 협회에 의뢰를 하면 정해진 시험비를 받고 해드린다. 아마도 본전을 뽑고도 한참 남을 것이다.

    물론 시공사와의 계약서에 이 시험을 통과해야 잔금을 치룬다는 것을 넣으면 더욱 확실하다. 계약서에 적시되어져 있다면 아마 없던 혼까지 담을 것이며 이 시험을 통과하는데 전혀 어려움이 없게 될 것이다.

     

    특히 "패시브하우스" "세미패시브하우스" "저에너지" "친환경주택" 이라고 주장을 하면서, "기밀성능 시험을 하지 않아도 된다."라고 말하는 시공사가 있다면.....................  

     

     

    건물이 기밀해 지면 숨쉬기 어려워 지나?

     

    “패시브하우스는 열리는 창을 없애는 등 집을 일부러 밀봉하게 한 후에, 너무 답답해서 기계환기장치를 통해 숨을 쉴 수 밖에 없는 집”이라는 말을 들었다.

    자연환기는 패시브하우스도 매우 중요한 고려 요소이므로, 열리는 창을 적극적으로 넣는다. 

    오히려 일반집보다 더 많으면 많았지 적지는 않을 것이다. 다른 점은 이 창문을 닫았을 때 매우 기밀하다는 것일 뿐이다. 

    즉, “내가 필요로 할 때 환기를 충분히 할 수 있게 하고, 필요로 하지 않을 때 바람이 들어오지 않는 집”이라는 표현이 적당할 것이다. 틈새바람을 좋은 바람이라고 생각하는 건축주는 없을 테니까...

     

     환기장치는 그저 보조적 장치일 뿐이다. 다만 패시브하우스에 들어가는 장치는 그 성능이 워낙 좋아서, 밖에 미세먼지 자욱한 날 굳이 창문을 열지 않아도 환기를 한 것과 같은 효과를 볼 수 있다는 것 뿐이다.

     

    집이 기밀해지면 수많은 장점이 생긴다.

     

    첫 번째는 의도한 만큼 환기를 시킬 수 있다. 알게 모르게 들어오는 바람이 없기 때문이다.

    두 번째는 집이 조용해진다. 외부의 소음이 차단되기 때문이다.

    세 번째는 각종 틈새로 인한 하자가 없어진다. 

    아마도 유일한 단점은 미리 계획하고, 실행하고, 시험을 해야 하는 과정을 거쳐야 한다는 것이다. 이 과정이 순탄치만은 않기 때문이다.

     

     

    그럼 이제 실행 방법을 알아 보자.

     

    목구조/경량스틸하우스의 기밀

     

    건식구조는 벽체가 기밀하지 못하다. 그래서 이를 위한 조치를 취해야 하는데, 앞선 글에 모든 건식구조체는 다량의 실내 습기가 구조체 내부로 들어가지 않도록 하는 “방습층”이 필수적이라고 이야기한 바가 있다.

     

    이 방습층은 "법적 요구사항"임을 다른 글에 언급한 바가 있다. 

    http://www.phiko.kr/bbs/board.php?bo_table=z3_01&wr_id=3394 

     

    문제는 이미 많은 분들이 건식구조에서 오래 전 부터 흔히 사용하는 글라스울에 붙은 크라프트지를 방습지라고 알고 있지만, 실제는 투습지이다.

     

    그래서 이 크라프트지만으로 무언가 기밀층을 만들 수는 없다. 말 그대로 투습이 되기 때문이다. 그러므로 별도의 방습층을 형성해야 하며, 목구조나, 경량스틸하우스는 이 “방습층”을 “기밀층”으로 사용한다. 그래야 공사비를 최소화할 수 있기 때문이다.

     

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    <목구조 기밀/방습층 시공의 예> 

     

     

     한가지 주의할 것은 구조체를 만들 때, 내외벽이 만나는 곳과 2층 바닥이 외벽과 만나는 곳은 미리 기밀층이 선시공되어야 한다는 것이다. 그래야 나중에 집을 전체적으로 틈새없이 기밀하게 시공할 수 있다. 미리 시공된 작은 조각에 기밀층을 전용 테잎으로 이어주게 된다.

     

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    <건식구조에서 기밀층의 선시공 부위> 

     

     

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    <목구조 창문과 배관주변 기밀시공의 예> 

     

     

    나머지 사항은 콘크리트구조와 같다.

     

    다만, 최근 수성연질폼을 목구조에 사용을 하면서, 이 것이 기밀층의 역할을 할 수 있다고 주장하시는 분들이 계신데, 엄밀히 틀린 말이다. 

     

    수성연질폼도 단열의 역할을 할 뿐이며, 그저 글라스울등 기타 다른 단열재보다 집을 더 기밀하게 해줄 뿐이지, 하자를 막을 수 있을 정도의 “기밀층”의 역할을 할 수는 없다. 즉 단열재는 단열재에게 맡기고, 기밀층은 기밀자재에게 양보를 하는 것이 옳다. 특히 습기 투과가 자유로운 연질폼에 기밀/방습층이 없다면 장기적으로 생길 수 있는 구조체 내부의 하자를 막을 방법이 없다.

     

     

    콘크리트구조의 기밀

     

    콘크리트 구조는 벽체 자체가 기밀하기에 건식구조보다 기밀한 집을 만드는데 훨씬 수월하다는 장점이 있다. 이로 인해 기밀시공비도 비교가 되지 않게 저렴하다. 그저 개구부 주변과 배관주변의 전용 테잎으로 마감만 하면 되기 때문이다.

     

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    <개구부 주변의 기밀테잎 시공> 

     

     

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    <배관주변 기밀시공의 예> 

     

     

    전선 공배관의 기밀

     

    모든 전기선은 공배관 속을 통과하기 때문에 이 공배관 속으로 외부 공기가 많이 들어올 수 있다. 그러므로 이 역시 처리를 해주어야 하는데, 최근 전용 자재가 생산되면서 이 역시 무척 편해 졌다.

     

     

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     건물은 외부에서 건축물로 연결되는 주배전반의 기밀만 처리하면 되고, 아래 사진과 같이 전선과 공배관 사이를 메워주는 전용 자재를 이용하면 된다. 

     이 자재를 사용했을 때와 뺐을 때의 배관 주변 공기의 흐름을 비교한 것이다. 이야기한 바와 같이 상상을 넘게 많은 외부 공기가 이 배관을 통해서 들어 온다는 거을 알 수 있다. 현관이 추운 이유는 자주 들락날락하는 것도 있지만, 현관을 닫아 놓아도 이 곳을 통해서 들어오는 외부 공기 탓이기도 하다. 

     

     

     

    후회하면 늦는다. 많이 늦는다.


     

    기밀공사는 단열공사 보다 더 효과가 크다. 또한 이 효과가 단순히 에너지비용과 연결되는 것을 떠나서 집의 수명과도 직결될 수 있는 문제이다. 또한 살아 본 다음 이를 보완하기는 거의 불가능에 가깝다. 보통 단열공사를 이야기할 때, “늦기 전에 단열 잘해라”라는 말이 있는데, 기밀은 더 하다. 

     

    그래서 처음부터 계획이 수립되어야 하고 공사비에 반영되어야 한다. 다행인 것은 단열공사비에 비해서 기밀공사비는 매우 적으며, 그 효과는 더 크다. 그래서 해외의 앞선 국가에서 기밀성능 시험을 필수적으로 채택하고 있는 이유인 것이다. 

    기밀을 신경 쓰지 않으면, 나중에 내외장재를 모두 드러내지 않는 이상 돌이킬 방법이 전혀 없다. 그래서 "지금"해야 한다. 후회할 때는 이미 너무나도 늦은 것이다.

     

    디테일
    유리 끼우기

    유리 끼우기

    검색어 "창틀"이(가) 본문에서 발견되었습니다.
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    창틀은 창호에 부착되는 유리의 하중을 적절히 지지해야 원활하게 열고 닫을 수 있습니다. 창호는 종류가 다양하고 여는 방식도 다양합니다. 

    유리 끼우기

    창틀은 창호에 부착되는 유리의 하중을 적절히 지지해야 원활하게 열고 닫을 수 있습니다.

     

     


    유리 끼우기공동주택 분합문에 유리를 끼우고 있다.



    창호 유리 끼우기

    창틀 설치가 완료되면 유리를 끼웁니다. 외부 유리는 단열 성능이 필요하기 때문에 복층 유리를 설치해야 하는데, 내부 공간이 클수록 유리 면적도 커져 유리 중량이 무거워집니다. 이 때 유리 하중이 호차에 원활하게 전달될 수 있도록 주의해야 합니다. 

     

    무거운 유리 중량이 창틀에 실리게 되면 창틀이 변형되면서 제대로 작동하지 않을 수 있습니다. 따라서 창틀 하부에 있는 호차 위에 세팅블록을 설치해서 유리 중량이 호차로 전달될 수 있도록 설치해야 합니다.

     


    유리 끼우기


     

    측면에도 세팅블록을 설치해서 유리와 창틀이 일정한 간격을 유지할 수 있도록 만듭니다. 유리를 창틀에 끼운 후에는

    유리가 움직이지 않도록 끼움재(누름대)로 고정한 후 실링재를 주입해서 마무리합니다.

     


    유리 끼우기


     

    다음 사진은 끼움재(누름대)를 끼우는 장면입니다.

     


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    —2020=100
    자료 확인 중

    월별 수치는 아래 자료 표에서 확인할 수 있습니다.

    전월 대비 —전년 동월 —

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    지수는 가격의 변화입니다. 실제 원/톤·원/㎥ 단가는 규격·지역·운송·계약조건에 따라 달라집니다.

    출처 · 월별 자료
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    기준월지수자료
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    생산자물가 · 총지수
    —2020=100
    자료 확인 중

    월별 수치는 아래 자료 표에서 확인할 수 있습니다.

    전월 대비 —전년 동월 —

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    2020년=100 기준의 가격 지수입니다. 소비자물가지수(CPI)와 다른 지표이며, 공사비에 추가로 곱하지 않습니다.

    생산자물가 출처 · 월별 자료
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    나스닥100 · 일별 종가

    NDX

    나스닥 종합지수와 구분되는 대형 비금융 기업 지수입니다. 차트의 날짜와 종가 기준으로 확인하세요.

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    나스닥100 원문·차트 ↗ · 미국 휴장일·발표 시차에 따라 최근 거래일 값이 표시됩니다.

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    직접 단가와 구조 보정률은 선택한 골조별로 따로 유지합니다. 입력값은 현재 페이지에서만 유지됩니다.

    직접 단가는 현재 금액으로 간주하여 지수 보정과 구조·전체 보정을 다시 곱하지 않습니다.

    설계 4%·감리 2%는 조정 가능한 예산 가정입니다. 법정 요율이 아니며, 별도 계약의 부가세 등은 실제 견적으로 확인하세요.

    해체 단가는 직접 확보한 최종 견적을 입력합니다. 폐기물·석면·해체 설계·감리 포함 범위를 확인하세요.

    골조 수량 · 품목 단가 조정

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