정부가 인구 감소와 상권 침체로 활력을 잃어가는 지방 원도심에 청년·문화예술인·창업인을 불러들이고, 빈 상가와 유휴시설을 지역의 새로운 거점으로 탈바꿈시킨다.

문화체육관광부와 국토교통부, 중소벤처기업부는 원도심의 공간을 정비하는 동시에 지역 특화 콘텐츠와 창업·상권을 함께 육성하는 부처 협업형 '원도심 리코어(RE) 프로젝트' 시범사업을 추진한다.

수도권을 제외한 4극 3특 권역별로 1~2곳을 선정해 2027년부터 사업에 착수하며, 선정 지역에는 공간 재생과 콘텐츠 활성화를 위해 국비 최대 242억 원 이상을 지원한다.

이번 사업은 인구 감소와 상권 침체로 비어가는 원도심의 공간을 정비하는 데 그치지 않고 공간(HW)과 콘텐츠(SW)를 함께 지원, 원도심의 핵심 기능(Core)을 다시(Re) 되살리는 부처 협업형 사업이다.

◆ 청년·문화예술인의 활동공간으로 빈 상가 제공 '원도심 복합재생'

국토부는 원도심의 공실상가를 매입하거나 장기간 임대, 상생협약 등을 체결해 공실상가를 '원도심 활성화상가'로 조성한다.

공실상가는 리모델링 등을 거쳐 문화예술인의 작업실, 창업공간, 공유 사무실, 팝업스토어 등으로 활용하고 입주하는 청년·문화예술인·창업인 등이 안정적으로 활동할 수 있도록 임대료도 지원한다.

◆ 흩어진 공실과 상권을 연결 '특화거점' 조성

원도심 내 미활용 공공시설, 미사용 모텔, 집단 공실상가 등 규모 있는 유휴시설은 지역의 특성에 맞는 '특화거점'으로 탈바꿈한다.

지역 여건에 따라 문화예술 거점, 창업 지원·보육 및 지역기업 보육시설, 상권 지원시설, 지역브랜드 전시·판매 공간 등으로 조성하고 주변의 개별 공실상가와 연계해 원도심 전체로 활력을 확산하도록 할 계획이다.

아울러 주차 공간 등 원도심에 부족한 기반 시설을 확충하고 간판·외벽 정비, 야간경관 및 테마거리 조성 등 가로환경도 개선한다.

◆ 공간 정비를 넘어 원도심을 대표할 문화콘텐츠 육성

문체부는 공간 재생과 연계해 원도심의 문화적 매력을 높이고, 지속적인 방문수요를 창출하는 '원도심 대표콘텐츠 제작·확산 사업'을 추진한다.

지역의 문화자원 등을 활용해 원도심의 특색을 보여주는 콘텐츠를 발굴하고, 창작·제작부터 실증·고도화·유통까지 단계적으로 지원해 원도심을 대표할 콘텐츠로 성장시킬 계획이다.

기존에 지정된 '문화도시' 중 국비 지원이 종료된 도시가 이 사업에 참여하는 경우, 축적된 문화자원과 기획 역량을 원도심으로 확산할 수 있도록 선정 평가 시 가점을 부여할 계획이다.

◆ 원도심에 인기 콘텐츠 '팝업스토어' 운영

사업 초기에는 국민에게 친숙한 인기 콘텐츠를 활용한 팝업스토어를 운영해 지역주민에게는 다양한 콘텐츠 향유 기회, 지역 콘텐츠 기업에는 사업화 기회를 제공한다.

팝업스토어와 함께 주민체험 프로그램, 창작자를 위한 명인 강좌 등 맞춤형 프로그램도 연계해 진행한다.

원도심 활성화 상가에 입주한 청년 콘텐츠 창작자와 창업자에게는 소정의 활동비를 지원, 청년들이 지속적으로 콘텐츠 창작·창업 활동을 이어가도록 뒷받침할 계획이다.

◆ 4극 3특 권역에 1~2곳씩 우선 선정, 내년부터 공간·콘텐츠에 집중 투자

정부는 수도권을 제외한 4극 3특 권역별 1~2곳 내외로 사업 대상지를 우선 선정하여 2027년부터 시범사업을 착수한다.

문체부는 선정 지역 한 곳당 '원도심 대표콘텐츠 제작·확산'에 4년간 국비 최대 24억 원, '문화콘텐츠를 활용한 원도심 활성화'에 국비 최대 8억 4000만 원을 지원한다.

국토부는 선정 지역 한 곳당 4년간 국비 최대 210억 원을 지원하는 것으로 정부안에 반영했다.

매칭 지방비를 포함한 총사업비는 최대 365억 원 규모다.

◆ 중기부와 연계, 창업과 상권 활성화도 함께 지원

중기부 지역상권 육성사업(로컬테마상권, 유망골목상권)과 전통시장 육성사업(백년시장, 문화관광형시장), 소상공인 생활문화 혁신지원 등과 연계하여 '원도심 리코어(RE:CORE) 프로젝트' 선정 지역이 향후 사업에 참여하는 경우 선정 우대한다.

또한 '창업도시' 지원 사업과 연계하여, 창업도시 선정지역의 창업 지원 기업은 '원도심 복합재생' 사업지역 내 사무공간·지원공간 등 공간을, '원도심 활성화상가'에 입주하는 이전기업 등은 임대료를 지원받을 수 있다.

시범 사업 추진계획에 대한 이해를 높이기 위해 9월 17일 오후 2시 대전 한국철도공사 본사 대강당에서 지방정부를 대상으로 설명회를 개최한다.

최휘영 문체부 장관은 "일상에서 문화를 누릴 수 있는 환경은 주민 삶의 만족도와 정주 매력을 좌우하는 핵심 요소인 만큼, 관계 부처가 원도심의 공간·콘텐츠·사람을 문화로 연결해 살고 싶은 곳으로 만드는 데 뜻을 모았다"라며 "이번 시범 사업을 기점으로 각 지역의 이야기를 담은 콘텐츠로 원도심 곳곳에 생기를 더해, 그 지역이 주민에게는 자랑스러운 터전이 되고 방문객에게는 오래 머물고 싶은 문화공간으로 자리잡도록 적극 지원할 것"이라고 밝혔다.

김윤덕 국토부 장관은 "원도심은 오랜 시간 지역의 경제와 생활, 문화가 축적되고 사람들이 모여온 지역의 중심 공간으로, 원도심의 쇠퇴는 단순히 공실이 증가하는 것을 넘어 지역 전체 활력이 약화되는 문제로 이어질 수 있다"라며 "원도심 리코어 프로젝트를 통해 원도심이 갖고 있는 자산과 잠재력을 새로운 수요와 연결하여, 다시 지역의 성장과 변화의 기반을 만들 것"이라고 밝혔다.

노용석 중기부 장관 직무대행 제1차관은 "원도심은 지역 주민의 생활 기반인 동시에 지역의 역사와 문화가 축적된 소중한 공간"이라며 "이번 사업을 통해 원도심 고유의 자원과 지역창업이 결합한 새로운 지방 상권 성장 모델을 만들어 나갈 것"이라고 밝혔다.

문의: 문화체육관광부 지역문화정책과(044-203-2607) 문화산업정책과(044-203-2418), 국토교통부 도시재생과(044-201-4908), 중소벤처기업부 지역상권과(044-204-7884) 창업생태계과(044-204-7615)

국토교통부는 경기 고양시 대장동 일원, 의왕시 오전동과 왕곡동 일원을 신규 공공주택지구로 지정해 모두 2만 3400호 규모의 주택을 공급한다고 21일 밝혔다.

고양대곡지식융합과 의왕오전왕곡 공공주택지구는 2024년 11월 후보지 발표 이후 주민 의견 청취, 전략환경영향평가 및 재해영향성검토, 중앙토지수용위원회 공익성 심의를 마치고 최근 중앙도시계획위원회 심의를 통과해 지구 지정을 위한 모든 절차를 마무리했다.

고양대곡지식융합 지구는 주변으로 일산신도시, 고양창릉, 고양화정지구와 인접한 지역으로 기초생활인프라가 대부분 조성돼 있다. 또 GTX-A, 3호선, 경의중앙선, 서해선, 교외선 등 5개 철도노선이 정차하는 대곡역과, 수도권 제1순환고속도로, 강변북로(자유로), 서울문산고속도로 등 수도권 주간선 도로망과 가까워 교통 편의성이 매우 우수하다.

의왕오전왕곡 지구는 인접 지역에 의왕군포안산 신도시, 의왕고천지구, 의왕백운밸리 등이 있어 개발압력이 높은 곳으로, 과천~봉담 도시고속화도로, 경수대로(국도1호선)가 가깝고 2029년 개통예정인 인덕원~동탄 복선전철 의왕시청역(가칭)이 700m 거리에 있는 등 우수한 교통입지 여건을 갖추고 있다.

두 지구는 신속한 주택공급을 위해 지구 지정 전 지구계획 수립 절차에 착수했으며, 광역교통개선대책 수립과 관련 영향평가 등을 거쳐 내년 하반기 지구계획을 승인하고 2029년 첫 주택사업에 착공할 계획이다.

정우진 국토부 주택공급추진본부장은 "고양대곡지식융합 지구는 대곡역의 광역교통망과 풍부한 생활인프라, 의왕오전왕곡 지구는 우수한 교통 접근성과 쾌적한 자연환경 여건을 갖춰 수도권의 새로운 주거 거점으로 자리매김할 것으로 기대된다"며 "8.13 주택 신속 공급 방안을 적용해 사업을 신속하게 추진해 적기에 충분한 주택을 공급할 수 있게 최선을 다하겠다"고 강조했다.

문의: 국토교통부 주택공급추진본부 공공택지관리과(044-201-4555, 4552)

정부가 AI 3대 강국을 선도하는 국가대표 'K-AI 시티' 조성에 나선다. 사람 중심의 미래도시를 지향하면서 AI·로봇 기술을 자유롭게 실험하고 활용할 수 있는 도시를 만들고, 국내 AI 기술력과 산업이 집약된 수출형 도시로 육성한다는 구상이다.

국토교통부가 9일 부산 벡스코에서 열린 '2026 월드 스마트시티 엑스포'에서 'K-AI 시티 실행전략'을 발표했다.

이번 실행전략은 국정과제로 추진 중인 K-AI 시티 실현을 위해 마련한 것으로, AI 3대 강국을 선도하는 국가대표 K-AI 시티 조성을 목표로 한다.

정부는 이를 위해 ▲사람 중심의 따뜻한 미래도시 조성 ▲모두가 AI·로봇 기술을 자유롭게 실험하고 즐기는 도시 ▲국내 AI 기술력과 산업이 집약된 수출형 도시를 기본방향으로 설정했다.

이를 구체화하기 위한 5대 핵심과제로는 ▲AI 혁신서비스 발굴 ▲AI 시티 인프라 구축 ▲AI 특화 시범도시 조성·운영 ▲K-AI 시티 선도모델 확산 ▲법·제도 기반 마련을 제시했다.

국토부는 먼저, 도시 분야에 AI를 접목하는 'AI시티+X 서비스'를 개발한다.

기업 공모를 거쳐 민간주도 국토교통 AI 서비스 개발을 지원하고, 우수 서비스를 선정해 K-AI시티 대표 서비스로 확산한다.

공공부문에서도 건축행정 AI, 도시계획 AI 등 체감도 높은 서비스 개발·보급을 우선 추진한다.

아울러 AI시티 발전 단계에 따라 필요한 인프라·서비스 등을 5단계로 제시하는 기술로드맵을 수립해 K-AI시티 실현 수준을 체계적으로 관리한다.

데이터 표준화 및 정제·가공 기술, 도시 에이전트 플랫폼 등 다양한 도시 운영기술 개발(R&D)로 국가표준 기술도 확보한다.

국토부는 이어서, 데이터 수집·분석에서 현장 서비스 제공으로 이어지는 AI시티 기반 마련을 위해 AI시티 인프라 체계를 도시지능센터(두뇌), 데이터 파이프라인(신경망), 피지컬AI 및 지능형 시설물(신체)로 구상하고, 5극3특 권역을 중심으로 기존 도시운영 시설을 도시지능센터로 고도화하게 지원한다.

더불어 일상 공간인 건축물을 피지컬AI 플랫폼으로 전환하는 스마트+빌딩을 확산하고, 로봇·자율차 등 AI 기술 수용성을 갖춘 지능형 시설물 도입을 위한 가이드라인을 마련해 도시 공간으로의 확대를 지원한다.

국토부는 또한, AI 기술과 AI시티 인프라를 실제 도시공간에 먼저 구현하고, 국민 일상에서 AI에 따른 도시변화를 직접 체감할 수 있는 AI 특화 시범도시 사업을 추진한다.

공모로 선정된 원주와 천안·아산(공동)에는 공공이 구축하는 인프라를 활용해 민간이 AI 서비스를 개발·실증하는 테스트베드형과 기업 등 선제적인 인프라 투자·구축이 예정된 새만금과 광주에는 AI·로봇 기술을 도시설계 단계부터 반영하는 모델도시형을 시범도시로 조성한다.

국토부는 이와 함께, 개별 주체 중심의 기존 사업을 지방정부·기업·대학 등이 AI 서비스의 사업화와 인재 양성까지 함께하는 산업 생태계 육성방식으로 개편한다.

지방정부 등 수요자와 솔루션 제공 기업을 매칭하는 AI·스마트도시 솔루션 마켓도 운영해 자생적 기술시장을 활성화한다.

K-AI 시티 수출 지원을 위해 도시기반시설에 우수한 서비스를 결합한 K-AI시티 플랫폼 형태로 맞춤형 수출 전략을 마련하고, 선단형 수출을 위한 도시개발 프로젝트로 확대한다.

해외 정부·기업으로부터 많은 관심을 받아온 K-City Network(KCN) 사업을 AI시티 중심으로 확대하고, 현지 협력센터도 증설하는 등 국내 기업의 해외 진출을 뒷받침한다.

국토부는 이밖에도, K-AI 시티 조성·확산을 위해 스마트도시법을 인공지능·스마트도시법으로 변경하고, 인공지능도시·도시데이터 등 핵심 개념을 정의하며, AI 특화 시범도시 지정·지원, 규제 특례에 관한 사항을 규정해 법적 기반을 마련한다.

안전한 데이터 관리와 AI 위험 대응, 시민 수용성 제고를 위한 AI시티 도시운영 규정도 마련하고, 기술실증·공간계획 상 규제를 미리 찾아 여러 기업과 함께 검증한 뒤 제도화하는 기획형 규제샌드박스를 추가로 도입한다.

국토부는 내년 법령 제·개정 등 AI시티 기반을 마련하고 2030년까지 AI 특화 시범도시 조성 등 가시적인 성과를 창출할 계획이다.

김윤덕 국토부 장관은 "K-AI시티의 성패는 얼마나 발전된 기술을 보여주느냐보다, 그 기술이 도시에서 제대로 작동할 수 있는 기반을 갖추고 국민의 삶을 얼마나 편리하고 안전하게 바꾸는지에 달려 있다"고 강조하면서 "이번 실행전략으로 기술 자체가 목적이 아닌 사람 중심의 AI시티를 구현하고, AI가 도시를 이으면서 만들어내는 변화를 누구나 일상에서 체감할 수 있게 하겠다"고 밝혔다.

문의: 국토교통부 도시정책관 도시경제과(044-201-4879)

서울 도심 11곳에서 공공주택 복합사업이 추진돼 약 1만 8000호가 공급될 전망이다.

국토교통부는 주택 신속공급 방안의 후속 조치로 도심 공공주택 복합사업 신규 후보지 11곳을 선정했다고 밝혔다.

이번 후보지는 지난 3월 11일부터 5월 8일까지 서울지역에서 공모해 접수한 주민 제안 44곳 가운데 노후도 등 법정 요건, 사업성, 주민 의향률 등을 종합적으로 검토해 확정했다.

지역별로는 광진구 2곳과 강서구·구로구·마포구·서초구·성북구·송파구·양천구·용산구·은평구 각 1곳이다. 

역세권 유형인 주거상업고밀지구가 6곳, 저층주거지 유형인 주택공급활성화지구가 5곳이며, 공급 규모는 약 1만 8000호다.

용산구 효창공원앞역 북측 후보지는 6호선과 경의중앙선 환승역인 효창공원앞역과 가까워 약 4000호를 공급할 수 있을 것으로 기대된다. 

마포구 망원체육공원 인근 후보지는 마포구 최초의 도심복합사업 후보지로 선정됐다. 도보 10분 거리에 망원한강공원이 있고 강변북로와 인접한 곳이다.

서초구 이수역 동측 후보지는 서초구에서 처음 선정된 도심복합사업 후보지로, 4호선과 7호선 환승이 가능한 이수역과 근접해 교통이 편리하다. 

국토부는 10월 중 주민 설명회를 열어 사업 절차 등을 안내하고, 2027년 상반기 예정지구 지정에 이어 2030년 하반기 착공을 목표로 사업을 추진할 계획이다. 

아울러 내년 상반기에 수도권을 대상으로 추가 공모를 진행한다. 이번에 선정되지 않은 사업지도 주민 의향률 확보와 지구계 변경 등 보완을 거쳐 다시 신청할 수 있다.

사업 활성화도 이어지고 있다. 

국토부는 지난 9월 초 고은산 서측과 목4동 강서고 등 2곳, 6786호 규모를 복합지구로 지정한 데 이어 9월 말 송중동 주민센터·녹번동근린공원·신길4 등 3곳, 5032호 규모를 추가 지정했다. 

신규 복합지구 5곳은 예정지구 지정 뒤 토지 등 소유자 3분의 2 이상과 토지 면적의 2분의 1 이상에 해당하는 토지 소유자의 동의를 얻고 중앙도시계획위원회와 중앙토지수용위원회 심의를 거쳤다. 

국토부는 사업계획 승인 등 후속 절차를 추진할 예정이다.

도심복합사업은 조합설립과 관리처분계획 등 절차를 생략하고 공공 주도로 사업을 빠르게 추진하는 방식이다. 민간 정비사업보다 용적률이 상향되는 등 추가 인센티브가 있다. 

현재 47곳에서 총 8만5000호 규모의 사업이 추진 중이며, 인천 제물포역 복합지구 3500호는 연내 착공을 앞두고 있다. 

착공시 2021년 사업 추진 이후 첫 착공 사례가 된다.

정우진 국토교통부 주택공급추진본부장은 "도심복합사업은 도심 내 주거 수요를 빠르게 충족시킬 수 있는 핵심적인 정비수단"이라며 "후보지 선정에 그치지 않고 지구 지정과 사업계획 승인 등 후속 절차가 차질 없이 진행되도록 지원하겠다"고 말했다.

문의: 국토교통부 도심주택정책과(044-201-4387)

국토교통부가 2030년까지 공적주택 119만 호를 공급하고 전체 주택의 10% 이상을 장기공공임대로 확보하는 주거안정플랜을 발표했습니다.

이번 계획은 취약계층 중심의 공공임대뿐 아니라 청년과 중산층이 선택할 수 있는 보편형·중산형 공공임대를 함께 확대하는 방향입니다. 공급량뿐 아니라 돌봄·생활 서비스와 지역의 생활권을 함께 설계해야 한다는 과제가 남습니다.

건축·도시에서 볼 지점

• 주택 유형을 수요자별로 세분화할 것
• 공공임대와 생활 SOC를 가까운 생활권 안에 배치할 것
• 장기 운영비와 유지관리까지 포함해 설계할 것

공급 목표가 실제 주거 안정으로 이어지려면 숫자뿐 아니라 입지, 평면, 공용공간, 관리 방식이 함께 공개되어야 합니다.

출처: 대한민국 정책브리핑·국토교통부

국토교통부가 2026년 9월 15일 분양가상한제 적용 주택의 기본형건축비를 정기 고시했습니다. 16~25층, 전용면적 60~85㎡ 지상층 기준 금액은 ㎡당 223만7천원에서 232만8천원으로 4.07% 상승했습니다.

공사비에 어떤 의미가 있나

기본형건축비는 택지비, 택지 가산비, 건축 가산비와 함께 분양가 상한을 구성하는 기준입니다. 이번 고시에는 안전투자 강화와 간접공사비 적용기준 조정이 반영되어 간접공사비도 ㎡당 60만4천원에서 66만3천원으로 올랐습니다.

개정 고시는 2026년 9월 15일 이후 입주자모집 승인을 신청하는 단지부터 적용됩니다. 실제 분양가는 기본형건축비만으로 결정되지 않고 택지비와 가산비용을 합산한 뒤 지방정부 분양가심사위원회 심의를 거칩니다.

건축주와 사업자는 고시 금액을 총공사비 전체와 동일하게 보지 말고, 적용 대상과 층수·면적 기준을 맞춘 뒤 개별 사업의 가산비와 별도로 검토해야 합니다.

출처: 대한민국 정책브리핑·국토교통부

해체공사감리, 건설사업관리자가 맡아도 될까요?

건물을 해체하는 공사에도 감리가 필요하다는 사실, 알고 계셨나요?

2022년 광주 화정아이파크 붕괴사고 이후, 해체공사의 안전과 감리 체계는 계속 논란이 돼 왔습니다. 그런데 최근 국토교통부가 입법예고한 개정안을 두고, "건설사업관리자가 자기 자신이 관리하던 공사의 해체감리까지 맡게 되는 것 아니냐"는 우려가 건축계에서 나왔습니다. 지난 4월부터 대한건축사협회가 문제를 제기해온 이 사안이, 8월 재입법예고를 거치며 적용 범위가 달라졌습니다.

무슨 일이 있었나

지난 4월, 국토교통부는 「건축물관리법 시행령」 및 「건축물관리법 시행규칙」 개정안을 입법예고했습니다. 핵심은 2동 이상의 건축물을 동시에 해체하는 건설사업관리 시행 건설공사의 경우, 해당 건설사업관리자를 해체공사감리자로 우선 지정할 수 있도록 한다는 내용이었습니다. 대규모 사업에서 여러 건축물을 해체할 때 생기는 행정적 비효율을 줄이겠다는 취지였습니다.

하지만 대한건축사협회는 이 조항의 적용 범위를 문제로 봤습니다. 최초안은 「건설기술진흥법」에 따라 건설사업관리를 시행하는 건설공사 전반(건진법 제39조제2항)이 대상이 될 수 있어, 공공사업뿐 아니라 일반 민간사업까지 확대 적용될 가능성이 있었습니다. 협회는 4월 국토교통부에 공식 의견서를 제출한 것을 시작으로, 관계기관과 국회를 대상으로 문제점을 지속적으로 설명해왔습니다.

그리고 8월 18일, 국토교통부는 적용 범위를 다시 조정한 개정안을 재입법예고했습니다.

최초안과 재입법예고안, 무엇이 달라졌나

대한건축사협회는 이번 수정의 핵심을 '일반적인 건설사업 전반에 적용될 수 있는 구조'에서 '특정 대규모 개발사업에 제한적으로 적용하는 구조'로 바뀐 것이라고 평가했습니다.

왜 건축계는 이 조항을 우려했을까

아직 끝난 이야기는 아닙니다

앞으로 건축사협회가 추진하는 것

결론: 적용 범위는 줄었지만, 논의는 계속됩니다

이번 재입법예고안은 최초안보다 분명히 적용 범위가 좁아졌습니다. 하지만 대한건축사협회는 이번 수정을 제도개선의 종착점이 아니라 하나의 과정으로 보고 있습니다.

핵심은 간단합니다.

건설사업관리자가 해체공사감리까지 맡으면 감리 독립성이 흔들릴 수 있습니다.

이번 조정으로 적용 범위는 특정 대규모 개발사업으로 한정됐습니다.

하지만 아직 규제심사·법제처 심사·국무회의 의결이 남아 있습니다.

해체공사가 예정된 대규모 개발사업에 관여하고 있다면, 이 제도가 최종 확정되는 과정을 계속 지켜볼 필요가 있습니다.

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서울이 공급절벽에 마주하고 있다. 부동산114 집계에 따르면 서울 아파트 입주는 2025년 3만 7103가구에서 2027년 2만 2657가구, 2028년 1만 5388가구로 급감한다. 정부·여당은 이 위기의 해법 중 하나로 500가구 이하 정비사업의 구역지정 권한을 자치구로 넘기는 방안을 추진 중이다. 이재명 대통령도 지난달 30일 SNS를 통해 직접 힘을 실었다. 그는 수도권과 서울의 인허가·착공 급감을 지적하며 “500세대 이하 규모는 구청장에게 인허가권을 부여하는 등 조기 인허가와 착공에 최대한 인센티브를 주겠다”며 “국토교통부 장관 표현대로 '공급을 못 해 미친' 것처럼 최대한 신속하게 공급을 늘리겠다”고 밝혔다. 구역 지정 문턱을 낮추면 공급 속도가 정말 빨라질까. 서울 정비사업 현황과 지연 원인을 짚어봤다.

서울 정비사업 의존도, 얼마나 높나

서울은 새 아파트를 지을 빈 땅이 거의 남아있지 않아 주택 공급의 대부분을 재건축·재개발 같은 정비사업에 기대고 있다. 부동산114에 따르면 최근 10년간(2016~2025년) 서울 아파트 입주 물량(35만 9432가구) 중 69.4%가 정비사업을 통해 나왔다. 특히 임대를 뺀 정비사업 입주 비율은 2022년 78%, 2023년 87%, 2024년 81%에 이어 2025년에는 91%까지 치솟았다.

윤지해 부동산114 리서치랩장은 “서울은 정비사업 외에 뾰족한 대안이 없는 상황”이라며 “임대 주택은 빈 땅이나 택지에서 나오는 경우가 많아, 이를 제외하면 민간 정비사업이 차지하는 몫은 더욱 커진다”고 말했다.

단지가 빠르게 낡아가고 있다는 점도 문제다. 서울 내 준공 30년 초과 구축 아파트 비중은 전체 아파트의 약 3분의 1에 해당한다. 정부가 발표한 공급정책은 신규 공공택지와 도심 내 공공·유휴부지 확보를 중심으로 추진 중이지만, 민간 정비사업의 속도가 이에 발맞춰 진행돼야만 도심 내 공급 부족 우려를 완화할 수 있을 전망이다. 특히 노원구(61%), 도봉구(60%)는 전체 아파트 중 절반 이상이 준공 30년을 초과해 재건축 가능 연한을 채운 것으로 집계됐다.

인허가는 왜 급감했나

이재명 대통령은 최근 “2022년부터 인허가가 대폭 줄어 발생한 공급 절벽의 여파가 지금까지 이어지고 있다”고 진단했다. 인허가는 향후 주택 공급 물량을 가늠하는 대표적인 선행지표다. 실제 국토교통부 통계에 따르면 서울의 주택 인허가 물량은 2021년 8만 1637가구에서 2022년 4만 2231가구로 반토막 났다. 2023년에는 3만 9163가구까지 떨어졌고, 2024년 5만 1452가구로 잠시 반등했으나 2025년 4만 1566가구로 다시 감소했다. 2021년과 비교하면 절반 수준에 불과하다.

전문가는 인허가 급감의 핵심 원인으로 사업성 악화와 금융·공사비 부담을 꼽는다. 송승현 도시와경제 대표는 “최근 인허가 감소는 단순한 공급 계획의 부실보다는 사업성 악화와 금융·공사비 부담이 복합적으로 작용한 결과”라며 “2022년 이후 금리 상승으로 프로젝트파이낸싱(PF) 조달 여건이 악화된 데다, 공사비와 인건비 급등으로 분양 수익성이 떨어져 사업주체가 사업 추진을 미룬 영향이 크다”고 분석했다.

진미윤 명지대 교수도 지난 7월 '부동산 정책 국민대토론회'에서 비슷한 진단을 내놨다. 2022년 말부터 이뤄진 금리 인상으로 자금 조달 비용이 급격히 올라가면서 공급이 위축된 것으로 나타나고 있다는 것이다. 정책적 요인보다는 러시아·우크라이나 전쟁과 코로나19를 거치며 글로벌 금융시장·공급망이 흔들리고 자재비·공사비가 오른 대내외 여건 악화가 더 크게 작용했다는 설명이다.

과거 재건축·재개발 기반이 대거 사라진 점도 발목을 잡았다. 박원순 전 시장 재임 당시인 2012~2020년 사이 서울 시내 정비구역 389곳이 해제된 바 있다.

올해 들어 인허가는 회복세를 보이고 있다. 서울의 7월 인허가는 7979가구로 지난해 같은 달보다 95.1% 늘었고, 1~7월 누적으로도 6.1% 늘어난 2만 8634가구를 기록했다. 하지만 실제 입주로 이어지는 준공 실적은 1~7월 누적 2만 916가구로 지난해보다 43.3%나 줄었다. 집을 짓기 시작해 완성되기까지 시간이 걸리는 만큼, 공급 부족이 당장 풀리기는 어려울 것이라는 전망이다.

500가구 이하 지정권, 자치구로 넘기면 속도 빨라질까

정부는 500가구 이하 소규모 사업장의 인허가권을 자치구로 위임해 정비사업의 속도감을 높이겠다는 방침이다. 반면 서울시는 사업성 담보가 전제되지 않은 단순 행정 권한의 분산은 실익이 크지 않다며 대립각을 세우고 있다. 서울시는 용적률 상향과 조합원 지위 양도 제한 완화 등 사업성 개선을 최우선 과제로 꼽는다.

정비업계 역시 지정권을 자치구로 넘기더라도 실제 사업 기간을 대폭 줄이기는 어려울 것이라는 시각이 지배적이다. 행정 주체만 바뀐다고 해서 현장의 본질적인 지연 요인이 풀리는 것은 아니기 때문이다.

김태현 트라움 개발사업본부장은 “속도를 높이겠다는 취지 자체는 환영할 만하지만, 구역 지정은 조합 설립 전 단계라 현장 체감도가 낮다”며 “실제 사업이 길어지는 구간은 조합설립 동의율 확보, 공사비 증액 갈등, 총회 소송, 이주·착공 지연 등 후속 단계에 집중돼 있어 초기 서너 달을 단축해도 체감 기간은 크게 달라지지 않는다”고 말했다. 김지엽 성균관대 교수도 “정비계획 인허가는 신속통합기획 등으로 이미 많이 줄었고, 진짜 지체 요인은 그 이후 10년 이상 걸리는 조합 단계의 갈등”이라며 “자치구가 사업계획인가·관리처분계획 등에서 조합 갈등 조정에 더 적극적으로 나서야 한다”고 말했다.

행정 창구가 분산되면서 오히려 후속 절차가 늦어질 가능성도 있다. 문천수 대현에스씨엠 대표는 “지정권만 자치구에 이양 시 초기 구역 지정 속도는 일시적으로 빨라질 수 있으나, 향후 서울시 심의 대상인 교통·환경영향평가 및 통합심의 단계에서 이견 조율로 인해 후속 인허가가 지연될 여지가 크다”고 말했다.

도시계획 측면의 난개발 가능성도 주요 변수다. 이필용 건영씨앤피 이사는 “선거 지형에 민감한 기초지자체장에게 지정권이 부여될 경우, 광역 도시계획 차원의 조율보다는 개별 조합의 이해관계가 우선 관철될 우려가 크다”며 “자치구 간의 소모적인 인허가 경쟁이 과열될 경우 도시 전체의 균형을 해치는 난개발로 귀결될 수 있다”고 말했다.

정비사업 지연, 무엇부터 풀어야 하나

정부가 지난달 금융 규제 완화를 통해 PF 지원과 이주비 대출 방안을 내놨지만, 현장에서는 여전히 자금줄이 막혀 있다는 목소리가 높다. 김제경 투미컨설팅 소장은 “소규모 현장일수록 이주비·중도금 대출을 받기 어려워 사업이 늦어진다”며 “1주택자는 물론 다주택 조합원의 추가 이주비 부담까지 해소해야 한다”고 짚었다. 이은형 연구위원도 “이주비 대출 완화 조치가 담보대출 6억 원 상한이라는 기존 틀에 매여 있어 체감 효과가 크지 않다”고 말했다.

근본적으로 공급과 수요 정책 방향 자체가 엇갈린다는 지적도 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “대출 규제를 비롯해 수요 억제 정책을 계속해왔고 최근에는 고가 주택 지역에 대한 세제 개편까지 이뤄지고 있다”며 “집을 많이 지으려면 그 집을 사줄 수요도 있어야 하는데, 수요를 억제하면서 동시에 공급을 늘리겠다는 것은 정책적으로 맞지 않는다”고 말했다.

내 집 마련이나 갈아타기, 정비사업 투자를 고려한다면 이제는 집값보다 세금과 대출의 문법을 먼저 읽어야 하는 시대다. 최근 한 달 사이 비거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제 기준은 세 번이나 바뀌었다. 8월 3일 정부는 기본공제를 12억 원에서 9억 원으로 낮추겠다고 발표했다가, 8월 26일 이를 철회하고 12억 원 유지로 되돌렸다. 그리고 9월 2일에는 여당이 14억 원으로 일괄 상향하는 방안을 추진하겠다고 밝혔다.

한 달 사이 세 번 바뀐 제도, 판단 속도가 자산을 갈랐다

이 기간 강남권 집주인들은 세 부담을 우려해 호가를 3억 원까지 낮춰 매물을 내놓았다가, 수정안이 발표되자 중개업소에 매도 취소가 가능한지를 문의하기 시작했다. 판단이 한 발 늦은 이는 3억 원을 잃었고, 한 발 빨랐던 이는 지켰다. 두 사람의 차이는 자산의 규모가 아니라 제도를 읽고 판단하는 속도에 있었다.

이러한 시장 구조가 바람직하다고 보기는 어렵다. 제도는 단순하고 예측 가능해야 한다는 원칙에는 이론의 여지가 없다. 그러나 원칙이 지켜지지 않는다고 해서 현실이 달라지는 것은 아니다. 지금 이 순간에도 개인은 각자의 결정을 내려야 한다. 결국 공부하는 수밖에 없다.

세금을 모르면 집을 고를 수 없다

최근 서울 아파트 시장에서는 동일 단지 안에서 전용면적 84㎡가 114㎡보다 비싸게 거래되는 가격 역전 현상이 나타나고 있다. 성동구 청계벽산은 84㎡가 17억 1000만 원, 114㎡가 15억 6000만 원에 거래됐다. 마포구 상암월드컵파크5단지, 강북구 SK북한산시티, 관악구 관악우성, 서대문구 홍은벽산에서도 같은 현상이 확인된다. 이런 가격 역전 거래는 1년 사이 147건에서 386건으로 2.6배 늘었고, 해당 단지 수도 84곳에서 162곳으로 늘었다.

원인은 명확하다. 신생아 특례를 비롯한 정책대출이 전용 85㎡ 이하에 집중돼 있고, 주택담보대출 한도가 15억 원을 기준으로 갈리기 때문이다. 실제로 서울 아파트 거래에서 15억 원 이하가 차지하는 비중은 80%에 이르며, 동북권에서는 신고가 세 건 중 한 건이 국민평형에서 나온다.

이는 투자자만의 문제가 아니다. 동일한 예산으로 선택 가능한 주택이 달라지고, 수개월 후의 가격이 달라지며, 매도 시점의 세 부담이 달라진다는 점에서 실수요자에게 더 절실한 문제다.

오래 거주할수록 불리해지는 구조

장기보유특별공제가 장기거주소득공제로 전환되면서 공제 한도가 새로 생긴다. 2028년 20억 원, 2029년 이후에는 10억 원이다.

2003년 6억 원에 취득해 20년 이상 거주한 주택을 2026년 60억 원에 양도하는 경우로 계산해 보면, 현행 제도에서는 공제액이 34억 5600만 원에 이르러 양도소득세가 3억 5800만 원이다. 그러나 2029년 이후에는 공제가 10억 원으로 제한돼 양도세가 15억 7000만 원으로 늘어난다.

이런 구조에서는 “2~3년 거주하다 가격이 오르면 매도하고 이전하는 편이 절세에 유리하다”는 말까지 나온다. 강남구 청담동에 40년간 거주한 한 주민은 “아무것도 하지 않고 한집에 살았을 뿐인데 집값이 올랐다”고 토로하기도 했다.

제도의 타당성에 대한 논의는 별개로 하더라도, 개인에게 중요한 것은 대응이다. 이 구조에서는 매도 시점이 자산의 규모를 결정한다. 2027년에 매도하는 것과 2029년에 매도하는 것의 차이가 수억에서 십수억 원에 이르며, 그 차이는 '공제 한도 신설 시점'이라는 정보 하나에서 발생한다. 동일한 주택을 보유하고도 결과가 달라지는 이유가 여기에 있다.

대출은 한도가 아니라 자격의 문제다

많은 이들이 대출을 '얼마나 받을 수 있는가'의 문제로 여긴다. 그러나 현재 시장에서 더 중요한 질문은 '내가 받을 수 있는가'다.

가계대출 총량 증가율 목표는 넉 달 만에 1.5%에서 3%로 상향됐다. 다만 확대된 여력은 집단대출과 청년·중저신용자 지원에 우선 배정된다. 은행권 관계자는 “집단대출과 중저신용자 대출을 집행하고 여력이 남더라도 일반 주택담보대출을 늘리기는 어렵다”고 말했다.

내년 1월부터는 성과급이 상시소득으로 인정되지 않는다. 성과급을 포함한 소득 상승률이 20%를 넘으면 최근 2개년 평균, 30%를 넘으면 3개년 평균 소득으로 총부채원리금상환비율(DSR)을 산정한다. 대기업의 고액 성과급을 겨냥한 조치지만, 실질적으로는 기본급이 낮고 성과급 비중이 높은 중소기업 근로자가 더 큰 영향을 받는다.

토지거래허가구역에서는 실거주 의무로 전세를 활용할 수 없어 사실상 전액 현금이 필요하다. 강남 3구의 토지거래허가 신청이 77% 급감한 배경이다. 반면 삼성전자 임직원은 9월부터 연 1.5% 금리로 최대 5억 원을 사내대출로 조달할 수 있다. 시중은행 주택담보대출 금리 상단이 7%를 넘어선 시장에서다. 그 결과 수원 영통구가 전국 최고 상승률을 기록했다.

동일한 시장에서 누군가는 대출을 받지 못하고, 누군가는 1.5%에 조달한다. 이 구조를 이해하지 못하면 자금 계획 자체가 성립하지 않는다. 실제로 8월 한 달간 서울에서 168건의 아파트 매매 계약이 해지됐다. 노원·강서·동대문·강동구 순으로, 대출이 예상만큼 실행되지 않아 자금 계획이 어그러진 사례가 다수였다. 계약금을 지급한 뒤 대출 조건을 확인하는 것은 순서가 잘못된 것이다.

정비사업은 세금과 금융의 종합시험이다

재개발·재건축 투자를 고려한다면 반드시 확인해야 할 것들이 있다.

첫째, 원조합원과 승계조합원의 세금이 다르다. 원조합원은 기존 보유 토지에 대해 취득세를 부담하지 않고 완공된 건물에 대해서만 납부하는 반면, 승계조합원은 입주권 취득 시와 준공 후 등기 시에 취득세를 두 차례 부담한다. 관리처분계획 인가일, 멸실일, 준공일 등의 날짜가 양도소득세 계산을 좌우하는 만큼, 정비사업에서는 '얼마에 매수하는가' 못지않게 '언제 매수하는가'가 세 부담을 결정한다.

둘째, 재건축초과이익환수제가 본격 적용된다. 서울 46개 단지, 조합원 1만 8000명이 대상이며 평균 부담금은 1억 2000만 원, 단지에 따라 3억~7억 원에 이른다. 최근에는 이 부담금을 매수자에게 이전하는 특약 거래가 등장했고, 정부는 이를 사적 계약의 영역으로 보고 있다. 확인하지 않고 매수하면 수억 원의 부담을 떠안게 된다.

셋째, 사업성을 반드시 검토해야 한다. 경기 시흥의 한 사례를 보면, 6년 전 2억 6500만 원에 재건축 추진 아파트를 매입해 분담금을 포함해 총 5억 6500만 원을 투입하고 입주했으나 현재 매도 호가는 6억 원에 그친다. 6년간의 차익이 3500만 원인 셈이다.

가격이 낮은 매물이 반드시 유리한 것도 아니다. 대지지분이 작으면 조합원에게 돌아가는 몫이 적어 분담금이 커진다. 노원구 상계동의 전용 31㎡ 단일 평형 단지가 대표적이다. 매매가는 6억 원대로 접근성이 높으나, 가구당 대지지분이 작다는 점을 간과하면 분담금 부담이 예상을 크게 웃돌 수 있다. 오히려 대지지분이 큰 매물이 저평가돼 있는 경우도 적지 않다.

임대사업에서 가장 큰 위험은 제도 변경이다

2017년 정부는 임대주택 등록을 적극 권장했다. 이에 응한 한 임대사업자는 8년간 임대료 인상률 5% 상한을 지키며, 세입자의 자녀가 초등학교 6학년에서 대학생이 될 때까지 시세의 절반 수준으로 거주하게 했다.

의무임대기간이 끝나자 세제 혜택 축소가 예고됐다. 이 사업자의 양도소득세는 3억 6000만 원에서 7억 8000만 원으로 늘어날 것으로 추산된다. 더 큰 문제는 매각 자체가 어렵다는 점이다. 임차인이 계약갱신청구권을 행사하면 2028년까지 매도가 불가능하고, 토지거래허가구역에서는 임차인이 있는 주택을 매도하기가 쉽지 않다.

정부는 연내 매각 시 혜택을 유지하겠다는 방침이지만, 다른 제도가 매각을 제약하는 구조다. 다행히 최근 여당을 중심으로 등록임대 세제 혜택 축소를 재검토하고 거주주택 비과세 특례를 5년간 유지하는 방안이 논의되고 있다.

이 사례가 남기는 교훈은 분명하다. 임대사업에서 가장 큰 위험은 공실이나 금리가 아니라 제도 변경이다. 현재 논의가 어느 방향으로 진행되고 있는지, 소급 적용의 범위는 어디까지인지, 경과규정은 어떻게 설계되는지를 지속적으로 확인해야 하는 이유다.

무엇을 어떻게 공부할 것인가

국민이 생업을 제쳐두고 세법을 학습해야 하는 상황 자체는 정상이라 할 수 없다. 제도는 단순하고 예측 가능해야 하며, 이를 설계하는 것은 정부의 책무다.

다만 그런 여건이 갖춰지기까지 개인은 각자의 삶을 영위해야 한다. 세금 5억 원을 절감하는 것과 5억 원을 추가로 부담하는 것의 차이는 자산의 규모가 아니라 정보와 판단의 차이에서 발생한다. 대출을 실행할 수 있는 사람과 그렇지 못한 사람의 차이도, 우량한 정비사업 매물과 분담금 부담이 과중한 매물의 차이도 마찬가지다.

정책은 앞으로도 변화할 것이다. 국회 심의와 시행령 개정, 정권 교체에 따른 변화까지 예정돼 있는 만큼 정답을 암기하려 해서는 안 된다. 읽는 방법을 익혀야 한다.

몰라서 납부한 세금은 누구도 돌려주지 않는다.

정부가 미국의 압박 속에 호르무즈 해협 파병을 가시화하고, 이란이 이례적으로 한글 메시지를 통해 한국의 파병 가능성을 경고하면서 국내 산업계의 긴장감도 높아지고 있다. 호르무즈 해협 봉쇄가 길어지면서 물류 차질과 손실이 쌓이는 가운데 유가 급등까지 겹쳐 기업들의 부담이 한층 커지고 있어서다. 한국의 파병이 현실화하면 이란이 한국 선박 등을 상대로 추가 통제에 나설 가능성도 배제하기 어려워, 해협 운항이 정상화되는 시점을 가늠하기는 더욱 어려워진 상황이다. 학계에서는 파병이 국익을 위한 결정이라 하더라도 목적과 범위를 명확히 설정하고, 국내 기업과 산업의 피해를 최소화할 안전장치를 먼저 마련해야 한다고 조언한다.

파병 가능성에 이란 '한글 경고'

8일 정부와 산업계에 따르면 도널드 트럼프 미국 행정부의 압박으로 한국군의 호르무즈 해협 파병 가능성이 급부상하고 있다. 다만 정부는 미국과 이란 간의 군사 충돌이 최근 재격화한 데다 국민적 우려 여론이 커지자 투입 군사자산에 대한 재검토에 들어간 것으로 알려졌다.

산업계는 한국의 파병 가능성 등 중동 사태가 미칠 파장에 촉각을 곤두세우고 있다. 파병이 결정되면 이란의 추가 통제 가능성 등으로 해협 운항 정상화 시점을 가늠하기가 더 어려워지기 때문이다. 중동 사태 장기화로 산업계 전반의 손실이 쌓이는 상황에서 유가 급등까지 더해지며 불확실성을 예의주시하는 분위기가 역력하다.

해운업계는 운임 부담에 더해 사태 장기화에 따른 불확실성을 가장 우려한다. 한 해운업계 관계자는 “호르무즈 해협 봉쇄가 장기화된 상황에서 파병까지 현실화할 경우 중동 노선의 불확실성이 더 커질 수 있다”며 “컨테이너선사들도 이미 중동 서비스가 중단된 상황이라 일정 부분 부담이 이어지고 있다”고 말했다. 그는 “특히 유조선 등 중동 의존도가 높은 선사들은 대체 항로와 화주 확보가 쉽지 않아 봉쇄가 더 길어질 경우 타격이 더 커질 것”이라고 덧붙였다.

급등하는 유가, 산업계 전반의 불안 요인

한국군 파병에 따른 중동 사태 격화 가능성과 함께 급등하는 유가도 산업계의 불안 요인이다. 미국과 이란 간 군사충돌이 최근 재격화하면서 국제유가가 급등해 긴장감이 높아지는 형국이다. 8일 블룸버그 통신 등 외신에 따르면 11월물 브렌트유는 이날 오후 1.45% 오른 배럴당 98.45달러, 10월물 서부텍사스산원유(WTI)는 2.6% 오른 93.91달러에 거래됐다. 중동 사태 갈등이 깊어지면 브렌트유와 WTI가 모두 100달러 선으로 올라설 수 있다는 관측도 나온다.

정유업계는 중동산 원유 수급이 여의치 않은 데다 유가 상승에 따른 불확실성을 예의주시하고 있다. 한 정유업계 관계자는 “최근 들어 정세 불안이 더 고조되는 가운데 유가까지 치솟으며 어려움이 지속되고 있다”며 “수급 다변화 방안을 여러모로 알아보고 있지만 쉽지 않은 상황으로 관계 당국과 긴밀히 소통하며 예의주시하고 있다”고 말했다.

항공업계도 사정은 다르지 않다. 유류비는 항공사 영업비용에서 가장 큰 비중을 차지해 유가 급등에 따른 실적 부담이 크다. 일부 항공사가 비상경영체제에 돌입했음에도 사태 해결의 실마리가 보이지 않는 상황이다. 한 항공업계 관계자는 “중동 사태가 '온고잉' 이슈로 당장 최근의 이야기는 아니지만 파병에 따른 사태 확산 등 장기화 우려가 크다”며 “항공업계가 중동 전쟁 초기부터 비상경영체제에 돌입하는 등 허리띠를 졸라매고 있지만 유가에 따른 실적 부담 가능성이 큰 탓에 상황을 유의 깊게 지켜보고 있다”고 말했다.

석유화학업계도 중국의 저가 범용 제품 공세로 주력 제품 가격을 올리지 못하는 상황에서 유가 급등이 부담이다. 업계 전반 공장 가동률을 50%가량까지 낮춘 상황이라 당장의 충격은 제한적이지만, 장기화 파장을 조심스레 관망하는 분위기다. 지난 연말 비교적 싼값에 사들인 원료로 만든 제품을 공급난 국면에서 비싸게 파는 '래깅' 효과로 수익성이 개선됐지만, 유가 급등으로 이 효과가 상쇄돼 하반기 실적 악화 가능성도 제기된다. 한 석화업계 관계자는 “전쟁 초기에는 공급 부족 우려로 제품 가격이 오르고 기존에 낮은 가격에 확보한 원료가 투입되면서 수익성이 개선되는 효과가 있었다”며 “하지만 사태가 장기화하면서 수요는 점차 안정되는 반면 고유가 상황에서 매입한 원료의 부담은 본격적으로 반영되고 있어 하반기에는 수익성이 악화할 가능성이 있다”고 말했다.

"기업 보호장치부터 마련돼야"

학계에서는 파병에 따른 중동 사태 격화 및 장기화 가능성이 큰 만큼 우리 기업을 보호할 안전장치 마련이 먼저라고 조언한다. 미국과 이란 양국에 한국 기업 보호를 위한 목적임을 명확히 설정하고, 이를 위한 외교적 협상력이 뒷받침돼야 한다는 지적이다.

김태황 명지대 국제통상학과 교수는 “미국과 이란에 대해 상선 중심의 보호 등 전쟁을 목적으로 한 파병이 아니라는 점을 명확히 설명하고, 한국 기업과 산업을 보호하기 위한 안전장치 마련을 외교적 협상력 등을 통해 먼저 마련해야 할 것”이라며 “기업 입장에서는 중동 사태 불안이 장기화하는 만큼 공급망 다변화와 새로운 시장 확보를 위한 대안 마련에 더욱 집중해야 하는 상황이 됐다”고 말했다.

이소영 중소벤처기업부 장관 후보자가 고금리·고물가·플랫폼 비용 등으로 소상공인의 경영비용 구조가 지속 불가능한 수준에 이르렀다며, 장관 취임 시 이를 종합적으로 분석해 감축하는 로드맵을 마련하겠다고 밝혔다.

"소상공인 비용구조, 산발적 지원 아닌 근본책 필요"

이 후보자는 8일 서울 여의도 소상공인연합회에서 차담회를 가진 뒤 기자들과 만나 “자영업자들이 중국 유통업체의 물량 공세와 누적된 금융채무, 온라인 중심으로 변화한 유통구조의 충격, 소비인구 감소와 지방상권 공동화 등 복합적인 위기에 놓여 있다”고 진단했다.

이어 “역대급 경제성장률에도 자영업자들이 열심히 일하고도 손에 쥐는 것이 없다고 느끼는 것은 이미 자영업자의 비용구조가 지속 가능하지 않은 상태이기 때문”이라고 지적했다.

장관으로 임명되면 자영업자의 총체적인 경영 부담을 계량화하는 작업부터 추진하겠다고 밝혔다. 그는 “자영업자의 경영 부담을 분석해 지표화하고, 산재해 있는 비용부담 완화 정책을 체계화해 감축 로드맵을 수립하는 새로운 시도를 하려 한다”며 “중기부가 그동안 해보지 않았던 방식”이라고 설명했다.

배달앱 지원 방식도 손질 가능성

현재 정부는 민간 배달앱 사업자와의 상생 방안을 추진하는 동시에 낮은 수수료를 내세운 공공·상생 배달앱을 육성하는 정책을 병행하고 있다. 이 후보자는 이 가운데 공공배달앱 이용자에게 배달비 쿠폰을 지급하는 방식에 대해 “재정을 투입하는 방식으로는 굉장히 효율성이 떨어진다고 생각한다”고 평가했다.

그는 “배달료 쿠폰만 지원한다고 해서 상생 배달앱을 사용하지 않던 소비자가 앱을 내려받아 사용하게 되기는 어려울 것”이라며 “같은 재정 투입이라도 10배, 20배 효과를 낼 수 있는 방식으로 투입하는 것이 바람직하다”고 말했다. 내년도 정부 예산안에 포함된 상생배달앱 관련 사업에 대해서도 국회 심의 과정에서 조정을 추진할 뜻을 밝혔다. 그는 “제가 장관으로 지명되기 전에 정부안이 짜여 있었다”며 “장관으로 임명된다면 국회 심의 과정에서 상생 배달 지원 예산의 내용이 조금 더 효율화될 수 있도록 노력하겠다”고 말했다.

'공천헌금' 의혹엔 "악의적 공세"…모친 전세금은 증여세 신고키로

최근 제기된 정치후원금 관련 '공천헌금' 의혹에 대해서는 사실과 다른 악의적인 공세라고 반박했다. 앞서 국민의힘은 이 후보자가 자신의 지역구인 경기 의왕·과천 지역 광역·기초의원 출마 희망자들로부터 고액 정치후원금을 받은 것을 두고 공천과 연관성이 있는 것 아니냐는 의혹을 제기한 바 있다.

이 후보자는 “야당 의원이 지목한 사람은 출마 후보도 찾기 어려운 지역에서 출마했다 낙선한 사람도 있고, 당당히 경선에 참여해 승리한 뒤 공천을 받은 사람도 있다”며 “기후위기 대응활동을 함께 하며 정책적 접점이 있어 교류해온 청년 정치인도 있다”고 말했다. 이어 “사실관계 확인 없이 '차명 후원', '공천 헌금' 등의 표현을 사용한 데 대해 황당함을 넘어 모욕감까지 느꼈다”고 했다.

배우자가 2022년 모친에게 2억 2310만 원의 전세보증금을 무이자로 지원하면서 증여세를 내지 않았다는 의혹에 대해선 “어머니는 부동산을 보유하지 않고 소득도 없으며 자녀는 저 하나뿐”이라며 “사회 통념상 인정되는 생활비 지원은 증여에 해당하지 않는다고 상속·증여세법에 명시돼 있다”고 해명했다. 그러면서 “하나밖에 없는 자식이 경제적으로 어려운 모친의 주거를 해결하는 것은 부양 의무의 이행이라고 생각한다”면서도 “불필요한 논란이 확산하지 않도록 증여세 신고·납부 절차를 진행할 예정”이라고 밝혔다.

AI 데이터센터와 전력·용수 투자가 늘고 공공주택 발주도 확대되면서 건설·건자재 업종의 수혜 가능성이 주목받고 있다. AI 관련 예산이 10조 8000억 원에서 21조 3000억 원으로 두 배 가까이 늘고, 7일 건설업 지수 상승률은 코스피 상승률을 웃돌았다.

내년 예산안 820조…대규모 주택 사업에 건설업 수혜 전망

8일 정부에 따르면 2027년 예산안의 총지출은 820조 9000억 원으로 올해보다 13.0% 늘었다. 건설업과 연관성이 높은 분야의 예산도 대부분 두 자릿수 증가율을 기록했다.

증가 폭이 가장 큰 분야는 '3대 메가프로젝트+AI'다. 관련 예산은 올해 10조 8000억 원에서 내년 21조 3000억 원으로 97.2% 늘어난다. 피지컬AI, AI 데이터센터(AIDC)에 필요한 전력·용수·산업단지 인프라도 지원 대상에 포함되며, 첨단산업 전력·용수 구축에만 1조 9500억 원이 편성됐다.

정부는 AI 투자가 늘수록 데이터센터 건설뿐 아니라 주변 기반시설 인프라도 뒤따라야 한다는 입장이다. 데이터센터는 전력 소비량이 큰 만큼 송·변전 시설이 필요하고 냉각 등에 쓸 용수 공급망도 갖춰야 해, AI 투자가 건설업의 수주 물량으로 연결될 수 있다는 것이다.

건설업종에 영향을 주는 다른 사업 규모도 확대됐다. 청년 성장지원 예산은 28조 2000억 원에서 43조 3000억 원으로 53.5% 늘어나며, 여기에는 청년주택 10만 6000호 공급 사업이 포함됐다. 국토대전환과 지역 성장 사업이 담긴 K자형 양극화 대응 예산은 85조 7000억 원에서 117조 1000억 원으로 36.6%, 국민 안전·평화 예산은 30조 7000억 원에서 38조 3000억 원으로 24.8% 늘어난다. 첨단산업·에너지 전환 관련 예산도 51조 2000억 원에서 62조 8000억 원으로 22.7% 확대된다.

주택 부문에서는 정부가 직접 건설 물량을 늘린다. 국토교통부 예산은 69조 원으로 확대됐고, 공적주택 공급을 늘리는 동시에 프로젝트파이낸싱(PF) 조기착공을 지원해 사업이 지연된 현장의 공사를 앞당긴다는 계획이다. 한국토지주택공사(LH)는 내년 7만 6000호, 약 25조 7000억 원 규모의 주택을 발주할 계획이며, 2028년부터는 발주 규모를 연간 10만호·30조 원 이상으로 확대한다.

전력 분야에서는 송전단 에너지저장장치(ESS)와 수요유치형 변전소 사업이 새롭게 시작되고, 용수 분야에서는 동복댐 증축을 포함한 호남권 반도체산업단지 용수공급과 충청권 첨단산업 용수공급 사업이 본격 추진된다.

박세라 신영증권 연구원은 “공공주택·도로·전력망·용수·유지보수 등 다양한 공종에서 물량이 확대되는 만큼 대형 건설사에서 중견 건설사, 시멘트·레미콘·철근 등 건자재까지 수혜의 저변이 넓어질 가능성이 있다”고 분석했다.

건설·건자재 주간 수익률, 코스피 상승률 웃돌아

건설업종 주가는 상승 흐름을 보이고 있다. 신영증권이 집계한 지난 4일 기준 국내 건설·건자재 주간 수익률을 보면 동양파일이 44.21%로 가장 높았고, SK디앤디도 41.88% 급등했다. 이어 SH에너지화학(3.02%), 지누스(2.65%), 대림바스(1.83%), KCC(1.80%), 한국토지신탁(1.20%), 희림(1.15%), LX하우시스(1.13%), 한신공영(1.05%) 순이었다.

전날 종가 기준 코스피 건설업종은 4.82%, 코스피200 건설업종은 5.80% 각각 올라 코스피 상승률(4.61%)을 웃돌았다. 주요 대형 건설사 가운데 대우건설은 9.26%, 삼성E&A는 4.69%, GS건설과 현대건설은 각각 2.77% 상승했다.

정부 예산안은 지난 3일 국회에 제출됐으며 연말 국회 심의를 거쳐 확정된다. 이후 내년부터 사업별 발주와 착공이 순차적으로 진행될 전망이다. 건설사 실적에는 실제 공사 진행 상황에 따라 시차를 두고 반영되는데, AI와 전력·용수, 공공주택 등 여러 분야에서 발주가 동시에 늘어날 경우 대형 건설사에서 시작된 수혜가 중견·전문건설사와 설계·엔지니어링, 건자재 업체까지 확산할 가능성이 있다.

박 연구원은 “이번 사이클의 또 다른 특징은 낙수효과의 확산”이라며 “현대건설, 삼성물산, 삼성E&A, DL이앤씨, GS건설, 대우건설 등 글로벌 수행 경험을 보유한 대형사의 역할과 가치가 더욱 부각되고, 세보엠이씨, 희림, 동부건설과 같은 중견·전문 사업자뿐 아니라 건자재 업체까지 수혜 범위가 확장될 것”이라고 전망했다.

삼성 구미 19조 투자, 핵심만 정리하면

삼성이 구미에서 노리는 건 공장 증설이 아니라 제조 방식 자체를 AI와 로봇 중심으로 바꾸는 것입니다. 구미(휴머노이드·제조AX) 19조, 울산(전고체 배터리) 16조, 부산(AI 서버 부품) 15조, 거제(고부가 선박) 10조 — 영남 전체 약 60조원 규모의 계획입니다.

삼성 구미 19조 투자 소식을 보고 가장 먼저 드는 질문은 하나입니다. “왜 다시 구미인가?” 단순히 갤럭시 스마트폰 생산시설을 늘리는 정도라면 19조원이라는 규모도, 휴머노이드와 AI 데이터센터가 동시에 거론되는 이유도 설명하기 어렵습니다. 삼성이 구미에서 노리는 것은 공장 증설보다 제조 방식 자체를 AI와 로봇 중심으로 바꾸는 것에 가깝습니다.

더 크게 보면 구미 하나의 이야기도 아닙니다. 삼성은 영남 주요 산업에 AX와 로봇을 접목해 제조 AI 선도 지역으로 키우겠다며 약 60조원 투자 계획을 내놨습니다. 휴머노이드 로봇, AI 데이터센터, 첨단 제조가 같은 그림 안에 들어가 있다는 점이 눈에 띕니다.

삼성이 구미에 19조원을 넣으려는 이유는 뭘까

구미는 이미 삼성전자 갤럭시 스마트폰 생산거점입니다. 그런데 이번 계획에서 구미의 역할은 기존 생산기지를 유지하는 수준을 넘어섭니다. 삼성전자와 관계사는 구미를 첨단 미래 제조단지로 육성하고, 휴머노이드 양산 체제와 제조 AX 전환을 추진한다는 방향을 제시했습니다.

여기서 AX는 제조현장에 AI를 결합하는 흐름으로 이해하면 쉽습니다. 공장 곳곳에서 사람이 하던 일을 단순히 자동화하는 수준이 아니라, 생산 시스템 자체가 AI를 중심으로 움직이는 ‘AI 드리븐 팩토리’를 만들겠다는 겁니다.

여기에 제조 로봇 자동화 산업과 연결되는 AI 데이터센터 인프라까지 구축한다는 계획이 포함됐습니다. 구미에서 로봇을 만들고, AI를 제조공정에 적용하고, 이를 움직일 데이터 인프라까지 함께 가져가겠다는 구조입니다.

휴머노이드 로봇 공장이라는 말만 보면 놓치는 부분

휴머노이드라는 단어가 가장 눈에 띄지만, 실제로는 로봇 하나보다 공장 전체의 변화가 더 큰 이야기입니다. 삼성은 AI가 전통적인 제조공장을 휴머노이드 로봇 중심의 AI 드리븐 팩토리로 바꾸고 있다고 보고 있습니다.

그래서 이번 구미 투자를 ‘로봇 공장을 하나 짓는다’ 정도로만 이해하면 범위가 너무 좁습니다. 휴머노이드 양산 체제, 제조 AX 전환, 로봇 자동화 산업, AI 데이터센터 인프라가 한꺼번에 연결됩니다.

다만 발표된 내용만으로 구체적인 공장 위치나 생산 규모, 착공 시점, 휴머노이드 모델까지 확정됐다고 받아들이면 안 됩니다. 현재 확인되는 것은 구미를 미래 제조 혁신 거점으로 만들기 위한 투자 방향과 금액, 주요 산업 분야입니다.

영남 60조 투자에서 구미만 보면 전체 그림을 놓친다

삼성의 계획이 흥미로운 건 지역별 역할이 상당히 분명하다는 점입니다. 구미는 휴머노이드와 제조 AI, 울산은 전고체 배터리와 에너지저장장치, 부산은 AI 서버용 패키지 기판과 MLCC, 거제는 고부가가치 선박과 해양 인프라로 이어집니다.

• 구미: 약 19조원 — 휴머노이드 양산, 제조 AX, AI 드리븐 팩토리, AI 데이터센터 인프라

• 울산: 약 16조원 — 전고체 배터리와 에너지저장장치용 배터리 양산

• 부산: 약 15조원 — AI 서버용 패키지 기판과 MLCC 생산라인

• 거제: 약 10조원 — 첨단 고부가가치 선박과 해양 인프라

이 네 지역을 합치면 약 60조원입니다. 각각 다른 산업처럼 보이지만 AI와 첨단 제조라는 방향으로 묶입니다. 로봇이 움직이고, 배터리가 에너지를 공급하며, AI 서버에 필요한 부품을 만들고, 조선 생산 현장에도 자동화와 AI를 입히는 구조입니다.

19조보다 더 눈여겨볼 부분

이번 계획을 볼 때 투자금액만 보는 것보다 구미·울산·부산·거제가 서로 다른 첨단 제조 기능을 맡고, 영남 전체를 AX와 로봇 중심의 피지컬 AI 혁신 클러스터로 연결하려 한다는 점을 함께 보는 편이 흐름을 이해하기 쉽습니다.

부산 15조 투자도 AI 산업과 직접 연결된다

부산에서 눈에 띄는 부분은 삼성전기의 15조원 투자입니다. AI 서버용 패키지 기판과 MLCC 생산라인을 구축해 고부가 산업으로 전환한다는 계획이 제시됐습니다.

AI 산업이라고 하면 GPU나 데이터센터부터 떠올리기 쉽지만 서버를 구성하는 부품과 전자부품 역시 함께 움직여야 합니다. 그런 점에서 부산 투자는 영남 제조 AI 전략의 주변 사업이라기보다 AI 인프라 산업과 연결되는 한 축으로 읽힙니다.

정부 발표에서도 부산을 전력반도체 특구로 육성하겠다는 방향이 함께 제시됐습니다. 영남권 전체를 피지컬 AI와 반도체, 데이터센터가 연결되는 제조 생태계로 만들겠다는 흐름 속에서 부산 역시 독립적인 역할을 부여받고 있는 셈입니다.

왜 지금 영남이 피지컬 AI의 중심으로 거론될까

정부가 제시한 방향에서도 영남은 단순한 제조업 밀집지역으로만 등장하지 않습니다. 구미·대구·창원·포항을 연결하는 로봇 산업 생태계를 바탕으로 영남을 피지컬 AI의 주요 거점으로 키우겠다는 구상이 제시됐습니다.

자동차와 조선, 로봇, 배터리, 전자부품처럼 현실에서 실제 장비가 움직이는 제조업이 밀집해 있다는 점이 피지컬 AI와 맞닿아 있습니다. 디지털 화면 속에서만 답을 만드는 AI가 아니라 현실의 로봇과 생산설비를 움직이는 AI라면 결국 실제 제조현장이 필요하기 때문입니다.

삼성 구미 19조 투자의 진짜 의미도 여기서 보입니다. 구미 공장 하나를 키우는 문제가 아니라 기존 제조 기반을 AI 시대의 생산 시스템으로 다시 설계하려는 시도라는 겁니다.

앞으로 무엇을 보면 이 투자의 실체가 보일까

투자 발표가 실제 산업 변화로 이어지는지는 앞으로 구체적인 실행 단계에서 드러날 겁니다. 구미의 휴머노이드 양산 체제가 어떤 형태로 구축되는지, 기존 제조라인이 AI 드리븐 팩토리로 어떻게 바뀌는지, AI 데이터센터와 제조 로봇 생태계가 실제로 얼마나 연결되는지가 눈여겨볼 부분입니다.

울산의 전고체 배터리, 부산의 AI 서버 부품, 거제의 조선 투자 역시 각각 따로 움직이는지 아니면 영남권 제조 AI 생태계로 연결되는지를 볼 필요가 있습니다. 삼성은 이번 투자를 통해 영남을 AX와 로봇 중심의 글로벌 피지컬 AI 혁신 클러스터로 조성하겠다는 방향을 밝혔습니다.

따라서 ‘삼성이 구미에 19조원을 쓴다’는 숫자보다 더 중요한 기준은 하나입니다. 실제 휴머노이드 양산과 제조 AX 전환이 얼마나 구체적인 생산시설·일자리·산업 생태계로 이어지는가입니다. 앞으로 구미를 볼 때도 스마트폰 생산도시라는 과거의 이미지보다 AI 제조와 로봇 생산의 중심지로 얼마나 빠르게 바뀌는지를 보는 편이 더 흥미로울 것 같습니다.

부산 강서구의회가 두 달여 진통 끝에 원 구성을 위한 회의를 다시 연다. 앞서 두 차례 파행을 겪은 전례가 있는 데다, 이번에도 원 구성에 실패하면 242억 원에 달하는 국·시비를 반납해야 할 가능성이 커 지역 사회의 우려가 이어지고 있다.

강서구의회는 다음 달 1, 2일 원 구성을 위한 제261회 임시회를 연다고 30일 밝혔다. 지난달 1일 민선 10기 의회가 출범했지만 더불어민주당과 국민의힘이 각각 4석씩 의석을 나눠 가지면서 의장단 배분을 둘러싼 이견을 좁히지 못했다. 지난달 31일 어렵게 임시회를 열었으나 이번에도 의장단 선출은 불발됐다.

다음 달 1일 임시회가 예정돼 있지만 이미 한 차례 파행을 겪은 데다 의회 내부에서 여전히 의장단 배분을 놓고 불만이 나오고 있어 원 구성 성사 여부는 미지수다. 9월에도 원 구성에 실패하면 강서구 행정은 사실상 마비된다. 구는 이번 임시회에 추가경정예산안과 조직 개편 관련 조례를 제출할 계획이다.

9월에도 의회가 문을 열지 못하면 구는 보육 사업과 도로 개설 등을 위해 정부와 부산시로부터 받은 242억 원의 국·시비를 반납해야 한다. 강서구의 오랜 현안인 대중교통망 확충을 위한 교통 태스크포스(TF)팀 출범도 미뤄질 수밖에 없다.

구 관계자는 "국비와 시비를 반납하면 고스란히 주민 피해로 돌아간다. 예산 반납이 현실화하면 향후 예산을 받아올 때도 불이익을 받는다"며 "다음 달 개원하더라도 의회 자체 일정이 있고 의안 제출을 위한 행정 절차도 필요한데, 9월에는 추석 연휴까지 있어 추경 등 안건을 심의할 시간이 촉박하다"고 말했다.

도한영 부산경실련 사무처장은 "의회가 주민에게 책임을 다하지 못했다. 민생을 뒷전으로 미룬 점을 사과하고 두 달 치 세비는 반납해야 한다"며 두 달 넘도록 감투싸움만 벌인 강서구의회를 강하게 질타했다.

한국거래소가 부산 남구에 추진 중인 금융 자율형 사립고(자사고) 설립 사업이 1년째 제자리걸음을 하고 있다. 지난해 9월 발주한 '마스터플랜 및 건축설계 용역'이 아직 끝나지 않았고, 부지조차 확정하지 못한 상태여서 연내 착공 목표는 물론 사업 추진 자체가 불투명해지고 있다는 우려가 나온다.

거래소는 지난해 6월 부산시, 부산시교육청, BNK금융지주와 부지선정위원회를 꾸려 남구 용호동 960 일대 약 2만9000㎡를 설립 용지로 정했다. 당시 계획은 2026년 용지를 매입하고 학교법인을 설립한 뒤 착공해 2029년 3월 개교하는 것이었다.

용지 확정까지 남은 행정 절차만 산더미

연내 착공하려면 설립 용지 확정에 이어 남구의 도시관리계획 변경 입안, 부산시 도시계획위원회 심의, 매각가 산정, 부산시의회의 공유재산 매각 심의 등 여러 절차를 거쳐야 한다. 그러나 부지 선정 후 1년 2개월이 지나도록 거래소는 건립 용지조차 확정하지 못했다.

발목을 잡은 건 추가 용지 매입을 둘러싼 부산시와의 입장차다. 거래소는 지난해 9월 설립 용지 옆 유람선터미널(7159.2㎡)과 도로(2634.4㎡), 완충녹지(6152.1㎡) 등 총 1만5945㎡를 추가로 매입하겠다는 뜻을 시에 전달했지만 답을 받지 못한 채 협의를 이어가고 있다. 반면 시는 이미 공문으로 이 제안을 공식 거절했다는 입장이다. 유람선터미널은 해양관광거점으로 활용할 계획이 잡혀 있고, 해당 도로는 인근 대단지 아파트 주민들이 이용하고 있어 매각이 어렵다는 이유에서다.

지난 7월 거래소가 금융위원회로부터 받은 경영평가 등급이 전년 대비 두 단계 떨어진 B등급으로 나온 것도 사업 추진 동력을 약화시키는 요인으로 꼽힌다. 거래소가 B등급을 받은 건 2016년 이후 처음으로, 이 여파로 올해 직원 성과급이 반토막 나며 내부 사기도 떨어진 것으로 전해졌다.

금융 자사고 설립을 강하게 추진해온 정은보 거래소 이사장의 임기는 내년 2월까지로, 남은 시간을 고려하면 사업 일정은 더욱 촉박해졌다. 지역 금융계의 한 관계자는 "설립비만 최소 1000억 원 이상으로 추산되는 사업의 집행 여부를 임기 막바지에 놓인 현 임원진이 결정하기는 쉽지 않을 것"이라고 말했다.

거래소 측은 기존 계획대로 사업을 추진하겠다는 입장이다. 거래소 관계자는 "올해 착공이 가능할지 여부는 확실히 말하기 어렵지만 공식적인 계획 연기나 변경은 없다"며 "실무 차원에서 설립을 계속 준비하고 있다"고 밝혔다.

호스텔 숙박업 창업 전략, 예쁜 인테리어보다 먼저 봐야 할 매물·대출·인허가 기준

호스텔 숙박업 창업을 알아볼 때...

호스텔 숙박업 창업을 알아볼 때 가장 먼저 떠올리는 건 보통 “얼마를 투자하면 얼마나 벌 수 있을까?”입니다. 하지만 실제로 숙박업을 사업으로 만들려면 객실을 예쁘게 꾸미는 것보다 앞서 봐야 할 것이 있습니다. 매물 선정, 인허가, 자금조달, 운영을 처음부터 하나의 구조로 연결해야 합니다.

숙소 사진이 예쁘다고 예약이 자동으로 들어오는 것도 아니고, 싸게 나온 건물을 샀다고 좋은 사업이 되는 것도 아닙니다. 처음 선택한 건물이 대출 가능 금액부터 교육환경보호구역 심의, 숙박시설 용도변경, 객실 구성과 사업 확장성까지 상당 부분 결정합니다.

호스텔 숙박업 창업은 왜 매물부터 잘 골라야 할까

매매로 숙박업을 시작한다면 단순히 “이 건물이 싸다”만 봐서는 안 됩니다. 반드시 함께 봐야 하는 것이 매매가격 대비 감정평가금액입니다.

예를 들어 매매가격이 10억원인데 감정평가금액이 20억원 수준으로 나온다면 자금조달 측면에서는 상당히 좋은 조건이 됩니다. 숙박업 창업에서 매매가만 보는 것이 아니라 감정평가금액까지 함께 보는 이유가 바로 여기에 있습니다.

그렇다고 감정가가 좋다는 이유만으로 바로 계약해서도 안 됩니다. 숙박시설로 용도변경하려는 건물이라면 교육환경보호구역 여부와 관련 심의 가능성을 반드시 함께 봐야 합니다.

교육환경보호구역 심의에서 막히면 계약 이후 사업 전체가 흔들릴 수 있습니다. 그래서 매매계약을 진행할 때 교육환경보호구역 심의 통과 여부와 잔금 지급을 연계하는 특약을 두는 것이 중요합니다.

외국인관광도시민박업과 호스텔은 시작하는 건물부터 다르다

숙박업을 처음 알아보면 외국인관광도시민박업과 호스텔을 비슷하게 생각하기 쉽습니다. 하지만 어떤 건물을 활용할 수 있는지부터 사업의 확장성까지 차이가 있습니다.

주택에서는 외국인관광도시민박업으로 접근할 수 있고, 상가 등을 숙박시설로 용도변경해 호스텔을 만드는 방법도 있습니다.

호스텔은 숙박시설 용도변경 과정에서 용도변경 비용뿐 아니라 소방, 전기와 관련된 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 초기 비용은 더 들어갈 수 있지만 여러 숙소로 확장하는 사업을 생각한다면 검토할 수 있는 범위가 넓어집니다.

임대차 기간 역시 중요합니다. 주택 임대차와 달리 상가를 활용한 호스텔은 장기간 사업을 지속해야 하는 숙박업의 특성상 임대차 기간을 어떻게 확보할 수 있는지까지 따져봐야 합니다.

외국인관광도시민박업은 기본적으로 외국인을 대상으로 하는 숙박업입니다. 내국인 숙박을 받기 위해서는 실증특례와 연결된 플랫폼 등을 활용하는 방법이 있지만, 특례에 의존하는 사업이라면 해당 제도가 앞으로 어떻게 바뀔지도 리스크로 봐야 합니다.

호스텔 임대 매물은 왜 30평 이상을 먼저 볼까

건물을 매입하지 않고 임대로 시작한다면 공간의 크기와 기존 구조가 훨씬 중요해집니다. 호스텔을 생각한다면 최소 30평 정도의 공간을 우선적으로 살펴볼 만합니다.

어느 정도 면적이 확보돼야 여러 사람이 머무를 수 있는 객실 구성이 가능하고, 기존에 방과 화장실이 어느 정도 나뉘어 있다면 공간을 다시 만드는 부담도 줄어듭니다.

입지를 찾을 때는 상업지역이나 준주거지역 등을 중심으로 검토하게 됩니다. 문제는 면적과 입지, 건물 구조, 용도변경 조건까지 동시에 맞는 매물을 찾기가 생각보다 쉽지 않다는 점입니다.

건물 전체를 활용할 수 있다면 층마다 완전히 다른 콘셉트의 숙소를 만드는 것도 가능합니다. 숙박업에서 중요한 것은 단순히 비싼 마감재를 사용하거나 예쁜 소품을 많이 넣는 것이 아닙니다.

온라인 숙박 플랫폼에서 경쟁하려면 다른 곳에서 쉽게 찾을 수 없는 숙소의 이유가 있어야 합니다. 사진 몇 장만 봐도 “여기는 한번 가보고 싶다”는 느낌을 만들어내는 차별성이 결국 예약 경쟁력으로 이어집니다.

좋은 숙박업은 계약 전에 절반이 결정됩니다

매매라면 매매가와 감정평가금액을 함께 보고, 임대라면 면적과 기존 공간 구성을 먼저 봐야 합니다. 그다음 교육환경보호구역 심의와 숙박시설 용도변경 가능성을 확인하고, 그 조건이 맞을 때 자금조달 구조까지 연결해야 합니다.

호스텔 창업자금은 건물 매입비와 인테리어비를 나눠서 본다

숙박업은 건물 매입비에 인테리어와 설비 비용까지 더해지기 때문에 초기 투자금이 크게 느껴질 수 있습니다. 하지만 처음부터 모든 비용을 자기자본으로 준비하는 방식만 생각할 필요는 없습니다.

건물 매입자금은 담보대출을 활용하는 방식으로 접근할 수 있습니다. 감정평가와 개인의 금융 조건이 맞는 경우 건물 매매가격의 약 70~80% 수준까지 자금을 구성하는 방식도 가능합니다. 금리는 1금융권을 기준으로 약 4%대 수준을 생각해볼 수 있습니다.

건물을 확보한 뒤 들어가는 인테리어와 개보수 비용은 또 다른 자금으로 접근할 수 있습니다. 관광진흥개발기금을 활용하면 시설자금으로 인테리어 비용의 약 70~80%까지 대출을 구성하는 방법이 있고, 금리는 약 2%대 수준으로 접근할 수 있습니다.

여기에 추가 자금이 필요하다면 신용보증재단이나 신용보증기금을 통한 자금조달 가능성도 검토할 수 있습니다. 다만 담보대출 비율이나 금리, 보증 가능 금액은 건물의 감정평가와 사업자의 신용도 및 조건에 따라 달라집니다.

결국 호스텔 창업 대출은 “얼마까지 대출되나요?”라는 질문 하나로 끝나는 문제가 아닙니다. 건물 매입자금과 시설자금을 분리하고 각각 어떤 금융 구조를 만들 수 있는지 계산하는 것이 중요합니다.

숙박시설 용도변경이 끝나도 영업은 바로 시작되지 않는다

좋은 매물을 확보했다고 바로 예약을 받을 수 있는 것은 아닙니다. 교육환경 관련 심의가 필요한 건물이라면 해당 절차를 거치고, 숙박시설 용도변경과 내부 공사, 소방 및 전기 관련 절차 등을 순서대로 진행해야 합니다.

인테리어와 객실 세팅, 사진 촬영까지 끝났다면 관광 관련 부서와 위생 관련 부서의 현장 확인 절차도 이어집니다.

관광등록증과 영업신고증이 갖춰지면 사업자등록 단계로 넘어갈 수 있습니다. 숙박업은 단순히 건물만 고쳐놓고 영업을 시작하는 사업이 아니라, 건물의 법적인 상태와 영업에 필요한 절차를 순서대로 연결해야 하는 사업입니다.

숙박업 수익은 객실보다 리뷰에서 갈리는 경우가 많다

사업자등록까지 끝났다면 이제 실제 숙박업 운영이 시작됩니다. 이때부터는 객실을 만드는 능력보다 공실을 관리하는 능력이 중요해집니다.

객실 가격을 어떻게 설정할지, 고객 문의에 얼마나 빠르게 대응할지, 리뷰를 어떻게 관리할지, 숙박 플랫폼에서 노출을 어떻게 유지할지가 예약률에 직접 연결됩니다.

객실 수가 많아질수록 각각의 숙박 플랫폼을 수동으로 관리하는 것도 어려워집니다. 이럴 때 PMS와 CMS 같은 시스템을 활용하면 여러 플랫폼에 등록된 객실과 예약 정보를 한곳에서 관리할 수 있습니다.

IoT를 연결하면 에어컨 등 객실 설비를 원격으로 제어하는 것도 가능합니다. 다만 이런 시스템보다 먼저 챙겨야 하는 것은 결국 고객 경험입니다.

손님에게 얼마나 빠르고 친절하게 대응하는지가 리뷰로 남고, 좋은 리뷰가 쌓이면 숙소의 노출에도 영향을 줍니다. 노출이 높아지면 다시 예약 가능성이 올라갑니다.

숙박업 창업을 고민한다면 이 순서부터 기억해야 한다

숙박업을 처음 시작하는 사람일수록 인테리어 사진부터 찾아보기 쉽습니다. 하지만 사업성은 그보다 훨씬 앞에서 결정됩니다.

좋은 가격에 매물을 확보했는지, 감정평가금액은 어떻게 나올 가능성이 있는지, 교육환경보호구역에 걸리지 않는지, 숙박시설 용도변경이 가능한지, 필요한 자금을 어떤 구조로 만들 수 있는지를 먼저 봐야 합니다.

그다음 공간의 콘셉트를 만들고, 숙박업 등록을 완료하고, 가격·리뷰·노출을 관리하는 운영 단계로 넘어갑니다.

숙박업 창업의 기준은 “얼마나 예쁘게 만들 수 있느냐”보다 “좋은 매물을 찾아 인허가·자금·운영까지 끝까지 연결할 수 있느냐”에 두는 편이 훨씬 현실적입니다.

매물을 처음 보는 순간부터 감정평가, 교육환경보호구역, 용도변경, 공간 규모, 대출 구조와 실제 운영까지 함께 계산해야 숙박업이 부동산 투자가 아니라 하나의 수익사업으로 완성됩니다.

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직원수의 1/10 공기업의 파격 경영실험 주목

공개모집되어 합격한뒤 위촉장을 받자마자 한국광해광업공단의 올바른 경영을 위해 열띤 토론에 들어간 국민참여 감사관들

8일 원주 인터불고 호텔에서 열린 한국광해광업공단 국민참여감사관 발대식

[헤럴드경제(원주)=함영훈 기자] 600여명의 임직원이 근무하는 공기업 한국광해광업공단이 직원의 1/10인 60여명의 메머드급 국민감사관을 공개모집해, 경영의 투명성과 미래지향적 발전을 도모하고 있어 화제가 되고 있다.

공기업과 준정부기관에서는 보기 힘든 메머드급 국민참여 경영이 시작된 것이다.

한국광개광업공단 감사실은 31일 원주 인터불고호텔에서 국민참여 감사관 발대식을 갖고, 본격적인 국민감사 시대를 개막했다.

한국광해광업공단은 광산피해를 관리하고 광물자원산업을 육성·지원하여 광산지역 경제활성화와 광물자원의 안정적 수급을 도모하는 기관으로, 중장기적으로 우리나라에 이득될 것이 확실시되는 해외사업에 참여하는 방안도 추진하는 등 최근들어 국가에너지 분야 및 기관 발전을 위해 적극적인 행보를 보이고 있다.

국민참여 감사관은 국민과 외부전문가 등이 공단 사업을 이용하거나 현장에서 체감한 불편사항과 취약요인, 제도개선 사항 등을 제안하는 참여·자문형 감사지원 제도이다. 내부의 시각만으로 파악하기 어려운 현장 리스크와 국민의 감사 수요를 감사기획 단계부터 체계적으로 반영하기 위해 이번 제도를 마련했다.

공개모집에 의해 선발된 감사관들은 위촉장을 받은 직후 분야별로 열띤 토론을 벌여, 진행자가 토론마감 시간을 몇차례 공지할 정도로 진정성을 보였다. 때론 발전적으로, 때론 따끔하게 한국광해광업공단 경영의 새 지평을 열어 줄 것 같은 기대감을 안겼다.

이제도의 실행책임자인 김준섭 상임감사는 이른바 ‘상석’을 모두 국민 감사관들에게 내어주고, 외진 자리에 앉아 이들의 토론 과정을 경청했다.

국민참여감사관들에게 핵심 무대를 내어주고 총책임자인 자신은 행사장 외진 자리에 앉아 국민감사관들의 토론을 경청하고 있는 김준섭 상임감사를 취재기자가 카메라로 잡았다.

공단은 공개 모집을 통해 ▷광해방지·환경관리 ▷핵심광물·자원안보 ▷해외자원개발·국제협력 ▷광산안전·산업안전 ▷지역진흥·대체산업 ▷기업융자·보조금 지원 ▷공정계약·윤리청렴 ▷디지털서비스·국민소통 등 8개 분야에 총 63명의 국민참여 감사관을 위촉했다.

김준섭 한국광해광업공단 상임감사위원은 “우리 공단은 국민의 소중한 세금으로 운영되는 기관이기 때문에 국민 감사관들께서 국민의 눈높이에서 기관을 바라보고 현장의 세세한 목소리를 전해주는 것을 온전히 들어 실질적인 제도개선과 투명한 감사로 이어지도록 할 것”이라며 “국민과 함께하는 예방·개선 중심의 자체감사 체계를 강화해 나가면서 이번 제도가 공기업의 모범적인 제도록 안착할수 있도록 하겠다”고 말했다. 그는 “모든 역량을 다해 국민감사관의 활동을 뒷받침하겠다”고 덧붙였다.

현장조사 교통비, 감사보고서 작성비 외엔 무임금으로 일하는 국민참여 감사관들이 위촉장을 받고 있다.

국민참여 감사관은 앞으로 공단 사업에 대한 감사 착안사항 제안, 취약분야 모니터링, 제도개선 의견 제시, 국민 관점의 불편사항과 리스크 발굴 등의 역할을 수행하게 된다.

현장조사 교통비, 감사보고서 작성비 외엔 무임금으로 일하는 국민참여 감사관들은 돈 되는 일이 아닌데도 보람을 중시했고, 위촉장을 받으면서 뿌듯해 하는 표정이었다.

국민참여 감사관이 제시한 의견은 감사실의 검토를 거쳐 감사환경 분석, 연간감사계획 수립, 특정감사 착안사항 발굴, 내부통제 점검 및 취약분야 모니터링 등에 활용될 예정이다.

주택법에 따른 행위허가 대상 완벽정리

아파트 벽 하나 철거하는 것도 허가가 필요할까

공동주택 행위허가 판단의 핵심 기준

공동주택 공사가 용도변경·대수선·철거·증축·증설 중 하나에 해당하면 「공동주택관리법」 제35조에 따른 허가 또는 신고 대상입니다. 단순 마감재 교체가 아니라 구조·용도·면적이 바뀌는 공사인지가 핵심입니다.

아파트 내부 인테리어를 하면서 벽 하나를 철거하거나, 상가·주민공동시설의 용도를 바꾸거나, 필로티에 시설을 설치하려고 할 때 흔히 듣게 되는 말이 "주택법상 행위허가를 받아야 한다"는 것입니다.

그런데 현재 법령 기준으로 정확한 표현은 조금 다릅니다. 과거 「주택법」에서 규정하던 공동주택 행위허가 제도는 지금은 「공동주택관리법」 제35조로 옮겨져 있습니다. 「주택법」은 세대구분형 공동주택이나 사업계획승인과는 계속 연결되지만, 일반적인 공동주택 행위허가의 직접적인 법적 근거는 「공동주택관리법」입니다.

"주택법상 행위허가"라는 말이 실제로 어떤 공사에 적용되는지, 허가와 신고는 어떻게 다른지, 주민 동의는 얼마나 필요한지, 일반적인 아파트 인테리어도 대상이 되는지를 2026년 현행 기준으로 정리해보겠습니다.

공동주택 행위허가란 무엇인가

「공동주택관리법」 제35조는 공동주택의 입주자등 또는 관리주체가 일정한 행위를 하려는 경우 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고를 하도록 규정하고 있습니다.

시행령에서는 용도폐지, 재축, 증설, 비내력벽 철거까지 행위허가 대상 행위로 명확하게 규정하고 있습니다.

모든 공동주택이 똑같이 적용되는 것은 아닙니다

실무에서 가장 먼저 확인해야 할 부분입니다. 아파트, 연립주택, 다세대주택이라고 해서 무조건 같은 행위허가 기준을 적용하는 것은 아닙니다.

특히 시행령 별표 3에서는 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 분양 목적으로 지은 공동주택과, 건축허가를 받은 주상복합건축물에 대하여 특별한 적용기준을 두고 있습니다. 이 경우에는 별표 3의 부대시설·입주자 공유 복리시설 용도변경에 관한 일부 기준만 적용하고, 개축·재축·대수선 등의 행위는 「건축법」 등 관계 법령에 따르도록 하고 있습니다.

공동주택 용도변경 — 전유부분과 부대시설은 다릅니다

공동주택을 기존 사업계획에서 정해진 용도가 아닌 다른 용도로 사용하는 경우가 대표적인 행위허가 대상입니다.

공동주택 전유부분 — 법령이나 여건 변경 등으로 「주택건설기준 등에 관한 규정」의 건설기준에 부적합하게 된 전유부분을 해당 기준에 적합한 시설로 변경하는 경우에는 전체 입주자 3분의 2 이상의 동의를 받아 허가를 받을 수 있습니다.

부대시설·주민공동시설 — 관리사무소, 경로당, 주민운동시설, 어린이놀이터 등의 용도를 변경하는 경우에는 시설 종류와 변경하려는 용도에 따라 허가 또는 신고가 달라집니다. 특히 주민공동시설을 다른 주민공동시설이나 부대시설로 변경할 수 있는 경우에도, 전체 입주자등 1/2 또는 2/3 이상의 동의가 요구될 수 있고 일부 시설은 시·군·구 건축위원회 심의까지 필요합니다.

단순히 "공용시설이니 입주자대표회의에서 의결하면 된다"고 판단해서는 안 됩니다.

개축·재축·대수선 — 동의요건이 가장 까다로운 분야

건축물의 주요구조부를 변경하는 대수선은 행위허가에서 가장 엄격하게 보는 분야 중 하나입니다.

이는 단순한 관리사무소 동의와는 전혀 다른 절차입니다. 건축법상 대수선에 해당한다면 구조안전 검토와 건축법상 제출도서도 함께 검토해야 합니다.

아파트 비내력벽 철거도 행위허가 대상일까

이 부분이 일반 아파트 인테리어에서 가장 많이 문제가 됩니다. 결론부터 말하면 비내력벽이라고 해서 자유롭게 철거할 수 있는 것은 아닙니다.

단순 인테리어는 모두 허가를 받아야 할까

그렇지는 않습니다. 「공동주택관리법 시행규칙」은 일정한 작업을 경미한 행위로 정하여 행위허가 대상에서 제외하고 있습니다.

시행규칙에서는 이 밖에도 보안등, 자전거보관소, 안내표지판, 일정한 조경시설 및 설비부품 교체 등을 경미한 행위로 규정하고 있습니다. 즉 '인테리어 공사'라는 이름으로 판단하는 것이 아니라 실제 공사내용을 기준으로 판단해야 합니다.

행위허가는 건물만 보는 제도가 아닙니다

아파트에서 벽을 철거하거나 증축할 때만 행위허가가 필요하다고 생각하는 경우가 많습니다. 하지만 실제 문의는 훨씬 다양합니다. "주차선을 다시 그리려는데 허가가 필요한가요?", "화단을 없애고 주차장을 만들 수 있나요?", "단지 내 도로 폭을 줄이고 주차면을 추가해도 되나요?", "경비실이나 재활용품 보관소를 새로 만들고 싶은데요." 같은 질문입니다.

이런 공사들은 건축물 자체의 증축·대수선이 아니더라도 공동주택의 주차장, 도로, 조경시설, 부대시설 및 복리시설을 변경하는 행위이기 때문에 행위허가 또는 신고 검토가 필요할 수 있습니다.

「주택법」에서 말하는 부대시설에는 주차장, 관리사무소, 담장, 주택단지 안의 도로, 건축설비 등이 포함됩니다. 어린이놀이터, 주민운동시설, 경로당 등은 복리시설에 해당합니다. 따라서 공동주택 행위허가를 검토할 때는 건축물 평면도만 보는 것이 아니라 단지 전체 배치도를 함께 봐야 합니다.

즉 "건축물이 아니니까 행위허가가 아니다"라고 판단하면 안 됩니다.

실무에서는 먼저 '사용검사 도면'을 찾아야 합니다

행위허가 업무에서 가장 중요한 자료 중 하나가 최초 사업계획승인 및 사용검사 도면입니다. 현재 현황만 보고서는 변경 여부를 정확하게 판단하기 어렵기 때문입니다. 예를 들어 현재 현장에 주차장이 120대 있더라도 사용검사 도면에는 110대로 승인되어 있을 수 있고, 반대로 화단처럼 보이는 공간이 원래 승인도면에서는 주차장일 수도 있습니다.

따라서 행위허가를 검토할 때는 먼저 ① 사업계획승인도서 ② 사용검사도서 ③ 기존 배치도 ④ 주차계획도 ⑤ 조경계획도 ⑥ 단지 내 도로계획 ⑦ 최근 행위허가·신고 이력을 확인하고, 현재 현황과 중첩하여 "당초 무엇으로 승인됐고, 지금 무엇으로 바꾸려고 하는가?"를 확인해야 합니다. 이 작업을 생략하면 이미 불법으로 변경된 현황을 기준으로 다시 행위허가를 신청하는 문제가 생길 수 있습니다.

주차장·조경·도로는 '10% 규정'을 반드시 확인해야 합니다

화단을 없애고 주차장을 만들 수 있을까

주차난 때문에 기존 화단이나 잔디밭 일부를 철거하고 주차장을 만들려는 문의는 매우 흔합니다. "주차대수가 늘어나니까 좋은 것 아닌가"라고 단순하게 접근하면 안 됩니다. 실제로는 다음을 동시에 검토해야 합니다.

특히 일정 시기 이전에 승인된 공동주택에는 주민운동시설·단지 내 도로·어린이놀이터 등을 일정 범위에서 주차장으로 변경할 수 있도록 한 별도 기준도 있으므로, 준공연도와 최초 사업계획승인 시점을 확인하는 것이 중요합니다.

조경도 마찬가지입니다. 시행규칙은 수목의 일부 제거·교체를 경미한 행위로 규정하지만, 조경면적 자체를 축소하거나 조경공간에 주차장·창고 등 새 시설을 설치하는 경우에는 단순한 수목 교체가 아니라 조경시설의 파손·철거 또는 다른 시설의 증설로 봐야 할 가능성이 높습니다.

단지 내 도로·소방동선 변경은 특히 조심해야 합니다

'단지 안의 도로'는 주택법상 명확한 부대시설입니다. 도로 폭 축소·확대, 차량통행로 신설, 회차공간 변경, 출입구 위치 변경, 주차장 설치를 위한 도로 일부 폐지 등은 행위허가·신고 여부를 반드시 검토해야 합니다. 특히 도로 폭을 줄여 주차장을 만드는 공사는 기존 도로의 파손·철거와 주차장 증설이 동시에 발생하는 행위입니다.

공동주택 단지의 차량통행로는 동시에 소방자동차의 접근동선으로 쓰이는 경우가 많습니다. 대상 공동주택에는 「소방기본법」에 따른 소방자동차 전용구역을 설치해야 하며, 전용구역이나 진입로를 막는 행위는 금지됩니다. 현행 시행령은 원칙적으로 100세대 이상 아파트 등에 전용구역 설치기준을 두고 있습니다.

"주차대수는 법정대수 이상이니까 도로에 주차면을 더 만들어도 된다"는 식으로 판단해서는 안 됩니다. 주차대수가 확보되더라도 소방자동차 접근성이나 전용구역을 침해하면 별도의 문제가 발생합니다. 변경 전 배치도에 소방차 진입 → 단지 내 통행 → 각 동 접근 → 전용구역 → 회차 → 퇴출 동선을 먼저 확보한 뒤 주차계획을 잡는 것이 안전합니다.

경관등·경비실·자전거보관소 — 교체와 신설은 다릅니다

시행규칙은 보안등의 교체, 자전거보관소의 교체를 경미한 행위로 규정하고 있습니다. 기존 위치의 노후 시설을 동일한 기능으로 교체하는 정도라면 비교적 단순합니다.

하지만 기존에 없던 위치에 새로 설치하는 것은 '교체'가 아닙니다. 새로운 기초 설치, 전선관 매설, 조경·포장 철거가 수반된다면 부대시설·설비의 증설과 다른 시설의 파손·철거를 함께 검토해야 합니다. 특히 '경관등'은 법령에 '보안등'처럼 명시된 경미한 행위가 아니므로, 조명기둥·기초·전기배선을 새로 설치하는 경관조명이라면 증설로 판단하거나 유사한 경미한 행위로 인정될 수 있는지를 허가권자에게 확인하는 것이 안전합니다.

경비실·경비원 휴게시설·재활용품 보관소·택배보관소도 마찬가지입니다. 기존 시설의 부품 교체는 경미한 행위가 될 수 있지만, 새로운 시설을 만드는 경우에는 증축 또는 증설에 해당할 가능성이 있습니다. 특히 지붕과 기둥을 갖춘 구조물이라면 공동주택관리법뿐 아니라 「건축법」상 건축물·공작물 여부까지 함께 검토해야 합니다. "작은 창고니까 그냥 설치해도 된다"는 판단은 위험합니다 — 면적의 크기와 행위허가 대상 여부는 같은 문제가 아닙니다.

옹벽 철거와 전기차 충전시설도 별도 검토가 필요합니다

주차장 출입구를 추가하면서 기존 옹벽 일부를 철거하는 경우에는 새 출입구 위치만 보는 것이 아니라 기존 옹벽의 구조안전, 철거 후 토압, 배수, 차량 진출입 안전, 단지 내 도로, 보행자 동선까지 함께 검토해야 합니다. 입주자 동의비율을 충족했다고 해서 무조건 허가되는 것은 아닙니다.

전기차 고정형 충전기와 충전전용 주차구획 설치는 공동주택 행위신고 체계에서 별도로 다뤄집니다. 법제처는 기존 고정형 충전기를 새로운 고정형 충전기로 교체하는 경우에도 행위신고 대상이라고 해석한 바 있습니다. 충전전용구역, 장애인주차구역, 전기실 용량, 화재안전, 입주자대표회의 동의까지 함께 검토해야 합니다.

공사 하나에도 여러 행위가 섞여 있을 수 있습니다

"화단 일부를 없애서 주차장 8면만 추가하고 싶습니다"라는 요청은 겉으로 보면 '주차장 증설' 하나뿐입니다. 하지만 실제로 도면을 그려보면 ① 수목 제거 ② 조경시설 철거 ③ 경계석·보도블록 철거 ④ 단지 내 도로 확장 ⑤ 주차장 증설 ⑥ 보안등·배수시설 이전 ⑦ 소방차 동선 변경까지 동시에 발생할 수 있습니다.

그래서 공동주택 행위허가는 공사명을 기준으로 판단하는 것이 아니라 변경되는 시설을 하나씩 분해해서 판단해야 합니다. 단, 실제 허가·신고 여부는 준공시기, 사업계획승인 내용, 변경규모, 동의요건 및 관계 법령에 따라 달라질 수 있어 개별 확인이 필요합니다.

세대구분형 공동주택과 증축·증설의 구분

기존 한 세대를 두 개의 독립된 공간으로 나누어 임대하는 이른바 세대구분형 공동주택도 행위허가 대상입니다. 대수선이 포함되고 일반적인 대수선에 해당하면 해당 동 입주자 3분의 2 이상의 동의가 필요하고, 내력벽에 배관설비를 설치하는 경우에는 해당 동에 거주하는 입주자등 2분의 1 이상의 동의가 적용됩니다. 대수선이 아니더라도 구조안전에 이상이 없다고 인정되어야 하고 해당 동 거주 입주자등 2분의 1 이상의 동의가 요구됩니다. 여기에 「주택법 시행령」에 따른 세대구분형 공동주택 설치기준도 동시에 충족해야 하므로, 단순히 경량벽 하나를 설치하는 문제로 볼 수는 없습니다.

행위허가에서 증축과 증설은 의미가 다릅니다. 증축은 일반적으로 건축면적·연면적·층수 등이 증가하는 건축법상의 증축을 의미하지만, 시행령 별표 3의 '증설'은 증축에는 해당하지 않아도 시설물이나 설비를 늘리는 행위를 의미합니다. 새로운 시설물을 추가 설치하는 경우 건축법상 증축이 아니더라도 공동주택관리법상 증설에 해당할 수 있습니다. 공동주택 전유부분의 증설은 구조안전에 이상이 없다는 전제에서 해당 동 거주 입주자등 1/2 이상의 동의, 공용부분은 원칙적으로 해당 동 입주자등 2/3 이상의 동의가 필요합니다.

2026년부터 확인해야 할 태양광·전기차충전시설

2026년 6월 개정된 시행령 별표 3에서는 태양광설비와 일부 안전시설에 관한 기준이 보다 명확하게 반영됐습니다.

공동주택 공용부분에 태양광설비를 설치하거나 철거하는 경우에는 해당 동 거주 입주자등 2분의 1 수준의 동의요건이 적용되는 경우가 규정됐습니다. 부대시설·입주자 공유 복리시설에 태양광설비를 설치하거나 철거할 때에도 일반적인 외부시설의 2/3보다 완화된 전체 입주자등 1/2 기준이 적용될 수 있습니다.

전기자동차의 고정형 충전기 및 충전전용 주차구획 설치뿐만 아니라 충전기 교체도 신고대상으로 명확히 규정되어 있으며, 이 경우 입주자대표회의 동의를 요건으로 합니다.

행위허가 신청 서류와 사용검사까지

특히 소음이 발생하는 행위로 주민 동의가 필요한 경우에는 공사기간과 공사방법 등을 동의서에 기재하도록 규정하고 있습니다.

허가 또는 신고를 받은 뒤 공사를 완료하면 그것으로 절차가 끝나는 것이 아닙니다. 「공동주택관리법」에서는 허가·신고 후 공사를 완료한 경우 다시 시장·군수·구청장의 사용검사를 받도록 규정하고 있습니다. 사용검사 신청 시에는 해당되는 경우 감리자의 감리의견서와 시공자의 공사확인서를 제출하고, 허가·신고 내용대로 시공됐는지를 확인받게 됩니다.

실무절차는 대체로 대상 건축물 확인 → 공사행위 분류 → 구조안전 검토 → 주민 동의요건 확인 → 행위허가·신고 → 공사 → 사용검사 순서로 보는 것이 안전합니다.

행위허가와 건축법은 별개로 검토해야 합니다

공동주택 행위허가를 받았다고 해서 건축법상 모든 검토가 면제되는 것도 아닙니다. 시행령 별표 3에서는 해당 공사가 「건축법」에 따라 구조안전 확인이 필요한 경우 허가권자가 구조안전 확인 여부를 확인하도록 하고 있습니다. 또한 공사내용이 「건축물관리법」상 해체에 해당하면 해체허가·신고 등의 요건도 확인하도록 규정하고 있습니다.

공동주택 공사는 경우에 따라 공동주택관리법 + 주택법 + 건축법 + 건축물관리법 + 구조기준 + 소방 관계 법령을 함께 검토해야 합니다. 이 중 하나만 보고 공사를 진행해서는 안 됩니다.

또 하나 실무에서 혼동하기 쉬운 부분이 있습니다. 법제처는 2024년 법령해석을 통해 입주자대표회의 자체는 공동주택관리법 제35조의 행위허가 또는 신고 신청 주체에 포함되지 않는다고 해석했습니다. 법에서 신청주체를 '입주자등 또는 관리주체'로 정하고 있기 때문입니다. 입주자대표회의는 필요한 경우 동의를 하거나 의결하는 역할을 할 수 있지만, 그것과 법정 신청주체는 구분됩니다.

무허가로 공사하면 어떻게 될까

행위허가 대상 공사를 허가 없이 진행하는 문제를 단순한 행정절차 누락으로 생각해서는 안 됩니다.

공동주택 행위허가, 이 순서로 확인하면 됩니다

행위허가에서 가장 위험한 판단

결론: 공사 이름이 아니라 실제 변경 내용이 기준입니다

가장 중요한 것은 공사의 이름이 아니라 실제 변경되는 부분입니다.

아파트 인테리어라고 하더라도 도배·장판처럼 단순 마감재를 교체하는 공사와 비내력벽을 철거하는 공사는 법적으로 전혀 다릅니다. 반대로 규모가 작은 공사라도 주요구조부를 건드리거나 새로운 시설을 증설한다면 행위허가 대상이 될 수 있습니다. 그리고 이 판단은 건물 안에서만 끝나지 않습니다. 시간이 지나면서 주차장이 부족해지고, 조경을 정비하고, 경비원 휴게시설을 만들고, 전기차 충전시설을 설치하고, 소방자동차 동선을 정비하는 등 단지 배치계획을 변경하는 행위도 똑같이 검토 대상입니다.

벽을 철거하면 구조안전 검토가 필요할 수 있습니다.

용도를 바꾸면 주민 동의부터 받아야 합니다.

시설을 늘리면 증설로 분류되어 허가·신고 대상이 될 수 있습니다.

주차장·조경·단지 내 도로를 바꿔도 사용검사 규모의 10% 기준부터 확인해야 합니다.

허가 없이 진행하면 형사처벌이나 과태료, 원상복구 문제로 이어질 수 있습니다.

공동주택 행위허가는 단순히 서류 한 장을 제출하는 절차가 아니라 최초 사업계획승인·사용검사 도서, 구조안전, 주민 동의, 건축법 및 건축물관리법까지 함께 판단하는 인허가 업무입니다. 공사를 시작하기 전에 건축사와 먼저 상의하는 것이 가장 안전합니다.

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관광진흥법상 사업계획서 작성법 — 호스텔·가족호텔·한국전통호텔·리조트는 뭐가 다를까

핵심만 먼저 정리하면

관광호텔업·한국전통호텔업·가족호텔업·호스텔업·소형호텔업·의료관광호텔업·휴양콘도미니엄업은 관광진흥법 제15조에 따라 등록 전에 사업계획 승인을 먼저 받아야 합니다. 이때 사업계획서는 대출용 사업계획서와 달리 "이 부지에서 이 업종을 실제로 짓고 운영할 수 있는가"를 행정청이 검토하는 인허가용 문서입니다. 업종마다 객실기준·시설계획·도로기준이 다르므로, 건축설계를 시작하기 전에 관광진흥법상 업종부터 확정해야 시행착오를 줄일 수 있습니다.

호텔이나 호스텔을 지으려고 하는데 건축허가만 받으면 되는 걸까요? 가족호텔, 호스텔, 관광호텔, 한국전통호텔, 휴양콘도미니엄 같은 관광숙박업은 그렇지 않습니다. 건축허가나 용도변경 이전에 먼저 검토해야 할 중요한 절차가 바로 관광진흥법에 따른 사업계획 승인입니다.

여기서 말하는 사업계획서는 은행 대출을 받기 위한 일반적인 사업계획서와 성격이 다릅니다. "이 부지에서 이 관광숙박업을 실제로 건설·운영할 수 있는가"를 행정청이 검토하는 인허가용 계획서에 가깝습니다. 따라서 객실 수와 예상 매출만 적어서는 부족하고, 토지이용계획·건축계획·시설별 면적·공사비·자금조달방법·각종 인허가 검토까지 서로 맞아야 합니다.

숙박업과 관광숙박업, 뭐가 다를까 — 특히 용도지역에서 갈린다

본격적으로 사업계획서 이야기를 하기 전에, "그냥 숙박업"과 "관광숙박업"부터 구분해야 합니다. 이름은 비슷해도 근거 법령 자체가 다릅니다.

일반숙박업·생활숙박업은 공중위생관리법에 따라 관할 보건소에 영업신고를 하면 되는 구조입니다. 반면 관광호텔업·가족호텔업·한국전통호텔업 같은 관광숙박업은 관광진흥법에 따라 관할 시·군·구에 사업계획 승인부터 받고 등록해야 하는, 훨씬 무거운 절차입니다.

물론 공짜는 아닙니다. 그 대가로 이 글에서 계속 다루는 사업계획 승인, 도로 폭 기준(12m·8m), 등록심의위원회 심의 같은 관광진흥법 특유의 절차를 추가로 통과해야 합니다. "숙박업이 안 되는 땅이니 관광숙박업으로 하면 되겠다"는 판단은 절반만 맞는 이야기이고, 나머지 절반은 지금부터 설명하는 사업계획 승인 절차를 감당할 수 있는가에 달려 있습니다.

관광숙박업은 왜 사업계획 승인을 먼저 받아야 할까

관광진흥법 제15조는 관광숙박업을 경영하려는 사람이 관광사업 등록을 하기 전에 사업계획을 작성해 관할 시장·군수·구청장 등의 승인을 받도록 규정합니다. 즉 사업계획 승인은 선택사항이 아니라 등록 전에 반드시 거쳐야 하는 절차입니다.

'리조트'는 관광진흥법상 정식 업종명이 아니다

사업자가 흔히 "리조트를 만들고 싶다"고 말하지만, 리조트라는 명칭만으로 인허가 업종이 결정되지는 않습니다. 실제 사업내용에 따라 크게 달라집니다.

• 객실을 중심으로 취사·체류형 시설을 운영한다면 → 휴양콘도미니엄업

• 숙박시설 또는 음식점과 온천·수영장·골프장 등 관광시설을 결합한다면 → 전문휴양업

• 여러 종류의 휴양시설을 종합적으로 구성한다면 → 제1종 또는 제2종 종합휴양업

전문휴양업·종합휴양업은 관광숙박업이 아니라 관광객이용시설업에 속하며, 관광진흥법 제15조제2항 및 시행령 제12조에 따라 마찬가지로 사업계획 승인 대상입니다. "리조트 사업계획서를 만들어 달라"는 요청을 받으면 가장 먼저 해야 할 일은 법적 업종부터 확정하는 것입니다.

호스텔·가족호텔·전통호텔은 시설계획 자체가 다르다

사업계획서는 업종을 먼저 정하고 그 업종의 등록기준에 맞춰 작성해야 합니다. 주요 업종별 핵심 기준을 비교하면 다음과 같습니다.

참고 두 가지

① 호스텔은 도미토리 같은 공동객실도 가능합니다. 법제처 역시 호스텔업 등록기준의 '객실'이 반드시 단독객실만을 의미하는 것은 아니라고 해석했습니다.

② 휴양콘도미니엄은 한시적으로 20실까지 완화된 특례 기간이 있었지만 2026년 6월 30일로 종료됐으므로, 현재는 원칙적인 30실 이상 기준으로 사업성을 검토해야 합니다.

법에서 요구하는 사업계획서의 핵심 내용은 무엇일까

실무에서는 흔히 전부를 '사업계획서'라고 부르지만, 시행규칙에서 가장 중요한 첨부서류는 건설계획서입니다. 관광진흥법 시행규칙 제23조는 사업계획 승인신청서에 첨부할 건설계획서에 다음 다섯 가지를 포함하도록 정합니다.

1. 건설장소, 총부지면적 및 토지이용계획

2. 공사계획

3. 공사자금 및 그 조달방법

4. 시설별·층별 면적 및 시설내용

5. 조감도

즉 사업계획서는 멋진 사업 소개자료가 아니라 토지·건축·시설·돈이 실제로 연결되는 계획서여야 합니다. 전문휴양업이나 종합휴양업이라면 여기에 위치도, 현황도, 시설배치계획도, 토지명세서, 하수처리계획서, 녹지 및 환경조성계획서까지 추가로 요구되어 한 단계 더 복잡해집니다.

실무에서는 법정 5개 항목만으로는 부족하다

법정 필수 항목은 5개뿐이지만, 실무에서 승인 가능성을 높이려면 다음처럼 확장해서 구성하는 것이 좋습니다.

입지 및 법규 검토 단계에서는 도로 폭 기준도 함께 확인해야 합니다. 관광호텔·한국전통호텔·가족호텔·의료관광호텔·휴양콘도미니엄은 원칙적으로 폭 12m 이상 도로에 4m 이상 연접, 호스텔과 소형호텔은 폭 8m 이상 도로에 4m 이상 연접해야 합니다(일부 지정·고시 지역의 20실 이하 호스텔은 더 완화, 지자체 조례로 강화 가능). 이 기준은 일반주거지역을 전제로 하므로, 준주거지역 등 다른 용도지역이라면 적용 범위가 달라질 수 있어 별도 확인이 필요합니다.

건축계획과 사업계획서는 따로 움직이면 안 됩니다. 호스텔이라면 공용 라운지·취사장·샤워시설이 핵심이고, 가족호텔이라면 취사시설 배치가 중요하며, 한국전통호텔은 외관 자체가 업종과 직결됩니다. 사업계획서의 객실 30실과 평면도의 객실 29실이 다르거나, 사업계획에는 있는 카페가 도면에는 없다면 결국 보완 요청으로 이어집니다.

사업계획 승인을 받으면 건축허가도 끝나는 걸까

사업계획 승인 ≠ 건축허가

사업계획 승인은 관광진흥법상 절차이고, 건축허가·용도변경·소방·주차·오수·개발행위 등은 각 법령을 함께 검토해야 합니다. 관광진흥법 제16조에 따라 사업계획 승인 과정에서 관계기관과 협의가 이루어진 경우 농지전용·산지전용·개발행위허가 등 일부 인허가가 의제될 수는 있지만, 사업계획 승인을 받았다고 일반적인 건축허가까지 전부 자동으로 처리되는 것은 아닙니다.

따라서 사업계획서 작성 단계부터 건축도면과 관련 인허가를 동시에 검토하는 것이 안전합니다.

승인 후 계획을 바꾸면 다시 승인을 받아야 할까

경우에 따라 그렇습니다. 다음과 같은 변경은 사업계획 변경승인 대상이 됩니다.

• 부지·대지면적을 당초 승인면적의 10% 이상 변경

• 건축연면적을 10% 이상 변경

• 휴양콘도미니엄의 객실 수 또는 객실면적 변경

• 호텔업과 휴양콘도미니엄업 사이의 업종변경

• 호텔업 종류 간 업종변경

처음에는 호스텔로 승인받았다가 설계 도중 가족호텔이나 관광호텔로 바꾸는 경우도 단순 명칭 변경이 아니라 변경승인 대상입니다.

사업계획서에서 자주 생기는 문제

사업계획서를 작성하면서 가장 많이 발생하는 문제는 서류 자체가 부족해서가 아니라 서로 다른 자료가 서로 맞지 않는 것입니다.

실무에서 자주 나오는 불일치 사례

• 사업계획서에는 객실 30실인데 평면도에는 29실인 경우

• 가족호텔인데 취사시설이 계획되지 않은 경우

• 호스텔인데 문화·정보 교류공간이 없는 경우

• 사업계획에는 카페가 있는데 건축도면에는 근린생활시설로 구분되지 않은 경우

• 사업비는 20억원인데 자금조달계획은 10억원밖에 없는 경우

• 주차계획이 관광진흥법상 계획과 건축허가도서에서 서로 다른 경우

• 기존 건축물 용도변경인데 소방·피난·구조검토가 빠진 경우

좋은 관광숙박업 사업계획서는 글을 잘 쓴 문서가 아니라, 관광진흥법·건축법·실제 도면·사업비·운영계획을 하나의 숫자로 맞춘 문서입니다.

사업계획서 작성 전 체크리스트

1. 부지와 기존 건축물에 현실적으로 가능한 관광숙박업이 무엇인지부터 판단하기 ('리조트'는 휴양콘도미니엄업·전문휴양업·종합휴양업 중 하나로 먼저 확정)

2. 업종별 객실기준(30실·19㎡, 20~29실 등)을 건축계획과 서로 맞추기

3. 도로 폭 기준(12m 또는 8m)과 용도지역별 적용 여부를 관할청에 서면으로 확인하기

4. 건설계획서 5개 항목(토지이용·공사계획·자금·시설계획·조감도)을 먼저 채우고, 실무용 확장 목차(Ⅰ~Ⅹ)로 보완하기

5. 사업계획서·건축도면·자금조달계획의 숫자가 서로 일치하는지 마지막에 반드시 대조하기

6. 사업계획 승인과 건축허가는 별개 절차임을 전제로, 두 절차를 동시에 준비하기

업종부터 정해야 계획서를 다시 쓰지 않는다

호스텔, 가족호텔, 관광호텔, 한국전통호텔, 소형호텔, 휴양콘도미니엄은 모두 같은 숙박시설처럼 보이지만 법적 기준은 상당히 다릅니다. 특히 부지를 이미 확보한 상태라면 "어떤 업종을 하고 싶은가"보다 먼저 "이 부지와 기존 건축물에 가장 현실적으로 가능한 관광숙박업이 무엇인가"를 물어야 합니다.

사업계획서는 대출용 소개자료가 아니라 토지·건축·시설·자금이 실제로 연결되는 인허가용 계획서입니다.

업종마다 객실기준·도로기준·시설계획이 다르므로, 건축설계 전에 관광진흥법상 업종부터 확정해야 합니다.

사업계획 승인은 건축허가와 별개 절차이며, 두 절차는 동시에 준비해야 시행착오가 줄어듭니다.

업종 선정 → 부지·법규 검토 → 건축계획 → 사업계획서 작성. 이 순서가 뒤집히면 계획서를 여러 번 다시 작성하게 됩니다. 신축뿐 아니라 기존 주택·생활숙박시설·일반숙박시설을 관광숙박시설로 용도변경하려는 경우에는 구조·피난·소방·주차·교육환경·도시계획까지 함께 검토해야 하므로, 부지 계약 전에 관광사업의 종류와 사업계획 승인 가능성부터 검토하는 것이 가장 확실한 방법입니다.

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건축물 해체, 신고만 하면 될까 허가를 받아야 할까

핵심만 먼저 정리하면

건축물관리법상 해체는 원칙적으로 허가 대상입니다. 연면적 500㎡ 미만·높이 12m 미만·3개층 이하를 모두 충족하는 소규모 건축물이나 주요구조부를 건드리지 않는 부분해체만 예외적으로 신고로 갈음됩니다. 다만 신고 요건을 충족해도 주변에 버스정류장·횡단보도나 폭 15m 이상 도로가 있으면 다시 허가 대상으로 바뀝니다. 무허가 해체는 10년 이하 징역 또는 1억원 이하 벌금까지 가능한 중대한 위반입니다.

"3층짜리 건물 허물려는데 그냥 철거업체 부르면 되는 거 아닌가요?" 실제로 많이 듣는 질문입니다. 건축물관리법이 전면 시행된 지 여러 해가 지났지만, 여전히 해체 허가와 신고를 구분하지 못한 채 공사를 진행하다 과태료를 맞거나 공사가 중단되는 사례가 반복됩니다. 해체는 '철거업체만 부르면 끝나는 일'이 아니라 건축물관리법에 따라 허가 또는 신고 절차를 먼저 밟아야 하는 인허가 행위입니다.

해체는 원칙이 허가라는 것부터 알아야 한다

건축물관리법 제30조는 건축물을 해체하려는 자는 원칙적으로 허가권자(시장·군수·구청장)의 허가를 받아야 한다고 정합니다. 신고는 예외입니다. 대통령령으로 정하는 일정 요건을 충족하는 경우에 한해 신고를 하면 허가를 받은 것으로 간주해줄 뿐입니다.

이 순서를 거꾸로 이해하는 경우가 많습니다. "작은 건물이니까 신고로 되겠지"라고 넘겨짚고 진행했다가, 실제로는 허가 대상이었다는 사실을 뒤늦게 확인하는 식입니다. 내 건물이 신고 대상인지 허가 대상인지는 추측이 아니라 건축물관리법 시행령 제21조가 정한 요건에 하나씩 대입해서 확인해야 합니다.

신고만으로 되는 경우는 딱 세 가지다

건축물관리법 시행령 제21조에 따라 신고로 갈음할 수 있는 경우는 크게 세 가지 유형입니다.

① 부분해체 — 내력벽·기둥·바닥·보·지붕틀·주계단 같은 주요구조부의 해체를 수반하지 않고 건축물의 일부만 해체하는 경우입니다.

② 소규모 전체해체 — 주요구조부를 포함해 건축물 전체를 허무는 경우입니다. 이때는 별도의 건축물 분류가 있는 것이 아니라, 그 건물의 규모가 아래 세 가지 수치 기준을 동시에 전부 충족해야만 신고로 처리됩니다. 연면적·높이·층수 중 단 하나라도 기준을 넘으면 나머지 두 가지를 충족하더라도 전체가 허가 대상으로 바뀝니다.

③ 대통령령이 정하는 건축물 — 건축법 제14조에 따른 신고 대상 건축물(바닥면적 85㎡ 이내 증축·개축·재축, 또는 연면적 200㎡ 미만·3층 미만 건축물의 대수선 등), 관리지역·농림지역·자연환경보전지역에 있는 높이 12m 미만 건축물, 그 밖에 시·군·구 조례로 정하는 건축물이 여기 해당합니다.

이 세 가지 중 어디에도 해당하지 않으면 나머지는 전부 허가 대상입니다.

신고와 허가, 절차부터 이렇게 다르다

여기서 '심의'는 별도의 전문 기관이 있는 것이 아니라, 허가권자인 시장·군수·구청장이 건축법 제4조에 따라 자체적으로 설치·운영하는 건축위원회를 가리킵니다. 건축물관리법 제30조에 따라 허가 대상 해체는 이 건축위원회 심의를 반드시 거쳐야 하고, 신고 대상이라도 허가권자가 안전상 전문적 검토가 필요하다고 판단하면 같은 건축위원회에 회부될 수 있습니다. 표에서 말하는 '전문가'는 해체계획서와 구조안전계획서를 작성·검토할 수 있는 사람으로, 건축사사무소를 개설한 건축사이거나 건축구조·건축시공·건설안전 분야로 등록한 기술사사무소를 뜻합니다.

신고 대상인데 왜 갑자기 허가로 바뀔까

연면적·높이·층수 조건을 모두 충족해서 신고 대상이라고 판단했는데, 실제로는 허가를 받아야 하는 경우가 있습니다. 건축물 주변 여건 때문입니다.

'신고 대상 조건에 맞으니 신고만 하면 된다'는 오해

면적·높이·층수 요건을 충족해도 아래에 해당하면 허가 대상으로 전환됩니다.

• 건축물 대지 경계로부터 그 건축물의 높이에 해당하는 범위 안에 버스정류장, 도시철도 역사 출입구, 횡단보도 등이 있는 경우

• 건축물 외벽으로부터 그 건축물의 높이에 해당하는 범위 안에 폭 15m 이상의 도로가 있는 경우

즉 건물이 넘어질 경우 사람이 많이 다니는 곳이나 큰 도로에 영향을 줄 수 있다면, 규모가 작아도 더 엄격한 허가 절차를 거치게 됩니다.

해체계획서와 감리자 지정은 별개의 문제다

신고 대상이라고 해서 감리가 필요 없다고 단정하면 안 됩니다. 해체공사감리자 지정은 허가 대상뿐 아니라, 허가권자가 안전관리를 위해 필요하다고 인정하는 신고 대상 건축물에도 적용될 수 있습니다.

해체 전 기술적으로 확인해야 할 것

• 해체계획서의 작성과 검토는 건축사사무소를 개설한 건축사, 또는 건축구조·건축시공·건설안전 분야로 등록한 기술사사무소가 맡을 수 있습니다. 2022년 8월 4일 이후로는 작성자 본인이 책임지고 작성·검토까지 하도록 강화되어, 자격 없는 사람이 작성하고 전문가 검토만 받는 방식은 더 이상 인정되지 않습니다

• 해체공사감리자는 건축사법 또는 건설기술 진흥법상 감리자격을 갖추고, 해체공사감리 업무 교육을 이수한 사람이어야 합니다

• 신고 대상이라도 허가권자가 안전상 필요하다고 판단하면 감리자 지정이 요구될 수 있습니다

• 허가 대상 건축물은 해체계획서 외에 구조안전계획서를 별도로 첨부해야 하며, 건축사·건축구조기술사·건축시공기술사·건설안전기술사 등 자격을 갖춘 전문가가 작성·서명해야 합니다

• 석면이 포함된 건축물은 해체 전 별도의 석면조사와 철거 절차를 먼저 확인해야 합니다

해체계획서는 공정표, 안전관리 계획, 폐기물 처리 계획, 주변 피해 방지 계획까지 항목이 많고, 허가 대상이면 구조안전계획서까지 별도로 맞춰야 해서 서류 하나라도 누락되면 보완 요청으로 일정이 밀리기 쉽습니다. 치호건축사사무소는 이런 항목 누락과 진행 상황을 현장별로 놓치지 않도록 해체계획서 작성 전용 관리 시스템을 자체적으로 구축해 운영하고 있어, 여러 현장을 동시에 진행하더라도 서류 준비 단계부터 인허가 완료까지 체계적으로 확인할 수 있습니다.

무단으로 해체하면 어떻게 될까

해체 허가·신고를 생략하고 진행하는 것은 단순한 절차 누락이 아니라 형사처벌 대상입니다.

"그냥 철거업체가 알아서 해주겠지"라는 생각으로 인허가 절차를 건너뛰면, 공사가 중단되는 것은 물론 건축주와 시공자 모두 형사처벌 대상이 될 수 있습니다.

해체 전 체크리스트

1. 주요구조부를 건드리는 전체해체인지, 일부만 해체하는 부분해체인지 확인하기

2. 연면적·높이·층수가 신고 대상 기준(500㎡ 미만·12m 미만·3개층 이하)을 모두 충족하는지 확인하기

3. 대지 경계와 건축물 높이 범위 안에 버스정류장·역사출입구·횡단보도·폭 15m 이상 도로가 있는지 확인하기

4. 신고 대상이라도 관할 허가권자가 감리자 지정을 요구하는지 사전에 문의하기

5. 석면 함유 여부를 먼저 조사하고, 필요하면 석면 철거 절차를 해체 계획에 포함하기

6. 철거업체 계약 전에 관할 구청 건축과에 허가·신고 대상 여부를 서면으로 확인하기

결국 판단은 서류가 아니라 건축물관리법이 한다

내 건물이 신고 대상인지 허가 대상인지는 건축물의 규모나 철거업체의 경험만으로 판단할 문제가 아닙니다. 연면적·높이·층수라는 정량적 기준과 주변 도로·시설이라는 입지적 기준을 함께 대입해야 정확한 결론이 나옵니다.

해체는 원칙이 허가이고, 신고는 요건을 충족했을 때만 주어지는 예외입니다.

연면적·높이·층수 조건을 충족해도 주변에 도로·정류장·횡단보도가 있으면 허가로 전환될 수 있습니다.

신고 대상이라고 감리가 면제되는 것은 아니며, 허가권자 판단에 따라 감리자가 지정될 수 있습니다.

무허가·무신고 해체는 최대 10년 이하 징역까지 가능한 형사처벌 대상입니다.

철거업체와 계약하기 전에 관할 구청 건축과나 건축사사무소를 통해 내 건물이 어느 절차에 해당하는지부터 먼저 확인하는 것이 가장 안전한 시작점입니다.

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부산 중구 용두산공영주차장 국제설계공모 관리운영 용역, 입찰 준비 어디서부터 시작해야 할까요?

이번 입찰의 핵심

총점 100점 중 기술능력이 80점(정량 20+정성 60), 가격은 20점뿐입니다. 정성평가 60점 가운데 과업 수행계획 30점, 과업 추진체계 15점만 합쳐도 45점, 전체의 절반에 가깝습니다. 용역비는 1억1,500만원, 과업기간은 착수일로부터 210일입니다.

공모 하나 관리하는 용역이라고 가볍게 보고 뛰어들었다가는 낭패를 보기 쉽습니다.

이번 용역은 설계공모 공고를 내고 접수만 대행하는 업무가 아닙니다. 사전기획, 공공건축심의, 설계공모지침 작성, 국내외 홍보, 홈페이지 구축·운영, 심사위원회 운영, 작품 접수와 심사, 시상식과 전시, 작품집 제작, 당선자 계약 지원까지 국제설계공모 전체 과정을 떠안는 종합 운영 용역입니다. "건축사사무소니까 설계공모 정도는 익숙하겠지"라고 생각할 수 있지만, 이야기가 달라집니다.

이번 글에서는 입찰공고문, 제안요청서, 과업지시서를 기준으로 사업 개요와 참가자격, 평가기준, 실제 과업범위와 입찰 준비 시 확인해야 할 사항을 정리해 보겠습니다.

사업 규모는 어느 정도일까?

이번 사업의 대상지는 부산광역시 중구 대청동1가 43-1, 동광동3가 41, 광복동2가 1-1 일원입니다.

주요 규모는 다음과 같습니다.

• 대지면적: 8,115.4㎡
• 연면적: 32,392.8㎡
• 신청사: 11,544.16㎡
• 국민체육센터: 4,165.81㎡
• 주차장: 16,682.82㎡
• 주차계획: 총 483면
• 용역기간: 착수일로부터 210일
• 용역비: 115,000,000원(부가가치세 포함)

대상지는 일반상업지역이면서 역사문화환경보존지역으로 현상변경허가 대상구역에 해당하는 것으로 제안요청서에 제시되어 있습니다. 단순한 청사 건립이 아니라 신청사, 국민체육센터, 공영주차장을 복합적으로 구성하는 사업이기 때문에 국제설계공모를 통해 도시적·건축적 해법을 도출하려는 사업이라고 볼 수 있습니다.

어떤 업체가 입찰에 참여할 수 있을까?

입찰은 제한경쟁입찰, 협상에 의한 계약 방식으로 진행됩니다.

참가업체는 기본적인 입찰자격을 갖추고 나라장터에 경쟁입찰참가등록을 완료해야 하며, 중소기업 또는 소상공인 관련 요건을 갖추어야 합니다. 업종은 다음 중 하나 이상에 해당해야 합니다.

• 학술·연구용역업 등록업체: 업종코드 1169
• 「건축사법」에 따른 건축사사무소: 업종코드 4817

또한 주된 영업소가 부산광역시에 소재해야 합니다. 부산에 소재한 건축사사무소라면 해당 자격조건을 충족하는 이상 입찰에 참여할 수 있습니다.

공동수급도 가능할까?

공동수급도 가능합니다. 다만 아무 업체와 역할을 나누는 분담이행방식은 허용되지 않고 공동이행방식만 가능합니다.

주요 조건은 다음과 같습니다.

• 공동수급체 2인 이하
• 구성원별 최소 지분율 5% 이상
• 구성원별 최소 1명 이상의 연구원 참여
• 모든 공동수급체 구성원이 입찰참가자격 충족
• 대표사는 출자비율이 가장 높은 업체

국제설계공모 경험이 부족한 업체라면 공동수급을 통해 경험이 있는 인력이나 업체와 경쟁력을 보완하는 방안을 검토할 수 있습니다.

평가점수는 어떻게 구성될까?

이번 입찰의 총점은 100점입니다.

• 정량적 평가: 20점
• 정성적 평가: 60점
• 입찰가격 평가: 20점

즉 가격보다 기술능력 평가가 총 80점으로 훨씬 큰 비중을 차지합니다. 특히 정성평가 60점이 제안서와 발표를 통해 결정되기 때문에 단순 가격경쟁보다는 공모운영 계획의 완성도가 중요한 입찰입니다.

정량평가 20점은 어떻게 계산할까?

정량평가는 크게 참여인력, 용역실적, 경영상태, 신인도로 구성됩니다.

참여인력 5점

이번 과업에 투입하는 평가대상 인력이 7명 이상이면 5점, 6명이면 4점, 5명이면 3점, 4명 이하면 2점입니다.

여기서 단순 직원 숫자를 의미하는 것은 아닙니다. 평가대상은 박사 취득자, 석사 취득 후 경력 2년 이상, 학사 취득 후 경력 5년 이상 등의 기준을 충족해야 하며 학력증명서와 재직증명서 등 증빙자료를 제출해야 합니다. 따라서 유효한 참여인력 7명 이상 확보 여부가 정량평가 준비의 첫 번째 확인사항입니다.

국제설계공모 실적이 중요한 이유는?

정량평가 20점 중 무려 10점이 유사용역 수행실적입니다.

책임연구원 실적 5점

• 5건 이상: 5점
• 3~4건: 4점
• 1~2건: 3점
• 없음: 2점

기타 참여자 실적 2점

• 5건 이상: 2점
• 3~4건: 1.5점
• 1~2건: 1점
• 없음: 0점

참여기관 실적 3점

참여기관의 유사용역 실적은 참가업체 간 상대평가로 수·우·미·양·가 등급에 따라 3.0점에서 1.8점까지 부여합니다.

정성평가에서 가장 중요한 항목은 무엇일까?

정성평가 60점은 다음과 같이 구성됩니다.

가장 중요한 것은 과업 수행계획 30점과 과업 추진체계 15점입니다. 두 항목만 합쳐도 45점으로 전체 평가점수의 45%를 차지합니다.

과업 수행계획에는 무엇을 담아야 할까?

30점이 배정된 과업 수행계획에서는 다음 사항을 평가합니다.

• 설계공모지침서 작성계획
• 단계별 추진계획
• 세부 일정
• 설계공모 단계별 관리방법
• 공모 기획 및 홍보
• 홈페이지 구축·운영계획
• 국내외 건축가의 공모 참여방안

따라서 제안서에서 단순히 회사의 실적이나 조직을 소개하는 것보다 중요한 것은 국제설계공모를 실제로 어떻게 운영할 것인지 구체적인 방법을 제시하는 것입니다. 공모 준비 → 공공건축심의 → 공고 → 참가등록 → 질의응답 → 작품접수 → 기술검토 → 본심사 → 시상 → 전시 → 사후관리까지, 전체 프로세스를 단계별로 보여주는 방식이 필요합니다.

홈페이지도 중요한 과업일까?

이번 용역에서는 국제설계공모 전용 홈페이지 구축과 운영도 주요 과업입니다. 과업지시서에는 다음과 같은 기능이 요구됩니다.

• 국제설계공모 전용 홈페이지
• 참가등록자 로그인
• 등록자 대상 공모자료 제공
• 온라인 참가신청
• 질의응답 게시판
• 공모 진행상황 안내
• 영문 홈페이지
• 해외 참가자 행정절차 지원
• 공모 종료 후 홍보 및 활용

단순한 홍보 홈페이지가 아니라 국제설계공모 운영 플랫폼의 성격을 갖습니다.

국제공모이기 때문에 추가되는 업무는 무엇일까?

국제설계공모인 만큼 국내 설계공모와 비교해 추가되는 업무와 비용이 많습니다. 과업지시서에는 다음 업무가 포함되어 있습니다.

• 영문 공고 및 공모지침 작성
• 영문 질의서 번역
• 영문 답변서 작성
• 국문·영문 홈페이지 구축
• 전문 동시통역사 섭외
• 해외 심사위원 항공비
• 해외 심사위원 교통비
• 심사비
• 숙박비
• 체류경비

1억1,500만원이라는 용역비를 단순 인건비 중심으로 판단해서는 안 되는 이유입니다.

작품 심사도 용역업체가 직접 운영해야 할까?

작품접수 이후 심사와 관련된 제반 업무도 계약상대자의 과업에 포함됩니다.

• 작품 보관장소 확보
• 접수 작품의 보안관리
• 심사위원 연락
• 심사장 준비
• 작품 세팅
• 심사 진행
• 통역·번역
• 심사 과정 온라인 생중계
• 녹취 및 자료관리
• 필요시 심사위원 수송 지원

설계공모 관리 경험뿐 아니라 행사·심사 운영능력도 상당히 중요합니다.

시상식과 전시까지 포함될까?

공모심사가 끝났다고 용역이 종료되는 것도 아닙니다. 당선자 통보와 시상식, 언론홍보, SNS 홍보, 상장 및 상패 제작을 비롯해 작품전시와 작품집 제작까지 수행해야 합니다. 최종 성과품 중 작품집은 50부를 제출하도록 되어 있습니다.

제안서와 발표, 업체명을 밝혀도 될까?

정성평가용 사업내용제안서는 A4, 약 30쪽, 단면, 가로상철로 원본 2부와 평가용 10부를 제출합니다. 발표용 PPT 출력물은 A4, 약 20쪽, 단면, 가로상철로 원본 2부와 평가용 10부입니다.

제안서 평가는 업체별 PPT 발표 방식으로 진행하며, 발표는 15분 이내, 질의응답은 10분 이내입니다. 발표자는 책임연구원 또는 연구원이고 보조자 1명까지 가능하며 대리발표는 불가합니다.

결국 실제 과업을 이해하는 참여인력이 업체명 없이도 발표하고, 평가위원의 질문에 답변할 수 있어야 합니다.

가격은 낮을수록 무조건 유리할까?

가격평가는 20점입니다. 입찰가격이 예정가격의 80% 이상이면 최저입찰가격과 해당 업체 입찰가격의 비율을 기준으로 점수를 계산합니다.

1억1,500만원의 용역비는 어떻게 구성될까?

제안요청서의 산출내역서에서는 주요 비용을 다음과 같이 나누고 있습니다.

노무비

• 책임연구원
• 연구원
• 연구보조원
• 보조원

경비

• 위원회 수당 및 운영경비
• 전시 및 시상 진행비
• 교통·통신비
• 회의비
• 심사진행비
• 인쇄비
• 전산처리비

그 밖에 일반관리비는 순용역원가의 6% 이내, 이윤은 순용역원가와 일반관리비 합계의 10% 이내로 구성하도록 되어 있습니다. 국제심사위원 경비, 홈페이지, 번역·통역, 심사운영, 전시, 작품집 등을 모두 고려하면 원가계획을 상당히 세밀하게 수립할 필요가 있습니다.

입찰을 준비한다면 무엇부터 확인해야 할까?

결론: 이번 국제설계공모 관리용역의 핵심은?

이번 입찰은 건축사사무소가 참여할 수 있는 용역이지만, 일반적인 건축설계용역과 평가방식이 상당히 다릅니다.

특히 중요한 것은 국제설계공모 관리 경험, 책임연구원과 참여인력 구성, 그리고 실제 공모를 운영할 수 있는 수행체계입니다. 공공건축심의와 공모지침 작성뿐 아니라 국제홍보, 홈페이지, 번역·통역, 해외 심사위원 지원, 심사 생중계, 전시와 작품집까지 포함되어 있어 건축 분야뿐 아니라 다양한 전문분야의 협업체계를 갖출 필요가 있습니다.

결국 이번 입찰의 핵심은 단순히 "누가 설계공모에 대해 많이 알고 있는가"가 아닙니다.

국제설계공모 관리실적이 없으면 정량평가 10점이 흔들립니다.

과업수행계획과 추진체계, 두 항목이 45점을 좌우합니다.

업체명을 지우고도 설득할 수 있는 제안서여야 합니다.

저가투찰보다 210일을 안정적으로 운영할 체계가 우선입니다.

결국 누가 210일 동안 국제설계공모 전체 과정을 안정적이고 공정하게 운영하면서 우수한 건축가들의 참여를 이끌어 낼 수 있는가를 평가하는 입찰이라고 볼 수 있습니다.

주요 입찰 일정

관련 키워드

사업번호 R26BK01469401-000

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2030 엑스포 유치가 무산된 뒤 부산 북항 재개발을 검색하는 사람들의 질문은 결국 하나로 좁혀집니다. 행사 하나를 위해 만든 공간이었는지, 아니면 스스로 사람을 불러 모으는 도시로 자리 잡을 수 있는지입니다. 공원과 오페라하우스, 업무시설 배치도가 아무리 근사해도 설계자·건축사 입장에서 진짜 관심이 가는 지점은 따로 있습니다. 이 부지에 얼마나 촘촘한 밀도를 넣을 것인가, 그리고 그 밀도가 실제로 사람이 머무는 시간으로 이어질 것인가입니다.

부산 북항 재개발 전망, 엑스포 무산 뒤 사람들이 놓치는 ‘도시 밀도’ 문제

2030 엑스포 유치가 무산된 뒤 부산 북항 재개발을 검색하는 사람들의 질문은 결국 하나로 좁혀집니다.

북항은 노후한 부산항 시설을 정비하고 원도심의 활력을 되살리려는 대규모 항만 재개발 사업입니다. 부산역 앞에서 북항으로 이어지는 데크 보행로가 이미 시공되고 있고, 친수공원과 여객터미널, 생활형 숙박시설, 오페라하우스가 하나의 도시축으로 묶이는 그림입니다.

엑스포가 끝났다고 북항 재개발도 끝난 사업일까

엑스포 유치전이 한창일 때 북항은 전국적인 화제였지만, 유치가 무산되자 관심은 빠르게 식었습니다. 그렇다고 이미 준공된 시설과 진행 중인 공정까지 사라지는 것은 아닙니다. 오히려 지금부터가 진짜 시험대입니다. 국제행사라는 외부 동력 없이 북항 스스로 도시로 기능할 수 있는지를 확인해야 하는 시점이기 때문입니다.

현장 변화는 뚜렷합니다. 부산역에서 충장대로를 건너 북항으로 진입하는 보행 데크가 만들어지고 있고, 친수공원은 이미 개방돼 있습니다. 곳곳에 설치된 무빙워크는 캐리어를 끌고 이동하는 관광객·여객터미널 이용객까지 고려한 동선입니다.

바닷물을 끌어들인 수변공간과 넓은 평지형 공원은 부산에서 흔히 보기 힘든 풍경입니다. 산지가 도심을 둘러싸고 필지가 촘촘한 부산은 센텀시티(옛 수영비행장 부지) 정도를 제외하면 넓은 면적을 통합 개발할 기회가 많지 않았습니다. 그래서 북항처럼 큰 덩어리를 한 번에 계획할 수 있는 부지는 의미가 남다릅니다.

다만 평일 낮 시간대에는 여전히 인적이 드물고, 주변 상업·생활 인프라도 채워지는 중입니다. 공간을 근사하게 조성하는 일과, 그 공간이 매일 살아 움직이게 만드는 일은 완전히 다른 문제입니다. 건축설계 단계에서 아무리 좋은 배치도를 그려도 준공 이후 실제 이용률이 낮으면 그 도면은 실패한 계획이 되는 것과 같은 이치입니다.

기업유치 계획만 발표하면 북항은 저절로 채워질까

북항뿐 아니라 문현동 국제금융센터, 에코델타시티 등 부산의 여러 개발사업에서 공통으로 등장하는 단어가 '기업유치'입니다. 업무용지를 조성하고 IT·금융 기업을 끌어오겠다는 계획은 보고서에서는 그럴듯하지만, 실제 기업의 입지 결정은 훨씬 현실적인 계산으로 이뤄집니다.

채용하기 좋은 지역인가, 협업할 기업과 인재가 주변에 이미 모여 있는가, 기존에 구축한 산업 네트워크를 포기할 만큼 확실한 이점이 있는가가 임대료나 세제 혜택보다 우선하는 경우가 많습니다. 특히 사람과 인재가 경쟁력인 업종일수록 입지는 단순한 비용 문제가 아니라 채용·협업의 밀도 문제입니다.

"업무용지를 만들었으니 기업이 들어오겠지"라는 접근만으로는 도시의 밀도가 만들어지지 않습니다. 이는 건축주가 "건물만 지으면 임차인이 알아서 채워지겠지"라고 생각하는 것과 비슷합니다. 용도와 규모, 주변 상권과의 관계를 먼저 설계하지 않으면 준공 이후 공실로 남는 경우를 실무에서 적지 않게 봅니다.

북항에 주거시설이 들어오는 것이 정말 개발 취지와 충돌할까

북항을 둘러싼 민감한 논쟁 중 하나가 주거 기능입니다. 공공성이 큰 항만 재개발 부지에 주택을 넣으면 특정 민간사업자나 일부 소유자에게 이익이 집중된다는 거부감이 존재합니다.

반대로 지금처럼 숙박·오피스 중심으로 개발하면 밤과 주말까지 안정적인 생활 수요를 유지할 수 있는지가 의문으로 남습니다. 직장인은 출근하고 퇴근하지만, 거주자는 식사하고 장을 보고 산책하면서 주변 상업시설을 하루 내내 지속적으로 이용합니다. 건축법상 용도지역·용적률만 놓고 봐도 업무·상업 용도만으로 채운 구역과 주거가 섞인 복합 용도 구역은 시간대별 생활인구 곡선 자체가 다르게 나옵니다.

센텀시티가 좋은 참고 사례입니다. 업무시설만 있는 구역이 아니라 주변 주거단지에서 발생하는 고정적인 생활 수요가 상업시설과 도시 인프라를 지탱하는 역할을 합니다.

북항을 볼 때 '무엇을 짓느냐'보다 먼저 봐야 할 것

오피스·숙박·상업·주거 가운데 어떤 용도가 들어오느냐도 중요하지만, 결국 이 공간을 매일 이용하고 소비하는 사람이 충분히 만들어지는지가 더 근본적인 판단 기준입니다. 공원을 줄여 아파트를 짓자는 이야기가 아니라, 기업유치가 지연돼 장기간 비어 있을 가능성이 있는 부지라면 실제 수요가 있는 다른 용도로 전환할 여지까지 완전히 막아둘 필요가 있느냐는 질문에 가깝습니다.

부산 워터프론트의 진짜 장점은 오피스보다 다른 용도에서 살아난다

북항이 가진 가장 강한 자산은 바다입니다. 친수공원과 항만을 마주하는 조망은 일반적인 업무지구 설계에서는 확보하기 어려운 조건입니다.

그런데 업무공간을 고르는 사람에게 바다 전망이 항상 최우선 조건은 아닙니다. 반면 주거·숙박·관광·상업시설은 전망과 수변 공간 자체가 이용 이유가 될 수 있습니다. 북항을 평범한 오피스 지구처럼 채우면 워터프론트라는 입지의 장점을 설계 단계에서부터 충분히 살리지 못하게 될 수 있습니다.

해운대가 단순히 해수욕만 하는 장소를 넘어 관광·상업·문화가 뒤섞인 공간으로 진화한 것처럼, 북항 역시 바다를 바라보는 입면과 저층부 계획을 어떤 용도로 채우느냐가 핵심입니다.

북항의 경쟁력은 '바다 옆에 업무시설이 있다'가 아니라, 바다 때문에 사람들이 오래 머무는 도시를 만드는 데서 나옵니다.

해안 고밀개발은 바다를 독점하는 것일까, 더 많은 사람이 누리게 하는 것일까

부산에서는 해안가 고층 개발을 둘러싼 논쟁이 오랫동안 반복돼 왔습니다. 고층 건물이 바다를 가린다는 우려가 있는 반면, 한정된 해안 부지를 고밀도로 개발해야 더 많은 사람이 그 인프라와 수변공간을 이용할 수 있다는 반대 시각도 있습니다.

고층 주거·상업·숙박시설이 들어서면 건물만 생기는 것이 아니라 그 이용자를 대상으로 한 식당·상점·문화시설 같은 생활 인프라가 함께 유입될 가능성이 커집니다. 이런 관점에서 고밀개발을 단순히 특정 소수가 조망권을 독점하는 문제로만 보기는 어렵습니다. 설계 실무에서도 고도제한과 용적률을 어느 수준으로 설정하느냐에 따라 저층부 상업 활성화와 보행 밀도가 크게 갈립니다.

산지가 많아 활용 가능한 평지가 제한적인 부산에서는 북항 같은 부지의 밀도를 어느 수준으로 가져갈지가 도시 전체의 경쟁력과 직결되는 문제입니다.

지방 기업이전이 잘 안 되는 이유는 '너무 잘게 나눠서'일 수 있다

북항의 문제를 부산 한 도시의 개발사업으로만 보면 놓치는 부분이 있습니다. 지방의 여러 혁신도시와 개발지구가 동시에 기업·공공기관 유치를 추진하면서, 정작 기업과 인프라가 여러 도시로 흩어지고 있다는 지적입니다.

나주, 진주, 안동, 원주 등 여러 지역에 기관과 기능을 분산하면 각 지역에 일정한 효과는 생길 수 있습니다. 하지만 도시 인프라는 일정 규모 이상 모여야 채용·소비·산업 네트워크가 실제로 작동한다는 반론도 만만치 않습니다. 서울의 기업과 일자리를 그대로 떼어 지방으로 옮긴다고 해서 같은 규모의 경쟁력이 자동으로 따라오는 것은 아닙니다. 이전 과정에서 인력이 빠져나가거나 기존 네트워크가 약해질 수 있기 때문입니다.

지방 이전 자체를 성과로 볼 것이 아니라, 옮겨진 기능들이 다시 하나의 산업 생태계를 이룰 만큼 충분히 모였는지를 봐야 합니다. 북항도 마찬가지입니다. 유치 발표 건수보다 실제로 얼마나 밀도 있게 모이는지가 관건입니다.

그렇다면 앞으로 부산 북항 재개발에서 무엇을 지켜봐야 할까

북항의 미래를 판단할 때 새 건물이 몇 채 더 올라가는지만 보는 것은 부족합니다. 첫 번째는 부산역과 북항, 여객터미널, 친수공원 사이의 보행 연결이 실제 생활 동선으로 자리 잡는지입니다.

두 번째는 업무시설 분양과 기업유치 계획이 발표에 그치지 않고 실제 입주로 이어지는지입니다. 세 번째는 주거·숙박·상업·관광시설이 적절히 섞이면서 평일 저녁과 주말에도 사람이 머무는 공간이 만들어지는지입니다.

마지막은 민간 개발이 실제로 사업성을 갖는 구조인지입니다. 기업은 수익성이 없으면 사업을 시작하지 않거나 부지를 확보한 채 착공을 미룰 수 있습니다. 공공성만 앞세워 민간의 사업성을 지나치게 배제하면 오히려 사업 자체가 오래 멈춰 설 수 있습니다.

북항을 두고 "부산의 희망"과 "과연 제대로 되겠느냐"는 의견이 갈리는 이유도 여기에 있습니다. 결국 북항 재개발의 성패는 얼마나 거대한 마스터플랜을 세웠느냐보다, 사람·일자리·자본·생활이 한곳에 얼마나 밀도 있게 모이느냐로 판단할 수 있습니다.

엑스포가 사라진 지금이 오히려 북항의 진짜 경쟁력을 확인할 시점일 수 있습니다. 앞으로 북항을 지켜볼 때는 건물의 높이보다, 그 안과 주변을 실제로 채우는 사람의 수가 늘고 있는지를 먼저 보는 편이 더 정확한 판단 기준이 됩니다.

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설계 부실 논란, 법정 분쟁까지 간 북항 환승센터의 현재 상황

부산항 북항 환승센터가 설계 부실 논란으로 공사 중단 위기에 놓인 가운데, 지역 시민단체가 민관 전담팀(TF) 구성을 제안했습니다. 지방분권균형발전부산시민연대, 부산항발전협의회 등 부산지역 시민단체가 11일 부산시의회에서 기자회견을 열고 북항 환승센터 정상화 방안을 요구했습니다.

북항 환승센터 문제 핵심

① 지구단위계획 과정에서 환승 기능 축소 → 업무·상업시설 중심으로 변경 ② 환승센터~부산역 보행 동선 3.3m 단차 문제 발생 ③ 부산항만공사 vs 사업자 법정 분쟁 진행 중 ④ 시민단체: 민관 TF 구성 요구

환승 기능이 설계 단계에서부터 줄어들었습니다

북항 환승센터는 철도와 도시철도, 버스, 택시, 해상교통 등 다양한 교통수단을 유기적으로 연결해 시민과 관광객의 이동 편의를 높이는 공공기반시설로 계획됐습니다. 하지만 시민단체는 지구단위계획 과정에서 환승 기능은 축소되고 업무와 상업시설 중심의 개발이 이루어지고 있다고 지적합니다.

3.3m 단차는 단순 시공 문제가 아닙니다

환승센터와 부산역을 잇는 보행 동선에 약 3.3m의 단차가 생긴 것이 핵심 문제입니다. 시민단체는 "이는 단순한 시공상 문제가 아니라 환승센터 추진 과정 전반을 다시 점검해야 한다는 신호"라고 주장합니다.

시민단체가 요구하는 민관 TF의 구성과 역할

시민단체는 부산항만공사·부산시·동구청·사업자·시민단체 등이 참여하는 '북항 환승센터 정상건설 TF' 구성을 제안했습니다. 민관 거버넌스를 통해 현재 제기된 단차 문제와 환승 기능 수행에 적합한 시설 체계를 점검·조율해야 한다는 입장입니다.

북항 재개발의 핵심 인프라인 만큼 조속한 정상화가 필요합니다

북항 환승센터는 단순한 건물 하나가 아니라 북항 재개발 지역의 교통 핵심 인프라입니다.
설계 단계부터의 기능 변경과 단차 문제는 지금 당장 해결하지 않으면 개통 후 더 큰 문제로 이어집니다.
민관 TF 구성이 실제 추진력을 갖추려면 부산시와 부산항만공사의 적극적인 참여가 필요합니다.

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2026년 7월 23일 국회를 통과한 건축법 개정 소식을 보고 "이제 4·5층 건물은 정북 방향에서 5m만 띄우면 되는가"라고 생각했다면 잠시 멈춰야 합니다. 이번 변화는 소규모 건축물의 면적 확보 가능성을 분명히 넓혔지만, 국회 통과만으로 오늘 당장 새로운 기준이 허가에 적용되는 것은 아닙니다.

이번 개정의 핵심 — 높이 10m 초과 17m 이하 구간에 5m 이상 기준 신설

기존에는 이 구간에서 건축물 각 부분 높이의 2분의 1 이상을 띄워야 했습니다. 개정안은 이 구간을 따로 분리해 정북 방향 인접 대지경계선에서 최소 5m 이상만 띄우도록 바꿨습니다. 하지만 '5m'는 고정값이 아니라 지자체 조례가 정하는 최소 기준입니다.

왜 이번 일조권 개정이 4층·5층 계획을 바꿀까

일반적인 층고 기준으로 보면 높이 10m를 초과하고 17m 이하인 구간은 대략 4층과 5층 부분이 들어갈 가능성이 큽니다. 기존 기준에서는 이 구간부터 건축물 각 부분 높이의 2분의 1 이상을 정북 방향 인접 대지경계선에서 띄워야 했습니다.

4층 부분의 높이가 13m라면 6.5m, 5층 부분의 높이가 16m라면 8m를 이격해야 하는 방식이었습니다. 대지가 작거나 정북 방향 경계선이 가까울수록 이 기준이 4·5층 평면 계획을 크게 좌우했습니다.

이번 개정안은 높이 10m 초과 17m 이하 구간을 따로 나누고, 정북 방향 인접 대지경계선에서 5m 이상을 띄우도록 했습니다. 기존에 높이의 절반을 적용받던 4·5층 부분에 별도의 5m 이상 구간이 생긴 것이 가장 큰 변화입니다.

높이별 정북 방향 이격거리는 어떻게 달라지나

개정안의 기준은 건축물 전체 층수가 아니라 건축물의 각 부분 높이를 기준으로 나뉩니다. 같은 건물 안에서도 3층 부분, 4층 부분, 6층 부분에 서로 다른 기준이 적용될 수 있습니다.

높이 20m인 6층 부분이라면 17m를 초과하므로 여전히 높이의 2분의 1인 10m 이상을 띄워야 합니다. 이번 일조권 완화는 모든 높이에 동일하게 적용되는 것이 아니라, 주로 높이 10m 초과 17m 이하 구간에 집중된 변화입니다.

4층은 1.5m, 5층은 3m — 실제로 얼마나 달라지나

4층 부분의 높이를 13m로 가정하면 기존 방식에서는 높이의 절반인 6.5m를 띄워야 합니다. 개정 기준에서 해당 지자체가 5m를 적용한다면 정북 방향 이격거리가 1.5m 줄어들 수 있습니다.

5층 부분의 높이가 16m라면 기존 기준에서는 8m를 띄워야 하지만, 개정 후 5m가 적용될 경우 3m의 차이가 생깁니다. 대지가 작거나 정북 방향 경계선의 영향이 큰 토지에서는 이 차이가 평면 계획과 층별 전용면적에 상당한 영향을 줄 수 있습니다.

이번 개정의 실질적인 이익은 건물 높이가 낮아지는 것이 아니라, 뒤로 물러나야 했던 4·5층 일부 공간을 더 사용할 가능성이 생긴다는 데 있습니다. 다만 증가하는 면적은 모든 토지에서 똑같지 않습니다. 정북 방향이 어느 쪽인지, 대지가 얼마나 틀어져 있는지, 각 층 높이가 얼마인지에 따라 실제 확보 면적은 달라집니다.

'5m'가 아니라 '5m 이상' — 지역마다 기준이 다를 수 있다

개정안에서 놓치기 쉬운 표현은 '5m'가 아니라 '5m 이상'입니다. 법률이 정한 숫자는 모든 지역에서 반드시 5m만 적용하라는 고정값이 아니라, 지방자치단체 조례가 정할 수 있는 최소 범위입니다.

지자체가 건축조례를 개정하면서 5m를 적용할 수도 있지만, 지역 여건에 따라 6m나 7m처럼 더 큰 거리를 정할 가능성도 있습니다. 그래서 다른 지역의 건축 사례나 인터넷에 공개된 도면만 보고 내 토지에도 5m가 적용된다고 판단하면 위험합니다.

국회를 통과했는데 왜 바로 허가에 적용할 수 없을까

건축법 개정안은 2026년 7월 23일 국회 본회의를 통과했습니다. 하지만 본회의 통과일과 실제 시행일은 같지 않습니다. 법률이 공포되고, 부칙에서 정한 기간이 지난 뒤 시행돼야 새로운 기준을 적용할 수 있습니다.

공포 후 3개월이 지난 시점부터 법률이 시행되고, 이후 각 지방자치단체의 건축조례가 개정돼야 실제 허가 업무에서 본격적으로 적용됩니다. 빠른 지역은 2026년 12월 무렵 조례 개정이 이뤄질 수 있고, 지역 의회 일정이 늦어지면 2027년 상반기까지 넘어갈 수 있습니다.

신축을 준비한다면 허가 접수 전에 확인해야 할 것

건축법 일조권 개정으로 면적이 늘어날 수 있다는 말만 듣고 허가 일정을 늦추거나 설계를 전면 변경해서는 안 됩니다. 먼저 현재 기준과 개정 기준으로 각각 가능한 건축 범위를 그려보고, 차이가 사업성에 얼마나 영향을 주는지 계산해야 합니다.

면적 증가가 크지 않다면 기존 일정대로 진행하는 편이 나을 수 있고, 4·5층에서 확보되는 면적이 사업성을 크게 바꾼다면 조례 개정 시점을 반영한 허가 전략이 필요할 수 있습니다.

정리하면

이번 일조권 개정은 높이 10m 초과 17m 이하 구간, 즉 4·5층 부분에 집중된 변화입니다.

'5m'는 고정값이 아니라 지자체 조례가 정하는 최소 기준입니다.

국회 통과와 실제 허가 적용 사이에는 법률 시행과 조례 개정이라는 두 단계가 있습니다.

내 땅에서 실제로 늘어나는 면적은 정북 방향, 각 부분 높이, 지역 조례, 허가 접수 시점을 겹쳐 계산해야 확인할 수 있습니다.

방이 많으면 호스텔로 바꾸기 쉽다는 생각이 왜 위험한가

다가구주택을 호스텔로 전환하는 계획을 세울 때 방 개수를 먼저 보는 경우가 많습니다. 방이 여럿 있고 기본 설비가 갖춰져 있으니 신축보다 공사비가 적게 들 것이라는 계산입니다.

하지만 실제로는 도로 폭, 건물 위치, 인접대지 방향 창문이라는 세 가지 기준에서 탈락하는 물건이 생각보다 훨씬 많습니다. 저렴하게 매입했다가 용도변경 자체가 불가능하다는 사실을 나중에 알게 되면 처음 기대한 수익 구조 전체가 흔들립니다.

호스텔 용도변경 통과 여부를 가르는 세 가지 기준 — ① 8m 이상 도로에 4m 이상 접도하는지 ② 인접대지경계선에서 1m 이상 이격되어 있는지 ③ 인접대지 방향 창문이 있다면 건물 높이가 거리의 2배를 넘지 않는지

관광호텔보다 기준이 낮다는 말이 왜 나왔나

숙박업은 원칙적으로 숙박시설에서만 영업할 수 있습니다. 서울의 경우 상업지역은 전체 면적의 4% 수준이지만, 관광숙박시설은 주거지역 일부를 포함해 70%가 넘는 지역에서 허용됩니다.

호스텔이 주목받는 이유는 관광호텔보다 접도 기준이 완화돼 있고, 3년마다 받아야 하는 등급 심사도 없기 때문입니다.

12m 대신 8m 도로면 된다는 점에서 검토할 수 있는 물건의 범위가 넓어집니다. 하지만 여기서 오해가 시작됩니다. 8m 도로 조건은 허가의 출발점이지 결론이 아닙니다.

도로를 통과해도 건물 위치에서 막히는 경우

도로 조건을 넘었다고 끝이 아닙니다. 관광숙박시설은 건축한계선에서 3m 후퇴한 위치에 있어야 합니다. 단, 연면적 1,000㎡ 이하 소규모 건물은 이 기준이 적용되지 않으므로 건축물대장으로 연면적을 먼저 확인하는 것이 순서입니다.

도로 방향이 아닌 옆 대지 방향은 또 다릅니다. 관광숙박시설은 인접대지경계선에서 1m를 이격해야 합니다. 일반 주택은 50cm 정도만 이격된 경우가 많습니다. 빌라나 다가구가 밀집한 지역에서는 이 기준 하나만으로도 상당수 물건이 걸러집니다.

이격거리까지 통과한 물건도 창문 때문에 탈락하는 경우가 있습니다. 인접대지 방향에 개구부가 있으면 건물 높이에 제한이 생깁니다. 개구부가 있는 벽면에서 인접대지경계선까지 수평거리보다 건물 높이가 2배를 초과할 수 없습니다. 옆 대지경계선과 벽면 사이 거리가 1.5m라면 건물 높이는 3m를 넘을 수 없다는 뜻입니다.

세 가지를 통과한 뒤 확인해야 할 건축·소방 기준

도로, 이격거리, 창문이라는 세 가지 관문을 통과했다면 그때부터 건축·소방 기준을 본격적으로 살펴야 합니다. 연면적 기준에 따라 소방 설비 요건이 달라지기 때문에 공사 전에 반드시 확인해야 합니다.

법규를 모두 충족해도 건축심의에서 막힐 수 있다

가장 놓치기 쉬운 부분은 건축법상 허가권자의 판단과 건축위원회 심의입니다. 건축법 제11조에서는 숙박시설이 주변 주거환경이나 교육환경에 부적합하다고 판단되면 건축위원회 심의를 거쳐 허가하지 않을 수 있다고 규정합니다.

세종시 사례에서는 상업지역에 위치하고 지구단위계획상 관광숙박시설이 허용됐으며 교육환경보호구역도 아니었습니다. 형식적인 입지 조건만 보면 사업이 가능해 보였지만, 인근 아파트와 학교·학원이 밀집해 있다는 이유로 건축심의에서 사실상 부적격 방향이 제시됐습니다.

호스텔 허가 가능성은 건물만 보는 것이 아니라 건물 주변에서 누가 생활하고 있는지까지 봐야 합니다.

호스텔 인허가 절차 — 건축허가가 끝이 아니다

호스텔은 건축법, 관광진흥법, 공중위생관리법이라는 세 가지 법 체계가 함께 적용됩니다. 건축허가만 받으면 바로 운영할 수 있는 시설이 아닙니다.

심의 대상이라면 허가 신청 전에 해체심의·건축심의·경관심의 같은 선행 절차를 먼저 거칩니다. 이후 건축허가 접수 단계에서 사업계획승인을 함께 진행하고, 공사 완료 후 사용승인 → 관광사업 등록 → 숙박업 신고 순서로 이어집니다.

근린생활시설에서 숙박시설로 바꾸는 경우에는 일반적으로 허가 절차로 진행됩니다. 기존 구조부나 주요 마감 부분을 철거·변경한다면 대수선 여부도 함께 확인해야 합니다.

싸게 나온 호스텔 후보가 오히려 비싸지는 순간

건물 가격은 계약할 때 한 번 지불하지만, 불편한 동선과 줄어든 객실은 운영하는 동안 계속 비용으로 남습니다. 저렴한 매물일수록 왜 싸게 나왔는지를 주차·이격거리·계단·창문·증축 가능성으로 나눠봐야 합니다.

인허가를 받을 수 있다는 말과 수익이 나는 건물이라는 말은 같지 않습니다. 허가를 받기 위해 창문을 막고 복도를 늘리고 객실을 줄여야 한다면, 처음 계산한 매출은 더 이상 유효하지 않습니다.

호스텔 건물을 고르는 기준은 '용도변경이 되는가'가 아니라 '용도변경을 마친 뒤에도 팔 수 있는 객실과 운영수익이 남는가'여야 합니다. 좋은 상권보다 법적 조건이 먼저입니다.

부산시가 최근 6년간 청년정책 예산을 4배 가까이 늘리며 전국 최고 수준의 정책 의지를 보여줬지만, 정작 수요자인 청년들은 사업 대부분을 알지 못하는 것으로 나타났다.

부산시에 따르면 2019년 약 700억 원 수준이었던 청년정책 예산은 2024년 기준 2,700억 원 가까이로 늘었다. 청년 주거 지원, 취업 연계, 생활비 지원 등 다양한 사업이 확대됐으며 규모 면에서는 전국 광역지자체 상위권이다.

그러나 청년 당사자들의 체감도는 낮다. 부산시가 진행한 설문 결과에 따르면 청년 지원사업 대부분에 대해 응답자 절반 이상이 "모른다"고 답했다. 예산은 쌓였지만 필요한 사람에게 닿지 못하고 있다는 지적이 나오는 배경이다.

부산시가 현재 운영 중인 주요 청년 지원사업은 다음과 같다.

청년 월세 한시 특별지원 — 만 19~34세 독립거주 청년 대상. 부모와 별도 거주하며 월세 납부 중인 무주택 청년에게 월 최대 20만 원씩 최대 12개월 지원. 소득·재산 요건 충족 필요 (중위소득 60% 이하 등).

청년 행복주택·공공임대 — 만 19~39세 청년 및 신혼부부 대상. 시세 대비 60~80% 수준 임대료로 공공임대주택 입주 가능. 소득 기준(도시근로자 가구 월평균 소득 100% 이하) 적용.

청년 내일저축계좌 — 만 19~34세 근로·사업소득 있는 청년 대상. 본인이 월 10만 원 저축하면 정부·지자체가 매칭 지원. 3년 만기 시 목돈 마련 가능. 소득·재산 요건 있음.

청년 취업 역량 강화 바우처 — 구직 중인 만 18~39세 청년 대상. 직업훈련, 자격증 취득, 취업 관련 교육비 일부 지원. 고용센터 또는 부산시 청년 플랫폼 통해 신청.

청년 창업 인큐베이팅 — 창업을 준비하거나 창업 3년 이내인 만 39세 이하 청년 대상. 사무 공간 제공, 멘토링, 초기 사업비 지원. 창업경진대회 연계 프로그램 병행 운영.

청년 정신건강 돌봄 — 만 19~34세 부산 거주 청년. 심리상담 및 정신건강 검진 비용 일부 지원. 정신건강복지센터 연계, 최대 10회 상담 지원.

전문가들은 이처럼 사업 수는 많지만 창구가 분산돼 있어 청년들이 한눈에 파악하기 어렵다고 지적한다. 청년이 실제로 접하는 SNS, 온라인 플랫폼 중심으로 홍보 방식을 바꾸고, 단순 지원금 제공을 넘어 필요를 정밀하게 연결하는 통합 안내 체계가 필요하다는 것이다.

부산시는 올해부터 청년정책 통합 안내 플랫폼을 강화하고 각 사업 정보를 한 곳에서 확인할 수 있도록 개편하겠다고 밝혔다. 양적 팽창에서 인지도·접근성 중심의 질적 내실화로 전환하겠다는 취지다.

관광숙박시설 용도변경, 어디서부터 시작해야 할까

관광숙박업 인허가의 핵심 판단 순서

관광숙박시설은 교육환경보호구역 저촉 여부 → 용도지역 입지 가능 여부 → 업종별 등록 기준 충족 순서로 검토해야 합니다. 이 세 가지 중 하나라도 통과하지 못하면 나머지를 아무리 잘 준비해도 사업이 멈춥니다.

건물을 하나 사거나 임차해서 숙박시설로 운영하려는 분들이 많습니다. 에어비앤비로 쓰기에는 규모가 크고, 그냥 일반 모텔로 신고하기에는 입지가 아깝습니다. 관광호텔이나 호스텔 같은 관광숙박업으로 가면 뭔가 달라질 것 같기도 합니다.

그런데 막상 알아보기 시작하면 관광진흥법, 건축법, 교육환경보호법이 한꺼번에 얽혀 있고, 업종마다 기준이 다 다릅니다. 어디서부터 어떻게 풀어야 하는지 정리해봤습니다.

관광숙박업의 종류와 업종별 등록 기준

관광숙박업은 「관광진흥법」에 따라 관광호텔업, 수상관광호텔업, 한국전통호텔업, 가족호텔업, 호스텔업, 소형호텔업, 의료관광호텔업 등으로 나뉩니다. 일반 숙박업(공중위생관리법)과는 완전히 다른 체계입니다.

실무에서 자주 다루는 업종의 등록 기준을 정리하면 다음과 같습니다.

호스텔업은 법령상 최소 객실 수 제한이 없습니다. 일부 자료에서 20실 이상으로 안내하는 경우가 있는데, 이는 소형호텔업의 기준과 혼동된 것입니다. 「관광진흥법 시행령」 별표1 원문에는 호스텔업에 대한 최소 객실 수 하한선이 없습니다.

교육환경보호구역 — 가장 먼저 확인해야 할 관문입니다

용도지역상 숙박시설 건축이 가능한 땅이라도, 학교 인근이라면 이야기가 달라집니다. 「교육환경 보호에 관한 법률」에 따라 학교 주변에는 교육환경보호구역이 설정되어 있고, 이 안에서 숙박시설을 설치하려면 별도 절차를 통과해야 합니다.

절대보호구역에 해당하면 어떤 방법으로도 구제받을 수 없습니다. 심의를 신청할 수 있는 것 자체가 상대보호구역에 한정됩니다. 부지를 검토할 때 이 확인이 가장 먼저입니다.

가족호텔과 한국전통호텔 — 심의 자체를 피할 수 있는 업종입니다

상대보호구역 심의는 결과를 장담할 수 없습니다. 위원회 판단에 따라 같은 위치, 같은 업종이라도 결과가 달라질 수 있습니다. 이 불확실성을 원천에서 없애고 싶다면 특례 규정을 활용할 수 있습니다.

「교육환경법 시행령」 제22조 제4항에 따라 특정 요건을 충족하는 가족호텔업과 한국전통호텔업은 교육환경보호구역 내 금지시설에서 제외됩니다. 심의를 거치지 않아도 입지가 가능합니다. 일반 관광호텔이나 호스텔은 이 특례 대상이 아닙니다.

다만 가족호텔이나 한국전통호텔로 갔다고 해서 입지 제한이 없는 건 아닙니다. 용도지역별 건축 제한은 별도로 검토해야 합니다.

일반주거지역에서 관광숙박업을 추진할 때의 제한사항

관광숙박업은 「관광진흥법」에 따라 사업계획 승인을 받으면 「국토계획법」상 건축 제한 특례를 적용받습니다. 상업지역 외에도 일반주거지역, 준주거지역, 준공업지역, 자연녹지지역에 입지할 수 있게 됩니다. 하지만 주거지역에는 주거환경을 보호하기 위한 강화 규정이 따로 적용됩니다.

주거지역에서는 용적률도 별도로 확인해야 합니다. 지자체 조례에 따라 다르지만 통상 180~200% 내외가 적용되므로, 상업지역 기준으로 사업성을 계산했다면 다시 검토가 필요합니다.

호스텔업이 유리한 경우와 불리한 경우

부지가 좁거나 이면도로에 있다면 호스텔업이 가장 현실적인 선택지가 됩니다. 조경·수림대 기준 적용이 없고, 도로 폭 기준도 완화되며, 최소 객실 수 제한도 없기 때문입니다. 도미토리형이나 공용 욕실·취사장 구성이 가능해 건축비도 줄일 수 있습니다.

다만 호스텔업은 교육환경보호구역 심의 면제 대상이 아닙니다. 학교 근처라면 상대보호구역 심의를 거쳐야 하고, 통과 여부는 불확실합니다. 반면 외국인 관광객 유치라는 공익 명분이 있어 모텔 등 일반 숙박시설보다는 위원회의 긍정적 판단을 이끌어내기 쉽습니다.

사업계획 승인 신청에 필요한 서류와 자금 요건

관광숙박업은 영업 전에 관할 지자체로부터 사업계획 승인을 먼저 받아야 합니다. 이후 공사와 인허가 절차를 거쳐 등록, 영업 신고 순서로 진행됩니다. 사업계획 승인은 관광과만 검토하는 것이 아닙니다. 건축과, 도시계획과, 소방서, 위생과 등 10여 개 유관 부서가 동시에 참여합니다.

자금 조달 서류가 부실하면 보완 요청이 가장 많이 나오는 항목입니다. 총사업비 1억 원 이상 요건은 공사비뿐 아니라 개관 준비비, 초기 운영비를 합산한 금액이어야 하며, 금융기관의 서면 확인서로 입증해야 합니다.

관광진흥개발기금 — 사업 초기에 활용할 수 있는 자금 지원

「관광진흥법」에 따라 관광사업자로 인정받으면 관광진흥개발기금 융자를 신청할 수 있는 자격이 생깁니다. 매년 상반기를 전후해 융자지원지침이 공고되며, 한국관광 품질인증을 획득한 시설도 지원 대상에 포함됩니다.

구체적인 금리와 한도는 해당 연도 공고 기준이 달라지므로, 사업계획 승인 신청 시점에 문화체육관광부 또는 한국관광공사 공고를 직접 확인하는 것이 정확합니다. 일반 금융기관 대출과 병행해 활용하면 초기 자금 부담을 줄일 수 있습니다.

결론: 부지 계약 전에 이 세 가지를 먼저 확인해야 합니다

관광숙박업은 단순히 건물을 사거나 빌리고 인테리어를 해서 열 수 있는 사업이 아닙니다. 용도지역, 교육환경보호구역, 업종별 등록 기준이 모두 맞아야 합니다.

학교가 200m 안에 있다면, 계약 전에 교육지원청 심의부터 입니다.

교육 심의 리스크를 없애고 싶다면, 가족호텔이나 한국전통호텔로 업종을 설정하는 것이 가장 확실한 방법입니다.

부지가 좁거나 이면도로라면, 호스텔업으로 도로 폭·조경 기준 완화를 활용하는 것이 현실적입니다.

주거지역 입지라면, 용적률과 일조권 제한을 상업지역 기준으로 계산하지 않았는지 다시 검토해야 합니다.

사업계획서의 자금 조달 서류는 사전에 금융기관 확인서를 받아두어야 보완 없이 진행됩니다.

관광숙박시설은 여러 법령이 중첩되는 분야입니다. 건축사와 행정사가 초기 단계부터 함께 검토해야 인허가 과정에서 예측하지 못한 문제를 줄일 수 있습니다.

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부산 대표 식품기업 이재모피자가 부산진해경제자유구역 명지지구에 자체 생산 공장과 복합시설을 동시에 건립한다. 2026년 6월 18일 부산진해경자청 경관위원회 심의를 통과하면서 후속 건축 절차에 돌입할 예정이다. 건축 관점에서 이번 사례는 경제자유구역 내 복합 용도 시설의 단계적 개발 방식과 경관심의 절차를 잘 보여준다.

건축 개요 — 두 부지의 단계적 개발

두 부지는 서로 인접해 있으며, 공장 부지가 먼저 단독 건물로 경관심의를 통과하면서 복합시설 부지와 함께 앵커 상권을 형성할 계획이다.

경제자유구역 내 경관위원회 심의란

부산진해경제자유구역 내 건축물은 일반 건축허가 절차와 별도로 경관위원회 심의를 거쳐야 한다. 경관위원회는 건축물의 외관·색채·재료·경관축 조화 등을 심의하며, 조건부 통과 시 지정된 조건을 충족해야 건축허가가 진행된다.

• 경관심의 대상: 경제자유구역 내 일정 규모 이상 건축물

• 심의 항목: 건물 외관 디자인, 색채 계획, 인접 건물·도로와의 경관 조화

• 조건부 통과: 지정 조건 이행 후 건축허가 신청 가능

• 경관심의 → 건축허가(신고) → 착공 순으로 진행

부산진해경자청 관내 건축 동향 (2026년 1~5월)

전국적인 건설경기 침체와 착공 절벽 속에서도 경자청 관내 건축 지표가 전년 대비 크게 증가한 것은 로얄러셀스쿨(1만 9,285㎡) 신축, 고모텍 신규 공장 등 첨단 제조 시설 중심의 실제 투자가 이행된 결과다.

명지지구 B-14블록 공동주택 신축 예정

명지국제신도시 2단계 B-14블록에 1,134세대 규모 공동주택 신축 공사가 추진 중이다. 2026년 5월 29일 부산시 건축전문위원회에서 조건부 의결되어 후속 설계 및 허가 절차를 준비하고 있다.

• 대규모 공동주택으로 부산시 건축전문위원회 심의 대상

• 명지국제신도시 2단계 개발의 주거 기반시설 확충 역할

• 이재모피자 앵커 상권, 국회부산도서관, 낙동강아트센터와 연계한 생활 인프라 집적화 예정

건축사 실무 관점 — 경제자유구역 개발의 특수성

부산진해경제자유구역 내 건축은 일반 지역과 달리 몇 가지 추가 검토 사항이 있다.

• 외국인투자지역 특례: 일부 구역은 외국인투자촉진법에 따라 건축 관련 규제 완화 또는 특례 적용

• 경관위원회 심의: 일반 건축허가 전 경관위원회 심의 선행 — 설계 초기 단계에서 경관 계획 반영 필요

• 지구단위계획 기준: 블록별 허용 용도, 건폐율·용적률, 건물 높이 및 후퇴선 기준이 별도로 지정되어 있어 지구단위계획서 선검토 필수

• 기반시설 분담: 대규모 개발 시 도로·공원·하수 기반시설 기부채납 또는 개발부담금 검토 필요

출처: 부산일보, 2026년 6월 21일 — "이재모피자, 부산진해경제자유구역 '앵커 기업' 기대감"

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부산시 건축·도시개발 향후 주목할 사안

인수위 정책 검토 방향과 현재 진행 중인 개발 사업을 종합하면, 부산에서 건축 실무상 주목해야 할 흐름은 다음과 같다.

• 해수부 본청사 부지 공모 (이달 중 시작) → 북항 1단계 재개발 부지별 개발 조건 확정
• 가덕신공항 배후 개발 가속화 → 강서구·명지지구 산업·업무·주거 복합개발 수요
• 해양 신산업 기업 유치 → 경자청 관내 공장·R&D시설 건축허가 증가 지속 예상
• 명지국제신도시 2단계 공동주택 착공 → 배후 생활 인프라 수요

출처: 부산일보, 2026년 6월 21일 — "마무리 앞둔 '전재수 인수위' 광폭 행보"

해양수산부가 이달 중 부산 기초자치단체를 대상으로 본청사 부지 공개모집을 시작한다고 밝혔다. 현재 부산 동구 수정동 임시청사를 사용하고 있는 해수부는 이르면 연내 최종 입지를 결정할 계획이다. 동구·중구(북항 1단계 재개발 지역), 남구(BIFC 문현금융단지), 강서구(에코델타시티·명지국제신도시) 등 구별로 유력 후보지를 검토 중이다.

건축 실무 관점에서 보면, 공공청사 부지 선정은 단순한 위치 선정이 아니다. 용도지역, 건축물 용도, 도로 조건, 공급 인프라, 향후 증축 가능성까지 복수의 법적 조건이 맞물려야 한다. 이 글에서는 해수부 본청사 입지 후보지별 도시계획·건축법적 조건을 정리한다.

공공청사 입지 선정의 핵심 기준

대형 공공청사를 신축할 때 가장 먼저 확인해야 하는 항목들이다.

북항 1단계 재개발 지역의 건축적 조건

현재 가장 유력한 후보지인 북항 1단계 재개발 구역은 지구단위계획이 수립된 복합개발지구다. 이 지역에서 공공청사를 건립하려면 지구단위계획상 허용 용도와 건축 기준을 우선 확인해야 한다.

동구 복합항만지구 (7만 7,400㎡)

• 북항 1단계 재개발 구역 내 최대 규모 부지
• KTX 부산역 도보 접근 가능, 도시철도 1호선 연결
• 계획 중인 북항 트램(부산항선) 정류장 인접 예정
• 복합항만지구 특성상 업무·상업·공공시설 복합 배치 가능

중구 해양문화지구 (1만 3,500㎡) + IT·영상전시지구 (2만 320㎡)

• 부산세관·부산역 사이 중앙동 일대
• 해운·항만물류 기업 밀집 지역으로 집적화 시너지 높음
• 부지 규모가 분산되어 있어 대형 단독 청사 건립 시 토지 통합이 과제

남구 BIFC(문현금융단지)의 도시계획적 조건

남구가 제안하는 문현동 일반용지('자갈마당')는 부산금융중심지 내 마지막 미개발 부지다. BIFC는 금융·업무 기능 중심의 도시개발사업 지구로 지구단위계획이 별도로 수립되어 있다.

• 금융업무 특화 지역 — 해양수산 행정 집적화 효과는 북항 대비 제한적
• 그러나 2차 공공기관 지방이전의 마중물 역할로서 BIFC 공공기관 집적화 명분 있음
• 지구단위계획상 건축 가능 용도 사전 확인 필요

강서구 에코델타시티·명지국제신도시의 장단점

강서구는 가덕신공항, 부산항 신항과의 접근성을 강점으로 내세운다.

• 장점: 개발 진행 중인 지역으로 가용 부지 풍부, 대형 청사 부지 확보 용이, 미래 확장성 높음
• 단점: 기존 해양수산 행정·공공기관과의 집적화 거리 큼, 현 직원 출퇴근 동선 불리, 현재 직원들의 세종·서울 출장 시 KTX 접근성 북항 대비 열위

공공청사 신축 시 건축법·도시계획법 주요 검토 사항

어떤 후보지가 선정되든 공공청사 건립에는 공통적으로 아래 사항을 검토해야 한다.

• 용도지역 적합성: 상업지역(일반·중심)이 공공청사 건립에 가장 유리 — 용적률 400~1,300% 범위, 건폐율 60~90%
• 지구단위계획 적합성: 북항·BIFC 모두 별도 지구단위계획 수립 지역 — 허용 용도·건폐율·용적률·높이 제한 확인 필수
• 도로 기반시설: 대형 공공청사는 소방차 진입도로(6m 이상) + 민원인 출입 동선 분리 계획 필요
• 환경영향평가·교통영향평가: 대형 청사는 용적률에 따라 환경·교통영향평가 대상 해당 여부 확인
• 공공기여: 지구단위계획 구역 내 개발 시 공공기여(기부채납) 또는 공공시설 설치 조건이 붙을 수 있음

선정 일정과 향후 절차

해수부는 이달 중 공모를 시작해 지자체에 약 한 달의 신청 준비 기간을 부여한 뒤 종합 평가 후 최종 입지를 결정할 예정이다. 지자체장들의 새 임기 시작과 맞물려 구별 유치 경쟁이 활발해질 전망이다.

건축사 실무 관점에서는, 부지 선정 이후 기본계획 수립 → 설계 공모(현상설계 또는 설계경기) → 실시설계 → 착공 순서로 진행된다. 공공청사 특성상 설계 공모 단계에서 BIM 적용, 에너지효율등급 목표, 접근성 기준 등이 발주처 요구조건으로 명시되는 것이 일반적이다.

출처: 부산일보, 2026년 6월 21일 보도 — "부산항 북항, 해수부 본청사 부지로 최적"