정부가 수도권에 주택 23만 호 이상을 추가 공급하고, 부동산PF 보증공급과 자금지원을 대폭 확대하여 원활한 사업지원 및 주택공급을 지원한다.

청년층에는 모든 주거형태를 맞춤형으로 지원하는 '청년 주거지원 3종 세트'를 출시하는 등 핀셋형 지원을 강화하고, 조기 착공하는 주택사업에 세제·금융·규제상 파격적 인센티브를 부여한다.

정부는 13일 관계부처합동으로 '전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안'과 '부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책'을 발표했다.

◆ 수도권에 23만 호+α 추가 공급…조기 착공 주택사업에 파격적 인센티브 

정부는 2026년부터 2030년까지 수도권 135만 호 착공을 목표로 한 기존 공급계획(9.7 대책)의 실행력을 높이는 동시에 신규택지 10만 호를 포함해 수도권에 '23만 호+α'를 추가 공급하기로 했다.

공급 속도 제고를 위해 공공택지 발표 후 37개월 내 최단기 착공 모델을 구축한다. 지난 1월 29일 발표한 대책 부지 중 과천·태릉은 2029년, 나머지 부지들도 2030년 내 착공할 계획이며 조기 착공하는 주택사업에 대한 세제·금융·규제상 파격적 인센티브를 부여하여 공급 시차를 최소화한다.

'재개발·재건축'은 2028년 이내 착공 시 임대주택 인수가격을 상항하고 재개발사업 시행자가 현금청산자로부터 취득하는 부동산을 2년 내 착공 시 2027년까지는 취득세 면제, 2028년부터는 75% 감면한다. 

'매입임대'는 건설사업자의 토지·건물 취득세를 2027년까지 70%, 2028년 50% 감면한다. '일반사업'의 경우 서울·경기에서 2027년 내 착공시 PF 대출이자를 1%p, 2028년 내 착공시 0.5%p 보조한다.

또한 수도권 주택공급의 80% 이상을 차지하는 민간 부문의 공급 회복을 위해 이주비 대출 LTV(주택 담보인정비율)는 종전자산평가액과 종후자산평가액 가운데 큰 금액을 기준으로 산정한다. 

재개발조합 설립 동의율도 현행 75%에서 70%로 완화한다. 정비사업 활성화와 함께 다세대·다가구 등 일반주택 공급 확대를 위해 건축규제 완화, 세제 특례 부여를 추진한다.

아울러 공공분양 물량의 약 15%를 지분적립형·수익공유형으로 공급하고 보편형 공공임대주택 유형 신설, 20년 이상 장기 운영 공공지원민간임대 모델 도입, 청년 보편형 전세임대 제도 신설 등을 통해 청년·신혼부부 등의 주거 사다리를 강화한다.

◆ 부동산 PF에 47.8조+α…'청년 주거지원 3종 세트'로 핀셋형 지원강화

이번 금융 종합대책은 주택공급 촉진을 위한 금융지원 확대와 함께 청년 등 실수요자 지원을 위한 핀셋형 지원강화를 위해 마련됐다.

우선, 부동산PF 보증공급과 자금지원을 현재 26조 3000억 원에서 47조 8000억 원+α로 대폭 확대해 PF사업장의 원활한 사업지원 및 주택공급을 지원한다.

PF보증을 올해 23조 원, 내년 33조 원 집중 공급해 신속한 착공을 뒷받침하고 캠코 PF정상화펀드 3조 원을 마중물로 은행·보험권 신디케이트론 5조 원 확대, 금융업권 자체펀드를 10조 원으로 확충한다. 

공사중단 사업장엔 사업재개를 위한 대규모 자금을 투입하는 등 적극 지원한다.

또한 정비사업 보증상품 신설, 이주비대출 LTV산정방식 합리화, 주거사업장 자기자본비율규제 도입 한시 유예 등 제도적 뒷받침도 병행한다.

청년 등 실수요자에 대해서는 청년의 모든 주거형태를 맞춤형으로 지원하는 '청년 주거지원 3종 세트'를 출시하는 등 핀셋형 지원을 강화한다.

아울러 주택공급 확대 및 청년·실수요자 지원 필요성 등 최근 상황 변화를 감안해 올해 가계부채 총량 증가율은 당초 1.5%에서 3% 수준으로 높여 관리해 나갈 계획이다.

김윤덕 국토교통부 장관은 "주거 안정을 위해서는 공급 기반을 다시 튼튼하게 세우는 것이 무엇보다 중요하다고 느꼈고, 그간 수차례 토론회와 대국민 의견 수렴 등을 통해 이번 대책을 마련했다"며 "주택공급 정상화를 위해 공공이 할 일은 더욱 신속히 추진하고, 민간이 잘할 수 있는 분야는 과감히 지원한다는 원칙 아래 국민이 원하는 주택을 원하는 곳에 충분히 적기에 공급하기 위해 최선을 다하겠다"고 강조했다.

이억원 금융위원장은 "이번 대책은 주택공급 촉진을 위한 금융의 역할 강화와 청년 등 실수요자 지원에 중점을 두고 있다"라며 "대책 발표로만 끝나지 않고, 보증공급 확대와 대규모 펀드를 통한 자금지원이 실제 착공으로 이어지는지, 청년 등 실수요자에 실질적 도움이 되는지를 끝까지 확인하고 미흡할 경우 조속히 보완해 나가겠다"고 강조했다.

임기근 국무조정실장은 "이번 부동산 대책의 핵심은 공급이며, 신속하게 주택을 공급하고 시장의 신뢰를 회복하기 위한 관건은 대책의 실행에 있다"며 "이를 위해 대책이 속도감 있게 이행될 수 있도록 범정부 주택 신속공급 점검체계를 즉시 가동하겠다"고 말했다.

자세한 내용은 주택 신속공급 방안 및 금융종합대책 첨부파일 참조.

문의: 국토교통부 주택정책과(044-201-3325) 부동산제도기획과(3444) 주택공급정책과(4513) 공공택지기획과(4514) 공공택지관리과(4523) 주택정비정책과(3387), 금융위원회 금융정책과(02-2100-2833), 국무조정실 주택신속공급점검팀(02-2100-2296), 재정경제부 부동산시장과(044-215-2771) 재산세제과(4312) 조세개혁추진단 총괄기획팀(4361)

"이 물건에 도대체 얼마를 써야 할까?"

경매를 시작하면 가장 먼저 막히는 질문입니다. 계속 낮게 쓰면 패찰하고, 낙찰을 받겠다고 가격을 올리면 정작 남는 돈이 없어질 수 있습니다.

그래서 입찰가 계산에서 먼저 정해야 할 숫자는 낙찰가가 아니라 내가 최종적으로 얼마를 남길 것인지입니다. 경매는 시세보다 싸게 사는 게임이 아니라, 모든 비용을 제외하고도 수익이 남는 가격에 사는 과정입니다.

시세보다 2천만 원 싸게 낙찰받으면 2천만 원 버는 걸까

3억 원에 팔 수 있는 아파트를 2억 7,500만 원에 낙찰받았다고 생각해보겠습니다. 겉으로 보면 2,500만 원 싸게 샀으니 수익이 남는 것처럼 보입니다. 하지만 낙찰 이후에는 여러 비용이 발생합니다.

경매 입찰가는 예상 매도가부터 정합니다

입찰가를 계산하려면 먼저 낙찰 후 해당 부동산을 얼마에 팔 수 있을지를 추정해야 합니다. 시세는 두 가지를 같이 확인하는 방식이 현실적입니다.

예상 매도가에서 무엇을 빼야 할까

경매 수익을 계산할 때 빠지기 쉬운 비용을 먼저 적어두는 편이 좋습니다.

입찰 전에 알아야 할 것은 단순합니다. 얼마에 팔 수 있는가 → 그동안 얼마가 들어가는가 → 나는 얼마를 남기고 싶은가

오래된 아파트 수리비는 어떻게 잡아야 할까

인테리어 비용은 초보자가 가장 예상하기 어려운 부분 중 하나입니다. 먼저 해당 주택이 언제부터 현재 소유자의 소유였는지 확인하면 수리상태를 예상하는 단서가 됩니다. 오래 보유한 물건이고 내부수리가 거의 없었다면 예상 수리비를 낮게 잡는 것은 위험합니다.

수리비를 판단하는 방법은 두 방향입니다. 첫째, 수리하지 않고 주변 매물보다 저렴하게 매도하는 방식. 둘째, 필요한 공사를 한 뒤 상품성을 높여 매도하는 방식입니다. 같은 평형이라도 내부상태에 따라 비용이 크게 달라지므로, 입찰 전 해당 아파트 주변 인테리어 업체를 통해 기본 공사범위 기준으로 견적을 받아보면 예상비용을 현실적으로 잡을 수 있습니다.

명도비는 반드시 들어가는 돈일까

명도비는 세금처럼 법으로 정해진 고정비용은 아닙니다. 낙찰 후 점유자가 있다면 부동산을 인도받는 과정이 필요하고, 원활한 이사를 위해 일정 비용을 협의하는 경우가 있습니다. 그래서 입찰가를 계산할 때는 명도가 어렵지 않을 것이라고 낙관하기보다 일정 수준의 예비비를 포함해서 보는 편이 안전합니다.

대출을 쓴다면 보유기간까지 계산합니다

낙찰잔금을 대출로 마련한다면 얼마를 빌리고, 몇 개월 동안 보유할 것인지까지 계산해야 합니다.

매매가 예상보다 늦어질 때 수익이 계속 줄어드는 이유입니다. 경매에서는 시간도 비용이라, 예상 보유기간을 짧게만 잡지 말고 매도가 지연되는 상황까지 계산해야 합니다.

최대 입찰가는 순수익에서 거꾸로 계산합니다

예를 들어 예상 매도가가 4억 6천만 원이고 낙찰 이후 발생할 것으로 예상하는 각종 비용이 4천만 원이라고 가정합니다. 여기에 최소 3천만 원의 순수익을 남기고 싶다면 계산은 다음과 같습니다.

실제 입찰에서는 세금과 비용을 개별 조건에 맞게 다시 계산해야 하지만 개념은 같습니다. "얼마까지 써야 낙찰될까?"가 아니라 "얼마 이상 쓰면 내가 원하는 수익이 사라질까?"를 계산하는 것입니다.

순수익이 너무 크게 나온다면 입찰가를 더 높여야 할까

예상 순수익이 지나치게 크게 나온다면 두 가지를 다시 봐야 합니다. 첫째, 예상 매도가를 너무 높게 잡지 않았는지. 둘째, 빠뜨린 비용이 없는지. 그런데 보수적으로 계산했는데도 충분한 수익이 남는다면, 목표수익의 일부를 줄이고 입찰가격을 높이는 방식으로 낙찰 가능성을 조정할 수 있습니다. 결국 낙찰확률과 수익률 사이에서 자신이 어느 정도 수익을 포기할 수 있는지 정하는 과정입니다.

주변 낙찰가율은 왜 마지막에 볼까

입찰가를 계산하고 나면 주변에서 최근 낙찰된 물건의 낙찰가율도 봅니다. 비슷한 아파트가 감정가의 70%, 75%, 80%, 85% 수준에서 낙찰되고 있다면 현재 입찰 경쟁이 어느 정도인지 짐작할 수 있습니다.

하지만 주변 물건이 85%에 낙찰됐다고 내 물건도 85%를 써야 하는 것은 아닙니다. 먼저 자신의 수익계산으로 최대입찰가를 구하고, 그 금액이 최근 낙찰가율과 어느 정도 차이가 나는지 비교하는 순서가 중요합니다.

경쟁자가 50명인 물건에 꼭 들어가야 할까

초보자는 사람이 많이 몰리는 물건이 안전해 보일 수 있습니다. 유명한 아파트이고 권리분석도 단순해 보이면 자연스럽게 경쟁자가 많아집니다. 문제는 경쟁자가 많아질수록 낙찰가격이 높아진다는 것입니다.

패찰이 반드시 실패는 아닙니다

입찰을 준비하고 법원까지 갔는데 낙찰받지 못하면 허무하게 느껴집니다. 하지만 내가 계산한 최대가격보다 다른 사람이 높은 가격을 썼다면 반드시 따라가야 하는 것은 아닙니다. 수익이 나오지 않는 가격에서 낙찰받지 않은 것이 더 나은 결과일 수도 있습니다.

경매에서 중요한 것은 몇 번 만에 낙찰받았느냐가 아니라 낙찰받은 물건에서 실제 얼마가 남았느냐입니다.

결론: 낙찰받고도 수익을 지킬 수 있는 최고가격

복잡해 보이는 경매 입찰가도 크게 보면 세 가지로 좁혀집니다.

이 세 숫자 사이에 내가 원하는 순수익을 넣으면 최대입찰가가 만들어집니다. 이렇게 계산해놓으면 법원에서 다른 사람이 높은 가격을 썼다고 갑자기 입찰가격을 올릴 이유도 줄어듭니다.

좋은 경매 입찰가격은 낙찰받을 수 있는 최고가격이 아닙니다.

낙찰받고도 원하는 수익을 지킬 수 있는 최고가격입니다.

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근저당도 압류도 없는 등기부등본, 그런데 정말 안전할까

등기부등본을 떼봤는데 근저당도 없고 압류도 없습니다. 소유자 이름도 계약 상대방과 같습니다. 그렇다면 이 부동산은 안전하다고 봐도 될까요?

등기부등본 확인은 반드시 해야 하지만, 이것만으로 모든 위험을 확인했다고 생각하면 놓치는 부분이 생깁니다. 등기부등본은 부동산 계약의 출발점이지 최종 확인서가 아닙니다.

등기부등본은 왜 반드시 확인해야 할까

흔히 등기부등본이라고 부르는 서류의 공식 명칭은 등기사항증명서입니다. 등기기록은 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉩니다.

계약 전에 최소한 계약하려는 주소와 동·호수가 맞는지, 현재 소유자가 누구인지, 근저당이나 다른 권리가 설정되어 있는지는 확인해야 합니다. 다만 여기서 한 가지를 더 알아둘 필요가 있습니다.

등기부등본에 '공신력'이 없다는 말은 무슨 뜻일까

우리 부동산등기는 권리관계를 외부에 공개하는 공시기능을 가지고 있습니다. 그러나 등기 내용만 믿고 거래했다는 이유로 실제 권리가 존재하지 않는데도 그 권리를 그대로 인정해 주는 등기의 공신력은 일반적으로 인정되지 않습니다.

예를 들어 실제 권리가 남아 있는데 등기가 원인 없이 잘못 말소된 경우, 등기부에서 보이지 않는다는 이유만으로 실제 권리까지 당연히 소멸하는 것은 아닙니다.

말소사항 포함으로 과거 흔적까지 확인합니다

현재 유효한 등기만 보면 과거에 존재했던 근저당권, 압류, 가압류 등의 흔적을 놓칠 수 있습니다. 중요한 부동산을 매매하거나 전세계약을 체결한다면 말소사항을 포함한 등기사항증명서까지 확인하는 습관이 필요합니다.

과거에 큰 근저당이 있었는데 계약 직전에 말소됐다거나 압류와 가압류가 반복적으로 설정·말소돼 왔다면, 현재 아무 권리가 보이지 않더라도 왜 그런 변화가 있었는지 추가로 확인할 이유가 있습니다. 특히 최근 말소된 금융기관 근저당이 있다면 매도인에게 상환·말소 관련 자료를 요청하고, 잔금 및 소유권이전 업무를 담당하는 법무사와 권리관계를 다시 확인하는 방법도 있습니다.

갑구에 가등기가 있다면 무엇을 먼저 확인할까

가등기는 장래 본등기를 하기 위해 순위를 미리 보전하는 기능을 합니다. 특히 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기가 있는 상태에서 가등기권자가 이후 본등기를 마치면, 중간에 이루어진 후순위 권리에 중대한 영향을 줄 수 있습니다. "아직 본등기가 아니니까 괜찮겠지"라고 생각해서는 안 됩니다.

등기부에 '신탁'이 보이면 계약 상대방부터 달라집니다

갑구에서 특히 주의해서 볼 단어가 신탁입니다. 부동산을 신탁회사에 신탁하면 소유권이 수탁자인 신탁회사로 이전됩니다. 과거 집주인이었던 위탁자가 현장에서 계속 건물을 관리하고 있다고 해서 임대할 권한까지 당연히 남아 있는 것은 아닙니다.

신탁등기가 확인된다면 신탁원부와 신탁계약 내용을 통해 누가 임대할 권한을 가지고 있는지, 수탁자의 동의가 필요한지를 확인해야 합니다. 현장에서 만난 사람이 예전부터 건물을 관리해 온 사람이라는 이유만으로 계약권한이 있다고 판단해서는 안 됩니다.

임차권등기는 전세계약에서 특히 눈여겨봅니다

등기부에 임차권등기가 있다면 이전 임차인이 보증금을 반환받지 못한 상태에서 임차권등기명령 등 법적 절차를 이용했을 가능성을 생각해 볼 수 있습니다. 현재 임차권등기가 남아 있다면 그 원인이 해소됐는지 확인해야 합니다.

과거 말소된 임차권등기가 확인되더라도 무조건 문제 있는 집이라고 단정할 필요는 없지만, 이전 임대차에서 어떤 문제가 있었는지는 확인할 가치가 있습니다.

근저당 채권최고액은 실제 대출금과 같을까

아닙니다. 근저당권의 채권최고액은 해당 근저당이 담보하는 채권의 최고한도입니다. 등기부에 채권최고액이 2억 원이라고 적혀 있어도 현재 실제 대출잔액이 정확히 2억 원이라는 의미는 아닙니다.

전세계약이나 매매계약에서 중요한 것은 채권최고액 하나가 아니라 현재 선순위 권리가 어느 정도인지, 실제 채무관계가 어떤지입니다. 전세계약이라면 예상 시세와 선순위채권, 보증금의 관계뿐 아니라 전세보증금반환보증 가입 가능 여부까지 계약 전에 확인해 두는 편이 안전합니다.

전세계약이라면 등기부에 없는 세금도 확인합니다

임대인의 세금체납도 중요한 문제입니다. 국세가 체납되어 있더라도 아직 해당 부동산에 압류등기가 이루어지지 않았다면 등기사항증명서만으로는 체납 사실을 알기 어렵습니다.

전세계약을 앞두고 있다면 임대인의 납세증명자료를 확인하거나 국세청의 미납국세 열람제도 등을 활용해볼 수 있습니다. 임대차계약 체결 전에는 원칙적으로 임대인 동의를 받아 열람하고, 일정 요건을 갖춘 계약 체결 후에는 임대인의 동의 없이 열람할 수 있는 제도도 마련되어 있습니다.

전세보증금반환보증은 계약한 뒤 생각하면 늦습니다

HUG 전세보증금반환보증은 임대차계약 종료 후 임대인이 반환하지 못하는 전세보증금을 보증하는 상품입니다. 하지만 모든 주택과 모든 계약이 자동으로 가입되는 것은 아닙니다. 보증금 규모, 주택가격, 선순위채권, 계약기간, 주택 소유관계 등 심사조건을 충족해야 합니다.

계약을 체결하고 나서 가입이 되는지 확인하는 것보다 계약 전에 가입 가능성을 먼저 확인하는 것이 안전합니다.

등기부만 보면 그 건물이 적법한 주택인지 알 수 있을까

치호건축사사무소에서는 여기서 한 단계를 더 확인합니다. 등기사항증명서의 권리관계를 확인했다고 해서 그 건물이 건축법상 적법한 주택이라는 의미는 아닙니다. 겉으로는 주택처럼 보이고 싱크대와 화장실, 보일러까지 설치되어 있어도 건축물대장상 용도가 근린생활시설이나 다른 용도일 수 있습니다. 그래서 매매나 임대차계약 전에는 등기부와 함께 건축물대장을 확인해야 합니다.

건축물대장에는 없는 옥탑방, 창고, 발코니 확장, 외부 데크 등이 현장에 추가되어 있다면 별도의 검토가 필요합니다.

토지나 단독건물을 산다면 토지이용계획도 같이 봅니다

아파트와 달리 단독주택, 상가, 공장, 토지 등을 매입한다면 확인범위가 더 넓어집니다. 건축물대장뿐 아니라 토지이용계획을 통해 용도지역·지구, 개발행위 제한, 도로관계 등도 확인해야 합니다.

현재 건물이 존재한다는 사실과 앞으로 내가 원하는 용도로 리모델링·증축·용도변경할 수 있다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 예를 들어 주택을 호스텔로 바꾸거나 상가를 공장으로 바꾸는 계획이라면, 매매계약 전에 해당 용도가 가능한지 확인하지 않으면 건물을 산 뒤 계획 자체가 불가능해질 수도 있습니다.

매도인 이름과 계좌명의만 같으면 충분할까

소유자 확인은 매우 중요하지만 이름만 확인해서 끝내서는 안 됩니다. 갑구의 소유자와 계약서상 매도인, 신분증을 대조하고 대금은 계약관계에 맞는 계좌로 지급해야 합니다. 대리인이 계약한다면 위임장과 인감증명 등 대리권을 확인해야 하고, 신탁부동산이라면 수탁자와 신탁계약상 임대·처분 권한까지 별도로 확인해야 합니다.

계약 당일과 잔금일에 등기부를 다시 보는 이유

부동산 권리관계는 계약한 날 그대로 멈춰 있지 않습니다. 계약금을 지급한 뒤 잔금을 치르기 전까지 새로운 근저당이나 압류 등이 들어올 가능성도 있기 때문에 계약 체결 직전과 잔금 직전에 등기사항증명서를 다시 확인하는 습관이 중요합니다.

매매계약이라면 계약일부터 잔금 및 소유권이전일까지 새로운 근저당·전세권·가압류 등 권리변동을 발생시키지 않는다는 내용도 특약으로 명확히 다뤄둘 필요가 있습니다.

치호건축사사무소가 계약 전에 보는 순서

부동산은 가격만 맞으면 계약하는 상품이 아닙니다. 특히 기존 건물을 매입해 새로운 사업을 하거나 증축·대수선·용도변경을 계획하고 있다면 계약 전에 권리관계와 건축 가능성을 함께 봐야 합니다.

계약 전에 최소한 이것만은 물어보세요

결론: 서류와 실제 건물이 일치하는지 확인하는 것이 계약의 시작입니다

핵심은 간단합니다.

등기부등본이 깨끗하다고 안전한 것은 아닙니다. 말소사항, 가등기, 신탁, 임차권등기까지 보세요.

등기부는 권리관계이고, 건축물대장은 건물의 실체입니다. 둘을 함께 봐야 합니다.

계약 직전과 잔금 직전에 등기부를 다시 확인하세요.

치호건축사사무소는 기존 건축물 매입, 용도변경, 증축, 대수선 등을 계획하는 경우 계약 전에 건축물대장과 토지이용계획, 현황을 함께 검토해 실제 사업 가능성을 확인합니다. 건물을 산 뒤 해결하는 것보다 계약 전에 문제가 될 건물을 걸러내는 것이 가장 적은 비용으로 위험을 줄이는 방법입니다.

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"소득이 어느 정도 되면 가족법인을 만들어야 하나요?"

가족법인 설립 장단점을 검색하면 일정 매출이나 소득을 넘으면 법인이 무조건 유리하다는 이야기를 쉽게 접합니다. 하지만 실제로는 숫자 하나만 보고 결정하기 어렵습니다.

가족법인이 맞는지 판단하려면 얼마나 버느냐보다 번 돈을 앞으로 어떻게 사용할 것인가를 먼저 봐야 합니다. 매년 생활비로 모두 꺼내야 하는 사람과 10년 이상 투자하면서 자산을 키우려는 사람은 같은 소득이라도 결과가 완전히 달라질 수 있기 때문입니다.

매출 얼마부터 가족법인을 만들면 될까

"연 매출 얼마부터 법인이 유리한가"는 많이 궁금해하는 질문이지만, 매출 하나만 보고 판단하기 어렵습니다. 법인으로 어떤 사업을 할 것인지, 번 돈을 계속 쌓아둘 것인지, 주주를 누구로 구성할 것인지, 앞으로 부동산이나 주식에 투자할 것인지까지 함께 봐야 합니다.

특히 매년 발생하는 임대소득이나 금융소득을 대부분 생활비로 써야 한다면 법인에 돈을 넣었다가 다시 개인에게 가져오는 과정이 반복됩니다. 이런 구조라면 법인을 하나 더 만들고 관리하는 비용과 번거로움에 비해 기대한 효과가 크지 않을 수 있습니다.

현업에서 소득을 벌고 있는 동안에는 생활에 필요한 부분만 개인이 사용하고 나머지는 법인에서 투자와 사업에 활용하다가, 은퇴해 개인소득이 줄어든 시기에 급여나 배당 등으로 필요한 현금흐름을 만드는 그림을 생각할 수 있습니다. 결국 가족법인의 매력은 당장 돈을 꺼내 쓰는 데 있기보다 돈을 오래 굴릴 시간과 구조를 만드는 데 있습니다.

미성년 자녀도 주주가 될 수 있을까

가족법인을 고민하는 이유 중 하나가 자녀와 함께 장기적으로 자산을 만들어가기 위해서입니다. 주주는 회사에서 근무하는 직원과 다른 개념으로, 회사의 주식을 보유한 투자자라고 생각하면 이해하기 쉽습니다.

그래서 자녀가 미성년자라는 이유만으로 비상장법인의 주식을 보유할 수 없는 것은 아닙니다. 다만 미성년자의 법률행위에는 법정대리인과 관련된 절차가 따를 수 있고, 주식 취득 자금을 부모가 마련했다면 증여와 관련된 신고 문제도 함께 보게 됩니다.

자녀가 주주면 나중에 취업할 때 문제가 될까

여기서도 주주와 임직원을 구분해야 합니다. 주식을 보유한 것과 해당 회사에서 실제로 경영하거나 근무하는 것은 다른 문제입니다. 단순히 비상장회사의 주주라는 이유만으로 다른 회사에 취업할 수 없다고 보는 것은 지나치게 단순한 해석입니다. 다만 해당 회사의 임원까지 맡고 있다면 취업하려는 회사의 겸업금지 규정이나 내부 취업규칙 등을 별도로 확인해야 할 수 있습니다.

법인으로 주식이나 부동산에 투자하면 무엇이 다를까

법인은 본래 사업을 하는 별도의 주체입니다. 사업에서 발생한 돈으로 다른 자산에 투자하는 것도 가능해서, 주식과 채권을 보유할 수도 있고 사업목적과 구조에 따라 부동산을 취득해 운영할 수도 있습니다.

법인 투자에서 눈여겨볼 부분은 손실과 이익의 처리입니다. 투자나 사업에서 손실이 발생하면 법에서 정한 요건 아래 결손금을 이후 사업연도의 소득 계산에 활용할 수 있습니다. 개인과 법인은 세금 계산구조가 다르기 때문에 여러 해에 걸쳐 투자와 사업을 반복하는 사람이라면 이 차이가 체감될 수 있습니다.

법인 명의 재산은 정말 내 재산일까

통장도 법인 명의, 부동산도 법인 명의이니 "내 이름이 아닌데 그게 어떻게 내 자산인가"라는 생각이 들 수 있습니다. 여기서는 법인과 개인을 분리해서 생각해야 합니다. 법인의 재산은 주주의 개인재산과 동일하지 않고, 주주는 회사의 지분을 통해 의결권이나 배당 등 주주로서의 권리를 가집니다.

따라서 법인 통장의 돈을 대표가 개인 통장처럼 마음대로 사용하는 구조로 접근해서는 안 됩니다. 오히려 개인재산과 법인재산이 분리되어 있다는 점이 법인을 사용하는 기본 전제입니다.

과세이연은 세금을 안 낸다는 뜻이 아닙니다

가족법인을 설명할 때 자주 나오는 과세이연을 '세금을 내지 않는다'는 의미로 받아들이면 안 됩니다. 법인에서 이익이 생기면 법인의 세금을 계산하고, 이후 그 돈을 급여나 배당 등으로 개인에게 가져오는 단계에서 다시 개인 단계의 세금을 검토하게 됩니다.

다만 법인 안에 남아 있는 자금을 바로 개인화하지 않고 사업이나 투자에 재투자한다면 개인 단계의 과세 시점을 뒤로 조절하는 효과를 기대할 수 있습니다. 과세이연의 핵심은 세금을 없애는 것이 아니라 돈을 꺼내는 시기와 투자기간을 설계하는 것입니다.

은퇴 준비 때문에 가족법인을 고민한다면

현업에서 소득이 높은 시기에는 노후가 멀게 느껴집니다. 하지만 전문직이나 사업자는 직장 퇴직과 조금 다른 은퇴를 맞을 수 있어서, 노동소득이 줄어드는 순간부터 어떤 자산에서 생활비가 나올지 미리 준비해야 합니다. 그래서 가족법인을 단순한 절세수단이 아니라 현재 소득과 미래 자본소득을 분리하는 하나의 구조로 바라보는 시각도 있습니다.

부동산을 두 채 이상 팔 계획이라면 '언제 파느냐'도 중요합니다

개인이 같은 과세연도에 여러 부동산을 양도하면 각각 따로 끝나는 것으로 생각하기 쉽습니다. 하지만 한 해의 양도차익을 함께 계산해야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 그래서 단기간에 여러 부동산을 처분할 계획이라면 잔금일이 어느 연도에 들어가는지까지 미리 확인해야 합니다.

반대로 이익이 발생하는 부동산과 손실이 발생하는 부동산을 함께 보유했다면 같은 기간 내 처분이 세금 계산에 어떤 영향을 주는지도 검토할 부분입니다. 세법상 양도시기를 결정하는 요소가 계약서에 사인하는 날보다 중요할 수 있으니, 큰 자산을 처분한다면 계약 단계에서 세금 일정까지 함께 보는 편이 안전합니다.

결론: 만들까 말까보다 "10년 동안 이 돈을 어떻게 쓸까"

가족법인 설명을 많이 듣다 보면 세율과 숫자부터 비교하게 되지만, 처음에는 더 단순하게 접근하는 편이 낫습니다.

핵심은 간단합니다.

나는 현재 버는 돈을 대부분 써야 하는가, 상당 부분을 앞으로 계속 투자할 수 있는가?

앞의 경우라면 법인을 하나 더 만들어 돈을 넣었다 꺼내는 구조의 실익이 크지 않을 수 있습니다.

뒤의 경우이고 가족과 지분을 적법하게 나눠 은퇴 이후까지 생각한다면 검토할 이유가 생깁니다.

가족법인을 만들까 말까보다 먼저 정해야 하는 것은 앞으로 10년 동안 이 돈을 어떻게 사용할 것인가입니다.

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"부모님 재산이 10억이면 상속세는 안 나오죠?"

"부모님 아파트와 예금을 합쳐서 10억 원 정도인데 상속세는 안 나오는 것 아닌가요?" 실제 부동산 상속에서 가장 많이 나오는 질문 중 하나입니다.

10억이라는 숫자만 보면 기준이 아주 단순해 보이지만, 실제 계산은 그렇지 않습니다. 상속세는 사망 당시 통장잔액과 부동산 가격만 더해서 판단하는 세금이 아닙니다. 과거 증여, 사망 전 재산 처분과 인출 내역, 배우자 유무, 채무와 공제, 부동산 평가금액까지 함께 봐야 합니다.

재산이 10억 원이면 정말 상속세가 없을까

2026년 9월 현재 거주자의 상속에서는 일괄공제 5억 원이 기본적인 기준 중 하나이고, 배우자가 있는 경우 배우자 상속공제를 별도로 검토합니다. 그래서 흔히 "배우자가 있으면 10억 원까지 상속세가 없다"는 설명이 나오고, 실제로 일정한 조건에서는 이런 결과가 나올 수 있습니다.

현재 보이는 재산만 계산하면 안 되는 이유

상속세를 검토할 때 자주 놓치는 것이 사전증여입니다. 현재 부모님 명의의 아파트와 예금이 8억 원이라도, 과거 일정 기간에 자녀에게 증여한 재산이 있다면 이야기가 달라질 수 있습니다.

또 상속을 앞두고 현금을 인출하거나 재산을 처분하면 상속재산이 줄어든다고 생각하는 경우도 있습니다. 하지만 큰 금액이 인출되거나 처분됐는데 사용처가 객관적으로 확인되지 않으면 상속받은 재산으로 추정될 수 있습니다.

그래서 부모님이 고령이거나 재산관리를 가족이 도와드리고 있다면, 큰 금액이 움직일 때부터 사용 목적과 증빙자료를 남겨두는 습관이 중요합니다.

아파트 상속가액은 공시가격으로 신고하면 될까

건축사사무소 입장에서 특히 강조하고 싶은 부분이 부동산의 평가입니다. 상속재산의 평가 원칙은 단순히 공시가격이 아니라 상속개시일 현재의 시가입니다. 매매가액이나 감정가격 등 법에서 인정하는 시가가 있으면 이를 먼저 검토하고, 시가를 산정하기 어려운 경우에 보충적인 평가방법을 사용합니다.

특히 아파트는 같은 단지와 유사한 면적의 거래사례가 비교적 많기 때문에, "공시가격이 이 정도니까 이 금액으로 신고하면 되겠지"라고 단순하게 판단하면 문제가 생길 수 있습니다.

상속 당시 평가금액이 나중에 양도세까지 영향을 줍니다

많은 분이 상속세만 생각하다가 한 가지를 놓칩니다. 상속 당시 확정된 부동산의 가액은 향후 그 부동산을 매각할 때 취득가액을 판단하는 데 매우 중요한 기준이 됩니다.

집을 상속받으면 무조건 2주택자가 될까

기존 주택을 가진 자녀가 부모님의 집을 상속받으면 가장 먼저 "이제 나는 2주택자인가?"를 걱정합니다. 하지만 이 질문에는 하나의 답만 있는 것이 아닙니다. 취득세를 보는지, 보유단계의 세금을 보는지, 기존 주택을 매도할 때 양도소득세를 보는지에 따라 상속주택을 다루는 규정이 달라질 수 있습니다.

인터넷에서 '상속주택은 주택 수에서 제외된다'는 문장 하나만 보고 모든 세금에 동일하게 적용하면 위험한 이유입니다. 공동상속인지 단독상속인지, 상속 지분이 어떻게 되는지, 기존 보유주택이 무엇인지에 따라서도 검토 결과가 달라집니다.

부모님과 10년 같이 살았으면 상속세가 없을까

동거주택 상속공제라는 제도가 있지만, 부모님 집에 주민등록을 10년 두었다고 자동 적용되는 제도는 아닙니다.

상속세 신고기한 6개월은 생각보다 짧습니다

국내 거주자의 일반적인 상속세 신고기한은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내입니다. 예를 들어 9월 중 사망했다면 9월 말일부터 계산해 6개월 이내에 신고를 준비하는 방식입니다.

6개월이면 여유가 있어 보이지만, 상속재산을 조회하고 부동산을 평가하고 과거 증여와 금융거래를 확인하고 공동상속인 사이에서 재산분할을 협의하고 필요한 세금을 마련하다 보면 시간이 빠르게 지나갑니다. 특히 여러 채의 부동산이나 토지, 비상장주식 등이 포함돼 있다면 상속 발생 후 바로 재산 현황부터 정리하는 것이 중요합니다.

상속세가 0원이어도 부동산 평가는 한 번 생각해봐야 합니다

상속세가 나오지 않는다고 해서 아무런 검토 없이 넘어가도 된다는 의미는 아닙니다. 특히 아파트보다 거래가 적은 토지, 임야, 전·답, 오래된 건물처럼 시가 판단이 까다로운 부동산은 상속 당시 어떤 가액으로 평가됐는지가 향후 처분 단계에서 다시 문제가 될 수 있습니다.

건축물의 현황과 등기·건축물대장 상태가 다른 경우라면, 상속 후 매각이나 개발, 증축, 용도변경 과정에서 별도의 건축 문제까지 확인해야 할 수도 있습니다.

치호건축사사무소가 부동산 상속에서 보는 부분

상속세 신고 자체는 세무사의 전문영역입니다. 하지만 상속재산 가운데 건물과 토지가 포함돼 있다면 세금만으로 끝나지 않는 경우가 많습니다. 상속받은 건축물을 계속 사용할지, 매각할지, 리모델링하거나 증축할지, 용도를 변경할지에 따라 건축물의 가치 판단도 달라질 수 있습니다.

치호건축사사무소에서는 이런 경우 건축물대장, 등기사항, 토지이용계획, 기존 건축물의 적법성, 증축·대수선·용도변경 가능성 등 건축과 부동산 관점에서 확인해야 할 부분을 함께 검토합니다.

결론: "상속세가 얼마인가?" 하나만 묻지 마세요

핵심은 간단합니다.

10억이라는 숫자만으로 상속세 여부를 단정하지 마세요.

사전증여·인출 내역까지 포함해서 봐야 하고, 부동산은 공시가격이 아니라 시가로 평가합니다.

상속 당시 평가금액은 나중에 양도세까지 영향을 줍니다.

부동산 상속에서 중요한 질문은 이렇습니다. 얼마로 평가할 것인가? 누가 상속받을 것인가? 이 건물을 계속 보유할 것인가, 나중에 팔 것인가? 다시 개발하거나 사용할 수 있는 건물인가? 이 질문을 함께 놓고 봐야 부모님이 남긴 부동산을 단순히 '세금이 붙는 재산'이 아니라 앞으로 어떻게 활용할 자산인지 판단할 수 있습니다.

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등기부등본, 펼쳐보면 왜 더 헷갈릴까

부동산 계약을 앞두고 등기부등본을 처음 떼어보면, 알아보기는커녕 오히려 더 불안해지는 경우가 많습니다.

'근저당권 1억 5천만 원'이라는 문구만 보여도 계약하면 안 되는 집처럼 느껴지고, '가압류'나 '가처분'이라는 단어가 보이면 무조건 문제 있는 부동산처럼 보이기도 합니다. 하지만 등기부등본은 특정 단어 하나만 떼어 보는 문서가 아닙니다. 어떤 부동산인지, 현재 소유자가 누구인지, 어떤 권리가 언제 설정되고 말소됐는지를 순서대로 읽는 것이 먼저입니다.

표제부·갑구·을구, 각각 무엇을 볼까

등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉩니다. 어렵게 보이지만 각각 담당하는 정보가 다릅니다.

많은 분이 표제부를 "주소는 당연히 맞겠지" 하고 넘기고 바로 갑구나 을구로 갑니다. 하지만 계약하려는 부동산과 등기상 표시가 실제로 일치하는지부터 보는 것이 출발점입니다. 특히 공동주택이나 다세대주택처럼 동·층·호수가 구분되는 건물은 계약서의 호수와 등기상 호수가 맞는지 가볍게 넘겨서는 안 됩니다.

갑구에서는 '누가 주인인가'를 보고, 을구에서는 '이 부동산에 어떤 권리가 얹혀 있는가'를 본다고 이해하면 훨씬 쉽습니다. 등기부등본을 처음 보는 사람이 가장 긴장하는 곳도 대부분 을구입니다.

근저당권이 있으면 위험한 집일까

등기부등본에서 가장 자주 마주치는 단어가 근저당권입니다. 근저당은 일정한 범위에서 장래 발생하고 확정될 채무를 담보하기 위해 채권최고액을 정해 설정하는 권리입니다.

여기서 중요한 것이 '채권최고액'입니다. 이름 그대로 담보하는 채권의 최고 한도를 정해 둔 금액이기 때문에, 채권최고액이 1억 5천만 원이라고 적혀 있다고 해서 현재 실제 대출 잔액이 정확히 1억 5천만 원이라는 뜻은 아닙니다.

현재 근저당보다 과거 등기까지 봐야 하는 이유

현재 설정돼 있는 근저당 하나만 보는 것보다, 권리가 어떻게 설정되고 말소됐는지를 시간 순서로 보는 것이 더 도움이 됩니다.

예전 근저당이 말소되고 새 근저당이 다시 설정됐거나 채권최고액이 변한 경우라면, 그 변화 자체를 살펴볼 필요가 있습니다. 다만 금액이 늘었다고 곧바로 부채가 늘었다고 단정할 수도, 줄었다고 해서 재정 상태가 안전하다고 판단할 수도 없습니다.

금융기관이 여러 곳 등장하거나 권리 설정과 말소가 반복돼 있다면 그 사실 하나로 계약 가능·불가능을 결정하기보다, 왜 이런 권리 변동이 있었는지 한 단계 더 확인해야 하는 신호로 받아들이는 편이 현실적입니다. 현재 소유자 → 현재 권리 → 과거 설정·말소 내역 순서로 연결해서 읽으면 특정 단어 하나만 보고 판단하는 실수를 줄일 수 있습니다.

가압류와 가처분, 이름은 비슷하지만 다릅니다

'가압류'라는 글자가 보이면 상당히 불안하게 느껴집니다. 그리고 가압류와 가처분은 이름이 비슷해 가장 많이 헷갈립니다. 출발점이 다르다는 점만 알아도 훨씬 구분하기 쉽습니다.

계약 전 등기부등본 확인 순서

결론: 등기부등본은 '한 줄'이 아니라 '흐름'을 봅니다

등기부등본을 잘 읽는다는 것은 어려운 법률용어를 전부 외우는 일이 아닙니다. 내가 계약하려는 부동산의 표시가 맞는지 확인하고, 소유자를 보고, 그다음 현재와 과거의 권리관계를 따라가는 순서가 중요합니다.

핵심은 간단합니다.

표제부·소유자·권리관계를 서로 맞춰 봐야 합니다.

근저당이 있다는 이유만으로 위험하다고 단정하지 마세요.

채권최고액은 현재 대출잔액이 아닙니다.

가압류와 가처분은 단어에 겁먹지 말고, 무엇을 보전하는 조치인지 구분해서 읽으세요.

치호건축사사무소에서도 건축물과 부동산을 검토할 때 가장 기본적인 정보가 서로 맞는지 확인하는 과정부터 시작합니다. 작은 표시 하나를 대충 넘기지 않는 습관이 결국 뒤에서 생길 수 있는 큰 혼선을 줄여줍니다.

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이소영 중소벤처기업부 장관 후보자가 고금리·고물가·플랫폼 비용 등으로 소상공인의 경영비용 구조가 지속 불가능한 수준에 이르렀다며, 장관 취임 시 이를 종합적으로 분석해 감축하는 로드맵을 마련하겠다고 밝혔다.

"소상공인 비용구조, 산발적 지원 아닌 근본책 필요"

이 후보자는 8일 서울 여의도 소상공인연합회에서 차담회를 가진 뒤 기자들과 만나 “자영업자들이 중국 유통업체의 물량 공세와 누적된 금융채무, 온라인 중심으로 변화한 유통구조의 충격, 소비인구 감소와 지방상권 공동화 등 복합적인 위기에 놓여 있다”고 진단했다.

이어 “역대급 경제성장률에도 자영업자들이 열심히 일하고도 손에 쥐는 것이 없다고 느끼는 것은 이미 자영업자의 비용구조가 지속 가능하지 않은 상태이기 때문”이라고 지적했다.

장관으로 임명되면 자영업자의 총체적인 경영 부담을 계량화하는 작업부터 추진하겠다고 밝혔다. 그는 “자영업자의 경영 부담을 분석해 지표화하고, 산재해 있는 비용부담 완화 정책을 체계화해 감축 로드맵을 수립하는 새로운 시도를 하려 한다”며 “중기부가 그동안 해보지 않았던 방식”이라고 설명했다.

배달앱 지원 방식도 손질 가능성

현재 정부는 민간 배달앱 사업자와의 상생 방안을 추진하는 동시에 낮은 수수료를 내세운 공공·상생 배달앱을 육성하는 정책을 병행하고 있다. 이 후보자는 이 가운데 공공배달앱 이용자에게 배달비 쿠폰을 지급하는 방식에 대해 “재정을 투입하는 방식으로는 굉장히 효율성이 떨어진다고 생각한다”고 평가했다.

그는 “배달료 쿠폰만 지원한다고 해서 상생 배달앱을 사용하지 않던 소비자가 앱을 내려받아 사용하게 되기는 어려울 것”이라며 “같은 재정 투입이라도 10배, 20배 효과를 낼 수 있는 방식으로 투입하는 것이 바람직하다”고 말했다. 내년도 정부 예산안에 포함된 상생배달앱 관련 사업에 대해서도 국회 심의 과정에서 조정을 추진할 뜻을 밝혔다. 그는 “제가 장관으로 지명되기 전에 정부안이 짜여 있었다”며 “장관으로 임명된다면 국회 심의 과정에서 상생 배달 지원 예산의 내용이 조금 더 효율화될 수 있도록 노력하겠다”고 말했다.

'공천헌금' 의혹엔 "악의적 공세"…모친 전세금은 증여세 신고키로

최근 제기된 정치후원금 관련 '공천헌금' 의혹에 대해서는 사실과 다른 악의적인 공세라고 반박했다. 앞서 국민의힘은 이 후보자가 자신의 지역구인 경기 의왕·과천 지역 광역·기초의원 출마 희망자들로부터 고액 정치후원금을 받은 것을 두고 공천과 연관성이 있는 것 아니냐는 의혹을 제기한 바 있다.

이 후보자는 “야당 의원이 지목한 사람은 출마 후보도 찾기 어려운 지역에서 출마했다 낙선한 사람도 있고, 당당히 경선에 참여해 승리한 뒤 공천을 받은 사람도 있다”며 “기후위기 대응활동을 함께 하며 정책적 접점이 있어 교류해온 청년 정치인도 있다”고 말했다. 이어 “사실관계 확인 없이 '차명 후원', '공천 헌금' 등의 표현을 사용한 데 대해 황당함을 넘어 모욕감까지 느꼈다”고 했다.

배우자가 2022년 모친에게 2억 2310만 원의 전세보증금을 무이자로 지원하면서 증여세를 내지 않았다는 의혹에 대해선 “어머니는 부동산을 보유하지 않고 소득도 없으며 자녀는 저 하나뿐”이라며 “사회 통념상 인정되는 생활비 지원은 증여에 해당하지 않는다고 상속·증여세법에 명시돼 있다”고 해명했다. 그러면서 “하나밖에 없는 자식이 경제적으로 어려운 모친의 주거를 해결하는 것은 부양 의무의 이행이라고 생각한다”면서도 “불필요한 논란이 확산하지 않도록 증여세 신고·납부 절차를 진행할 예정”이라고 밝혔다.

신축 아파트 인테리어 공사, 견적 비교부터 업체 선정까지의 실전 가이드

인테리어 공사, 처음이라면 반드시 알아야 할 현실

10년간 건축 실무를 하면서 가장 많이 받는 질문이 있다. "인테리어 어디서부터 시작해야 하나요?" 대부분의 사람들에게 인테리어 공사는 평생 한두 번 겪을까 말까 한 일이다. 낯선 용어, 제각각인 견적서 양식, 업체마다 천차만별인 금액. 처음 마주치면 누구든 당황할 수밖에 없다.

특히 신축 아파트나 잔금 전 매입한 집의 경우, 공사 시작 전에 챙겨야 할 행정 절차가 하나 더 있다. 이 부분을 놓치면 공사 일정 전체가 틀어진다. 견적 비교와 업체 선정 전에 반드시 확인해야 할 것부터 짚고 넘어가겠다.

공사 시작 전, 인테리어 동의서부터 확보하라

잔금을 완납하기 전 상태에서 공사를 진행하려면 매도인의 서면 동의가 필수다. 이를 '인테리어 공사 동의서'라고 부르며, 계약서 작성 시점에 부동산을 통해 함께 처리하는 것이 가장 깔끔하다.

실제 현장에서는 공실인 경우, 중도금 납부 이후 공사를 시작하는 조건으로 매도인의 동의를 받는 경우가 많다. 이때 공사 기간 중 발생하는 관리비는 매수인 부담으로 합의하는 것이 일반적이다.

공사 완료 후 발견되는 하자는 매수인 책임으로 귀속된다. 동의서 작성 전 집 상태를 사진과 영상으로 꼼꼼히 기록해 두는 것이 나중에 분쟁을 막는 가장 확실한 방법이다.

이 동의서 없이 공사를 강행했다가 매도인과 법적 분쟁으로 이어진 사례를 직접 목격한 적이 있다. 절차상 번거롭더라도 반드시 서면으로 받아 두어야 한다.

견적 비교, 최소 3곳은 받아야 하는 이유

견적은 단순히 금액 비교를 위한 수단이 아니다. 여러 업체의 견적서를 나란히 놓고 보면, 같은 공간을 두고도 업체마다 공사 범위와 자재 기준이 얼마나 다른지 명확하게 드러난다.

견적서에서 반드시 확인해야 할 항목

• 철거 범위와 폐기물 처리 비용의 포함 여부
• 도배, 바닥재 자재의 브랜드와 등급 명시 여부
• 욕실 타일 시공 시 방수층 재시공 포함 여부
• 전기 및 조명 공사의 분전반 교체 포함 여부
• 하자 보수 기간 및 조건 명시 여부

견적서 양식은 업체마다 달라서 처음에는 항목 대조가 쉽지 않다. 그러나 3곳 이상의 견적을 비교하다 보면 전체 공사 범위의 윤곽이 잡히고, '이 항목이 빠진 건 아닌가' 하는 감각도 생긴다.

실제로 같은 84m² 아파트 전체 인테리어 견적을 3곳에서 받았을 때, 최저가와 최고가의 차이가 1,200만 원에 달했다. 단순히 싼 곳을 선택하는 것이 아니라, 항목별로 무엇이 포함됐는지를 비교해야 한다.

방문 견적이 주는 뜻밖의 정보

현장 방문 견적 과정에서 집의 숨겨진 하자가 발견되는 경우가 적지 않다. 배관 누수, 결로 흔적, 전기 용량 부족 등 육안으로 쉽게 확인하기 어려운 문제들이다. 여러 업체의 시선을 통해 집 상태를 다각도로 점검받는 셈이기 때문에, 방문 견적 자체가 집에 대한 추가 실사 역할을 한다.

업체 선정 기준, 가격보다 중요한 것들

최종 업체를 고를 때 가장 많이 하는 실수가 단순히 금액만 비교하는 것이다. 가장 저렴한 견적을 낸 업체가 공사 중 연락 두절된 사례, 마감 품질이 기대 이하였던 사례를 현장에서 수없이 봤다.

업체 신뢰도를 판단하는 실전 기준

• 같은 지역 내 시공 실적 수와 후기의 구체성
• 견적서의 항목 상세도 — 뭉뚱그려진 견적은 추후 분쟁의 씨앗이 된다
• 담당자의 질문 응답 속도와 현장 이해도
• 계약서상 하자 보수 기간 명시 여부 (최소 1년 이상 권장)
• 공사 중 중간 점검 일정 제시 여부

공사는 계약서에 서명하는 순간이 아니라 하자가 생겼을 때 끝난다. 사후 대응 능력이 곧 업체의 실력이다.

시공 실적이 풍부한 업체는 같은 금액이라도 자재 수급 루트가 확보돼 있어 자재 단가가 낮고, 공사 기간을 단축할 수 있는 인력 운용 경험이 있다. 결국 비슷한 비용으로 더 높은 품질을 얻을 가능성이 높다.

인테리어 공사 준비, 이것만 기억하면 된다

견적 비교부터 업체 계약까지 통상 2주 안팎의 시간이 걸린다. 입주 일정을 역산해서 이 기간을 충분히 확보해야 한다. 잔금 전 공사라면 동의서 확보가 선행 조건이고, 견적은 최소 3곳 이상 비교하는 것이 기본이다.

• 잔금 납부 전 공사는 매도인 서면 동의서 필수
• 견적 비교는 금액보다 항목의 포함 범위를 먼저 확인
• 방문 견적 시 집 상태 전반을 함께 점검하는 기회로 활용
• 업체 선정 기준은 가격, 시공 실적, 하자 보수 조건 세 가지를 함께 고려
• 계약서에는 공사 범위, 자재 사양, 일정, 하자 보수 기간을 반드시 명기

인테리어 공사는 준비 단계에서 얼마나 꼼꼼하게 정보를 모으느냐가 결과의 80%를 결정한다. 공사 중 뒤늦게 추가 비용이 발생하거나 마감에 실망하는 경우 대부분은 계약 전 단계에서 이미 예고가 있었다.

1강. 부동산을 읽는 3개의 언어: 세금·금융·규제

1강. 부동산을 “세금·금융·규제” 3개 언어로 읽는 법 (계산식에 숫자 예시까지) 부동산은 가격만 보면 끝까지 헷갈립니다.

1강. 부동산을 “세금·금융·규제” 3개 언어로 읽는 법 (계산식에 숫자 예시까지)

부동산은 가격만 보면 끝까지 헷갈립니다. 가격은 결과이고, 시장을 움직이는 레버는 세금(수익률) · 금융(시간) · 규제(거래 가능성) 3개입니다. 아래는 이 3개를 “계산 가능한 문장”으로 바꾸는 1강입니다.

1) 세금: 수익률을 깎는 장치

세금은 살 때(취득) · 보유(재산/종부) · 팔 때(양도)에 각각 작동합니다.

1 취득세(진입비용) 계산식 + 숫자 예시

기본식

• 취득세 = 과세표준 × 취득세율

숫자 예시(세율은 ‘예시’로만 사용)과세표준 10억 원, 취득세율 4% (예시)라면→ 취득세 = 1,000,000,000 × 0.04 = 40,000,000원

실제 취득세율은 주택/상가, 주택 수, 지역 규제 등에 따라 달라져서 “1강에서는 틀(계산 구조)”만 잡습니다.

2 종부세(보유비용): “아무나 내는 세금이 아님” + 숫자 예시

종부세는 매년 6월 1일 현재 보유 재산을 인별로 합산한 뒤, 공제액을 초과할 때만 부과됩니다. 종부세 대상 판정(주택분, 개인)

• 공시가격 합계 > 공제액이면 종부세 대상

• 공제액: 9억 원(일반), 12억 원(1세대 1주택자)

종부세 과세표준(주택분) 뼈대과세표준 = (공시가격 합계 − 공제액) × 공정시장가액비율주택분 공정시장가액비율: 60%

숫자 예시 1: 1세대 1주택, 공시 13억(13억 − 12억) = 1억과세표준 = 1억 × 60% = 6,000만 원

숫자 예시 2: 1세대 1주택, 공시 11억(11억 − 12억) = −1억 → 0으로 처리과세표준 = 0원(종부세 없음)

숫자 예시 3: 2주택(공시 6억 + 6억 = 12억), 일반 공제 9억(12억 − 9억) = 3억과세표준 = 3억 × 60% = 1억 8,000만 원

3 양도세(출구비용) 계산식 + 숫자 예시

양도차익 기본식

• 양도차익 = 양도가액 − (취득가액 + 필요경비)

숫자 예시10억에 취득, 필요경비 5,000만, 13억에 매도라면→ 양도차익 = 13억 − (10억 + 0.5억) = 2.5억여기서 공제(장기보유 등)·중과 여부에 따라 최종 세액이 갈립니다. 1강에서는 “출구비용이 어떻게 생기는지” 계산 구조만 잡습니다.

2) 금융: 시간을 바꾸는 장치 (DSR·스트레스 금리)

금융은 “버틸 수 있느냐(시간)”를 바꿉니다. 요즘 핵심은 DSR입니다.

1 DSR 계산식 + 숫자 예시

금융위 정의 기준으로 DSR은 “모든 대출의 원리금 상환액 / 연간소득”입니다.

• DSR = (연간 원리금 상환액 합계) ÷ (연소득)

숫자 예시연소득 6,000만, DSR 한도 40%라면→ 허용 연간 상환액 = 60,000,000 × 0.40 = 24,000,000원/년→ 월로 환산하면 2,000,000원/월(단순 24,000,000 ÷ 12)

2 “스트레스 금리”는 뭔가: 실제 금리에 얹는 ‘DSR 계산용 가산’

스트레스 DSR은 실제 대출금리에는 반영되지 않지만, DSR 산정 시 금리에 스트레스 금리를 더해 한도를 보수적으로 계산합니다. (예: 수도권·규제지역 주담대 스트레스 금리 하한 3% 상향)

• DSR 계산금리 = 실제금리 + 스트레스금리(가상)

숫자 예시실제금리 4.5%인데, 스트레스 금리 3%가 적용되면→ DSR 계산금리 = 4.5% + 3.0% = 7.5%

3 원리금균등(30년) “월상환액” 공식 + 숫자 대입 예시(핵심)

원리금균등 월상환액 AAA 공식:

• P=600,000,000P = 600,000,000P=600,000,000원(6억)

• n=360n = 360n=360개월(30년)

• r=연이율12r = 연이율/12r=12연이율

시나리오 A) 연 7.5% (DSR 계산금리 예시)

• 연간 상환액 ≈ 4,195,287 × 12 = 50,343,444원/년(약 5,034만)

• 첫 달 이자 = 600,000,000 × 0.075 ÷ 12 = 3,750,000원

• 첫 달 원금 = 4,195,287 − 3,750,000 = 445,287원

시나리오 B) 연 4.0%

• 연간 상환액 ≈ 34,373,904원/년

• 첫 달 이자 = 600,000,000 × 0.04 ÷ 12 = 2,000,000원

• 첫 달 원금 = 2,864,492 − 2,000,000 = 864,492원

시나리오 C) 연 3.0%

• 연간 상환액 ≈ 30,355,490원/년

• 첫 달 이자 = 600,000,000 × 0.03 ÷ 12 = 1,500,000원

• 첫 달 원금 = 2,529,624 − 1,500,000 = 1,029,624원

3) 규제: 거래가 “성사될 조건”을 바꾸는 장치

조정대상·투기과열·토허제는 분위기가 아니라, 대출 조건·거래 절차·수요층 규모를 바꿉니다. 그래서 같은 금리/세금이어도 “지역”에 따라 결과가 달라집니다.

#부동산 #부동산공부 #부동산정책 #세금 #취득세 #종부세 #재산세 #양도세 #다주택자 #임대사업자 #조정대상지역 #투기과열지구 #토지거래허가구역 #DSR #스트레스DSR #LTV #금리 #기준금리 #보금자리론 #디딤돌대출

상업용 부동산 대출, 어디까지 써볼 수 있을까?

건물 투자 전에 꼭 알아야 할 대출의 거의 모든 것

2025년이 저물어가는 요즘, 여전히 많은 분들이 “건물 투자”를 고민합니다.

그런데 건물 투자는 _현금_만으로 되는 게임이 아니죠. 대출(레버리지)를 얼마나, 어떻게 쓰느냐가 투자 성패를 가르는 핵심입니다.

이 글에서는 상업용 부동산, 특히 건물 투자 시 꼭 알아야 할 대출 구조를 정리해 봤습니다.

1. 최근 주택·전세 대출 금리 레벨

먼저 대출의 기준이 되는 주택담보대출(주담대) 흐름부터 살펴볼 필요가 있습니다.

• 주택담보대출(주담대)

  • 고정금리(5년 기준): 대략 연 4%대 중반

  • 변동금리: 3~5%대 구간에서 형성

• 전세대출

  • 주담대보다 보통 약 1%p 정도 낮은 수준

  • 대략 3%대 중후반 정도

상업용 부동산 대출은 이보다 조금 더 보수적으로 보거나, 추가 가산금리가 붙는 경우가 많습니다. 따라서 수익률, 이자 비용, 공실 리스크를 함께 놓고 계산해야 합니다.

2. “100억짜리 건물”의 현실적인 대출 구조

많이 받는 질문이 이것입니다.

“대표님, 이 건물 100억인데 대출 얼마나 나오나요?”

은행은 먼저 탁상 감정(간단한 감정평가)을 진행합니다.

• 100억 매매가라고 해서 감정평가가 100억이 나오는 경우는 거의 없음

• 통상:

  • 80~90% 수준에서 감정가가 나오는 경우가 많고

  • 보수적으로 보면 70%대가 나오는 경우도 존재

예를 들어,

• 매매가: 100억

• 탁상 감정가: 80억

• 은행 담보인정비율(LTV): 감정가의 약 70% → 56억 대출 가능

이 경우, 100억 매입을 위해선 최소 44억 + 취득세·부대비용이 자기 자본으로 필요합니다.

여기서부터가 진짜 투자의 시작입니다.

3. 대출 한도를 높이는 방법: 소득·기존 자산의 활용

“56억밖에 안 나와서 못 사겠습니다…”라고 끝나는 게 아니라,

여기서 추가 레버리지 옵션들이 등장합니다.

1) 소득(직업) 활용

• 의사, 변호사, 대기업 임원 등 고소득 직군

• 은행 입장에서는 “이자 상환 능력”이 명확한 고객

• 임대료 + 본인 소득을 함께 보고 추가 대출 여력을 인정해 주기도 함

2) 공동담보(추가 부동산 담보) 활용

예시:

• 내 아파트 시세: 30억

• 기존 대출: 10억

• 은행 LTV 인정: 약 70%라고 보면 → 21억까지 담보 인정

• 이미 10억 대출 있음 → 추가 담보 여력 약 11억

이런 식으로 자기 집·보유 부동산을 공동담보로 설정해서

총 대출 가능 금액을 70% → 80% 수준까지 끌어올리는 전략이 가능합니다.

포인트

아직 직장 다니고, 소득이 안정적일 때가 레버리지를 최대로 쓸 수 있는 시기입니다.

은퇴 후에는 똑같은 자산·현금이 있어도 대출 조건이 확 나빠질 수 있습니다.

4. 전세 낀 집을 공동담보로 넣을 때 주의할 점

내 집을 전세를 주고, 나는 다른 곳에 살고 있는 경우:

• 집 시세: 30억

• 전세보증금: 10억

• 집을 공동담보로 제공하는 것은 가능

• 다만 세입자의 동의가 필요한 케이스가 있음

그래서 전세계약 체결 시, 특약에 다음과 같은 문구를 넣어두는 것이 좋습니다.

“본 부동산은 선순위 전세보증금 외 추가 담보대출이 발생할 수 있음”

이렇게 해두면, 나중에 은행 공동담보 설정 시 불필요한 마찰을 줄일 수 있습니다.

5. “금매” 건물을 잡을 때의 대출 이점

요즘 시장에 하나둘씩 나오기 시작하는 금매물.

예시:

• 매매가: 500억

• 과거 자산 평가(감정가): 600억 이상

은행은 기본적으로 매매가 기준으로 보지만,

• “주변 시세보다 저렴한 금매”

• “이미 자산 평가(감정)가 높게 나와 있는 건물”

이런 경우, 매매가 대비 10% 정도 더 높게 평가해 주는 사례도 있습니다.

• 매매가 500억

• 감정가 550억으로 책정 → LTV 70%라면 385억 전후 대출 가능

즉,

• 감정가를 잘 받아놓고

• 금매로 싸게 사면

• 자기자본 투입 비율을 크게 줄이는 구조가 됩니다.

6. 신축 vs 리모델링: 감정평가가 다르게 나온다

• 신축 건물

  • 실제 투입 공사비(원가)가 감정평가에서 비교적 잘 인정

  • 토지 + 건물 원가 + 물가 상승률 등을 반영해 감정가 산정

• 리모델링 건물

  • 투입 원가가 100% 반영되지 않는 경우가 많음

  • 창호 교체, 설비·보일러, 배관, 구조 개선 등은 비교적 인정

  • 단순 내장(페인트, 도장, 텍스 교체 등)은 “사용성 개선” 정도로 보고

    건물 가치 상승폭을 크게 인정하지 않기도 함

따라서 리모델링 후 대출을 염두에 둔다면,

• 공사 내역서

• 세부 공사 항목

• 사진 및 증빙 자료

를 잘 정리하여 감정평가사에게 적극적으로 자료 제공하는 것이 중요합니다.

7. 건물 “용도”에 따른 대출 비율 차이

은행은 건물의 용도에 따라 리스크를 다르게 봅니다.

• 업무시설, 근린생활시설(근생) 등

  → 통상 감정가의 약 70% 수준 LTV 가능

• 교육연구시설(학원, 연구소 등)

  → 임대료 수준이 상대적으로 낮거나 공실 리스크가 높다고 판단

  → 60~65% 수준으로 더 보수적으로 보는 경우 많음

따라서 현재 건물 용도와

향후 용도 변경 가능성까지 고민하면서

미리 금융기관과 상의를 해보는 것이 좋습니다.

8. 개인 vs 법인, 그리고 “어떤 법인인가”의 차이

1) 개인 명의

• 규제가 많고, 심사 기준이 까다로움

• LTV나 조건에서 상대적으로 불리한 경우 많음

2) 법인 명의

• 대체로 개인보다 대출에 유리

• 단, 법인 종류에 따라 또 갈림

특히,

• 부동산 임대업 법인:

  • 최근 규제가 강해졌고, 은행도 보수적으로 보는 편

• 일반 사업 법인(제조업, 서비스업 등):

  • 사업에 실제로 사용하면서 일부 임대하는 구조라면

  • 대출 비율 70~80% 이상도 가능,

  • 경우에 따라 90% 가까운 레버리지도 나오는 사례 존재

즉,

“내 사업에 쓰는 건물 + 일부 임대” 구조가

은행 입장에서 가장 좋아하는 그림 중 하나입니다.

9. RTI 50% 시대: 임대수익만으로 대출 버티기 어려워진 구조

RTI (Rental income to Interest) = 임대업 이자상환비율

• 예전: 이자 1,000만 원이면, 임대료 1,300만 원 정도면 인정

• 최근: RTI 50% 기준

  • 이자 1,000만 원이면 임대료 1,500만 원 이상은 나와야

  • 추가 대출 인정에 유리

이는 곧,

• 수익률 3%대 건물만 가지고는

• 대출 비율을 높게 끌어올리기 힘들어졌다는 의미이기도 합니다.

반대로 보면,

• 자기자본 비율이 높아야 한다 → 리스크는 줄어든다

• 결국 “무리한 레버리지로 버티는 시대”에서

  “자기자본과 수익률 균형을 보는 시대”로 이동하는 중이라고 볼 수 있습니다.

10. 은행 선택: “주거래은행만 믿지 말고 발품을 팔아라”

은행마다,

• 분기별로

• 내부 목표, 리스크 관리 상황에 따라

대출 의지와 조건이 수시로 바뀝니다.

• 1분기: A은행, B은행이 적극적

• 2분기: C은행, D은행이 더 좋은 조건

• 어떤 시기는 시중은행보다 지방은행, 특수은행이 더 유리

따라서,

“주거래은행 + 최소 1~2곳”은 직접 상담해봐야 한다.

0.1%p 금리 차이도

규모가 큰 건물에서는 연 수천만 원 차이로 이어질 수 있습니다.

11. 시설자금 대출: 신축·리모델링·인테리어 공사비 조달

건물 투자에서 빠질 수 없는 것이 공사비입니다.

• 신축 공사

• 리모델링 공사

• 인테리어 공사

이때 활용하는 것이 시설자금 대출인데,

• 일반 개인은 보통 시공사와의 공사 계약서를 제출

• 은행은 그 금액의 약 70~80% 수준까지 시설자금으로 취급하는 경우 많음

• 사업계획서를 잘 작성하면 여유 있게 받는 것도 가능

중요한 것은,

공사 전부터 “대출 기준으로 인정될 수 있는 공사비”를 염두에 두고

내역·계약·증빙을 준비하는 것

입니다.

그래야 추후에 “공사 다 하고 나서야 돈이 모자라는 상황”을 피할 수 있습니다.

정리: 건물 투자는 결국 “대출 공부”가 반이다

상업용 부동산, 특히 건물 투자는

금액 단위가 크기 때문에 레버리지(대출)를 어떻게 쓰느냐가 핵심입니다.

• 감정평가 구조

• 건물 용도별 LTV 차이

• 개인 vs 법인

• RTI 기준

• 공동담보, 금매 활용법

• 시설자금 대출 구조

이 정도는 기본 교양 수준으로 알고 들어가야

억 단위, 십억 단위의 의사결정을 덜 후회하게 됩니다.

건물 투자를 고민 중이라면,

“물건 보기”만큼이나 “대출 구조 공부”에 시간을 써야 합니다.

그게 결국,

같은 건물을 사더라도 누군가는 더 적은 자기자본으로, 더 안전하게 가져가는 이유입니다.

1) 사기 구조 분석

2) 계약 전 10초 체크 — 하나라도 불확실하면 멈추기

3) 안전 절차 — 체크리스트 + 문구 예시

4) 이미 체결/입주한 뒤라면 — 48시간 액션 플랜

개별 사건은 법률전문가 상담이 필수입니다. 아래는 일반적 가이드입니다.

5) 중개사 책임 포인트

• 확인·설명의무(등기·신탁원부·동의 필요성) 위반, 중대한 과실 → 손해배상 대상 가능
• 대부분 배상책임보험에 가입되어 있어 실제 회수 루트가 될 수 있음(증빙 중요)

6) 오해 바로잡기

7) 안전한 거래를 위한 행동 원칙

규제 강화에 풍선효과 발생

서울 전역 집값 상승폭 커져

부동산마다 "나오면 바로 팔려"

"추석 연휴 지나면 더 오른다"

1일 서울 남산에서 바라본 시내 아파트 단지. 뉴스1

“안녕하세요. ○○부동산이에요. 혹시 더 넓은 평수로 옮기실 생각 없으세요?”

서울 마포구 아현동의 중소형 아파트에 거주하는 집주인 한모(40)씨는 지난달 이런 전화를 받았다. 5년 전 이용한 공인중개사무소였다. 공인중개사는 같은 단지에 전용면적 80㎡대 매물이 나왔다며 이참에 사는 집을 매물로 내놓으라고 한씨를 설득했다. 마포구 아파트 가격이 들썩인다며 제값 받고 집을 갈아탈 기회라는 설명이 한참 이어졌다. 한씨는 당장 이사할 생각이 없다고 전화를 끊었지만 고민이 많아졌다. 신고가 거래 소식을 접할 때마다 온라인 시세 정보를 뒤적인다.

추석 연휴를 앞두고 서울 집값이 들썩이고 있다. 업계에는 이른바 ‘매도자 우위 시장’이 돌아왔다는 얘기가 파다하다. 집값이 더 오르리라는 전망에 매도자는 매물을 거두고 매수자는 부동산 순례에 나서는 형국. 추석 연휴가 끝나면 본격적 상승장이 열린다는 전망까지 나오는 '폭풍 전야'다.

집값 상승세는 통계로도 확인된다. 2일 한국부동산원이 내놓은 지난달 마지막 주 주간 아파트 시세(호가) 동향에 따르면 서울 아파트 시세는 전주보다 0.27% 올라 35주 연속 상승했다. 무엇보다 상승폭이 4주 연속 커졌다. 서울 자치구별로는 전역에서 전주보다 상승폭이 커졌다. 토지거래허가구역 확대 후보 1순위로 꼽히는 성동구는 0.59%에서 0.78%로, 마포구는 0.43%에서 0.69%로 커졌다. 용산구(0.47%) 광진구(0.65%)도 평균치를 한참 웃돌았다. 정부가 6월부터 수도권 주택담보대출 한도를 6억 원으로 묶었지만 좀처럼 상승세를 누르지 못하고 있다.

그래픽=김대훈 기자

부동산 중개 현장에서는 정부가 연거푸 내놓은 부동산 대책이 매수 심리에 기름을 부었다는 분석이 지배적이다. 정부가 추가 매매 규제를 예고한 만큼, 때를 놓치면 영영 내 집 마련이 어렵다는 불안감이 수요자들 사이에 자리 잡았다는 얘기다. 우수한 입지로 진출하려는 유주택자도 심란하다. 국토교통부는 9·7 부동산 대책 발표 뒤 토지거래허가구역 확대와 투기과열지구 등 규제지역 추가 지정을 시사한 바 있다.

실제 한국일보가 1일 둘러본 집값 상승세 진앙에서는 매수자들이 동요한다는 목격담이 쏟아졌다. 최근 인기 주거지로 떠오른 성동구 옥수역 인근에서는 공인중개사마다 매물이 없다고 손사래를 쳤다. 백영훈(55) 한강부동산 공인중개사는 "가격 협상이 어려워 나오는 대로 팔린다"며 "30, 40대는 물론 20대도 부동산을 방문하는 실정"이라고 설명했다. 인근 U부동산 공인중개사도 "규제 강화 전 집을 매입해야 한다는 불안감이 극에 달했다"고 혀를 내둘렀다.

토지거래허가구역으로 묶인 '강남 3구'마저 매수세가 꾸준하다. 송파구 잠실 리센츠 아파트 상가에서는 공인중개사무소마다 손님을 응대하느라 분주했다. 공인중개사 A씨는 "최근 만난 손님들은 광진구, 경기 과천시 등지에서 찾아왔다"며 "지방에서도 서울을 찾는데 규제지역을 아무리 확대한들 실수요를 어떻게 억제하겠느냐"고 귀띔했다.

풍선효과는 강북 매수세까지 흔들고 있다. 규제 지역을 확대하면 그 바깥 지역으로 매수세가 몰리는 현상이 소위 '한강벨트'를 벗어날 조짐이다. 은평구 불광동 U부동산 공인중개사는 "대출 규제에 '꼭지 잡는다'는 우려가 여전해 거래가 실시간으로 이뤄지지는 않는다"면서도 "가격을 높게 내놓은 매물들도 2주 전부터 주말이면 30분 간격으로 임장(현장 방문)을 온다"고 전했다.

매매가 꾸준히 가능하도록 정부가 대책을 내놔야 한다는 하소연도 나왔다. 현재는 매도자와 매수자 모두가 고통스러운 상황이라는 것이다. 마포구 마포래미안푸르지오 아파트 인근 H공인중개사무소 관계자는 "수요가 꾸준한데 호가는 반나절 만에 1억 원씩 오르기도 하니 거래가 말라붙었다"고 털어놨다. 그는 "공인중개사가 가격을 중재하기도 어려운 분위기"라며 이렇게 하소연했다. “부동산 시장에는 가격 등락이 필요한데 현재 정부 대책은 규제지역 집값이 오른다는 신호밖에 안 됩니다.”