치호건축사사무소 – 치호뉴스 최신 이슈

가. 일반사항

1) 설계안 제출 시점에서 관계 법규(입법예고 포함) 및 지침(부산‧진해 경제자유구역 명지지구 지구단위계획 시행지침)에 적합하여야 한다. 2) 현장 여건을 정확히 조사한 후 자연환경, 입지조건, 소음(인접 공동주택과의 거리 등) 등을 분석하여 계획에 반영하여야 한다.

3) 유아 교육시설의 특성을 고려하여 이용자의 편리성과 안전을 최우선으로 하고, 층수는 관련 규정 및 지침에 적합하도록 계획한다. 4) 구조와 시공상 안전하면서 경제적인 설계를 수행하여야 하며, 총공사비 는 예정공사비를 초과하지 않도록 계획한다.

5) 범죄를 예방하고 안전한 생활환경을 조성하기 위한 범죄예방 환경설계 (CPTED)를 적용한다.

6) 무장애(Barrier Free) 시설물로 계획하며, 이용자 모두의 편의 및 안전 확보를 위하여 엘리베이터를 설치한다. 7) 시공이 용이한 국산자재(KS)를 사용함을 원칙으로 하고 사후 관리의 편의성 및 호환성이 좋은 제품을 선택한다.

8) 건축물의 이미지 및 각 실의 성격에 적합한 마감계획을 수립하고 시설물 내․외부 마감 재료는 내구성이 우수하며, 유지관리에 적합한 질감, 색채 등을 선택하고 에너지 효율, 방음, 방습 등을 고려한 합리적인 재료를 설계에 적용한다.

9) 설계의 품질을 확보하기 위해 기본 및 실시설계 시 건축, 토목, 조경, 기계설비, 전기, 정보통신, 소방, 친환경 설비와 기기, 폐기물처리, 철거, 인테리어 등이 운영체계에 맞게 통합적으로 설계하여야 한다. 10) 환경친화적이고 유지관리에 경제적인 시설로 계획한다. 11) 최근 개정된 ‘실내공기질관리법’에 따라 다중이용시설의 실내공기질 유지기준에 부합되도록 설계하여야 한다.

12) 학교시설 에너지 절약형 건축물 확보를 위해 건물의 형태와 향, 외피면적의 최적화, 고성능 창호 및 단열, 일사조절장치, 자연채광의 도입 등 친환경적 시스템을 적극 활용해 건물의 에너지 소모를 최소화 할 수 있도록

하며, 제로에너지인증 기준에 적합하게 계획하고, 건물에너지관리시스템(BEMS)를 도입하여 에너지 관리에 효율을 꾀할 수 있도록 계획한다.

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나. 세부계획

가) 충분한 기초조사(지질, 주변여건 및 도시계획, 지구단위계획 등)을 통해부지가 효율적으로 활용될 수 있도록 진출입 및 건물의 일조 ·통풍·소음 등을 고려하여 계획한다.

다) 외부공간이 단순한 활동 및 놀이공간이 아닌 교육과정과 연계된 확장된 교실이자 공적인 공간으로 활용될 수 있도록 다양한 활동을 고려한 입체적 공간이 될 수 있도록 한다.

라) 학교의 시간대별 동선 이용형태를 고려하여 안전성, 편의성, 기능성의

균형을 이룬 보차진출입계획 및 주차계획을 수립한다.

마) 운영 및 관리, 안전 및 보안을 고려한 공간 조닝의 통합 및 구분, 경계의 설정을 고려한다.

바) 주차장(차량 드롭오프존 등) 조성 시 안전확보를 고려하여 계획한다.

사)「환경친화적 자동차의 개발 및 보급 촉진에 관한 법률 시행령」 제18

조의6(전용주차구역의 설치 기준)에 따른 환경친화적 전용주차구역을

계획한다.

아) 사업대상지 및 인근 기반시설(공동구, 우·오수관, 상·하수도, 전기·통신·가스 등)

인입 현황 등을 관할 구청에 확인하여 계획한다. 다. 동선계획

1) 유아, 관리자, 방문객 등 다양한 이용자의 동선을 고려하여 보행자와

차량이 혼재되지 않도록 계획한다

2) 안전확보를 위하여 보차 분리 동선을 계획하고, 시설이용자 및 이용특성(비상 대피, 서비스 하역, 소방진입 등)을 고려하여 안전한 교내 보행환경이 이루어질 수 있도록 한다. 3) 학습, 놀이, 휴식 등 다양한 활동이 가능한 개방형 공간을 계획하며, 유연한 공간구성으로 인해 다양한 방식의 수업 및 유아들의 활동이 가능하도록 한다. 4) 실의 용도에 맞는 모듈을 선정하고 연계 가능한 공간 간 통합·분리가

가능하도록 가변성이 있도록 계획한다. 5) 환기 및 채광 환경이 양호하게 형성될 수 있도록 친환경적(active or passive

system 등) 아이디어를 도출하여 쾌적한 실내 환경을 조성한다. 6) 유치원 통학 차량 드롭오프 시 보행자와 차량 동선을 분리하여 유아 안전을

최우선으로 확보한다.

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7) 급식차량 대기공간을 계획하고, 일반차량의 원활한 소통을 위한 회차공간을

고려한다.

8) 급식실, 식당은 공사기간 단축과 사용시 하자발생 최소화를 위하여 1층에 배치한다.

다. 세부공간계획

[학습공간영역] 1) 유아가 흥미와 관심에 따라 놀이에 자발적으로 참여하고, 놀이를 통해 배움이 이루어질 수 있도록 개방적이고 유연한 학습공간을 계획한다.

2) 교실 내 교사연구 및 자료실 형태의 공간을 확보할 수 있도록 계획

3) 놀이 중심 교육과 다양한 교수·학습 활동에 탄력적으로 대응할 수 있도록 신체활동 및 놀이활동이 가능한 충분한 공간을 확보한다. 4) 원생 수 증감 및 교육과정 변화에 대응할 수 있도록 공간 간 통합·분리·연계가 가능하도록 계획한다.

5) 천창 등 다양한 채광 방식을 활용하여 자연채광이 실내로 충분히 유입될 수 있도록 계획한다. 6) 특수학급은 층수에 제한 없이 배치할 수 있으나, 승강기에 인접하도록 계획하며, 양호한 교육환경과 안전성을 확보할 수 있는 위치에 배치한다. 7) 장애, 비장애 유아가 한 공간에서 함께하는 통합교육이 가능한 유치원으로서 모든 유아가 자율성있게 활동 가능하고, 모든 공간에 쉽게 접근 가능한

집중형 구조 등을 고려하고, 가능한 오픈형이나 유리 내벽을 사용하여 개방감을 확보하고, 자연채광을 최대한 활용한다. 8) 돌봄 및 종일반실은 로비와 가까운 곳에 배치를 고려한다.

[관리행정공간영역] 1) 행정실과 연계하여 문서고를 계획하고, 관리행정공간의 유기적인 배치를 고려한다.

2) 교무, 사무 등의 집무공간을 확보하면서 유아의 활동을 지켜볼 수 있으며 긴급 시에도 신속하게 대응할 수 있는 위치에 계획할 것

3) 학습자료실은 다양한 교수·학습 교구 및 자료를 충분히 보관·관리할

수 있는 기능을 갖추도록 계획한다. 4) 학부모상담실 및 회의실은 접근이 용이할 수 있는 위치에 계획할 것

[외부공간영역] 1) 현관은 일상적인 출입 기능뿐만 아니라 화재 대피훈련 등 각종 안전교

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육 및 집결 활동이 가능하도록 충분한 면적을 확보하여 계획한다. 2) 외부 놀이마당 계획시 적절한 배치계획을 통해 자연적 감시가 가능하도록 개방적이고 안전한 공간으로 조성한다. 3) 통학버스의 원활한 회차가 가능할 수 있도록 계획하며, 우천 시 유아가 비를 피하여 안전하게 승·하차할 수 있도록 차양 설치 등 보호 방안을 함께 고려한다. 4) 옥외놀이터는 일조가 양호한 곳에 조성하고 놀이기구 수납공간과 외부 세면대 설치를 고려하여 계획한다.

마. 입면 및 구조 계획

1) 입면계획은 주변경관을 고려하고, 기존 경관과 어울리고 동시에 경제성을

고려하여 과도한 디자인이 되지 않도록 한다. 2) 내구성과 내후성을 겸비한 외장재를 적용하여 원활하고 경제적인 유지관리

및 학교 이미지를 유지할 수 있도록 제안한다. 3) 친환경 요소를 적극 활용한 입면 및 공간 구조 형태를 반영한다.

바. 기타

1) 이용자의 제 활동 등에서 안전하고 쾌적하며 위생적인 실내 환경을 유지할 수 있게 계획한다. 2) 기계·전기실은 에너지 효율을 높이고 관리가 용이하도록 계획하고, 지하수위를 고려하여 지하층 설치를 지양한다. 3) 기계설비시스템은 에너지의 효율적인 이용방안으로 구역별, 사용별, 시간별로 구분 되는 조닝계획이 되어야 하고, 운영시간이 다른 실의 직원이 개별 조작, 제어할 수 있도록 계획되어야 하며, 시설설비 제어 편의성 등을제공하여야 한다. 4) 자연채광을 최대한으로 활용할 수 있도록 계획하고, 각 실의 용도에 따른 적정 조도를 반영한다.

5) 인명피해 방지를 위한 경보시설과 피난유도시설이 고려되어야 하고 화재를초기에 진압 할 수 있도록 각 실 및 기능단위 특성에 적합한 소방설비를계획하여야 한다. 6) 조경포장 및 조경시설물, 우․오수계획 기타 시설은 친환경적으로 설계한다. 7) 시설별 이용정보 및 주의사항 등을 알려주는 시설이용안내 설비(시각, 청각)

및 조명, CCTV 등의 안전관리시설을 고려한다. 8) 기계환기장치 적용시 소음기준을 준수하고 유지관리측면에서 유리한 제품을

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선정한다. 9) 기계설비 배관 등은 가능한 교실 내부로 들어가는 것을 최소화하고, 설치시유지보수가 가능한 구조로 계획한다. ※ 자료로 제공된 (가칭)명지6유치원 교사신축 사전기획보고서의 내용을 참고하여 계획안은

지침서에 제시된 시설면적기준 및 공사비 내에서 자유롭게 제안 가능하다

(가칭) 명지4중 교사신축 설계공모

명지국제신도시 쪽 학생 수가 늘면서 25학급(특수 1 포함)·668명 규모 중학교를 새로 짓는 설계공모다. 단순히 “학교 한 동 예쁘게”가 아니라, 미래 교육과정(자유학기제) + 공유·개방 + 안전·동선 + 유지관리를 한 번에 설득하는 타입이라, 콘셉트보다 “운영이 되는 공간”으로 풀어내는 게 핵심이다.

1) 사업 스펙 먼저

• 위치: 부산 강서구 명지동 983-14 일원

• 대지: 13,267㎡ / 용도지역: 제2종 일반주거 + 지구단위계획구역

• 연면적: 9,926㎡ 이하(허용범위 초과하면 바로 실격 리스크)

• 공사비: 약 206.8억(VAT 포함, 건축·토목·조경·기계설비·폐기물처리 등)

• 설계비: 약 8.46억(VAT 포함, 지질조사 8공·각종 인허가·안전성검토·BF/녹색/ZEB/신재생 포함)

• 설계기간: 180일

2) 설계 방향: “미래수업 + 공유공간 + 개방”이 키워드

교실은 남향으로 안정적으로 잡고, 공유공간(복도·로비·홈베이스)을 ‘수업이 확장되는 공간’으로 만들어라.

그리고 도서실·강당 같은 개방시설은 외부 접근을 따로 분리해서 학생구역과 섞이지 않게 운영 가능하게 해라.

여기서 자주 나오는 실무 포인트들:

• 자유학기제: 토론·발표·진로탐색 같은 수업이 가능한 유연한 학습공간 제안

• 스마트 학습환경: 기자재/설비까지 고려한 디지털 교육 인프라 + 관리/제어 시스템(BEMS 등)

• 홈베이스: 사물함만 놓는 곳이 아니라 학년 거점(교류·휴식·전시)으로 설계

• 특별교실: 유사실은 묶어서 그룹화 + 연계/확장성

• 도서실: 열람만이 아니라 미디어·토론·수업까지 가능한 복합형

3) 배치·동선: 아파트 민원 + 통학안전 + 개방운영

• 인접 공동주택과 거리/소음 고려해서 배치 잡기

• 학생 보행동선과 차량(드롭오프·주차·서비스·소방) 완전 분리

• 주출입/부출입/서비스/비상대피/소방진입까지 출입 동선을 “다른 색”으로 정리해 보여주기

• 시설 개방(도서실·강당)은 외부에서 바로 들어오는 별도 출입 + 학생 학습공간과 동선 분리

• 급식 물품 반입 동선도 별도로 잡아서 학생 동선과 섞이지 않게

추가로 “지하층은 공사기간 감안해서 지양”이라는 문구가 있어서, 지하를 크게 늘리는 계획은 부담이 될 수 있다(가능하면 최소화 전략이 안전).

4) 디테일 몇 개

• CPTED(범죄예방 환경설계) 적용 요구

• BF(무장애) 규정 준수는 기본값

• 계단 치수 기준 명시(중·고: 디딤 28cm 이상 / 높이 16cm 이하, 계단참 단차 금지)

• 일반교실은 8.4m×7.8m 모듈을 가급적 준수, 창이 면한 쪽이 교실 장방향이 되도록

5) 공간 프로그램(대강 뼈대)

• 정규 교과교실 25실(국어/수학/영어/사회 등) + 특수 1

• 특별교실: 과학(이론/실험+준비실), 기술가정 실습, 음악/미술, 컴퓨터, 무용 등

• 관리·행정(교무/행정/회의/보건/위클래스/진로 등)

• 교사연구실은 학년별로 붙이고, 홈베이스는 학년 거점형으로

• 도서실, 시청각실

• 급식(급식실+식당), 다목적실/강당, 체육 관련 창고·탈의/샤워

• “다양한 학습공간”을 연면적의 일정 비율로 별도 반영(공유공간을 그냥 복도 처리하면 손해 보는 구조)

6) 일정(체감상 중요한 것만)

• 참가등록: 2/26~3/6

• 질의: 3/9~3/11 → 답변 3/16

• 작품제출: 5/13

• 심사: 5/26~27

• 결과: 5/29(예정)

7) 제출물 규정이 은근 까다롭다(실격/불이익 방지)

• A3 가로 PDF 20쪽 이내(50MB) + 게시용 조감도 1컷 + 구적도(CAD)

• 익명성: 회사명/표식/암호 등 “식별 가능”한 것 전부 금지

• 조감도/투시도는 “렌더링 과하게” 못 쓰게 제한이 있고, 도면 파트는 색채/다이어그램 끼워넣기 금지 같은 규정이 있다.

• PT도 별도 PPT가 아니라 제출 도서만으로 발표하는 방식(발표 10분+질의 10분)

1) 사업(공모) 개요

• 사업명: (가칭) 명지6초등학교 교사 신축

• 위치: 부산광역시 강서구 명지동 872-8번지 일원 (p.11)

• 대지면적: 16,738㎡ (p.11)

• 개교 목표: 2029년 03월 예정 (p.11)

• 학교 규모(계획): 44학급(특수 2) / 학생 1,163명 (p.11, p.29)

• 연면적(총): 15,610.00㎡ (p.11, p.88)

• 층수/구조: 지상 4층 / 철근콘크리트조 (p.11, p.88)

2) 추진 배경(수요·필요성)

• 명지국제신도시 2단계 개발로 초등학생 796명 유발 예상(3,569세대 기준) → 2단계 내 첫 초등학교로서 신설 필요 (p.6~p.8)

• 인근 1km 내 기존학교(명지초/명일초/명문초)는 이미 과밀(교사재배치·모듈러 등)로 특별교실 부족 및 교육과정 운영 곤란 사례 제시 (p.6~p.8)

• 미설립 시 인근학교 급당 인원 40명대 과밀 수준까지 악화 가능성 제시 (p.8)

3) 대지 및 주변 조건(설계에서 중요한 전제)

• 용도지역/지구 등: 제2종일반주거지역 + 지구단위계획구역 + 경제자유구역 + 교육환경보호구역(상대/절대) + 중점경관관리구역 (p.11)

• 접도: 남측 40m 도로, 동측 20m 도로 접함 (p.35, p.88)

• 대지형태/지형: 정사각형에 가까운 형태, 비교적 평탄 (p.35)

• 소음·교통 이슈: 동측 20m 도로 차량소음 우려, 남측 버스정류장 설치 예정으로 등하교 혼잡 우려 (p.35)

• 교육환경보호구역 유해시설: 200m 범위 검토 결과 금지시설 없음 (p.28)

4) 사업비 및 일정(공모 필수 체크)

사업비(총괄)

• 총사업비: 57,192,189천원 (p.11)

  • 건축공사비: 47,105,765천원

  • 부대비 등 포함(설계비/감리비/시설부대비/비품·조경비 등) (p.11)

• 공사비 단가 참고: 3,018천원/㎡ (p.11)

추진일정(계획)

• 사전기획 발주: 2025.8

• 투자심사: 2025.10

• 사전기획 완료: 2025.12

• 설계공모 완료 목표: 2026.5

• 설계 완료: 2026.11

• 착공: 2027.3

• 준공: 2029.2 (p.12)

5) 공간 프로그램 핵심(면적·실 구성 요약)

총 연면적 15,610㎡ 구성의 근거가 되는 “스페이스 프로그램”이 공모의 기준선입니다. (p.86~p.87)

(1) 교실/교과·특별교실

• 보통교실 42실 (p.86)

• 특수학급 2실 (p.86)

• 영어실 2실(각 1.5실 환산) (p.86)

• 과학실 2실, 음악실 1실, 미술실 2실, 컴퓨터실 1실, 기술·가정실 1실 (p.86)

• 시청각실 1실(3.0실 환산) (p.86)

(2) 지원·관리·학생지원

• 도서실 1실(4.0실 환산) (p.86)

• 학생자치실 1실, 특별활동실 2실 (p.86)

• 위클래스 1실(상담실 포함) (p.86)

• 돌봄교실 5실 (p.86)

• 운영관리(경비)실 2실, 학부모운영회실 2실, 전산실 등 (p.86)

(3) 급식/체육

• 급식실 1 / 식당 1 / 다목적실 및 강당 1 (p.87)

(4) 면적 구성(요약)

• 순면적계(A): 8,363.16㎡ (p.87)

• 공유면적계(B): 6,137.84㎡ (p.87)

• 소계(C=A+B): 14,501.00㎡ (p.87)

• 다양한 학습공간: 5% = 725㎡ (p.87)

• 지하대피공간: 384㎡(0.33㎡/인) (p.87)

• 총합: 15,610㎡ (p.87)

(5) 교실 모듈 기준(중요)

• 보통교실 1실 기준을 **8.40m × 7.80m = 65.52㎡**로 사전검토 모듈 제시 (p.87)

6) 배치(안) 및 권장 방향

대안 비교 결과

• 대안 1(선정안): 4층, 개방감/향·일조/안전·편의 측면 우수

• 대안 2: 5층, 일부 동 마주침으로 개방성·일조 불리 항목 존재 (p.100)

배치 핵심 의도(선정안 기준)

• 보행·차량 동선 분리(통학 안전 최우선) (p.89, p.104)

• 남향 위주 배치로 향/일조/조망 극대화, 공동주택과 이격하여 학습환경 확보 (p.104)

• 운동장 + 학습/공연마당 + 텃밭/생태공간 등 외부학습·힐링 공간 조성 (p.104)

• 강당·도서실 등 지역개방을 고려하되 동선/보안 분리 전제 (p.122~p.126)

7) 설계공모지침(안) 핵심

보고서의 설계공모지침(안)은 크게 그린·스마트·공간혁신·복합화·안전 5축입니다. (p.123~p.128)

(1) 그린학교(Elastic Green School)

• 신재생에너지 활용 최대화(예: 지붕 BIPV 등), 패시브 디자인(채광·통풍·온도조절) (p.123)

• 옥상정원/생태학습공간 등 “휴식+학습” 생태 기반 공간 (p.123)

(2) 스마트교실(Realizable Smart Classroom)

• 무선인터넷 기반, 디바이스 거치·충전, 에듀테크/AI 기반 학습, 원격학습 스튜디오 등 (p.123)

(3) 공간혁신(Dramatic Space Innovation)

• 가변형·유연한 교실/공유공간, 복도-교실 연계 확장, 내·외부 연계로 학습공간 확장 (p.123~p.124)

(4) 학교복합화(Accessible School Complexity)

• 강당·도서관·운동장 등 지역 연계 시설의 블록화/출입통제/운영시간 분리를 전제로 개방성 확보 (p.124, p.126)

• 재난 시 대피공간 활용 등 공공성 반영 (p.124)

(5) 학생안전(핵심 요구)

• CPTED(범죄예방) + IPTED(감염병 예방) + BF(무장애) 반영 (p.122~p.126)

• 주요 요구 포인트

  • 사각지대 최소화/가시성 확보

  • 시간대별 출입동선 분리, 외부인 동선과 학생 동선 분리

  • 다공성 공간(중정/아트리움/발코니)·완충공간(옥외데크/옥상정원) 활용 (p.122, p.124~p.125)

■ 기본 개요

• 공사명: 퍼스트월드샤인 용도변경

• 위치: 부산광역시 강서구 명지국제2로 41 (명지동)

• 기존 용도: 업무시설(사무소)

• 변경 용도: 제2종 근린생활시설(학원)

• 대상 호실: 604호

• 전유면적: 131.9㎡

• 공용면적: 166.76㎡

■ 건축 및 규모 개요

• 구조: 철근콘크리트구조

• 건물 규모: 지하 4층 / 지상 23층

• 용도변경 대상 층: 6층 (604호)

• 주요 구조부 변경: 없음

  (용도변경에 따른 실내 공간 구성 변경 수준)

■ 장애인 편의시설 검토

• 설치 대상 여부: 해당 없음

사유

• 「녹색건축물 조성 지원법 시행령」 제10조 제1항에 따라

• 본 건은 연면적 500㎡ 미만에 해당하여

• 장애인 편의시설 의무 설치 대상에 해당하지 않음

■ 에너지절약계획서

• 제출 여부: 해당 없음

사유

• 용도변경 면적 131.9㎡로 500㎡ 미만

• 외피 및 주요 설비 변경 없음

■ 오수 발생량 및 정화조 검토

• 변경 전: 업무시설(사무소)

• 변경 후: 제2종 근린생활시설(학원)

산정 기준

• 오수 발생량 기준: 15L/㎡

• 1일 오수 발생량: 2.885㎥

검토 결과

• 변경 전·후 동일 기준 적용

• 오수 발생량 증감 없음

• 기존 정화조 용량으로 충분히 대응 가능

■ 주차대수 검토

• 변경 전 (업무시설)

  • 100㎡당 1대 기준

• 변경 후 (학원)

  • 134㎡당 1대 기준

검토 결과

• 대수 산정 기준 완화에 따라

• 기존 주차대수 범위 내에서 기준 충족

• 추가 주차 확보 불필요

■ 소방 및 다중이용업 검토

• 수용 인원 산정 기준

  • 강의실·교무실·상담실·실습실·휴게실 등

  • 1.9㎡당 1인 기준 적용

• 산정 결과

  • 131.9㎡ ÷ 1.9㎡ = 약 69명

검토 결과

• 100명 미만으로

• 다중이용업 및 강화 대상 해당 없음

• 출입구(문), 피난 동선 기준 만족

■ 구조 및 설비 변경 사항

• 구조: 변경 없음

• 전기·기계·공조 설비: 기존 설비 유지

• 주출입구, 단차:

  업무시설 → 학원 변경에 따른 기준 검토 완료, 모두 만족

■ 기본 개요

• 공사명

  스타빌딩 4층 용도변경

• 위치

  부산광역시 명지동

• 기존 용도

  교육연구시설(학원)

• 변경 용도

  제2종 근린생활시설(휴게음식점)

• 변경 면적

  약 377.9㎡ (4층 전체)

■ 건축 및 규모 개요

• 구조

  철근콘크리트구조

• 건물 규모

  지하 2층 / 지상 9층

• 용도변경 대상 층

  4층

• 주요 구조부 변경 없음

  (용도변경에 따른 내부 계획 조정 수준)

■ 장애인 편의시설 검토

• 설치 대상 여부: 해당

• 사유

  근린생활시설(휴게음식점)으로 변경된 면적이

  300㎡ 이상, 법적 기준 검토 결과 본 건은 편의시설 의무 설치 대상에 해당

• 변경

  장애인주차구획 변경, 주출입구 폭검토, 장애인 진출입로 검토

■ 에너지절약계획서

• 제출 여부: 해당 없음

• 사유

  연면적 500㎡ 미만

  기존 외피 변경 없음 → 열손실 변동 없음 확인

■ 방화창규정

• 3층이상 또는 9m이상 인접대지 1.5m이내 방화창

• 검토

  기존스프링클러 추가 및 설치이동

■ 내외부 마감재료

• 외부

  3층이상 또는 9m이상 인접대지 1.5m이내 준불연이상

  화재확산방지구조 적용(난연적용)

• 내부

  기존스프링클러 및 내화구조 제외

■ 주차대수 검토

• 변경 전 (교육연구시설)

  200㎡당 1대 기준 적용

• 변경 후 (휴게음식점)

  134㎡당 1대 기준 적용

기존 주차대수 범위 내에서 충족되어

추가 주차 확보 없음

■ 구조 안전 검토

용도변경에 따라 설계 활하중이 증가하므로

구조 안전성 검토를 별도로 진행했습니다.

• 활하중 기준

  • 교육연구시설(학원): 상대적으로 낮음

  • 휴게음식점: 활하중 증가

• 검토 결과

  「건축구조기준(KDS)」에 따라

  충분히 대응 가능함을 확인

■ 기본정보

• 공사명: 행복마을 증축(추인) 인허가

• 대지위치: 부산광역시 강서구 명지동

• 지역·지구:

  • 제1종 일반주거지역

  • 제1종 지구단위계획구역

  • 역사문화환경보존지역

■ 대지 현황

• 대지면적: 198.9㎡

• 도로현황: 10M 도로

■ 건축 규모

■ 주차대수 산정

부산 주차장 기준 적용:

• 단독주택: 118.08㎡ → 1대

• 근린생활시설: 111.84㎡ / 134㎡ = 0.83 → 1대

• 총 합: 1.83대 → 2대 확보

(기존도 동일하게 2대 산정)

■ 조경 / 공개공지 / 기타

• 조경:

  녹색건축법 시행령 제42조 → 대상 아님

• 공개공지:

  조적조 적용되어 해당 없음

• 에너지절약계획서:

  연면적 500㎡ 미만 → 제출 대상 아님

• 소방서장 동의:

  연면적 400㎡ 미만 → 해당 없음

■ 설비 개요

• 전기설비: 220V, 60Hz

• 하수처리: 하수종말처리장 연결

  • 28.32㎡ × 15L = 0.424 ton 증

• 기계설비: 냉난방설비 및 실외기 포함

◇ 8월 26일 화요일 강서구 도시건축 공동위원회 심의 의결

◇ 단독주택용지 등 규제 완화로 지역경제 활성화 및 정주환경 개선 기대

강서구(구청장 김형찬)는 8월 26일 도시건축 공동위원회에서 명지주거단지 및 신호지구 지구단위계획 변경(안)을 심의·의결하였다고 밝혔다.

대상지는 준공 후 20년 이상이 지나 규제 내용이 현실과 동떨어져 있어 변화된 주거 수요 및 현황에 맞는 지구단위계획 변경이 필요하다는 지적이 꾸준히 제기되어 왔다.

신호지구는 이번 변경으로 단독주택용지의 건축물 허용용도가 확대된다. 용적률은 기존 150%에서 180%로, 허용층수는 3층에서 4층(16m 이하)으로 상향 조정된다. 기존에 존재하던 가구수 제한 조항도 삭제되어 주택 선택의 폭이 넓어져 산업단지 종사자 거주 수요에 대한 공급이 충족될 수 있을 것으로 기대된다.

명지주거단지는 행복마을 단독주택용지 내 건축물 계획이 신호지구와 동일하게 단독주택용지 내 건축물의 허용용도ㆍ용적률ㆍ층수 규제를 완화한다. 지원용지도 이중 규제되고 있는 지구단위계획의 공공조경을 삭제하고 공공공지 면적의 일부를 건축법에 따라 의무 설치되는 공개공지 및 대지의 조경면적도 포함할 수 있도록 시행지침을 변경하게 된다. 또한, 단지지원용지도 건축 용도 완화를 통해 지역경제 활성화에 기여할 것으로 기대된다.

향후 신호지구는 부산진해경제자유구역청에서 산업단지계획 변경 승인 고시할 계획이며, 명지주거단지는 재공고로 주민 의견청취 후 강서구에서 도시관리계획(지구단위계획) 변경 고시할 계획이다.

1. 고시 기본 정보

• 고시명: 명지녹산 국가산업단지 도시관리계획(명지주거단지 지구단위계획) 결정(변경) 및 지형도면 고시

• 고시번호: 부산광역시 강서구 고시 제2025-133호

• 고시일자: 2025년 9월 24일

• 근거 법령: 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제30조

• 열람: 국토교통부 토지이용규제정보서비스(www.eum.go.kr)

  명지지구 지구단위계획변경 고시(250924)

2. 변경의 배경과 목적

(출처: 강서구 보도자료, 2025.8.26)

보도자료(명지주거단지,신호지구+지구단위계획+변경(안)+도…

• 명지·신호 지구는 준공 후 20년 이상이 지나 기존 규제가 현실과 맞지 않다는 지적이 지속되어 왔음.

• 산업단지 종사자들의 거주 수요 증가, 다양한 주택 형태에 대한 요구 반영 필요성이 커짐.

• 과도한 건축 규제를 완화하여 정주환경을 개선하고 지역경제를 활성화하는 것을 목표로 함.

3. 주요 변경 내용 요약

핵심 요약:

명지주거단지 단독주택용지의 용적률이 150%에서 180%로 상향되고, 층수는 4층까지 허용됨.

가구 수 제한이 삭제되어 다가구형, 복합형 주택 건축이 가능해짐.

4. 관련 조항 요약 (지구단위 시행지침 변경사항)

(출처: 명지지구 지구단위계획 변경 고시 제19~20쪽)

명지동 위락시설 용도변경 사례

부산 강서구 명지동에 위치한 한 위락시설 건물 내 제2종 근린생활시설(기원)을 위락시설(유흥주점)으로 용도변경한 사례를 소개드립니다.

건물 개요

• 규모: 층당 약 1,000평 규모

• 구성: 30평 내외의 다수 호실로 구성

• 대상 호실: 2층 일부 호실을 유흥주점(위락시설) 용도로 변경

주요 검토 사항

용도변경은 단순 신고가 아닌 허가 대상(상위군 변경)에 해당되므로 철저한 사전 검토가 필수적입니다.

검토 과정에서 핵심적으로 다루는 항목은 다음과 같습니다.

1. 주차 기준 충족 여부

   • 위락시설로 변경 시 주차대수 산정 기준이 달라짐

2. 소방시설 기준 충족

   • 스프링클러, 감지기, 비상조명, 방화문 등 안전시설 설치 검토

3. 비상구 및 피난계단 확보

   • 「건축법」 및 「다중이용업소법」에 따른 피난 동선 확보 필요

제외 검토 항목

해당 호실은 규모가 작아 다음 요건들은 적용 제외 대상이었습니다.

• 500㎡ 이상 에너지절약설계 검토 (비대상)

• 장애인 편의시설 설치 의무 (비대상)

• 정보통신시설 점검 (비대상)

행정 절차와 협의

• 본 건은 **허가대상(상위군 변경)**이므로, 처리 기간이 비교적 길 수 있습니다.

• 다만, 사전검토 자료를 철저히 준비하고, 주무부처와 긴밀히 협의함으로써 협의 기간을 단축하는 것이 중요합니다.

• 특히 주차, 소방, 비상구 기준이 충족됨을 명확히 하여 용도변경 가능성을 확보했습니다.

정리하자면, 명지동 위락시설 사례는 층당 대규모 건축물 내 일부 호실의 용도변경이라는 점에서 행정적·기술적 검토가 복합적으로 요구되는 프로젝트였습니다.

부산·진해경제자유구역 명지지구 지구단위계획 시행지침 설계 가이드라인 (2024년 기준)

1. 용도지역별 건축밀도 및 용도 기준

단독주택용지

• 건폐율: 60% 이하

• 용적률: 150% 이하

• 최고층수: 3층 이하

• 허용: 단독주택, 점포겸용 단독주택 (1층 일부 근린생활시설)

• 불허: 공동주택, 다가구주택 등 다세대형 거주시설

공동주택용지 (아파트)

• 건폐율: 25~30% 이하 (블록별 상이)

• 용적률: 200~220% 이하

• 최고층수: 30층 이하 (계획변경 시 적용)

• 허용: 아파트, 부대복리시설, 소규모 근린생활시설

• 불허: 산업시설, 단독근린생활시설, 일반상업시설

복합용지

• 건폐율: 60% 이하

• 용적률: 최대 1000% 이하

• 최고층수: 40층 이하

• 허용: 판매시설, 업무시설, 숙박시설, 문화시설 등

• 불허: 일반 아파트, 주거형 오피스텔

상업용지

• 건폐율: 60% 이하

• 용적률: 600~800% 이하

• 최고층수: 최대 20층

• 허용: 근린생활시설, 판매시설, 업무시설 등

• 불허: 공동주택, 공해/풍속영향 업종

업무시설용지

• 건폐율: 60% 이하

• 용적률: 최대 800% 이하

• 최고층수: 15층 이하

• 허용: 일반업무시설, 연구시설, 비주거형 오피스텔 등

• 불허: 주거용 오피스텔, 환경저해 업종

공공시설용지

• 건폐율: 60% 이하

• 용적률: 250% 이하

• 최고층수: 5층 이하

• 허용: 교육시설, 공공청사, 복지시설 등

• 불허: 공공목적 외 모든 시설

2. 건축물 배치 및 건축선 계획

건축한계선

• 도로경계선으로부터 이격 거리: 3~6m (블록별로 지정)

• 해당 선의 수직면을 넘어 건축물 지상부분이 돌출 불가

• 지하층 구조물은 예외 허용 가능

건축지정선 / 벽면지정선

• 외벽이 도로에 일정하게 정렬되도록 요구

• 1층: 지정선 길이의 2/3 이상 면하도록 배치

• 2층 이상: 테라스 등 설치 시 수직면 연계 요구

직각배치

• 전면은 도로에 평행, 측면은 직각 배치 원칙

전면공지

• 건축한계선 이격 거리만큼 확보

• 전면공지 폭: 3m 이상 확보 권장

• 길이의 2/3 이상은 보도와 동일 높이, 장애물 없이 확보

• 주차장, 계단, 진입램프 등 설치 금지

도면표기

• 건축한계선: 파선 또는 색상으로 구분

• 전면공지 및 공공조경 구역: 해칭 또는 지정색으로 표기

3. 건축물 외관 및 형태 기준

지붕형태

• 원칙: 경사지붕 (경사도 1:1 ~ 1:3)

• 평지붕 허용 시: 옥상녹화 70% 이상 의무 적용

옥상녹화

• 수평 투영면적의 70% 이상 조경

• 적용대상: 공동주택, 업무시설, 상업시설 등 (단독주택 예외)

외벽 색채

• 저채도, 중명도 계열 권장

• 원색, 고반사 유리, 금속마감은 제한

• 동일건물 내 조화 유지 필수

옥외광고물

• 1층에 한해 규격 제한 내 설치 가능

• 22시 이후 조명 소등 원칙

• 상층부 광고물 부착 금지

투시형 외벽 및 담장

• 1층 외벽: 투명 유리 등 개방형 입면 50% 이상 확보

• 담장: 투시형 또는 생울타리 (높이 1.2m 이하)

4. 주차 및 차량 동선계획

차량 진출입구

• 이면도로 우선 배치

• 전면도로 출입 시 교차로 모서리와 최소 10m 이상 이격

• Ramp 폭원: 3~6m 권장

주차장 배치

• 가급적 지하주차, 건물 내부 주차 유도

• 노외 주차는 후면 또는 비가시 영역 배치

• 지상 주차 시 투수성 포장 원칙

자전거보관소

• 공동주택: 세대당 0.3대 이상 확보

• 상업/업무시설: 건물별 30대 이상 권장

• 위치: 출입구 인접, 차양 포함 권장

5. 조경 및 공개공지 계획

전면공지 활용

• 전면공지의 30% 이상은 식재로 조성 (잔디, 화단 등)

• 벤치, 화분, 조명 설치 가능

• 누구나 출입 가능한 공간으로 개방

공공조경

• 식재기준: 교목 0.3본/㎡, 관목 0.5본/㎡ 이상

• 교목 수고: 5m 이상, 수관폭 3m 이상

• 식재 시 상록:낙엽 비율 = 1:1

생태면적률

• 주거지: 30% 이상 확보

• 상업/업무: 25% 이상 확보

• 포함 항목: 자연지반녹지, 투수포장, 옥상녹화 등

보행통로

• 폭: 6m 이상 (단독주택지는 3m 이상)

• 경사도: 8% 이하

• 횡단구배: 1.5~5%, 표준 2%

• 24시간 개방, 보행 방해시설 설치 금지

• API 연동: 국토부 아파트 외 부동산 실거래가 API

• 적용 조건:

  • 지역: 부산 전 지역

  • 면적: 297~363㎡ (100평 ±10%)

  • 평당가 ≤ 250만 원

주소,면적㎡,면적평,총거래가,평당가,지목,거래일

부산 강서구 명지동 123-4,330,100,82500000,250,대,2025-04

자동 점수 항목 반영 로직 (총 100점)

3. 지도 시각화 준비

• Google Maps 연동 완료

• 마커 색상별 분류 (점수 기반)

• 클릭 시 매물 상세정보 표시 기능 연결 중

• 실시간 매물 리스트 + 점수 컬러 시각화 + 지도 클릭 이동 완성

• 마커 클릭 시 세부 점수 breakdown 확인 가능하게 구성