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신축 vs 리모델링, 돈 아끼려다 더 쓰는 경우가 갈리는 진짜 기준

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오래된 집을 앞에 두고 있으면 마음이 두 갈래로 나뉜다. 싹 밀고 새로 지으면 깔끔할 것 같고, 그래도 뼈대가 남아 있으니 고쳐 쓰면 돈을 아낄 수 있을 것 같다. 그런데 막상 견적을 받아보면 생각보다 간단하지 않다. 신축과 리모델링은 단순히 새집이냐 헌집이냐의 문제가 아니라, 건물의 상태와 앞으로의 사용 목적을 같이 봐야 하는 선택이다.

특히 노후주택이나 오래된 상가, 단독주택을 두고 고민할 때는 첫인상만으로 판단하기 어렵다. 벽지와 바닥만 바꾸면 될 것처럼 보여도 안쪽에는 배관, 전기, 방수, 단열, 구조 문제가 숨어 있을 수 있다. 리모델링은 기존 건물을 살리는 공사지만, 기존 건물이 감당할 수 없는 수준까지 고치려 하면 신축보다 더 복잡해질 수 있다.

겉모습보다 먼저 봐야 하는 건 건물의 뼈대다

리모델링을 고민할 때 가장 먼저 봐야 하는 건 마감 상태가 아니다. 벽지가 낡았는지, 바닥이 촌스러운지보다 중요한 건 구조체가 얼마나 건강한지다. 기둥, 보, 내력벽, 기초, 지붕 구조가 안정적이면 리모델링의 가능성이 커진다. 반대로 주요 구조부에 균열이나 처짐, 심한 누수 흔적이 있다면 이야기가 달라진다.

겉으로는 멀쩡해 보여도 오래된 건물은 손을 대기 시작하면서 숨은 문제가 드러나는 경우가 많다. 천장을 열었더니 누수가 있었고, 바닥을 뜯었더니 배관이 낡아 있었고, 벽을 철거하려 했더니 구조상 손대기 어려운 벽일 수 있다. 처음엔 몰랐는데 공사 중간에 발견되는 이런 문제들이 리모델링 비용을 크게 흔든다.

그래서 오래된 건물을 고칠 때는 디자인보다 현장 진단이 먼저다. 구조 상태가 괜찮고, 주요 설비를 교체해도 전체 틀이 유지될 수 있다면 리모델링은 충분히 매력적인 방식이 된다. 기존 공간의 기억을 살리면서 필요한 기능만 새로 입힐 수 있기 때문이다.

리모델링이 싸다는 말은 반은 맞고 반은 틀리다

많은 사람이 리모델링을 먼저 떠올리는 이유는 비용 때문이다. 기존 건물을 그대로 활용하니 신축보다 당연히 저렴할 것처럼 느껴진다. 실제로 골조와 지붕, 외벽, 계단, 일부 설비를 그대로 쓸 수 있다면 공사비를 줄일 수 있다. 철거 범위가 작고 인허가 절차도 단순하면 시간도 줄어든다.

하지만 모든 리모델링이 저렴한 것은 아니다. 외관만 살짝 고치는 수준이 아니라 단열, 창호, 전기, 배관, 방수, 난방, 구조 보강까지 손대야 한다면 공사 범위가 신축에 가까워진다. 여기에 기존 건물 철거와 폐기물 처리, 예상 못 한 보수비까지 더해지면 처음 생각했던 예산을 쉽게 넘긴다.

리모델링 비용을 볼 때는 마감 공사비만 보지 말고, 철거 후 드러날 수 있는 숨은 보수 비용까지 여유 있게 잡아야 한다.

막상 공사를 시작하면 “여기도 같이 해야겠다”는 부분이 계속 나온다. 낡은 창호를 바꾸면 단열도 손봐야 하고, 욕실을 뜯으면 배관 상태가 보이고, 주방을 옮기면 전기와 급배수가 따라온다. 리모델링이 어려운 이유는 바로 이 연결성에 있다.

신축이 나은 경우는 생각보다 분명하다

신축은 처음부터 새로 계획할 수 있다는 점이 가장 크다. 공간 구성, 층고, 주차, 단열, 설비, 창호 위치, 동선까지 현재 생활 방식에 맞춰 다시 짤 수 있다. 오래된 집의 틀에 맞추느라 억지로 공간을 끼워 넣을 필요가 없다.

기존 건물의 구조가 약하거나, 층고가 지나치게 낮거나, 누수와 습기 문제가 반복되거나, 배관과 전기 설비가 전체적으로 노후된 경우에는 신축이 더 깔끔한 답이 될 수 있다. 리모델링으로 계속 보완하는 것보다 처음부터 기준에 맞게 다시 만드는 편이 장기적으로 마음이 편하다.

또 원하는 용도가 기존 건물과 크게 다를 때도 신축 쪽이 유리해진다. 예를 들어 단순 주거였던 공간을 상가주택, 사무실, 숙박시설, 카페처럼 다른 성격으로 바꾸려면 구조와 설비, 피난, 주차, 위생 기준이 함께 따라온다. 이럴 때는 기존 건물에 맞추는 과정이 오히려 더 복잡할 수 있다.

처음 판단할 때 꼭 나눠봐야 하는 기준

기존 구조가 튼튼하고 공간 배치가 크게 불편하지 않다면 리모델링을 먼저 생각해볼 수 있다. 반대로 구조 보강, 설비 전체 교체, 단열 개선, 방수 보수, 용도 변경이 한꺼번에 필요하다면 신축과 비용 차이가 생각보다 줄어든다.

리모델링이 빛나는 건 기존 조건이 좋을 때다

리모델링은 기존 건물이 가진 장점을 살릴 때 가장 효과가 좋다. 오래된 나무 구조, 적당히 자리 잡은 마당, 주변 풍경과 어울리는 외관, 이미 형성된 동선처럼 새로 만들기 어려운 분위기가 있을 때 리모델링의 매력이 살아난다.

특히 대지 조건이 까다로운 경우에는 기존 건물을 살리는 쪽이 현실적일 수 있다. 새로 지으면 현재 법규 기준을 모두 다시 검토해야 하고, 건폐율·용적률·주차·도로 조건에서 불리해질 수도 있다. 기존 건물의 위치나 규모가 현재 조건에서는 다시 만들기 어려운 경우라면, 무조건 철거하기보다 살릴 수 있는 부분을 먼저 봐야 한다.

막상 잘 고친 집을 보면 새집에서는 나오기 어려운 깊이가 있다. 세월이 만든 분위기 위에 필요한 성능과 편의만 더해지면, 공간이 너무 새것처럼 뜨지 않고 자연스럽게 자리 잡는다. 이런 경우 리모델링은 단순한 절약이 아니라 분위기를 보존하는 선택이 된다.

설비가 오래됐다면 마감보다 안쪽을 먼저 봐야 한다

오래된 집에서 가장 조심해야 할 부분은 보이지 않는 설비다. 수도관, 하수관, 전기 배선, 난방 배관, 방수층은 평소에는 잘 드러나지 않지만 생활의 편안함을 좌우한다. 벽지와 타일을 아무리 예쁘게 바꿔도 배관이 낡아 있으면 결국 다시 뜯게 된다.

리모델링을 할 때 욕실과 주방 위치를 바꾸고 싶다면 더 신중해야 한다. 물을 쓰는 공간은 배관 구배와 방수, 환기 문제가 함께 따라온다. 단순히 평면상 이동이 가능해 보여도 실제 공사에서는 층고, 배관 위치, 구조체 간섭 때문에 비용이 커질 수 있다.

오래된 건물을 고칠 때는 눈에 보이는 마감보다 전기, 배관, 방수, 단열 같은 기본 성능을 먼저 잡는 편이 오래 간다.

처음 견적이 조금 올라가더라도 기본 설비를 제대로 손보면 이후의 불편이 줄어든다. 반대로 눈에 보이는 부분만 바꾸면 몇 년 뒤 다시 공사를 해야 하는 상황이 생긴다. 리모델링에서 진짜 돈을 아끼는 방법은 덜 하는 것이 아니라, 다시 뜯지 않게 순서를 잡는 것이다.

인허가와 법규 조건도 선택을 바꾼다

신축과 리모델링을 결정할 때는 공사비만큼 인허가 조건도 중요하다. 기존 건물을 철거하고 새로 지으면 현재 법규에 맞춰 다시 검토해야 한다. 도로 접도, 주차장, 높이 제한, 일조, 건폐율과 용적률, 용도지역 조건 등이 모두 영향을 준다.

반대로 리모델링도 무조건 간단한 것은 아니다. 단순 수선인지, 대수선인지, 증축인지, 용도변경인지에 따라 절차가 달라진다. 구조부를 건드리거나 면적이 늘어나거나 용도가 바뀌면 생각보다 많은 검토가 필요하다.

이 부분은 현장마다 차이가 크다. 같은 오래된 집이라도 어떤 대지에 있느냐, 기존 건축물대장 상태가 어떤지, 불법 증축이나 무단 변경이 있는지에 따라 방향이 완전히 달라질 수 있다. 그래서 결정 전에 건축물대장과 현황을 함께 보는 과정이 필요하다.

결국 생활 방식이 공사의 방향을 정한다

어떤 집은 조금만 고쳐도 충분하다. 벽을 새로 칠하고, 창호를 바꾸고, 욕실과 주방을 정리하는 것만으로도 생활감이 크게 달라진다. 반면 어떤 집은 아무리 손봐도 원하는 생활이 들어가지 않는다. 방의 위치, 계단, 층고, 채광, 주차, 마당 사용 방식이 계속 걸린다면 신축을 고민하는 편이 낫다.

리모델링은 기존 조건을 받아들이는 공사다. 그래서 어느 정도는 타협이 필요하다. 반대로 신축은 처음부터 다시 그릴 수 있지만 비용과 시간, 인허가 부담이 커진다. 두 방식 중 하나가 절대적으로 맞는 것이 아니라, 지금 가진 건물과 앞으로 살 방식이 얼마나 맞는지를 봐야 한다.

기존 골조가 튼튼하고 배치가 크게 불편하지 않다면 리모델링을 먼저 볼 만하다.
구조 보강과 설비 교체가 광범위하다면 신축 견적도 함께 받아보는 편이 낫다.
현재 법규상 새로 지을 때 불리한 조건이 있다면 기존 건물을 살리는 방향이 현실적일 수 있다.
용도 변경이나 증축이 필요하다면 인허가 검토를 먼저 해야 한다.
단순히 예쁜 마감보다 앞으로의 유지관리 비용까지 같이 봐야 한다.

싸게 고치는 것보다 오래 쓸 수 있는지가 먼저다

신축과 리모델링 사이에서 고민할 때 가장 흔한 실수는 당장의 공사비만 비교하는 것이다. 하지만 집은 공사가 끝나는 순간보다 그 뒤의 시간이 더 길다. 살면서 춥지 않은지, 습기가 차지 않는지, 배관 문제가 없는지, 공간이 생활과 맞는지가 결국 만족을 결정한다.

리모델링이 맞는 건물은 분명 있다. 기존 구조가 좋고, 분위기를 살릴 가치가 있고, 필요한 보수 범위가 명확하다면 새로 짓는 것보다 훨씬 좋은 결과가 나올 수 있다. 반대로 이미 너무 많은 부분을 고쳐야 한다면 신축이 더 솔직한 선택이 된다.

결국 기준은 하나다. 지금 건물을 어디까지 믿을 수 있는가. 그리고 그 건물이 앞으로 원하는 생활을 얼마나 받아줄 수 있는가. 이 질문에 답이 선명해지면 신축과 리모델링 사이의 고민도 훨씬 줄어든다.

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간삼건축, '퐁피두센터 한화' 국내 설계 파트너로 참여… 6월 4일 여의도...

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20여 년간 63빌딩 리모델링 전반 설계... 간삼건축 경험.기술력 응집

63빌딩과 대비 빛의 띠·전통 기와 곡선 연상… ‘반투명 이중유리’ 외피 특징

본관 유지하며 별관과 지하층 해체·보강 방식 진행… 복잡한 프로젝트 성공수행 ‘의미’

간삼건축이 설계 파트너로 참여한 퐁피두센터 한화. 여의도 도심 속에 자리한 퐁피두센터 한화는 하얀 수평 매스가 도시 가로를 따라 부드러운 빛의 띠를 형성한다. © Wilmotte & Associés

[국토일보 하종숙 기자] 간삼건축종합건축사사무소(이하 간삼건축)가 국내 설계 파트너로 참여한 ‘퐁피두센터 한화(Centre Pompidou Hanwha)’가 오는 6월 4일 개관한다.

‘퐁피두센터 한화’는 한화문화재단과 프랑스 퐁피두센터의 파트너십으로 추진, 기존 63빌딩 별관을 리모델링해 조성된 복합 문화 공간이다.

건축 디자인은 프랑스 건축가 장 미셸 빌모트(Jean-Michel Wilmotte)가, 국내 설계 파트너로는 간삼건축이 참여했다. 간삼건축은 기본·실시설계를 수행하며 빌모트의 디자인을 국내 건축·구조·법규 기준에 맞게 구현했다.

빌모트는 ‘빛의 상자(box of light)’를 컨셉으로 낮에는 자연광이 깊숙이 스며들고, 밤에는 한강변을 비추는 빛의 수평선이 도시 풍경 속에 드러나도록 계획했다. 외관은 63빌딩의 수직성과 대비되는 수평적 빛의 띠와 전통 기와의 곡선을 연상시키는 반투명 이중유리 외피가 특징이다.

이번 리모델링은 재실 상태의 본관을 유지한 채 별관과 지하층 구조를 단계적으로 해체·보강하는 방식으로 진행된 복잡한 프로젝트였다. 63빌딩 본관 리뉴얼과 별관 증축, 아쿠아리움과 면세점 설계에 이르기까지 20여 년간 63빌딩 리모델링 전반을 설계해 온 간삼건축의 경험이 프로젝트 완수의 토대가 됐다.

설계를 총괄한 이승한 간삼건축 건축가는 “퐁피두센터 한화는 황금빛 63빌딩 아래 수평의 빛의 상자를 더해 여의도에 새로운 문화 기단을 놓는 프로젝트였다”며 “국내 설계 파트너로서 빌모트의 설계 의도와 한국의 환경, 기술, 법규 사이의 간극을 조율하고 63빌딩에 대한 오랜 경험을 바탕으로 이를 현실의 공간으로 구현하고자 했다”고 말했다.

63빌딩의 황금빛 타워 아래, ‘빛의 상자’로 계획된 퐁피두센터 한화. 수직과 수평의 대비가 여의도에 새로운 문화의 기단을 만들어낸다. © Wilmotte & Associés

출처 : 국토일보(http://www.ikld.kr)

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[6·3대선] 건설업계가 새 정부에 바라는 현안과 정책

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지방 미분양 주택 해소·다주택자 규제 완화

재개발·재건축·리모델링 사업 활성화 필요

‘도시분쟁조정위원회의 심사·조정 대상’ 확대 등

서울시내 아파트 건설 현장. 사진=연합뉴스 제공

매일일보 = 윤하늘 기자 | 건설업계가 새 정부에 ‘건설경기’ 회복을 위한 정책이 적극 추진돼야한다고 목소리를 높이고 있다. 건설·부동산 부양을 위한 ‘세제 개편’은 물론, 재개발과 재건축, 리모델링 사업의 균형잡힌 활성화 정책을 통한 ‘일감’ 확보가 우선돼야한다는 게 공통적인 입장이다.

3일 건설업계에 따르면 각 건설사들은 협회 등을 통해 지방 미분양 주택 해소와 다주택자 규제 완화, 재개발·재건축·리모델링 활성화 등을 통한 민간 주택공급 확대, 수요 회복 위한 대출한도 확대, 분양가상한제 폐지 등을 요청했다.

대한건설협회가 최근 양당 의원들에게 공유한 '차기 정부에 바라는 건설정책 과제'를 담은 정책제안을 보면 △미분양 아파트 취득세 50% 경감 △5년간 양도세 전액 감면 △미분양 아파트 매입 규모·면적 확대 및 매입 가격 현실화 등의 세제 감면 및 정책 개선을 제안했다. 또 △1가구 2주택 보유자에 대한 세제 완화 △분양가 상한제 전면 폐지 △공공주택 50만가구 공급 등도 건의했다.

특히 인프라 투자 활성화를 위해 매년 30조원 이상의 사회간접자본(SOC) 예산을 편성하고 예비타당성 조사 기준을 현실화해야한다고 강조했다. 건설산업의 안정성과 지속가능성을 확보하기 위해 중대재해처벌법의 전면 개정도 요구하기도 했다.

한국주택협회도 '민생 경제 회복과 국민 주거 안정을 위한 주택부문 정책과제'를 발간하고 주요 정당에 보내기도 했다. 구체적으로 △다주택자 세제 중과 폐지 △지방 미분양주택 세제 지원 △3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 완화 △도심 주택공급 강화를 위한 '주택정책처' 설치 △정비사업 속도 제고 방안 △아파트 민간임대등록(단기·장기) 재도입 △영업정지에 따른 선분양 제한 완화 △중대재해처벌법 합리적 개선 △모듈러주택 공급 활성화 △시니어주택 공급 활성화 등이 담겼다.

공사비 분쟁이 점차 늘어나고 있는 시점에서 이를 해결하기 위한 ‘도시분쟁조정위원회의 심사·조정 대상’을 확대해달라고도 했다. 영업정지에 따른 선분양 제한 기간을 줄여달라고 요청했다. 현행법상 건설사가 6개월 이상 영업정지를 받을 경우 선분양이 2년 동안 제한된다. 분양대금으로 공사를 진행하기 어려워진다.

대한주택건설협회도 △미분양주택 취득시 양도세 한시 감면 및 취득세 중과 배제 △아파트 매입임대등록 재시행 △대출규제 완화 및 금리 인하 △중도금집단대출 잔금전환 개선 등을 요청했다. 아울러 △상업지역 내 주상복합건축물 상업비율 개선 △기업형 임대사업자 주택도시기금 지원 연장 재시행 △민간건설임대주택 조기 분양전환 허용 △부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 정상화 긴급지원 △주택도시보증공사(HUG) 인정 감정평가 현실화 및 한국토지주택공사(LH) 매입임대 제도개선이 필요하다고 요구했다.

건설업계에서는 도심 주택 공급을 확대하기 위해서 재개발과 재건축, 리모델링 사업의 균형 잡힌 제도 개선을 강력하게 요청했다. 재건축 초과이익 환수제 개선, 용적률·공공기여 비율 차등, 리모델링 기준 완화, 과도한 입찰보증금 부담 경감 등도 제안했다. 재개발과 재건축의 경우 기본계획, 정비계획, 사업시행계획과 관리처분계획을 동시에 수립하고 통합심의도 가능하게 해달라는 요청도 있었다.

공동주택 리모델링 사업의 경우 제도개선의 요청도 있었다. 공동주택 리모델링은 기존 주택의 골조를 일부 사용하기 때문에 건설 폐기물과 탄소배출량이 재건축과 재개발 사업 대비 현저히 적다.

특히 고(高)용적률 단지가 많은 서울과 수도권의 경우 신속한 주택 공급을 위해서는 정비사업 규제 완화와 같이 균형 잡힌 정책 방향이 필요하다는 게 건설업계 입장이다. 건설업계에서는 리모델링 활성화를 위해서는 △리모델링 고유 법령 체계 구축 △주택법 개정안 신속 통과 △수직증축 안전성검토 가이드라인 마련 등이 필요하다고 언급했다.

한 대형건설사 관계자는 “새 정부가 들어서면서 부동산 및 건설경기가 회복될 수 있는 정책들이 마련될 것으로 기대하고 있다. 인건비와 원자재값 상승으로 인한 공사비 분쟁도 지속되고 있는 데다, 공공발주 사업도 줄어들고 있는 만큼 각종 정책을 재정비할 필요가 있다”며 “지난 정부에서 재건축 활성화를 강하게 밀어붙이면서 상대적으로 공동주택 리모델링 사업은 ‘홀대’받는다는 여론이 나타났고, 해당 사업의 조합원과 토지등소유자 간 갈등이 커지며 조합과 시공사도 어려움을 겪기도 했다. 공급 활성화를 위해 사업 추진의 장벽을 낮추고 시간을 단축할 제도 변화가 있어야 한다”고 강조했다.

출처 : 매일일보(http://www.m-i.kr)

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