정부가 인구 감소와 상권 침체로 활력을 잃어가는 지방 원도심에 청년·문화예술인·창업인을 불러들이고, 빈 상가와 유휴시설을 지역의 새로운 거점으로 탈바꿈시킨다.

문화체육관광부와 국토교통부, 중소벤처기업부는 원도심의 공간을 정비하는 동시에 지역 특화 콘텐츠와 창업·상권을 함께 육성하는 부처 협업형 '원도심 리코어(RE) 프로젝트' 시범사업을 추진한다.

수도권을 제외한 4극 3특 권역별로 1~2곳을 선정해 2027년부터 사업에 착수하며, 선정 지역에는 공간 재생과 콘텐츠 활성화를 위해 국비 최대 242억 원 이상을 지원한다.

이번 사업은 인구 감소와 상권 침체로 비어가는 원도심의 공간을 정비하는 데 그치지 않고 공간(HW)과 콘텐츠(SW)를 함께 지원, 원도심의 핵심 기능(Core)을 다시(Re) 되살리는 부처 협업형 사업이다.

◆ 청년·문화예술인의 활동공간으로 빈 상가 제공 '원도심 복합재생'

국토부는 원도심의 공실상가를 매입하거나 장기간 임대, 상생협약 등을 체결해 공실상가를 '원도심 활성화상가'로 조성한다.

공실상가는 리모델링 등을 거쳐 문화예술인의 작업실, 창업공간, 공유 사무실, 팝업스토어 등으로 활용하고 입주하는 청년·문화예술인·창업인 등이 안정적으로 활동할 수 있도록 임대료도 지원한다.

◆ 흩어진 공실과 상권을 연결 '특화거점' 조성

원도심 내 미활용 공공시설, 미사용 모텔, 집단 공실상가 등 규모 있는 유휴시설은 지역의 특성에 맞는 '특화거점'으로 탈바꿈한다.

지역 여건에 따라 문화예술 거점, 창업 지원·보육 및 지역기업 보육시설, 상권 지원시설, 지역브랜드 전시·판매 공간 등으로 조성하고 주변의 개별 공실상가와 연계해 원도심 전체로 활력을 확산하도록 할 계획이다.

아울러 주차 공간 등 원도심에 부족한 기반 시설을 확충하고 간판·외벽 정비, 야간경관 및 테마거리 조성 등 가로환경도 개선한다.

◆ 공간 정비를 넘어 원도심을 대표할 문화콘텐츠 육성

문체부는 공간 재생과 연계해 원도심의 문화적 매력을 높이고, 지속적인 방문수요를 창출하는 '원도심 대표콘텐츠 제작·확산 사업'을 추진한다.

지역의 문화자원 등을 활용해 원도심의 특색을 보여주는 콘텐츠를 발굴하고, 창작·제작부터 실증·고도화·유통까지 단계적으로 지원해 원도심을 대표할 콘텐츠로 성장시킬 계획이다.

기존에 지정된 '문화도시' 중 국비 지원이 종료된 도시가 이 사업에 참여하는 경우, 축적된 문화자원과 기획 역량을 원도심으로 확산할 수 있도록 선정 평가 시 가점을 부여할 계획이다.

◆ 원도심에 인기 콘텐츠 '팝업스토어' 운영

사업 초기에는 국민에게 친숙한 인기 콘텐츠를 활용한 팝업스토어를 운영해 지역주민에게는 다양한 콘텐츠 향유 기회, 지역 콘텐츠 기업에는 사업화 기회를 제공한다.

팝업스토어와 함께 주민체험 프로그램, 창작자를 위한 명인 강좌 등 맞춤형 프로그램도 연계해 진행한다.

원도심 활성화 상가에 입주한 청년 콘텐츠 창작자와 창업자에게는 소정의 활동비를 지원, 청년들이 지속적으로 콘텐츠 창작·창업 활동을 이어가도록 뒷받침할 계획이다.

◆ 4극 3특 권역에 1~2곳씩 우선 선정, 내년부터 공간·콘텐츠에 집중 투자

정부는 수도권을 제외한 4극 3특 권역별 1~2곳 내외로 사업 대상지를 우선 선정하여 2027년부터 시범사업을 착수한다.

문체부는 선정 지역 한 곳당 '원도심 대표콘텐츠 제작·확산'에 4년간 국비 최대 24억 원, '문화콘텐츠를 활용한 원도심 활성화'에 국비 최대 8억 4000만 원을 지원한다.

국토부는 선정 지역 한 곳당 4년간 국비 최대 210억 원을 지원하는 것으로 정부안에 반영했다.

매칭 지방비를 포함한 총사업비는 최대 365억 원 규모다.

◆ 중기부와 연계, 창업과 상권 활성화도 함께 지원

중기부 지역상권 육성사업(로컬테마상권, 유망골목상권)과 전통시장 육성사업(백년시장, 문화관광형시장), 소상공인 생활문화 혁신지원 등과 연계하여 '원도심 리코어(RE:CORE) 프로젝트' 선정 지역이 향후 사업에 참여하는 경우 선정 우대한다.

또한 '창업도시' 지원 사업과 연계하여, 창업도시 선정지역의 창업 지원 기업은 '원도심 복합재생' 사업지역 내 사무공간·지원공간 등 공간을, '원도심 활성화상가'에 입주하는 이전기업 등은 임대료를 지원받을 수 있다.

시범 사업 추진계획에 대한 이해를 높이기 위해 9월 17일 오후 2시 대전 한국철도공사 본사 대강당에서 지방정부를 대상으로 설명회를 개최한다.

최휘영 문체부 장관은 "일상에서 문화를 누릴 수 있는 환경은 주민 삶의 만족도와 정주 매력을 좌우하는 핵심 요소인 만큼, 관계 부처가 원도심의 공간·콘텐츠·사람을 문화로 연결해 살고 싶은 곳으로 만드는 데 뜻을 모았다"라며 "이번 시범 사업을 기점으로 각 지역의 이야기를 담은 콘텐츠로 원도심 곳곳에 생기를 더해, 그 지역이 주민에게는 자랑스러운 터전이 되고 방문객에게는 오래 머물고 싶은 문화공간으로 자리잡도록 적극 지원할 것"이라고 밝혔다.

김윤덕 국토부 장관은 "원도심은 오랜 시간 지역의 경제와 생활, 문화가 축적되고 사람들이 모여온 지역의 중심 공간으로, 원도심의 쇠퇴는 단순히 공실이 증가하는 것을 넘어 지역 전체 활력이 약화되는 문제로 이어질 수 있다"라며 "원도심 리코어 프로젝트를 통해 원도심이 갖고 있는 자산과 잠재력을 새로운 수요와 연결하여, 다시 지역의 성장과 변화의 기반을 만들 것"이라고 밝혔다.

노용석 중기부 장관 직무대행 제1차관은 "원도심은 지역 주민의 생활 기반인 동시에 지역의 역사와 문화가 축적된 소중한 공간"이라며 "이번 사업을 통해 원도심 고유의 자원과 지역창업이 결합한 새로운 지방 상권 성장 모델을 만들어 나갈 것"이라고 밝혔다.

문의: 문화체육관광부 지역문화정책과(044-203-2607) 문화산업정책과(044-203-2418), 국토교통부 도시재생과(044-201-4908), 중소벤처기업부 지역상권과(044-204-7884) 창업생태계과(044-204-7615)

앞으로 건축이나 굴착 전에 주소를 입력하면 주변 상하수도·가스·통신 시설물의 유무를 온라인으로 확인할 수 있게 된다.

국토교통부는 지하공간전산화 통합 DB를 기반으로 한 '지하시설물 유무 간편 조회 서비스'와 '전자파일형 지하공간통합지도 제공 서비스'를 이달 30일부터 시행한다고 밝혔다.

그동안 건축주나 개발사업자는 상하수도·가스·통신 등 지하시설물의 유무를 확인하기 위해 지방정부, 가스공사, 통신사 등 각 관리기관에 따로 문의해야 했다.

앞으로는 공간정보오픈플랫폼 브이월드(www.vworld.kr)에 회원가입한 뒤 주소를 입력하면 대상지 주변의 지하시설물 유무를 확인할 수 있다.

보안 유지를 위해 종이도면으로 제공하던 지하공간정보는 데이터 암호화 기술을 적용한 전자파일 형태로 제공한다.

지하개발사업자는 지하안전정보시스템(www.jis.go.kr)에서 데이터 제공을 신청할 수 있으며, 승인을 받으면 지정된 환경에서 정밀 공간분석을 할 수 있다. 데이터는 설정된 유효기간이 지나면 자동 삭제된다.

정의경 국토교통부 국토도시실장은 "이번 서비스는 국민이 지하공간정보를 빠르고 편리하게 활용하도록 지원하는 동시에 국가 중요 공간정보의 보안을 강화하는 디지털 행정혁신 사례"라며 "앞으로도 국민이 안심하고 이용할 수 있는 안전하고 스마트한 지하공간 정보 활용 환경을 조성해 나가겠다"고 밝혔다.

문의: <총괄> 국토교통부 공간정보진흥과(044-201-3477)

정부는 활용도가 낮은 빈 건축물을 조기 철거하고 재건축재개발로 활성화해 지역의 활력을 높이는 자원으로 활용될 수 있도록 빈 건축물 정비 특별법 제정 등을 포함해 빈집의 체계적 활용 방안을 본격적으로 가동할 방침이다.

국토교통부는 2일 정부서울청사에서 개최한 경제관계장관회의에서 주거환경 개선과 지역활력 제고를 위한 '빈 건축물 정비 활성화 방안'을 발표했다.

지난해 기준 전국 빈집은 13만 4000호, 주택을 제외한 빈 건축물은 최대 6만 1000동으로, 빈 건축물은 주변 지역 공동화 등 지역 쇠퇴를 유발하고 인구감소 지역에서의 빈 건축물 증가 등 악순환으로 지방 소멸을 가속할 우려가 있어 선제 대응이 필요한 상황이다.

그러나 빈 건축물 관련 규정이 다수 법령에 흩어져 있는 등 관리체계가 미비하고, 빈 건축물이 주로 쇠퇴지역에 산발적으로 있어 자발적인 정비가 어려울 뿐 아니라 다양한 복합 활용방안이 없어 그동안 빈 건축물 해소에는 한계가 있었다.

이에, 국토부는 예방 및 관리 기반 구축, 활용도 낮은 빈 건축물의 적극적 철거, 활용도 높은 빈 건축물의 정비·활용 활성화 등 빈 건축물의 입체적 정비방안을 마련했다.

국토부는 먼저, 빈 건축물을 선제적이고 체계적으로 관리하기 위해 관리대상 확대, 실태조사 등 제도적 기반 마련을 주요 내용으로 하는 빈 건축물 정비 특별법을 제정하기로 했다.

기존 1년 이상 미거주·미사용 주택 외에 20년 이상 노후 비주택, 공사중단 건축물을 빈 건축물로 포괄하고, 빈 건축물에 해당하지 않더라도 사용 가능성이 낮은 건축물도 지자체·소유주가 등재 땐 잠재적 관리대상에 포함한다.

아울러, 현행 5년 단위 실태조사 외에 1년 단위 현황조사를 추가로 실시해 노후도를 파악하고 조기대응 여건을 마련하며, 특별법 시행 직후 전국 단위 실태조사로 통계 체계를 완비해 나갈 계획이다.

국토부는 이어서, 노후·방치로 다른 용도로 활용이 어려운 빈 건축물은 개별적인 정비 또는 개발사업 연계로 적극 철거해 나가기로 했다.

이를 위해 빈 건축물 소유주에게 관리의무를 부과하고, 적극적인 이행강제금 부과, 경제적 제재 방안 도입 검토 등으로 방치 부담을 강화하되, 철거 뒤에는 지방세 부담을 완화해 소유주의 자발적인 철거를 유도한다.

또한, 지자체의 직권철거 실행력을 강화하기 위해 붕괴·재해 등 안전사고 발생이 우려되는 경우는 지자체의 철거명령을 의무화하고, 소유주가 철거 의무를 이해하지 않을 때는 지자체가 직권철거 뒤 그 비용에 대해 소유주에게 구상권을 청구할 수 있도록 법적 근거를 마련한다.

이 밖에도 공공 노후주거지정비 지원사업에 '빈집정비형'을 신설하고, 빈집 철거비용을 보조하는 빈집철거지원사업도 확대해 철거 지원을 강화한다.

국토부는 이와 함께, 활용도가 높은 빈 건축물의 유휴자산 활용가치 제고를 위해 '빈집愛' 플랫폼 확대와 빈 건축물 관리업 도입, 빈 건축물 허브 설립으로 관리·거래 네트워크를 구축한다.

현행 빈집 및 정비실적 현황을 제공하는 '빈집愛' 플랫폼을 확대 개편해 빈 건축물 매물 목록과 거래·상담을 지원하고, 소유자 대신 빈 건축물의 관리·운영·매각을 지원하는 '빈 건축물 관리업'을 신규 부동산서비스 업종으로 도입한다.

이어서, 주택도시기금 등을 활용해 '빈 건축물 허브'를 설립해 공사중단 건축물과 준공 20년이 지난 동 단위 노후·불량건축물 등을 매입해 수용한 뒤 민간 매각과 공공 개발도 추진한다.

또한, 정비사업과의 연계를 강화하기 위해 빈 건축물 정비사업 유형에 도시정비·도시개발·공공주택사업 등 면 단위 정비사업을 추가하고, 소규모정비법상 빈집밀집구역을 빈건축물정비촉진지역으로 개편하고 용적률·건폐율 완화 등 인센티브를 제공해 정비사업의 원활한 추진을 지원한다.

이상경 국토부 1차관은 "빈 건축물 방치로 지역의 주거환경이 악화하고 지방 소멸이 가속하는 악순환이 발생하고 있다"고 밝히고 "정부는 붕괴·재난 우려가 있는 위험한 빈 건축물은 선제적으로 정비하면서 빈 건축물을 지역의 활력을 높이는 자원으로도 활용할 수 있도록 지원을 아끼지 않겠다"고 덧붙였다.

문의: 국토교통부 도시정책관 도시활력지원과(044-201-3717, 3735)

정부는 2030년까지 공적주택을 연평균 24만호씩 모두 119만호를 공급하고, 다양한 계층을 대상으로 한 보편형 공공임대를 새로 도입해 2030년까지 19만 호를 공급한다.

아울러 노후 공공임대 개선과 주거급여 확대를 추진하고, 청년·신혼·고령자에게 생애주기별로 맞춤 지원한다.

국토부는 2030년까지 공적주택 119만호 공급 추진 등이 포함된 '두텁고 촘촘한 주거복지 실현을 위한 주거안정플랜'을 마련했다고 21일 밝혔다.

안정적으로 오래 거주가능한 공적주택 119만호 공급

국토부는 먼저, 부담 가능한 비용으로 장기간 안정적으로 거주할 수 있게 2030년까지 공적주택을 연평균 24만호, 모두 119만호를 공급하고, 그중 77%인 92만 호를 주거수요가 높은 수도권에 공급한다.

119만 호는 우리나라 전체 임차가구의 13.6%에 해당하는 물량으로, 무주택 임차가구의 주거안정에 기여할 것으로 기대된다.

공적주택 중 올해 4분기부터 내년 말까지 입주할 수 있는 물량은 전국 15만 호이며, 이 가운데 수도권은 10만 호로 예상된다.

공공임대는 공공택지 등에 건설하는 건설임대 35만 호뿐만 아니라 도심에서 상대적으로 빠르게 공급할 수 있는 매입임대 31만 호, 기존 민간주택을 활용하는 전세임대 23만 호 등 다양한 방식으로 공급한다.

이를 통해 10년 이상 거주할 수 있는 장기공공임대주택은 2024년 193만 1000호에서 2030년 250만 호 이상으로 늘어난다.

무주택 실수요자의 내 집 마련을 지원하기 위해 3기 신도시 등에 공공분양 24만 호(수도권 21만 호)를 공급하고, 부담 가능한 공공분양 모델로 지분적립형 또는 수익공유형도 도입한다.

금융지원 강화와 임대료 규제 완화로 20년 이상 운영하는 장기민간임대 모델을 도입해 임차인이 이사 걱정을 덜고 장기간 안정적으로 거주할 수 있게 지원한다.

다양한 계층 거주 가능한 '보편형 공공임대' 19만호 공급

국토부는 이어서, 취약계층뿐만 아니라 다양한 계층이 부담 가능한 임대료로 안정적으로 거주할 수 있는 보편형 공공임대도 도입한다.

가족이 쾌적하게 생활할 수 있게 넓은 면적의 주택을 공급하고, 구조 개선과 마감재 고급화 등 살고 싶은 주택으로 공급한다.

역세권·도심 등 선호 입지 위주로 2030년까지 건설형 17만 5000호를 공급(착공)하고, 공급효과 조기 가시화를 위해 매입형 1만 8000호(약정 등)도 함께 공급해 모두 19만 호를 공급할 계획이다.

보편형 공공임대 공급뿐 아니라 주거취약가구의 공공임대 입주기회도 충분히 보장할 수 있게 통합공공임대주택 공급도 적극 추진할 계획이다.

주거취약가구 더 두텁게…공공임대 품질 혁신

국토부는 또한, 주거취약가구는 더 두텁게 지원하고 기존 공공임대의 품질도 혁신한다.

공공임대주택의 양은 꾸준히 늘어왔지만 그동안 공공임대는 좁은 면적과 노후된 시설, 생활인프라 접근성 부족 등으로 주거만족도가 낮다는 지적이 있었다.

이에 따라 신축 공공임대뿐만 아니라 기존 공공임대의 품질도 개선해 주거편의성을 높인다.

신축 공공임대주택은 역세권·도심 등 생활이 편리한 곳에서 공급을 늘리고, 중형평형 비중을 확대하며 층간소음을 줄이는 바닥구조로 건설한다.

1인가구 규모에도 확장형 평면을 도입하고, 오래된 공공임대주택은 재건축, 리모델링 또는 시설개선을 적극 추진한다.

공공임대주택이 단순한 주택 제공에만 그치지 않고 창업·육아·돌봄 등 필요한 복지서비스까지 연계할 수 있게 관계부처와 협업도 강화한다.

임대료 부담이 큰 저소득층에는 주거급여 지원대상과 범위를 확대하고, 쪽방·고시원 등에 거주하는 주거취약가구가 공공임대주택 등으로 옮길 수 있게 주거 상향 지원사업도 확대한다.

청년·신혼·고령자에게 생애주기별 맞춤형 주거 지원

대학생·사회초년생 등 미혼청년에게 공적주택 24만 3000호를 공급하고, 청년층의 주거비 부담을 저감하기 위해 행복기숙사, 공유형 청년주택, 신축매입임대 입주 본격화 등 공급도 확대한다.

청년층의 주거비 부담 경감을 위한 청년월세 지원도 강화해 소득기준과 지원대상 연령을 완화하고, 차상위 이하 청년에게는 지원기간도 48개월로 2배 연장한다.

공공임대 입주의향이 높은 청년에게 보다 넓은 입주기회를 제공하고, 청년에게 높은 금리를 제공하는 청년드림청약통장은 소득기준을 5000만 원에서 7000만 원으로 높여 자산축적의 기회를 넓혀준다.

신혼·양육가구에게는 공적주택 32만 8000호를 공급하고, 주거문제가 혼인과 출산에 걸림돌이 되지 않게 제도를 개선한다.

공공임대 입주에 있어 신혼부부의 소득요건(미혼청년의 2배), 재계약 기준을 완화(혼인으로 소득·자산 초과해도 1회 재계약)한다.

정책대출 신청 때도 소득기준을 개선하고 소득초과 때 부과하는 가산금리를 50% 인하해 0.3%에서 0.15%로 낮춘다.

아이키우기 좋은 환경을 제공하기 위해 육아특화주택을 공급하고, 출산·양육으로 넓은 거주공간이 필요한 경우 평형 이동도 지원한다.

고령가구에게는 공적주택 5만 4000호를 공급하고, 건강과 신체 여건에 따라 적합한 주거를 선택하고 살던 곳에서 안전하고 편리하게 생활할 수 있게 고령친화적인 주거체계를 지원한다.

기존 공공임대인 고령자 복지주택에만 공급하던 임대주택-주거서비스가 연계된 맞춤형 주택을 민간임대(실버스테이), 대규모단지(은퇴자마을)까지 확대해 소득·건강상태·생활방식에 따른 주거 선택권을 넓힌다.

자가에 거주하는 고령자가 많은 점(75.9%)을 고려해 안전손잡이 등 주거편의시설 설치와 주택개보수를 지원하고, 지역사회 통합돌봄 연계를 강화해 일상생활에 어려움을 겪는 고령자가 지역사회에서 안정적으로 생활할 수 있게 지원한다.

공공임대 신청부터 각종 주거복지서비스 이용 더 쉽고 빠르게

이를 위해 국민의 편리한 공공임대 입주를 위해 대기자 통합시스템을 구축한다.

LH·지방공사 등 사업자별로 각각 진행해 오던 모집공고와 자격검증을 하나의 시스템으로 연계해 입주자 선정까지 걸리는 기간도 150일에서 40일로 단축하고 가구 특성과 여건에 맞는 주택도 추천한다.

시스템상 정보를 활용해 지역별 맞춤형 임대주택 정책과 공급방향 수립이 가능하며 공가 방지에도 기여할 것으로 보인다.

지역주거복지센터를 중심으로 상담·지원 창구도 일원화하고, 지역 주거복지센터 설치 확대와 의무화로 어디서든 필요한 주거서비스를 가까운 곳에서 안내 및 연계 받을 수 있게 한다.

지역여건을 잘 아는 지방정부가 지역 주거수요에 맞는 정책을 적극 추진할 수 있게 지방공사에 대한 출자 허용 등을 통해 지방정부 역할도 강화한다.

공공·민간임대주택의 공급·운영과정에서 사회적 경제주체 참여를 확대해 지역사회와 연계한 다양한 주거서비스 모델이 활성화할 수 있게 한다.

보다 안전하고 쾌적한 환경에서 생활할 수 있게 최저주거기준도 개선해 변화된 주거수준과 사회·인구구조를 반영하고, 복잡한 주거지원제도를 더욱 쉽게 확인하고 이용할 수 있게 마이홈포털의 맞춤형 정보제공 기능도 강화한다.

김이탁 국토부 제1차관은 "좋은 집은 더 많이 공급하고, 필요한 사람에게는 더 촘촘한 지원을 제공해 소득과 연령, 거주지역에 관계없이 주거안정을 체감할 수 있게 하겠다"고 밝혔다.

문의: 국토교통부 주거복지정책과(044-201-4506, 4740), 청년주거정책과(044-201-3635), 주거복지지원과(044-201-4533), 민간임대정책과(044-201-4476), 주택기금과(044-201-3339), 주택공급정책과(044-201-4542), 도심주택지원과(044-201-4517)

내달 1일부터 조정대상지역 내 일시적 2주택의 특례기간이 3년에서 2년으로 단축되고, 조정대상지역 매입임대 아파트에 대해서는 일정 기한 내 양도분에 한해 다주택자 양도세 중과 및 법인세 추가 과제가 배제된다. 

정부는 29일 개최한 제42회 국무회의에서 소득세법 시행령, 법인세법 시행령, 종합부동산세법 시행령, 상속세 및 증여세법 시행령 일부개정령안을 의결했다고 밝혔다.

이번 시행령 개정안은 지난 8월 3일 발표한 올해 세제개편안의 후속 조치로 10월 1일부터 공포·시행될 예정이다.

먼저 조정대상지역 내 일시적 2주택의 특례기간이 단축된다.

조정대상지역 내 주택 보유자가 조정대상지역 내 주택을 새로 취득해 일시적 2주택자가 된 경우 현재는 3년 동안 양도소득세 및 종합부동산세 1세대 1주택 특례를 적용하고 있으나, 조정대상지역 내 2주택자에 대한 과세특례 합리화를 위해 특례 적용기간을 2년으로 단축한다.

아울러 조정대상지역 매입임대 아파트 양도세 중과 배제 등에 대한 적용기한이 설정된다. 

현재는 매입임대주택 등록말소 뒤에도 다주택자 양도세 중과 배제 및 법인세 추가 과세 배제를 영구히 적용하고 있으나 향후 조정대상지역 매입임대 아파트에 대해서는 일정 기한 내 양도분만 다주택자 양도세 중과 배제 및 법인세 추가 과세 배제를 적용한다.

기본적으로 내년 12월 31일까지는 기존 특례를 유지하되, 의무임대기간 중에 있거나 재건축·재개발 중인 경우 등에는 별도의 기한을 적용한다.

내년 1월 1일 기준 의무임대기간이 종료되지 않은 경우에는 의무임대기간 종료일(말소일)부터 1년, 중과 배제 기한 종료 전 재건축·재개발 절차가 진행된 경우에는 이전고시일부터 1년이 되는 날까지(중복 해당 때는 늦은 날까지) 기존 특례를 적용받을 수 있다.

한편 조정대상지역 매입임대 아파트를 보유한 임대사업자의 거주주택에 대한 양도소득세 1세대 1주택 특례(다주택자임에도 양도가액 12억 원 이하분 비과세 및 장특공제 최대 80% 우대)는 입법예고 의견 등을 감안해 현재와 같이 등록말소일부터 5년 동안 적용한다.

상생임대주택에 대한 거주요건 면제 특례도 조정된다.

현재는 2년 동안만 상생임대(임대료 증가율 5% 이내)하면 양도소득세 1세대 1주택 비과세(양도가액 12억 원 이하분) 및 장특공제 우대(최대 30→80%)의 거주요건을 면제하고 있으나, 과세특례 요건 합리화를 위해 상생임대 특례를 당초 예정돼 있던 적용기한(올해 12월 31일)에 따라 종료하고, 상생임대 종료 이후 1년(최대 2029년 12월 31일) 내 양도한 주택에 한해 양도소득세 거주요건 면제를 적용한다.

이와 함께 비수도권의 준공 후 미분양주택에 대한 세제지원 적용기한을 연장한다.

비수도권 준공 후 미분양주택에 대한 종합부동산세 및 양도소득세 계산 때 주택 수에서 제외하는 특례와 기업구조조정 부동산투자회사가 취득한 비수도권 준공 후 미분양주택에 대한 종합부동산세 합산배제 및 법인세 추가 과세 배제 특례의 적용기한을 내년 12월 31일까지 1년 연장한다.

이 밖에도 한미전략투자공사에 설치된 한미전략투자기금을 증여세 비과세 단체에 추가해 한미전략투자기금에 출연하는 금액에 대해 증여세를 비과세한다.

문의: 재정경제부 재산세제과(044-215-4310), 조세개혁추진단 총괄기획팀(4360)

서울 도심 11곳에서 공공주택 복합사업이 추진돼 약 1만 8000호가 공급될 전망이다.

국토교통부는 주택 신속공급 방안의 후속 조치로 도심 공공주택 복합사업 신규 후보지 11곳을 선정했다고 밝혔다.

이번 후보지는 지난 3월 11일부터 5월 8일까지 서울지역에서 공모해 접수한 주민 제안 44곳 가운데 노후도 등 법정 요건, 사업성, 주민 의향률 등을 종합적으로 검토해 확정했다.

지역별로는 광진구 2곳과 강서구·구로구·마포구·서초구·성북구·송파구·양천구·용산구·은평구 각 1곳이다. 

역세권 유형인 주거상업고밀지구가 6곳, 저층주거지 유형인 주택공급활성화지구가 5곳이며, 공급 규모는 약 1만 8000호다.

용산구 효창공원앞역 북측 후보지는 6호선과 경의중앙선 환승역인 효창공원앞역과 가까워 약 4000호를 공급할 수 있을 것으로 기대된다. 

마포구 망원체육공원 인근 후보지는 마포구 최초의 도심복합사업 후보지로 선정됐다. 도보 10분 거리에 망원한강공원이 있고 강변북로와 인접한 곳이다.

서초구 이수역 동측 후보지는 서초구에서 처음 선정된 도심복합사업 후보지로, 4호선과 7호선 환승이 가능한 이수역과 근접해 교통이 편리하다. 

국토부는 10월 중 주민 설명회를 열어 사업 절차 등을 안내하고, 2027년 상반기 예정지구 지정에 이어 2030년 하반기 착공을 목표로 사업을 추진할 계획이다. 

아울러 내년 상반기에 수도권을 대상으로 추가 공모를 진행한다. 이번에 선정되지 않은 사업지도 주민 의향률 확보와 지구계 변경 등 보완을 거쳐 다시 신청할 수 있다.

사업 활성화도 이어지고 있다. 

국토부는 지난 9월 초 고은산 서측과 목4동 강서고 등 2곳, 6786호 규모를 복합지구로 지정한 데 이어 9월 말 송중동 주민센터·녹번동근린공원·신길4 등 3곳, 5032호 규모를 추가 지정했다. 

신규 복합지구 5곳은 예정지구 지정 뒤 토지 등 소유자 3분의 2 이상과 토지 면적의 2분의 1 이상에 해당하는 토지 소유자의 동의를 얻고 중앙도시계획위원회와 중앙토지수용위원회 심의를 거쳤다. 

국토부는 사업계획 승인 등 후속 절차를 추진할 예정이다.

도심복합사업은 조합설립과 관리처분계획 등 절차를 생략하고 공공 주도로 사업을 빠르게 추진하는 방식이다. 민간 정비사업보다 용적률이 상향되는 등 추가 인센티브가 있다. 

현재 47곳에서 총 8만5000호 규모의 사업이 추진 중이며, 인천 제물포역 복합지구 3500호는 연내 착공을 앞두고 있다. 

착공시 2021년 사업 추진 이후 첫 착공 사례가 된다.

정우진 국토교통부 주택공급추진본부장은 "도심복합사업은 도심 내 주거 수요를 빠르게 충족시킬 수 있는 핵심적인 정비수단"이라며 "후보지 선정에 그치지 않고 지구 지정과 사업계획 승인 등 후속 절차가 차질 없이 진행되도록 지원하겠다"고 말했다.

문의: 국토교통부 도심주택정책과(044-201-4387)

다세대·다가구 바닥면적 660㎡ 벽, 왜 44년 만에 무너졌을까

핵심 요약

다세대·다가구주택의 바닥면적 기준이 660㎡ 이하에서 1,000㎡ 미만으로, 다가구주택 층수 기준이 3개 층 이하에서 4개 층 이하로 완화되는 「건축법 시행령」 개정안이 입법예고됐습니다. 주민공동시설 용적률 제외, 일조권 규정 정비도 함께 담겼습니다.

소규모 필지에 다세대·다가구주택을 계획해본 분이라면 한 번쯤 "여기서 한 층만 더, 면적만 조금만 더 나오면"이라는 아쉬움을 느껴보셨을 겁니다. 그 벽이 바로 바닥면적 660㎡, 층수 3개 층이라는 기준이었습니다. 국토교통부가 이 기준을 손보는 「건축법 시행령」 개정안을 입법예고했습니다.

44년 만에 바뀌는 규모 기준

개정안의 핵심은 「건축법 시행령」 별표1에 규정된 주택 규모 기준 조정입니다. 다가구주택은 층수 기준이 3개 층 이하에서 4개 층 이하로, 바닥면적 기준이 660㎡ 이하에서 1,000㎡ 미만으로 각각 상향됩니다. 연립주택·다세대주택을 가르는 바닥면적 기준도 같은 폭으로 조정됩니다.

국토부는 개정 취지에 대해 "다세대·다가구주택의 바닥면적 기준과 다가구주택 층수 기준을 상향해 주택공급 활성화에 기여하기 위한 것"이라고 밝혔습니다. 지금까지는 소규모 필지에서 사업 규모 자체가 기준에 막혀 잘게 쪼개질 수밖에 없었는데, 이번 개정으로 일정 규모까지는 키워서 지을 수 있는 길이 열린 셈입니다.

대한건축사협회가 이재명정부 출범 이후 국정기획운영위원회 정책 건의, 국가건축정책위원장·국토부 장관 면담 등을 통해 지속적으로 요구해 온 '건축 양극화 해소를 위한 소규모 주택 중규모화'가 이번 개정으로 구체화됐습니다.

주민공동시설·일조권 규정도 함께 정비

규모 기준 완화와 함께 다세대주택 주민공동시설에 대한 규제도 개선됩니다. 「건축법」 제11조에 따라 건축허가를 받는 다세대주택은 주민공동시설을 용적률 산정용 연면적에서 제외할 수 있도록 「건축법 시행령」 제119조제1항제4호다목이 신설됩니다. 공동주택에만 있던 면적 혜택이 다세대주택까지 넓어지는 것으로, 주민 편의시설을 확보하면서도 사업성은 지킬 수 있는 여지가 생긴 겁니다.

일조권 확보를 위한 높이 제한 규정도 함께 정비됩니다. 지난 8월 11일 공포돼 오는 11월 12일 시행되는 개정 「건축법」이 일조권 관련 높이 제한을 법률에 직접 규정하도록 바뀌면서, 기존 시행령 제86조제1항의 높이 제한 규정은 삭제되고 적용 제외 대상만 상위법 위임 취지에 맞게 남습니다.

그런데 왜 "주차장도 손봐야 한다"는 이야기가 나올까

바닥면적과 층수를 늘려주면 그걸로 끝일 것 같지만, 이야기가 달라집니다. 다가구주택과 공동주택은 전용면적 합계를 기준으로 주차대수를 산정하기 때문에, 바닥면적이 늘어나 세대수가 많아지면 그만큼 확보해야 하는 주차대수도 함께 늘어납니다. 규모 기준만 풀어주고 주차 기준을 그대로 두면, 좁은 필지에서는 오히려 주차장 때문에 사업성이 막히는 역설이 생길 수 있습니다.

그래서 대한건축사협회는 후속 과제로 주차장 설치기준 합리화를 함께 건의했고, 국토부는 이를 검토 중입니다.

주택법 시행령 개정과 맞물리면 파급력이 더 커집니다

이번 「건축법 시행령」 개정안은 앞서 입법예고된 「주택법 시행령」 개정안과 함께 봐야 진짜 효과가 보입니다. 국토부는 지난 6월 29일부터 8월 10일까지, 도시형생활주택으로 짓는 단지형 다세대주택의 층수를 현행 5개 층에서 6개 층까지 허용하는 「주택법 시행령」 개정안을 입법예고했습니다.

바닥면적 기준 완화와 도시형생활주택 층수 완화가 동시에 확정되면, 소규모 필지를 활용한 비아파트 공급의 사업구조 자체가 달라질 수 있다는 게 업계 시각입니다.

정리하면

다세대·다가구주택 바닥면적 기준이 660㎡에서 1,000㎡ 미만으로 확대됩니다.
다가구주택 층수 기준은 3개 층에서 4개 층으로 완화됩니다.
규모 기준 완화는 공포 즉시 시행되지만, 일조권 규정은 11월 12일부터 시행됩니다.
주차장 기준 완화는 아직 건의·검토 단계로, 확정된 내용이 아닙니다.

소규모 필지 개발을 검토 중이라면 규모 기준 완화만 보고 판단하지 말고, 주차대수·시행일 등 실무 변수를 함께 짚어봐야 합니다. 구체적인 사업성 검토와 인허가 일정은 건축사와 함께 확인하시는 걸 권합니다.

#건축법시행령 #다세대주택 #다가구주택 #바닥면적기준 #소규모주택 #주택공급 #일조권 #주차대수 #건축허가 #건축사협회

국토교통부가 청년, 고령자, 양육가구 등을 대상으로 주거와 돌봄·복지·일자리를 결합한 특화주택 공모를 시작했습니다. 단순히 주택을 공급하는 방식에서 벗어나 입주자의 생활서비스를 주거계획에 함께 담는 방식입니다.

특화주택이 달라지는 지점

공용공간은 남는 면적을 채우는 시설이 아니라 돌봄과 커뮤니티가 실제로 작동하는 생활 인프라가 됩니다. 설계 단계에서 운영 주체와 프로그램, 접근성, 관리비 부담을 함께 정해야 합니다.

지역에 따라 필요한 서비스가 다르기 때문에 획일적인 평면보다 수요조사와 운영계획을 먼저 세우는 것이 중요합니다. 앞으로 선정 사업의 위치와 규모, 제공 서비스가 공개되면 지역 주거정책의 방향을 판단할 수 있습니다.

출처: 대한민국 정책브리핑·국토교통부

근저당도 압류도 없는 등기부등본, 그런데 정말 안전할까

등기부등본을 떼봤는데 근저당도 없고 압류도 없습니다. 소유자 이름도 계약 상대방과 같습니다. 그렇다면 이 부동산은 안전하다고 봐도 될까요?

등기부등본 확인은 반드시 해야 하지만, 이것만으로 모든 위험을 확인했다고 생각하면 놓치는 부분이 생깁니다. 등기부등본은 부동산 계약의 출발점이지 최종 확인서가 아닙니다.

등기부등본은 왜 반드시 확인해야 할까

흔히 등기부등본이라고 부르는 서류의 공식 명칭은 등기사항증명서입니다. 등기기록은 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉩니다.

계약 전에 최소한 계약하려는 주소와 동·호수가 맞는지, 현재 소유자가 누구인지, 근저당이나 다른 권리가 설정되어 있는지는 확인해야 합니다. 다만 여기서 한 가지를 더 알아둘 필요가 있습니다.

등기부등본에 '공신력'이 없다는 말은 무슨 뜻일까

우리 부동산등기는 권리관계를 외부에 공개하는 공시기능을 가지고 있습니다. 그러나 등기 내용만 믿고 거래했다는 이유로 실제 권리가 존재하지 않는데도 그 권리를 그대로 인정해 주는 등기의 공신력은 일반적으로 인정되지 않습니다.

예를 들어 실제 권리가 남아 있는데 등기가 원인 없이 잘못 말소된 경우, 등기부에서 보이지 않는다는 이유만으로 실제 권리까지 당연히 소멸하는 것은 아닙니다.

말소사항 포함으로 과거 흔적까지 확인합니다

현재 유효한 등기만 보면 과거에 존재했던 근저당권, 압류, 가압류 등의 흔적을 놓칠 수 있습니다. 중요한 부동산을 매매하거나 전세계약을 체결한다면 말소사항을 포함한 등기사항증명서까지 확인하는 습관이 필요합니다.

과거에 큰 근저당이 있었는데 계약 직전에 말소됐다거나 압류와 가압류가 반복적으로 설정·말소돼 왔다면, 현재 아무 권리가 보이지 않더라도 왜 그런 변화가 있었는지 추가로 확인할 이유가 있습니다. 특히 최근 말소된 금융기관 근저당이 있다면 매도인에게 상환·말소 관련 자료를 요청하고, 잔금 및 소유권이전 업무를 담당하는 법무사와 권리관계를 다시 확인하는 방법도 있습니다.

갑구에 가등기가 있다면 무엇을 먼저 확인할까

가등기는 장래 본등기를 하기 위해 순위를 미리 보전하는 기능을 합니다. 특히 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기가 있는 상태에서 가등기권자가 이후 본등기를 마치면, 중간에 이루어진 후순위 권리에 중대한 영향을 줄 수 있습니다. "아직 본등기가 아니니까 괜찮겠지"라고 생각해서는 안 됩니다.

등기부에 '신탁'이 보이면 계약 상대방부터 달라집니다

갑구에서 특히 주의해서 볼 단어가 신탁입니다. 부동산을 신탁회사에 신탁하면 소유권이 수탁자인 신탁회사로 이전됩니다. 과거 집주인이었던 위탁자가 현장에서 계속 건물을 관리하고 있다고 해서 임대할 권한까지 당연히 남아 있는 것은 아닙니다.

신탁등기가 확인된다면 신탁원부와 신탁계약 내용을 통해 누가 임대할 권한을 가지고 있는지, 수탁자의 동의가 필요한지를 확인해야 합니다. 현장에서 만난 사람이 예전부터 건물을 관리해 온 사람이라는 이유만으로 계약권한이 있다고 판단해서는 안 됩니다.

임차권등기는 전세계약에서 특히 눈여겨봅니다

등기부에 임차권등기가 있다면 이전 임차인이 보증금을 반환받지 못한 상태에서 임차권등기명령 등 법적 절차를 이용했을 가능성을 생각해 볼 수 있습니다. 현재 임차권등기가 남아 있다면 그 원인이 해소됐는지 확인해야 합니다.

과거 말소된 임차권등기가 확인되더라도 무조건 문제 있는 집이라고 단정할 필요는 없지만, 이전 임대차에서 어떤 문제가 있었는지는 확인할 가치가 있습니다.

근저당 채권최고액은 실제 대출금과 같을까

아닙니다. 근저당권의 채권최고액은 해당 근저당이 담보하는 채권의 최고한도입니다. 등기부에 채권최고액이 2억 원이라고 적혀 있어도 현재 실제 대출잔액이 정확히 2억 원이라는 의미는 아닙니다.

전세계약이나 매매계약에서 중요한 것은 채권최고액 하나가 아니라 현재 선순위 권리가 어느 정도인지, 실제 채무관계가 어떤지입니다. 전세계약이라면 예상 시세와 선순위채권, 보증금의 관계뿐 아니라 전세보증금반환보증 가입 가능 여부까지 계약 전에 확인해 두는 편이 안전합니다.

전세계약이라면 등기부에 없는 세금도 확인합니다

임대인의 세금체납도 중요한 문제입니다. 국세가 체납되어 있더라도 아직 해당 부동산에 압류등기가 이루어지지 않았다면 등기사항증명서만으로는 체납 사실을 알기 어렵습니다.

전세계약을 앞두고 있다면 임대인의 납세증명자료를 확인하거나 국세청의 미납국세 열람제도 등을 활용해볼 수 있습니다. 임대차계약 체결 전에는 원칙적으로 임대인 동의를 받아 열람하고, 일정 요건을 갖춘 계약 체결 후에는 임대인의 동의 없이 열람할 수 있는 제도도 마련되어 있습니다.

전세보증금반환보증은 계약한 뒤 생각하면 늦습니다

HUG 전세보증금반환보증은 임대차계약 종료 후 임대인이 반환하지 못하는 전세보증금을 보증하는 상품입니다. 하지만 모든 주택과 모든 계약이 자동으로 가입되는 것은 아닙니다. 보증금 규모, 주택가격, 선순위채권, 계약기간, 주택 소유관계 등 심사조건을 충족해야 합니다.

계약을 체결하고 나서 가입이 되는지 확인하는 것보다 계약 전에 가입 가능성을 먼저 확인하는 것이 안전합니다.

등기부만 보면 그 건물이 적법한 주택인지 알 수 있을까

치호건축사사무소에서는 여기서 한 단계를 더 확인합니다. 등기사항증명서의 권리관계를 확인했다고 해서 그 건물이 건축법상 적법한 주택이라는 의미는 아닙니다. 겉으로는 주택처럼 보이고 싱크대와 화장실, 보일러까지 설치되어 있어도 건축물대장상 용도가 근린생활시설이나 다른 용도일 수 있습니다. 그래서 매매나 임대차계약 전에는 등기부와 함께 건축물대장을 확인해야 합니다.

건축물대장에는 없는 옥탑방, 창고, 발코니 확장, 외부 데크 등이 현장에 추가되어 있다면 별도의 검토가 필요합니다.

토지나 단독건물을 산다면 토지이용계획도 같이 봅니다

아파트와 달리 단독주택, 상가, 공장, 토지 등을 매입한다면 확인범위가 더 넓어집니다. 건축물대장뿐 아니라 토지이용계획을 통해 용도지역·지구, 개발행위 제한, 도로관계 등도 확인해야 합니다.

현재 건물이 존재한다는 사실과 앞으로 내가 원하는 용도로 리모델링·증축·용도변경할 수 있다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 예를 들어 주택을 호스텔로 바꾸거나 상가를 공장으로 바꾸는 계획이라면, 매매계약 전에 해당 용도가 가능한지 확인하지 않으면 건물을 산 뒤 계획 자체가 불가능해질 수도 있습니다.

매도인 이름과 계좌명의만 같으면 충분할까

소유자 확인은 매우 중요하지만 이름만 확인해서 끝내서는 안 됩니다. 갑구의 소유자와 계약서상 매도인, 신분증을 대조하고 대금은 계약관계에 맞는 계좌로 지급해야 합니다. 대리인이 계약한다면 위임장과 인감증명 등 대리권을 확인해야 하고, 신탁부동산이라면 수탁자와 신탁계약상 임대·처분 권한까지 별도로 확인해야 합니다.

계약 당일과 잔금일에 등기부를 다시 보는 이유

부동산 권리관계는 계약한 날 그대로 멈춰 있지 않습니다. 계약금을 지급한 뒤 잔금을 치르기 전까지 새로운 근저당이나 압류 등이 들어올 가능성도 있기 때문에 계약 체결 직전과 잔금 직전에 등기사항증명서를 다시 확인하는 습관이 중요합니다.

매매계약이라면 계약일부터 잔금 및 소유권이전일까지 새로운 근저당·전세권·가압류 등 권리변동을 발생시키지 않는다는 내용도 특약으로 명확히 다뤄둘 필요가 있습니다.

치호건축사사무소가 계약 전에 보는 순서

부동산은 가격만 맞으면 계약하는 상품이 아닙니다. 특히 기존 건물을 매입해 새로운 사업을 하거나 증축·대수선·용도변경을 계획하고 있다면 계약 전에 권리관계와 건축 가능성을 함께 봐야 합니다.

계약 전에 최소한 이것만은 물어보세요

결론: 서류와 실제 건물이 일치하는지 확인하는 것이 계약의 시작입니다

핵심은 간단합니다.

등기부등본이 깨끗하다고 안전한 것은 아닙니다. 말소사항, 가등기, 신탁, 임차권등기까지 보세요.

등기부는 권리관계이고, 건축물대장은 건물의 실체입니다. 둘을 함께 봐야 합니다.

계약 직전과 잔금 직전에 등기부를 다시 확인하세요.

치호건축사사무소는 기존 건축물 매입, 용도변경, 증축, 대수선 등을 계획하는 경우 계약 전에 건축물대장과 토지이용계획, 현황을 함께 검토해 실제 사업 가능성을 확인합니다. 건물을 산 뒤 해결하는 것보다 계약 전에 문제가 될 건물을 걸러내는 것이 가장 적은 비용으로 위험을 줄이는 방법입니다.

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"상속받은 땅인데 그냥 가지고 있어도 되지 않을까?"

부모님에게 논이나 밭을 상속받았지만 직접 농사를 짓지 않고 있다면 이렇게 생각하기 쉽습니다. 그런데 2026 농지 전수조사가 본격화되면서 이제는 토지를 가지고 있다는 사실보다 실제로 어떻게 이용하고 있는지가 더 중요해지고 있습니다.

농지는 일반 토지와 달리 소유만 하는 것보다, 실제 농업경영에 이용되고 있는지, 임대가 적법한지가 농지법의 중요한 판단기준입니다.

2026 농지 전수조사, 전국 농지를 한꺼번에 조사할까

농림축산식품부는 2026년부터 전국 농지에 대한 전수조사를 단계적으로 진행하고 있습니다. "2026년 8월부터 전국 모든 농지를 한꺼번에 현장조사한다"기보다, 기본조사로 대상을 선별한 뒤 현장조사를 확대하는 구조로 이해하는 편이 정확합니다.

무엇을 확인하고, 조사원이 실제로 들어올 수도 있을까

주요 확인사항은 서류상 소유관계와 실제 현장이 일치하는지입니다. 농지 소유자와 소유면적, 실제 경작 여부, 농업용이 아닌 시설물 설치 여부, 허가 없는 다른 용도 사용 여부, 장기간 휴경 여부 등을 봅니다. 기본조사에서 이상 징후가 있거나 추가 확인이 필요한 농지는 심층조사 대상으로 이어질 수 있습니다.

현행 농지법은 농지의 소유·거래·이용·전용 등의 사실을 확인하기 위해 농지조사원을 둘 수 있도록 하고, 필요한 경우 토지에 출입할 수도 있습니다. 다만 아무 절차 없이 들어오는 것은 아닙니다.

상속농지는 농사를 안 지어도 계속 가지고 있을 수 있을까

2026년 현재 농지법에는 농업경영을 하지 않는 사람이 상속으로 취득한 농지에 대해 총 1만㎡까지 소유할 수 있는 규정이 여전히 있습니다. 약 3,025평 정도입니다. 하지만 여기서 가장 많이 오해합니다.

직접 경작하지 못하면 무조건 팔아야 할까

반드시 그렇지는 않습니다. 현재 농지법이 허용하는 방식에 따라 적법하게 임대하거나 한국농어촌공사 등을 통해 위탁임대하는 경우에는, 직접 농사를 짓지 않더라도 법에서 인정하는 사유가 될 수 있습니다. 다만 단순 구두약속으로 인근 주민에게 농사를 맡겼다는 것과 농지법상 적법한 임대차는 같은 의미가 아닐 수 있습니다.

농지를 새로 사면 반드시 3년 직접 농사짓고 임대해야 할까

이 부분도 인터넷에서 자주 잘못 전달됩니다. 현행 농지법에 '모든 농지 취득자는 무조건 3년 동안 직접 농사를 지은 뒤에만 임대할 수 있다'는 일반적인 규정이 있는 것은 아닙니다. 현재의 3년 기준은 개인이 소유한 농지를 한국농어촌공사 등에 위탁하여 임대하는 특정 제도 등에 적용되는 조건입니다. 농지법 제23조는 개인이 소유한 농지 중 3년 이상 소유한 농지를 한국농어촌공사 등에 위탁해 임대할 수 있도록 규정하고 있습니다. '3년'이라는 숫자만 떼어내 모든 농지 임대차에 적용하면 안 됩니다.

처분의무가 생기면 바로 이행강제금부터 나올까

그렇지 않습니다. 순서가 있습니다. 정당한 사유 없이 농지를 농업경영에 이용하지 않는 등 농지법 제10조에 해당하면, 농지 소유자에게 해당 농지를 사유 발생일부터 1년 이내에 처분할 의무가 생길 수 있습니다. 그 기간 안에 처분하지 않으면 시장·군수·구청장이 6개월 이내에 처분하도록 처분명령을 하고, 2026년 개정에서는 종전의 '명할 수 있다'에서 '명하여야 한다'로 처분명령이 강화됐습니다.

농지 이행강제금은 얼마나 나올까

농지법상 이행강제금은 건축법상 불법건축물 이행강제금과 계산방식이 전혀 다릅니다. 2026년 현재 농지 처분명령 등을 이행하지 않으면 해당 농지의 감정평가액과 개별공시지가 중 더 높은 금액의 25%가 이행강제금 기준이 됩니다.

농업경영계획서는 10년 동안 남아 있습니다

농지를 취득하면서 제출한 농업경영계획서나 주말·체험영농계획서는 행정기관에서 10년간 보존합니다. 2026년에 갑자기 만들어진 규정이 아니라 이미 시행되고 있는 제도입니다. 취득 당시에는 직접 영농한다고 계획서를 제출해놓고 실제로는 전혀 다른 방식으로 사용했다면, 향후 농지이용실태조사에서 취득 당시 계획과 현재 이용상황이 비교될 가능성이 있습니다.

상속농지 1만㎡ 소유상한은 앞으로 없어질까

현재 제도와 앞으로 시행될 제도를 반드시 구분해야 합니다.

이번 개정에서 현재 소유자가 특히 알아둘 변화는 농지조사와 처분제도의 강화입니다. 농지조사원을 두고 실제 이용실태를 조사할 법적 근거가 강화됐고, 처분의무를 이행하지 않을 때 지방자치단체가 내리는 처분명령도 종전보다 강제성이 높아졌습니다. 행정의 방향은 농지를 '누가 가지고 있는가'보다 '실제로 농업에 이용되고 있는가'를 더 적극적으로 확인하는 쪽입니다.

농지를 상속받았다면 지금 무엇부터 해야 할까

상속농지가 있다고 무조건 팔아야 하는 것도, 상속재산이라고 아무 관리 없이 계속 가지고 있어도 되는 것도 아닙니다. 먼저 해당 농지가 실제로 어떻게 사용되고 있는지 확인해야 합니다.

이 내용을 확인한 뒤에 자경 · 적법한 임대 · 농지은행 위탁 · 처분 · 농지전용 중 현실적인 방향을 판단해야 합니다.

건축을 계획하는 토지라면 농지 여부부터 확인합니다

치호건축사사무소에서 토지에 공장, 근린생활시설, 주택, 창고 등을 계획하다 보면 지목은 물론 실제 현황이 농지인 토지를 자주 접합니다. 농지는 건물을 지을 수 있는 일반 대지와 절차가 다릅니다. 건축허가나 개발행위허가 이전에 농지전용허가·협의·신고 여부를 검토해야 하고, 농업진흥지역 여부, 농지보전부담금, 실제 농지 이용상태까지 확인해야 합니다. 농지는 매입가격만 보고 계약하기보다 '현재 어떻게 쓰고 있는 땅인지'와 '앞으로 어떤 절차를 거쳐 건축할 수 있는지'를 함께 봐야 합니다.

결론: "팔아야 하나?"보다 "지금 법적으로 어떤 상태인가?"

농지는 땅을 가지고 있다는 사실보다, 그 땅을 어떻게 관리하고 이용하고 있는지가 훨씬 중요합니다. 특히 상속받은 농지를 오랫동안 확인하지 않았다면 2026년 농지 전수조사를 계기로 현재 농지대장과 실제 이용상태를 한 번 맞춰보는 것이 필요합니다.

핵심은 간단합니다.

2026년 전수조사는 단계적으로 진행되며, 1996년 이후 취득 농지가 1차 대상입니다.

상속농지도 실제 이용이 기본이며, 적법한 임대나 위탁이 아니면 처분의무가 생길 수 있습니다.

처분의무 → 처분명령 → 이행강제금(가액의 25%, 매년 부과 가능) 순서로 이어집니다.

치호건축사사무소는 토지의 개발·건축 가능성을 검토할 때 토지이용계획, 농지전용, 개발행위, 건축법과 기존 토지 현황을 함께 확인합니다. 농지를 가지고 있다면 '팔아야 하나?'부터 고민하기보다 먼저 '지금 이 농지가 법적으로 어떤 상태인가?'부터 확인하세요.

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"이 주택을 호스텔로 바꾸면 공사비가 얼마나 들까요?"

호스텔을 계획할 때 가장 먼저 떠올리는 질문입니다. 하지만 호스텔 용도변경에서는 인테리어 견적보다 훨씬 먼저 확인해야 할 것이 있습니다. 바로 이 건물에서 관광숙박업 사업계획 승인을 받을 수 있는가입니다.

특히 일반주거지역의 기존 주택을 호스텔로 바꾸려면 내부 평면을 잘 만드는 것으로 끝나지 않습니다. 용도지역, 도로 폭, 접도, 건축물 높이와 인접대지 방향 개구부, 그리고 그 개구부를 없앴을 때 생기는 피난·소방 문제까지 함께 검토해야 합니다.

주택을 바로 호스텔로 사용할 수 있을까

건축물대장에 단독주택이나 공동주택으로 등록된 건물을 그대로 호스텔로 사용할 수는 없습니다. 호스텔은 관광숙박업에 해당하고 건축법상 숙박시설로 검토하므로, 해당 대지에서 숙박시설이 가능한지 먼저 확인하고 필요한 용도변경 절차를 진행해야 합니다. 여기에 관광숙박업의 사업계획 승인과 등록절차가 연결됩니다.

결국 호스텔은 건축법만 검토해서 끝나는 사업이 아니라, 관광진흥법의 사업계획 승인기준까지 함께 충족해야 하는 사업입니다.

일반주거지역에서도 호스텔을 할 수 있을까

가능성을 검토할 수 있지만, 일반주거지역이라는 이유만으로 바로 가능한 것은 아닙니다. 「관광진흥법 시행령」 제13조는 일반주거지역의 관광숙박시설에 대해 주거환경 보호를 위한 별도의 사업계획 승인기준을 두고 있습니다. 사업계획이 관계 법령에 적합하고 사업에 필요한 자금 조달 능력과 방안이 있어야 하며, 일반주거지역에서는 여기에 도로, 건축물 높이, 소음에 관한 기준이 추가됩니다.

도로 조건부터 확인합니다

일반주거지역에서 신규 호스텔 사업계획을 검토한다면 전면도로를 가장 먼저 봐야 합니다. 호스텔업과 소형호텔업은 원칙적으로 대지가 폭 8m 이상의 도로에 4m 이상 연접해야 합니다.

차량이 대지까지 직접 들어오지 못하는 경우도 있습니다. 법제처는 도로와 대지 사이에 단차 등이 있어 차량이 직접 진입할 수 없더라도, 도로에서 대지로 사람이 직접 출입할 수 있다면 도로 연접기준을 충족할 수 있다는 취지로 해석한 바 있습니다. 차량진입 여부 하나로 판단하지 말고 도로와 대지의 실제 연결상태를 함께 봐야 합니다.

일반주거지역 호스텔에서는 높이제한이 더 큰 문제가 될 수 있습니다

도로조건을 충족했다고 사업계획 승인이 끝나는 것은 아닙니다. 「관광진흥법 시행령」 제13조는 일반주거지역 관광숙박시설에 별도의 건축물 높이제한을 두고 있습니다. 인접대지를 조망할 수 있는 창이나 문 등의 개구부가 있는 벽면에서 직각 방향으로 인접대지경계선까지 수평거리를 측정하고, 건축물 각 부분의 높이가 그 수평거리의 2배를 초과하지 않아야 합니다.

대지 사이에 공원·광장·도로·하천처럼 건축이 허용되지 않는 공지가 있으면 그 반대편 대지경계선을 기준으로 계산합니다. 그리고 기존 건물을 용도변경한다고 해서 이미 지어져 있다는 이유만으로 이 높이기준이 없어지는 것은 아닙니다.

인접대지 방향의 창을 모두 없애면 될까

관광진흥법만 보면 인접대지를 조망할 수 있는 개구부를 줄이는 방향을 생각할 수 있습니다. 하지만 건축법과 소방법을 같이 보면 문제가 달라집니다.

숙박시설의 객실에는 원칙적으로 채광과 환기를 위한 창문 등이 필요하지만, 채광은 기준 조도를 만족하는 조명설비로, 환기는 기계환기장치나 중앙관리방식 공기조화설비로 대체할 수 있습니다. 채광용 창은 원칙적으로 바닥면적의 10분의 1 이상, 환기용 창은 20분의 1 이상이지만 위 설비를 갖춘 경우에는 예외가 가능합니다. 즉 채광과 환기만으로 보면 무창객실 계획 자체가 절대적으로 불가능한 것은 아닙니다. 문제는 피난과 소방입니다.

객실 안의 거실이 있다면 완강기는 거실 쪽에 설치할 수 있을까

가능한 계획입니다. 다만 그 거실이 여러 객실이 함께 쓰는 공용로비가 아니라 해당 객실 내부 공간이어야 합니다. 하나의 객실이 현관·거실·침실로 구성되어 있다면 피난기구를 객실 내부 거실 쪽 외벽 개구부에 계획하는 방법을 검토할 수 있습니다.

숙박시설의 피난기구 기준은 층별 기본 피난기구 외에 객실마다 완강기 1개 또는 객실별 수용인원 이상의 간이완강기를 추가하도록 하고 있으며, 이 강화된 기준은 2026년 3월 1일부터 시행됐습니다. 실제 완강기 적용 층과 피난기구 종류는 건물의 층수와 피난기구 적응성 기준을 함께 검토해야 합니다.

그래서 객실 안의 거실을 도로·테라스·외부 오픈공간 방향으로 배치하고 이곳에 피난용 개구부를 두는 방식은 평면계획상 상당히 유용할 수 있습니다.

'창 없는 객실'과 소방법의 '무창층'은 다릅니다

소방법의 무창층은 객실 하나에 창이 없는 것을 의미하지 않습니다. 한 층 전체를 기준으로, 법에서 인정하는 개구부 면적의 합계가 그 층 바닥면적의 30분의 1 이하이면 무창층입니다. 예를 들어 한 층의 바닥면적이 300㎡라면 조건을 갖춘 개구부 면적 합계가 10㎡ 이하일 때 무창층에 해당합니다.

기존 건축물을 용도변경하는 경우 소방관 진입창의 실제 적용관계는 최초 허가시점, 현재 건축물 상태, 공사범위 및 관련 경과규정에 따라 달라질 수 있으므로 관할 허가권자와 확인해야 합니다.

창을 많이 막아 무창층이 되면 호스텔이 불가능할까

무창층이 된다는 이유만으로 곧바로 운영이 불가능해지는 것은 아닙니다. 다만 소방시설법은 지하층과 무창층을 일반 지상층보다 강화하여 다루는 소방시설 항목을 두고 있어, 건물 규모와 해당 층의 면적·용도에 따라 추가적인 소방설비가 요구될 수 있습니다. 관광진흥법의 높이제한을 해결하려고 모든 외벽의 창을 막았다가 무창층이 되어 소방공사 범위와 비용이 더 커질 수 있다는 점을 함께 봐야 합니다.

6층 이상이라면 배연설비도 검토합니다

「건축법 시행령」 제51조는 6층 이상 건축물의 숙박시설에서 피난층을 제외한 거실에 배연설비를 설치하도록 규정합니다. 배연설비를 객실마다 별도의 '제연실과 배연굴뚝'을 만드는 것으로 이해할 필요는 없습니다. 자연배연 방식이라면 방화구획마다 배연창을 설치하고, 배연창의 유효면적은 원칙적으로 1㎡ 이상이면서 해당 부분 바닥면적의 100분의 1 이상이어야 하며, 감지기에 의해 자동 개방되고 수동으로도 열고 닫을 수 있어야 합니다. 건축계획과 설비계획에 따라 관계법령을 충족하는 다른 방식을 검토할 수도 있습니다.

제연실과 배연굴뚝 개념은 일반 객실 배연보다 특별피난계단 부속실이나 비상용승강기 승강장에서 더 직접적으로 나타납니다. 즉 객실의 연기를 밖으로 빼는 배연설비와 피난계단·부속실로 연기가 들어오는 것을 막는 제연설비는 목적과 설계개념이 다릅니다.

그렇다면 창은 어느 쪽에 두는 것이 좋을까

일반주거지역에서 관광진흥법상 높이제한이 문제되는 기존 건물이라면 모든 외벽에 동일하게 창을 배치할 필요는 없습니다. 하나의 설계전략으로 인접대지와 가까운 측면·후면의 조망 가능한 개구부는 최소화하고, 채광과 환기는 기계설비 또는 법적으로 문제가 없는 방향의 중정·오픈공간을 활용하는 방안을 검토할 수 있습니다. 반대로 도로 또는 소방차 접근이 가능한 열린 방향에는 객실 피난용 개구부, 소방관 진입창, 무창층 방지를 위한 유효개구부를 집중합니다.

다만 도로 쪽 개구부라고 해서 높이검토가 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 도로가 있으면 반대편 대지경계선을 기준으로 수평거리를 산정하므로 실제 거리와 건물높이를 다시 계산해야 합니다. 호스텔 설계에서 중요한 것은 '창이 있느냐 없느냐'가 아니라 '어느 방향에 어떤 법적 기능을 가진 개구부를 둘 것인가'입니다.

조경·준주거지역·객실 구성, 이것도 확인하세요

특히 객실 내부의 거실을 외부 피난개구부 방향에 배치하면, 침실은 상대적으로 인접대지 쪽에 두면서 피난계획을 거실에서 풀어가는 평면도 생각할 수 있습니다.

기존 건물의 위반사항·도면·방화창호

오래된 건물은 허가도면이나 기존 평면도를 확보하기 어려운 경우도 있어, 현장실측으로 실제 평면과 면적을 다시 확인해야 합니다. 호스텔에서는 단순 평면뿐 아니라 건물 전체의 외벽, 각 층의 창과 출입문, 계단, 인접대지와의 거리까지 현황을 정확히 파악해야 높이제한과 무창층 문제를 제대로 검토할 수 있습니다.

또 인접대지 방향의 창은 관광진흥법상 높이제한과 별개로 건축법상 방화창호 기준도 검토합니다. 그 창이 관광진흥법상 유지 가능한지, 방화성능이 필요한지, 객실 채광이나 피난에 반드시 필요한지를 함께 판단해야 하며, 경우에 따라 방화창호로 교체하는 것보다 일부 개구부를 폐쇄하고 다른 방향으로 필요한 창을 재배치하는 편이 전체 설계에 유리할 수도 있습니다.

치호건축사사무소의 호스텔 사전검토 순서

인테리어 비용은 마지막에 계산합니다

처음부터 평당 인테리어 금액을 대입하면 실제 사업비와 큰 차이가 발생할 수 있습니다. 높이제한 때문에 몇 개의 창을 막아야 하는지, 객실마다 필요한 피난개구부는 어디에 만들지, 무창층이 되는지, 소방관 진입창은 어디에 남길지에 따라 입면과 평면부터 달라지기 때문입니다. 여기에 방화창호, 소방설비, 환기설비, 배연설비와 기존 위반사항 철거까지 더해지면 객실 인테리어보다 법정 성능을 맞추는 공사가 더 큰 비용이 될 수도 있습니다.

그래서 치호건축사사무소는 가능성 검토 → 사업계획 승인조건 → 높이·개구부 계획 → 피난·소방 → 평면계획 → 설비 → 공사비 순서로 검토하는 것을 기본으로 합니다.

호스텔 건물을 계약하기 전에 확인할 것

결론: 호스텔에서 가장 큰 비용 절감은 '계약 전 걸러내기'입니다

좋은 호스텔 후보 건물은 단순히 싸거나 객실이 많이 나오는 건물이 아닙니다. 관광진흥법상 사업계획 승인기준을 무리 없이 충족하고, 인접대지 방향 개구부를 조정할 수 있으며, 도로나 외부 오픈공간 방향으로 필요한 피난·소방 개구부를 확보할 수 있는 건물이 훨씬 유리합니다. 기존 건축물이 적법하고 소방·설비를 큰 변경 없이 계획할 수 있다면 공사비와 사업기간도 크게 줄어듭니다.

핵심은 간단합니다.

인테리어 견적보다 먼저 관광숙박업 사업계획 승인 가능 여부를 확인하세요.

도로(8m·4m 접도), 높이제한, 개구부, 무창층은 서로 얽혀 있습니다.

창 하나를 없애는 것도 단순한 입면 변경이 아닙니다. 높이제한을 해결한 창이 피난에서는 필요한 창일 수 있고, 채광에는 없어도 되는 창이 소방활동에는 반드시 필요할 수 있습니다.

그래서 치호건축사사무소는 호스텔 용도변경을 검토할 때 객실 수를 최대화하는 것보다 건축법·관광진흥법·소방기준을 동시에 만족하면서 실제 운영할 수 있는 공간을 만드는 것을 중요하게 봅니다. 호스텔의 창은 마지막에 그리는 것이 아니라, 사업 가능성을 검토하는 단계부터 평면·입면·소방을 함께 놓고 결정해야 합니다.

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보험 약관, 첫 페이지부터 막히는 이유

건축 설계나 공사를 진행하다 보면 결국 수많은 계약서와 서류를 만나게 됩니다. 보험도 마찬가지입니다.

약관을 펼치면 가장 먼저 막히는 것이 보장금액보다 계약자·보험자·피보험자·보험수익자의 차이입니다. 이름은 비슷하지만 누가 돈을 내고, 누구를 보호하며, 사고가 났을 때 누가 돈을 받는지는 전혀 다를 수 있습니다. 치호건축사사무소는 건축주가 계약 과정에서 접하는 문서를 스스로 읽는 힘도 중요하다고 생각합니다. 용어 하나를 정확히 이해하면 문서 전체의 구조가 달리 보이기 시작합니다.

보험은 적금과 무엇이 다를까

보험은 한자로 保險, 지킬 보(保)와 험할 험(險)입니다. 위험에 대비한다는 개념이 이름에 이미 들어 있습니다.

적금은 정해진 기간 동안 돈을 넣고 만기가 되면 약정된 방식에 따라 돈을 돌려받는 구조입니다. 반면 보험은 미래에 발생할 수도 있는 특정 위험에 대비하기 위한 계약입니다. 그래서 보험에서는 무엇보다 '누가 어떤 위험에 대해 보장받는가'를 읽어야 합니다.

네 가지 용어, 한 번에 정리

계약자와 보험자부터 구분해 두면 쉽습니다. 계약자가 "보험료를 내고 보장을 요청하는 쪽"이라면, 보험자는 "보험료를 받고 약정된 위험을 보장하는 쪽"입니다. 이 두 주체를 나눈 뒤 피보험자와 보험수익자를 보면 보험계약의 구조가 훨씬 쉽게 읽힙니다.

보험료와 보험금, 돈의 방향이 다릅니다

'보험료'와 '보험금'도 비슷하게 들리지만 방향이 완전히 다릅니다. 보험료는 계약자가 보험회사에 내는 돈, 보험금은 약정된 보험사고가 발생하고 지급 조건을 충족했을 때 보험자가 지급하는 돈입니다.

계약자·피보험자·보험수익자, 같을 수도 다를 수도 있습니다

보험계약이 어려워 보이는 이유는 이 역할이 항상 서로 다른 사람을 의미하지 않기 때문입니다. 한 사람이 여러 역할을 동시에 가질 수도 있습니다.

그래서 보험 서류는 이름만 읽어서는 안 됩니다. '누가 돈을 내는가 → 누구를 보장하는가 → 사고가 발생하면 누가 보험금을 받는가' 순서로 관계를 그려보는 것이 가장 쉽습니다.

다른 사람의 생명을 보험 대상으로 하면 마음대로 계약할 수 있을까

계약자와 피보험자가 다른 경우, 특히 타인의 사망을 보험사고로 하는 생명보험에는 별도의 제한이 있습니다.

계약서를 읽을 때 먼저 찾을 '역할'

보험 약관은 긴 문장과 낯선 용어 때문에 어렵게 느껴집니다. 하지만 모든 내용을 한 번에 이해하려고 하기보다 문서 속 등장인물부터 구분하면 구조가 단순해집니다.

결론: 좋은 계약은 문장의 뜻을 아는 것부터 시작합니다

건축에서도 도면에 쓰인 용어 하나를 잘못 이해하면 다른 도면까지 잘못 읽게 됩니다. 계약서도 같습니다.

핵심은 간단합니다.

계약자는 보험료를 내는 사람, 보험자는 보험금을 지급하는 보험회사입니다.

피보험자는 보장 대상, 보험수익자는 보험금을 받는 사람입니다.

이 네 역할은 같은 사람일 수도, 다른 사람일 수도 있습니다.

용어는 단순한 단어가 아니라 서로의 책임과 권리를 나누는 기준입니다. 치호건축사사무소는 건축주가 설계와 인허가, 공사 과정에서 접하게 되는 복잡한 내용을 가능한 한 이해하기 쉬운 언어로 전달하려고 합니다. 좋은 계약의 시작은 사인부터가 아니라, 내가 사인하는 문장의 뜻을 아는 것부터입니다.

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등기부등본, 펼쳐보면 왜 더 헷갈릴까

부동산 계약을 앞두고 등기부등본을 처음 떼어보면, 알아보기는커녕 오히려 더 불안해지는 경우가 많습니다.

'근저당권 1억 5천만 원'이라는 문구만 보여도 계약하면 안 되는 집처럼 느껴지고, '가압류'나 '가처분'이라는 단어가 보이면 무조건 문제 있는 부동산처럼 보이기도 합니다. 하지만 등기부등본은 특정 단어 하나만 떼어 보는 문서가 아닙니다. 어떤 부동산인지, 현재 소유자가 누구인지, 어떤 권리가 언제 설정되고 말소됐는지를 순서대로 읽는 것이 먼저입니다.

표제부·갑구·을구, 각각 무엇을 볼까

등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉩니다. 어렵게 보이지만 각각 담당하는 정보가 다릅니다.

많은 분이 표제부를 "주소는 당연히 맞겠지" 하고 넘기고 바로 갑구나 을구로 갑니다. 하지만 계약하려는 부동산과 등기상 표시가 실제로 일치하는지부터 보는 것이 출발점입니다. 특히 공동주택이나 다세대주택처럼 동·층·호수가 구분되는 건물은 계약서의 호수와 등기상 호수가 맞는지 가볍게 넘겨서는 안 됩니다.

갑구에서는 '누가 주인인가'를 보고, 을구에서는 '이 부동산에 어떤 권리가 얹혀 있는가'를 본다고 이해하면 훨씬 쉽습니다. 등기부등본을 처음 보는 사람이 가장 긴장하는 곳도 대부분 을구입니다.

근저당권이 있으면 위험한 집일까

등기부등본에서 가장 자주 마주치는 단어가 근저당권입니다. 근저당은 일정한 범위에서 장래 발생하고 확정될 채무를 담보하기 위해 채권최고액을 정해 설정하는 권리입니다.

여기서 중요한 것이 '채권최고액'입니다. 이름 그대로 담보하는 채권의 최고 한도를 정해 둔 금액이기 때문에, 채권최고액이 1억 5천만 원이라고 적혀 있다고 해서 현재 실제 대출 잔액이 정확히 1억 5천만 원이라는 뜻은 아닙니다.

현재 근저당보다 과거 등기까지 봐야 하는 이유

현재 설정돼 있는 근저당 하나만 보는 것보다, 권리가 어떻게 설정되고 말소됐는지를 시간 순서로 보는 것이 더 도움이 됩니다.

예전 근저당이 말소되고 새 근저당이 다시 설정됐거나 채권최고액이 변한 경우라면, 그 변화 자체를 살펴볼 필요가 있습니다. 다만 금액이 늘었다고 곧바로 부채가 늘었다고 단정할 수도, 줄었다고 해서 재정 상태가 안전하다고 판단할 수도 없습니다.

금융기관이 여러 곳 등장하거나 권리 설정과 말소가 반복돼 있다면 그 사실 하나로 계약 가능·불가능을 결정하기보다, 왜 이런 권리 변동이 있었는지 한 단계 더 확인해야 하는 신호로 받아들이는 편이 현실적입니다. 현재 소유자 → 현재 권리 → 과거 설정·말소 내역 순서로 연결해서 읽으면 특정 단어 하나만 보고 판단하는 실수를 줄일 수 있습니다.

가압류와 가처분, 이름은 비슷하지만 다릅니다

'가압류'라는 글자가 보이면 상당히 불안하게 느껴집니다. 그리고 가압류와 가처분은 이름이 비슷해 가장 많이 헷갈립니다. 출발점이 다르다는 점만 알아도 훨씬 구분하기 쉽습니다.

계약 전 등기부등본 확인 순서

결론: 등기부등본은 '한 줄'이 아니라 '흐름'을 봅니다

등기부등본을 잘 읽는다는 것은 어려운 법률용어를 전부 외우는 일이 아닙니다. 내가 계약하려는 부동산의 표시가 맞는지 확인하고, 소유자를 보고, 그다음 현재와 과거의 권리관계를 따라가는 순서가 중요합니다.

핵심은 간단합니다.

표제부·소유자·권리관계를 서로 맞춰 봐야 합니다.

근저당이 있다는 이유만으로 위험하다고 단정하지 마세요.

채권최고액은 현재 대출잔액이 아닙니다.

가압류와 가처분은 단어에 겁먹지 말고, 무엇을 보전하는 조치인지 구분해서 읽으세요.

치호건축사사무소에서도 건축물과 부동산을 검토할 때 가장 기본적인 정보가 서로 맞는지 확인하는 과정부터 시작합니다. 작은 표시 하나를 대충 넘기지 않는 습관이 결국 뒤에서 생길 수 있는 큰 혼선을 줄여줍니다.

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국토교통부가 2026년 9월 15일 분양가상한제 적용 주택의 기본형건축비를 정기 고시했습니다. 16~25층, 전용면적 60~85㎡ 지상층 기준 금액은 ㎡당 223만7천원에서 232만8천원으로 4.07% 상승했습니다.

공사비에 어떤 의미가 있나

기본형건축비는 택지비, 택지 가산비, 건축 가산비와 함께 분양가 상한을 구성하는 기준입니다. 이번 고시에는 안전투자 강화와 간접공사비 적용기준 조정이 반영되어 간접공사비도 ㎡당 60만4천원에서 66만3천원으로 올랐습니다.

개정 고시는 2026년 9월 15일 이후 입주자모집 승인을 신청하는 단지부터 적용됩니다. 실제 분양가는 기본형건축비만으로 결정되지 않고 택지비와 가산비용을 합산한 뒤 지방정부 분양가심사위원회 심의를 거칩니다.

건축주와 사업자는 고시 금액을 총공사비 전체와 동일하게 보지 말고, 적용 대상과 층수·면적 기준을 맞춘 뒤 개별 사업의 가산비와 별도로 검토해야 합니다.

출처: 대한민국 정책브리핑·국토교통부

우리 집, 어쩌면 위반건축물일 수도 있습니다

베란다를 확장해서 방을 넓히고, 옥탑에 작은 방을 하나 더 만들고, 1층 필로티 주차장을 막아 창고나 방으로 쓰고 계신가요?

이런 사례들, 생각보다 흔합니다. 그리고 생각보다 많은 경우가 '위반건축물'에 해당합니다. 그런데 이런 위반건축물을 한시적으로 정리할 수 있는 특별법이 이미 공포됐고, 올해 12월 17일부터 본격 시행됩니다.

무슨 법이 통과됐나

위반건축물을 한시적으로 정리할 수 있는 '특정건축물 정리에 관한 특별조치법(법률 제21820호)'이 지난 5월 국회 본회의를 통과한 지 한 달여 만인 6월 16일 관보를 통해 공포됐습니다. '위반건축물 양성화 특별법'으로도 불리는 이 법의 핵심은, 2023년 12월 31일 이전에 완공된 소규모 주거용 위반건축물이 한시적으로 '사용승인'을 받을 수 있는 기회를 준다는 점입니다.

사실 이런 양성화 조치가 처음은 아닙니다. 정부는 이미 1981년부터 2014년까지 5차례에 걸쳐 양성화 제도를 시행해 약 49만 건을 정리했습니다. 이번 특별법으로 약 12년 만에 양성화 절차가 다시 진행되는 셈입니다.

누가 대상이 될까

내 건물이 혹시 이런 유형은 아닐까

대표적인 위반건축물 유형은 크게 6가지로 정리됩니다.

• 베란다 무단 증축 — 빌라·다세대주택에서 흔한 면적·높이 증가 사례
• 옥상 무단 증축 — 옥상에 별도의 방이나 주택을 설치한 경우
• 옥탑층 무단 증축 — 면적·높이·세대수가 함께 늘어나 용적률 초과로 자주 적발
• 1층 야외공간 무단 증축 — 음식점·카페 등이 실외 공간을 무단 확장 (용적률·건폐율·건축선 위반)
• 1층 필로티 무단 증축 — 임대 목적으로 필로티 주차장을 실내공간으로 막는 경우 (용적률·주차장 기준 위반)
• 무단 대수선·무단 용도변경 — 방을 쪼개 세대수를 늘리거나, 근린생활시설을 사실상 주택으로 사용하는 경우

"신청만 하면 되겠지"가 위험한 이유

시간이 생각보다 빠듯합니다

위반건축물이 계속 늘어나는 진짜 이유

그동안 5차례의 양성화로 49만 건이 정리됐지만, 위반건축물은 오히려 계속 늘고 있습니다. 국토교통부에 따르면 2024년 말 기준 전국 위반건축물은 약 14만8000동으로, 2015년 8만9000동에서 매년 5000~6000동씩 증가하는 추세입니다. 이 중 주거용이 8만3000동, 단독·다가구·다세대 등 소규모 주거용이 4만6000동으로 절반이 넘습니다.

핵심 원인 중 하나로 지목되는 것이 일조사선 규정입니다. 이 규정 때문에 용적률 확보가 어려워지면서 소규모 사업에서 제약이 많고, 서울시 주거용 위반건축물의 58%가 일조사선 규정을 위반한 무단증축으로 추정됩니다. 이런 배경에서 일조사선 규정을 합리화하는 건축법 개정안(높이 10m 이하는 인접 대지경계선 1.5m 이상, 10~17m는 5m 이상, 17m 초과는 건물 높이의 2분의 1 이상)이 최근 국회 본회의에 상정됐습니다.

양성화 신청 전 확인할 것

결론: 양성화는 기회이지만, 자동으로 되는 것은 아닙니다

이번 특별법은 위반 사실을 모른 채 거래에 휘말린 임차인·매수인, 이행강제금에 시달려온 소유주에게 현실적인 출구가 될 수 있습니다. 하지만 대한건축사협회 관계자의 말처럼, 이번 조치가 오히려 "언젠가는 양성화될 것"이라는 기대감으로 이어져서는 안 됩니다.

핵심은 간단합니다.

2023년 12월 31일 이전 완공, 면적 기준 충족이 먼저입니다.

대지요건과 구조·방화·일조 기준을 충족해야 사용승인이 나옵니다.

신청 기간은 시행일로부터 18개월, 생각보다 짧습니다.

내 건물이 위반건축물에 해당할 수 있다고 생각된다면, 시행령과 가이드라인이 나오기 전이라도 건축사와 미리 상담해 준비해두는 것이 안전합니다.

#위반건축물 #양성화특별법 #특정건축물정리법 #사용승인 #무단증축 #일조사선 #건축법 #건축사상담

해체공사감리, 건설사업관리자가 맡아도 될까요?

건물을 해체하는 공사에도 감리가 필요하다는 사실, 알고 계셨나요?

2022년 광주 화정아이파크 붕괴사고 이후, 해체공사의 안전과 감리 체계는 계속 논란이 돼 왔습니다. 그런데 최근 국토교통부가 입법예고한 개정안을 두고, "건설사업관리자가 자기 자신이 관리하던 공사의 해체감리까지 맡게 되는 것 아니냐"는 우려가 건축계에서 나왔습니다. 지난 4월부터 대한건축사협회가 문제를 제기해온 이 사안이, 8월 재입법예고를 거치며 적용 범위가 달라졌습니다.

무슨 일이 있었나

지난 4월, 국토교통부는 「건축물관리법 시행령」 및 「건축물관리법 시행규칙」 개정안을 입법예고했습니다. 핵심은 2동 이상의 건축물을 동시에 해체하는 건설사업관리 시행 건설공사의 경우, 해당 건설사업관리자를 해체공사감리자로 우선 지정할 수 있도록 한다는 내용이었습니다. 대규모 사업에서 여러 건축물을 해체할 때 생기는 행정적 비효율을 줄이겠다는 취지였습니다.

하지만 대한건축사협회는 이 조항의 적용 범위를 문제로 봤습니다. 최초안은 「건설기술진흥법」에 따라 건설사업관리를 시행하는 건설공사 전반(건진법 제39조제2항)이 대상이 될 수 있어, 공공사업뿐 아니라 일반 민간사업까지 확대 적용될 가능성이 있었습니다. 협회는 4월 국토교통부에 공식 의견서를 제출한 것을 시작으로, 관계기관과 국회를 대상으로 문제점을 지속적으로 설명해왔습니다.

그리고 8월 18일, 국토교통부는 적용 범위를 다시 조정한 개정안을 재입법예고했습니다.

최초안과 재입법예고안, 무엇이 달라졌나

대한건축사협회는 이번 수정의 핵심을 '일반적인 건설사업 전반에 적용될 수 있는 구조'에서 '특정 대규모 개발사업에 제한적으로 적용하는 구조'로 바뀐 것이라고 평가했습니다.

왜 건축계는 이 조항을 우려했을까

아직 끝난 이야기는 아닙니다

앞으로 건축사협회가 추진하는 것

결론: 적용 범위는 줄었지만, 논의는 계속됩니다

이번 재입법예고안은 최초안보다 분명히 적용 범위가 좁아졌습니다. 하지만 대한건축사협회는 이번 수정을 제도개선의 종착점이 아니라 하나의 과정으로 보고 있습니다.

핵심은 간단합니다.

건설사업관리자가 해체공사감리까지 맡으면 감리 독립성이 흔들릴 수 있습니다.

이번 조정으로 적용 범위는 특정 대규모 개발사업으로 한정됐습니다.

하지만 아직 규제심사·법제처 심사·국무회의 의결이 남아 있습니다.

해체공사가 예정된 대규모 개발사업에 관여하고 있다면, 이 제도가 최종 확정되는 과정을 계속 지켜볼 필요가 있습니다.

#건축물관리법 #해체공사감리 #건설사업관리자 #건축사협회 #건축물해체 #감리독립성 #국토교통부 #건축법

대장내시경 국가검진, 왜 45세부터 받게 됐을까

"대장암 검진은 50대부터"라고 알고 계셨다면, 그 기준이 곧 바뀝니다.

많은 분들이 대장암을 중장년 이후의 질병으로 생각합니다. 아직 젊으니 괜찮다고, 혈변이 보여도 치질이겠거니 넘기는 경우도 많습니다. 하지만 최근 몇 년 사이 20~40대 대장암 환자가 눈에 띄게 늘면서, 국가검진 체계 자체가 바뀌게 됐습니다.

검진 연령을 5년이나 앞당긴 이유

10일 국가암등록통계에 따르면, 대장암은 국내에서 세 번째로 많이 발생하는 암(11.3%)입니다. 전통적으로는 50대 남성에게 주로 생기는 질환으로 알려져 있었지만, 최근에는 20~40대 청·장년층 환자도 뚜렷하게 늘고 있습니다.

2023년 국제학술지 '랜싯'에 실린 연구에 따르면 국내 20~49세 대장암 발생률은 인구 10만 명당 12.9명으로, 이 연령대 기준 세계 1위입니다. 검진 대상을 50세에서 45세로 낮추고, 정확도가 높은 대장내시경을 기본 검사로 도입한 것은 이런 변화를 반영한 조치입니다.

하지만 증상만 보면 이야기가 달라집니다

대장암의 가장 까다로운 점은 초기에는 뚜렷한 증상이 거의 없다는 것입니다. 암이 어느 정도 진행된 뒤에야 혈변, 배변 습관이나 변 굵기 변화, 복통, 체중 감소, 피로감 같은 증상이 나타납니다. 그마저도 암이 생긴 위치에 따라 다르게 나타납니다.

"혈변 = 치질"이라고 넘기면 위험한 이유

진단부터 치료까지, 이렇게 진행됩니다

대장암, 미리 확인해야 할 것

결론: 검진 연령이 낮아진 건, 그만큼 젊은 환자가 늘었기 때문입니다

대장암 국가검진 연령이 45세로 낮아진다는 소식은 단순한 제도 변경이 아닙니다. 그만큼 젊은 층에서 대장암이 늘고 있다는 신호입니다.

초기에는 증상이 거의 없다 보니, "아직 젊으니까 괜찮겠지"라는 생각이 오히려 진단을 늦추는 원인이 됩니다.

이 기사가 말하는 핵심은 간단합니다.

혈변은 무조건 치질이 아닙니다.

가족력이나 용종 제거 이력이 있다면 검진을 미룰 이유가 없습니다.

젊다는 것이 안전하다는 뜻은 아닙니다.

몸이 보내는 신호를 넘기지 않는 것이, 검진 연령이 낮아지는 것보다 먼저입니다.

#대장암 #대장내시경 #국가검진 #젊은대장암 #대장암증상 #혈변 #암예방 #건강검진

서울이 공급절벽에 마주하고 있다. 부동산114 집계에 따르면 서울 아파트 입주는 2025년 3만 7103가구에서 2027년 2만 2657가구, 2028년 1만 5388가구로 급감한다. 정부·여당은 이 위기의 해법 중 하나로 500가구 이하 정비사업의 구역지정 권한을 자치구로 넘기는 방안을 추진 중이다. 이재명 대통령도 지난달 30일 SNS를 통해 직접 힘을 실었다. 그는 수도권과 서울의 인허가·착공 급감을 지적하며 “500세대 이하 규모는 구청장에게 인허가권을 부여하는 등 조기 인허가와 착공에 최대한 인센티브를 주겠다”며 “국토교통부 장관 표현대로 '공급을 못 해 미친' 것처럼 최대한 신속하게 공급을 늘리겠다”고 밝혔다. 구역 지정 문턱을 낮추면 공급 속도가 정말 빨라질까. 서울 정비사업 현황과 지연 원인을 짚어봤다.

서울 정비사업 의존도, 얼마나 높나

서울은 새 아파트를 지을 빈 땅이 거의 남아있지 않아 주택 공급의 대부분을 재건축·재개발 같은 정비사업에 기대고 있다. 부동산114에 따르면 최근 10년간(2016~2025년) 서울 아파트 입주 물량(35만 9432가구) 중 69.4%가 정비사업을 통해 나왔다. 특히 임대를 뺀 정비사업 입주 비율은 2022년 78%, 2023년 87%, 2024년 81%에 이어 2025년에는 91%까지 치솟았다.

윤지해 부동산114 리서치랩장은 “서울은 정비사업 외에 뾰족한 대안이 없는 상황”이라며 “임대 주택은 빈 땅이나 택지에서 나오는 경우가 많아, 이를 제외하면 민간 정비사업이 차지하는 몫은 더욱 커진다”고 말했다.

단지가 빠르게 낡아가고 있다는 점도 문제다. 서울 내 준공 30년 초과 구축 아파트 비중은 전체 아파트의 약 3분의 1에 해당한다. 정부가 발표한 공급정책은 신규 공공택지와 도심 내 공공·유휴부지 확보를 중심으로 추진 중이지만, 민간 정비사업의 속도가 이에 발맞춰 진행돼야만 도심 내 공급 부족 우려를 완화할 수 있을 전망이다. 특히 노원구(61%), 도봉구(60%)는 전체 아파트 중 절반 이상이 준공 30년을 초과해 재건축 가능 연한을 채운 것으로 집계됐다.

인허가는 왜 급감했나

이재명 대통령은 최근 “2022년부터 인허가가 대폭 줄어 발생한 공급 절벽의 여파가 지금까지 이어지고 있다”고 진단했다. 인허가는 향후 주택 공급 물량을 가늠하는 대표적인 선행지표다. 실제 국토교통부 통계에 따르면 서울의 주택 인허가 물량은 2021년 8만 1637가구에서 2022년 4만 2231가구로 반토막 났다. 2023년에는 3만 9163가구까지 떨어졌고, 2024년 5만 1452가구로 잠시 반등했으나 2025년 4만 1566가구로 다시 감소했다. 2021년과 비교하면 절반 수준에 불과하다.

전문가는 인허가 급감의 핵심 원인으로 사업성 악화와 금융·공사비 부담을 꼽는다. 송승현 도시와경제 대표는 “최근 인허가 감소는 단순한 공급 계획의 부실보다는 사업성 악화와 금융·공사비 부담이 복합적으로 작용한 결과”라며 “2022년 이후 금리 상승으로 프로젝트파이낸싱(PF) 조달 여건이 악화된 데다, 공사비와 인건비 급등으로 분양 수익성이 떨어져 사업주체가 사업 추진을 미룬 영향이 크다”고 분석했다.

진미윤 명지대 교수도 지난 7월 '부동산 정책 국민대토론회'에서 비슷한 진단을 내놨다. 2022년 말부터 이뤄진 금리 인상으로 자금 조달 비용이 급격히 올라가면서 공급이 위축된 것으로 나타나고 있다는 것이다. 정책적 요인보다는 러시아·우크라이나 전쟁과 코로나19를 거치며 글로벌 금융시장·공급망이 흔들리고 자재비·공사비가 오른 대내외 여건 악화가 더 크게 작용했다는 설명이다.

과거 재건축·재개발 기반이 대거 사라진 점도 발목을 잡았다. 박원순 전 시장 재임 당시인 2012~2020년 사이 서울 시내 정비구역 389곳이 해제된 바 있다.

올해 들어 인허가는 회복세를 보이고 있다. 서울의 7월 인허가는 7979가구로 지난해 같은 달보다 95.1% 늘었고, 1~7월 누적으로도 6.1% 늘어난 2만 8634가구를 기록했다. 하지만 실제 입주로 이어지는 준공 실적은 1~7월 누적 2만 916가구로 지난해보다 43.3%나 줄었다. 집을 짓기 시작해 완성되기까지 시간이 걸리는 만큼, 공급 부족이 당장 풀리기는 어려울 것이라는 전망이다.

500가구 이하 지정권, 자치구로 넘기면 속도 빨라질까

정부는 500가구 이하 소규모 사업장의 인허가권을 자치구로 위임해 정비사업의 속도감을 높이겠다는 방침이다. 반면 서울시는 사업성 담보가 전제되지 않은 단순 행정 권한의 분산은 실익이 크지 않다며 대립각을 세우고 있다. 서울시는 용적률 상향과 조합원 지위 양도 제한 완화 등 사업성 개선을 최우선 과제로 꼽는다.

정비업계 역시 지정권을 자치구로 넘기더라도 실제 사업 기간을 대폭 줄이기는 어려울 것이라는 시각이 지배적이다. 행정 주체만 바뀐다고 해서 현장의 본질적인 지연 요인이 풀리는 것은 아니기 때문이다.

김태현 트라움 개발사업본부장은 “속도를 높이겠다는 취지 자체는 환영할 만하지만, 구역 지정은 조합 설립 전 단계라 현장 체감도가 낮다”며 “실제 사업이 길어지는 구간은 조합설립 동의율 확보, 공사비 증액 갈등, 총회 소송, 이주·착공 지연 등 후속 단계에 집중돼 있어 초기 서너 달을 단축해도 체감 기간은 크게 달라지지 않는다”고 말했다. 김지엽 성균관대 교수도 “정비계획 인허가는 신속통합기획 등으로 이미 많이 줄었고, 진짜 지체 요인은 그 이후 10년 이상 걸리는 조합 단계의 갈등”이라며 “자치구가 사업계획인가·관리처분계획 등에서 조합 갈등 조정에 더 적극적으로 나서야 한다”고 말했다.

행정 창구가 분산되면서 오히려 후속 절차가 늦어질 가능성도 있다. 문천수 대현에스씨엠 대표는 “지정권만 자치구에 이양 시 초기 구역 지정 속도는 일시적으로 빨라질 수 있으나, 향후 서울시 심의 대상인 교통·환경영향평가 및 통합심의 단계에서 이견 조율로 인해 후속 인허가가 지연될 여지가 크다”고 말했다.

도시계획 측면의 난개발 가능성도 주요 변수다. 이필용 건영씨앤피 이사는 “선거 지형에 민감한 기초지자체장에게 지정권이 부여될 경우, 광역 도시계획 차원의 조율보다는 개별 조합의 이해관계가 우선 관철될 우려가 크다”며 “자치구 간의 소모적인 인허가 경쟁이 과열될 경우 도시 전체의 균형을 해치는 난개발로 귀결될 수 있다”고 말했다.

정비사업 지연, 무엇부터 풀어야 하나

정부가 지난달 금융 규제 완화를 통해 PF 지원과 이주비 대출 방안을 내놨지만, 현장에서는 여전히 자금줄이 막혀 있다는 목소리가 높다. 김제경 투미컨설팅 소장은 “소규모 현장일수록 이주비·중도금 대출을 받기 어려워 사업이 늦어진다”며 “1주택자는 물론 다주택 조합원의 추가 이주비 부담까지 해소해야 한다”고 짚었다. 이은형 연구위원도 “이주비 대출 완화 조치가 담보대출 6억 원 상한이라는 기존 틀에 매여 있어 체감 효과가 크지 않다”고 말했다.

근본적으로 공급과 수요 정책 방향 자체가 엇갈린다는 지적도 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “대출 규제를 비롯해 수요 억제 정책을 계속해왔고 최근에는 고가 주택 지역에 대한 세제 개편까지 이뤄지고 있다”며 “집을 많이 지으려면 그 집을 사줄 수요도 있어야 하는데, 수요를 억제하면서 동시에 공급을 늘리겠다는 것은 정책적으로 맞지 않는다”고 말했다.

내 집 마련이나 갈아타기, 정비사업 투자를 고려한다면 이제는 집값보다 세금과 대출의 문법을 먼저 읽어야 하는 시대다. 최근 한 달 사이 비거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제 기준은 세 번이나 바뀌었다. 8월 3일 정부는 기본공제를 12억 원에서 9억 원으로 낮추겠다고 발표했다가, 8월 26일 이를 철회하고 12억 원 유지로 되돌렸다. 그리고 9월 2일에는 여당이 14억 원으로 일괄 상향하는 방안을 추진하겠다고 밝혔다.

한 달 사이 세 번 바뀐 제도, 판단 속도가 자산을 갈랐다

이 기간 강남권 집주인들은 세 부담을 우려해 호가를 3억 원까지 낮춰 매물을 내놓았다가, 수정안이 발표되자 중개업소에 매도 취소가 가능한지를 문의하기 시작했다. 판단이 한 발 늦은 이는 3억 원을 잃었고, 한 발 빨랐던 이는 지켰다. 두 사람의 차이는 자산의 규모가 아니라 제도를 읽고 판단하는 속도에 있었다.

이러한 시장 구조가 바람직하다고 보기는 어렵다. 제도는 단순하고 예측 가능해야 한다는 원칙에는 이론의 여지가 없다. 그러나 원칙이 지켜지지 않는다고 해서 현실이 달라지는 것은 아니다. 지금 이 순간에도 개인은 각자의 결정을 내려야 한다. 결국 공부하는 수밖에 없다.

세금을 모르면 집을 고를 수 없다

최근 서울 아파트 시장에서는 동일 단지 안에서 전용면적 84㎡가 114㎡보다 비싸게 거래되는 가격 역전 현상이 나타나고 있다. 성동구 청계벽산은 84㎡가 17억 1000만 원, 114㎡가 15억 6000만 원에 거래됐다. 마포구 상암월드컵파크5단지, 강북구 SK북한산시티, 관악구 관악우성, 서대문구 홍은벽산에서도 같은 현상이 확인된다. 이런 가격 역전 거래는 1년 사이 147건에서 386건으로 2.6배 늘었고, 해당 단지 수도 84곳에서 162곳으로 늘었다.

원인은 명확하다. 신생아 특례를 비롯한 정책대출이 전용 85㎡ 이하에 집중돼 있고, 주택담보대출 한도가 15억 원을 기준으로 갈리기 때문이다. 실제로 서울 아파트 거래에서 15억 원 이하가 차지하는 비중은 80%에 이르며, 동북권에서는 신고가 세 건 중 한 건이 국민평형에서 나온다.

이는 투자자만의 문제가 아니다. 동일한 예산으로 선택 가능한 주택이 달라지고, 수개월 후의 가격이 달라지며, 매도 시점의 세 부담이 달라진다는 점에서 실수요자에게 더 절실한 문제다.

오래 거주할수록 불리해지는 구조

장기보유특별공제가 장기거주소득공제로 전환되면서 공제 한도가 새로 생긴다. 2028년 20억 원, 2029년 이후에는 10억 원이다.

2003년 6억 원에 취득해 20년 이상 거주한 주택을 2026년 60억 원에 양도하는 경우로 계산해 보면, 현행 제도에서는 공제액이 34억 5600만 원에 이르러 양도소득세가 3억 5800만 원이다. 그러나 2029년 이후에는 공제가 10억 원으로 제한돼 양도세가 15억 7000만 원으로 늘어난다.

이런 구조에서는 “2~3년 거주하다 가격이 오르면 매도하고 이전하는 편이 절세에 유리하다”는 말까지 나온다. 강남구 청담동에 40년간 거주한 한 주민은 “아무것도 하지 않고 한집에 살았을 뿐인데 집값이 올랐다”고 토로하기도 했다.

제도의 타당성에 대한 논의는 별개로 하더라도, 개인에게 중요한 것은 대응이다. 이 구조에서는 매도 시점이 자산의 규모를 결정한다. 2027년에 매도하는 것과 2029년에 매도하는 것의 차이가 수억에서 십수억 원에 이르며, 그 차이는 '공제 한도 신설 시점'이라는 정보 하나에서 발생한다. 동일한 주택을 보유하고도 결과가 달라지는 이유가 여기에 있다.

대출은 한도가 아니라 자격의 문제다

많은 이들이 대출을 '얼마나 받을 수 있는가'의 문제로 여긴다. 그러나 현재 시장에서 더 중요한 질문은 '내가 받을 수 있는가'다.

가계대출 총량 증가율 목표는 넉 달 만에 1.5%에서 3%로 상향됐다. 다만 확대된 여력은 집단대출과 청년·중저신용자 지원에 우선 배정된다. 은행권 관계자는 “집단대출과 중저신용자 대출을 집행하고 여력이 남더라도 일반 주택담보대출을 늘리기는 어렵다”고 말했다.

내년 1월부터는 성과급이 상시소득으로 인정되지 않는다. 성과급을 포함한 소득 상승률이 20%를 넘으면 최근 2개년 평균, 30%를 넘으면 3개년 평균 소득으로 총부채원리금상환비율(DSR)을 산정한다. 대기업의 고액 성과급을 겨냥한 조치지만, 실질적으로는 기본급이 낮고 성과급 비중이 높은 중소기업 근로자가 더 큰 영향을 받는다.

토지거래허가구역에서는 실거주 의무로 전세를 활용할 수 없어 사실상 전액 현금이 필요하다. 강남 3구의 토지거래허가 신청이 77% 급감한 배경이다. 반면 삼성전자 임직원은 9월부터 연 1.5% 금리로 최대 5억 원을 사내대출로 조달할 수 있다. 시중은행 주택담보대출 금리 상단이 7%를 넘어선 시장에서다. 그 결과 수원 영통구가 전국 최고 상승률을 기록했다.

동일한 시장에서 누군가는 대출을 받지 못하고, 누군가는 1.5%에 조달한다. 이 구조를 이해하지 못하면 자금 계획 자체가 성립하지 않는다. 실제로 8월 한 달간 서울에서 168건의 아파트 매매 계약이 해지됐다. 노원·강서·동대문·강동구 순으로, 대출이 예상만큼 실행되지 않아 자금 계획이 어그러진 사례가 다수였다. 계약금을 지급한 뒤 대출 조건을 확인하는 것은 순서가 잘못된 것이다.

정비사업은 세금과 금융의 종합시험이다

재개발·재건축 투자를 고려한다면 반드시 확인해야 할 것들이 있다.

첫째, 원조합원과 승계조합원의 세금이 다르다. 원조합원은 기존 보유 토지에 대해 취득세를 부담하지 않고 완공된 건물에 대해서만 납부하는 반면, 승계조합원은 입주권 취득 시와 준공 후 등기 시에 취득세를 두 차례 부담한다. 관리처분계획 인가일, 멸실일, 준공일 등의 날짜가 양도소득세 계산을 좌우하는 만큼, 정비사업에서는 '얼마에 매수하는가' 못지않게 '언제 매수하는가'가 세 부담을 결정한다.

둘째, 재건축초과이익환수제가 본격 적용된다. 서울 46개 단지, 조합원 1만 8000명이 대상이며 평균 부담금은 1억 2000만 원, 단지에 따라 3억~7억 원에 이른다. 최근에는 이 부담금을 매수자에게 이전하는 특약 거래가 등장했고, 정부는 이를 사적 계약의 영역으로 보고 있다. 확인하지 않고 매수하면 수억 원의 부담을 떠안게 된다.

셋째, 사업성을 반드시 검토해야 한다. 경기 시흥의 한 사례를 보면, 6년 전 2억 6500만 원에 재건축 추진 아파트를 매입해 분담금을 포함해 총 5억 6500만 원을 투입하고 입주했으나 현재 매도 호가는 6억 원에 그친다. 6년간의 차익이 3500만 원인 셈이다.

가격이 낮은 매물이 반드시 유리한 것도 아니다. 대지지분이 작으면 조합원에게 돌아가는 몫이 적어 분담금이 커진다. 노원구 상계동의 전용 31㎡ 단일 평형 단지가 대표적이다. 매매가는 6억 원대로 접근성이 높으나, 가구당 대지지분이 작다는 점을 간과하면 분담금 부담이 예상을 크게 웃돌 수 있다. 오히려 대지지분이 큰 매물이 저평가돼 있는 경우도 적지 않다.

임대사업에서 가장 큰 위험은 제도 변경이다

2017년 정부는 임대주택 등록을 적극 권장했다. 이에 응한 한 임대사업자는 8년간 임대료 인상률 5% 상한을 지키며, 세입자의 자녀가 초등학교 6학년에서 대학생이 될 때까지 시세의 절반 수준으로 거주하게 했다.

의무임대기간이 끝나자 세제 혜택 축소가 예고됐다. 이 사업자의 양도소득세는 3억 6000만 원에서 7억 8000만 원으로 늘어날 것으로 추산된다. 더 큰 문제는 매각 자체가 어렵다는 점이다. 임차인이 계약갱신청구권을 행사하면 2028년까지 매도가 불가능하고, 토지거래허가구역에서는 임차인이 있는 주택을 매도하기가 쉽지 않다.

정부는 연내 매각 시 혜택을 유지하겠다는 방침이지만, 다른 제도가 매각을 제약하는 구조다. 다행히 최근 여당을 중심으로 등록임대 세제 혜택 축소를 재검토하고 거주주택 비과세 특례를 5년간 유지하는 방안이 논의되고 있다.

이 사례가 남기는 교훈은 분명하다. 임대사업에서 가장 큰 위험은 공실이나 금리가 아니라 제도 변경이다. 현재 논의가 어느 방향으로 진행되고 있는지, 소급 적용의 범위는 어디까지인지, 경과규정은 어떻게 설계되는지를 지속적으로 확인해야 하는 이유다.

무엇을 어떻게 공부할 것인가

국민이 생업을 제쳐두고 세법을 학습해야 하는 상황 자체는 정상이라 할 수 없다. 제도는 단순하고 예측 가능해야 하며, 이를 설계하는 것은 정부의 책무다.

다만 그런 여건이 갖춰지기까지 개인은 각자의 삶을 영위해야 한다. 세금 5억 원을 절감하는 것과 5억 원을 추가로 부담하는 것의 차이는 자산의 규모가 아니라 정보와 판단의 차이에서 발생한다. 대출을 실행할 수 있는 사람과 그렇지 못한 사람의 차이도, 우량한 정비사업 매물과 분담금 부담이 과중한 매물의 차이도 마찬가지다.

정책은 앞으로도 변화할 것이다. 국회 심의와 시행령 개정, 정권 교체에 따른 변화까지 예정돼 있는 만큼 정답을 암기하려 해서는 안 된다. 읽는 방법을 익혀야 한다.

몰라서 납부한 세금은 누구도 돌려주지 않는다.

AI 데이터센터와 전력·용수 투자가 늘고 공공주택 발주도 확대되면서 건설·건자재 업종의 수혜 가능성이 주목받고 있다. AI 관련 예산이 10조 8000억 원에서 21조 3000억 원으로 두 배 가까이 늘고, 7일 건설업 지수 상승률은 코스피 상승률을 웃돌았다.

내년 예산안 820조…대규모 주택 사업에 건설업 수혜 전망

8일 정부에 따르면 2027년 예산안의 총지출은 820조 9000억 원으로 올해보다 13.0% 늘었다. 건설업과 연관성이 높은 분야의 예산도 대부분 두 자릿수 증가율을 기록했다.

증가 폭이 가장 큰 분야는 '3대 메가프로젝트+AI'다. 관련 예산은 올해 10조 8000억 원에서 내년 21조 3000억 원으로 97.2% 늘어난다. 피지컬AI, AI 데이터센터(AIDC)에 필요한 전력·용수·산업단지 인프라도 지원 대상에 포함되며, 첨단산업 전력·용수 구축에만 1조 9500억 원이 편성됐다.

정부는 AI 투자가 늘수록 데이터센터 건설뿐 아니라 주변 기반시설 인프라도 뒤따라야 한다는 입장이다. 데이터센터는 전력 소비량이 큰 만큼 송·변전 시설이 필요하고 냉각 등에 쓸 용수 공급망도 갖춰야 해, AI 투자가 건설업의 수주 물량으로 연결될 수 있다는 것이다.

건설업종에 영향을 주는 다른 사업 규모도 확대됐다. 청년 성장지원 예산은 28조 2000억 원에서 43조 3000억 원으로 53.5% 늘어나며, 여기에는 청년주택 10만 6000호 공급 사업이 포함됐다. 국토대전환과 지역 성장 사업이 담긴 K자형 양극화 대응 예산은 85조 7000억 원에서 117조 1000억 원으로 36.6%, 국민 안전·평화 예산은 30조 7000억 원에서 38조 3000억 원으로 24.8% 늘어난다. 첨단산업·에너지 전환 관련 예산도 51조 2000억 원에서 62조 8000억 원으로 22.7% 확대된다.

주택 부문에서는 정부가 직접 건설 물량을 늘린다. 국토교통부 예산은 69조 원으로 확대됐고, 공적주택 공급을 늘리는 동시에 프로젝트파이낸싱(PF) 조기착공을 지원해 사업이 지연된 현장의 공사를 앞당긴다는 계획이다. 한국토지주택공사(LH)는 내년 7만 6000호, 약 25조 7000억 원 규모의 주택을 발주할 계획이며, 2028년부터는 발주 규모를 연간 10만호·30조 원 이상으로 확대한다.

전력 분야에서는 송전단 에너지저장장치(ESS)와 수요유치형 변전소 사업이 새롭게 시작되고, 용수 분야에서는 동복댐 증축을 포함한 호남권 반도체산업단지 용수공급과 충청권 첨단산업 용수공급 사업이 본격 추진된다.

박세라 신영증권 연구원은 “공공주택·도로·전력망·용수·유지보수 등 다양한 공종에서 물량이 확대되는 만큼 대형 건설사에서 중견 건설사, 시멘트·레미콘·철근 등 건자재까지 수혜의 저변이 넓어질 가능성이 있다”고 분석했다.

건설·건자재 주간 수익률, 코스피 상승률 웃돌아

건설업종 주가는 상승 흐름을 보이고 있다. 신영증권이 집계한 지난 4일 기준 국내 건설·건자재 주간 수익률을 보면 동양파일이 44.21%로 가장 높았고, SK디앤디도 41.88% 급등했다. 이어 SH에너지화학(3.02%), 지누스(2.65%), 대림바스(1.83%), KCC(1.80%), 한국토지신탁(1.20%), 희림(1.15%), LX하우시스(1.13%), 한신공영(1.05%) 순이었다.

전날 종가 기준 코스피 건설업종은 4.82%, 코스피200 건설업종은 5.80% 각각 올라 코스피 상승률(4.61%)을 웃돌았다. 주요 대형 건설사 가운데 대우건설은 9.26%, 삼성E&A는 4.69%, GS건설과 현대건설은 각각 2.77% 상승했다.

정부 예산안은 지난 3일 국회에 제출됐으며 연말 국회 심의를 거쳐 확정된다. 이후 내년부터 사업별 발주와 착공이 순차적으로 진행될 전망이다. 건설사 실적에는 실제 공사 진행 상황에 따라 시차를 두고 반영되는데, AI와 전력·용수, 공공주택 등 여러 분야에서 발주가 동시에 늘어날 경우 대형 건설사에서 시작된 수혜가 중견·전문건설사와 설계·엔지니어링, 건자재 업체까지 확산할 가능성이 있다.

박 연구원은 “이번 사이클의 또 다른 특징은 낙수효과의 확산”이라며 “현대건설, 삼성물산, 삼성E&A, DL이앤씨, GS건설, 대우건설 등 글로벌 수행 경험을 보유한 대형사의 역할과 가치가 더욱 부각되고, 세보엠이씨, 희림, 동부건설과 같은 중견·전문 사업자뿐 아니라 건자재 업체까지 수혜 범위가 확장될 것”이라고 전망했다.

국토교통부가 수도권 주택수요에 대비해 5천억 원 규모의 수급조절용 공공토지 비축 시범사업을 추진합니다. 도심 내 주거용으로 개발할 수 있는 3,300㎡ 이상 우량 토지를 매입해 공급 기반을 미리 확보하는 방식입니다.

토지를 먼저 확보하면 공급 시점의 토지가격과 인허가 불확실성을 줄일 수 있지만, 매입 대상의 입지와 개발 가능 용도, 기반시설 부담을 함께 검토해야 합니다.

지역에서 확인할 항목

• 용도지역과 지구단위계획상 주거개발 가능 여부
• 도로·상하수도·학교 등 기반시설 수용능력
• 공공주택과 민간주택의 공급 비율 및 운영계획

이번 시범사업은 주택 공급을 발표하는 데서 끝나지 않고 토지 확보부터 계획·인허가까지 연결하는 정책인지 살펴볼 계기가 됩니다.

출처: 대한민국 정책브리핑·국토교통부

공공기관 지방이전, 지금 확정된 건 무엇인가

정부가 밝힌 건 약 350개 공공기관을 대상으로 이전계획을 만드는 단계입니다. 어느 기관이 어디로 가는지는 아직 확정되지 않았고, 2026년 4분기 이전계획 발표 후 2027년부터 착수합니다.

“공공기관 350곳이 지방으로 내려간다는데 우리 지역에도 오는 걸까?” 2차 공공기관 지방이전 350여개 대상 발표에서 가장 먼저 헷갈리는 부분입니다. 숫자만 보면 이전 기관과 지역이 모두 정해진 것처럼 느껴지지만, 발표 내용을 자세히 보면 지금은 약 350개 공공기관을 대상으로 이전계획을 만드는 단계에 더 가깝습니다.

지역 부동산이나 혁신도시 개발, 공공기관 취업과 이전 수요에 관심이 있다면 ‘350곳’이라는 숫자보다 언제 대상이 확정되고, 어디에 어떤 기준으로 배치될지를 보는 편이 훨씬 중요합니다.

공공기관 350곳 지방이전, 정말 350개 모두 확정된 걸까

정부가 밝힌 방향은 공공기관 약 350개를 대상으로 수도권 잔류를 최소화하고 2차 지방이전을 추진하는 것입니다. 이전계획은 2026년 4분기 중 발표하고, 2027년부터 실제 이전에 착수한다는 일정이 제시됐습니다.

여기서 ‘대상’과 ‘확정’을 구분해야 합니다. 정부는 국토교통부를 중심으로 기관 기능, 지역 성장 전략, 기존 혁신도시 기능군 등을 검토하고 지방자치단체 의견도 수렴해 이전계획을 마련하고 있다고 밝혔습니다.

이번 2차 공공기관 지방이전이 1차와 달라지는 부분

1차 공공기관 이전에서는 수도권 소재 150개 기관, 약 5만 명이 세종과 혁신도시 등으로 이전했습니다. 이전기관을 중심으로 지역산업과 지역인재 채용, 지방세수 등에 변화가 나타났지만 정부는 수도권 집중을 근본적으로 뒤집기에는 부족했다고 평가했습니다.

특히 기관들이 여러 지역으로 분산되면서 지역 성장 효과가 기대만큼 집중되지 못했고, 혁신도시의 교통·교육·의료 등 정주환경 역시 보완이 필요하다는 판단이 나왔습니다.

그래서 2차 이전에서는 단순히 기관 숫자를 지역별로 나눠 갖는 방식보다 기능이 연관된 기관을 혁신도시 등을 중심으로 모아 배치하는 방식이 강조됩니다.

어느 지역에 공공기관이 갈지는 무엇으로 결정될까

정부가 제시한 방향을 보면 몇 가지 기준이 비교적 분명합니다. 우선 수도권에 반드시 남아 있어야 하는 기관이 아니라면 이전대상에 포함시키는 방향으로 기존 잔류기준을 다시 검토합니다.

그다음에는 기능적으로 관련된 기관들을 한곳에 모으고, 기존 혁신도시의 기능과 지역 산업·대학을 연결한다는 구상입니다. 공공기관 하나만 내려보내는 데 그치지 않고 지역의 일자리와 산업을 연결하는 ‘앵커’ 역할을 맡기겠다는 것입니다.

지역 입장에서는 결국 “우리 지역에 몇 개 기관이 오느냐”보다 현재 지역 산업과 기존 혁신도시 기능이 어떤 공공기관과 연결될 수 있는가가 더 현실적인 판단 기준이 될 가능성이 큽니다.

청사부터 짓고 기다렸던 방식도 달라질 수 있다

속도 역시 이번 발표에서 강조된 부분입니다. 1차 이전처럼 모든 기관이 새 청사가 완공될 때까지 기다리지 않고, 민간 건물 임차 등을 활용해 2027년부터 선도기관 이전에 먼저 착수한다는 방향이 제시됐습니다.

더 멀리, 더 빠르게 이전하는 기관에 대한 지원 수준도 높이고 이전 종사자의 주거 부담을 덜기 위한 지원책도 마련한다는 계획입니다. 이전 비용과 주거지원뿐 아니라 교육·의료·교통 등 생활환경까지 함께 개선한다는 내용이 포함됐습니다.

지역에서 먼저 봐야 할 것은 기관 이름보다 이전계획 발표 시점입니다.

350여 개는 검토 대상의 규모이고, 기관별 실제 이전 여부와 배치지역은 정부가 예고한 구체적인 이전계획이 나와야 선명해집니다. 지역 개발이나 부동산과 연결해 판단할 때도 공식 이전대상과 이전지역 발표를 기준으로 보는 것이 중요합니다.

법무부 등 중앙행정기관 세종 이전은 별도의 흐름이다

공공기관 지방이전과 함께 중앙행정기관의 추가 세종 이전도 추진됩니다. 2012년부터 2021년까지 43개 기관이 세종으로 이전했지만 아직 수도권에 남아 있는 중앙행정기관과 소속기관들이 있기 때문입니다.

정부는 기관의 기능과 성격, 업무 연계성 등을 종합적으로 검토해 이전대상을 결정하고, 규모와 이전 효과가 큰 기관부터 2027년 상반기 이후 순차적으로 이전한다는 방향을 제시했습니다.

특히 현행 행복도시법상 이전 제외기관으로 규정된 법무부와 성평등부 등의 세종 이전을 위해 관련 법 개정도 추진하겠다고 밝혔습니다.

검찰청과 경찰청 등 별도의 청사가 필요한 기관은 청사 신축 이후 이전하는 방식이 언급됐습니다. 모든 기관이 같은 날 한꺼번에 이동하는 것이 아니라 기관별 준비상황을 고려해 단계적으로 진행하는 구조입니다.

세종은 행정 중심 기능을 더 강하게 가져간다

중앙행정기관 이전의 큰 방향은 세종을 국정운영의 중심으로 강화하는 데 있습니다. 발표에서는 대통령 세종 집무시설을 2029년 8월 건립하고, 2033년 국회 세종의사당 완공을 지원한다는 계획도 언급됐습니다.

결국 공공기관의 지방이전이 여러 혁신도시와 지역 거점을 강화하는 정책이라면 중앙행정기관 이전은 세종의 행정중심 기능을 더욱 키우는 흐름으로 구분해 볼 수 있습니다.

공공기관 109개 감축은 350개 지방이전과 다른 이야기다

이번 발표에서 숫자가 하나 더 등장합니다. 바로 ‘109개 공공기관 감축’입니다. 이 숫자를 350개 지방이전과 섞어서 이해하면 정책 내용이 완전히 달라집니다.

정부는 유사·중복 기능과 소규모 기관 통합 등을 통해 역대 최대 규모인 109개 공공기관을 감축하는 기능개혁도 함께 추진하겠다고 밝혔습니다.

기능개혁 과정에서는 직원 고용승계를 보장하고 보수와 복리후생, 인센티브 등 지원 방안도 마련하겠다는 입장입니다.

공공기관 이전을 보고 지역 부동산부터 움직여도 될까

공공기관 이전 발표가 나오면 지역에서는 혁신도시 개발이나 아파트, 상가, 사무실 수요까지 빠르게 연결해서 생각하게 됩니다. 하지만 지금 단계에서 가장 조심해야 할 부분도 바로 여기에 있습니다.

이전계획 발표 전에는 특정 기관과 특정 도시를 연결하는 수많은 전망이 나올 수 있습니다. 정부 역시 지방정부와 노동계 등의 의견을 듣는 공론화 과정을 거쳐 합리적인 이전계획을 마련하겠다고 밝힌 상태입니다.

따라서 지역별 수혜를 판단하려면 최소한 세 가지를 순서대로 볼 필요가 있습니다. 첫째 실제 이전대상 기관인지, 둘째 어느 지역에 배치되는지, 셋째 기존 혁신도시 산업이나 대학 등과 어떤 방식으로 연계되는지입니다.

350이라는 숫자보다 앞으로 발표될 ‘기관명과 지역명’을 봐야 한다

이번 정책이 과거와 다른 가장 큰 방향은 단순 분산보다 ‘집적’을 강조한다는 데 있습니다. 관련 기관을 묶어 지역에 배치하고 산업과 대학을 연결해 하나의 성장거점을 만들겠다는 구상입니다.

2027년부터 이전에 착수한다는 일정도 비교적 분명하게 제시됐지만, 실제 체감 변화는 결국 어느 기관이 어느 도시로 이동하는지가 확정된 이후 시작됩니다.

앞으로 공공기관 지방이전 뉴스를 볼 때는 ‘350곳 이전’이라는 제목보다 공식 이전기관 명단, 배치지역, 이전 시기 세 가지를 먼저 보면 됩니다. 이 기준만 잡아도 기대감과 실제 정책을 훨씬 쉽게 구분할 수 있습니다.

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임시 TF 체제·부지 문제·교통대책 등 조목조목 지적

송상조 부산시의회 부의장이 부산시가 추진 중인 북항 복합형 돔 아레나 건립사업과 관련해 전담조직 구성과 재원조달, 부지 확정, 교통대책 등을 담은 구체적인 실행계획을 마련해야 한다고 촉구했다.

송 부의장은 31일 열린 부산시의회 제339회 임시회 제2차 본회의 시정질문에서 '해양수도의 완성, 준비된 행정으로 부산의 미래를 완성하자'를 주제로 돔 아레나 건립사업 준비 상황과 원도심 활성화 전략을 집중 점검했다.

송 부의장은 먼저 임경모 부산시 도시혁신균형실장을 상대로 한 질의에서 해사국제상사법원과 HMM 본사, 해양수산부 신청사 부지까지 북항 1단계 재개발 부지로 잇따라 확정되면서 부산이 해양수도로 도약할 기반이 한층 강화됐다고 평가했다. 이어 "대규모 재정이 투입되는 사업일수록 구상보다 중요한 것은 철저한 준비와 실행력"이라며 돔 아레나 사업이 성공적으로 추진되면 북항이 부산의 새로운 성장거점이 될 수 있다고 강조했다.

송 부의장이 먼저 문제 삼은 건 사업 추진 조직체계다. 현재 관련 업무는 북항재개발추진과 내 '북항재개발혁신 TF팀'이 맡고 있으며, 이달 10일 기준 팀장을 포함해 총 4명으로 구성돼 있다. 그는 수조 원대로 커질 수 있는 사업을 임시 TF 체제로 추진하는 게 적절한지 따져 물으며, 신규사업 발굴과 대상지 검토, 재원 구조화, 문화체육관광부 공모 대응 등 향후 늘어날 업무에 대비해 정규 전담조직과 전문인력 확충이 필요하다고 주장했다. 도시계획·재정·교통·문화체육·민간투자 등 여러 분야의 협업이 필요한 만큼, 부서 간 협조에만 의존하기보다 사업 전반을 책임지고 조정할 안정적인 추진체계를 갖춰야 한다는 것이다.

재원조달 방안에 대한 질의도 이어졌다. 부산시는 현재 북항 1단계 랜드마크 부지를 중심으로 5만석 이상 규모의 복합형 돔 아레나 건립을 검토 중이지만, 총사업비와 국비·시비·민간자본의 구체적인 분담 구조는 아직 확정되지 않았다. 송 부의장은 문체부 공모사업을 활용할 계획이라면 공모 지침 발표를 기다리기보다 사업 규모와 기능, 재원조달 구조를 선제적으로 검토해 신청부터 최종 선정까지 이어질 대응 전략을 마련해야 한다고 강조했다. 토지 현물출자와 민간자본 유치, 시민 공모주 방식에 대한 검토 여부도 확인했는데, 특히 시민 공모주는 참여 확대라는 장점이 있는 반면 투자 방식에 따라 원금 손실 등 시민 부담으로 이어질 수 있는 만큼 법적 실행 가능성과 사업성, 위험요인을 충분히 검증한 뒤 신중히 추진해야 한다고 주문했다.

부지·교통 대책도 도마 위에

부지 문제도 주요 쟁점이었다. 현재 후보지로 거론되는 북항 1단계 랜드마크 부지는 기존 '문화 IP·영상 복합콤플렉스' 사업이 추진됐던 곳으로, 관련 업무협약과 민간사업자의 특수목적법인(SPC) 설립 등 기존 사업관계가 남아 있다. 송 부의장은 해수부가 이 부지에 돔 아레나보다 해양클러스터를 상징할 시설을 조성하는 방안을 선호한다는 관측과 함께 북항 2단계 자성대 부두가 대체부지로 거론되는 상황을 언급하며, 부지 논의를 장기간 끌어서는 안 된다고 지적했다. 부산항만공사(BPA), 해수부와의 협의를 조속히 마무리해 입지와 사업 방향을 구체화하고, 협의 과정도 시의회와 투명하게 공유할 것을 요구했다.

교통대책도 주문했다. 북항 일대는 부산역과 충장대로, 자성대 부두가 맞물려 현재도 교통량이 많은데, 5만석 이상 규모의 돔 아레나가 들어서면 공연이나 경기 종료 직후 수만 명이 한꺼번에 이동하면서 심각한 혼잡이 빚어질 수 있다는 지적이다. 송 부의장은 해수부 신청사가 들어설 국제여객터미널 일대의 주차 수요까지 고려해 "해수부 신청사와 돔 아레나, 오페라하우스 등 북항 일대 주요 시설을 모두 아우르는 통합 광역교통대책이 필요하다"고 강조했다.

부산시가 올해 말까지 돔 아레나 건립 방향을 종합적으로 정리해 발표하기로 한 만큼, 송 부의장은 건립부지와 사업규모, 재원조달 구조는 물론 타당성조사·투자심사 등 행정절차, 문체부 공모 대응 방안, 단계별 추진 일정까지 담긴 구체적인 실행계획을 요구했다.

이어진 전재수 부산시장을 상대로 한 종합질문에서도 송 부의장은 사업의 실행력을 거듭 강조했다. 그는 "연말 발표를 단순한 구상에 그치지 않는 실행계획으로 마련하고, 임기 내 실질적인 착공까지 이어질 수 있도록 책임 있게 추진해 달라"고 주문했다. 또 전 시장이 직접 BPA·해수부와 적극적으로 조율해 부지 문제를 조속히 매듭짓고, 사업의 주요 단계마다 시의회와 추진 상황을 공유·협의해 줄 것을 요청했다.

호스텔 숙박업 창업 전략, 예쁜 인테리어보다 먼저 봐야 할 매물·대출·인허가 기준

호스텔 숙박업 창업을 알아볼 때...

호스텔 숙박업 창업을 알아볼 때 가장 먼저 떠올리는 건 보통 “얼마를 투자하면 얼마나 벌 수 있을까?”입니다. 하지만 실제로 숙박업을 사업으로 만들려면 객실을 예쁘게 꾸미는 것보다 앞서 봐야 할 것이 있습니다. 매물 선정, 인허가, 자금조달, 운영을 처음부터 하나의 구조로 연결해야 합니다.

숙소 사진이 예쁘다고 예약이 자동으로 들어오는 것도 아니고, 싸게 나온 건물을 샀다고 좋은 사업이 되는 것도 아닙니다. 처음 선택한 건물이 대출 가능 금액부터 교육환경보호구역 심의, 숙박시설 용도변경, 객실 구성과 사업 확장성까지 상당 부분 결정합니다.

호스텔 숙박업 창업은 왜 매물부터 잘 골라야 할까

매매로 숙박업을 시작한다면 단순히 “이 건물이 싸다”만 봐서는 안 됩니다. 반드시 함께 봐야 하는 것이 매매가격 대비 감정평가금액입니다.

예를 들어 매매가격이 10억원인데 감정평가금액이 20억원 수준으로 나온다면 자금조달 측면에서는 상당히 좋은 조건이 됩니다. 숙박업 창업에서 매매가만 보는 것이 아니라 감정평가금액까지 함께 보는 이유가 바로 여기에 있습니다.

그렇다고 감정가가 좋다는 이유만으로 바로 계약해서도 안 됩니다. 숙박시설로 용도변경하려는 건물이라면 교육환경보호구역 여부와 관련 심의 가능성을 반드시 함께 봐야 합니다.

교육환경보호구역 심의에서 막히면 계약 이후 사업 전체가 흔들릴 수 있습니다. 그래서 매매계약을 진행할 때 교육환경보호구역 심의 통과 여부와 잔금 지급을 연계하는 특약을 두는 것이 중요합니다.

외국인관광도시민박업과 호스텔은 시작하는 건물부터 다르다

숙박업을 처음 알아보면 외국인관광도시민박업과 호스텔을 비슷하게 생각하기 쉽습니다. 하지만 어떤 건물을 활용할 수 있는지부터 사업의 확장성까지 차이가 있습니다.

주택에서는 외국인관광도시민박업으로 접근할 수 있고, 상가 등을 숙박시설로 용도변경해 호스텔을 만드는 방법도 있습니다.

호스텔은 숙박시설 용도변경 과정에서 용도변경 비용뿐 아니라 소방, 전기와 관련된 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 초기 비용은 더 들어갈 수 있지만 여러 숙소로 확장하는 사업을 생각한다면 검토할 수 있는 범위가 넓어집니다.

임대차 기간 역시 중요합니다. 주택 임대차와 달리 상가를 활용한 호스텔은 장기간 사업을 지속해야 하는 숙박업의 특성상 임대차 기간을 어떻게 확보할 수 있는지까지 따져봐야 합니다.

외국인관광도시민박업은 기본적으로 외국인을 대상으로 하는 숙박업입니다. 내국인 숙박을 받기 위해서는 실증특례와 연결된 플랫폼 등을 활용하는 방법이 있지만, 특례에 의존하는 사업이라면 해당 제도가 앞으로 어떻게 바뀔지도 리스크로 봐야 합니다.

호스텔 임대 매물은 왜 30평 이상을 먼저 볼까

건물을 매입하지 않고 임대로 시작한다면 공간의 크기와 기존 구조가 훨씬 중요해집니다. 호스텔을 생각한다면 최소 30평 정도의 공간을 우선적으로 살펴볼 만합니다.

어느 정도 면적이 확보돼야 여러 사람이 머무를 수 있는 객실 구성이 가능하고, 기존에 방과 화장실이 어느 정도 나뉘어 있다면 공간을 다시 만드는 부담도 줄어듭니다.

입지를 찾을 때는 상업지역이나 준주거지역 등을 중심으로 검토하게 됩니다. 문제는 면적과 입지, 건물 구조, 용도변경 조건까지 동시에 맞는 매물을 찾기가 생각보다 쉽지 않다는 점입니다.

건물 전체를 활용할 수 있다면 층마다 완전히 다른 콘셉트의 숙소를 만드는 것도 가능합니다. 숙박업에서 중요한 것은 단순히 비싼 마감재를 사용하거나 예쁜 소품을 많이 넣는 것이 아닙니다.

온라인 숙박 플랫폼에서 경쟁하려면 다른 곳에서 쉽게 찾을 수 없는 숙소의 이유가 있어야 합니다. 사진 몇 장만 봐도 “여기는 한번 가보고 싶다”는 느낌을 만들어내는 차별성이 결국 예약 경쟁력으로 이어집니다.

좋은 숙박업은 계약 전에 절반이 결정됩니다

매매라면 매매가와 감정평가금액을 함께 보고, 임대라면 면적과 기존 공간 구성을 먼저 봐야 합니다. 그다음 교육환경보호구역 심의와 숙박시설 용도변경 가능성을 확인하고, 그 조건이 맞을 때 자금조달 구조까지 연결해야 합니다.

호스텔 창업자금은 건물 매입비와 인테리어비를 나눠서 본다

숙박업은 건물 매입비에 인테리어와 설비 비용까지 더해지기 때문에 초기 투자금이 크게 느껴질 수 있습니다. 하지만 처음부터 모든 비용을 자기자본으로 준비하는 방식만 생각할 필요는 없습니다.

건물 매입자금은 담보대출을 활용하는 방식으로 접근할 수 있습니다. 감정평가와 개인의 금융 조건이 맞는 경우 건물 매매가격의 약 70~80% 수준까지 자금을 구성하는 방식도 가능합니다. 금리는 1금융권을 기준으로 약 4%대 수준을 생각해볼 수 있습니다.

건물을 확보한 뒤 들어가는 인테리어와 개보수 비용은 또 다른 자금으로 접근할 수 있습니다. 관광진흥개발기금을 활용하면 시설자금으로 인테리어 비용의 약 70~80%까지 대출을 구성하는 방법이 있고, 금리는 약 2%대 수준으로 접근할 수 있습니다.

여기에 추가 자금이 필요하다면 신용보증재단이나 신용보증기금을 통한 자금조달 가능성도 검토할 수 있습니다. 다만 담보대출 비율이나 금리, 보증 가능 금액은 건물의 감정평가와 사업자의 신용도 및 조건에 따라 달라집니다.

결국 호스텔 창업 대출은 “얼마까지 대출되나요?”라는 질문 하나로 끝나는 문제가 아닙니다. 건물 매입자금과 시설자금을 분리하고 각각 어떤 금융 구조를 만들 수 있는지 계산하는 것이 중요합니다.

숙박시설 용도변경이 끝나도 영업은 바로 시작되지 않는다

좋은 매물을 확보했다고 바로 예약을 받을 수 있는 것은 아닙니다. 교육환경 관련 심의가 필요한 건물이라면 해당 절차를 거치고, 숙박시설 용도변경과 내부 공사, 소방 및 전기 관련 절차 등을 순서대로 진행해야 합니다.

인테리어와 객실 세팅, 사진 촬영까지 끝났다면 관광 관련 부서와 위생 관련 부서의 현장 확인 절차도 이어집니다.

관광등록증과 영업신고증이 갖춰지면 사업자등록 단계로 넘어갈 수 있습니다. 숙박업은 단순히 건물만 고쳐놓고 영업을 시작하는 사업이 아니라, 건물의 법적인 상태와 영업에 필요한 절차를 순서대로 연결해야 하는 사업입니다.

숙박업 수익은 객실보다 리뷰에서 갈리는 경우가 많다

사업자등록까지 끝났다면 이제 실제 숙박업 운영이 시작됩니다. 이때부터는 객실을 만드는 능력보다 공실을 관리하는 능력이 중요해집니다.

객실 가격을 어떻게 설정할지, 고객 문의에 얼마나 빠르게 대응할지, 리뷰를 어떻게 관리할지, 숙박 플랫폼에서 노출을 어떻게 유지할지가 예약률에 직접 연결됩니다.

객실 수가 많아질수록 각각의 숙박 플랫폼을 수동으로 관리하는 것도 어려워집니다. 이럴 때 PMS와 CMS 같은 시스템을 활용하면 여러 플랫폼에 등록된 객실과 예약 정보를 한곳에서 관리할 수 있습니다.

IoT를 연결하면 에어컨 등 객실 설비를 원격으로 제어하는 것도 가능합니다. 다만 이런 시스템보다 먼저 챙겨야 하는 것은 결국 고객 경험입니다.

손님에게 얼마나 빠르고 친절하게 대응하는지가 리뷰로 남고, 좋은 리뷰가 쌓이면 숙소의 노출에도 영향을 줍니다. 노출이 높아지면 다시 예약 가능성이 올라갑니다.

숙박업 창업을 고민한다면 이 순서부터 기억해야 한다

숙박업을 처음 시작하는 사람일수록 인테리어 사진부터 찾아보기 쉽습니다. 하지만 사업성은 그보다 훨씬 앞에서 결정됩니다.

좋은 가격에 매물을 확보했는지, 감정평가금액은 어떻게 나올 가능성이 있는지, 교육환경보호구역에 걸리지 않는지, 숙박시설 용도변경이 가능한지, 필요한 자금을 어떤 구조로 만들 수 있는지를 먼저 봐야 합니다.

그다음 공간의 콘셉트를 만들고, 숙박업 등록을 완료하고, 가격·리뷰·노출을 관리하는 운영 단계로 넘어갑니다.

숙박업 창업의 기준은 “얼마나 예쁘게 만들 수 있느냐”보다 “좋은 매물을 찾아 인허가·자금·운영까지 끝까지 연결할 수 있느냐”에 두는 편이 훨씬 현실적입니다.

매물을 처음 보는 순간부터 감정평가, 교육환경보호구역, 용도변경, 공간 규모, 대출 구조와 실제 운영까지 함께 계산해야 숙박업이 부동산 투자가 아니라 하나의 수익사업으로 완성됩니다.

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비대면 종결 사건 우선 전수점검

지난 25일 실종 사건을 허위 종결한 혐의를 받는 부 경장이 제주지법에서 영장실질심사를 마치고 나오는 모습. [연합]

[헤럴드경제=정주원 기자] 경찰이 제주 실종 사건 허위 종결 의혹을 계기로 실종 사건 관리에 대한 경각심을 높이고 전국 실종 사건 약 1만5100건에 대한 점검에 나섰다. 비대면 종결 사건을 우선 살펴보는 한편 관리자 승인 강화와 실종 전담 인력 확충 등 제도 개선도 추진한다.

홍석기 국가수사본부장은 31일 정례 기자간담회에서 최근 잇따른 부실 수사 논란에 대해 “일부 담당자의 일탈뿐 아니라 저를 포함한 관리자의 지휘·감독이 제대로 작동하지 않은 점에 대해 뼈저리게 반성하고 유감스럽게 생각한다”며 고개 숙였다.

홍 본부장은 “국민에게 부여받은 수사권을 방기하거나 남용한 수사관과 제대로 지휘·감독하지 못한 관리자는 엄중히 문책하겠다”며 “경찰이 홀로서기를 앞둔 만큼 무거운 책임감을 느낀다”고 했다. 수사 역량 강화와 조직문화 개선 등 내부 조치도 신속하게 추진하겠다고 밝혔다.

다만 “일부 수사관과 지휘부의 잘못과 별개로 어려운 여건에서도 성실하게 근무하는 대다수 현장 수사관도 기억해달라”며 위축된 수사관들을 위한 사기 진작 방안도 마련하겠다고 했다.

경찰은 제주 사건을 계기로 전국 실종 사건에 대한 점검도 진행하고 있다. 홍 본부장은 “지난 24일 전수조사를 지시했고 28일 기준 약 1만5100건을 점검하고 있다”며 “현재까지 크게 문제가 있다고 보고된 사건은 없다”고 밝혔다.

점검 대상에는 대면·비대면 종결 사건이 모두 포함돼 있다. 홍 본부장은 “시스템상 한 건 한 건 대면해서 종결했는지 비대면으로 종결했는지를 확인해야 한다”며 비대면 종결 사건부터 확인하고 있다고 설명했다.

제주에서 실종 사건을 허위 종결한 혐의를 받는 부 경장이 처리한 사건도 별도 조사됐다. 제주경찰청은 약 20명을 투입해 부 경장이 처리한 289건을 전수조사했으며 결과는 다음 달 1일 발표할 예정이다. 추가 허위 종결 사례에 대해서는 “아직 보고받지 못했다”고 말했다.

25일 제주서부경찰서의 모습. [연합]

장미란 씨 사망 원인과 관련해서는 “현재까지 부패로 인해 사인을 확인하기 어려운 것으로 알고 있다”며 “모든 가능성을 열어놓고 계속 수사하고 있다”고 밝혔다. 부 경장 외 추가 입건자는 없으며 부 경장이 진술한 범행 동기도 확인하고 있다.

경찰은 실종 사건 종결 절차도 손보기로 했다. 실종 프로파일링 시스템에 관리자 결재 기능을 보완하고 형사과장의 확인과 ‘대면 종결’ 원칙을 강화한다. 홍 본부장은 “담당자가 직접 확인하기 어려우면 인근 지구대·파출소 경찰관 등을 통해 확인하고 경찰관과 만나기를 거부할 경우 소방이나 행정복지센터 직원 등 신뢰할 수 있는 사람을 통해 안전 여부를 확인한 뒤 종결하도록 했다”고 말했다.

실종 신고 초기 위험도 평가도 고도화한다. 홍 본부장은 “수사가 필요한 사건은 바로 수사로 들어갈 수 있도록 위험도 평가 방법론을 개선할 필요가 있다”고 했다.

인력 확충과 법적 기반 마련도 추진된다. 홍 본부장은 “대다수 경찰서 실종전담팀이 1인 근무 체계여서 장기적으로는 복수 근무가 맞다”며 “정신장애나 치매가 없는 일반 성인은 법이 허용하는 강제수단을 적용하지 못하는 부분도 있다”고 말했다. 또한 국회에 계류된 성인 실종 관련 법안에도 경찰 의견을 전달할 방침이다.

제주 실종 사건의 지휘·감독 책임자들에 대해서는 감찰이 진행 중인 것으로 알려졌다. 홍 본부장은 “업무 처리의 적절성을 확인한 뒤 징계 사안인지 형사사건으로 전환할지 판단할 것”이라고 밝혔다.

2026 에어비앤비 창업 현실, 외국인 도시민박업보다 호스텔이 다시 주목받는 이유

2026 에어비앤비 창업을 검색하면 “500만 원으로 시작”, “청소는 외주”, “자는 동안에도 수익” 같은 이야기가 먼저 눈에 들어옵니다.

2026 에어비앤비 창업을 검색하면 “500만 원으로 시작”, “청소는 외주”, “자는 동안에도 수익” 같은 이야기가 먼저 눈에 들어옵니다. 그런데 실제로 돈을 넣기 전에 봐야 할 건 예상 매출보다 내가 빌린 공간에서 합법적으로 숙박업을 할 수 있는지, 그리고 그 공간을 계속 정상 운영할 수 있는지입니다.

특히 에어비앤비를 하나의 숙박업 종류처럼 생각하면 시작부터 헷갈리기 쉽습니다. 에어비앤비는 예약 플랫폼이고, 실제 영업 형태는 별도로 따져야 합니다. 주택을 활용하는 방식으로 많이 언급되는 것이 외국인 도시민박업이고, 여기서부터 생각보다 여러 현실적인 제약이 따라옵니다.

에어비앤비와 외국인 도시민박업, 같은 말이라고 생각하면 헷갈린다

에어비앤비는 숙소를 예약하는 플랫폼입니다. 반면 외국인 도시민박업은 주택에서 외국인 관광객을 대상으로 운영하는 민박 형태로 설명됩니다. 그래서 단순히 플랫폼에 방을 등록했다고 사업이 끝나는 구조로 받아들이면 안 됩니다.

외국인 도시민박업은 주택에서 운영하고, 외국인을 대상으로 하며, 운영 과정에서 전입신고 문제가 따라옵니다. 특히 전입신고를 기준으로 보면 한 사람이 여러 공간을 동시에 자유롭게 늘려가는 방식에는 제약이 생긴다는 설명이 나옵니다.

처음부터 “방 몇 개를 운영할까”보다 “내 명의와 이 공간으로 어떤 형태의 영업이 가능한가”를 먼저 보는 것이 현실적인 출발점입니다.

좋은 신축 건물보다 오래된 구옥으로 들어가는 이유가 따로 있다

임차해서 에어비앤비를 시작하려면 건물주와 임대차계약부터 해야 합니다. 문제는 건물주 입장에서 낯선 여행객이 캐리어를 들고 계속 드나드는 숙박 운영을 반기지 않을 수 있다는 점입니다.

특히 새 건물을 가진 임대인일수록 외국인 도시민박업 운영을 꺼릴 수 있다는 이야기가 나옵니다. 이런 이유로 실제 창업 과정에서는 적벽돌로 된 오래된 주택이나 30년 안팎의 구옥까지 찾게 되는 경우가 있다는 겁니다.

문제는 계약한 다음입니다. 오래된 집은 겨울에 춥고 여름에는 덥고, 장마철 누수 가능성까지 커질 수 있습니다. 수리비만 지출된다면 그나마 계산이 쉽지만 숙소 영업은 수리가 진행되는 동안 방을 팔지 못한다는 문제가 생깁니다.

월세는 계속 나가는데 예약을 받을 수 없다면 수리비와 영업손실이 동시에 발생합니다. 물건을 쌓아두었다가 다음 달에 파는 사업과 달리 숙박업에서 지나간 하루의 객실은 다시 판매할 수 없습니다.

에어비앤비 수익률보다 먼저 봐야 하는 건 주변 민원이다

외국인 도시민박업은 일반 사람들이 생활하는 주택 주변에서 운영될 수 있습니다. 옆집은 평범하게 출근하고 잠드는 공간인데, 숙소 이용객은 여행을 와서 머무는 사람들입니다. 생활 패턴과 분위기가 다를 수밖에 없습니다.

여행객의 출입과 소음이 반복되면서 주변 세대와 갈등이 생길 가능성도 생각해야 합니다. 실제 운영에서 이런 민원을 감당하지 못해 결국 영업을 접는 사례가 있다는 설명도 나옵니다.

그래서 예상 객실단가와 예약률만 계산해서는 부족합니다. 노후주택의 유지관리 비용과 영업 중단 가능성, 주변 민원까지 넣어야 비로소 실제 수익성이 보입니다.

가족 명의로 여러 곳 운영하면 해결될까?

한 사람 명의로 운영할 수 있는 범위가 제한된다면 자연스럽게 가족 명의를 떠올릴 수 있습니다. 부모나 형제자매의 명의로 각각 운영하면 되지 않겠느냐는 생각입니다.

하지만 명의를 빌리는 순간 가족의 기존 소득과 세금 문제도 함께 봐야 합니다. 이미 근로소득이나 다른 소득이 있는 가족이라면 종합소득세 부담에 영향을 줄 수 있다는 이야기가 나옵니다.

실제로 가족 명의로 공간을 운영했다가 해당 사업소득 때문에 부모가 받을 예정이었던 연금과 관련해 예상하지 못했던 문제가 생겼다는 경험도 소개됩니다. 몇 만 원의 소득 차이가 다른 제도와 연결되면서 가족 사이에서 생각하지 못했던 불편이 생길 수도 있다는 겁니다.

가족 명의는 단순히 사업자 이름 하나를 추가하는 문제가 아니라 그 가족의 소득과 세금, 다른 제도까지 함께 움직일 수 있는 문제로 봐야 합니다.

단기임대 플랫폼으로 바꾸면 에어비앤비보다 쉬울까?

외국인 도시민박업의 명의와 민원이 부담스럽다면 단기임대 플랫폼을 떠올릴 수 있습니다. 실제로 33m2와 같은 단기임대 방식을 이용해 수익을 만드는 방법도 언급됩니다.

하지만 단기임대라고 수익성이 자동으로 좋아지는 것은 아닙니다. 한 번 계약하면 공간을 일주일 이상 내주는 구조에서는 예약과 예약 사이 공실이 길어질수록 수익성이 빠르게 낮아질 수 있습니다.

특히 7월과 8월처럼 서울 단기임대 시장이 상대적으로 비수기인 시기가 있다는 설명도 나옵니다. 월세는 내야 하는데 예약이 잡히지 않는다면 손익이 마이너스로 돌아설 수도 있습니다.

결국 에어비앤비냐 단기임대냐보다 더 중요한 건 한 달 동안 실제로 판매 가능한 날짜와 공실 기간을 얼마나 현실적으로 계산했느냐입니다.

그렇다면 왜 호스텔을 대안으로 이야기할까?

에어비앤비와 비교해 호스텔이 언급되는 가장 큰 이유는 운영할 수 있는 고객과 예약 채널의 범위입니다. 외국인 도시민박업은 외국인을 대상으로 하는 반면, 호스텔은 관광객을 대상으로 내국인과 외국인 모두를 받을 수 있는 숙박업으로 설명됩니다.

예약 채널도 에어비앤비 하나에만 의존하지 않고 국내외 여러 예약 플랫폼을 활용할 수 있다는 점이 장점으로 언급됩니다. 숙박을 팔 수 있는 시장 자체가 넓어지는 셈입니다.

하지만 여기서 “그럼 호스텔 사업자만 내면 되겠네”라고 생각하면 또 한 번 막힙니다. 호스텔은 기존 상가나 음식점 등의 공간에 사업자만 추가하는 것이 아니라 해당 공간을 숙박시설로 사용할 수 있도록 용도변경하는 절차가 필요하다는 설명이 나옵니다.

호스텔 용도변경이 초보자에게 가장 어려운 이유

길을 걷다 보면 임대 현수막이 붙어 있는 빈 상가나 폐업한 카페·음식점을 쉽게 볼 수 있습니다. 하지만 이런 공간을 계약했다고 바로 숙박업을 시작할 수 있는 것은 아닙니다.

음식점으로 사용할 수 있는 공간과 숙박시설로 사용할 수 있는 공간의 조건은 다릅니다. 호스텔을 만들려면 숙박업에 맞도록 용도변경을 거쳐야 하고, 이 과정에서 건축과 소방을 함께 검토해야 한다는 설명이 이어집니다.

입지만 좋아 보여도 끝이 아닙니다. 숙박시설로 바꿀 수 있는 건물인지, 건축적으로 가능한지, 소방 조건을 맞출 수 있는지까지 확인해야 합니다. 일반적인 아파트나 상가를 찾을 때의 상권 분석과도 기준이 달라집니다.

초보자가 매물보다 먼저 봐야 할 순서

에어비앤비라면 외국인 도시민박업 운영 조건과 임대인 동의 가능성, 주택 상태와 민원을 먼저 보고, 호스텔이라면 계약보다 용도변경 가능 여부와 건축·소방·입지를 먼저 검토하는 흐름이 필요합니다. 싸게 나온 매물을 먼저 잡고 나중에 숙박업 가능 여부를 보는 순서는 위험할 수 있습니다.

호스텔은 진입장벽이 높은데 왜 오히려 기회라고 보는 걸까?

용도변경 기준이 까다로워질수록 새로 숙박시설을 만들어내기는 어려워질 수 있다는 시각이 나옵니다. 숙박시설에서 사고가 발생하면 소방이나 건축 관련 기준이 강화될 가능성이 있고, 그만큼 신규 공급의 문턱도 올라갈 수 있다는 설명입니다.

반면 관광객 수요는 계속 늘고 있어 숙박 수요와 공급 사이에 불균형이 생길 수 있다는 것이 호스텔을 긍정적으로 보는 논리입니다. 실제 운영 사례에서는 독채 형태 호스텔 약 20개를 운영하고 있으며 외국인 예약이 미리 차 내국인이 예약할 틈이 부족할 정도라는 경험도 언급됩니다.

다만 이것이 모든 호스텔의 수익을 보장한다는 뜻은 아닙니다. 입지와 투자금, 대출 구조에 따라 결과가 달라지고, 무엇보다 용도변경이 가능한 매물을 찾아야 하기 때문입니다.

2천만원으로 호스텔 창업, 숫자만 보고 따라가면 안 되는 이유

적은 자기자본으로 호스텔을 시작한 사례도 나옵니다. 자기자본 2천만원과 대출을 활용해 문을 연 사례가 있고, 투자금 1억원을 기준으로 월 400만원 정도의 순수익을 기준점으로 이야기하는 대목도 있습니다.

하지만 동시에 “2천만원이 있으니 바로 시작하겠다”는 접근은 막습니다. 이유는 사람마다 담보력과 기존 신용대출, 보유 자산 등 금융 조건이 다르기 때문입니다.

‘2천만원이면 된다’거나 ‘1억원 투자하면 매달 400만원이 남는다’는 숫자를 모든 사람에게 그대로 적용할 수 있다는 의미로 받아들이면 안 됩니다. 소개된 사례에서도 대출 가능 범위와 개인별 자산 상태를 별도로 따져야 한다고 강조합니다.

공간임대 초보자라면 결국 무엇부터 확인해야 할까?

에어비앤비, 단기임대, 호스텔 가운데 무엇이 더 좋은지만 고르는 것으로는 부족합니다. 세 사업은 손님을 받는 기간과 방식, 공간의 조건, 합법적으로 운영하기 위해 필요한 절차가 서로 다릅니다.

에어비앤비 창업을 고민한다면 플랫폼부터 가입하기보다 외국인 도시민박업으로 운영 가능한 주택인지, 임대인이 허용할지, 전입신고와 명의 문제는 없는지, 노후주택의 수리와 주변 민원을 감당할 수 있는지를 먼저 봐야 합니다.

호스텔을 고민한다면 예쁜 인테리어와 예상 매출보다 용도변경 가능 여부가 앞입니다. 건축과 소방, 입지가 모두 맞아야 실제 사업으로 이어질 수 있기 때문입니다.

공간임대에서 가장 비싼 실수는 수익이 적게 나는 것이 아니라, 계약부터 해놓고 나중에 내가 하려던 영업을 할 수 없다는 사실을 알게 되는 것입니다.

2026년 공간임대 시장을 본다면 “얼마 벌 수 있나”보다 “어떤 영업 형태로 합법적으로 운영할 수 있나”, “고정비를 감당하면서 공실과 수리·민원을 버틸 수 있나”, “계약하려는 건물이 실제로 숙박시설로 바뀔 수 있나”를 먼저 묻는 편이 훨씬 현실적입니다.

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