국토교통부가 2026년 9월 15일 분양가상한제 적용 주택의 기본형건축비를 정기 고시했습니다. 16~25층, 전용면적 60~85㎡ 지상층 기준 금액은 ㎡당 223만7천원에서 232만8천원으로 4.07% 상승했습니다.

공사비에 어떤 의미가 있나

기본형건축비는 택지비, 택지 가산비, 건축 가산비와 함께 분양가 상한을 구성하는 기준입니다. 이번 고시에는 안전투자 강화와 간접공사비 적용기준 조정이 반영되어 간접공사비도 ㎡당 60만4천원에서 66만3천원으로 올랐습니다.

개정 고시는 2026년 9월 15일 이후 입주자모집 승인을 신청하는 단지부터 적용됩니다. 실제 분양가는 기본형건축비만으로 결정되지 않고 택지비와 가산비용을 합산한 뒤 지방정부 분양가심사위원회 심의를 거칩니다.

건축주와 사업자는 고시 금액을 총공사비 전체와 동일하게 보지 말고, 적용 대상과 층수·면적 기준을 맞춘 뒤 개별 사업의 가산비와 별도로 검토해야 합니다.

출처: 대한민국 정책브리핑·국토교통부

「주택법」제57조제4항 후단 및「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」제14조제3항․제4항에 따른 ｢시․군․구별 기본형건축비 산

정을 위한 주요 자재별 기준단가(국토교통부 고시 제2025-95호,2025.3.1.)｣를 다음과 같이 개정․고시합니다.

* 단가는 부가가치세가 제외된 것임

* 각 품목의 규격은 기본형건축비에 포함된 비중이 가장 큰 규격을 명시

한 것이며, 비중은 해당 품목(대표규격 포함) 전체의 비율을 의미함

* 직접공사비는 시행지침 별표1의 직접공사비를 의미함

기본형건축비 기준단가, 왜 매번 갱신될까

분양가상한제 적용 주택의 분양가를 구성하는 기본형건축비는 주요 자재 가격 변동을 반영해 정기적으로 고시되며, 이는 실수요자의 분양가에도 직접적인 영향을 줍니다.

기본형건축비란 무엇인가

기본형건축비는 분양가상한제가 적용되는 공동주택의 분양가격을 산정할 때 택지비와 함께 핵심이 되는 기준 공사비입니다. 실제 개별 현장의 계약금액이 아니라, 국토교통부가 표준적인 시공 사양과 자재 규격을 전제로 산정해 정기적으로 고시하는 공통 기준값이며, 여기에 지역별 가산비 등을 더해 최종 분양가가 결정되는 구조입니다.

이번 개정에서 눈여겨볼 부분

이번 고시는 철근, 레미콘, 각종 마감자재 등 주요 품목별 기준단가를 실제 시장 가격 변동에 맞춰 조정한 것으로, 품목별 규격은 기본형건축비에서 차지하는 비중이 가장 큰 대표 규격을 기준으로 명시되어 있습니다. 이 기준단가는 분양원가를 산정하거나 공공택지 공사비를 검증할 때 실무적으로도 자주 참조되는 자료입니다.

[천지일보=이시문 기자] 24일 오후 서울 동작구에서 바라본 용산구 아파트 모습. ⓒ천지일보 2025.04.24.

[천지일보=김현진 기자] 지난 10년간 전국 민간 아파트 분양가가 두 배 넘게 뛰어오른 가운데 오는 6월부터 민간 아파트에도 ‘제로에너지건축물(ZEB)’ 인증이 의무화되면서 하반기 분양가 상승 압력이 더욱 커질 전망이다.

부동산R114는 2015년부터 2024년까지 민간 아파트 분양가를 조사한 결과, 전국 평균 3.3㎡당 분양가는 2015년 988만원에서 지난해 2066만원으로 약 2.1배 상승했다고 28일 밝혔다. 이는 국민들의 ‘내 집 마련’이 그만큼 더 어려워졌음을 보여주는 지표다.

수도권은 같은 기간 1136만원에서 2324만원으로 정확히 두 배가 상승했고, 비수도권도 848만원에서 1812만원으로 2.1배 증가했다. 지역별로 보면 제주도가 3.1배로 가장 높은 상승률을 보였으며, 대전(2.5배), 서울(2.4배), 광주(2.4배), 울산(2.2배), 경북(2.1배) 등도 큰 폭의 상승을 기록했다.

2024년 1월부터 5월까지 전국 평균 분양가는 3.3㎡당 1981만원, 수도권은 2370만원, 지방은 1691만원으로 여전히 고공행진을 이어가고 있다. 전문가들은 이러한 상승세가 단기간에 꺾이기는 어려울 것으로 보고 있다.

분양가 상승의 주요 원인으로는 ▲건설 자재비 상승 ▲인건비 증가 ▲기술 기준 강화 등 복합적 요인이 지목된다. 특히 건설사들의 원가 부담은 수익 구조를 위협하는 수준에 도달했다. 시공능력평가 상위 10대 건설사의 평균 원가율은 92.98%에 달하며, 일부 대형사는 적자를 면치 못하고 있다. 현대엔지니어링은 지난해 원가율이 105.36%, 현대건설은 100.66%를 기록해 분양 수익이 오히려 마이너스를 기록한 것으로 나타났다.

건설업계는 일반적으로 원가율 80%를 안정적 수준으로 본다. 분양가 상승은 건설사만의 고통이 아니다. 미분양 주택도 급증세다. 국토교통부에 따르면 2024년 3월 기준 전국 미분양 주택은 6만 8920가구이며, 그중 완공 후에도 팔리지 않는 ‘준공 후 미분양’은 2만 5117가구로 20개월 연속 증가하고 있다. 수요자 입장에서도 가격 부담이 커진 탓에 구매 결정을 미루는 분위기다.

이러한 상황에서 오는 6월부터는 30가구 이상 민간 아파트까지 ‘제로에너지건축물 인증’이 의무화된다. 기존에는 공공분양에만 적용됐으나, 민간도 5등급 기준(에너지 자립률 20~40% 미만)을 충족해야 한다.

이에 따라 친환경 설비와 고가 자재, 에너지 효율 기술 도입이 필수화되면서 건축비가 추가 상승할 것으로 전망된다. 여기에 오는 9월에는 국토교통부가 분양가 산정 기준이 되는 ‘기본형건축비’를 발표할 예정이다. 이는 사실상 분양가 상한제의 기준으로 작용하는 만큼 또 한 번 분양가 상승에 불을 지필 가능성이 크다.

부동산R114는 “하반기에는 새 정부 출범으로 정치적 불확실성이 줄고, 그동안 분양을 미뤄온 사업장들이 대거 시장에 등장할 것으로 보인다”며 “하지만 분양가 상승 요인이 누적되면서 공급자와 소비자 모두에게 큰 부담이 될 것”이라고 경고했다.

출처 : 천지일보(https://www.newscj.com)