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경매 강사 구속 소식이 남긴 것, 50대·60대가 꼭 봐야 할 사기 시그널 5가지

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노후자금이라는 말이 붙는 순간, 돈 이야기는 갑자기 무거워진다. 젊을 때처럼 다시 벌면 된다고 넘기기 어렵고, 한 번의 선택이 앞으로의 생활 리듬까지 흔들 수 있기 때문이다. 경매 투자나 부동산 강의가 매력적으로 보이는 이유도 여기에 있다. 잘만 배우면 남들보다 싸게 사고, 안정적인 수익을 만들 수 있을 것 같은 기대가 생긴다.

그런데 바로 그 기대를 이용하는 사람들도 있다. 책을 냈거나 강의를 오래 했거나, 이름이 알려졌다는 이유만으로 돈을 맡기고 계약서에 사인하는 순간이 생긴다. 처음에는 믿을 만해 보였는데 시간이 지나고 나면 이상한 부분이 하나씩 보인다. 사기는 처음부터 무섭게 다가오지 않고, 대부분 꽤 그럴듯한 얼굴로 시작된다.

유명하다는 말보다 먼저 봐야 하는 것

경매나 부동산 투자 분야에서는 ‘누가 말했느냐’가 생각보다 크게 작용한다. 책을 냈다거나, 강의장이 가득 찼다거나, 수강생 후기가 많다는 말은 사람을 안심시키는 힘이 있다. 특히 처음 시작하는 입장에서는 스스로 판단하기보다 이미 검증된 사람처럼 보이는 누군가에게 기대고 싶어진다.

하지만 유명세는 신뢰의 출발점일 수는 있어도, 돈을 맡기는 근거가 되면 위험하다. 경매 실력과 자금 운용의 투명성은 전혀 다른 문제다. 강의를 잘하는 사람이라고 해서 내 돈을 안전하게 관리해주는 사람이라는 뜻은 아니다.

막상 피해 사례를 보면 처음부터 허술해 보인 경우보다, 오히려 말이 너무 매끄럽고 자료가 그럴듯했던 경우가 많다. 그래서 더 늦게 의심하고, 더 크게 흔들린다.

수익을 보장한다는 말이 나오는 순간 멈춰야 한다

투자에서 가장 위험한 말은 의외로 단순하다. “손해 볼 일이 없다”, “확정 수익이다”, “원금은 안전하다” 같은 표현이다. 경매든 부동산이든 시장 가격, 권리관계, 명도, 세금, 대출, 공실 같은 변수가 따라온다. 그런데 이 복잡한 과정을 지나치게 쉽게 설명한다면 한 번쯤 의심해야 한다.

특히 50대·60대는 은퇴 이후 현금흐름을 만들고 싶은 마음이 크다. 월세 수익, 단기 차익, 안정적인 노후 대비 같은 말이 붙으면 마음이 움직인다. 하지만 투자에서 안정이라는 단어는 계약서와 구조로 확인해야지, 설명만 듣고 믿을 수 있는 영역이 아니다.

“무조건”, “확정”, “보장”이라는 단어가 반복된다면 그 제안은 투자보다 사기에 가까워질 가능성이 있다.

입금을 서두르게 만드는 분위기는 늘 위험하다

사기성 투자 권유에는 이상하게 시간이 없다. 오늘 결정해야 하고, 지금 넣어야 하고, 이번 기회를 놓치면 다시는 어렵다고 말한다. 듣는 사람은 조급해진다. 남들은 이미 들어갔고, 나만 늦는 것 같은 기분이 든다.

하지만 제대로 된 투자는 서두르지 않아도 검토할 수 있어야 한다. 등기부등본, 계약서, 자금 흐름, 사업자 정보, 실제 물건 정보, 수익 구조를 차분히 볼 시간이 필요하다. 상대가 이 시간을 주지 않는다면 그 자체가 신호다.

계약서를 보기 전에 입금부터 요구한다.
가족이나 전문가와 상의하지 말라고 분위기를 만든다.
오늘 안에 결정해야 수익이 난다고 압박한다.
투자금 사용처를 구체적으로 설명하지 않는다.

이런 장면에서는 체면을 생각할 필요가 없다. 분위기가 어색해져도 잠깐 멈추는 쪽이 낫다. 돈은 한 번 나가면 다시 되돌리는 과정이 훨씬 어렵다.

말보다 서류가 먼저 보여야 하는 순간

경매 투자나 부동산 공동투자 제안에서는 설명보다 서류가 먼저다. 실제 물건의 권리관계, 투자금이 들어가는 계좌, 계약 주체, 수익 배분 방식, 손실 발생 시 책임 구조가 문서로 남아야 한다. 말로만 이해되는 투자는 나중에 문제가 생겼을 때 지킬 수 있는 것이 거의 없다.

복잡한 구조를 쉽게 믿게 만들 때 더 조심해야 한다

경매 투자는 원래 복잡하다. 권리분석, 낙찰가 판단, 점유자 문제, 대출 가능성, 세금까지 봐야 한다. 그런데 누군가 이 과정을 지나치게 단순하게 만들어 보여주면 오히려 더 조심해야 한다. 어렵게 설명해야 할 부분을 일부러 빼고 있을 수도 있기 때문이다.

“전문가가 다 알아서 한다”는 말도 듣기에는 편하다. 하지만 내 돈이 들어가는 순간, 최소한의 구조는 내가 이해해야 한다. 정확히 어떤 물건에 투자하는지, 내 이름으로 권리가 생기는지, 수익은 어디에서 나오는지, 손실이 나면 누가 책임지는지 정도는 직접 확인해야 한다.

처음엔 몰라도 괜찮다. 다만 모르는 상태로 돈을 보내면 안 된다. 모르면 물어보고, 답이 흐리면 멈추고, 그래도 불안하면 제3자에게 보여줘야 한다.

50대·60대에게 더 위험한 이유는 돈의 성격이 다르기 때문이다

젊은 세대의 투자금과 은퇴를 앞둔 세대의 투자금은 무게가 다르다. 50대·60대의 돈은 자녀 결혼, 노후 생활비, 병원비, 주거 안정과 연결되어 있는 경우가 많다. 그래서 손실이 나도 다시 회복할 시간이 상대적으로 짧다.

사기꾼들은 이 마음을 잘 안다. 불안한 노후, 낮은 예금이자, 집값 상승 경험, 주변의 투자 성공담을 자극한다. “지금이라도 해야 한다”는 조급함을 만들고, 그 틈에서 판단을 흐리게 한다.

50대·60대 투자에서 가장 중요한 기준은 많이 버는 것보다 크게 잃지 않는 것이다.

수익률이 조금 낮아도 구조가 단순하고, 내 권리가 명확하고, 언제든 확인 가능한 투자가 훨씬 낫다. 반대로 수익률은 높은데 설명이 복잡하고, 계좌와 계약 주체가 불분명하다면 한 발 물러나는 편이 안전하다.

사기 시그널 5가지는 결국 하나로 이어진다

경매 투자 사기를 피하려면 거창한 전문지식보다 먼저 봐야 할 신호가 있다. 유명세에 기대는지, 수익을 보장하는지, 입금을 재촉하는지, 구조가 불투명한지, 질문을 불편해하는지를 보면 된다. 이 다섯 가지는 따로 떨어져 있는 것 같지만 결국 하나로 이어진다. 상대가 내 판단 시간을 빼앗고 있는지 보는 것이다.

정상적인 투자는 질문을 싫어하지 않는다. 오히려 확인할수록 구조가 선명해진다. 반대로 사기에 가까운 제안은 질문이 많아질수록 말이 흔들리고, 감정적으로 설득하려 들고, 기회를 놓친다는 식으로 압박한다.

유명한 사람이라는 이유만으로 돈을 맡기지 않는다.
원금 보장과 확정 수익이라는 말을 그대로 믿지 않는다.
오늘 입금해야 한다는 압박을 받으면 멈춘다.
계약서와 계좌, 권리관계를 가족이나 전문가에게 보여준다.
이해되지 않는 투자는 하지 않는다는 기준을 세운다.

보이는 실력보다 중요한 건 내 돈이 어디로 가는지다

경매 강의나 부동산 콘텐츠를 보는 것 자체가 나쁜 일은 아니다. 오히려 제대로 배우면 자산을 이해하는 데 도움이 된다. 문제는 공부와 투자를 구분하지 못할 때 생긴다. 강의를 듣는 것과 돈을 맡기는 것은 전혀 다른 일이다.

누군가의 말솜씨가 뛰어나고, 사례가 화려하고, 주변 사람이 박수를 보내더라도 마지막에는 아주 단순한 질문으로 돌아와야 한다. 내 돈은 어디로 가는가. 내 권리는 무엇으로 남는가. 손실이 생기면 어떻게 되는가. 이 질문에 답이 흐리면 더 들을 필요가 없다.

투자에서 가장 필요한 건 대단한 감이 아니라 멈출 수 있는 용기다. 특히 노후자금이 걸린 결정이라면, 기회를 놓치는 것보다 잘못된 기회를 잡는 일이 훨씬 더 아프게 남는다.

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[강현철의 명화산책] ‘영혼의 눈동자’ 모딜리아니 ‘잔 에뷔테른’

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이탈리아의 화가이자 조각가 아메데오 모딜리아니(Amedeo Modigliani, 1884~1920년)에겐 '20세기를 대표하는 보헤미안 작가'라는 명칭이 뒤따른다. 야수파, 입체파, 아프리카 미술 등 다양한 미술 양식에서 영감을 얻은 그는 생전엔 인정받지 못하고 사후에야 명성이 높아진 비운의 화가이기도 하다. 특히 사랑하는 아내 잔 에뷔테른(Jeanne Hebuterne)의 초상화는 유명하다. 늘 자신을 이해해주고 응원했던 잔의 헌신적인 내조로 작품 활동을 이어갔던 모딜리아니는 3년의 결혼 생활동안 잔을 뮤즈로 20점이 넘는 초상화를 그렸다.

아메데오 모딜리아니, '큰 모자를 쓴 잔 에뷔테른' (PortraitofJeanneHebuterneinalargehat). 1918~1919년. 캔버스에 유채. 세로 55 x 가로 37.5cm. 개인 소장.

'큰 모자를 쓴 잔 에뷔테른'(Portrait of Jeanne Hebuterne in a large hat)은 그의 대표작 중 하나다. 폴 세잔과 툴루즈 로트레크의 영향을 받은 모딜리아니는 인물을 보이는 그대로 묘사하진 않았다. 긴 목에 길쭉하고 갸름한 무표정한 얼굴, 왜곡된 인체 비례, 우아한 어깨선, 아몬드 형태에 눈동자가 없는 텅빈 눈 등이 특징이다. 코와 손가락, 팔목도 가늘고 길다. 선은 가늘지만 힘이 느껴진다. 얼굴보다 훨씬 큰 모자, 모자의 챙처럼 둥글게 그려진 어깨에선 부드러운 균형미와 율동미가 느껴진다. 검은 모자와 옷, 갈색의 머리와 배경은 차분함을 더한다. 아프리카 토속 조각 같다.

영혼을 담은 듯한, 그려지지 않고 흐릿한 눈동자는 깊은 사연을 간직하는 듯 오묘한 분위기를 풍긴다. 우수에 젖은 표정과 초점 없는 초상화는 모딜리아니의 트레이드 마크다. 모딜리아니는 잔에게 "당신의 영혼을 다 알고난 후에야 눈동자를 그리겠다"고 했다. 드러난 현상보다 본질을 추구한 그는 눈앞에 서있는 모델의 내밀한 부분까지 알 수 없다면 눈동자를 그리지 않았다. 눈을 본질의 세계로 통하는 매개체로 여겼기 때문일 것이다.

아마데오 모딜리아니, '피카소의 초상'. 1915년. 판지에 유채. 34.2 x 26.5cm. 개인 소장.

1884년 이탈리아 북부 토스카나주 리보르노의 유대인 가정에서 태어난 모딜리아니는 지적인 어머니의 영향으로 예술에 대한 재능이 남달랐다. 하지만 어릴 적부터 몸이 병약했다. 피렌체 누드 미술학교, 베니스 미술학교를 거친 그가 당시 아방가르드(전위예술)의 중심지였던 파리의 몽마르트 지역 작은 스튜디오에 정착한 건 1906년이다. 아방가르드가 주류인 세상에서 그는 사람들의 관심사 밖이었던 초상화를 주로 그렸다. 하지만 지독한 가난속에서 마약에 중독됐으며, 서서히 피폐한 삶속으로 빠져들었다.

그의 예술 인생에서 스승 역할을 한 사람은 알베르토 자코메티, 헨리 무어 등과 함께 20세기 현대 조각가의 대표로 꼽히는 루마니아 출신 콘스탄틴 브랑쿠시다. 추상 조각의 거장 브랑쿠시는 핵심만 남겨두고 모두 과감하게 버리는, 형상의 단순화가 특징이었다. 모딜리아니는 그로부터 조각을 배웠으나 비싼 재료비를 감당하지 못해 결국 조각을 포기하고 회화에서 새로운 길을 찾았다. 특유의 인물화는 브랑쿠시로부터 배운 조각에서 유래된 것이다.

그의 열정을 눈여겨본 친구의 도움으로 모딜리아니는 1917년 12월 한 화랑에서 첫 개인전을 연다. 화랑은 고객을 끌어들이기 위해 쇼윈도에 누드 2점을 걸었지만, 경찰이 이를 풍기 문란이라며 철거할 것을 명령하며 개인전은 실패로 끝난다.

아마데오 모딜리아니, '누워있는 나부'(Nucouche). 1917년. 캔버스에 유채. 89.5 x 146.7cm. 개인 소장.

'누 쿠셰'(Nu couche)로 불리는 '누워있는 나부(裸婦)'는 1917년에 그린 유화 작품으로, 모딜리아니의 작품 중 가장 널리 복제되고 전시된 작품 중 하나다. 영국 가디언지의 미술 평론가 조너선 존스는 모딜리아니가 티치아노의 ' 우르비노의 비너스' 의 전통을 이어가고 있다며, "모딜리아니의 누드화는 인체를 미화하는 동시에 성적 매력을 불어넣는다"고 말한다. 모딜리아니의 누드화는 파블로 피카소와 앙리 마티스의 그림에 의해 재창조된다.

모딜리아니는 1917년 파리 몽파르나스 카페에서 러시아 조각가 차나 오를로프의 소개로 모델이자 화가 지망생인 19세의 잔 에뷔테른을 만나 사랑에 빠지고 동거한다. 하지만 가난으로 인해 짧았던 결혼 생활은 순탄치 못했고, 어려서부터 병약했던 모딜리아니는 건강이 악화돼 1920년 사망한다, "천국에서도 나의 모델이 되어 달라"는 유언과 함께.

당시 둘째 아이를 임신해 만삭이었던 잔도 슬픔을 이기지 못하고 결국 그를 따라 자살을 선택하게 된다. 둘은 현재 파리의 페르 라 셰즈 묘지에 함께 안장돼 영원한 안식을 취하고 있다. 그의 묘비에는 "막 영광을 움켜쥐려는 순간, 죽음이 그를 데려가다"라고, 잔의 묘비에는 "목숨까지 바친 헌신적인 동반자"라고 씌여있다.

36세의 짧은 삶에 300여점의 작품을 남긴 모딜리아니. 파리의 뒷골목에 사는 가난한 사람들과 초상화를 즐겨 그린 그는 사후에야 주목받게 되면서 작품가격 또한 천정부지로 뛰었다. 2015년 11월 뉴욕 크리스티 경매에서는 '누워있는 나부' 가 1억7040만달러에 팔려 당시 세계 미술 작품 경매 사상 두번째로 비싼 작품에 이름을 올리기도 했다.

강현철 논설실장

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보증보험 빠진 '청년안심주택'…전세사기 '판박이' 피해 우려 - 머니투데이

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서울 동작구 사당역 인근 '코브' 청년안심주택 모습 /사진=네이버지도#1999년생 부산 청년 A씨는 2년 전 서울 강남 소재 회사에 취업하면서 '서울살이'를 시작했다. 첫 자취생활은 월세였다. 목돈 마련도 부담이었지만, 전세사기 불안이 컸다. 1년여쯤 지났을 때 '청년 로또'라고 불리는 경쟁률을 뚫고 '청년안심주택'에 당첨됐다. 아무런 걱정 없이 대출받아 전세금을 마련했다. 그러나 기쁨은 이내 근심으로 변해갔다. A씨는 입주 1년여 만에 보증금을 전부 날릴 처지에 놓였다.

서울시와 서울주택도시개발공사(SH)가 청년 주거 안정을 명분으로 공급한 '청년안심주택'에서 임대보증금 보증(보증보험) 미가입과 보증금 가압류가 발생해 입주자 피해 우려가 제기되고 있다. 제도의 취지가 '안심'인 만큼, 보증보험 미가입·가압류 논란이 반복될 경우 정책 신뢰도 훼손이 불가피하다는 지적이 나온다.

17일 서울시 등에 따르면 서울 동작구 사당역 인근 청년안심주택 '코브'는 지난해 9월 입주를 시작했지만, 공공지원 민간임대(128가구) 구간의 임대보증금 반환 보증 가입이 1년 가까이 지연된 것으로 파악됐다. 단지 전체는 152가구 규모로, 지난달 기준 입주는 99가구다. 세입자 임대보증금 총액은 약 120억원 수준이다.

사당역 인근 C 청년안심주택은 보증보험 가입이 지연되는 상황에서 민간사업자가 채무 문제가 발생하면서 갈등이 불거졌다. 이 때문에 최근 50여가구에 가압류까지 진행됐다. 강제경매로 이어질 경우 후순위 배당 위험 탓에 세입자 보증금 회수가 어려워질 수 있다는 우려가 나온다. 세입자 개별 보증금은 1억~2억원 수준으로, 상당수가 보증금의 80~90%를 대출로 마련한 것으로 알려졌다.

보증보험 미가입이 문제의 핵심이다. '민간임대주택에 관한 특별법' 개정(2020년 8월) 이후 임대사업자는 임대보증금 보증 가입이 의무사항이지만, 해당 단지에선 계약서 조건과 달리 실제 가입이 이뤄지지 않았다. 청년 입주자들은 법이 보장하는 최소한의 안전장치도 마련하지 못한 셈이다.

이 과정에서 서울시나 동작구 등은 아무런 관리감독 조치도 취하지 않았다는 게 입주자들의 주장이다. 입주자 B씨는 "공공이 붙은 안심주택이라 전세사기 걱정을 덜었는데, 보증금 가압류 통지를 받고 충격을 받았다"며 "전 재산이나 다름없는 보증금을 못 돌려받고 내쫓길까 봐 걱정해야 하는 처지가 됐다"고 말했다. 입주자 항의가 이어지자 민간사업자 측은 최근 "다음달까지 가압류 해소와 보증보험 가입을 추진하겠다"는 입장을 통보했다.

청년안심주택의 보증보험 피해 우려는 앞서 다른 단지에서도 제기됐던 문제다. 송파구 소재 청년안심주택인 잠실 센트럴파크는 실제로 강제경매 절차가 진행 중이다. 광진구 옥산 그린타워는 사업자가 법적 분쟁에 휘말리면서 입주자 피해가 우려되는 상황이다. 입주자들은 △보증보험 즉시 가입 강제 △가압류·근저당 전수조사 △위험단지 사전점검 의무화 등을 서울시에 요구하고 있다.

청년안심주택은 서울시가 만 19~39세 대학생·청년·신혼부부 무주택자에게 시세보다 낮게 공급하는 임대주택이다. SH공사가 운영하는 공공임대, 민간임대사업자가 운영하는 공공지원 민간임대가 혼합돼 운영된다. 공공임대는 주변 시세 대비 30~70%, 공공지원 민간임대는 일반공급 기준으로 85% 이하(특별공급은 75% 이하)에 임대된다.

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10분만에 까발리는 빌라 사기 수법, 그리고 예방법 - 당신의 집 전세 월세 보증금은 안전합니까?ㅣ전세 갭투자 사기ㅣ전세 분양 사기ㅣ부동산경매 경매꾼 경매강의ㅣ

내 건물이 위반건축물? 불법건축물을 합법적으로! - 전세 월세 매매 경매 시 꼭 알아야 할 불법건축물 양성화 방법 2가지ㅣ위반건축물 양성화 방법ㅣ부동산강의ㅣ경매꾼ㅣ

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경매 강사 구속 소식이 남긴 것, 50대·60대가 꼭 봐야 할 사기 시그널 5가지

유명하다는 말보다 먼저 봐야 하는 것

수익을 보장한다는 말이 나오는 순간 멈춰야 한다

입금을 서두르게 만드는 분위기는 늘 위험하다

복잡한 구조를 쉽게 믿게 만들 때 더 조심해야 한다

50대·60대에게 더 위험한 이유는 돈의 성격이 다르기 때문이다

사기 시그널 5가지는 결국 하나로 이어진다

보이는 실력보다 중요한 건 내 돈이 어디로 가는지다

[강현철의 명화산책] ‘영혼의 눈동자’ 모딜리아니 ‘잔 에뷔테른’

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