[요약내용]

접도구역은 도로 구조 보호와 교통안전을 위해 건축이나 형질변경이 제한되는 구역입니다.

사유지라도 접도구역 안이면 일반적인 주택 신축은 쉽지 않습니다.

다만 도로 구조나 교통에 위험을 주지 않는 범위에서 소규모 화장실, 축사, 농어업용 창고 등 일부 행위는 가능합니다.

토지투자에서는 접도구역이 표시된 토지를 건축 가능한 땅처럼 판단하면 위험합니다.

토지이용계획확인원, 도로 접속 상태, 접도구역 선, 도로점용 필요 여부를 함께 확인해야 합니다.

[본문]

도로 옆 땅은 처음 보면 좋아 보인다. 차가 잘 보이고, 진입도 쉬워 보이고, 나중에 무언가 지으면 바로 눈에 띌 것 같은 느낌이 든다. 그런데 토지이용계획확인원에 접도구역이라는 선이 걸려 있다면 이야기는 완전히 달라진다.

토지투자에서 도로는 기회이면서 동시에 제한이다. 특히 접도구역 안에 있는 토지는 사유지라고 해도 마음대로 집을 짓거나 건물을 올리기 어렵다. 접도구역은 도로 옆에 붙어 있다는 장점보다, 도로 보호와 교통안전을 위한 제한이 먼저 작동하는 구역이다.

도로 옆이라고 다 건축 가능한 땅은 아니다

토지를 볼 때 가장 먼저 확인해야 하는 서류는 토지이용계획확인원이다. 지목, 면적, 공시지가, 용도지역, 행위제한, 다른 법령에 따른 저촉사항이 이 안에 들어 있다. 겉으로 보기에는 도로와 붙어 있어도, 서류상 접도구역이나 완충녹지 같은 선이 있으면 개발 가능성은 크게 달라진다.

원문에서도 접도구역은 비도시지역에서 자주 보이는 제한으로 설명된다. 도시지역의 도로 옆에 완충녹지가 있다면 자동차 진입이 막혀 사실상 맹지처럼 판단될 수 있고, 비도시지역에서는 접도구역이 비슷한 긴장감을 만든다.

접도구역은 도로 구조의 파손, 미관 훼손, 교통 위험을 막기 위해 지정되는 구역이다. 그래서 토지와 도로가 가까워 보인다는 이유만으로 바로 건축허가나 개발행위허가를 기대하면 안 된다.

토지와 도로가 붙어 있어도 접도구역 안쪽이라면 일반적인 건축물 신축은 제한될 수 있다.

접도구역 안 사유지에 집을 신축할 수 있을까

예산국토관리사무소 민원회신에서는 접도구역 안에 위치한 사유지에 집을 신축할 수 있는지에 대해, 일반국도 도로 구조의 파손이나 미관 훼손, 교통 위험을 가져오지 않는 범위에서 일부 행위가 가능하다고 설명한다.

다만 허용되는 신축은 매우 제한적이다. 일반적인 단독주택을 자유롭게 신축하는 구조가 아니라, 도로법령에서 허용하는 소규모 시설 중심으로 열려 있다고 보는 편이 맞다.

도로법 제40조 및 도로법 시행령 제39조 관련 접도구역 안 허용행위

일반국도 도로 구조의 파손, 미관의 훼손 또는 교통에 대한 위험을 가져오지 아니하는 범위에서 다음 행위는 가능할 수 있다.

• 1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 신축

  • 가. 연면적 10제곱미터 이하의 화장실

  • 나. 연면적 30제곱미터 이하의 축사

  • 다. 연면적 30제곱미터 이하의 농·어업용 창고

  • 라. 연면적 50제곱미터 이하의 퇴비사

• 2. 증축되는 부분의 바닥면적 합계가 30제곱미터 이하인 건축물의 증축

• 3. 건축물의 개축·재축·이전 또는 대수선. 다만 접도구역 밖에서 접도구역 안으로 이전하는 경우는 제외

• 4. 도로의 이용 증진을 위하여 필요한 주차장의 설치

• 5. 도로 또는 교통용 통로의 설치

• 6. 도로와 잇닿아 있지 아니하는 용수로·배수로의 설치

• 7. 산업단지개발사업, 지구단위계획구역에서의 개발사업 또는 농업생산기반 정비사업

• 8. 문화재보호법에 따른 문화재의 수리

• 9. 건축물이 아닌 것으로서 국방의 목적으로 필요한 시설의 설치

• 10. 철도의 관리를 위하여 필요한 운전보안시설 또는 공작물의 설치

• 11. 경작지 조성, 도로 노면의 수평연장선으로부터 1.4미터 미만의 성토 또는 접도구역 안 지면으로부터 깊이 1미터 미만의 굴착·절토

• 12. 운전자의 시계를 방해하지 아니하는 울타리·철조망의 설치

• 12의2. 재해 복구 또는 재난 수습에 필요한 응급조치

• 13. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 행위

이 기준을 놓고 보면 질문의 답은 꽤 분명하다. 접도구역 안 사유지라고 해서 모든 행위가 금지되는 것은 아니지만, 일반적인 주택 신축은 허용행위 목록에 자연스럽게 들어간다고 보기 어렵다.

접도구역 안에서는 연면적 10㎡ 이하 화장실이나 30㎡ 이하 농·어업용 창고처럼 제한된 소규모 시설만 가능할 수 있고, 일반 주택 신축은 별도 검토가 필요하다.

토지투자에서 접도구역이 위험한 이유

토지투자에서는 도로가 붙은 땅을 선호한다. 건축법상 도로에 접해야 건축이 가능하고, 진입로가 있어야 개발행위허가도 검토할 수 있기 때문이다. 하지만 접도구역은 이 기대를 꺾는 대표적인 요소다.

원문에서도 “선이 있으면 건물을 지을 수 없다”는 표현으로 완충녹지와 접도구역을 짚고 있다. 완충녹지나 접도구역이 도면에 표시되어 있으면, 현장에서 도로가 바로 옆에 보이더라도 건축법상 진입이나 개발 가능성이 막힐 수 있다.

토지와 도로 사이에 접도구역이 걸려 있으면 건폐율 산정이나 실제 건축 가능 면적에서도 불리해질 수 있다. 땅의 전체 면적은 커 보여도, 실제 사용할 수 있는 부분이 줄어들면 투자 판단은 달라진다.

접도구역이 있는 토지는 전체 면적보다 실제 건축 가능한 면적을 먼저 계산해야 한다.

접도구역 토지를 보기 전에 먼저 확인할 것

토지이용계획확인원에서 접도구역 표시를 확인하고, 접도구역이 토지의 어느 부분을 지나가는지 봐야 한다. 그다음 도로점용허가 필요 여부, 다른 진입로 존재 여부, 실제 건축 가능 면적, 허용행위에 해당하는 시설인지까지 함께 검토해야 한다.

개발행위허가의 첫 조건은 도로와 배수로다

토지개발에서 가장 기본이 되는 조건은 도로와 배수로다. 원문에서도 개발행위허가는 전답이나 임야 같은 원형지를 원래 목적이 아닌 건축 가능한 토지로 바꾸는 절차로 설명한다. 이때 도로와 배수 조건이 맞지 않으면 허가가 막힐 수 있다.

건축법상 도로는 보통 사람과 자동차가 다닐 수 있는 폭 4미터 이상의 길을 기준으로 본다. 현황도로가 있더라도 폭이 충분한지, 실제 공로로 인정될 수 있는지, 막혔을 때 다른 진입로가 있는지에 따라 판단이 달라질 수 있다.

배수로도 마찬가지다. 지적도상 구거가 있다고 해서 무조건 되는 것이 아니라, 실제로 배수로인지 용수로인지 확인해야 한다. 물이 최종적으로 어디로 흘러가는지까지 봐야 한다. 남의 논에서 물길이 끝나버리는 경우라면 현황배수로로 인정받기 어려울 수 있다.

도로와 배수로가 없는 토지는 가격이 싸 보여도 개발비와 인허가 리스크가 한꺼번에 따라온다.

2차선 이상 도로 옆 토지는 도로점용허가도 봐야 한다

큰 도로 옆 토지는 눈에 잘 띄지만, 그만큼 확인할 것도 많다. 2차선 이상 도로에 접한 토지는 도로점용허가와 가감속차선 공사가 필요할 수 있다. 현장에서 도로와 바로 붙어 보이더라도 실제로는 눈에 보이지 않는 도로구역이 더 남아 있을 수 있다.

도로점용허가를 받으면 점용료만 내는 것으로 끝나지 않는다. 경우에 따라 신청자가 직접 가감속차선 공사를 해야 하고, 비용이 수천만 원에서 억 단위로 커질 수도 있다. 그래서 큰 도로에만 접한 토지보다, 옆으로 들어가는 4미터 이면도로가 있는 토지가 인허가 측면에서는 더 편할 때도 있다.

접도구역도 이 흐름과 연결된다. 도로 옆이라는 장점만 보고 매입했는데 접도구역, 도로점용, 가감속차선, 진출입 제한이 한꺼번에 걸리면 개발원가가 크게 흔들린다.

접도구역 안에서 가능한 행위도 목적과 규모가 중요하다

접도구역 안에서 모든 행위가 막히는 것은 아니다. 소규모 화장실, 축사, 농·어업용 창고, 퇴비사처럼 도로 구조나 교통안전에 큰 위험을 주지 않는 일부 시설은 가능할 수 있다. 기존 건축물의 소규모 증축, 개축, 재축, 대수선도 일정 범위에서 검토될 수 있다.

또 도로 이용을 위한 주차장, 도로 또는 교통용 통로, 도로와 잇닿아 있지 않은 용수로·배수로 설치 등도 허용행위로 열려 있다. 재해 복구나 재난 수습에 필요한 응급조치처럼 긴급한 행위도 포함된다.

하지만 이것은 “집을 지어도 된다”는 뜻과는 다르다. 허용행위 목록은 도로의 안전과 기능을 해치지 않는 범위에서 제한적으로 인정되는 예외에 가깝다.

접도구역에서는 내가 짓고 싶은 건물이 아니라, 법령이 허용하는 행위인지부터 맞춰봐야 한다.

토지 매입 전에는 접도구역 특약도 생각해야 한다

토지를 매입해 개발하려는 경우에는 계약서 특약이 중요하다. 원문에서도 토지개발을 위한 인허가가 나는 조건을 매매계약 특약에 넣어야 한다고 설명한다. 인허가가 나지 않으면 계약금을 돌려받고 계약을 무효로 할 수 있도록 안전장치를 두는 방식이다.

접도구역이 걸린 토지는 특히 이런 특약이 필요하다. 단순히 “건축 가능할 것 같다”는 말만 믿고 계약하면, 이후 도로법상 제한이나 도로점용 문제로 원하는 용도의 건축이 어려워질 수 있다.

예를 들어 근린생활시설, 제조장, 창고, 주택처럼 구체적인 허가 목적을 정했다면, 그 용도로 인허가가 가능한 조건인지 계약 전에 확인해야 한다. 가능하면 토목사무실, 건축사사무소, 관할 도로관리청을 통해 접도구역 저촉 여부와 허용행위를 함께 확인하는 편이 안전하다.

접도구역 토지는 계약 전에 원하는 건축물의 신축 가능 여부를 확인하지 않으면, 싸게 산 땅이 오래 묶이는 땅이 될 수 있다.

서류와 현장을 같이 봐야 답이 나온다

토지이용계획확인원에서 접도구역이 보이면 현장 확인은 더 중요해진다. 도로가 실제로 어떻게 지나가는지, 도로와 토지 사이에 단차가 있는지, 진출입이 가능한지, 다른 이면도로가 있는지, 배수로는 어디로 빠지는지까지 봐야 한다.

비도시지역의 큰 도로는 평면도로처럼 보여도 실제로는 고가도로일 수 있다. 도면상 도로가 붙어 있어도 고가도로라면 토지로 직접 진입할 수 없다. 이런 경우 토지는 도로 옆에 있어도 개발가치가 크게 떨어질 수 있다.

접도구역도 마찬가지다. 도로 옆 실선 하나가 실제 건축 가능성을 결정할 수 있다. 그래서 토지를 볼 때는 도로가 있는지만 보지 말고, 그 도로를 실제로 내 토지의 진입로로 쓸 수 있는지까지 확인해야 한다.

접도구역 사유지는 가능한 행위와 불가능한 계획을 분리해서 봐야 한다

접도구역 안의 사유지라고 해서 아무것도 못 하는 땅이라고 단정할 필요는 없다. 그러나 일반적인 주택 신축이나 상가 신축처럼 토지소유자가 기대하는 개발행위가 곧바로 가능한 것도 아니다.

허용되는 행위는 제한적이고, 규모도 작다. 화장실, 축사, 농·어업용 창고, 퇴비사처럼 법령에서 정한 범위 안에 들어가는지, 도로 구조와 교통안전에 문제가 없는지, 관할 도로관리청 판단이 어떻게 나오는지 확인해야 한다.

토지투자에서는 이런 제한이 바로 수익성과 연결된다. 접도구역 면적은 건폐율 산정이나 실제 건축계획에서 빠질 수 있고, 도로점용허가나 가감속차선 공사 비용까지 겹치면 예상한 개발마진이 줄어든다.

접도구역 토지는 도로 옆이라는 장점보다, 그 도로 때문에 생기는 제한과 비용을 먼저 계산해야 한다.

결국 질문의 답은 ‘일부 가능하지만 주택 신축은 신중히 검토’다

접도구역 안에 위치한 사유지에 집을 신축할 수 있느냐는 질문에 대해, 답은 단순히 가능 또는 불가능으로 끝나지 않는다. 도로법령상 접도구역 안에서도 일부 허용되는 행위는 있지만, 그 범위는 제한적이고 일반적인 주택 신축은 쉽게 허용된다고 보기 어렵다.

연면적 10제곱미터 이하 화장실, 30제곱미터 이하 축사나 농·어업용 창고, 50제곱미터 이하 퇴비사 등은 법령상 허용될 수 있는 범위로 언급된다. 하지만 주거용 주택 신축은 별도로 관할 도로관리청과 건축 인허가 부서의 검토가 필요하다.

따라서 접도구역 토지를 매입하거나 개발하려는 경우에는 토지이용계획확인원, 도로법상 접도구역 행위제한, 건축법상 도로 접도, 도로점용허가, 배수로 조건을 함께 봐야 한다. 좋은 토지는 도로가 가까운 땅이 아니라, 그 도로를 합법적으로 이용해 원하는 건축을 할 수 있는 땅이다.

[요약내용]

공익사업에 편입되는 건축물, 공작물, 토지에 정착한 물건은 원칙적으로 이전비 보상 대상이 될 수 있습니다.

건축물은 구조, 이용상태, 면적, 내구연한, 이전 가능성 등을 종합해 평가합니다.

국유지 위 지장물이라고 해서 곧바로 보상에서 제외되는 것은 아니지만, 무단 설치 여부와 관계법령 위반 정도가 중요합니다.

공익사업과 무관하게 이미 철거·이전 조치가 진행 중인 불법 시설은 보상대상으로 보기 어렵습니다.

최종 판단은 해당 지장물의 설치 경위, 사용권한, 위법성, 철거명령 여부, 사실관계 조사에 따라 달라집니다.

물건의 보상(건축물)

(2020 중토위 업무편람 중)

공익사업 현장에서 토지만큼 자주 문제가 되는 것이 지장물이다. 땅 위에 세워진 건축물, 담장, 석축, 우물, 가건물처럼 현장에는 서류 한 장으로 설명하기 어려운 물건들이 남아 있는 경우가 많다.

특히 그 물건이 국유지 위에 있고, 사용허가나 수익허가 없이 설치되어 있다면 이야기는 더 복잡해진다. “내가 설치한 물건인데 보상을 받을 수 있는지”, “무단 설치라면 전부 보상에서 제외되는지”가 바로 쟁점이 된다.

지장물 보상은 원칙적으로 이전에 필요한 비용을 보는 구조지만, 관계법령 위반이나 기존 철거 절차가 있으면 보상대상에서 제외될 수 있다.

건축물 보상은 물건의 상태와 이전 가능성부터 본다

건축물 보상은 단순히 건물이 있느냐 없느냐로만 판단하지 않는다. 담장, 우물 같은 부대시설을 포함해 구조, 이용상태, 면적, 내구연한, 유용성, 이전 가능성, 그 밖의 가치형성 요인을 종합적으로 본다.

건축물의 가액은 원칙적으로 원가법으로 보상평가한다. 다만 주거용 건축물의 경우 거래사례비교법으로 평가한 금액이 원가법보다 큰 경우에는 거래사례비교법을 적용할 수 있고, 집합건물의 구분소유권 대상이 되는 건물도 거래사례비교법으로 평가한다.

주거용 건축물을 거래사례비교법으로 평가할 때는 공익사업으로 이주대책을 수립하거나 주택입주권 등을 주는 데 따른 가격상승분, 개발제한구역 안에서 이전이 허용되면서 생기는 가격상승분은 제외하고 평가한다.

가액으로 보상한 건축물의 철거비용은 원칙적으로 사업시행자가 부담한다. 다만 건축물 소유자가 해당 건축물의 구성부분을 사용하거나 처분하기 위해 직접 철거하는 경우라면 소유자가 부담하는 구조가 될 수 있다.

국유지 위에 있다는 이유만으로 곧바로 끝나는 문제는 아니다

국유지나 시유지 위에 건축물이 있다는 사실만으로 보상 여부가 자동으로 결정되지는 않는다. 건축물이 국·공유지 위에 있더라도, 주거용 건축물이라면 거래사례비교법으로 평가할 수 있는 경우가 있다.

토지보상법 시행규칙 제33조는 건축물의 평가방법을 정하면서, 건축물이 국유지 위에 있는지 사유지 위에 있는지에 따라 보상 여부를 달리한다고 명확히 나누고 있지는 않다. 그래서 공익사업 때문에 해당 건축물의 이전이나 철거가 이루어지는 경우라면 토지 소유자가 국가인지 개인인지와 별개로 보상대상 여부를 검토하게 된다.

다만 여기에는 중요한 단서가 붙는다. 국유지 위에 사용 또는 수익허가를 받지 않고 무단으로 설치된 석축, 담장, 가건물 같은 지장물이라면 관계법령 위반 여부와 기존 철거 조치 여부를 함께 봐야 한다.

국유지 위 지장물은 “있으니 보상”이 아니라, 공익사업으로 손실이 발생한 것인지부터 따져야 한다.

무단 설치 지장물도 원칙과 예외를 나눠 봐야 한다

국토교통부 회신은 이 부분을 비교적 분명하게 설명한다. 토지보상법 제75조제1항에 따르면 건축물, 입목, 공작물, 그 밖에 토지에 정착한 물건은 이전에 필요한 비용으로 보상하여야 한다. 공작물 등에 대해서는 같은 법 시행규칙 제33조부터 제36조까지의 규정에 따라 보상한다.

여기까지만 보면 국유지 위 석축이나 담장, 가건물도 공작물 또는 토지에 정착한 물건으로 보상 논의가 가능해 보인다. 실제로 지장물 보상은 물건 자체의 존재와 이전 필요성을 중심으로 출발한다.

하지만 관계법령에서 보상에 관하여 제한을 둔 경우, 또는 공익사업과 관계없이 이미 관계법령 위반으로 이전·철거 등의 조치가 진행되고 있는 경우라면 다르다. 이때는 해당 공익사업 때문에 새롭게 손실이 발생했다고 보기 어렵기 때문이다.

공익사업이 없었더라도 철거될 물건이었다면, 그 철거를 공익사업으로 인한 손실이라고 보기 어렵다.

국유지 무단 지장물에서 먼저 확인할 부분

사용허가나 수익허가가 있었는지, 설치 시점이 언제인지, 건축물인지 공작물인지, 이미 철거명령이나 원상회복 조치가 진행 중인지, 관계법령에서 보상을 제한하고 있는지를 먼저 봐야 한다. 같은 담장이나 가건물이라도 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있다.

토지보상법 제75조(건축물등 물건에 대한 보상)

① 건축물, 입목, 공작물 기타 토지에 정착한 물건에 대하여는 이전에 필요한 비용으로 보상하여야 한다.

토지보상법 시행규칙 제33조(건축물의 평가)

① 건축물은 그 구조, 이용상태, 면적, 내구연한, 유용성 및 이전가능성, 그 밖에 가격형성에 관련되는 여러 요인을 종합적으로 고려하여 평가한다.

② 건축물의 가격은 원가법으로 평가한다.

다만, 주거용 건축물에 있어서는 거래사례비교법에 의하여 평가한 금액이 원가법에 의하여 평가한 금액보다 큰 경우와 집합건물의 구분소유권 대상이 되는 건물의 가격은 거래사례비교법으로 평가한다.

무허가 건축물은 전부 배제되는 것이 아니라 위법성의 정도를 본다

무허가 건축물이라고 해서 항상 보상대상에서 제외되는 것은 아니다. 특히 주거용 건축물의 경우 1989년 1월 24일 당시까지 지어진 무허가 주거용 건축물은 토지보상법 시행규칙의 경과조치에 따라 보상에서 적법한 건축물로 보는 경우가 있다.

또한 토지보상법은 건축물이나 공작물 자체에 대한 보상에서 적법 여부만을 단일한 보상요건으로 삼고 있지는 않다. 사업인정고시 이전에 건축되고 공공사업용지 내 토지에 정착한 지장물인 건물은 통상적으로 적법한 건축허가 여부와 관계없이 손실보상 대상이 될 수 있다는 판례 흐름도 있다.

하지만 주거용이 아닌 위법건축물은 다르게 볼 수 있다. 대법원은 위법의 정도가 관계 법령의 규정이나 사회통념상 용인할 수 없을 정도로 크고, 객관적으로 합법화될 가능성이 거의 없으며, 거래의 객체로 보기 어려운 경우에는 예외적으로 수용보상 대상이 되지 않을 수 있다고 보았다.

무허가라는 이름 하나보다 중요한 것은 건축 시점, 용도, 위법성의 정도, 합법화 가능성, 사회통념상 거래 가능성이다.

시유지·국유지 위 주거용 건축물도 평가방법은 열려 있다

시유지 안에 있는 주거용 건축물에 대해 대부계약이 있었거나, 이후 대부계약 없이 무상 점유가 이어진 경우에도 쟁점은 단순하지 않다. 회신례에서는 토지보상법 시행규칙 제33조제2항이 건축물이 국·공유지에 위치하는 경우 별도의 평가기준을 정하고 있지 않으므로, 주거용 건축물에 대한 거래사례비교법 적용이 가능할 수 있다고 본다.

즉 국·공유지 위에 있다는 이유만으로 거래사례비교법 적용을 바로 막지는 않는다. 무허가 주거용 건축물 역시 일정한 요건과 경과조치에 따라 보상평가가 가능할 수 있다.

다만 다시 같은 단서가 붙는다. 국유재산법 등 관계법령에서 보상에 제한을 둔 경우, 또는 공익사업과 무관하게 법령 위반으로 이전·철거 조치가 진행 중인 경우에는 보상대상이 아니라고 볼 수 있다.

국유지 위 건축물 보상은 “국유지라서 된다, 안 된다”가 아니라 사용권한, 위법성, 철거절차, 공익사업과의 인과관계를 함께 봐야 한다.

석축·담장·가건물은 공작물 보상과 위법 설치 여부가 함께 움직인다

사용허가 없이 국유지 위에 설치된 석축, 담장, 가건물은 실무에서 특히 애매하다. 형태만 보면 토지에 정착한 물건이거나 공작물로 보일 수 있고, 실제로 이전이나 철거가 필요하다면 보상 논의가 시작될 수 있다.

하지만 무단 설치라는 사정이 있으면 이야기는 달라진다. 관계법령상 원상회복 대상인지, 이미 철거명령이 있었는지, 공익사업 이전부터 위법상태가 문제 되고 있었는지를 확인해야 한다. 만약 공익사업이 아니었어도 법령 위반으로 철거되었을 물건이라면, 보상대상으로 인정되기 어렵다.

반대로 단순히 사용권한이 불명확하다는 사정만으로 곧바로 모든 보상을 배제할 수 있는지도 개별 검토가 필요하다. 물건의 종류, 설치 경위, 사용 기간, 행정청의 관리 상태, 기존 조치 여부에 따라 결론이 달라질 수 있다.

결국 국유지 위 무단 지장물은 보상 여부를 한 문장으로 자르기 어렵다. 현장에서는 해당 물건이 공익사업 때문에 이전되는 것인지, 아니면 원래부터 철거되어야 할 위법 시설인지의 선이 가장 중요하다.

건축물 면적과 부대설비도 평가에서 놓치기 쉽다

건축물의 가액을 원가법으로 평가하는 경우 전기, 난방, 위생설비 같은 부대설비는 보통 별도로 구분해 평가하지 않는다. 건축물의 구성요소로 함께 평가되는 흐름이다.

다만 건축물 소유자와 부대설비 소유자가 다르거나, 구분 평가가 필요한 특별한 사정이 있으면 별도로 평가할 수 있다. 현장에서는 작은 설비 하나가 실제 소유관계에서는 다른 사람의 권리일 수 있어 확인이 필요하다.

건축면적은 건축물 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 보고, 바닥면적은 각 층 또는 그 일부의 벽, 기둥 등 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 본다. 연면적은 하나의 건축물 각 층 바닥면적의 합계로 계산한다.

이런 면적 기준은 보상평가에서 생각보다 크게 작동한다. 오래된 건물이나 가건물은 실제 사용 면적과 서류상 면적이 다를 수 있기 때문에 현황조사 단계에서 꼼꼼히 맞춰보는 것이 좋다.

보상 여부는 마지막에 사실관계로 결정된다

국유지 위에 무단으로 설치된 지장물은 보상 가능성이 전혀 없다고 단정하기도 어렵고, 반대로 당연히 보상된다고 말하기도 어렵다. 토지보상법은 건축물, 입목, 공작물, 그 밖에 토지에 정착한 물건에 대한 이전비 보상을 원칙으로 두지만, 관계법령상 제한과 위법상태의 정도를 함께 본다.

특히 공익사업과 무관하게 이미 이전이나 철거 조치가 진행되고 있었다면, 그 손실은 공익사업으로 새롭게 발생한 손실로 보기 어렵다. 이 경우 보상대상에서 제외될 가능성이 커진다.

반대로 공익사업 때문에 실제로 이전이 필요해진 지장물이고, 관계법령상 보상 제한 사유가 명확하지 않다면 보상평가의 대상으로 검토될 수 있다. 이때는 원가법, 거래사례비교법, 공작물 평가 기준, 이전 가능성 등을 종합적으로 살피게 된다.

국유지상 지장물 보상은 설치 장소보다 설치 경위, 적법성, 철거절차, 공익사업과의 관계를 함께 정리해야 답이 보인다.

[요약내용]

지목은 공부상 토지의 종류를 나타내지만, 보상평가에서는 현실적인 이용상황도 함께 봅니다.

임야로 되어 있어도 오래전부터 과수원으로 이용되고 농지로 확인되면 농지 평가 가능성이 있습니다.

다만 일시적 이용, 불법형질변경, 무단점유 경작 토지는 영농손실보상 대상에서 제외될 수 있습니다.

지목변경은 형질변경, 전용허가, 건축 또는 사용승인 등 절차가 맞물려 진행됩니다.

최종 판단은 시장·군수 등 관할 행정청의 조사와 사실관계 확인에 따라 달라집니다.

[본문]

땅을 볼 때 서류상 지목만 보고 판단했다가, 막상 현장에 가면 전혀 다른 풍경을 만나는 경우가 있다. 공부상으로는 임야인데 오래전부터 과수나무가 심어져 있고, 실제로는 과수원처럼 관리되는 토지가 대표적이다.

이럴 때 자연스럽게 궁금해진다. 서류에는 임야라고 적혀 있는데, 실제 이용은 과수원이라면 농지로 볼 수 있을까. 공익사업에 편입될 때 농지로 평가받거나 영농손실보상까지 받을 수 있을까. 지목변경 문제도 여기서 함께 따라온다.

토지는 공부상 지목도 중요하지만, 보상평가에서는 가격시점의 현실적인 이용상황을 함께 본다.

지목은 땅의 이름표지만, 현장은 늘 이름표처럼만 움직이지 않는다

지목이란 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분해 놓은 것이다. 전, 답, 과수원, 목장용지, 임야, 광천지, 염전, 대, 공장용지, 학교용지 등 여러 지목이 있고, 토지대장이나 등기 관련 서류에서 가장 먼저 확인하게 되는 기본 정보이기도 하다.

농지나 임야에 주택을 지으려면 보통 농지전용허가 또는 산지전용허가, 개발행위허가, 건축허가 같은 절차가 이어진다. 이후 건축물을 짓고 사용승인이나 준공 절차를 거친 뒤 지목변경을 신청하면 농지나 임야가 대지로 바뀌는 흐름으로 이어질 수 있다.

지목변경은 아무 때나 하는 것이 아니라, 토지의 용도가 실제로 변경된 날부터 60일 이내에 지적소관청에 신청하는 방식으로 진행된다. 그래서 지목변경을 생각할 때는 “언젠가 바꾸면 되겠지”보다, 실제 용도 변경이 언제 발생했는지를 같이 봐야 한다.

임야인데 과수원으로 쓰는 땅, 농지로 볼 수 있는 순간

공부상 지목이 임야라고 해서 실제 이용상황까지 항상 임야로 고정되는 것은 아니다. 오래전부터 과수원으로 사용 중이고, 농지원부 등에 등재되어 있는 토지라면 보상 과정에서 농지로 평가할 수 있는지 따져볼 여지가 생긴다.

토지보상법 제70조제2항 취지는 토지 보상액을 산정할 때 가격시점의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 따른 객관적 상황을 고려한다는 데 있다. 반대로 일시적인 이용상황, 토지소유자나 관계인의 주관적 가치, 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 사정은 보상평가에서 그대로 반영하지 않는다.

국토교통부 회신 취지도 이 흐름과 맞닿아 있다. 공부상 지목이 임야라도, 개량 등을 통해 실제 이용상황이 농지이고 관할 시장·군수가 관계도서, 지형, 이용상황 등을 조사해 농지로 판단한다면 농지로 평가하여 보상할 수 있다는 취지다.

결국 임야냐 과수원이냐의 문제는 서류상 지목만이 아니라, 실제 이용상황과 관할 행정청의 확인이 함께 맞물려 판단된다.

공부상 지목과 현실 이용이 다를 때 먼저 볼 부분

공부상 지목이 임야라도 오래전부터 과수원으로 이용되었는지, 농지원부나 관련 자료가 있는지, 불법형질변경은 아닌지, 일시적 경작은 아닌지부터 차분히 확인해야 한다. 보상에서는 현장의 모습도 중요하지만, 그 이용이 적법하고 지속적인지도 함께 본다.

토지보상법 제70조(취득하는 토지의 보상)

② 토지에 대한 보상액은 가격시점에 있어서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정한다.

다만, 일시적인 이용상황과 토지소유자 또는 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 고려하지 아니한다.

다만 여기서 바로 영농손실보상까지 당연히 이어지는 것은 아니다. 토지보상법 시행규칙상 공익사업에 편입되는 농지법상 농지는 영농손실보상 대상이 될 수 있지만, 예외도 분명히 있다.

토지이용계획이나 주위환경으로 보아 일시적으로 농지로 이용되는 토지, 불법형질변경토지로서 농지로 이용되는 토지, 타인 소유 토지를 무단으로 점유해 경작하는 토지는 영농손실보상 대상 농지로 보지 않는다.

임야를 과수원처럼 쓰고 있다는 사실만으로 곧바로 농지 평가나 영농손실보상이 확정되는 것은 아니다.

지목변경은 땅값만의 문제가 아니라 인허가와 세금까지 따라온다

저렴한 토지를 매입한 뒤 개발 과정을 거쳐 지목을 바꾸면 토지의 활용도와 가치가 달라질 수 있다. 전, 답, 임야를 대지로 바꾸려는 이유도 대부분 여기에 있다. 하지만 지목변경은 단순한 서류 정리가 아니라, 땅의 사용방식 자체를 바꾸는 일에 가깝다.

전이나 답, 임야를 다른 용도로 쓰려면 농지전용허가나 산지전용허가를 받아야 하는 경우가 많다. 여기에 개발행위허가, 건축허가, 사용승인 같은 절차가 이어질 수 있고, 현장 여건에 따라 도로, 배수, 경사도, 주변 토지 이용상황까지 함께 검토된다.

지목변경으로 토지가액이 증가하면 해당 토지의 시가표준액 증가분을 과세표준으로 삼아 취득세가 부과될 수 있다. 여기에 도로포장비용, 하천점용비용, 농지전용부담금 같은 부수 비용이 따라올 수 있다.

처음에는 땅의 가치가 오르는 부분만 눈에 들어오지만, 막상 진행해보면 비용과 인허가 절차가 생각보다 촘촘하다. 지목변경은 수익성보다 먼저 가능 여부와 추가 비용을 확인해야 마음이 덜 흔들린다.

임야를 대지로 바꾸려면 먼저 땅의 모양부터 달라져야 한다

지목변경을 위해서는 대부분 형질변경이 먼저 따라온다. 임야를 대지로 바꾸려면 단순히 서류상 이름만 바꾸는 것이 아니라, 실제로 건축이나 사용 목적에 맞는 상태로 토지의 형태와 이용상황이 바뀌어야 한다.

건물을 지을 목적으로 임야를 대지로 변경하려면 해당 토지에 건축물이 들어서고, 사용승인 등 필요한 절차를 거친 뒤 지목변경으로 이어지는 경우가 일반적이다. 그래서 처음부터 해당 기관이나 설계사무소를 통해 지목변경 가능 여부를 검토해보는 편이 좋다.

산지의 경우 경사도도 중요한 변수다. 경사가 심하면 건축허가나 개발행위허가 과정에서 부담이 커질 수 있고, 토목비도 예상보다 늘어날 수 있다. 현장에서 볼 때는 전망 좋은 땅처럼 보여도, 인허가 관점에서는 전혀 다르게 읽힐 때가 있다.

농가주택을 짓는 경우에도 농업진흥구역과 농업보호구역 여부에 따라 조건이 달라질 수 있다. 현지 농민인지 여부, 실제 농업 목적성, 도로 접도 조건 등도 함께 확인해야 한다. 원문에서는 농가주택을 짓고자 할 경우 해당 부지와 도로가 2m 이상 접해야 한다는 점도 언급하고 있다.

지목변경이 가능해 보이는 토지라도 도로, 경사도, 전용허가, 사용승인 조건이 맞지 않으면 계획이 멈출 수 있다.

지목변경 신청은 공사가 끝난 뒤 비로소 움직인다

지목변경 신청은 관계 법령에 따른 토지 형질변경 공사가 준공된 경우, 토지나 건축물의 용도가 변경된 경우, 도시개발사업 등의 원활한 추진을 위해 사업시행자가 공사 준공 전에 토지 합병을 신청하는 경우 등에 가능하다.

절차 흐름은 대체로 개발행위허가나 농지·산지전용허가를 받고, 토목공사를 통해 땅의 형질을 바꾸고, 건축이 필요한 경우 건축 후 사용승인을 받은 다음 지목변경을 신청하는 순서로 이어진다. 이후 지목변경으로 상승한 토지가액에 대한 취득세나 전용부담금 납부가 따라올 수 있다.

여기서 앞의 임야 과수원 사례와 다시 연결된다. 공부상 지목이 임야인데 실제로는 과수원으로 오래 이용된 토지는, 보상평가에서는 현실 이용상황을 근거로 농지성 여부를 따질 수 있다. 하지만 지목변경은 별도의 인허가와 절차가 필요하므로, 보상평가에서 농지로 볼 수 있는지와 공부상 지목을 실제로 바꾸는 문제는 구분해서 봐야 한다.

보상에서는 현실 이용상황이 중요하고, 지목변경에서는 적법한 용도 변경 절차와 준공 여부가 중요하다.

결국 지목이 임야인 과수원 토지를 볼 때는 세 가지를 함께 확인해야 한다. 첫째, 실제로 얼마나 오래 농지처럼 이용되었는지. 둘째, 그 이용이 불법형질변경이나 일시적 사용은 아닌지. 셋째, 관할 시장·군수 등 행정청이 관계도서와 현장 상황을 조사해 농지로 판단할 수 있는지다.

서류와 현장이 다를 때는 어느 한쪽만 믿고 움직이기 어렵다. 토지보상, 영농손실보상, 지목변경은 서로 닿아 있지만 판단 기준은 조금씩 다르다. 그래서 이런 토지는 처음부터 관할 소관청과 설계·보상 실무자의 검토를 함께 받아보는 편이 훨씬 안전하다.

바닥면적·건축면적·층수·높이 산정 총정리 (발코니·지붕·필로티·지하층)

기준시점: 아래 내용은 국가법령정보센터 공표 기준(건축법: 2025.10.1 시행 / 건축법 시행령: 2025.12.18 시행 표기)를 중심으로 정리했습니다. 실제 인허가 실무에서는 해당 지자체 조례·지구단위계획·허가권자 해석이 함께 작동하므로, 최종은 허가권자(시·군·구) 확인이 필요합니다.

1) “무엇을 어떤 법으로” 계산하나

건축물의 대지면적·연면적·바닥면적·높이·층수 산정은 건축법이 시행령에 위임하고, 시행령이 구체 산정방법을 규정합니다.

• 위임 근거: 건축법 제84조(면적·높이 및 층수의 산정)

• 구체 산정방법: 건축법 시행령 제119조(면적 등의 산정방법)

또한, 면적 산정은 곧바로 건폐율·용적률과 연결됩니다.

• 건폐율: 대지면적 대비 건축면적 비율(최대한도는 국토계획법 기준)

• 용적률: 대지면적 대비 연면적 비율( 용적률 산정용 연면적만)

2) 핵심 용어 한 번에 잡기 (실무에서 헷갈리는 지점)

• 건축면적: “건축물의 수평투영면적(외벽 중심선 기준)” → 건폐율의 분자

• 바닥면적: “각 층의 수평투영면적(벽·기둥 등 구획 중심선 기준)” → 연면적의 구성요소

• 연면적: “각 층 바닥면적의 합계”

  • 다만, 용적률 산정 시는 시행령이 정한 일부 면적을 제외

바닥면적(각목에 따른 제외사항) : 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다.

가. 벽ㆍ기둥의 구획이 없는 건축물은 그 지붕 끝부분으로부터 수평거리 1미터를 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적으로 한다.

나. 건축물의 노대등의 바닥은 난간 등의 설치 여부에 관계없이 노대등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대등의 끝부분까지의 면적을 말한다)에서 노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 뺀 면적을 바닥면적에 산입한다.

다. 필로티나 그 밖에 이와 비슷한 구조(벽면적의 2분의 1 이상이 그 층의 바닥면에서 위층 바닥 아래면까지 공간[빈공간]으로 된 것만 해당한다)의 부분은 그 부분이 공중의 통행이나 차량의 통행 또는 주차에 전용되는 경우와 공동주택의 경우에는 바닥면적에 산입하지 아니한다.

라. 승강기탑(옥상 출입용 승강장을 포함한다. 이하 같다), 계단탑, 장식탑, 다락[층고(層高)가 1.5미터(경사진 형태의 지붕인 경우에는 1.8미터) 이하인 것만 해당한다], 건축물의 내부에 설치하는 냉방설비 배기장치 전용 설치공간(각 세대나 실별로 외부 공기에 직접 닿는 곳에 설치하는 경우로서 1제곱미터 이하로 한정한다), 건축물의 외부 또는 내부에 설치하는 굴뚝[ST], 더스트슈트, 설비덕트[PS], 그 밖에 이와 비슷한 것과 옥상ㆍ옥외 또는 지하에 설치하는 물탱크, 기름탱크, 냉각탑, 정화조, 도시가스 정압기, 그 밖에 이와 비슷한 것을 설치하기 위한 구조물과 건축물 간에 화물의 이동에 이용되는 컨베이어벨트만을 설치하기 위한 구조물은 바닥면적에 산입하지 않는다.

마. 공동주택으로서 지상층에 설치한 기계실, 전기실, 어린이놀이터, 조경시설 및 생활폐기물 보관시설의 면적은 바닥면적에 산입하지 않는다.

바. 「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 시행령」 제9조에 따라 기존의 다중이용업소(2004년 5월 29일 이전의 것만 해당한다)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 1.5미터 이하의 옥외 피난계단(기존 건축물에 옥외 피난계단을 설치함으로써 법 제56조에 따른 용적률에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당한다)은 바닥면적에 산입하지 아니한다.

사. 제6조제1항제6호에 따른 건축물을 리모델링하는 경우로서 미관 향상, 열의 손실 방지 등을 위하여 외벽에 부가하여 마감재 등을 설치하는 부분은 바닥면적에 산입하지 아니한다.

아. 제1항제2호나목3)의 건축물의 경우에는 단열재가 설치된 외벽 중 내측 내력벽의 중심선을 기준으로 산정한 면적을 바닥면적으로 한다.

자. 「영유아보육법」 제15조에 따른 어린이집(2005년 1월 29일 이전에 설치된 것만 해당한다)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 2미터 이하의 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단의 면적은 바닥면적(기존 건축물에 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단을 설치함으로써 법 제56조에 따른 용적률 기준에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당한다)에 산입하지 아니한다.

차. 「장애인ㆍ노인ㆍ임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률 시행령」 별표 2의 기준에 따라 설치하는 장애인용 승강기, 장애인용 에스컬레이터, 휠체어리프트 또는 경사로는 바닥면적에 산입하지 아니한다.

카. 「가축전염병 예방법」 제17조제1항제1호에 따른 소독설비를 갖추기 위하여 같은 호에 따른 가축사육시설(2015년 4월 27일 전에 건축되거나 설치된 가축사육시설로 한정한다)에서 설치하는 시설은 바닥면적에 산입하지 아니한다.

타. 「매장유산 보호 및 조사에 관한 법률」 제14조제1항제1호 및 제2호에 따른 현지보존 및 이전보존을 위하여 매장유산 보호 및 전시에 전용되는 부분은 바닥면적에 산입하지 아니한다.

파. 「영유아보육법」 제15조에 따른 설치기준에 따라 직통계단 1개소를 갈음하여 건축물의 외부에 설치하는 비상계단의 면적은 바닥면적(같은 조에 따른 어린이집이 2011년 4월 6일 이전에 설치된 경우로서 기존 건축물에 비상계단을 설치함으로써 법 제56조에 따른 용적률 기준에 적합하지 않게 된 경우만 해당한다)에 산입하지 않는다.

하. 지하주차장의 경사로(지상층에서 지하 1층으로 내려가는 부분으로 한정한다)는 바닥면적에 산입하지 않는다.

거. 제46조제4항제3호에 따른 대피공간의 바닥면적은 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽의 내부선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다.

너. 제46조제5항제3호 또는 제4호에 따른 구조 또는 시설(해당 세대 밖으로 대피할 수 있는 구조 또는 시설만 해당한다)을 같은 조 제4항에 따른 대피공간에 설치하는 경우 또는 같은 조 제5항제4호에 따른 대체시설을 발코니(발코니의 외부에 접하는 경우를 포함한다. 이하 같다)에 설치하는 경우에는 해당 구조 또는 시설이 설치되는 대피공간 또는 발코니의 면적 중 다음의 구분에 따른 면적까지를 바닥면적에 산입하지 않는다.

1) 인접세대와 공동으로 설치하는 경우: 4제곱미터

2) 각 세대별로 설치하는 경우: 3제곱미터

연면적 제외 (용적률산전용연면적): 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 하되, 용적률을 산정할 때에는 다음 각 목에 해당하는 면적은 제외한다.

가. 지하층의 면적

나. 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당한다)으로 쓰는 면적

마. 제34조제3항 및 제4항에 따라 초고층 건축물과 준초고층 건축물에 설치하는 피난안전구역의 면적

바. 제40조제4항제2호에 따라 건축물의 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간의 면적

3) 건축면적 산정 기준 (건폐율) — 처마·차양·지붕 돌출

3-1. 원칙: 외벽(또는 외곽기둥) 중심선으로 둘러싸인 수평투영면적

시행령은 건축면적을 외벽 중심선(외벽이 없으면 외곽기둥) 기준으로 정합니다.

3-2. 지붕·처마·차양 등이 1m 이상 돌출되면? → “끝부분에서 후퇴한 선” 적용

처마·차양·부연 등 유사 돌출물이 외벽 중심선에서 수평 1m 이상 돌출된 경우, 건축면적은 돌출 끝부분에서 일정 거리 후퇴한 선을 기준으로 합니다. (일반 건축물은 보통 1m 후퇴)

3-3. 건축면적에 “산입하지 않는” 항목

건축면적 : 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥으로 한다. 이하 이 호에서 같다)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 목에서 정하는 기준에 따라 산정한다.

가. 처마, 차양, 부연(附椽), 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 그 외벽의 중심선으로부터 수평거리 1미터 이상 돌출된 부분이 있는 건축물의 건축면적은 그 돌출된 끝부분으로부터 다음의 구분에 따른 수평거리를 후퇴한 선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다.

1) 「전통사찰의 보존 및 지원에 관한 법률」 제2조제1호에 따른 전통사찰: 4미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리

2) 사료 투여, 가축 이동 및 가축 분뇨 유출 방지 등을 위하여 처마, 차양, 부연, 그 밖에 이와 비슷한 것이 설치된 축사: 3미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리(두 동의 축사가 하나의 차양으로 연결된 경우에는 6미터 이하의 범위에서 축사 양 외벽의 중심선까지의 거리를 말한다)

3) 한옥: 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리

4) 「환경친화적자동차의 개발 및 보급 촉진에 관한 법률 시행령」 제18조의5에 따른 충전시설(그에 딸린 충전 전용 주차구획을 포함한다)의 설치를 목적으로 처마, 차양, 부연, 그 밖에 이와 비슷한 것이 설치된 공동주택(「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인 대상으로 한정한다): 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리

5) 「신에너지 및 재생에너지 개발ㆍ이용ㆍ보급 촉진법」 제2조제3호에 따른 신ㆍ재생에너지 설비(신ㆍ재생에너지를 생산하거나 이용하기 위한 것만 해당한다)를 설치하기 위하여 처마, 차양, 부연, 그 밖에 이와 비슷한 것이 설치된 건축물로서 「녹색건축물 조성 지원법」 제17조에 따른 제로에너지건축물 인증을 받은 건축물: 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리

6) 「환경친화적 자동차의 개발 및 보급 촉진에 관한 법률」 제2조제9호의 수소연료공급시설을 설치하기 위하여 처마, 차양, 부연 그 밖에 이와 비슷한 것이 설치된 별표 1 제19호가목의 주유소, 같은 호 나목의 액화석유가스 충전소 또는 같은 호 바목의 고압가스 충전소: 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리

7) 그 밖의 건축물: 1미터

나. 다음의 건축물의 건축면적은 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 산정한다.

1) 태양열을 주된 에너지원으로 이용하는 주택

2) 창고 또는 공장 중 물품을 입출고하는 부위의 상부에 한쪽 끝은 고정되고 다른 쪽 끝은 지지되지 않는 구조로 설치된 돌출차양

3) 단열재를 구조체의 외기측에 설치하는 단열공법으로 건축된 건축물

다. 다음의 경우에는 건축면적에 산입하지 않는다.

1) 지표면으로부터 1미터 이하에 있는 부분(창고 중 물품을 입출고하기 위하여 차량을 접안시키는 부분의 경우에는 지표면으로부터 1.5미터 이하에 있는 부분)

2) 「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 시행령」 제9조에 따라 기존의 다중이용업소(2004년 5월 29일 이전의 것만 해당한다)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 2미터 이하의 옥외 피난계단(기존 건축물에 옥외 피난계단을 설치함으로써 법 제55조에 따른 건폐율의 기준에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당한다)

3) 건축물 지상층에 일반인이나 차량이 통행할 수 있도록 설치한 보행통로나 차량통로

4) 지하주차장의 경사로

5) 건축물 지하층의 출입구 상부(출입구 너비에 상당하는 규모의 부분을 말한다)

6) 생활폐기물 보관시설(음식물쓰레기, 의류 등의 수거시설을 말한다. 이하 같다)

7) 「영유아보육법」 제15조에 따른 어린이집(2005년 1월 29일 이전에 설치된 것만 해당한다)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 2미터 이하의 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단(기존 건축물에 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단을 설치함으로써 법 제55조에 따른 건폐율 기준에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당한다)

8) 「장애인ㆍ노인ㆍ임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률 시행령」 별표 2의 기준에 따라 설치하는 장애인용 승강기(이하 “장애인용 승강기”라 한다), 장애인용 에스컬레이터, 휠체어리프트 또는 경사로

9) 「가축전염병 예방법」 제17조제1항제1호에 따른 소독설비를 갖추기 위하여 같은 호에 따른 가축사육시설(2015년 4월 27일 전에 건축되거나 설치된 가축사육시설로 한정한다)에서 설치하는 시설

10) 「매장유산 보호 및 조사에 관한 법률」 제14조제1항제1호 및 제2호에 따른 현지보존 및 이전보존을 위하여 매장유산 보호 및 전시에 전용되는 부분

11) 「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」 제12조제1항에 따른 처리시설(법률 제12516호 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 일부개정법률 부칙 제9조에 해당하는 배출시설의 처리시설로 한정한다)

12) 「영유아보육법」 제15조에 따른 설치기준에 따라 직통계단 1개소를 갈음하여 건축물의 외부에 설치하는 비상계단(같은 조에 따른 어린이집이 2011년 4월 6일 이전에 설치된 경우로서 기존 건축물에 비상계단을 설치함으로써 법 제55조에 따른 건폐율 기준에 적합하지 않게 된 경우만 해당한다)

특례

다음의 요건을 모두 갖춘 건축물의 건폐율을 산정할 때에는 지방건축위원회의 심의를 통해 (2)에 따른 개방 부분의

상부에 해당하는 면적을 건축면적에서 제외할 수 있다.

(1) 다음의 어느 하나에 해당하는 시설로서 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천제곱미터 이상일 것

① 문화 및 집회시설(공연장ㆍ관람장ㆍ전시장만 해당)

② 교육연구시설(학교ㆍ연구소ㆍ도서관만 해당)

③ 수련시설 중 생활권 수련시설, 업무시설 중 공공업무시설

(2) 지면과 접하는 저층의 일부를 높이 8미터 이상으로 개방하여 보행통로나 공지 등으로 활용할 수 있는 구조ㆍ형태

일 것

4) 바닥면적 산정 기준 (발코니·필로티·옥탑·다락 핵심)

4-1. 원칙: 각 층(또는 일부)의 “벽·기둥 등 구획 중심선”으로 둘러싸인 수평투영면적

바닥면적의 기본 정의입니다.

4-2. 벽·기둥 구획이 없는 건축물(대공간 차양 등) → “지붕 끝에서 1m 후퇴선”

벽·기둥 구획이 없는 경우, 바닥면적은 지붕 끝부분에서 수평 1m 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적입니다.

5) 발코니(노대 등) 바닥면적 산정 — “1.5m 룰”

시행령은 발코니를 포함한 “노대등”의 바닥면적을 다음 방식으로 산정합니다:

• 노대등 면적(외벽 중심선~노대 끝)에서

• 노대등이 접한 가장 긴 외벽 길이 × 1.5m를 뺀 면적만

  → 바닥면적에 산입

즉, 실무적으로는 “깊이 1.5m까지는(대체로) 바닥면적에서 빠지고, 1.5m 초과분은 들어간다”로 이해하되, 법문은 “가장 긴 외벽 길이×1.5m” 방식이라 형상에 따라 계산이 달라질 수 있습니다.

5-1. 간단 예시(개념 설명용)

• 외벽 접한 길이 6.0m, 발코니 깊이 2.0m → 노대 면적 12.0㎡

• 제외값: 6.0m×1.5m=9.0㎡

• 바닥면적 산입: 12.0-9.0=3.0㎡

6) 필로티·주차램프·옥탑·다락: 바닥면적에 “안 들어가는” 대표 케이스

6-1. 필로티(또는 유사 구조) — 조건 충족 시 바닥면적 제외

벽면적의 1/2 이상이 비어 있는 등 요건을 갖춘 필로티/유사 구조 부분은,

• 공중 통행/차량 통행/주차에 전용되는 경우, 또는 공동주택인 경우

  → 바닥면적에 산입하지 않음

상기 예제는 건축면적 일부 산입, 바닥면적 제외 (근거 : 필로티 1/2공간, 차량전용)

6-2. 옥상 승강기탑·계단탑·장식탑·다락(층고요건) 등

다음은 원칙적으로 바닥면적에 산입하지 않음

• 승강기탑(옥상 출입용 승강장 포함), 계단탑, 장식탑

• 다락: 층고 1.5m 이하(경사지붕은 1.8m 이하)

• 건축물 내부의 냉방설비 배기장치 전용 설치공간(외기 직접 접촉, 세대/실별 1㎡ 이하)

• 굴뚝, 더스트슈트, 설비덕트, 물탱크/냉각탑/정화조 등 설비 구조물 등

다락 포인트(많이 나오는 질의)

• “다락은 최상층에만 가능?”이라는 실무 오해가 많은데, 법제처 해석례는 ‘최상층으로 제한되지 않는다’고 봤습니다(당시 법령 기준).

• 단, 법제처 해석은 법원 판결처럼 기속력이 있는 건 아니고, 현행 법령/허가권자 운영을 함께 봐야 합니다.

6-3. 지하주차장 경사로(지상→지하1층 구간 한정) 제외

시행령은 지하주차장 경사로(지상층에서 지하 1층으로 내려가는 부분 한정)를 바닥면적에서 제외합니다.

7) 층수 산정 — 옥탑/지하층/애매한 층 구분

7-1. 층수에서 제외되는 것

시행령은 다음을 층수에 산입하지 않음으로 규정합니다:

• 일정 요건의 옥상 부분(승강기탑·계단탑·옥탑 등)

• 지하층

• 장애인용 승강기 승강기탑

7-2. 층 구분이 명확하지 않으면? → 높이 4m마다 1개 층

“층 구분이 명확하지 않은 건축물”은 건축물 높이 4m마다 하나의 층으로 보아 층수를 산정합니다.

7-3. 부분별 층수가 다르면? → 가장 많은 층수를 그 건축물 층수로

복층/스킵플로어/부분 증축 등에서 자주 쓰입니다.

8) 높이 산정 — 지붕/옥상 돌출물/전면도로 기준(사선제한)까지

8-1. 원칙: 지표면부터 건축물 상단까지

건축물 높이는 원칙적으로 지표면부터 상단까지이며, 1층 전체가 필로티인 경우 일부 규정 적용 시 필로티 층고를 제외하는 특칙이 있습니다.

8-2. 전면도로가 있는 경우(건축법 제60조 관련) — 도로 중심선 기준 + 고저차 보정

• 전면도로 노면에 고저차가 있으면, 접하는 범위의 도로를 수평거리로 가중평균한 높이의 수평면을 전면도로면으로 봅니다.

• 대지 지표면이 도로보다 높으면, 고저차의 1/2만큼 올라온 위치에 도로면이 있는 것으로 봅니다.

8-3. 옥상 구조물이 높이에 미치는 영향(“1/8(또는 1/6) & 12m” 룰)

옥상 승강기탑·계단탑·옥탑 등은,

• 수평투영면적 합계가 건축면적의 1/8 이하(일부 공동주택 1/6 이하)이고

• 그 부분 높이가 12m를 넘는 경우

  → 넘는 부분만 건축물 높이에 산입합니다.

그리고 지붕마루장식/굴뚝/일정 개방형 난간벽/12m 이하 장애인용 승강기탑 등은 높이에 산입하지 않음으로 규정합니다.

8-4. 처마높이(별도 정의)

처마높이는 지표면부터 지붕틀(또는 유사 수평재)을 지지하는 벽·깔도리·기둥 상단까지입니다.

9) 지하층 판단의 출발점: “지하층” 정의 + 지표면 산정(가중평균)

9-1. 지하층(건축법) 정의 요약

“바닥이 지표면 아래”이고, 바닥~지표면 평균높이가 해당 층 높이의 1/2 이상이면 지하층입니다.

9-2. 지하층의 “지표면”은 어떻게 잡나?

시행령은 지하층 지표면을 주변이 접하는 각 지표면 부분 높이를 수평거리로 가중평균한 수평면으로 산정하도록 둡니다.

또한 (지하층 지표면 규정을 제외한) 면적·높이·층수 산정에서도 지표면에 고저차가 있으면 가중평균 수평면을 쓰고, 고저차가 3m를 넘으면 3m 이내 구간별로 지표면을 정하도록 합니다.

10) 해석례로 보는 “발코니/면적 특례 중복 적용” 쟁점 2개

10-1. 다락은 최상층에만? → “제한되지 않는다” 해석례

법제처는, 바닥면적 제외 대상 다락(층고 1.5m/경사지붕 1.8m 이하)의 설치 장소를 최상층으로 제한하는 명문 규정이 없다는 점 등을 근거로 “최상층 제한이 없다”는 취지로 해석했습니다.

10-2. 발코니에 냉방설비 배기장치 공간을 두면 “1㎡를 또 빼나?” → 중복 적용 불가 해석례

법제처(국민참여입법센터 공개 해석례)는, 발코니(노대등) 바닥면적 특례와 냉방설비 배기장치 전용 설치공간(1㎡) 특례를 같은 부분에 중복 적용할 수 없다는 취지를 제시했습니다.

실무적으로는

• “원래 바닥면적에 들어갈 공간을 내부에 별도 확보해주기 어려우니 1㎡를 빼준다”는 취지의 특례를,

• 이미 노대등 특례로 제외되는 발코니 영역에 그대로 얹어서 “추가 제외”하는 건 취지에 맞지 않는다는 논리입니다.

11) 참고 법령·지침(목록)

• 건축법

  • 제2조(지하층 정의)

  • 제55조(건폐율) / 제56조(용적률)

  • 제84조(산정방법 위임)

• 건축법 시행령

  • 제119조(면적·높이·층수 산정의 핵심 조문)

• 행정규칙(국토교통부)

  • 건축물 면적, 높이 등 세부 산정기준 (사례/도식 중심 운영지침 성격)

• 해석례(법제처/국민참여입법센터 공개)

  • 다락 설치 위치 관련(최상층 제한 여부)

  • 발코니+냉방설비 배기장치 공간의 산정 특례 중복 적용 여부

----------------------------질의회신-------------------------------

계단 바닥면적 산정관련

A. 내부계단 바닥면적 산정

1. 실내계단의 바닥면적 산정(건축 58070-4187, 1999.10.25)

질의 : 하부층에서 상부층으로 올라가는 실내계단의 바닥면적 산정방법

회신 : 바닥면적을 산정함에 있어 건축물 내부계단의 바닥면적은 동 계단의 면적을 각층에 가산하여 산정하는 것임

 2. 복층형인 공동주택 내부 계단의 바닥면적(건축 58070-2573, 2000.09.05)

질의 : 1층 거실부분 및 1층에서 2층으로 오르내릴 수 있는 내부계단부분이 2층 천정까지 뚫려있는 경우 내부계단부분의 바닥면적에 산입 여부

회신 : 질의계단이 별도의 계단실로 구획된 계단이 아닌 1층에서 2층으로 출입하기 위한 거실내부의 계단으로 그 상부가 2층 천정까지 개방된 경우라면, 동계단 부분은 2층 바닥면적에 산입하지 않아도 되는 것이니 구체적인 사항은 상세한 설계도서 등을 갖추어 당해 허가권자에게 문의하시기 바람

3. 구획되지 아니한 옥내계단의 바닥면적의 산정방법(건축과 5873, 2004. 11.20)

질의 : 단독주택의 1층 거실부분에서 2층으로 오르내릴 수 있는 내부계단부분이 2층 천장까지 뚫려있는 경우 내부계단의 바닥면적 산입여부는

회신 : 질의의 계단이 별도의 계단실로 구획된 계단이 아닌 1층에서 2층으로 출입하기 위한 거실 내부의 계단으로 그 상부가 2층 천장까지 개방된 경우라면 동 계단부분은 2층 바닥면적에 산입하지 않아도 되는 것임.

4. 내부 계단의 바닥면적 산정 기준(윤혁경Q&A 2010-7-12)

질의 : 1층 거실부분 및 1층 내부에서 2층으로 오르내릴 수 있는 내부계단부분이 2층 천장까지 뚫려 있는 경우, 내부계단부분의 바닥면적에 산입 여부

1. 그림에서 B를 적용 해야 한다면 중심선의 기준은 어떻게 되는지요?

2. 건축법 시행령 제119조 1항 제 3호에 의해서 밑부분 면적중 뚫려 있어도 전부 산입해야 하는지요?

회신 : 1. 엘리베이터가 바닥면적에 없음에도 매층 바닥면적으로 산입되고 있으며, 계단도 그와 같이 매층 바닥면적에 산입하고 있습니다.

2. 지적하신대로 1개층은 바닥면적에 산입하지 않는 것도 생각해 볼 문제입니다만, 대부분 다 포함하여 산정하고 있답니다.

4. 내부계단의 바닥면적 산정 여부에 관하여(윤혁경Q&A 2007-2-5)

질의 : 1층에서 2층으로 출입하기 위한 실내 내부계단으로 단지 1-층만 연결하는 계단입니다.

계단부분의 면적이 1층에서 산정되는데, 2층에서도 산정되어야 하는지 여부를 질의하오니 답변 부탁드립니다. (바닥면적 산정시 실내 내부계단을 1층에서 한번만 산정하는 것으로 보여집니다.)

회신 : 1층에서 2층으로 출입하기 위한 실내 내부계단의 바닥면적은 1개층만 산정합니다.

B. 외부계단 바닥면적 산정

1. 외부계단의 건축면적·바닥면적 산정방법(건축 58550-871, 1993. 3. 22)

질의 : 건축물의 외벽에 외부계단 설치시 바닥면적의 산정방법

회신 : 건축무릥 외부계단의 경우 건축면적에는 건축법 시행령 제119조 제1항 제2호의 규정에 의하여 모두 산입하는 것이며, 바닥면적에는 동항 제3호 가목의 규정에 의하여 외부계단 끝부분으로부터 1미터를 후퇴한 나머지부분만을 산입하는 것임

2. 단독주택 옥외계단의 건축면적 산입여부(국토부 2013.12.06.)

질의 : 단독주택(다가구)의 2층으로 올라가는 옥외계단의 건축면적 산입여부.

회신 : 주택의 옥외계단은 지표면으로부터 높이가 1m를 초과하는 부분을 모두 건축면적에 산입하는 것임.

C. 엘리베이터의 바닥면적 산정

1. 엘리베이터 샤프트의 바닥면적 산입여부(건축 58070-2979)

질의 : 고층건축물의 엘리베이터가 일정한 층에만 정지하고 정지하지 않는 층의 엘리베이터홀은 개구부가 없고 화장실 등으로 사용하는 경우 정지하지 않는 층의 엘리베이터 샤프트의 면적이 각 층별 바닥면적에 산입되는지 여부

회신 : 질의의 엘리베이터 샤프트는 건축법 제119조 제1항 제3호의 규정에 의거 각 층별 면적을 바닥면적에 산입해야하는 것임.

 2. 복층형 공동주택 정차하지 않는 층의 승강로부분 바닥면적(국토부 2013.12.09.)

질의 : 복층형 공동주택(2개층이 1세대)에서 출입구가 없는 층의 계단실과 정차를 하지 아니하는 구조로 된 층의 승강로 부분을 바닥면적에 산입하여야 하는 지 여부

회신 : 「건축법 시행령」제119조제1항제3호에 따라 바닥면적은 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 하도록 하고 있음에 따라, 층의 구분이 명확하고 각 세대의 출입 등을 위하여 사용이 가능한 계단실의 경우에는 바닥면적에 산입하여야 할 것으로 사료되며, 중간층에 승강기를 정차하기 위한 별도의 출입문 등 시설물이나 승강장이 설치되어 있지 아니한 경우의 승강로 부분은 바닥면적에서 제외할 수 있을 것으로 사료되나, 보다 구체적인 사항은 관련 자료를 첨부하여 해당 건축허가권자인 시장.군수.구청장에게 문의하시기 바람.

D. 썬큰계단의 건축면적 및 바닥면적 산정

1. 썬큰계단의 건축면적 및 바닥면적 산정(국교부 2013.12.06.)

질의 : 지상에서 지하 선큰으로 내려가는 계단부분의 건축면적 및 바닥면적 산입 여부

회신 : 건축물의 건축면적 및 바닥면적 산정은 건축법시행령 제119조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하는 것

임. 다만, 문의의 계단부분이 상부가 노출되고, 건축물의 일부가 아닌 독립된 구조물로서 지상과 지하로의 이동을 위하여 설치된 것이라면 상기 규정에 의한 건축면적 및 바닥면적 산정시 제외할 수 있을 것으로 사료되나, 해당 허가권자의 사실판단이 요구됨

E. 건축물의 용도분류시 “당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계”

 1. 건축물의 용도분류 시 “당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계”에 공용부분이 산정 여부(국교부 2013.12.06.)

질의 : 건축법시행령 별표 1 ‘용도별 건축물의 종류’에 명시된 “당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계”에 공용부분이 포함되는 지

회신 : 평소 국토해양부에 관심과 애정을 가져주시어 감사 드리며, 질의하신 사항에 대하여 아래와 같이 알려드립니다. 질의의 “당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계”에는 주된 용도에 부수되는 공용부분(복도·계단·화장실 등)의 면적이 공용비율에 따라 포함되는 것이나, 지하주차장 등의 면적은 제외되는 것임.

 F. 거실의 바닥면적

1. 당해용도에 쓰이는 거실의 바닥면적 산정시 공용부 포함여부(국토부 2013.12.06.)

질의 : 「건축법 시행령」 제34조제2항제2호에 따라 3층 이상으로서 학원용도에 쓰이는 거실의 바닥면적의 합계가 200m2이상인 경우 지상으로 통하는 직통계단이 2개소 이상 설치하여야 하는 바, 동 규정을 적용함에 있어 학원용도에 쓰이는 바닥면적 산정시 공용으로 사용하는 복도 면적을 포함하여야 하는 지

회신 : 건축법」 제2조제1항제6호에 따라 “거실”은 건축물 안에서 거주, 집무, 작업, 집회, 오락, 그 밖에 이와 유사한 목적을 위하여 사용되는 방을 말하는 것으로, 같은 법 시행령 제34조제2항제2호의 “당해 용도에 쓰이는 거실의 바닥면적의 합계”를 산정함에 있어 공용으로 사용하는 복도, 계단, 화장실 등은 포함하지 아니하고, 실제 거실로 사용하고 있는 면적으로만 산정하여야 할 것임

2. 공용으로 사용하는 계단, 복도 등의 면적이 거실 바닥면적에 포함되는 지 여부(국토부 2013.12.06.)

질의 : 「건축법 시행령」 제34조제2항제3호 규정에 의한 공동주택(도시형생활주택 - 원룸형)의 경우, 거실 바닥면적 산정시 공용으로 사용하는 계단, 복도, 화장실의 바닥면적이 포함되는지 여부.

회신 : 건축법」 제2조제1항제6호 규정에 의해 “거실”이라 함은 건축물 안에서 거주, 집무, 작업, 집회, 오락, 그 밖에 이와 유사한 목적을 위하여 사용되는 방을 말하는 바, 이와 관련, 거실에는 누구나 이용할 수 있는 공용으로 쓰이는 계단, 복도, 화장실은 포함되지 않는 것임

G. 건축물 계단설치기준

거실의 바닥면적의 합계의 의미(국토부 2013.12.11.)

질의 : 「건축물의 피난.방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제15조제2항제4호에서 규정하고 있는 바로 윗층의 거실의 바닥면적의 합계의 의미는.

회신 : 「건축물의 피난.방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제15조제2항제4호의 규정에 의하면, 바로 윗층의 거실의 바닥면적의 합계가 200제곱미터이상의 계단의 경우에는 계단 및 계단참의 너비를 120센터미터이상으로 하여야 하는 바, 이와 관련, “바로 윗층의 거실의 바닥면적의 합계”라 함은 해당 층의 위에 있는 각 층의 거실의 바닥면적의 합계를 말합니다.

H. 피난층인 지하층 직통계단

1.피난층인 지하층에 직통계단 설치여부(국토부 2013.12.13.)

질의 : 지하1층 지상3층인 다세대주택에 있어 피난층인 지하층에 직통계단을 설치해야 하는 지 여부

회신 : 건축법시행령 제34조제1항 규정에 의거, 건축물의 피난층(직접 지상으로 통하는 출입구가 있는 층을 말한다)외의 층에서는 피난층 또는 지상으로 통하는 직통계단을(경사로를 포함)을 거실의 각 부분으로부터 계단(거실로부터 가장 가까운 거리에 있는 계단을 말한다)에 이르는 보행거리가 30미터 이하가 되도록 설치하여야 하는 바, 상기 질의의 지하1층이 전면도로에서 바로 출입이 가능한 피난층이라면 지상으로 통하는 직통계단을 설치하지 않아도 됩니다.

I. 바닥면적 산정제외 유사부분

바닥면적에서 제외되는 유사 사례 등(국토부 2013.12.06.)

질의 : 건축법령상 바닥면적에서 제외되는 설비덕트 기타 이와 유사한 것이라 함은 무엇을 말하는 것인 지 및 사람이 통행할 수 없는 공간을 상기의 기타 이와 유사한 것으로 보아 바닥면적에서 제외할 수 있는 지 여부

회신 : 건축법시행령 제119조 제1항 제3호 마목의 규정에 의하여 설비덕트 기타 이와 유사한 것은 바닥면적 산정시 제외하고 있는 바, 이 경우 “기타 이와 유사한 것”이라 함은 건축물의 건축시 전기·가스·통신설비 등의 설치를 위한 덕트 부분으로 보아야 할 것이며, 사람이 통행할 수 없는 부분이라고 하여 모두 바닥면적 산정시 제외된다고 볼 수는 없을 것이며, 바닥면적 산정시 제외여부는 당해 건축물의 설계도서 등을 검토하는 등 구체적인 현황에 따라 판단하여야 할 것임

J. 주상복합 건축물의 면적산정

1. 주상복합건축물의 전용면적 및 공용면적 산정방법

  (국토부 2013.12.06.)

질의 : 가.「건축법」제8조에 따라 건축허가를 받는 공동주택(다세대주택, 연립주택, 20세대 이상 주상복합건물)의 전용 및 공용면적 산정방법은 주택법 시행규칙 제2조 및 주택공급에 관한 규칙 제8조를 따라야 하는 지? 나. 주택법 시행규칙 제2조에 따라 공동주택의 전용면적 산정방법은 외벽의 내부선을 기준토록 하고 있으나, 2호 조합 이상으로 구성된 공동주택의 세대간 경계벽을 외벽으로 볼 수 있는 지?

회신 : 가. 주택법에서 공동주택(건축법 시행령 별표1 제2호 가목 내지 나목에 한함)에 대한 주거전용면적 산정방법을 같은 법 시행규칙 제2조 제2항 제2호에 규정하고 있음. 주택법령에서 동 규정의 적용대상을 달리 규정하고 있지는 않으나, 주택법에 의거 사업계획승인을 받아 건설·공급하는 공동주택에 대해서는 동 규정이 적용되는 것으로 판단되며, 건축법 제8조의 규정에 의한 허가를 받는 건축물에 대하여 건축법령의 기준을 적용함에 있어서 면적 등 건축물의 규모는 동법 시행령 제119조의 규정에 의하여 산정하여야 하는 것이나, 공동주택의 전용면적 및 공용면적의 산정은 주택법시행규칙 제2조의 규정을 준용하여 산정하는 것이 타당할 것으로 판단됨 나. 위 기준에 의한 공동주택의 세대별 주거전용면적을 산정할 경우 외벽은 세대와 세대 또는 세대와 외부를 경계하는 벽으로 보아 산정함이 타당할 것임 (법 제8조 ⇒ 제11조, 2008. 3. 21.)

L. 설계변경 면적 기준

 1. 설계변경시 면적산정은 증·감부분의 면적을 합산하는 지

  (국토부 2013.12.06.)

질의 : 건축허가를 받은 건축물의 주계단을 변경(위치이동)하는 경우가 사용승인시 일괄신고 변경사항에 해당하는 지의 여부와 이에 해당하는 바닥면적의 합계 50제곱미터이하는 변경되는 증·감부분 면적의 합산결과를 말하는 것인 지

회신 : 질의의 주계단 변경이 건축법시행령 제3조의2 규정에 의한 대수선에 해당하면 동법시행령 제12조 제3항의 규정에 의하여 사용승인 신청시 일괄신고대상에 해당하는 것이며, 동규정에서 변경되는 부분의 바닥면적의 합계 50제곱미터이하란 변경되는 증·감부분 면적의 합산결과를 말하는 것임   

건축공사 감리(공사감리) 완전정리

감리대상 건축물, 건축신고는 감리하는지, 상주·비상주 기준까지

건축에서 “감리”는 단순한 서류용 서명이 아닙니다. 법적으로는 설계도서대로 시공되는지, 관계 법령 기준에 맞는 자재·시공인지를 확인하고, 위법·부적합이 있으면 시정/재시공 요청 → 공사중지 요청 → 허가권자 보고까지 이어지는 품질·안전의 마지막 제도적 장치입니다.

1) 감리의 법적 근거(무엇을 기준으로 보나)

건축공사 감리는 기본적으로 아래 법령 체계로 움직입니다.

• 건축법 제25조(건축물의 공사감리) : 감리 의무, 감리자 권한(시정/중지/보고), 감리일지·중간/완료보고, 감리비 계약서 제출·지급 확인 등

• 건축법 시행령 제19조(공사감리) : 감리자 지정 방식(건축사/건설엔지니어링 등), 중간보고 “진도” 정의, 현장 배치(건축사보 배치) 기준 등

• 건축법 시행령 제19조의2 : 허가권자 지정감리(소규모·직접시공 등) 대상 건축물과 절차

• 건축법 시행규칙(예: 제19조, 제19조의3) : 위법건축공사보고, 감리일지/감리보고서 서식·첨부서류, 허가권자 지정감리 신청·통보 절차

• 그리고 주택법 사업계획 승인 대상, 건설기술진흥법에 따른 건설사업관리(감독 권한대행 등) 대상은 건축법과 다르게 각각 해당 법령을 따르도록 규정되어 있습니다.

2) “언제” 감리를 해야 하나?

감리는 보통 아래 흐름으로 진행됩니다.

1. 착공 전에 감리자 지정(또는 허가권자 지정 신청)

2. 착공신고 시: 감리비가 명시된 감리계약서 제출

3. 공사 중: 감리일지 작성·유지 + 필요 시 현장 확인/지시

4. 공정이 특정 진도에 도달하면 “감리중간보고서” 작성·제출

5. 공사 완료 시 “감리완료보고서” 작성·제출 (건축주는 사용승인 신청 때 제출)

6. 사용승인 신청 시: 감리계약 내용대로 감리비 지급 → 허가권자는 지급 여부 확인 후 사용승인

3) 감리대상 건축물은 무엇인가? (핵심 정리)

감리대상은 크게 ① 건축주가 감리자를 지정하는 경우(일반) 와 ② 허가권자가 감리자를 지정하는 경우(지정감리) 로 나눠 생각하면 정리가 쉬워요.

3-1. (일반) 공사감리자를 지정하는 건축물

건축법 시행령 제19조는 “건축법 제25조제1항에 따라 감리자를 지정하여 공사감리를 하게 하는 경우”를 전제로, 대표적으로 아래를 포함해 정리합니다.

• 건축허가 대상 건축물을 건축하는 경우

  • 다만, 건축신고(건축법 제14조) 대상 건축물은 여기서 제외된다고 시행령에 명시되어 있습니다.

• 리모델링(시행령에서 정한 경우)

• 다중이용 건축물은 원칙적으로 건설기술진흥법상 건설엔지니어링사업자 또는 (일정 조건 충족 시) 건축사가 감리자가 될 수 있고, 배치기준·대가는 건설기술진흥법 체계를 따릅니다.

포인트

• “허가”로 가는 건축은 실무적으로 대부분 감리(공사감리자)가 붙는 구조라고 이해하면 빠릅니다.

• 단, “신고”는 원칙적으로 이 트랙(건축주 지정감리)에서 제외가 핵심입니다.

3-2. (지정감리) 허가권자가 공사감리자를 지정 – 법적 근거

1) 허가권자 지정

• 건축법 제25조 제2항

  제1항에도 불구하고,

  ① 「건설산업기본법」 제41조 제1항 각 호에 해당하지 않는 소규모 건축물로서 건축주가 직접 시공하는 건축물 및

  ② 주택으로 사용하는 건축물 중 대통령령으로 정하는 건축물

  은 대통령령이 정하는 바에 따라 허가권자가(설계에 참여하지 않은 자 중에서) 공사감리자를 지정해야 합니다.

즉, 25조 2항은 허가권자 지정감리가 걸리는 큰 “문”이고,

“대통령령으로 정하는 건축물”이 바로 시행령 제19조의2에서 구체화됩니다.

2) “대통령령으로 정하는 건축물” = 시행령 제19조의2

• 건축법 시행령 제19조의2 제1항 제1호 (소규모·직접시공)

  “건설산업기본법 제41조 제1항 각 호에 해당하지 않는 건축물” 중에서,

  아래 가/나/다 중 어느 하나에도 해당하지 아니하는 건축물이 허가권자 지정감리 대상입니다.

  • (가) 별표1 제1호가목의 단독주택 (연면적 200제곱이하)

  • (나) 농업·임업·축산업·어업용 창고/저장고/작업장/퇴비사/축사/양어장 등

  • (다) 해당 건축물의 건설공사가 「건설산업기본법 시행령」 제8조 제1항 각 호에 해당하는 경미한 건설공사인 경우

• 건축법 시행령 제19조의2 제1항 제2호 (주택 트랙)

  주택으로 사용하는 아파트/연립/다세대/다중/다가구(복합건축물 포함)는 허가권자 지정감리 대상입니다.

즉, 바꿔 말하면, 단독주택, 농축산어업용, 경미한 건설공사는 건축주 지정.

* 건산법 제41조(건설공사 시공자의 제한) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 건축 또는 대수선(大修繕)에 관한 건설공사(제9조제1항 단서에 따른 경미한 건설공사는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)는 건설사업자가 하여야 한다. 다만, 다음 각 호 외의 건설공사와 농업용, 축산업용 건축물 등 대통령령으로 정하는 건축물의 건설공사는 건축주가 직접 시공하거나 건설사업자에게 도급하여야 한다. <개정 2011. 8. 4., 2016. 2. 3., 2017. 12. 26., 2019. 4. 30.>

1. 연면적이 200제곱미터를 초과하는 건축물 (허가권자 지정, 경미한 공사 건축주)

2. 연면적이 200제곱미터 이하인 건축물로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우

가. 「건축법」에 따른 공동주택 (허가권자 지정, 경미한 공사 건축주)

나. 「건축법」에 따른 단독주택 중 다중주택, 다가구주택, 공관, 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우 (허가권자 지정, 경미한 공사 건축주)

다. 주거용 외의 건축물로서 많은 사람이 이용하는 건축물 중 학교, 병원 등 대통령령으로 정하는 건축물

3. 삭제 <2017. 12. 26.>

4. 삭제 <2017. 12. 26.>

② 많은 사람이 이용하는 시설물로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 새로운 시설물을 설치하는 건설공사는 건설사업자가 하여야 한다. <개정 2019. 4. 30., 2024. 2. 27.>

1. 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」에 따른 체육시설 중 대통령령으로 정하는 체육시설

2. 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」에 따른 도시공원 또는 도시공원에 설치되는 공원시설로서 대통령령으로 정하는 시설물

3. 「자연공원법」에 따른 자연공원에 설치되는 공원시설 중 대통령령으로 정하는 시설물

4. 「관광진흥법」에 따른 테마파크시설 중 대통령령으로 정하는 시설물

* 경미한 건설공사(= 5천만원 미만)의 ‘정의’

• 건설산업기본법 시행령 제8조 제1항 제1호

  종합공사에 해당하는 건설공사로서 1건 공사의 공사예정금액이 5천만원 미만이면 “경미한 건설공사”에 해당합니다.

그리고 이 조문이 중요한 이유는, 단순히 “5천만원 미만”만 말하는 게 아니라 공사예정금액 산정 방식까지 박아놨기 때문입니다.

• 같은 공사를 2개 이상 계약으로 쪼개 발주하면 합산합니다.

• 발주자가 재료를 제공하면 재료의 시장가격·운임까지 포함합니다.

• 전문공사는 1천5백만원 미만 등 다른 기준도 같이 들어있습니다(제8조 제1항 제2호).

* 건설산업기본법 시행령

제37조(시공자의 제한을 받지 아니하는 건축물) 법 제41조제1항 각 호 외의 부분 단서에서 “대통령령으로 정하는 건축물”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다. <개정 2003. 11. 29., 2005. 5. 7., 2005. 11. 25., 2007. 12. 28., 2008. 10. 29., 2011. 11. 1., 2016. 8. 11.>

1. 농업ㆍ임업ㆍ축산업 또는 어업용으로 설치하는 창고ㆍ저장고ㆍ작업장ㆍ퇴비사ㆍ축사ㆍ양어장 기타 이와 유사한 용도의 건축물

2. 삭제 <2012. 2. 2.>

3. 「주택법」 제4조에 따라 등록을 한 주택건설사업자가 같은 법 시행령 제17조제1항에 따른 자본금ㆍ기술능력 및 주택건설실적을 갖추고 같은 법 제15조에 따른 주택건설사업계획의 승인 또는 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 건설하는 주거용건축물

3-3. “건설사업관리(감독 권한대행 등)” 대상과의 관계(규모/성격 기준)

어떤 프로젝트는 건축법 감리(건축사 감리)만으로 끝나지 않고, 건설기술진흥법 체계(감독 권한대행 등 건설사업관리)가 적용될 수 있습니다.

• 건축법은 주택법 사업계획 승인 대상이나 건설기술진흥법 제39조제2항에 따라 건설사업관리를 하게 하는 건축물의 감리는 해당 법령을 따른다고 정리해 둡니다.

• 건설기술진흥법에서는 발주청이 일정 건설공사에 대해 감독 권한대행 업무까지 포함하는 건설사업관리를 “해야 한다”고 규정하고, 시행령에서 그 대상을 예컨대 총공사비 200억 이상 등으로 구체화합니다.

이렇게 정리하면 안전합니다.

• 민간 일반 건축허가: 건축법(건축사 공사감리) 중심

• 다중이용·대형/공공 성격: 건설기술진흥법(건설사업관리/감리) 체계가 추가/우선될 수 있음

4) “건축신고 대상 건축물”은 감리해야 하나?

질문이 가장 많은 부분인데, 법령 문장 그대로 핵심만 말하면 이렇습니다.

• 건축법 시행령 제19조는 건축허가 대상 건축물을 감리자 지정 트랙으로 잡으면서,

  “건축신고 대상 건축물은 제외”라고 분명히 적고 있습니다.

그래서 실무적으로는 보통,

• 건축신고(제14조)로 진행되는 소규모 건축/대수선은

  → “일반적인 의미의 공사감리자 지정 의무”가 없는 케이스가 많습니다.

다만, 주의할 점은 2가지입니다.

1. 해당 건축이 허가권자 지정감리(제25조제2항) 트랙에 들어가면,

   “신고냐 허가냐”와 별개로 지정감리 절차가 발생할 수 있습니다.

2. 프로젝트 성격(주택법/건설기술진흥법 적용 등)에 따라 다른 법 체계가 걸리면 별도 기준을 따릅니다.

3. 리모델링 해당하는 건축물

- 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물인 경우: 법 제42조, 제43조, 제46조, 제55조, 제56조, 제58조, 제60조, 제61조제2항에 따른 기준

가. 허가권자가 리모델링 활성화가 필요하다고 인정하여 지정ㆍ공고한 구역(이하 “리모델링 활성화 구역”이라 한다) 안의 건축물

나. 사용승인을 받은 후 15년 이상이 되어 리모델링이 필요한 건축물

다. 기존 건축물을 건축(증축, 일부 개축 또는 일부 재축으로 한정한다. 이하 이 목 2) 및 제32조제4항에서 같다)하거나 대수선하는 경우로서 다음의 요건을 모두 갖춘 건축물

1) 기존 건축물이 건축 또는 대수선 당시의 법령상 건축물 전체에 대하여 다음의 구분에 따른 확인 또는 확인 서류 제출을 하여야 하는 건축물에 해당하지 아니할 것 (감리대상, 200이하 단독이면 건축주 지정)

가) 2009년 7월 16일 대통령령 제21629호 건축법 시행령 일부개정령으로 개정되기 전의 제32조에 따른 지진에 대한 안전여부의 확인

나) 2009년 7월 16일 대통령령 제21629호 건축법 시행령 일부개정령으로 개정된 이후부터 2014년 11월 28일 대통령령 제25786호 건축법 시행령 일부개정령으로 개정되기 전까지의 제32조에 따른 구조 안전의 확인

5) 감리는 무엇을 하나? (업무범위/권한/책임)

5-1. 감리의 “핵심 업무 2가지”

시행령은 감리자가 수행해야 할 업무를 크게 이렇게 명시합니다.

• 시공이 설계도서에 적합한지 확인

• 사용 자재가 관계법령 기준에 적합한지 확인

5-2. 위법·부적합 발견 시 감리자의 조치

건축법은 감리자에게 꽤 강한 절차적 권한을 줍니다.

1. 위반사항 또는 설계도서 미준수 발견

2. 건축주에게 알리고, 시공자에게 시정/재시공 요청

3. 불응 시 서면으로 공사중지 요청

4. 그래도 계속하면 허가권자에게 보고

그리고 시공자는 정당한 사유가 없으면 즉시 공사중지해야 한다고 규정되어 있습니다.

또 감리자가 위반을 지적/보고했다는 이유로 감리비 지급을 거부·지연하는 등 불이익을 주면 안 된다는 조항도 있습니다.

5-3. 감리기록(일지)과 중간/완료보고(서류가 감리의 절반)

감리는 “현장 방문”만이 아니라, 기록과 보고가 법적 요건입니다.

• 감리자는 감리일지 기록·유지 의무

• 일정 “진도”에 도달하면 감리중간보고서, 완료 시 감리완료보고서 작성 후 건축주에게 제출 → 건축주는 허가권자에게 제출

시행규칙에서는 감리중간/완료보고서 제출 시 첨부해야 하는 자료를 꽤 구체적으로 적어둡니다(점검표, 감리일지, 공사추진·설계변경 종합, 품질시험성과, 자재 사용 총괄표, 현장 사진·동영상 등).

6) 상주감리 vs 비상주감리 기준 (가장 실무적인 구분)

법령 용어로 딱 “상주/비상주”라고 쓰는 경우도 있지만(특히 건설사업관리 체계), 건축법 공사감리에서는 실무적으로 이렇게 이해하면 정확합니다.

6-1. 비상주(일반) 감리 = “수시/필요 시 현장 수행”

시행령은 원칙적으로 공사감리자가 수시로 또는 필요할 때 현장에서 감리업무를 수행해야 한다고 규정합니다.

→ 이 범주가 흔히 말하는 “비상주 감리”에 가깝습니다.

6-2. (현장배치형) 상주에 준하는 감리 = “건축사보를 현장에 배치해야 하는 경우”

아래에 해당하면 감리자는 건축사보를 공사현장에 배치해 감리업무를 수행하게 해야 합니다.

대표 기준(요약):

• 바닥면적 합계 5,000㎡ 이상(축사/작물재배사는 제외)

• 연속 5개 층(지하 포함) 이상 + 바닥면적 합계 3,000㎡ 이상

• 아파트 건축공사

• 준다중이용 건축물 건축공사

• (별도 리스크 공정) 깊이 10m 이상 굴착 또는 높이 5m 이상 옹벽 등 공사 감리 시 건축/토목 분야 건축사보 배치

• (특정 건축물) 마감재료 설치공사 감리에서 국토교통부령이 정한 경우에도 배치 요구가 생길 수 있음

또한,

• 이 경우 배치되는 건축사보는 다른 현장 감리를 동시에 수행하지 않는 사람이어야 하고

• 배치/변경/철수 후 7일 이내 배치현황을 제출해야 합니다.

6-3. 건설사업관리(감독 권한대행 등)에서의 상주/비상주

공공·대형공사에서 적용되는 건설기술진흥법 체계에서는, 배치기준을 “상주기술인/기술지원기술인”처럼 구분해 운용하도록 되어 있습니다.

7) 감리의 핵심

감리의 뜻은 "감독하고 관리함" 이라고 되어 있습니다.

즉, 제대로 하는지 감독하고 건축주를 대신해 총괄 관리함을 말합니다.

• “맞다/틀리다”만이 아니라

  디테일·자재·시공순서·대안 제시까지 포함한 품질 커뮤니케이션 이행하고

• 법이 요구하는 최소기준(보고·기록·현장배치)은 하한선,

  실제 좋은 감리는 재시공을 줄이는 설계자 관점의 체크리스트 운영

• 결과물은 결국 안전 + 하자 최소화 + 의도 구현 + 기록의 완결성까지 마무리 해야합니다.

주차장의 종류

주차장은 주차장법에서 규정하고 있는데 주차장에는 3가지의 종류의 주차장이 있습니다.

노상주차장(路上駐車場)으로서 도로의 노면 또는 교통광장(교차점 광장만 해당)의 일정한 구역에 설치된 주차장으로서 일반(불특정 다수)의 이용에 제공되는 것으로 도로 일부에 주차선을 표시하여 각 지자체 또는 도시공사에서 주차요금을 받거나 관리하는 곳이 많이 있습니다.

노외주차장(路外駐車場)으로서 도로의 노면 및 교통광장 외의 장소에 설치된 주차장으로서 일반의 이용에 제공되는 것으로 별도의 공용주차장이나 사설 주차장에 해당됩니다.

부설주차장은 건축물, 골프연습장, 그 밖에 주차수요를 유발하는 시설에 부대(附帶)하여 설치된 주차장으로서 해당 건축물·시설의 이용자 또는 일반이 이용에 제공되는 것으로 건축물의 신축, 증축, 용도변경 등 건축행위를 하면 필수적으로 설치하는 것이 주차장이고 용도 및 규모에 따라 주차대수를 산정하는 방식에 의하여 설치하게 됩니다.

주차를 하는 방식에 따라

(1) 자주식주차장 : 운전자가 자동차를 직접 운전하여 주차장으로 들어가는 주차장을 말하고, 지하식, 지평식(地平式) 또는 건축물식(공작물식을 포함)이 있습니다.

(2) 기계식주차장 : 노외주차장이나 부설주차장에서 기계장치를 이용하여 주차하는 방식으로 지하식, 건축물식이 있습니다.

부산광역시 부설주차장 주차대수 산정 정리

부산에서 건축허가 또는 신고를 진행할 때, 부설주차장 주차대수는 부산광역시 주차장 설치 및 관리 조례에서 정한 기준을 따릅니다. 조례 제14조가 부설주차장 설치기준을 별표 7로 두고 있어, 실무에서는 별표 7 표를 기준으로 산정합니다.

이 글은 부산광역시_주차장_설치_및_관리_조례에 따른

일반 건축물의 산정 방식, 주택의 유형별 산정 방식, 그리고 장애인 전용, 전기차 전용, 자전거 주차장을 “언제 넣어야 하는지”를 한 번에 정리합니다.

1. 먼저 정리할 개념

시설물 분류가 먼저입니다

부설주차장 산정은 “무슨 건물인가”가 1순위입니다. 별표 7은 시설물을 11개 유형으로 나눠 설치기준을 제시합니다.

면적 기준은 시설면적입니다

별표 7에서 말하는 시설면적은 공용면적을 포함한 바닥면적의 합계를 의미합니다. 같은 부지에 시설이 여러 개면 시설별 면적을 합산해 적용합니다. 다만 시설 내부에 주차를 위한 면적이 있으면 그 면적은 해당 시설면적에서 제외합니다.

2. 일반 건축물 주차대수 산정

부산 별표 7 설치기준은 아래처럼 정리됩니다.

부설주차장

A. 일반용도 설치기준 요약

1. 위락시설

   시설면적 67제곱미터당 1대

2. 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 운수시설, 의료시설, 운동시설, 업무시설, 방송국, 장례식장

   시설면적 100제곱미터당 1대

3. 제1종 근린생활시설 일부, 제2종 근린생활시설, 숙박시설

   시설면적 134제곱미터당 1대

4. 수련시설, 공장, 발전시설

   시설면적 350제곱미터당 1대

5. 창고시설, 학생용 기숙사, 데이터센터

   시설면적 400제곱미터당 1대

6. 그 밖의 건축물

   시설면적 200제곱미터당 1대

7. 골프장, 골프연습장, 옥외수영장, 관람장

   골프장은 1홀당 10대

   골프연습장은 1타석당 1대

   옥외수영장은 정원 15명당 1대

   관람장은 정원 100명당 1대

B. 소수점 처리 핵심

별표 7 제5호, 즉 주택과 오피스텔을 제외한 나머지 시설은 소수점이 생기면 0.5 이상이면 1대로 보고, 0.5 미만이면 원칙적으로 버리되 증축 등으로 누적 관리하는 구조입니다. 시설 전체를 계산했는데 1대 미만이면 0대로 보는 규정도 같이 있습니다.

3. 주택은 단독·다가구·다세대로 나눠 산정

부산 별표 7은 주택을 2갈래로 나눕니다.

3-1. 단독주택 산정

단독주택은 다가구주택을 제외한 단독주택을 말합니다.

기준은 아래 2단계입니다.

• 시설면적 50제곱미터 초과 180제곱미터 이하

  주차 1대

• 시설면적 180제곱미터 초과

  주차대수는 1대에 더해, 180제곱미터를 초과하는 120제곱미터마다 1대를 추가합니다.

예시

시설면적 240제곱미터 단독주택이면

기본 1대에 더해 초과 60제곱미터는 120제곱미터의 절반이므로 0.5가 되고, 0.5 이상은 1대로 보아 최종 2대로 산정하는 방식입니다.

3-2. 다가구주택 산정

다가구주택은 건축법상 단독주택 범주에 들어가지만, 부산 별표 7에서는 “다가구주택, 공동주택, 오피스텔”을 묶어 별도 기준을 적용합니다.

핵심은 두 가지입니다.

• 기본 산정은 주택건설기준 등에 관한 규정 제27조의 방식으로 계산합니다.

• 다만 산정 결과가 세대당 1대에 미달하면 세대당 1대 이상이 되도록 합니다. 전용면적이 30제곱미터 이하면 세대당 0.5대 이상으로 완화합니다.

다가구와 오피스텔의 전용면적은 공동주택 전용면적 산정방법을 따르고, 오피스텔은 1호실을 1세대로 봅니다.

3-3. 다세대주택 산정

다세대주택은 공동주택이므로, 부산 별표 7 제5호 기준으로 다가구와 동일하게 처리합니다.

4. 주택건설기준 방식의 핵심 수식

주택건설기준 규정 제27조는 “전용면적 합계”를 기준으로, 주택 규모 구간별 면적당 주차대수 비율을 적용해 산정합니다. 부산은 광역시이므로 광역시 기준을 사용합니다. 주택건설기준_등에_관한_규정

광역시 기준 비율은 다음과 같습니다.

전용면적 85제곱미터 이하 구간은 전용면적 85제곱미터당 1대

전용면적 85제곱미터 초과 구간은 전용면적 70제곱미터당 1대 주택건설기준_등에_관한_규정

실무 팁

세대 전용면적이 섞여 있으면

85 이하 세대들의 전용면적 합계를 따로 모아 85로 나누고

85 초과 세대들의 전용면적 합계를 따로 모아 70으로 나눈 뒤 둘을 합산합니다.

주택건설기준_등에_관한_규정

주택건설기준 규정은 소수점 이하는 한 대로 보는 올림 방식입니다. 주택건설기준_등에_관한_규정

하지만 부산 별표 7 제5호는 여기서 끝이 아니라, 결과가 세대당 1대에 미달하면 세대당 1대 이상으로 끌어올리라는 조건이 붙습니다. 전용면적 30제곱미터 이하는 0.5대 이상입니다.

부설주차장 설치예시

4-1) 근생+다가구(주차대수 산정 예시)

• 1층 근생 145㎡ → 145/134=1.08대 → 1대

• 2~3층 다가구 총 4세대(가구당 전용 50㎡) → 4×0.8=3.2대

• 4층 주택 1세대 전용 77㎡(60초과~85이하) → 77/85=0.90대 → 1대

• 주택계: 3.2+1=4.2대 → 다가구 절상 → 5대

• 건물 전체 법정주차: 근생 1대 + 주택 5대 = 6대

5. 장애인 전용주차구획은 언제 넣나

부산 조례는 부설주차장에 설치해야 하는 장애인 전용주차구획을

부설주차장 설치기준상 주차대수의 3퍼센트 이상으로 규정합니다.

다만 설치기준상 주차대수가 10대 미만이면 설치 의무가 없습니다.

정리

• 먼저 전체 주차대수를 산정합니다

• 전체가 10대 이상이면 그중 3퍼센트 이상을 장애인 전용으로 배정합니다

  장소·표시 등 디테일은 장애인 편의증진 관련 시행규칙 기준을 따릅니다.

6. 전기차 전용주차구역과 충전시설은 언제 넣나

전기차는 부산 주차조례의 주차대수 산정에 “추가 주차대수”로 더하는 개념이 아니라, 총 주차대수 중 일부를 전기차 전용으로 구분하고 충전시설을 갖추는 개념입니다.

6-1. 대상이 되는 시설

친환경자동차법 시행령은 총주차대수 50 이상인 시설 중 시도의 조례로 정하는 시설을 대상으로 하고, 공중이용시설의 여러 용도와 100세대 이상의 아파트, 기숙사, 그리고 지자체가 설치한 주차장을 포함합니다.

부산은 이를 조례로 그대로 받아, 총주차대수 50 이상이면 대상이 되도록 규정합니다.

6-2. 몇 퍼센트를 설치하나

친환경자동차법 시행령은 전용주차구역과 충전시설 모두

신축은 총주차대수의 5퍼센트 이상 범위에서, 기축은 2퍼센트 이상 범위에서 시도 조례로 정하도록 합니다.

부산은 조례에서 충전시설 수량을 신축 5퍼센트 이상, 기축 2퍼센트 이상으로 두고, 전용주차구역도 동일하게 5퍼센트, 기축 2퍼센트를 적용합니다.

또한 부산 조례는 급속충전시설의 최소 비율과 일부 예외 기준도 함께 두고 있습니다. 실무에서는 전용주차구역 수와 충전기 수를 동시에 체크하는 편이 안전합니다.

7. 자전거 주차대수는 언제 넣나

자전거 주차장은 자동차 주차대수 산정과 별도 법체계로 의무가 생깁니다. 자전거법 시행령은 자전거 주차장 설치기준을 별표 1로 두고, 지자체가 그 2분의 1 범위에서 완화 또는 강화할 수 있다고 규정합니다.

별표 1의 요지는 다음입니다.

• 부설주차장 설치 대상 시설 중 상당수는 자동차 주차대수의 20퍼센트에 해당하는 자전거 주차대수를 설치하도록 규정합니다

• 주택단지는 주택건설기준의 자동차 주차대수의 20퍼센트를 자전거 주차대로 봅니다

• 계산 결과가 5대 미만이면 설치대상에서 제외합니다

정리

• 자동차 주차대수 산정이 끝난 뒤

• 해당 시설이 자전거법 별표 1 적용대상인지 확인하고

• 적용대상이면 자동차 주차대수의 일정 비율을 자전거 주차대로 추가 계획합니다

8. 확장형 주차대수는

주차장법 설치기준에 따라 산정한 주차대수가 50대 이상일 경우 30%이상 확장형으로 설치

9. 체크리스트

1. 건축물 용도 분류를 확정합니다

2. 시설면적을 확정합니다 공용 포함, 주차면적 제외 부설주차장

3. 별표 7 기준으로 자동차 주차대수를 산정합니다 부설주차장

4. 주택이면 단독, 다가구, 다세대를 구분해 적용합니다

5. 장애인 전용은 총 주차대수 10 이상이면 3퍼센트 이상을 배정합니다 부산광역시_주차장_설치_및_관리_조례

6. 전기차는 대상시설 여부와 총주차대수 기준을 확인하고, 부산 기준 5퍼센트 또는 2퍼센트를 적용합니다

7. 자전거는 별표 1 적용대상이면 자동차 주차대수의 비율로 추가하되 5대 미만이면 면제 여부를 확인합니다

에너지절약계획서 제출대상 구분 및 작성·제출 방법

"일정 규모 이상 건축물에 대한 허가 및 신고 행위 시 에너지 절약계획서를 제출하도록 하여 건축물의 에너지 절약 설계기준에 따른 건축·기계·전기·신재생 부문별 에너지 절감 설계기준의 준수 여부를 검토"와 관련된 대상 건축물과 예외사항, 에너지 절약계획서의 구성, 작성 및 제출방법에 대해 아래 내용 확인하시기 바랍니다. 

에너지절약설계기준 개요 

목 적

• 건축물 설계단계에서 에너지 저감 기술을 적용하도록 유도함으로써 원천적인 저 에너지 건축물 구축을 통해 국가 온실 가스·에너지 저감 목표 달성에 기여함은 물론 쾌적한 거주환경을 조성

개  요 

• 일정규모 이상 건축물에 대한 허가 및 신고 행위 시 에너지 절약계획서를 제출하도록 하여 「건축물의 에너지 절약 설계 기준」에 따른 건축·기계·전기·신재생 부문별 에너지 절감 설계기준의 준수 여부를 검토

법적근거

에너지절약계획서 제출대상

제출대상 : 연면적의 합계 500㎡ 이상 건축물

• 건축법 제11조에 따른 건축허가(대수선은 제외)

• 건축법 제19조 제2항에 따른 용도변경 허가 또는 신고

• 건축법 제19조 제3항에 따른 건축물대장 기재내용 변경

에너지절약계획서 제출 예외대상

 에너지 소요량 평가서 제출대상

• 연면적의 합계가 3,000㎡ 이상인 업무시설 및 교육연구시설

• 연면적의 합계가 500㎡ 이상인 공공기관 건축물

연면적의 합계 산정기준(설계기준 제3조 제2항)

1. 같은 대지에 모든 바닥면적을 합하여 계산한다.

2. 주거와 비주거는 구분하여 계산한다.

3. 증축이나 용도변경, 건축물대장의 기재내용을 변경하는 경우 이 기준을 해당 부분에만 적용할 수 있다.

4. 연면적의 합계 500제곱미터 미만으로 허가를 받거나 신고한 후 「건축법」 제16조에 따라 허가와 신고사항을 변경하는 경우에는 당초 허가 또는 신고 면적에 변경되는 면적을 합하여 계산한다.

5. 제2조제3항에 따라 열손실방지 등의 에너지이용합리화를 위한 조치를 하지 않아도 되는 건축물 또는 공간, 주차장, 기계실 면적은 제외한다.

에너지 절약계획서 구성 및 제출방법

에너지절약계획서 구성 및 적합 판단기준

• 에너지 절약계획서는 녹색건축물 조성 지원법 시행규칙에 따른 에너지절약계획서와 건축물의 에너지절약설계기준에 따른 에너지절약 설계 검토서로 구분하며, 4개 부문으로 구성

• 의무사항 전 항목 채택 및 에너지 성능지표(EPI, Energy Performance Index) 평점 합계 65점 이상(공공은 74점 이상) 취득한 경우 적합

에너지 절약계획서 제출방법

참고-건축물의 에너지 절약 설계기준

제4조(적용 예외) 다음 각 호에 해당하는 경우 이 기준의 전체 또는 일부를 적용하지 않을 수 있다.

1. 지방건축위원회 또는 관련 전문 연구기관 등에서 심의를 거친 결과, 새로운 기술이 적용되거나 연간 단위면적당 에너지소비총량에 근거하여 설계됨으로써 이 기준에서 정하는 수준 이상으로 에너지절약 성능이 있는 것으로 인정되는 건축물의 경우에는 제15조를 적용하지 아니할 수 있다.

2. 건축물 에너지 효율등급 1+등급 이상 또는 제로에너지건축물 인증을 취득한 경우에는 제15조 및 제21조를 적용하지 아니할 수 있다. 다만, 공공기관이 신축하는 건축물(별동으로 증축하는 건축물을 포함한다)은 1++등급 이상 또는 제로에너지건축물 인증을 취득한 경우에 제15조 및 제21조를 적용하지 아니할 수 있다.

3. 건축물의 기능·설계조건 또는 시공 여건상의 특수성 등으로 인하여 이 기준의 적용이 불합리한 것으로 지방 건축위원회가 심의를 거쳐 인정하는 경우에는 이 기준의 해당 규정을 적용하지 아니할 수 있다. 다만, 지방 건축위원회 심의 시에는 「건축물 에너지효율등급 및 제로에너지건축물 인증에 관한 규칙」 제4조제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물 에너지 관련 전문인력 1인 이상을 참여시켜 의견을 들어야 한다.

4. 건축물을 증축하거나 용도변경, 건축물대장의 기재내용을 변경하는 경우에는 제15조를 적용하지 아니할 수 있다. 다만, 별동으로 건축물을 증축하는 경우와 기존 건축물 연면적의 100분의 50 이상을 증축하면서 해당 증축 연면적의 합계가 2,000제곱미터 이상인 경우에는 그러하지 아니한다.

5. 허가 또는 신고대상의 같은 대지 내 주거 또는 비주거를 구분한 제3조제2항 및 3항에 따른 연면적의 합계가 500제곱미터 이상이고 2천제곱미터 미만인 건축물 중 연면적의 합계가 500제곱미터 미만인 개별동의 경우 에는 제15조 및 제21조를 적용하지 아니할 수 있다.

6. 열손실의 변동이 없는 증축, 용도변경 및 건축물대장의 기재내용을 변경하는 경우에는 별지 제1호 서식 에너지 절약 설계 검토서를 제출하지 아니할 수 있다. 다만, 종전에 제2조제3항에 따른 열손실방지 등의 조치 예외 대상이었으나 조치대상으로 용도변경 또는 건축물대장 기재내용의 변경의 경우에는 그러하지 아니한다.

7. 「건축법」 제16조에 따라 허가와 신고사항을 변경하는 경우에는 변경하는 부분에 대해서만 규칙 제7조에 따른 에너지절약계획서 및 별지 제1호 서식에 따른 에너지절약 설계 검토서(이하 “에너지절약계획서 및 설계 검토서” 라 한다)를 제출할 수 있다.

8. 제21조제1항제1호 및 2호에 따라 건축물 에너지소요량 평가서를 제출해야하는 대상 건축물이 제21조제2항의 판정기준을 만족하는 경우에는 제15조를 적용하지 아니할 수 있다.

Ⅴ. 특정건축물 정리에 관한 특별조치법 시행

소규모 주택 임차인, 매수인 등의 주거 불안정 해결과 민생경제 일시적 회복 지원 등을 위해 특정건축물 정리법 시행을 협조한다.

• 일정 규모 이하 주거용 위반건축물에 대해 일시적 합법전환을 추진한다.

  현재 국회에 발의된 11건의 특정건축물 정리에 관한 특별조치법이 조속히 통과될 수 있도록 지원하며, 2026년 시행을 목표로 하고 있다.

• 다만, 적용범위, 절차, 심의기준 등 세부 사항은 2014년 추진사례를 바탕으로 국회 차원에서 충분한 논의가 필요하다.

• 원활한 업무처리를 위해 지자체에 양성화지원센터를 설치하고, 국토지리정보원의 공간정보 활용 권한을 부여하는 등 추가적인 조문 신설을 검토한다.

• 법률이 통과되면 정부는 시행령 제정과 지자체 양성화 업무를 위한 가이드라인을 제작·배포하고, 주요 지자체와 함께 「특정건축물 정리 T/F」를 구성하여 이행실적을 점검한다.

※ 2014년 특별조치법 주요내용

• 발의 및 제정 : 2012.11~12월 발의(2건) → 2013.7.16 제정

• 시행 : 2014.1.17 ~ 2015.1.16 (1년간 시행)

• 적용범위 : 2012.12.31 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물

  (단독주택 165㎡ 이하, 다가구주택 330㎡ 이하, 다세대주택 세대당 전용 85㎡ 이하)

• 추진절차 : 건축주가 설계도서·현장조사서 등을 첨부하여 허가권자에게 신고 → 30일 내 건축위원회 심의 → 사용승인 처리

• 심의기준 : 도로·건축선 적합, 구조·위생·방화 안전, 인근 도시계획사업·일조권에 지장 없음

• 양성화 실적 : 26,924동

Ⅵ. 추진방안

1. 건축규제 완화

• 정북방향 일조사선 후퇴기준을 조정한다.

  현행 4~5층 높이(10~17m)에서 사선 기준을 수직선으로 바꾸어 다세대·다가구 주택의 확장 가능 공간을 확보하고, 무단증축 위반을 해소한다.

  
  

  (참고 : 2025.9. 박홍근 의원 개정안 발의, 제61조 일조기준 규정 개정)

• 비가림지붕·보일러실 면적 산정 특례를 신설한다.

  노후주택 외부계단, 옥상 비가림지붕, 다가구·다세대 보일러실을 층수·면적 산정에서 제외하여 불법 위반 발생을 예방한다.

  
  

2. 불법행위 예방

• 건축물 사후점검제와 성능확인제를 도입한다. 준공 이후 일정 기간 경과 시 허가권자 또는 대행 건축사가 위반 여부를 재확인하고, 사용 기간 중 전문가가 불법 여부를 수시로 진단하도록 한다.

• 매매·임대차 시장의 투명성을 높인다. 계약 시 건축물대장 확인을 의무화하고, 위반사항 기재를 확대한다. 또한 매도인에게 원상복구 책임을 지도록 계약 특약을 반영한다.

• 불법 유도 건축 설계·시공을 방지한다. 불법 확장을 유도하는 설계·시공에 대한 가이드라인을 마련하고, 미등록 시공자·설계자까지 벌칙 대상에 포함한다.

3. 단속·시정 강화

• AI 기반 항공사진 분석시스템을 도입해 위반 여부를 실시간 확인한다. 지자체 정기 실태조사를 의무화하고, 조사 권한을 강화한다.

• 이행강제금의 실효성을 높인다. 시정 완료 시까지 반복 부과하고, 매년 가중 부과한다. 영리 목적 위반에는 추가 가중 비율을 적용한다.

• 소규모 위반건축물 해체 인허가 부담을 완화한다. 위험이 낮은 경우 해체계획서 전문가 검토를 면제하고, 표준 해체계획서를 보급한다.

Ⅶ. 향후 계획

• 특정건축물 정리법 제정 시, 즉시 시행령과 지자체 가이드라인을 마련한다.

• 건축법 시행령 개정 및 행정적 보완을 신속히 추진한다.

참고 : 세부 추진일정 및 담당부서

건축규제 완화

• 일조사선 후퇴기준 완화 : 건축법 개정(2026년 상반기, 건축정책과)

• 비가림지붕·보일러실 특례 : 시행령 개정(2026년 상반기, 건축정책과)

불법행위 예방

• 건축물 사후검사제도 도입 : 건축법 개정안 마련(2025.12, 건축정책과)

• 건축물 성능확인제도 도입 : 건축물관리법 개정안 발의(2026년 상반기, 건축정책과)

• 매매·임대차 투명성 제고 : 건축물대장 기재 확대(2026.3, 건축정책과), 공인중개사법 개정(2026.2, 부동산개발산업과)

• 매도인 원상복구 특약 반영 : 계약서 개정(2025.12, 부동산개발산업과)

• 위반건축물 정보제공 사이트 개설 : 민간 서비스앱 연계 구축(2026년 상반기, 건축정책과)

• 설계·감리 점검 가이드라인 마련 : 2026년 하반기, 건축정책과

• 미등록 시공업자 벌칙 확대 : 건축법 개정안 발의(2025.12, 건축정책과)

• 건축허가·사용승인 시 위반사항 안내 : 지자체 배포(2026년 상반기, 건축정책과)

단속·시정 강화

• AI 기반 항공사진 분석 시스템 개발 : 2025~2027년, 국토지리정보원

• 지자체 정기 실태조사 의무화 : 건축법 개정안 발의(2025.12, 건축정책과)

• 위반건축물 과세자료 요청근거 부여 : 건축법 개정안 발의(2025.12, 건축정책과)

• 건축물 검사 거부 처벌근거 마련 : 건축법 개정안 발의(2025.12, 건축정책과)

• 부동산 감독기구 신설 : 신설기구 설립 논의(2025.12, 부동산소비자보호기획단)

• 건축안전특별회계 조성 의무화 : 건축법 개정안 발의(2025.12, 건축정책과)

• 위반건축물 업무처리지침 근거 마련 : 건축법 개정안 마련(2025.12, 건축정책과)

• 위반건축물 정보시스템 고도화 : 세움터 기능 개선(2026년 상반기, 건축정책과)

• 이행강제금 반복부과·가중 도입 : 건축법 개정안 발의(2025.12, 건축정책과)

• 영리목적 위반 가중 확대 : 건축법 개정안 발의(2025.12, 건축정책과)

• 소규모 해체계획서 검토 면제 : 건축물관리법 개정(2026년, 건축안전과)

• 표준 해체계획서 제작·배포 : 2026년 상반기, 건축안전과

집 짓는 과정과 법적 절차, 얼마나 걸릴까?

집을 짓는 과정은 막연히 “설계 → 시공 → 입주”라고 생각하기 쉽지만, 실제로는 여러 단계와 법적 절차가 필요합니다. 오늘은 건축주가 처음 상담을 시작해서 입주하기까지 어떤 과정이 있고, 얼마나 시간이 걸리는지 정리해보겠습니다.

1. 첫 상담과 계약

집짓기의 시작은 건축가와의 첫 만남입니다.

이 자리에서는 단순히 디자인 이야기를 넘어, 왜 집을 짓는지, 예산은 얼마인지, 가족 구성은 어떤지 등을 폭넓게 이야기합니다.

보통 계약금은 전체 설계비의 20~40% 정도를 먼저 납부합니다. 이때부터 본격적인 설계가 시작됩니다.

2. 설계 단계

설계는 보통 세 단계로 나뉩니다.

계획 설계 (약 2개월)

땅 검토, 법규 확인, 배치도 및 공간 초안 작성

건축주와 자주 소통하며 기본 방향 설정

중간 설계 (약 2개월)

평면·입면·단면·배치도 등 구체적 도면 작성

구조·설비 검토 및 건축허가 접수

이 과정에서 법적 협의나 보완 때문에 허가가 지연되기도 합니다

실시설계 (약 2개월)

실제 시공 가능한 시공도서 작성

이 단계에서 큰 설계 변경은 다시 허가 절차가 필요할 수 있습니다

3. 시공사 선정

실시설계 도면을 바탕으로 시공사에게 견적을 받고, 업체를 선정합니다.

보통 1~2개월 정도 소요되며, 건축주가 미리 업체를 알아본다면 시간을 단축할 수도 있습니다.

4. 착공과 공사 과정

착공신고 후 본격적인 공사가 시작됩니다.

골조 공사 : 기초부터 2층 주택 기준 약 2개월

창호 공사 : 실측·발주 23주, 시공 23일

외장·내부 마감 공사 : 약 2개월 (자재·날씨·민원에 따라 변동)

부대·조경 공사 : 외부 배선, 하수도, 담장, 조경 등 약 1개월

5. 사용승인과 입주

모든 공사가 끝나면 사용승인 절차를 거쳐야만 합법적으로 입주할 수 있습니다.

건축사가 대신 검사 업무를 진행하며, 난간·피난·소방·전기 기준이 맞는지 확인합니다.

사전 입주(사용승인 전 거주)는 법적으로 불법입니다.

적발될 경우 건축주가 처벌받고, 감리자가 알고도 방치하면 감리자도 책임을 집니다.

임시사용승인은 예외적으로 겨울철 조경 불가 등 일부 상황에서만 가능합니다.

6. 전체 기간

일반적인 경우 : 계약부터 입주까지 1년~1년 반

빠른 경우 : 목구조 주택 + 경험 많은 시공사라면 약 11개월도 가능

그러나 날씨·민원·발주 지연 등 변수가 많기 때문에 여유 있게 계획하는 것이 안전합니다.

마무리

집 짓기는 단순히 ‘짓는다’는 과정이 아니라 상담 → 설계 → 허가 → 시공 → 사용승인까지 이어지는 긴 여정입니다.

무엇보다 중요한 건 시간과 비용을 여유 있게 계획하는 것입니다. "빨리, 싸게”를 추구하다 보면 만족스럽지 못한 결과를 낳을 수 있습니다.

여유 있는 마음으로 차근차근 준비한다면, 내 집 짓기는 분명 즐겁고 의미 있는 경험이 될 것입니다.

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8일 '생숙 복도폭 완화 가이드라인' 지자체 배포…시한 내 신고 당부

국토교통부와 소방청은 8일 생활숙박시설(이하 생숙)의 신속한 합법사용 지원을 위한 '생숙 복도 폭 완화 가이드라인'을 마련해 전국 지방자치단체에 배포한다고 밝혔다.

이번 가이드라인은 국토부가 지난해 10월 16일 발표한 생숙 합법사용 지원방안의 후속 조치다.

주요 내용은 신규 생숙 개별분양 제한, 숙박업 신고 독려, 용도변경 지원으로 다음 달 말까지 숙박업·용도변경 신청 때 이행강제금 부과를 2027년 말까지 유예하는 것이다.

그동안 국토부는 지원방안에 따라 복도 폭이 좁아 용도변경이 어려웠던 생숙에 대해 복도 폭 기준을 유연하게 적용할 수 있도록 건축법 시행령을 개정하고 세부 행정규칙을 제정한 바 있다.

서울 시가지 모습. 2024.1.30. (ⓒ뉴스1, 무단 전재-재배포 금지)

이번에 배포한 가이드라인은 법령 개정사항이 현장에서 원활하게 작동할 수 있게 법령에서 정한 적용 대상 및 요건과 복도 폭 완화 절차를 체계적으로 정리하고 화재안전성 검토·인정 방법을 구체화하기 위해 마련했다.

이번 가이드라인은 지원방안을 발표한 지난해 10월 16일 이전에 건축허가를 신청한 생숙 용도 건축물 중 양옆에 거실이 있는 복도(중복도)의 유효너비가 1.8m 미만인 경우에 적용한다.

건축주는 용도변경 때 복도 폭 기준 완화를 적용받기 위해서 지자체 사전확인, 전문업체의 화재안전성 사전검토, 관할 소방서의 화재안전성 검토·인정, 지방건축위원회 심의를 거쳐야 한다.

용도변경을 신청하려는 건축주가 보유한 생숙이 가이드라인 적용 대상인지 여부를 지자체에 확인한다.

가이드라인 적용 대상일 경우, 건축주가 전문업체에 의뢰해 피난·방화 성능 보강 방안을 마련하고 모의실험을 거쳐 화재안전성을 확보한다.

이후 관할 소방서에 지자체의 사전확인 결과서와 화재안전성 검토 신청서 등 관련 서류를 첨부해 화재안전성 검토를 신청하면 관할 소방서장은 평가단을 구성해 신청내용을 검토한 뒤 건축주에게 화재안전성 인정 여부를 통보한다.

건축주는 건축허가 관할 지자체장에게 지방건축위원회 심의를 신청하고 심의가 의결되면 화재안전성 검토 결과서, 지방건축위원회 심의 결과서 등 관련 서류를 첨부해 용도변경을 신청한다.

국토부는 가이드라인에서 정한 절차가 지자체 사전확인부터 용도변경 신청까지 여러 단계로 이어져 다음 달 말 시한까지 용도변경 신청이 어려울 수 있다는 점을 고려해 지자체 사전확인 전후 용도변경 의사표시를 분명히 하고, 후속 절차를 단계적으로 이행해 나가는 건축주에 대해서는 용도변경 신청을 완료한 것으로 간주할 예정이다.

국토부는 생숙 합법사용 지원방안의 후속 제도개선 조치가 완료돼 다음 달 말까지 지자체 지원센터 등에서 용도변경 신청 등을 하도록 당부했다. 10월부터는 용도변경 신청이나 숙박업 신고가 안 된 생숙을 대상으로 점검해 시정명령 등의 조치를 하기로 했다.

가이드라인 전문은 국토교통부 누리집(www.molit.go.kr)의 '뉴스·소식/공지사항', 소방청 누리집(www.nfa.go.kr)의 '법령정책/법령정보/법령자료실'에서 확인할 수 있다.

이상주 국토부 국토도시실장은 "그동안 복도 폭이라는 물리적인 한계 때문에 오피스텔로 용도변경이 어려웠던 생숙도 일정 비용 부담으로 합법적으로 사용할 수 있는 방안을 마련했다"고 말했다. 

이어 "아직 용도변경이나 숙박업 신고를 안 한 생숙이 4만 3000실이 남아있어 불필요한 갈등을 최소화할 수 있도록 각 지자체는 적극적으로 생숙 소유자에게 용도변경 또는 숙박업 신고를 안내해 달라" 당부했다.

홍영근 소방청 화재예방국장은 "이번 가이드라인은 생활숙박시설의 화재안전성을 검토할 수 있는 제도적 기반을 마련하기 위해 관계기관 협의를 거치고 관할 소방관서의 의견을 받아 적극적으로 검토했으며 지자체의 사전확인을 거친 경우 화재안전성의 인정을 위해 관할 소방서를 찾아 화재안전성 인정 절차를 진행해 주기 바란다"고 말했다.

문의: 국토교통부 건축정책관 건축정책과(044-201-3757), 건축정책관 건축안전과(044-201-4992), 소방청 화재예방국 소방분석제도과(044-205-7522)

[출처] 대한민국 정책브리핑(www.korea.kr)