주거용 건축물 에너지효율등급 인증: 설계 시 반영 체크리스트

에너지효율등급 인증, 왜 설계 초기에 잡아야 하는가

에너지효율등급 인증은 준공 후 신청하는 절차처럼 보이지만, 실제 결과는 설계 초기 단계에서 거의 결정된다. 10년간 주거 프로젝트를 진행하면서 가장 많이 목격한 실수는 설계가 상당 부분 진행된 이후에 에너지 시뮬레이션을 돌려보고 뒤늦게 외벽 단열재 두께를 조정하거나 창호 사양을 바꾸는 경우다. 이 시점에서 변경하면 구조 검토부터 다시 해야 하는 상황이 발생한다.

국토교통부 기준으로 1등급 인증을 받으려면 에너지요구량이 연간 단위면적당 60kWh/㎡ 미만이어야 한다. 이 수치를 맞추는 데 영향을 주는 요소는 단열, 기밀, 창호, 설비, 향(向) 배치까지 전방위적이다. 계획설계 단계부터 에너지 전문가와 협업하는 것이 시간과 비용 모두에서 유리하다.

외피 성능: 단열과 기밀을 수치로 관리하라

외피 성능은 에너지등급을 결정짓는 가장 큰 변수다. 단열재 두께만 늘린다고 해결되는 문제가 아니다. 열교(Heat Bridge) 차단과 기밀 처리가 함께 이루어지지 않으면 단열재에 투자한 비용의 효과가 절반 이하로 떨어진다.

외피 설계 체크리스트

• 외벽 열관류율: 중부 1지역 기준 0.150 W/㎡K 이하 확보 여부
• 지붕 및 최상층 바닥: 0.120 W/㎡K 이하 적용 여부
• 창호 열관류율: 1.0 W/㎡K 이하, 가능하면 0.8 W/㎡K 목표 설정
• 슬래브 관통 배관 및 캔틸레버 부위 열교 차단 디테일 도면 작성 여부
• 기밀층 연속성 확보: 기밀테이프 적용 구간 상세도 포함 여부
• 기밀 성능 목표치 설정: 침기율(ACH50) 3.0 이하 목표 권장

창호 면적이 외벽 면적의 30%를 초과하는 설계에서는 창호 열관류율 0.1 단위 차이가 연간 에너지요구량을 3~5kWh/㎡ 수준으로 변동시킨다. 사양 선택 시 반드시 시뮬레이션 결과와 연동해서 결정해야 한다.

설비 시스템: 난방, 환기, 신재생에너지 연계

외피를 아무리 잘 잡아도 설비 시스템이 뒷받침되지 않으면 등급 상향에 한계가 있다. 특히 1등급 이상(1+ 이상)을 목표로 하는 경우, 설비 항목의 기여도가 전체 평가의 40% 가까이 차지한다.

설비 항목 체크리스트

• 난방 설비 효율: 콘덴싱 보일러 적용 시 열효율 98% 이상 제품 선정 여부
• 급탕 설비: 태양열 급탕 또는 히트펌프 급탕기 적용 가능 여부 검토
• 환기 설비: 열회수 환기장치(HRV) 적용, 열회수율 75% 이상 제품 선정 여부
• 조명 설비: LED 전구 100% 적용 및 조도 자동제어 시스템 포함 여부
• 신재생에너지: 태양광 패널 설치 면적 및 발전량 시뮬레이션 반영 여부
• 에너지 모니터링 시스템(BEMS) 도입 검토

태양광 3kWp 시스템 설치 시 연간 약 3,600~4,200kWh 발전이 가능하며, 이는 전용면적 85㎡ 기준 에너지자립률을 약 15~20% 향상시키는 효과를 낸다.

향 배치와 개구부 계획: 패시브 전략의 기본

건물의 향(向) 배치는 설계 초기 결정 사항이면서, 한번 고정되면 이후 단계에서 바꿀 수 없는 항목이다. 남향 위주의 주동 배치는 패시브 성능의 출발점이다.

향 배치 및 개구부 체크리스트

• 주거 공간의 주요 창면 남향 또는 남동향 배치 여부
• 북측 창면적 최소화: 전체 창면적 대비 북측 비율 20% 이하 목표
• 여름철 과열 방지를 위한 차양 깊이 계산 및 도면 반영 여부
• 인접 건물 또는 지형에 의한 일조 차단 분석(일조 시뮬레이션) 수행 여부
• 외부 루버, 처마, 발코니 등 고정 차양 요소의 유효 차양계수 산정 여부

남향 세대와 북향 세대가 혼재하는 판상형 아파트에서 북향 세대의 에너지요구량은 남향 세대 대비 평균 18~22% 높게 산출된다. 이 격차를 단열 보강만으로 메우려면 외벽 단열재 두께를 30mm 이상 추가해야 하는 경우가 많다.

인증 신청 전 최종 확인 사항

설계가 완료되고 인증 신청 단계에 진입하면 서류 누락이나 계산 오류로 인해 보완 요청을 받는 사례가 빈번하다. 인증 기관에 서류를 제출하기 전 아래 항목을 반드시 점검해야 한다.

인증 신청 전 최종 체크리스트

• 에너지 성능 지표(EPI) 점수 합산 및 등급 기준 충족 여부 재확인
• ECO2 시뮬레이션 결과와 설계도서 사양의 일치 여부 검토
• 단열재 두께, 창호 사양, 설비 효율 수치가 시방서와 도면에 동일하게 명기되었는지 확인
• 열교 부위 선형 열관류율 산정 근거 서류 준비 여부
• 신재생에너지 설치 계획서 및 용량 산출 근거 서류 포함 여부
• 인증 수수료 및 현장 실사 일정 사전 협의 완료 여부

2024년 기준 공동주택 에너지효율등급 인증 수수료는 전용면적 합계 기준으로 산정되며, 5,000㎡ 이하 단지의 경우 약 150만~300만 원 수준이다. 인증 갱신 주기는 10년이며, 갱신 시 당시 기준으로 재평가받는다는 점도 설계 여유도 확보 시 고려해야 한다.

정부가 인구 감소와 상권 침체로 활력을 잃어가는 지방 원도심에 청년·문화예술인·창업인을 불러들이고, 빈 상가와 유휴시설을 지역의 새로운 거점으로 탈바꿈시킨다.

문화체육관광부와 국토교통부, 중소벤처기업부는 원도심의 공간을 정비하는 동시에 지역 특화 콘텐츠와 창업·상권을 함께 육성하는 부처 협업형 '원도심 리코어(RE) 프로젝트' 시범사업을 추진한다.

수도권을 제외한 4극 3특 권역별로 1~2곳을 선정해 2027년부터 사업에 착수하며, 선정 지역에는 공간 재생과 콘텐츠 활성화를 위해 국비 최대 242억 원 이상을 지원한다.

이번 사업은 인구 감소와 상권 침체로 비어가는 원도심의 공간을 정비하는 데 그치지 않고 공간(HW)과 콘텐츠(SW)를 함께 지원, 원도심의 핵심 기능(Core)을 다시(Re) 되살리는 부처 협업형 사업이다.

◆ 청년·문화예술인의 활동공간으로 빈 상가 제공 '원도심 복합재생'

국토부는 원도심의 공실상가를 매입하거나 장기간 임대, 상생협약 등을 체결해 공실상가를 '원도심 활성화상가'로 조성한다.

공실상가는 리모델링 등을 거쳐 문화예술인의 작업실, 창업공간, 공유 사무실, 팝업스토어 등으로 활용하고 입주하는 청년·문화예술인·창업인 등이 안정적으로 활동할 수 있도록 임대료도 지원한다.

◆ 흩어진 공실과 상권을 연결 '특화거점' 조성

원도심 내 미활용 공공시설, 미사용 모텔, 집단 공실상가 등 규모 있는 유휴시설은 지역의 특성에 맞는 '특화거점'으로 탈바꿈한다.

지역 여건에 따라 문화예술 거점, 창업 지원·보육 및 지역기업 보육시설, 상권 지원시설, 지역브랜드 전시·판매 공간 등으로 조성하고 주변의 개별 공실상가와 연계해 원도심 전체로 활력을 확산하도록 할 계획이다.

아울러 주차 공간 등 원도심에 부족한 기반 시설을 확충하고 간판·외벽 정비, 야간경관 및 테마거리 조성 등 가로환경도 개선한다.

◆ 공간 정비를 넘어 원도심을 대표할 문화콘텐츠 육성

문체부는 공간 재생과 연계해 원도심의 문화적 매력을 높이고, 지속적인 방문수요를 창출하는 '원도심 대표콘텐츠 제작·확산 사업'을 추진한다.

지역의 문화자원 등을 활용해 원도심의 특색을 보여주는 콘텐츠를 발굴하고, 창작·제작부터 실증·고도화·유통까지 단계적으로 지원해 원도심을 대표할 콘텐츠로 성장시킬 계획이다.

기존에 지정된 '문화도시' 중 국비 지원이 종료된 도시가 이 사업에 참여하는 경우, 축적된 문화자원과 기획 역량을 원도심으로 확산할 수 있도록 선정 평가 시 가점을 부여할 계획이다.

◆ 원도심에 인기 콘텐츠 '팝업스토어' 운영

사업 초기에는 국민에게 친숙한 인기 콘텐츠를 활용한 팝업스토어를 운영해 지역주민에게는 다양한 콘텐츠 향유 기회, 지역 콘텐츠 기업에는 사업화 기회를 제공한다.

팝업스토어와 함께 주민체험 프로그램, 창작자를 위한 명인 강좌 등 맞춤형 프로그램도 연계해 진행한다.

원도심 활성화 상가에 입주한 청년 콘텐츠 창작자와 창업자에게는 소정의 활동비를 지원, 청년들이 지속적으로 콘텐츠 창작·창업 활동을 이어가도록 뒷받침할 계획이다.

◆ 4극 3특 권역에 1~2곳씩 우선 선정, 내년부터 공간·콘텐츠에 집중 투자

정부는 수도권을 제외한 4극 3특 권역별 1~2곳 내외로 사업 대상지를 우선 선정하여 2027년부터 시범사업을 착수한다.

문체부는 선정 지역 한 곳당 '원도심 대표콘텐츠 제작·확산'에 4년간 국비 최대 24억 원, '문화콘텐츠를 활용한 원도심 활성화'에 국비 최대 8억 4000만 원을 지원한다.

국토부는 선정 지역 한 곳당 4년간 국비 최대 210억 원을 지원하는 것으로 정부안에 반영했다.

매칭 지방비를 포함한 총사업비는 최대 365억 원 규모다.

◆ 중기부와 연계, 창업과 상권 활성화도 함께 지원

중기부 지역상권 육성사업(로컬테마상권, 유망골목상권)과 전통시장 육성사업(백년시장, 문화관광형시장), 소상공인 생활문화 혁신지원 등과 연계하여 '원도심 리코어(RE:CORE) 프로젝트' 선정 지역이 향후 사업에 참여하는 경우 선정 우대한다.

또한 '창업도시' 지원 사업과 연계하여, 창업도시 선정지역의 창업 지원 기업은 '원도심 복합재생' 사업지역 내 사무공간·지원공간 등 공간을, '원도심 활성화상가'에 입주하는 이전기업 등은 임대료를 지원받을 수 있다.

시범 사업 추진계획에 대한 이해를 높이기 위해 9월 17일 오후 2시 대전 한국철도공사 본사 대강당에서 지방정부를 대상으로 설명회를 개최한다.

최휘영 문체부 장관은 "일상에서 문화를 누릴 수 있는 환경은 주민 삶의 만족도와 정주 매력을 좌우하는 핵심 요소인 만큼, 관계 부처가 원도심의 공간·콘텐츠·사람을 문화로 연결해 살고 싶은 곳으로 만드는 데 뜻을 모았다"라며 "이번 시범 사업을 기점으로 각 지역의 이야기를 담은 콘텐츠로 원도심 곳곳에 생기를 더해, 그 지역이 주민에게는 자랑스러운 터전이 되고 방문객에게는 오래 머물고 싶은 문화공간으로 자리잡도록 적극 지원할 것"이라고 밝혔다.

김윤덕 국토부 장관은 "원도심은 오랜 시간 지역의 경제와 생활, 문화가 축적되고 사람들이 모여온 지역의 중심 공간으로, 원도심의 쇠퇴는 단순히 공실이 증가하는 것을 넘어 지역 전체 활력이 약화되는 문제로 이어질 수 있다"라며 "원도심 리코어 프로젝트를 통해 원도심이 갖고 있는 자산과 잠재력을 새로운 수요와 연결하여, 다시 지역의 성장과 변화의 기반을 만들 것"이라고 밝혔다.

노용석 중기부 장관 직무대행 제1차관은 "원도심은 지역 주민의 생활 기반인 동시에 지역의 역사와 문화가 축적된 소중한 공간"이라며 "이번 사업을 통해 원도심 고유의 자원과 지역창업이 결합한 새로운 지방 상권 성장 모델을 만들어 나갈 것"이라고 밝혔다.

문의: 문화체육관광부 지역문화정책과(044-203-2607) 문화산업정책과(044-203-2418), 국토교통부 도시재생과(044-201-4908), 중소벤처기업부 지역상권과(044-204-7884) 창업생태계과(044-204-7615)

노후 건축물의 에너지 사용을 획기적으로 낮출 수 있도록 그린리모델링 지원이 대폭 확대된다.

국토교통부는 건물 부문 탄소중립 실현을 앞당기기 위해 22일부터 '민간건축물 그린리모델링 컨설팅 지원사업' 신청자를 모집한다.

이번 사업은 그린리모델링에 관심은 있지만 공사비나 효과에 대한 정보 부족으로 망설였던 건축주를 지원하기 위해 올해 도입됐다.

사용 승인 후 10년이 지난 민간 건축물(단독주택 또는 비주거 건축물) 소유주는 누구나 신청할 수 있으며, 건축물 상태와 예산 여건에 맞춘 맞춤형 솔루션을 제공받을 수 있다.

그린리모델링 컨설팅을 신청하면 전문가가 현장을 방문해 건축물을 사전 진단하고, 정밀 시뮬레이션을 통해 예산에 맞는 최적의 에너지 성능 개선안 및 예상 견적을 제안할 계획이다.

개선 전후의 에너지 절감량과 에너지 비용 절감액, 투자 회수 기간을 분석해 제공하고 필요시 구조 안전 확인 및 석면 조사 등 안전 시공을 위한 기초조사도 지원한다.

시공 단계에서는 공사 준비를 위한 기획 및 공사 후 결과 확인 등을 지원하고, 절감량 기준을 충족한 사업은 그린리모델링 이자지원 사업 신청을 위한 서류 및 절차 등도 지원할 예정이다.

이자지원 사업은 대출금액의 4.5~5.5%에서 공사비 대출 이자를 지원한다.

사업 신청과 관련된 자세한 사항은 22일부터 국토안전관리원 그린리모델링 창조센터 누리집(www.greenremodeling.or.kr)에 게시된 공고문을 통해 확인할 수 있으며, 그린리모델링 창조센터 이메일(gr_kalis@kalis.or.kr)을 통해 신청할 수 있다.

정의경 국토교통부 국토도시실장은 "이번 컨설팅 지원은 전문가 도움을 받아 내 건물의 냉난방비를 줄일 수 있는 좋은 기회"라며 "많은 국민들이 부담 없이 신청해서 비용이나 복잡한 절차에 대한 고민은 전문가에게 맡기고, 에너지 비용은 줄이고 공간은 쾌적해지는 그린리모델링의 효과를 직접 경험해 보길 바란다"고 밝혔다.

문의: 국토교통부 녹색건축과(044-201-4094), 국토안전관리원 그린리모델링창조센터(055-771-4878)

국토교통부가 2026년 9월 15일 분양가상한제 적용 주택의 기본형건축비를 정기 고시했습니다. 16~25층, 전용면적 60~85㎡ 지상층 기준 금액은 ㎡당 223만7천원에서 232만8천원으로 4.07% 상승했습니다.

공사비에 어떤 의미가 있나

기본형건축비는 택지비, 택지 가산비, 건축 가산비와 함께 분양가 상한을 구성하는 기준입니다. 이번 고시에는 안전투자 강화와 간접공사비 적용기준 조정이 반영되어 간접공사비도 ㎡당 60만4천원에서 66만3천원으로 올랐습니다.

개정 고시는 2026년 9월 15일 이후 입주자모집 승인을 신청하는 단지부터 적용됩니다. 실제 분양가는 기본형건축비만으로 결정되지 않고 택지비와 가산비용을 합산한 뒤 지방정부 분양가심사위원회 심의를 거칩니다.

건축주와 사업자는 고시 금액을 총공사비 전체와 동일하게 보지 말고, 적용 대상과 층수·면적 기준을 맞춘 뒤 개별 사업의 가산비와 별도로 검토해야 합니다.

출처: 대한민국 정책브리핑·국토교통부

데이터센터를 '조립식'으로 짓는다면, 무엇이 달라질까요

요즘 AI 데이터센터는 지을 때마다 규모가 커지고, 그만큼 빨리 지어야 한다는 압박도 커지고 있습니다.

GPU를 대규모로 운용하려면 일반 건물과는 비교할 수 없는 전력·냉각설비가 필요하고, 기술이 워낙 빠르게 바뀌다 보니 설비 조건도 계속 달라집니다. 그러다 보니 "공장에서 미리 만들어서 현장에서는 조립만 하면 어떨까"라는 접근이 주목받고 있습니다. 간삼건축이 이번에 나선 것이 바로 이 방식입니다.

무슨 협약을 맺었나

(주)간삼건축 종합건축사사무소(이하 간삼건축)는 9월 4일 경기 안양시 평촌메가센터에서 LG유플러스, GS건설, 자이C&A, D&O CM과 'PMDC 얼라이언스 구축을 위한 업무협약'을 체결했다고 9일 밝혔습니다.

이번 협약의 목표는 100MW급 사전제작형 모듈러데이터센터(PMDC, Pre-fabricated Modular Data Center) 표준 설계모델을 개발하는 것입니다. 신규 부지에 적용하는 구축형 모델과, 기존 건축물을 AI 데이터센터로 전환하는 레트로핏 모델을 함께 개발할 예정입니다.

PMDC, 정확히 어떤 방식일까

PMDC는 건축 구조물과 전력·냉각설비 등 주요 요소를 공장에서 사전 제작한 뒤 현장에서 조립·설치하는 방식입니다. 현장 작업을 줄일 수 있어 구축기간을 단축할 수 있고, 주요 구성요소를 표준화해 품질을 일정하게 유지할 수 있다는 점이 특징입니다.

AI 데이터센터는 대규모 GPU 운용에 필요한 전력·냉각설비를 갖춰야 해서 기존 데이터센터보다 높은 수준의 설비 성능과 안정적인 운영 환경이 요구됩니다. 여기에 기술 발전에 따라 설비 조건도 계속 바뀌기 때문에, 초기 구축 기간을 줄이면서도 이후 증설이나 용도 전환에 유연하게 대응할 수 있는 모듈러·표준화 방식의 중요성이 커지고 있습니다.

참여사 5곳, 역할은 이렇게 나뉩니다

간삼건축이 이 자리에 있는 이유

앞으로 지켜볼 지점

결론: 데이터센터도 이제 '빨리, 표준화해서' 짓는 시대입니다

AI 데이터센터는 더 이상 여유롭게 설계하고 천천히 지을 수 있는 건물이 아닙니다. 기술과 수요가 빠르게 바뀌는 만큼, 구축 속도와 이후 확장성을 동시에 잡아야 하는 상황입니다.

이번 PMDC 얼라이언스가 보여주는 것은 간단합니다.

공장 사전제작·현장조립으로 구축기간을 줄입니다.

설계·시공을 표준화해 품질을 일정하게 유지합니다.

신규 구축형과 기존 건물 레트로핏 모델을 함께 개발합니다.

설계·시공·CM·설비 최적화까지 5개사가 역할을 나눠 맡은 만큼, 이 모델이 실제 현장에서 어떻게 구현되는지가 앞으로의 관전 포인트입니다.

#간삼건축 #PMDC #모듈러데이터센터 #AI데이터센터 #LG유플러스 #GS건설 #건설사업관리 #데이터센터설계

해체공사감리, 건설사업관리자가 맡아도 될까요?

건물을 해체하는 공사에도 감리가 필요하다는 사실, 알고 계셨나요?

2022년 광주 화정아이파크 붕괴사고 이후, 해체공사의 안전과 감리 체계는 계속 논란이 돼 왔습니다. 그런데 최근 국토교통부가 입법예고한 개정안을 두고, "건설사업관리자가 자기 자신이 관리하던 공사의 해체감리까지 맡게 되는 것 아니냐"는 우려가 건축계에서 나왔습니다. 지난 4월부터 대한건축사협회가 문제를 제기해온 이 사안이, 8월 재입법예고를 거치며 적용 범위가 달라졌습니다.

무슨 일이 있었나

지난 4월, 국토교통부는 「건축물관리법 시행령」 및 「건축물관리법 시행규칙」 개정안을 입법예고했습니다. 핵심은 2동 이상의 건축물을 동시에 해체하는 건설사업관리 시행 건설공사의 경우, 해당 건설사업관리자를 해체공사감리자로 우선 지정할 수 있도록 한다는 내용이었습니다. 대규모 사업에서 여러 건축물을 해체할 때 생기는 행정적 비효율을 줄이겠다는 취지였습니다.

하지만 대한건축사협회는 이 조항의 적용 범위를 문제로 봤습니다. 최초안은 「건설기술진흥법」에 따라 건설사업관리를 시행하는 건설공사 전반(건진법 제39조제2항)이 대상이 될 수 있어, 공공사업뿐 아니라 일반 민간사업까지 확대 적용될 가능성이 있었습니다. 협회는 4월 국토교통부에 공식 의견서를 제출한 것을 시작으로, 관계기관과 국회를 대상으로 문제점을 지속적으로 설명해왔습니다.

그리고 8월 18일, 국토교통부는 적용 범위를 다시 조정한 개정안을 재입법예고했습니다.

최초안과 재입법예고안, 무엇이 달라졌나

대한건축사협회는 이번 수정의 핵심을 '일반적인 건설사업 전반에 적용될 수 있는 구조'에서 '특정 대규모 개발사업에 제한적으로 적용하는 구조'로 바뀐 것이라고 평가했습니다.

왜 건축계는 이 조항을 우려했을까

아직 끝난 이야기는 아닙니다

앞으로 건축사협회가 추진하는 것

결론: 적용 범위는 줄었지만, 논의는 계속됩니다

이번 재입법예고안은 최초안보다 분명히 적용 범위가 좁아졌습니다. 하지만 대한건축사협회는 이번 수정을 제도개선의 종착점이 아니라 하나의 과정으로 보고 있습니다.

핵심은 간단합니다.

건설사업관리자가 해체공사감리까지 맡으면 감리 독립성이 흔들릴 수 있습니다.

이번 조정으로 적용 범위는 특정 대규모 개발사업으로 한정됐습니다.

하지만 아직 규제심사·법제처 심사·국무회의 의결이 남아 있습니다.

해체공사가 예정된 대규모 개발사업에 관여하고 있다면, 이 제도가 최종 확정되는 과정을 계속 지켜볼 필요가 있습니다.

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서울이 공급절벽에 마주하고 있다. 부동산114 집계에 따르면 서울 아파트 입주는 2025년 3만 7103가구에서 2027년 2만 2657가구, 2028년 1만 5388가구로 급감한다. 정부·여당은 이 위기의 해법 중 하나로 500가구 이하 정비사업의 구역지정 권한을 자치구로 넘기는 방안을 추진 중이다. 이재명 대통령도 지난달 30일 SNS를 통해 직접 힘을 실었다. 그는 수도권과 서울의 인허가·착공 급감을 지적하며 “500세대 이하 규모는 구청장에게 인허가권을 부여하는 등 조기 인허가와 착공에 최대한 인센티브를 주겠다”며 “국토교통부 장관 표현대로 '공급을 못 해 미친' 것처럼 최대한 신속하게 공급을 늘리겠다”고 밝혔다. 구역 지정 문턱을 낮추면 공급 속도가 정말 빨라질까. 서울 정비사업 현황과 지연 원인을 짚어봤다.

서울 정비사업 의존도, 얼마나 높나

서울은 새 아파트를 지을 빈 땅이 거의 남아있지 않아 주택 공급의 대부분을 재건축·재개발 같은 정비사업에 기대고 있다. 부동산114에 따르면 최근 10년간(2016~2025년) 서울 아파트 입주 물량(35만 9432가구) 중 69.4%가 정비사업을 통해 나왔다. 특히 임대를 뺀 정비사업 입주 비율은 2022년 78%, 2023년 87%, 2024년 81%에 이어 2025년에는 91%까지 치솟았다.

윤지해 부동산114 리서치랩장은 “서울은 정비사업 외에 뾰족한 대안이 없는 상황”이라며 “임대 주택은 빈 땅이나 택지에서 나오는 경우가 많아, 이를 제외하면 민간 정비사업이 차지하는 몫은 더욱 커진다”고 말했다.

단지가 빠르게 낡아가고 있다는 점도 문제다. 서울 내 준공 30년 초과 구축 아파트 비중은 전체 아파트의 약 3분의 1에 해당한다. 정부가 발표한 공급정책은 신규 공공택지와 도심 내 공공·유휴부지 확보를 중심으로 추진 중이지만, 민간 정비사업의 속도가 이에 발맞춰 진행돼야만 도심 내 공급 부족 우려를 완화할 수 있을 전망이다. 특히 노원구(61%), 도봉구(60%)는 전체 아파트 중 절반 이상이 준공 30년을 초과해 재건축 가능 연한을 채운 것으로 집계됐다.

인허가는 왜 급감했나

이재명 대통령은 최근 “2022년부터 인허가가 대폭 줄어 발생한 공급 절벽의 여파가 지금까지 이어지고 있다”고 진단했다. 인허가는 향후 주택 공급 물량을 가늠하는 대표적인 선행지표다. 실제 국토교통부 통계에 따르면 서울의 주택 인허가 물량은 2021년 8만 1637가구에서 2022년 4만 2231가구로 반토막 났다. 2023년에는 3만 9163가구까지 떨어졌고, 2024년 5만 1452가구로 잠시 반등했으나 2025년 4만 1566가구로 다시 감소했다. 2021년과 비교하면 절반 수준에 불과하다.

전문가는 인허가 급감의 핵심 원인으로 사업성 악화와 금융·공사비 부담을 꼽는다. 송승현 도시와경제 대표는 “최근 인허가 감소는 단순한 공급 계획의 부실보다는 사업성 악화와 금융·공사비 부담이 복합적으로 작용한 결과”라며 “2022년 이후 금리 상승으로 프로젝트파이낸싱(PF) 조달 여건이 악화된 데다, 공사비와 인건비 급등으로 분양 수익성이 떨어져 사업주체가 사업 추진을 미룬 영향이 크다”고 분석했다.

진미윤 명지대 교수도 지난 7월 '부동산 정책 국민대토론회'에서 비슷한 진단을 내놨다. 2022년 말부터 이뤄진 금리 인상으로 자금 조달 비용이 급격히 올라가면서 공급이 위축된 것으로 나타나고 있다는 것이다. 정책적 요인보다는 러시아·우크라이나 전쟁과 코로나19를 거치며 글로벌 금융시장·공급망이 흔들리고 자재비·공사비가 오른 대내외 여건 악화가 더 크게 작용했다는 설명이다.

과거 재건축·재개발 기반이 대거 사라진 점도 발목을 잡았다. 박원순 전 시장 재임 당시인 2012~2020년 사이 서울 시내 정비구역 389곳이 해제된 바 있다.

올해 들어 인허가는 회복세를 보이고 있다. 서울의 7월 인허가는 7979가구로 지난해 같은 달보다 95.1% 늘었고, 1~7월 누적으로도 6.1% 늘어난 2만 8634가구를 기록했다. 하지만 실제 입주로 이어지는 준공 실적은 1~7월 누적 2만 916가구로 지난해보다 43.3%나 줄었다. 집을 짓기 시작해 완성되기까지 시간이 걸리는 만큼, 공급 부족이 당장 풀리기는 어려울 것이라는 전망이다.

500가구 이하 지정권, 자치구로 넘기면 속도 빨라질까

정부는 500가구 이하 소규모 사업장의 인허가권을 자치구로 위임해 정비사업의 속도감을 높이겠다는 방침이다. 반면 서울시는 사업성 담보가 전제되지 않은 단순 행정 권한의 분산은 실익이 크지 않다며 대립각을 세우고 있다. 서울시는 용적률 상향과 조합원 지위 양도 제한 완화 등 사업성 개선을 최우선 과제로 꼽는다.

정비업계 역시 지정권을 자치구로 넘기더라도 실제 사업 기간을 대폭 줄이기는 어려울 것이라는 시각이 지배적이다. 행정 주체만 바뀐다고 해서 현장의 본질적인 지연 요인이 풀리는 것은 아니기 때문이다.

김태현 트라움 개발사업본부장은 “속도를 높이겠다는 취지 자체는 환영할 만하지만, 구역 지정은 조합 설립 전 단계라 현장 체감도가 낮다”며 “실제 사업이 길어지는 구간은 조합설립 동의율 확보, 공사비 증액 갈등, 총회 소송, 이주·착공 지연 등 후속 단계에 집중돼 있어 초기 서너 달을 단축해도 체감 기간은 크게 달라지지 않는다”고 말했다. 김지엽 성균관대 교수도 “정비계획 인허가는 신속통합기획 등으로 이미 많이 줄었고, 진짜 지체 요인은 그 이후 10년 이상 걸리는 조합 단계의 갈등”이라며 “자치구가 사업계획인가·관리처분계획 등에서 조합 갈등 조정에 더 적극적으로 나서야 한다”고 말했다.

행정 창구가 분산되면서 오히려 후속 절차가 늦어질 가능성도 있다. 문천수 대현에스씨엠 대표는 “지정권만 자치구에 이양 시 초기 구역 지정 속도는 일시적으로 빨라질 수 있으나, 향후 서울시 심의 대상인 교통·환경영향평가 및 통합심의 단계에서 이견 조율로 인해 후속 인허가가 지연될 여지가 크다”고 말했다.

도시계획 측면의 난개발 가능성도 주요 변수다. 이필용 건영씨앤피 이사는 “선거 지형에 민감한 기초지자체장에게 지정권이 부여될 경우, 광역 도시계획 차원의 조율보다는 개별 조합의 이해관계가 우선 관철될 우려가 크다”며 “자치구 간의 소모적인 인허가 경쟁이 과열될 경우 도시 전체의 균형을 해치는 난개발로 귀결될 수 있다”고 말했다.

정비사업 지연, 무엇부터 풀어야 하나

정부가 지난달 금융 규제 완화를 통해 PF 지원과 이주비 대출 방안을 내놨지만, 현장에서는 여전히 자금줄이 막혀 있다는 목소리가 높다. 김제경 투미컨설팅 소장은 “소규모 현장일수록 이주비·중도금 대출을 받기 어려워 사업이 늦어진다”며 “1주택자는 물론 다주택 조합원의 추가 이주비 부담까지 해소해야 한다”고 짚었다. 이은형 연구위원도 “이주비 대출 완화 조치가 담보대출 6억 원 상한이라는 기존 틀에 매여 있어 체감 효과가 크지 않다”고 말했다.

근본적으로 공급과 수요 정책 방향 자체가 엇갈린다는 지적도 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “대출 규제를 비롯해 수요 억제 정책을 계속해왔고 최근에는 고가 주택 지역에 대한 세제 개편까지 이뤄지고 있다”며 “집을 많이 지으려면 그 집을 사줄 수요도 있어야 하는데, 수요를 억제하면서 동시에 공급을 늘리겠다는 것은 정책적으로 맞지 않는다”고 말했다.

서울시 장기전세주택에서 살다가 퇴거한 가구 10곳 중 7곳 이상이 자가에 거주하고 있는 것으로 나타났다. 장기전세주택이 무주택 시민의 주거비 부담을 낮춰 저축과 청약을 돕고, 실제 내 집 마련으로 이어지는 '주거 사다리' 역할을 하고 있다는 분석이다.

퇴거 가구 72%가 자가 마련…일반 공공임대보다 12%p 높아

8일 서울시에 따르면 2022년 SH공사 공공임대주택 입주자 패널조사에서 2016~2021년 장기전세주택에서 퇴거한 1708가구 가운데 72%가 퇴거 후 자가에 거주하는 것으로 조사됐다. 이는 전체 공공임대주택 퇴거자의 자가 거주 비율인 60%보다 12%포인트 높은 수준이다.

장기전세주택의 평균 거주기간은 8년 4개월이었다. 서울시는 장기간 안정적으로 거주하면서 주거비를 아끼고 목돈을 마련할 수 있었던 점이 내 집 마련에 영향을 미친 것으로 분석했다. 실제 2022년 SH 패널조사에서 장기전세주택 입주 가구의 69.9%가 매월 평균 62만 5000원을 저축하고 있었고, 청약통장 보유율도 83.7%에 달했다.

누적 4만 5715가구 지원…20년 만기 첫 퇴거 시작

장기전세주택은 2007년 서울시가 전국 최초로 중대형 공공임대주택 형태로 도입했다. 현재까지 총 3만 8296호가 공급됐으며, 누적 4만 5715가구의 주거 안정을 지원했다.

계약기간 만료 전에 퇴거한 가구도 상당수다. 이달 기준 계약 만료 전 퇴거 가구는 1만 5529가구로 SH공사 집계 누적 공급량의 34% 수준이며, 이 가운데 82.4%는 자가 구입이나 민간 전세 이동 등을 위해 입주자가 자발적으로 계약을 해지한 것으로 나타났다.

서울시는 장기전세주택을 거쳐 내 집 마련에 성공한 사례가 이어지는 가운데, 초기 공급 물량의 20년 만기가 다가오면서 기존 주택을 다시 무주택 시민에게 공급하는 선순환 구조를 만들겠다는 계획이다. 내년부터 처음으로 20년 만기를 채운 초기 입주 가구의 퇴거가 시작된다. 서울시는 내년 310호를 시작으로 2031년까지 만기가 도래하는 약 9300호를 반환받아 청년·신혼부부 등을 위한 '미리내집'과 장기전세주택으로 재공급할 예정이다.

20년 만기 주택은 계약 연장이나 분양전환 없이 새로운 입주자에게 공급되며, 만기 가구의 안정적인 이주를 돕기 위해 사전 상담과 현장 설명회 등도 진행할 계획이다.

오세훈 서울시장은 이날 서울시청에서 열린 '장기전세에서 내 집으로, 서울의 주거 사다리 희망 토크'에서 “장기전세주택은 주거 걱정을 덜고 자산을 모아 내 집 마련으로 나아가는 디딤돌”이라며 “내 집을 마련해 비워진 주택이 다음 무주택 시민의 기회로 이어지는 선순환 구조를 이어갈 것”이라고 말했다.

이소영 중소벤처기업부 장관 후보자가 고금리·고물가·플랫폼 비용 등으로 소상공인의 경영비용 구조가 지속 불가능한 수준에 이르렀다며, 장관 취임 시 이를 종합적으로 분석해 감축하는 로드맵을 마련하겠다고 밝혔다.

"소상공인 비용구조, 산발적 지원 아닌 근본책 필요"

이 후보자는 8일 서울 여의도 소상공인연합회에서 차담회를 가진 뒤 기자들과 만나 “자영업자들이 중국 유통업체의 물량 공세와 누적된 금융채무, 온라인 중심으로 변화한 유통구조의 충격, 소비인구 감소와 지방상권 공동화 등 복합적인 위기에 놓여 있다”고 진단했다.

이어 “역대급 경제성장률에도 자영업자들이 열심히 일하고도 손에 쥐는 것이 없다고 느끼는 것은 이미 자영업자의 비용구조가 지속 가능하지 않은 상태이기 때문”이라고 지적했다.

장관으로 임명되면 자영업자의 총체적인 경영 부담을 계량화하는 작업부터 추진하겠다고 밝혔다. 그는 “자영업자의 경영 부담을 분석해 지표화하고, 산재해 있는 비용부담 완화 정책을 체계화해 감축 로드맵을 수립하는 새로운 시도를 하려 한다”며 “중기부가 그동안 해보지 않았던 방식”이라고 설명했다.

배달앱 지원 방식도 손질 가능성

현재 정부는 민간 배달앱 사업자와의 상생 방안을 추진하는 동시에 낮은 수수료를 내세운 공공·상생 배달앱을 육성하는 정책을 병행하고 있다. 이 후보자는 이 가운데 공공배달앱 이용자에게 배달비 쿠폰을 지급하는 방식에 대해 “재정을 투입하는 방식으로는 굉장히 효율성이 떨어진다고 생각한다”고 평가했다.

그는 “배달료 쿠폰만 지원한다고 해서 상생 배달앱을 사용하지 않던 소비자가 앱을 내려받아 사용하게 되기는 어려울 것”이라며 “같은 재정 투입이라도 10배, 20배 효과를 낼 수 있는 방식으로 투입하는 것이 바람직하다”고 말했다. 내년도 정부 예산안에 포함된 상생배달앱 관련 사업에 대해서도 국회 심의 과정에서 조정을 추진할 뜻을 밝혔다. 그는 “제가 장관으로 지명되기 전에 정부안이 짜여 있었다”며 “장관으로 임명된다면 국회 심의 과정에서 상생 배달 지원 예산의 내용이 조금 더 효율화될 수 있도록 노력하겠다”고 말했다.

'공천헌금' 의혹엔 "악의적 공세"…모친 전세금은 증여세 신고키로

최근 제기된 정치후원금 관련 '공천헌금' 의혹에 대해서는 사실과 다른 악의적인 공세라고 반박했다. 앞서 국민의힘은 이 후보자가 자신의 지역구인 경기 의왕·과천 지역 광역·기초의원 출마 희망자들로부터 고액 정치후원금을 받은 것을 두고 공천과 연관성이 있는 것 아니냐는 의혹을 제기한 바 있다.

이 후보자는 “야당 의원이 지목한 사람은 출마 후보도 찾기 어려운 지역에서 출마했다 낙선한 사람도 있고, 당당히 경선에 참여해 승리한 뒤 공천을 받은 사람도 있다”며 “기후위기 대응활동을 함께 하며 정책적 접점이 있어 교류해온 청년 정치인도 있다”고 말했다. 이어 “사실관계 확인 없이 '차명 후원', '공천 헌금' 등의 표현을 사용한 데 대해 황당함을 넘어 모욕감까지 느꼈다”고 했다.

배우자가 2022년 모친에게 2억 2310만 원의 전세보증금을 무이자로 지원하면서 증여세를 내지 않았다는 의혹에 대해선 “어머니는 부동산을 보유하지 않고 소득도 없으며 자녀는 저 하나뿐”이라며 “사회 통념상 인정되는 생활비 지원은 증여에 해당하지 않는다고 상속·증여세법에 명시돼 있다”고 해명했다. 그러면서 “하나밖에 없는 자식이 경제적으로 어려운 모친의 주거를 해결하는 것은 부양 의무의 이행이라고 생각한다”면서도 “불필요한 논란이 확산하지 않도록 증여세 신고·납부 절차를 진행할 예정”이라고 밝혔다.

AI 데이터센터와 전력·용수 투자가 늘고 공공주택 발주도 확대되면서 건설·건자재 업종의 수혜 가능성이 주목받고 있다. AI 관련 예산이 10조 8000억 원에서 21조 3000억 원으로 두 배 가까이 늘고, 7일 건설업 지수 상승률은 코스피 상승률을 웃돌았다.

내년 예산안 820조…대규모 주택 사업에 건설업 수혜 전망

8일 정부에 따르면 2027년 예산안의 총지출은 820조 9000억 원으로 올해보다 13.0% 늘었다. 건설업과 연관성이 높은 분야의 예산도 대부분 두 자릿수 증가율을 기록했다.

증가 폭이 가장 큰 분야는 '3대 메가프로젝트+AI'다. 관련 예산은 올해 10조 8000억 원에서 내년 21조 3000억 원으로 97.2% 늘어난다. 피지컬AI, AI 데이터센터(AIDC)에 필요한 전력·용수·산업단지 인프라도 지원 대상에 포함되며, 첨단산업 전력·용수 구축에만 1조 9500억 원이 편성됐다.

정부는 AI 투자가 늘수록 데이터센터 건설뿐 아니라 주변 기반시설 인프라도 뒤따라야 한다는 입장이다. 데이터센터는 전력 소비량이 큰 만큼 송·변전 시설이 필요하고 냉각 등에 쓸 용수 공급망도 갖춰야 해, AI 투자가 건설업의 수주 물량으로 연결될 수 있다는 것이다.

건설업종에 영향을 주는 다른 사업 규모도 확대됐다. 청년 성장지원 예산은 28조 2000억 원에서 43조 3000억 원으로 53.5% 늘어나며, 여기에는 청년주택 10만 6000호 공급 사업이 포함됐다. 국토대전환과 지역 성장 사업이 담긴 K자형 양극화 대응 예산은 85조 7000억 원에서 117조 1000억 원으로 36.6%, 국민 안전·평화 예산은 30조 7000억 원에서 38조 3000억 원으로 24.8% 늘어난다. 첨단산업·에너지 전환 관련 예산도 51조 2000억 원에서 62조 8000억 원으로 22.7% 확대된다.

주택 부문에서는 정부가 직접 건설 물량을 늘린다. 국토교통부 예산은 69조 원으로 확대됐고, 공적주택 공급을 늘리는 동시에 프로젝트파이낸싱(PF) 조기착공을 지원해 사업이 지연된 현장의 공사를 앞당긴다는 계획이다. 한국토지주택공사(LH)는 내년 7만 6000호, 약 25조 7000억 원 규모의 주택을 발주할 계획이며, 2028년부터는 발주 규모를 연간 10만호·30조 원 이상으로 확대한다.

전력 분야에서는 송전단 에너지저장장치(ESS)와 수요유치형 변전소 사업이 새롭게 시작되고, 용수 분야에서는 동복댐 증축을 포함한 호남권 반도체산업단지 용수공급과 충청권 첨단산업 용수공급 사업이 본격 추진된다.

박세라 신영증권 연구원은 “공공주택·도로·전력망·용수·유지보수 등 다양한 공종에서 물량이 확대되는 만큼 대형 건설사에서 중견 건설사, 시멘트·레미콘·철근 등 건자재까지 수혜의 저변이 넓어질 가능성이 있다”고 분석했다.

건설·건자재 주간 수익률, 코스피 상승률 웃돌아

건설업종 주가는 상승 흐름을 보이고 있다. 신영증권이 집계한 지난 4일 기준 국내 건설·건자재 주간 수익률을 보면 동양파일이 44.21%로 가장 높았고, SK디앤디도 41.88% 급등했다. 이어 SH에너지화학(3.02%), 지누스(2.65%), 대림바스(1.83%), KCC(1.80%), 한국토지신탁(1.20%), 희림(1.15%), LX하우시스(1.13%), 한신공영(1.05%) 순이었다.

전날 종가 기준 코스피 건설업종은 4.82%, 코스피200 건설업종은 5.80% 각각 올라 코스피 상승률(4.61%)을 웃돌았다. 주요 대형 건설사 가운데 대우건설은 9.26%, 삼성E&A는 4.69%, GS건설과 현대건설은 각각 2.77% 상승했다.

정부 예산안은 지난 3일 국회에 제출됐으며 연말 국회 심의를 거쳐 확정된다. 이후 내년부터 사업별 발주와 착공이 순차적으로 진행될 전망이다. 건설사 실적에는 실제 공사 진행 상황에 따라 시차를 두고 반영되는데, AI와 전력·용수, 공공주택 등 여러 분야에서 발주가 동시에 늘어날 경우 대형 건설사에서 시작된 수혜가 중견·전문건설사와 설계·엔지니어링, 건자재 업체까지 확산할 가능성이 있다.

박 연구원은 “이번 사이클의 또 다른 특징은 낙수효과의 확산”이라며 “현대건설, 삼성물산, 삼성E&A, DL이앤씨, GS건설, 대우건설 등 글로벌 수행 경험을 보유한 대형사의 역할과 가치가 더욱 부각되고, 세보엠이씨, 희림, 동부건설과 같은 중견·전문 사업자뿐 아니라 건자재 업체까지 수혜 범위가 확장될 것”이라고 전망했다.

한국거래소가 부산 남구에 추진 중인 금융 자율형 사립고(자사고) 설립 사업이 1년째 제자리걸음을 하고 있다. 지난해 9월 발주한 '마스터플랜 및 건축설계 용역'이 아직 끝나지 않았고, 부지조차 확정하지 못한 상태여서 연내 착공 목표는 물론 사업 추진 자체가 불투명해지고 있다는 우려가 나온다.

거래소는 지난해 6월 부산시, 부산시교육청, BNK금융지주와 부지선정위원회를 꾸려 남구 용호동 960 일대 약 2만9000㎡를 설립 용지로 정했다. 당시 계획은 2026년 용지를 매입하고 학교법인을 설립한 뒤 착공해 2029년 3월 개교하는 것이었다.

용지 확정까지 남은 행정 절차만 산더미

연내 착공하려면 설립 용지 확정에 이어 남구의 도시관리계획 변경 입안, 부산시 도시계획위원회 심의, 매각가 산정, 부산시의회의 공유재산 매각 심의 등 여러 절차를 거쳐야 한다. 그러나 부지 선정 후 1년 2개월이 지나도록 거래소는 건립 용지조차 확정하지 못했다.

발목을 잡은 건 추가 용지 매입을 둘러싼 부산시와의 입장차다. 거래소는 지난해 9월 설립 용지 옆 유람선터미널(7159.2㎡)과 도로(2634.4㎡), 완충녹지(6152.1㎡) 등 총 1만5945㎡를 추가로 매입하겠다는 뜻을 시에 전달했지만 답을 받지 못한 채 협의를 이어가고 있다. 반면 시는 이미 공문으로 이 제안을 공식 거절했다는 입장이다. 유람선터미널은 해양관광거점으로 활용할 계획이 잡혀 있고, 해당 도로는 인근 대단지 아파트 주민들이 이용하고 있어 매각이 어렵다는 이유에서다.

지난 7월 거래소가 금융위원회로부터 받은 경영평가 등급이 전년 대비 두 단계 떨어진 B등급으로 나온 것도 사업 추진 동력을 약화시키는 요인으로 꼽힌다. 거래소가 B등급을 받은 건 2016년 이후 처음으로, 이 여파로 올해 직원 성과급이 반토막 나며 내부 사기도 떨어진 것으로 전해졌다.

금융 자사고 설립을 강하게 추진해온 정은보 거래소 이사장의 임기는 내년 2월까지로, 남은 시간을 고려하면 사업 일정은 더욱 촉박해졌다. 지역 금융계의 한 관계자는 "설립비만 최소 1000억 원 이상으로 추산되는 사업의 집행 여부를 임기 막바지에 놓인 현 임원진이 결정하기는 쉽지 않을 것"이라고 말했다.

거래소 측은 기존 계획대로 사업을 추진하겠다는 입장이다. 거래소 관계자는 "올해 착공이 가능할지 여부는 확실히 말하기 어렵지만 공식적인 계획 연기나 변경은 없다"며 "실무 차원에서 설립을 계속 준비하고 있다"고 밝혔다.

부산 EDC 1호 문화공원, 설계공모가 시작됐습니다

이번 공모의 핵심 요약

부산 에코델타시티(EDC) 1호 문화공원 내 복합문화센터 건립 설계공모 · 계획 연면적 1,400㎡ · 예정공사비 77억 7천만원 · 자염 유적 전시 + 삼광초 기억 + 주민 커뮤니티 기능 결합 · 참가등록 2026년 8월 12일 · 작품제출 10월 8일

공모 공고를 보다 보면 이런 경우가 있습니다. 규모도 적당하고 설계비도 나쁘지 않은데, 막상 지침서를 열어보면 단순히 "건물 하나 잘 만들어라"는 요구가 아닌 경우입니다.

이번 EDC 1호 문화공원 복합문화센터 공모가 그렇습니다. 부산광역시 강서구가 2026년 8월 공고한 이번 설계공모는 일반적인 주민문화시설 신축과는 조금 다른 배경을 가지고 있습니다. 에코델타시티 개발 과정에서 출토된 자염 유적의 보존과 전시, 폐교된 삼광초등학교의 기억, 새로운 신도시 주민의 일상이라는 세 가지 레이어를 하나의 건축 공간으로 담아내야 합니다.

사업 개요 — 규모와 사업비

대상지는 부산광역시 강서구 강동동 4359-3번지, EDC 1호 문화공원 내입니다.

사업시행자는 한국수자원공사이며, 업무협약을 통해 설계 관련 업무를 부산광역시 강서구에서 대행합니다.

단순한 신축이 아닙니다 — 세 가지 기억을 담아야 합니다

이번 공모에서 먼저 이해해야 할 것은 사업의 배경입니다.

기존에 이 자리에는 삼광초등학교가 있었습니다. 에코델타시티 개발로 폐교된 이 학교 건물을 전체 해체하고 신축하는 것인데, 삼광초 총동창회와 EDC 신규 주민이 함께 이용하는 공간을 만드는 것이 사업의 출발점입니다.

여기에 에코델타시티 개발 과정에서 발굴된 자염(煮鹽) 관련 유구를 전시하는 기능이 더해집니다. 자염은 바닷물을 끓여 소금을 만들던 전통 방식으로, 이 지역의 오래된 산업적 역사를 보여주는 유적입니다.

결국 이번 건축물은 다음 세 가지를 하나로 담아야 합니다.

• 자염 유적 — 지역의 역사적 기억
• 삼광초등학교 — 폐교된 장소의 공동체 기억
• EDC 신도시 주민 — 새롭게 형성되는 일상의 커뮤니티

지침서에서도 보편적인 건축 디자인보다 지역이 가진 역사적·장소적 의미가 드러나는 건축을 명확히 요구하고 있습니다.

어떤 공간이 들어가야 하는가

계획 연면적 1,400㎡ 가운데 전시 및 주민이용시설 1,050㎡, 공용공간 350㎡가 기본 틀입니다.

주민이용시설 220㎡는 카페, 북카페, 스터디카페, 다목적 체험·창작실, 실내놀이터, 어린이도서관, 생활문화센터 등 설계자가 자유롭게 프로그램을 제안할 수 있습니다. 단순히 실을 나열하는 방식보다 전시공간과 주민생활공간을 어떻게 연결할 것인지가 설계안의 중요한 차별화 요소가 됩니다.

설계에서 놓치기 쉬운 조건 세 가지

심사는 어디서 갈릴까 — 배점 분석

평면계획 30점 + 배치계획 20점, 합계 50점이 형태적 상징성보다 실제 운영 논리에 더 무게를 두고 있습니다. 전시동선·주민공간의 독립 운영과 통합 운영을 얼마나 설득력 있게 해결하느냐가 심사의 핵심이 될 것입니다.

렌더링에도 제한이 있습니다

설계설명서는 A3 가로형, 15페이지 이내로 작성해야 하며 조감도·투시도 4컷 이상이 필수입니다.

하지만 렌더링 표현에서 중요한 제한이 있습니다. 직접조명을 이용한 그림자 이외의 조명 알고리즘 기반 렌더링이 제한되며, 시야각 역시 60도 이상의 광각 사용이 금지됩니다. 지침에서는 라인드로잉 기반 투시도를 권장합니다.

참가 전 반드시 확인해야 할 실격사유

주요 일정

일정은 발주기관 사정에 따라 변경될 수 있으므로 설계공모센터 공지를 반드시 직접 확인해야 합니다.

이번 공모에서 가장 중요한 것

지침서 전체를 읽고 나면 이번 공모의 무게가 느껴집니다.

새로운 건물을 짓는 일이 아닙니다.
사라지는 기억을 건축으로 붙드는 일입니다.
자염 유적과 삼광초등학교, 그리고 새 주민의 일상을 하나의 공간으로 연결해야 합니다.

형태 하나로 승부하는 공모가 아닙니다. 배치에서 동선, 프로그램, 외부 공원과의 연결, 대지 레벨 차, 장래 증축까지 모든 요소가 하나의 이야기로 연결될 때 설득력이 생깁니다.

공고문·지침서·과업지시서 원본 파일은 이 글과 함께 제공되는 첨부파일에서 다운로드할 수 있습니다.

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집주인이 실거주를 선택하면 계약갱신청구권도 막을 수 없습니다

서울 전셋값이 빠르게 오르는 상황에서 세입자에게 또 하나의 변수가 생겼습니다. 정부가 비거주 1주택에 주던 세제 혜택을 줄이고 실제 거주하는 1주택자를 우대하는 방향으로 부동산 세제를 뜯어고치기로 했습니다. 당장 세금이 바뀌는 것은 아닙니다. 하지만 집을 전세로 내놓은 채 다른 곳에 사는 1주택자 입장에서는 중장기 셈법이 달라졌습니다.

2026년 세제개편안 부동산 핵심

① 종부세 실거주 1주택 공제 12억→14억 ② 비거주 1주택 공제 12억→9억 ③ 양도세 장특공제 보유기간→거주기간 기준 전환 ④ 비거주 주택 장특공제 제외 ⑤ 시행은 단계적(종부세 2027년~, 양도세 2028년~)

'보유'보다 '거주' — 집주인의 셈법이 달라집니다

재정경제부가 발표한 2026년 세제개편안의 부동산 분야 핵심은 실거주 1주택자를 보호하고 비거주 주택·고가주택에 제공하던 세제 혜택을 줄이는 것입니다.

지금까지는 집을 오래 보유하는 것만으로도 세제상 이점을 받을 수 있었습니다. 앞으로는 '얼마나 오래 살았느냐'가 더 크게 좌우합니다. 전세를 놓고 다른 곳에서 살던 1주택자에게 직접 입주라는 선택지가 이전보다 중요해질 수 있습니다.

집주인이 실거주를 선택하면 계약갱신청구권도 막을 수 없습니다

그동안 세입자의 가장 강력한 방어막은 계약갱신청구권이었습니다. 현행 주택임대차보호법에 따르면 임차인은 계약갱신을 한 차례 요구할 수 있고, 갱신 과정에서 임대료 증액폭은 5%를 초과할 수 없습니다.

전셋값은 이미 오르고 있고 매물도 줄고 있습니다

세입자가 밀려났을 때 옮겨갈 전셋집을 구하기도 쉽지 않은 상황입니다. 한국부동산원 6월 전국주택가격동향조사에 따르면 서울 주택 전세가격지수는 한 달 새 1.08% 올랐습니다. 5월 상승률 0.91%보다 오름폭이 더 커졌고, 서울 전세가격이 월간 기준 1% 이상 오른 것은 2013년 10월 이후 12년 8개월 만입니다.

세입자가 지금 확인해야 할 것들

세제개편이 전세시장에 미치는 영향

비거주 1주택자의 세제 혜택이 줄어들면 실거주 전환 압력이 높아지고, 전세 매물이 줄어들 가능성이 있습니다.
계약갱신청구권은 집주인 실거주 앞에서는 막히고, 그 전셋값은 이미 빠르게 오르고 있습니다.
세제 시행은 2027~2029년으로 단계적이지만 집주인의 셈법은 지금 당장 달라지기 시작했습니다.

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기존 건축물에 내진성능평가가 필요한 이유

지진은 예고 없이 발생합니다. 그런데 문제는 현재 우리 주변에 서 있는 건물 대부분이 내진설계 의무화 이전에 지어졌거나, 내진 기준이 강화되기 전 설계 기준을 적용받았다는 점입니다.

신축 건물은 설계 단계부터 지진하중을 계산해 구조를 만들지만, 이미 지어진 건물은 다릅니다. 실제로 존재하는 구조물이 과연 지진이 왔을 때 얼마나 버틸 수 있는지, 어느 부재가 가장 먼저 손상될 것인지, 인명 피해를 최소화할 수 있는지를 평가해야 합니다. 이것이 내진성능평가가 필요한 이유입니다.

국토교통부는 이를 체계화하기 위해 「내진성능평가 세부지침 해설서 - 건축물」을 발간했습니다. 법적으로는 「시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법」 제21조 및 같은 법 시행령 제17조에 근거한 지침입니다.

이 지침이 다루는 핵심 내용

기존 건축물의 내진성능을 정확하게 조사·평가하고 신뢰할 수 있는 내진정보를 취득하기 위한 실시 방법·절차·기준을 제시합니다. 내진설계 기준과 목표는 동일하지만, 절차는 매우 다릅니다.

적용 대상 건축물의 범위

이 세부지침은 「시설물안전법」 시행령 별표 1에서 규정하는 건축물에 적용됩니다. 구체적으로는 제1종 시설물과 제2종 시설물 중 '5. 건축물' 분야, 그리고 제3종 시설물 중 '2. 건축분야'가 대상입니다.

내진성능평가와 내진설계의 결정적인 차이

많은 분들이 내진성능평가와 내진설계를 비슷한 개념으로 생각하지만, 접근 방식이 근본적으로 다릅니다.

신축 건물의 내진설계는 아직 존재하지 않는 구조물을 대상으로 합니다. 주요 구조 부재만 분석하고, 불확실성을 보수적으로 처리하기 위해 하중계수로 하중을 늘리고, 강도감소계수로 부재 능력을 줄입니다.

반면 기존 건축물의 내진성능평가는 실제로 서 있는 구조물을 대상으로 합니다. 주요 부재뿐만 아니라 하중 저항에 관여하는 모든 부재를 해석 모델에 포함해야 합니다. 현장조사로 실제 재료강도를 확인하기 때문에 강도감소계수를 적용하지 않습니다. 성능기반 평가에서 강도감소계수는 1.0으로 봅니다.

사양기반 설계 vs 성능기반 평가의 핵심 차이

사양기반 내진설계에서는 구조형식별 에너지소산능력을 미리 가정해 지진하중을 줄인 뒤 탄성해석으로 설계합니다. 성능기반 내진성능평가는 실제 비선형 거동과 에너지소산능력을 직접 분석해 구조물이 어느 수준의 성능을 발휘할 수 있는지 평가합니다.

핵심 용어 정리: 평가를 이해하기 위한 기본 개념

내진성능평가 보고서나 지침을 읽다 보면 생소한 용어들이 많이 등장합니다. 자주 쓰이는 핵심 용어를 정리했습니다.

내진성능평가 절차: 5단계로 진행됩니다

내진성능평가는 단순히 구조계산 한 번으로 끝나지 않습니다. 지침에 따르면 다음 순서로 진행됩니다.

1. 지진위험도 및 목표성능의 설정 — 대상 건물의 내진등급을 확인하고, 해당 등급에 맞는 성능목표를 정합니다.
2. 평가절차의 결정 — 예비평가로 충분한지, 상세평가가 필요한지, 상세평가 중에서도 어떤 해석 절차를 쓸지 결정합니다.
3. 기본정보조사 및 해석모델 제작 — 설계도서와 현장조사로 건축물 정보를 수집하고, 구조해석 모델을 만듭니다.
4. 성능수준 판정 — 해석 결과로 층간변위각과 부재별 변형·강도를 평가해 성능수준(거주가능/인명안전/붕괴방지)을 판정합니다.
5. 보고서 작성 — 평가 과정과 결과를 문서화합니다. 성능을 만족하지 못하면 내진보강방안을 함께 제시합니다.

기본정보조사: 설계도서 확인부터 현장조사까지

평가의 출발점은 대상 건물에 대한 상세한 정보 수집입니다. 정보가 부정확하면 아무리 정교한 해석을 해도 결과를 신뢰할 수 없습니다.

설계도서 조사

건축물 대장, 완공도면, 구조계산서, 지반조사보고서를 수집하고 검토합니다. 여기서 위치와 지반조건, 시공연도, 내진설계 여부, 적용 설계기준을 확인합니다.

현장조사

도면만으로는 확인할 수 없는 정보를 현장에서 직접 확인합니다. 구조부재의 시공상태, 조적 채움벽과 허리벽 등 비구조요소, 지반 상태, 재료강도, 마감재 현황을 포함합니다.

특히 내진성능에 큰 영향을 미치는 구조부재와 조적채움벽은 현장에서 반드시 노후도와 상태를 확인하고 평가에 반영해야 합니다. 주근의 이음, 횡보강근의 정착 상세처럼 파악하기 어려운 정보는 건설 연도 당시의 시공관행을 참고해 평가자가 판단합니다.

재료강도 결정: 현장시험이 원칙입니다

내진성능평가에서 재료강도는 현장시험 결과를 적용하는 것이 원칙입니다. 현장시험을 실시하지 못한 경우에는 책임기술자의 합리적인 판단 근거를 기재해야 합니다.

콘크리트 압축강도 결정 절차

코어시험 최소 수량은 조사단위 수량(층당 1개)과 6개소 중 큰 값을 원칙으로 합니다. 코어는 직경 50mm 이상이어야 하며, 보·기둥·벽체·슬래브에서 내력에 영향을 최소화할 수 있는 위치에서 채취합니다. 기둥과 보의 코어시험 수량은 부재별로 1개를 초과하지 않습니다.

비파괴시험은 조사단위별로 두 종류 이상의 부재에서 각 2개소 이상 수행합니다. 코어시험과 병용할 경우 보정계수를 반드시 산출하고 적용해야 합니다.

현장시험 없이 재료강도를 결정하는 경우

현장시험을 실시하지 못한 재료의 공칭강도는 설계도서상의 설계기준강도에 경과연수 및 재료상태에 따른 감소계수를 곱해 사용합니다.

설계도서에 설계기준강도가 없는 경우에는 건설연도별 기본 재료강도를 사용합니다.

지진위험도와 성능목표: 어떤 지진에 어느 정도 버텨야 하는가

내진성능평가에서 가장 먼저 정해야 할 것이 바로 성능목표입니다. 어떤 지진(재현주기)에 대해 어느 수준의 성능(성능수준)을 만족해야 하는지를 정합니다.

구조요소의 성능수준 3단계

내진등급별 최소 성능목표

평가 대상 건축물은 해당 내진등급에 따라 2가지 이상의 성능수준을 만족해야 하며, 2400년 재현주기 성능수준을 반드시 포함해야 합니다.

2400년 재현주기를 고려하는 이유는 우리나라처럼 중약진 지역에서도 통계적으로 매우 큰 지진이 발생할 가능성이 있기 때문입니다. 미국 IBC에서 50년간 초과확률 2%에 상응하는 최대고려지진의 재현주기와 유사한 개념입니다.

예비평가: 빠르게 대략적인 내진성능을 파악하는 방법

예비평가는 철근콘크리트조와 조적조 건물을 대상으로 수행합니다. 배근 상태에 관한 정보가 없어도 수행할 수 있지만, 현장조사를 통해 수직부재의 치수는 반드시 조사해야 합니다.

철근콘크리트조 예비평가

예비평가에서는 건물의 보유저항능력(capacity)과 요구저항능력(demand)의 비, 즉 DCR을 산정합니다.

기둥은 휨지배형과 전단지배형으로 분류합니다. 기둥의 길이/폭비를 기준으로 파괴모드를 예상할 수 있으며, 건설연도별 평균전단저항응력 기본값이 제시되어 있습니다.

DCR 기준 성능수준 판정 (철근콘크리트조)

조적조 예비평가

조적조는 벽체의 개구부 유무에 따라 평균전단응력이 다릅니다. 개구부가 없는 벽체는 0.2 MPa, 개구부가 있는 경우 0.1 MPa를 기본값으로 사용합니다.

조적조의 성능수준 판정 기준은 철근콘크리트조와 다릅니다. DCR ≤ 0.25이면 거주가능, 0.25 초과 0.75 이하이면 인명안전, 0.75 초과 1.0 이하이면 붕괴방지, 1.0 초과이면 붕괴위험으로 판정합니다.

비정형성 계수 (조적채움벽 포함)

예비평가에서는 비정형성이 구조물의 저항능력을 감소시키는 효과를 비정형계수로 고려합니다. 다음 중 해당하는 항목 수에 따라 비정형계수가 산정됩니다.

• L·T·U·H형 평면에서 돌출부 면적이 전체 면적의 20% 초과
• 평면치수 장변/단변 비가 8 초과
• 가장 낮은 층의 층고가 가장 높은 층 층고의 70% 이하
• 가장 작은 층 면적이 가장 큰 층 면적의 70% 이하
• 조적채움벽이 있을 경우 (해당 시 추가로 1 증가)

조적채움벽의 이중적 영향

조적채움벽은 일반적으로 강도와 강성을 증가시키지만 연성도를 크게 감소시킵니다. 예비평가에서는 보수적으로 0.035 MPa의 전단지배형 횡하중 저항능력을 가진 것으로 가정합니다. 단, 바닥에서 천정까지 양측면이 모르타르로 마감되고 보 하단부가 밀실하게 채워진 경우 0.09 MPa를 사용할 수 있습니다.

상세평가: 4가지 절차 중 선택

상세평가는 대상 구조물에 대한 충분한 정보를 가지고 본격적으로 내진성능수준을 판단하는 절차입니다. 선형정적절차, 선형동적절차, 비선형정적절차, 비선형동적절차 중 각 절차별 제한 조건을 만족할 경우에만 선택할 수 있습니다.

선형절차 vs 비선형절차의 핵심 차이

건축구조기준의 사양기반 설계규정과 선형절차는 모두 선형해석에 기반합니다. 그러나 전자는 구조물 전체의 비선형능력을 나타내는 반응수정계수로 지진하중 자체를 줄이는 반면, 후자는 저감하지 않은 지진하중을 사용하고 부재별로 비선형 변형 능력(m계수)을 고려합니다.

비선형절차는 구조물 전체가 비선형 거동할 때의 분포를 직접 분석하므로 더 현실적인 평가가 가능합니다.

해석모델 구성의 핵심 원칙

질량과 중력하중

해석모델의 질량은 유효건물중량을 중력가속도로 나눈 값을 사용합니다. 유효건물중량에는 고정하중 외에도 창고 활하중의 25%, 칸막이벽 하중(실중량과 0.5 kN/m² 중 큰 값), 영구설비 하중, 적설하중의 20%(1.5 kN/m² 초과 시)가 포함됩니다.

내진성능평가의 중력하중은 고정하중에 활하중 25%와 적설하중 20%를 더하는 방식으로 조합합니다.

유효강성: 균열을 반영한 강성 사용

지진 시 콘크리트 부재의 실제 상태를 반영하기 위해 균열의 영향이 고려된 유효강성을 적용합니다. 예를 들어 보의 경우 휨강성은 총 단면 강성의 35%를 사용합니다. 기둥의 경우 축력비에 따라 휨강성이 달라집니다(축력비 0.5 이상이면 0.7, 0.1 이하이면 0.3, 그 사이는 선형보간).

변형지배거동과 힘지배거동의 구분

상세평가에서는 모든 부재의 거동을 변형지배거동과 힘지배거동으로 구분합니다. 이 구분이 평가 방법과 허용기준에 결정적인 영향을 미칩니다.

변형지배거동의 부재강도에는 기대강도를 사용하고, 힘지배거동의 부재강도에는 공칭강도를 사용합니다. 이는 변형지배거동 부재는 최대변형 이후에도 일정 강도를 유지하는 연성거동을 보이기 때문입니다.

1차 부재와 2차 부재의 구분

선형절차를 위한 해석모델에는 1차 부재만 포함합니다. 2차 부재의 횡강성 합이 1차 부재 강성 합의 25%를 넘으면 일부를 1차 부재로 변경해 조정해야 합니다. 비선형절차에서는 1·2차 부재를 구분 없이 모두 모델링합니다.

성능수준 판정: 층간변위각과 부재 성능으로 결정

구조물의 성능수준은 성능수준별 허용 층간변위각 및 지진 후 중력하중저항능력을 평가해 판정합니다.

대상 시설물이 허용 층간변형각과 중력하중저항능력 기준을 모두 만족하면 해당 성능목표를 만족하는 것으로 봅니다.

내진설계되지 않은 건물의 허용층간변형각

내진설계되지 않은 건물의 성능수준별 허용 층간변형각은 표에 규정된 값들의 70%로 제한됩니다. 기존 비내진 건물이 더 엄격한 기준을 적용받는 이유는 연성 상세가 확보되지 않아 실제 변형 능력이 낮기 때문입니다.

철근콘크리트 부재의 기대강도 산정

내진성능평가에서는 신축 설계와 달리 부재의 실제 발현 강도(기대강도)를 사용합니다. 기대강도는 공칭강도에 재료별 보정계수를 곱하여 구합니다.

철근콘크리트 기둥의 파괴모드는 전단강도비와 횡보강근 상세에 따라 그룹 i(휨 파괴), 그룹 ii(휨에 선행하지 않는 전단 파괴), 그룹 iii(휨 항복에 선행하는 전단 파괴)로 분류됩니다. 이 분류에 따라 부재의 허용기준이 달라집니다.

평가 결과 이후: 내진보강방안 수립

내진성능평가 결과 KDS 41 17 00 건축물내진설계기준에서 정하는 최소 내진성능목표를 만족하지 못하는 경우 내진보강공법(안)을 수립해야 합니다.

지침에서는 적용 가능한 다수의 공법을 제안하고, 공법별 장단점과 경제성을 분석해 합리적인 공법이 선정되도록 요구합니다. 단순히 구조적으로 가능한 것을 넘어, 시공성과 비용 대비 효과를 종합적으로 검토해야 합니다.

평가 보고서에 포함해야 할 내용

• 평가 대상 건축물의 기본정보 및 현장조사 결과
• 재료강도 결정 방법과 근거
• 해석모델 개요 및 해석 결과
• 성능수준별 판정 결과 (방향별, 층별)
• 비구조요소 평가 결과
• 성능목표 미달 시 내진보강방안 및 경제성 분석

실무에서 자주 놓치는 포인트

내진성능평가를 실제로 수행하거나 의뢰할 때 자주 간과되는 부분들이 있습니다.

첫째, 조적채움벽은 단순히 비구조요소가 아닙니다. 면내 방향의 강도·강성 기여와 함께 기둥에 단주효과를 유발할 수 있습니다. 조적허리벽이 기둥의 일부를 구속할 경우 기둥의 실효 순높이가 줄어들어 파괴모드가 바뀔 수 있습니다.

둘째, 시험 결과의 변동계수가 0.2를 초과하면 기대강도를 표본 평균의 75%로 낮춰 적용해야 합니다. 시험 결과가 불균일할수록 보수적인 강도값을 사용해야 합니다.

셋째, 성능수준 판정은 한 방향의 한 층만 검토하는 것이 아닙니다. 방향별, 층별로 모든 위치를 검토하며 수직부재와 수평부재를 나누어 평가해야 합니다.

넷째, 비구조요소도 평가 대상에 포함됩니다. 지침 3.9에 따라 평가 대상 비구조요소의 성능수준을 별도로 판정하고 보고서에 병기해야 합니다.

건물의 지진 안전성은 설계 도면 위에만 존재하는 것이 아닙니다. 실제 시공 상태, 재료의 노후도, 이후의 용도변경까지 모두 반영한 평가가 진짜 내진성능평가입니다.

도면에는 1/100 물매, 모델링에는 몇 도로 입력해야 하나요

물매·각도 변환 핵심 요약

물매(기울기) = tan(각도). 역으로 각도 = arctan(물매). 1/100 물매는 약 0.573°, 1/20은 약 2.862°, 1/10은 약 5.711°입니다. 아래 계산기로 바로 변환할 수 있습니다.

건축 도면에서 지붕·바닥·배수로의 경사는 물매(기울기)로 표기합니다. 1/100, 3/10처럼 수평 거리 대비 수직 높이의 비율입니다. 그런데 Revit·ArchiCAD·AutoCAD 같은 모델링 소프트웨어에서는 경사를 도(°) 단위 각도로 입력해야 합니다. 매번 계산기를 꺼내 arctan을 누르는 번거로움을 없애기 위해 정리했습니다.

물매와 각도 상호 변환 계산기

건축 실무에서 자주 쓰는 물매별 각도 대응표

물매를 각도로 변환하는 공식은 무엇인가요

계산 예시 — 1/100 물매를 각도로 변환:
arctan(1 ÷ 100) = arctan(0.01) = 0.5729° → Revit 경사 입력 시 0.5729° 입력

계산 예시 — 3/10 물매를 각도로 변환:
arctan(3 ÷ 10) = arctan(0.3) = 16.699° → 경사 지붕 모델링 시 16.70° 입력

물매 표기 방식이 헷갈립니다 — 1/100과 1% 경사는 같은 건가요

소프트웨어별 경사 입력 방식 차이

결론

도면의 물매 표기를 그대로 각도로 입력하면 오류입니다. 반드시 arctan(물매) 변환이 필요합니다.

1/100 = 0.573°, 1/20 = 2.862°, 1/10 = 5.711°, 3/10 = 16.699° — 실무에서 자주 쓰는 값은 외워두면 편합니다.

위 계산기에 분자/분모를 입력하면 바로 각도로 변환됩니다.

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