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오래된 집을 앞에 두고 있으면 마음이 두 갈래로 나뉜다. 싹 밀고 새로 지으면 깔끔할 것 같고, 그래도 뼈대가 남아 있으니 고쳐 쓰면 돈을 아낄 수 있을 것 같다. 그런데 막상 견적을 받아보면 생각보다 간단하지 않다. 신축과 리모델링은 단순히 새집이냐 헌집이냐의 문제가 아니라, 건물의 상태와 앞으로의 사용 목적을 같이 봐야 하는 선택이다.

특히 노후주택이나 오래된 상가, 단독주택을 두고 고민할 때는 첫인상만으로 판단하기 어렵다. 벽지와 바닥만 바꾸면 될 것처럼 보여도 안쪽에는 배관, 전기, 방수, 단열, 구조 문제가 숨어 있을 수 있다. 리모델링은 기존 건물을 살리는 공사지만, 기존 건물이 감당할 수 없는 수준까지 고치려 하면 신축보다 더 복잡해질 수 있다.

겉모습보다 먼저 봐야 하는 건 건물의 뼈대다

리모델링을 고민할 때 가장 먼저 봐야 하는 건 마감 상태가 아니다. 벽지가 낡았는지, 바닥이 촌스러운지보다 중요한 건 구조체가 얼마나 건강한지다. 기둥, 보, 내력벽, 기초, 지붕 구조가 안정적이면 리모델링의 가능성이 커진다. 반대로 주요 구조부에 균열이나 처짐, 심한 누수 흔적이 있다면 이야기가 달라진다.

겉으로는 멀쩡해 보여도 오래된 건물은 손을 대기 시작하면서 숨은 문제가 드러나는 경우가 많다. 천장을 열었더니 누수가 있었고, 바닥을 뜯었더니 배관이 낡아 있었고, 벽을 철거하려 했더니 구조상 손대기 어려운 벽일 수 있다. 처음엔 몰랐는데 공사 중간에 발견되는 이런 문제들이 리모델링 비용을 크게 흔든다.

그래서 오래된 건물을 고칠 때는 디자인보다 현장 진단이 먼저다. 구조 상태가 괜찮고, 주요 설비를 교체해도 전체 틀이 유지될 수 있다면 리모델링은 충분히 매력적인 방식이 된다. 기존 공간의 기억을 살리면서 필요한 기능만 새로 입힐 수 있기 때문이다.

리모델링이 싸다는 말은 반은 맞고 반은 틀리다

많은 사람이 리모델링을 먼저 떠올리는 이유는 비용 때문이다. 기존 건물을 그대로 활용하니 신축보다 당연히 저렴할 것처럼 느껴진다. 실제로 골조와 지붕, 외벽, 계단, 일부 설비를 그대로 쓸 수 있다면 공사비를 줄일 수 있다. 철거 범위가 작고 인허가 절차도 단순하면 시간도 줄어든다.

하지만 모든 리모델링이 저렴한 것은 아니다. 외관만 살짝 고치는 수준이 아니라 단열, 창호, 전기, 배관, 방수, 난방, 구조 보강까지 손대야 한다면 공사 범위가 신축에 가까워진다. 여기에 기존 건물 철거와 폐기물 처리, 예상 못 한 보수비까지 더해지면 처음 생각했던 예산을 쉽게 넘긴다.

리모델링 비용을 볼 때는 마감 공사비만 보지 말고, 철거 후 드러날 수 있는 숨은 보수 비용까지 여유 있게 잡아야 한다.

막상 공사를 시작하면 “여기도 같이 해야겠다”는 부분이 계속 나온다. 낡은 창호를 바꾸면 단열도 손봐야 하고, 욕실을 뜯으면 배관 상태가 보이고, 주방을 옮기면 전기와 급배수가 따라온다. 리모델링이 어려운 이유는 바로 이 연결성에 있다.

신축이 나은 경우는 생각보다 분명하다

신축은 처음부터 새로 계획할 수 있다는 점이 가장 크다. 공간 구성, 층고, 주차, 단열, 설비, 창호 위치, 동선까지 현재 생활 방식에 맞춰 다시 짤 수 있다. 오래된 집의 틀에 맞추느라 억지로 공간을 끼워 넣을 필요가 없다.

기존 건물의 구조가 약하거나, 층고가 지나치게 낮거나, 누수와 습기 문제가 반복되거나, 배관과 전기 설비가 전체적으로 노후된 경우에는 신축이 더 깔끔한 답이 될 수 있다. 리모델링으로 계속 보완하는 것보다 처음부터 기준에 맞게 다시 만드는 편이 장기적으로 마음이 편하다.

또 원하는 용도가 기존 건물과 크게 다를 때도 신축 쪽이 유리해진다. 예를 들어 단순 주거였던 공간을 상가주택, 사무실, 숙박시설, 카페처럼 다른 성격으로 바꾸려면 구조와 설비, 피난, 주차, 위생 기준이 함께 따라온다. 이럴 때는 기존 건물에 맞추는 과정이 오히려 더 복잡할 수 있다.

처음 판단할 때 꼭 나눠봐야 하는 기준

기존 구조가 튼튼하고 공간 배치가 크게 불편하지 않다면 리모델링을 먼저 생각해볼 수 있다. 반대로 구조 보강, 설비 전체 교체, 단열 개선, 방수 보수, 용도 변경이 한꺼번에 필요하다면 신축과 비용 차이가 생각보다 줄어든다.

리모델링이 빛나는 건 기존 조건이 좋을 때다

리모델링은 기존 건물이 가진 장점을 살릴 때 가장 효과가 좋다. 오래된 나무 구조, 적당히 자리 잡은 마당, 주변 풍경과 어울리는 외관, 이미 형성된 동선처럼 새로 만들기 어려운 분위기가 있을 때 리모델링의 매력이 살아난다.

특히 대지 조건이 까다로운 경우에는 기존 건물을 살리는 쪽이 현실적일 수 있다. 새로 지으면 현재 법규 기준을 모두 다시 검토해야 하고, 건폐율·용적률·주차·도로 조건에서 불리해질 수도 있다. 기존 건물의 위치나 규모가 현재 조건에서는 다시 만들기 어려운 경우라면, 무조건 철거하기보다 살릴 수 있는 부분을 먼저 봐야 한다.

막상 잘 고친 집을 보면 새집에서는 나오기 어려운 깊이가 있다. 세월이 만든 분위기 위에 필요한 성능과 편의만 더해지면, 공간이 너무 새것처럼 뜨지 않고 자연스럽게 자리 잡는다. 이런 경우 리모델링은 단순한 절약이 아니라 분위기를 보존하는 선택이 된다.

설비가 오래됐다면 마감보다 안쪽을 먼저 봐야 한다

오래된 집에서 가장 조심해야 할 부분은 보이지 않는 설비다. 수도관, 하수관, 전기 배선, 난방 배관, 방수층은 평소에는 잘 드러나지 않지만 생활의 편안함을 좌우한다. 벽지와 타일을 아무리 예쁘게 바꿔도 배관이 낡아 있으면 결국 다시 뜯게 된다.

리모델링을 할 때 욕실과 주방 위치를 바꾸고 싶다면 더 신중해야 한다. 물을 쓰는 공간은 배관 구배와 방수, 환기 문제가 함께 따라온다. 단순히 평면상 이동이 가능해 보여도 실제 공사에서는 층고, 배관 위치, 구조체 간섭 때문에 비용이 커질 수 있다.

오래된 건물을 고칠 때는 눈에 보이는 마감보다 전기, 배관, 방수, 단열 같은 기본 성능을 먼저 잡는 편이 오래 간다.

처음 견적이 조금 올라가더라도 기본 설비를 제대로 손보면 이후의 불편이 줄어든다. 반대로 눈에 보이는 부분만 바꾸면 몇 년 뒤 다시 공사를 해야 하는 상황이 생긴다. 리모델링에서 진짜 돈을 아끼는 방법은 덜 하는 것이 아니라, 다시 뜯지 않게 순서를 잡는 것이다.

인허가와 법규 조건도 선택을 바꾼다

신축과 리모델링을 결정할 때는 공사비만큼 인허가 조건도 중요하다. 기존 건물을 철거하고 새로 지으면 현재 법규에 맞춰 다시 검토해야 한다. 도로 접도, 주차장, 높이 제한, 일조, 건폐율과 용적률, 용도지역 조건 등이 모두 영향을 준다.

반대로 리모델링도 무조건 간단한 것은 아니다. 단순 수선인지, 대수선인지, 증축인지, 용도변경인지에 따라 절차가 달라진다. 구조부를 건드리거나 면적이 늘어나거나 용도가 바뀌면 생각보다 많은 검토가 필요하다.

이 부분은 현장마다 차이가 크다. 같은 오래된 집이라도 어떤 대지에 있느냐, 기존 건축물대장 상태가 어떤지, 불법 증축이나 무단 변경이 있는지에 따라 방향이 완전히 달라질 수 있다. 그래서 결정 전에 건축물대장과 현황을 함께 보는 과정이 필요하다.

결국 생활 방식이 공사의 방향을 정한다

어떤 집은 조금만 고쳐도 충분하다. 벽을 새로 칠하고, 창호를 바꾸고, 욕실과 주방을 정리하는 것만으로도 생활감이 크게 달라진다. 반면 어떤 집은 아무리 손봐도 원하는 생활이 들어가지 않는다. 방의 위치, 계단, 층고, 채광, 주차, 마당 사용 방식이 계속 걸린다면 신축을 고민하는 편이 낫다.

리모델링은 기존 조건을 받아들이는 공사다. 그래서 어느 정도는 타협이 필요하다. 반대로 신축은 처음부터 다시 그릴 수 있지만 비용과 시간, 인허가 부담이 커진다. 두 방식 중 하나가 절대적으로 맞는 것이 아니라, 지금 가진 건물과 앞으로 살 방식이 얼마나 맞는지를 봐야 한다.

• 기존 골조가 튼튼하고 배치가 크게 불편하지 않다면 리모델링을 먼저 볼 만하다.

• 구조 보강과 설비 교체가 광범위하다면 신축 견적도 함께 받아보는 편이 낫다.

• 현재 법규상 새로 지을 때 불리한 조건이 있다면 기존 건물을 살리는 방향이 현실적일 수 있다.

• 용도 변경이나 증축이 필요하다면 인허가 검토를 먼저 해야 한다.

• 단순히 예쁜 마감보다 앞으로의 유지관리 비용까지 같이 봐야 한다.

싸게 고치는 것보다 오래 쓸 수 있는지가 먼저다

신축과 리모델링 사이에서 고민할 때 가장 흔한 실수는 당장의 공사비만 비교하는 것이다. 하지만 집은 공사가 끝나는 순간보다 그 뒤의 시간이 더 길다. 살면서 춥지 않은지, 습기가 차지 않는지, 배관 문제가 없는지, 공간이 생활과 맞는지가 결국 만족을 결정한다.

리모델링이 맞는 건물은 분명 있다. 기존 구조가 좋고, 분위기를 살릴 가치가 있고, 필요한 보수 범위가 명확하다면 새로 짓는 것보다 훨씬 좋은 결과가 나올 수 있다. 반대로 이미 너무 많은 부분을 고쳐야 한다면 신축이 더 솔직한 선택이 된다.

결국 기준은 하나다. 지금 건물을 어디까지 믿을 수 있는가. 그리고 그 건물이 앞으로 원하는 생활을 얼마나 받아줄 수 있는가. 이 질문에 답이 선명해지면 신축과 리모델링 사이의 고민도 훨씬 줄어든다.

작게 시작한 일이 어느 순간 하나의 회사가 되고, 다시 더 큰 책임을 가진 종합건설사로 이어지는 과정은 쉽게 만들어지지 않는다. 특히 패시브주택처럼 기술과 신뢰가 함께 필요한 분야라면, 5년이라는 시간은 단순한 경력보다 훨씬 많은 시행착오와 선택의 흔적을 담고 있다.

혼자 시작한 일이 건축 브랜드가 되기까지

1인 자영업자로 출발했다는 말에는 생각보다 많은 무게가 담겨 있다. 영업, 상담, 설계, 현장 대응, 고객 관리까지 거의 모든 일을 직접 감당해야 하기 때문이다. 처음에는 작은 일 하나를 끝내는 것만으로도 버거울 수 있지만, 그 시간이 쌓이면 사업의 기준이 만들어진다.

패시브주택 종합건설사로 성장했다는 건 단순히 규모가 커졌다는 뜻보다, 기술과 신뢰를 함께 쌓아왔다는 의미에 가깝다.

패시브주택은 말보다 결과로 증명되는 분야다

패시브주택은 겉으로 보이는 디자인만으로 평가하기 어렵다. 단열, 기밀, 열교, 환기, 시공 품질처럼 눈에 잘 보이지 않는 요소가 실제 거주감과 유지비를 좌우한다. 그래서 이 분야에서 성장하려면 단순 홍보보다 실제 결과물이 중요해진다.

처음에는 낯설게 느껴졌던 개념도 시간이 지나면 고객이 먼저 찾는 기준이 된다. 에너지 비용, 실내 쾌적함, 장기적인 주택 성능을 생각하는 사람이 늘어날수록 패시브주택의 가치는 더 분명해진다.

5년의 성장은 방향을 바꾸지 않은 결과다

건축 사업에서 5년은 짧다면 짧고, 길다면 긴 시간이다. 하지만 한 분야를 붙잡고 꾸준히 실적과 경험을 쌓았다면 이야기는 달라진다. 특히 개인 사업에서 조직과 시스템을 갖춘 종합건설사로 넘어가는 과정은 단순 확장이 아니라 운영 방식 자체가 바뀌는 일이다.

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집이 오래된다는 건 단순히 시간이 지난다는 뜻만은 아니다. 어떤 집은 몇 년만 지나도 낡아 보이고, 어떤 집은 20년이 넘어도 오히려 더 깊은 분위기를 만든다. 일본 가고시마에서 만난 신켄스타일 중목구조 주택은 후자에 가까운 집이었다. 처음 눈에 들어오는 건 실내 곳곳에 그대로 드러난 굵은 목재 골조다. 보통은 숨겨야 할 구조가 이 집에서는 가장 중요한 인테리어가 된다.

골조를 숨기지 않으니 집의 표정이 달라진다

신켄스타일의 집에 들어서면 기둥과 보가 실내에 그대로 노출되어 있다. 목조주택에서 일부 목재를 포인트처럼 보여주는 경우는 흔하지만, 집에 들어가는 대부분의 골조 목재를 내부에 드러내는 방식은 생각보다 쉽지 않다. 구조와 마감, 디테일이 동시에 정리되어야 하기 때문이다.

이 방식은 보기 좋은 것에서만 끝나지 않는다. 목재가 벽 속에 감춰져 있지 않기 때문에 결로나 곰팡이 문제를 확인하기 쉽고, 혹시 문제가 생겨도 바로 눈에 보인다. 숨겨진 하자는 발견이 늦어질수록 집의 수명을 깎아먹는데, 신켄스타일은 애초에 그 가능성을 줄이는 쪽으로 집을 만든다.

신켄스타일 중목구조의 가장 큰 매력은 구조를 감추는 대신 집의 미감과 유지관리 방식으로 끌어올렸다는 점이다.

실내에서 느껴지는 분위기도 다르다. 따로 과한 인테리어를 하지 않아도 골조 자체가 공간의 리듬을 만든다. 나무가 벽지나 장식재처럼 덧붙은 것이 아니라 집의 뼈대로 서 있기 때문에, 시간이 지나도 유행을 덜 탄다.

외단열이 만들어낸 벽의 새로운 쓰임

일반적인 목조주택은 기둥과 기둥 사이에 단열재를 넣는 중단열 방식을 많이 쓴다. 신켄스타일의 집은 기본적으로 외단열을 적용한다. 덕분에 내부 기둥 사이 공간이 비워지고, 그 공간은 수납이나 진열을 위한 벽으로 바뀐다.

이 벽을 신켄스타일에서는 플레이월처럼 활용한다. 입주자가 직접 선반을 달거나 물건을 배치하면서 집을 조금씩 자기 방식으로 바꿀 수 있다. 막상 생활해보면 이런 차이가 꽤 크다. 벽은 단순히 막는 면이 아니라, 물건을 정리하고 취향을 보여주는 생활의 배경이 된다.

집의 규모도 흥미롭다. 소개된 모델하우스는 가로 6m, 세로 7m, 2층 연면적 약 24평 규모의 콤팩트한 집이다. 작은 집인데도 답답하게 느껴지지 않는 이유는 공간을 무조건 크게 만들기보다, 필요한 부분과 비워야 할 부분을 분명하게 나눴기 때문이다.

모이스 보드와 공기 순환 설비가 생활감을 바꾼다

벽 마감에는 석고보드 대신 모이스라는 무기질 보드가 사용된다. 모이스는 습기와 냄새 조절에 강점이 있고, 보드 자체가 마감재 역할을 한다. 그 위에 다시 도장이나 벽지를 덧바르지 않아도 되는 방식이다.

이 부분은 생활하는 사람 입장에서 꽤 현실적으로 다가온다. 실내 전체 벽이 습도와 냄새를 조절하는 소재로 구성된다면, 장마철이나 겨울철 실내 공기 느낌도 달라질 수밖에 없다. 게다가 불연 성능과 구조용 내력벽 기능까지 갖춘 소재라면 단순 마감재 이상의 의미가 있다.

신켄스타일 주택에는 공기 지열·솔라 시스템 계열의 열 관리 방식도 들어간다. 지붕의 태양열 집열판을 통과한 따뜻한 공기를 집 안으로 순환시켜 난방에 활용하는 구조다. 자막에서는 겨울철 가스비가 거의 들지 않고, 팬을 돌리는 전기료 정도만 든다는 설명이 나온다.

집을 오래 쓰게 만드는 디테일

신켄스타일은 구조를 드러내고, 외단열로 벽을 활용하며, 수리 가능한 외장과 공기 순환 설비를 함께 계획한다. 그래서 집을 완성품으로 끝내기보다, 시간이 지나도 고치고 바꾸며 계속 살아갈 수 있는 대상으로 본다.

낮은 층고가 오히려 아늑함을 만든다

요즘 주택을 이야기할 때 높은 층고는 거의 장점처럼 따라붙는다. 하지만 신켄스타일의 집을 보면 꼭 높아야만 좋은 건 아니라는 생각이 든다. 1층 천장은 손을 뻗으면 닿을 만큼 낮게 계획되어 있고, 대신 거실 상부에는 보이드를 둬 좁은 공간에서 높은 공간으로 자연스럽게 이어지게 한다.

처음엔 낮은 천장이 불편하지 않을까 싶지만, 실제 공간에서는 다른 느낌이 생긴다. 불필요한 체적을 줄이면 공사비도 줄고, 난방해야 할 공간도 줄어든다. 그 대신 필요한 곳에 높이를 몰아주면 집 안에 리듬이 생긴다.

높은 층고가 무조건 좋은 집의 기준은 아니며, 생활 자세와 공간 흐름에 맞춘 높이가 더 편안하게 느껴질 때도 있다.

2층의 낮은 창도 인상적이다. 일반적으로 창은 바닥에서 어느 정도 높이를 띄워 설치되지만, 이 집의 창은 좌식 생활의 눈높이에 맞춰져 있다. 바닥에 앉았을 때 바깥 풍경이 자연스럽게 들어오는 창이다. 작은 디테일이지만, 집 안에서 사람이 어떤 자세로 시간을 보내는지까지 생각했다는 느낌이 든다.

대각선 배치가 집과 마당의 관계를 바꾼다

신켄스타일의 또 다른 특징은 배치다. 일반적인 단독주택은 대지 모양에 맞춰 건물을 반듯하게 놓는 경우가 많다. 그런데 신켄스타일은 집을 정남향이나 풍경, 마당의 관계에 맞춰 대각선으로 배치하는 경우가 많다.

이 방식은 단순히 독특해 보이기 위한 장치가 아니다. 건물을 비스듬히 놓으면 마당과 실내의 시선이 달라지고, 이웃집과의 거리감도 새롭게 생긴다. 작은 대지에서도 창이 바라보는 방향, 햇빛이 들어오는 각도, 외부 공간의 쓰임이 바뀐다.

창호 역시 일반적인 미닫이나 여닫이만 고집하지 않고 회전식 창호를 사용한다. 중목구조의 기둥보 방식 덕분에 내벽을 비교적 자유롭게 세우거나, 나중에 필요 없어지면 철거하는 것도 가능하다. 가족 구성이나 생활 방식이 변해도 집이 어느 정도 따라갈 여지가 생기는 셈이다.

외장은 낡는 것이 아니라 고쳐 쓰기 쉽게 만든다

신켄스타일의 외장 계획도 눈여겨볼 만하다. 시간이 지나도 주변에서 쉽게 구할 수 있는 자연 소재를 쓰고, 문제가 생기면 해당 부분만 뜯어내 확인하거나 교체할 수 있게 만든다. 집을 처음 지을 때만 멋있게 보이도록 만드는 것이 아니라, 10년 뒤와 20년 뒤의 수리까지 염두에 둔 방식이다.

자재는 시간이 지나면 단종될 수 있다. 처음에는 좋아 보였던 특수 자재도 나중에 구할 수 없으면 유지관리가 어려워진다. 그래서 쉽게 구할 수 있는 소재, 부분 교체가 가능한 디테일, 오래 버티는 철물과 비스까지 신경 쓰는 것이다.

집을 오래 쓰려면 처음 시공비만 볼 것이 아니라, 훗날 고장 났을 때 열어보고 고칠 수 있는 구조인지까지 함께 봐야 한다.

외관의 나무는 시간이 지나며 얼룩처럼 보이기도 하지만, 어느 순간부터는 숙성된 표정이 된다. 실제로 25년 된 신켄스타일 모델하우스는 오래된 건물이라기보다 잘 관리된 목조주택 특유의 깊은 분위기를 보여준다. 나무가 노화되는 것이 아니라 익어간다는 말이 왜 나오는지 이해되는 장면이다.

집을 상품처럼 만들되, 삶은 획일화하지 않는다

신켄스타일은 집을 하나의 브랜드처럼 다룬다. 기획된 모델로 지을 수도 있고, 주문형으로도 지을 수 있다. 여기서 중요한 건 집을 상품화했다는 말이 획일적인 집을 찍어낸다는 의미가 아니라는 점이다. 공법과 철학, 디테일의 기준을 정리해두고 그 안에서 생활에 맞게 변주하는 방식에 가깝다.

신입사원에게 목수일부터 시킨다는 이야기도 이 회사의 성격을 잘 보여준다. 설계와 영업만 아는 것이 아니라, 집이 실제로 어떻게 만들어지는지를 몸으로 알아야 한다는 뜻으로 읽힌다. 그래서 작은 창 하나, 낮은 천장 하나, 외장 비스 하나에도 실무적인 감각이 배어 있다.

사장님의 집을 스터디하우스로 활용한다는 점도 흥미롭다. 일반 사양이 아닌 창호를 직접 설치해 시험하고, 정원까지 바꿔가며 실험한다. 집을 완성하고 끝내는 것이 아니라, 계속 테스트하고 고쳐가며 더 나은 방향을 찾는 태도다.

오래 사는 집은 유행보다 태도에서 시작된다

신켄스타일 중목구조 주택을 보면 화려한 장식보다 중요한 것이 무엇인지 다시 보게 된다. 구조를 감추지 않는 정직함, 시간이 지나도 고칠 수 있는 외장, 낮지만 편안한 층고, 생활 자세에 맞춘 창, 공간을 낭비하지 않는 계획이 모여 하나의 스타일이 된다.

특히 인상적인 건 집을 ‘새것처럼 유지해야 하는 물건’으로 보지 않는다는 점이다. 나무는 시간이 지나며 색이 변하고, 외장은 조금씩 표정을 바꾸고, 가족의 생활 방식도 달라진다. 신켄스타일의 집은 그 변화를 막기보다 받아들이는 쪽에 가깝다.

한국의 단독주택에서도 배울 부분이 많다. 무조건 넓고 높고 새것 같은 집을 목표로 하기보다, 오래 살면서 고치고 바꿀 수 있는 집이 더 현실적인 답이 될 수 있다. 막상 보면 이런 집이야말로 시간이 지나도 질리지 않는 쪽에 가깝다.

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카구라자카 건축 여행은 도쿄를 조금 다르게 보고 싶은 사람에게 잘 맞는 코스입니다. 시부야나 신주쿠처럼 큰 간판과 인파가 먼저 떠오르는 도쿄와 달리, 카구라자카는 언덕과 골목, 오래된 가게와 프랑스풍 디저트숍, 신사와 현대건축이 묘하게 섞여 있는 동네입니다.

이곳이 흥미로운 이유는 별명부터 독특하기 때문입니다. 카구라자카는 도쿄 안의 작은 교토라고도 불리고, 동시에 작은 파리라고도 불립니다. 일본적인 골목 정서와 프랑스 문화의 흔적이 한 동네 안에서 자연스럽게 겹쳐지는 곳이라는 뜻입니다.

카구라자카는 유명 관광지를 빠르게 찍는 동네라기보다, 골목을 천천히 걸으며 도시의 층위를 읽는 여행지에 가깝습니다.

카구라자카가 작은 파리로 불리게 된 이유

카구라자카가 작은 파리라는 별명을 얻게 된 배경에는 도쿄일불학원이 있습니다. 이곳은 프랑스어 교육과 문화 교류를 위해 1952년에 세워진 장소로, 이후 주변에 프랑스 이주민과 관련 문화가 자연스럽게 자리 잡으며 리틀 파리라는 이미지가 만들어졌습니다.

흥미로운 점은 단순히 프랑스 시설이 있어서만은 아니라는 점입니다. 카구라자카 자체가 언덕을 따라 형성된 마을이고, 이 지형이 파리의 몽마르트르 언덕을 떠올리게 했다고 합니다. 그래서 거리의 분위기와 문화적 배경이 함께 작용해 지금의 이미지가 만들어졌습니다.

도쿄일불학원은 구관과 신관의 대비도 볼 만합니다. 구관은 일본의 1세대 건축가 사카쿠라 준조가 맡았고, 신관은 현대적으로 개방감 있는 공간을 잘 다루는 소우 후지모토가 설계했습니다. 한 캠퍼스 안에서 시간 차이가 나는 두 건축 언어를 함께 볼 수 있는 셈입니다.

도쿄일불학원에서 보이는 오래된 교육 공간과 새로운 만남의 공간

구관은 70년 전 건축답게 비교적 폐쇄적인 구조를 갖고 있습니다. 특히 중앙의 나선형 계단은 학생용과 교직원용 동선을 나누기 위한 장치로, 당시의 교육관과 공간 인식이 반영된 부분처럼 보입니다.

반면 신관은 훨씬 열려 있습니다. 유리로 된 강의실과 계단식으로 배열된 층, 여러 방향으로 흩어진 작은 계단들은 사람들이 서로 마주치고 대화하도록 유도합니다. 어학 공간에서 중요한 것은 결국 사람 간의 대면과 교류이기 때문에, 건축이 그 분위기를 자연스럽게 만들어주는 방식입니다.

이곳의 매력은 원생이 아니어도 일부 공간을 둘러볼 수 있다는 점입니다. 프랑스 자료실과 캠퍼스 분위기를 함께 보면, 카구라자카가 왜 작은 파리라고 불리는지 조금 더 쉽게 이해됩니다.

카구라자카를 걷기 전에 보면 좋은 장면

도쿄일불학원은 카구라자카의 프랑스적 이미지를 이해하는 출발점입니다. 구관과 신관을 함께 보면, 오래된 교육 공간이 현대적인 열린 캠퍼스로 바뀌는 흐름까지 자연스럽게 읽을 수 있습니다.

프랑스 디저트숍과 일본 오래된 브랜드가 함께 있는 거리

카구라자카의 골목은 언덕과 함께 기억됩니다. 경사가 있는 길을 따라 걷다 보면 프랑스풍 간판과 오래된 일본 가게가 번갈아 나타납니다. 그래서 이 동네는 한 방향으로만 설명하기 어렵습니다. 방금 전까지 파리 같은 분위기였는데, 몇 걸음 뒤에는 교토의 골목처럼 느껴집니다.

대표적인 장면 중 하나가 프랑스 디저트 체인 오 메르베이유 드 프레드입니다. 머랭을 기반으로 한 디저트와 대형 샹들리에가 파리의 분위기를 내지만, 카구라자카 지점은 거리의 톤에 맞춰 조금 더 차분하게 조정된 느낌을 줍니다.

한편 이 동네에는 100년 이상의 역사를 가진 일본 브랜드의 오프라인 매장도 자리합니다. 유명 상권인 긴자나 시부야가 아니라 카구라자카에 이런 브랜드와 가게들이 모여 있다는 점만 봐도, 이 동네가 가진 이미지와 결이 분명하다는 것을 알 수 있습니다.

아카기 신사는 전통 신사를 현대적으로 바꾼 사례입니다

카구라자카 메인 스트리트를 걷다 보면 아카기 신사를 만날 수 있습니다. 이곳은 오랜 역사를 가진 신사이면서도, 현대적인 인상이 강한 장소입니다. 바로 옆의 고급 주택과 함께 쿠마 켄고가 설계한 것으로 알려져 있습니다.

쿠마 켄고는 목재를 자주 사용하는 건축가로 유명하지만, 이 신사에서는 나무만 강조하지 않습니다. 전통적인 신사의 핵심 요소는 유지하면서도 콘크리트와 유리벽을 함께 사용해 훨씬 세련되고 현대적인 분위기를 만듭니다.

특히 조경도 인상적입니다. 나무가 일정하게 줄지어 심긴 것이 아니라 제각각 놓인 듯 보이는데, 기존 나무의 자리를 가능한 살리며 건축을 배치한 것처럼 느껴집니다. 신사와 맨션이 장기적으로 재건축을 전제로 한다는 점까지 생각하면, 보존과 갱신을 함께 고려한 프로젝트로 볼 수 있습니다.

아카기 신사는 전통을 그대로 복제한 공간이 아니라, 오늘의 도시 속에서 신사가 어떻게 다시 읽힐 수 있는지를 보여줍니다.

라카구는 창고를 거의 건드리지 않고 살린 리노베이션입니다

카구라자카에는 쿠마 켄고의 또 다른 프로젝트인 라카구도 있습니다. 오래된 책 창고를 개조해 만든 공간으로, 건물 자체를 크게 바꾸기보다 도로와 입구를 자연스럽게 연결하는 방식으로 손을 본 사례입니다.

현재 이곳에는 쌀과 식품을 중심으로 한 라이프스타일 매장이 들어서 있습니다. 일본 전역의 쌀을 취급하고, 원하는 만큼 도정해 조합해주는 서비스도 있으며, 식재료 패키지 역시 일반 마트와는 다른 감각을 보여줍니다.

이 공간이 재미있는 이유는 건물의 낡은 외관과 내부 콘텐츠가 잘 맞아떨어진다는 점입니다. 만약 완전히 새 건물로 바뀌었다면 대형 마트처럼 보였을 수도 있지만, 기존 창고의 분위기가 남아 있어 오히려 식문화와 보존의 이미지가 자연스럽게 연결됩니다.

카구라자카의 매력은 새롭고 화려한 건물만 찾으면 놓치기 쉽습니다. 오래된 구조를 어떻게 남겼는지 함께 봐야 이 동네의 분위기가 보입니다.

가파른 언덕 끝에서 만나는 세키구치 성모 마리아 대성당

카구라자카에서 조금 더 조용한 거리로 이동하면 와세다와 맞닿은 분위기를 느낄 수 있습니다. 이 일대에는 고급 일식집과 오래된 호텔, 종교 시설이 곳곳에 있고, 언덕의 경사도 꽤 강하게 다가옵니다.

그 길 끝에서 만날 수 있는 건축물이 세키구치 성모 마리아 대성당입니다. 이 성당은 도쿄 도청을 설계한 단게 겐조의 작품이며, 일본의 첫 프리츠커상 수상자인 그의 건축 세계를 체감할 수 있는 장소입니다.

외관은 스테인리스 스틸로 감싸져 있어 상당히 미래적인 인상을 줍니다. 얼핏 최근 건물처럼 보이지만, 실제로는 1964년에 지어진 건축물입니다. 60년 전의 건축이 여전히 현대적으로 보인다는 점에서 그 조형의 힘이 느껴집니다.

성당 내부에서 느껴지는 단게 겐조의 압도적인 스케일

세키구치 성모 마리아 대성당은 외관만 독특한 건물이 아닙니다. 전체 형태는 전통적인 대성당처럼 십자가 구조를 따르고, 옆에는 높은 종탑이 세워져 있습니다. 현대적인 재료와 조형을 사용하면서도 종교 건축의 정통성은 유지하고 있습니다.

내부에 들어서면 기울어진 콘크리트 벽면이 십자가 형태의 공간감을 그대로 드러냅니다. 장식이 많지 않아도 스케일 자체가 웅장하고 엄숙한 분위기를 만듭니다. 빛과 구조, 콘크리트의 질감이 합쳐지면서 자연스럽게 경외감이 생기는 공간입니다.

이 성당은 프랑스 선교사들이 세운 프랑스학당과도 연결되는 배경을 갖고 있습니다. 그래서 카구라자카 일대가 프랑스 문화와 여러 층위로 이어져 있다는 사실을 다시 한 번 보여주는 장소이기도 합니다.

카구라자카는 밤이 되면 또 다른 얼굴을 보여줍니다

카구라자카는 낮에 건축과 골목을 따라 걷기에도 좋지만, 해가 진 뒤에는 분위기가 또 달라집니다. 가로등이 켜지고 이자카야와 비스트로가 문을 열기 시작하면, 낮의 차분한 골목이 조금 더 은근하고 깊은 거리로 바뀝니다.

도쿄 여행에서 유명한 대형 명소에 익숙해졌다면, 카구라자카는 좋은 전환점이 될 수 있습니다. 이곳에서는 랜드마크 하나만 보고 끝나는 여행보다, 언덕을 오르고 골목을 돌며 건축과 가게, 오래된 도시의 분위기를 함께 보는 방식이 더 잘 어울립니다.

작은 교토와 작은 파리라는 별명은 단순한 홍보 문구가 아닙니다. 카구라자카는 일본적인 거리의 결, 프랑스 문화의 흔적, 현대건축의 개입이 한 동네 안에서 자연스럽게 겹쳐지는 장소입니다. 그래서 도쿄를 여러 번 방문한 사람에게도 충분히 새롭게 느껴질 수 있습니다.

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히로오 도쿄 부촌을 걷다 보면, 이 동네가 단순히 비싼 집이 많은 지역이라서 특별한 게 아니라는 걸 느끼게 됩니다. 오래된 고급 맨션, 대사관이 만든 국제적인 분위기, 조용한 주택가에 숨어 있는 종교 건축, 그리고 도쿄 한복판에서 보기 드문 대단지 아파트까지. 히로오는 돈의 냄새를 크게 드러내기보다, 오래된 질서와 취향으로 보여주는 동네에 가깝습니다.

도쿄의 부촌을 떠올리면 롯본기, 긴자, 덴엔초후 같은 이름이 먼저 나올 수 있습니다. 하지만 히로오와 미나미아자부 일대는 조금 다른 결을 갖고 있습니다. 이곳에는 일본 유일의 부가티 단독 쇼룸이 있고, 안도 다다오의 교회가 있으며, 마키 후미히코가 설계한 고급 맨션과 유대교 회당도 자리합니다.

히로오는 화려하게 과시하는 부촌이라기보다, 도쿄의 오래된 상류 주거 문화와 현대건축이 겹쳐진 동네입니다.

부가티 쇼룸이 있는 동네라는 단서

한 도시의 부촌을 가늠하는 방법은 여러 가지가 있습니다. 고급 백화점, 명품 거리, 대사관, 국제학교, 고급 호텔 같은 요소들이 보통 함께 등장합니다. 그런데 조금 더 직관적인 단서가 하나 있습니다. 바로 슈퍼카 쇼룸입니다.

특히 부가티처럼 차 한 대 가격이 수십억 원에 달하는 브랜드는 아무 곳에나 쇼룸을 내지 않습니다. 세계 주요 도시에서도 재력가들이 모이는 동네에 자리하는 경우가 많습니다. 도쿄에서 그 역할을 하는 곳 중 하나가 바로 히로오와 미나미아자부 일대입니다.

이 지역의 부가티 쇼룸은 단순히 자동차 매장이 아니라, 이 동네가 어떤 소비층을 상정하고 있는지 보여주는 장면처럼 느껴집니다. 재미있는 점은 그 자리에 과거 절이 있었다는 이야기입니다. 극단적인 무소유의 자리에서 극단적인 소유의 상징으로 바뀐 셈이니, 히로오다운 반전이라고도 할 수 있습니다.

다이묘 저택지에서 대사관 거리로 이어진 역사

히로오가 고급 주거지로 자리 잡은 배경은 꽤 오래전으로 거슬러 올라갑니다. 에도시대에는 다이묘들의 영지와 큰 저택, 경작지가 있던 곳이었습니다. 지방에서 올라온 귀족과 가신들이 머무는 큰 공간이 있었던 지역이니, 처음부터 좁고 복잡한 서민 주거지와는 결이 달랐습니다.

이후 메이지와 다이쇼 시대를 지나며 각국 대사관들이 이 일대에 들어왔습니다. 높은 지대, 넓은 땅, 관가와의 거리, 상대적으로 쾌적한 환경이 맞물리면서 외교 시설이 자리 잡기 좋은 조건을 갖췄던 것입니다.

대사관이 들어오면 자연스럽게 국제적인 분위기가 생깁니다. 외국인 거주자, 교육기관, 병원, 도서관, 고급 주거 수요가 따라옵니다. 히로오가 오늘날 도쿄의 유명 학군지이자 상급 주거지로 불리는 이유도 이 흐름과 무관하지 않습니다.

히로오 홈즈와 히로오 타워즈가 보여주는 1970년대 고급 맨션

히로오역 2번 출구에서 먼저 볼 만한 곳은 히로오 홈즈와 히로오 타워즈입니다. 준공 후 50년 가까운 시간이 지났지만, 여전히 이 일대를 대표하는 고급 맨션으로 이야기되는 건축입니다.

이 건물은 일본 모더니즘 건축을 대표하는 마키 후미히코의 작업으로 언급됩니다. 외관은 요즘 고급 타워맨션처럼 번쩍거리지는 않습니다. 오히려 판상형 구조, 긴 수평창, 필로티, 기능적이고 절제된 입면이 먼저 보입니다.

하지만 자세히 보면 이 시절의 고급 주거가 무엇을 지향했는지 드러납니다. 효율적 구조, 넓은 평면, 주차와 공용공간을 고려한 1층 구성, 외벽에 과한 장식을 붙이지 않는 태도까지. 지금 보면 조용하지만, 당시에는 상당히 앞선 고급 주거의 문법이었을 가능성이 큽니다.

히로오 홈즈와 타워즈는 새것처럼 빛나는 건물이 아니라, 반세기가 지나도 품격을 잃지 않는 고급 맨션의 기준처럼 보입니다.

마키 후미히코의 두 얼굴을 한 동네에서 만난다

히로오 홈즈와 타워즈가 절제된 모더니즘의 얼굴을 보여준다면, 주변 상가와 은행 건물에서는 조금 다른 분위기가 나타납니다. 1980년대 이후 마키 후미히코가 포스트모더니즘의 영향을 받아 기하학적 형태를 더 과감하게 사용하던 시기와 맞닿아 있기 때문입니다.

원기둥과 육면체가 겹치는 외관, 단정하지만 어딘가 실험적인 조합은 오모테산도 스파이럴 같은 작업을 떠올리게 합니다. 다만 이곳은 주민 생활과 연결된 상업·편의시설이기 때문에, 내부까지 파격적이라기보다는 외관 구성에서 조심스럽게 실험한 느낌에 가깝습니다.

같은 건축가의 다른 성격을 한 동네에서 비교할 수 있다는 점도 히로오 건축 산책의 재미입니다. 다이칸야마 힐사이드 테라스와 함께 보면, 마키 후미히코가 도시와 주거, 상업시설을 어떻게 다르게 다뤘는지 더 선명해집니다.

안도 다다오의 교회는 작은 대지 안에서 깊이를 만든다

히로오에서 빼놓기 어려운 건축 중 하나가 안도 다다오의 교회입니다. 노출 콘크리트, 종교 건축, 안도 다다오라는 조합은 건축을 좋아하는 사람이라면 쉽게 지나치기 어렵습니다.

이 교회는 도심 주택가에 자리해 규모가 크지 않습니다. 바깥에서 보면 생각보다 조용하고, 삼각형 창문을 제외하면 강한 인상을 바로 드러내지 않습니다. 하지만 내부로 들어가면 공간의 구성이 달라집니다.

건물은 이등변삼각형 형태에 가깝고, 끝에 놓인 십자가를 기준으로 예배당이 펼쳐집니다. 외부에서 쉽게 예측되지 않던 공간이 안으로 들어가는 순간 드러나는 방식입니다. 안도 다다오 특유의 동선 통제와 빛의 연출이 작은 대지 안에서도 살아납니다.

히로오의 안도 다다오 교회는 큰 규모로 압도하기보다, 낮아지고 돌아 들어가는 동선으로 신성함을 만드는 건축입니다.

히로오 건축 산책에서 먼저 보면 좋은 흐름

히로오역에서 시작해 히로오 홈즈와 타워즈로 1970년대 고급 맨션의 기준을 보고, 플래티넘 거리 쪽으로 걸으며 부가티 쇼룸을 지나, 안도 다다오의 교회와 마키 후미히코의 유대교 회당을 함께 보면 이 동네의 국제성과 건축적 깊이가 자연스럽게 연결됩니다.

유대교 회당이 조용한 주택가에 자리한 이유

히로오에는 일본 유대교단의 회당과 커뮤니티 센터도 있습니다. 이 건물 역시 마키 후미히코의 작품으로 언급됩니다. 대사관과 국제학교, 외국인 커뮤니티가 많은 히로오의 성격을 생각하면 이 시설의 존재가 자연스럽게 느껴집니다.

외관은 요란하지 않습니다. 입구의 표시와 외벽의 육망성 타일을 통해 유대교 건축임을 알 수 있지만, 전체 분위기는 차분하고 절제되어 있습니다. 타국의 시나고그처럼 강한 상징성을 전면에 세우기보다, 조용한 주택가 안에 조심스럽게 자리한 느낌입니다.

이런 시설이 히로오에 있다는 사실 자체가 이 동네의 성격을 잘 보여줍니다. 단순히 비싼 집이 모인 곳이 아니라, 오래전부터 외교와 국제 커뮤니티, 교육과 종교 시설이 함께 쌓인 동네라는 뜻입니다.

일본에서 보기 드문 대단지 고급 맨션, 히로 가든 힐즈

히로오를 이야기할 때 마지막으로 반드시 봐야 할 곳은 히로 가든 힐즈와 히로 가든 포레스트입니다. 40년이 지났음에도 여전히 최고급 맨션 단지로 불리는 곳이며, 약 1800세대 규모의 대단지로 언급됩니다.

한국인에게 대단지 아파트는 익숙합니다. 하지만 일본, 특히 도쿄 중심부에서 대규모 고급 맨션 단지는 흔한 형식이 아닙니다. 일본의 고급 주거는 단독주택이나 하나의 타워맨션 형태로 나타나는 경우가 많기 때문입니다.

그런 점에서 히로 가든 힐즈는 일본인에게도 이례적인 존재입니다. 1970년대 고급 아파트의 기준을 만들겠다는 큰 목표로 시작된 단지였고, 런던 타운하우스에서 영감을 받았다는 점도 흥미롭습니다. 도쿄 한복판에 이 정도 규모와 녹지를 가진 단지가 있다는 사실만으로도 충분히 특별합니다.

도쿄판 압구정 현대아파트처럼 읽히는 이유

히로 가든 힐즈를 한국식으로 비유한다면 압구정 현대아파트가 떠오릅니다. 오래된 단지이지만 입지, 상징성, 거주층, 단지 규모, 프리미엄이 여전히 강하게 작동한다는 점에서 그렇습니다.

이 단지는 오래되었지만 낡아 보이는 방식으로 남아 있지 않습니다. 외관 타일과 조경, 동선이 잘 관리되어 있고, 단지 안에는 높은 가로수와 넓은 녹지가 이어집니다. 공원이 단지 안에 있는 것이 아니라, 단지가 공원 안에 놓인 것처럼 느껴지는 장면도 있습니다.

더 인상적인 점은 단지 상당 부분이 외부에 열려 있다는 것입니다. 일본 최고급 맨션 단지임에도 주요 길이 주변 대학교, 병원, 주택가와 이어져 있어 인근 주민들이 자연스럽게 지나가는 모습이 보입니다.

고급 주거가 반드시 높은 담장과 폐쇄성으로만 완성되는 것은 아니라는 점에서, 히로 가든 힐즈는 꽤 많은 생각을 남깁니다.

히로오가 새것보다 오래된 품격으로 보이는 순간

히로오는 아자부다이 힐스처럼 최첨단 마천루가 압도하는 동네와는 다릅니다. 오히려 새것도 있지만, 오래된 것을 고급스럽게 유지하는 힘이 더 강하게 느껴집니다.

그 이유는 이 동네가 이미 1970~80년대부터 고급 주거와 국제적 생활권을 형성해왔기 때문입니다. 다른 지역이 1990년대 이후 도쿄 중심부 고층 맨션 흐름에 본격적으로 올라탔다면, 히로오에는 이미 그 이전부터 상징적인 주거 건축이 자리하고 있었습니다.

그래서 히로오의 건축은 최신성보다 지속성으로 보입니다. 반세기 가까운 고급 맨션이 아직도 동네의 중심처럼 남아 있고, 교회와 회당, 대사관 거리와 고급 상권이 조용히 겹칩니다.

히로오 여행은 건물보다 동네의 결을 보는 산책이다

히로오를 걷는 재미는 단일한 랜드마크 하나에 있지 않습니다. 부가티 쇼룸, 모더니즘 맨션, 안도 다다오의 교회, 유대교 회당, 히로 가든 힐즈가 서로 전혀 다른 방식으로 이 동네의 성격을 보여줍니다.

한쪽에는 국제성과 부가 있고, 다른 한쪽에는 오래된 주거 문화와 조용한 관리의 힘이 있습니다. 새 건물을 계속 올리는 방식이 아니라, 오래된 건축을 여전히 가치 있게 유지하는 방식으로 동네의 품격이 만들어집니다.

도쿄에서 건축 여행을 계획한다면 히로오는 충분히 걸어볼 만한 지역입니다. 큰 소리로 화려함을 외치는 곳은 아니지만, 천천히 보면 왜 이곳이 도쿄 최고의 부촌 중 하나로 불리는지 자연스럽게 이해하게 됩니다.

히로오의 진짜 매력은 비싼 동네라는 사실보다, 오래된 부와 국제적 문화, 현대건축이 조용하게 겹쳐진 도시의 결에 있습니다.

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매입임대빌라 이야기가 다시 주택 시장의 한가운데로 들어오고 있습니다. 서울과 수도권의 전월세 매물이 줄고, 아파트 입주 물량까지 부족하다는 불안감이 커지면서 정부가 비아파트 공급을 빠르게 늘리는 방향으로 움직이고 있기 때문입니다.

이번 흐름에서 눈에 띄는 부분은 단순히 기존 주택을 사들이는 데 그치지 않고, 새로 짓는 비아파트까지 매입 대상으로 적극 끌어들이겠다는 점입니다. 빌라, 다가구, 다세대처럼 비교적 짧은 기간 안에 공급할 수 있는 주택이 다시 정책의 전면에 놓인 셈입니다.

핵심은 2026년부터 2027년까지 매입임대주택 9만가구를 공급하고, 그중 상당 부분을 수도권과 신축 비아파트로 채우겠다는 방향입니다.

전월세난이 다시 공급 정책을 끌어냈다

최근 주택 시장에서 가장 크게 체감되는 문제는 매매, 전세, 월세가 모두 쉽지 않다는 점입니다. 서울 아파트 전세 매물은 연초보다 크게 줄었고, 대형 단지에서도 전세를 찾기 어렵다는 말이 나올 정도로 임대차 시장의 압박이 커지고 있습니다.

월세 역시 비슷한 흐름입니다. 전세 매물이 줄면 자연스럽게 월세 수요가 늘고, 월세 가격도 올라갑니다. 이 과정에서 주거비 부담은 더 커지고, 시장은 점점 더 빠르게 불안해집니다.

더 큰 문제는 새로 공급될 주택이 충분하지 않다는 데 있습니다. 2026년 1분기 서울 주택 인허가가 크게 감소했다는 점은 앞으로 몇 년 뒤 입주 물량 부족으로 이어질 수 있습니다. 주택 공급은 오늘 결정해도 내일 바로 입주할 수 있는 구조가 아니기 때문에, 지금의 인허가 감소는 시간이 지나며 더 크게 체감될 수 있습니다.

아파트보다 빠른 비아파트 공급에 시선이 모이는 이유

아파트 공급은 시간이 오래 걸립니다. 일반적인 공사기간만 봐도 수년이 필요하고, 재개발이나 재건축처럼 정비사업이 얽히면 10년 이상 걸리는 경우도 흔합니다. 지금 당장 전월세난을 줄여야 하는 상황에서는 속도가 맞지 않습니다.

반면 빌라, 다가구, 다세대 같은 비아파트는 상대적으로 빠르게 공급할 수 있습니다. 입지와 규모에 따라 다르지만, 1~2년 안에 시장에 나올 수 있는 물량을 만들 수 있다는 점에서 단기 공급 대책으로 활용하기 좋습니다.

정부가 매입임대주택 확대를 꺼내든 것도 이 속도 때문입니다. 이미 지어진 주택을 매입하거나, 신축 예정 주택을 약정 방식으로 매입하면 아파트보다 빠르게 임대주택을 확보할 수 있습니다.

비아파트 공급은 아파트를 완전히 대체하기보다, 당장 부족한 임대주택을 빠르게 채우는 역할에 가깝습니다.

9만가구 공급 계획에서 신축 물량이 중요한 이유

이번 정책에서 언급된 규모는 2026년부터 2027년까지 총 9만가구입니다. 이 가운데 수도권 공급은 6만6000가구로 제시됐고, 서울과 경기 규제지역에 집중적으로 공급하겠다는 방향도 포함되어 있습니다.

여기서 건축 시장이 주목하는 부분은 신축 매입 물량입니다. 전체 9만가구 중 신축으로 지어질 물량이 5만4000가구 규모로 언급되면서, 그동안 얼어붙었던 소규모 비아파트 설계와 시공 시장에 새로운 일이 생길 수 있다는 기대가 나오고 있습니다.

단순 계산으로 한 건물에 20세대 안팎을 담는다고 보면 약 2,700동에서 3,000동 정도의 신축 프로젝트가 나올 수 있다는 추정도 가능합니다. 물론 실제 규모는 지역, 사업 방식, 세대 구성에 따라 달라지겠지만, 최근 신축 물량이 줄어든 시장에서는 무시하기 어려운 숫자입니다.

소규모 건축 시장이 보는 변화의 지점

매입임대빌라 확대는 임대주택 공급 정책이면서 동시에 소형 건축 프로젝트를 다시 움직이게 하는 신호가 될 수 있습니다. 특히 다세대, 다가구, 도시형 생활주택 등 비아파트 설계 경험이 있는 사무소와 중소 시공사에는 새로운 수주 기회로 이어질 가능성이 있습니다.

토지비와 공사비 지원은 민간 참여를 끌어내는 장치다

이번 매입임대 확대에서 눈에 띄는 또 하나의 축은 자금 지원입니다. 토지비의 상당 부분을 먼저 지원하고, 공사비도 준공 후 한 번에 지급하는 방식이 아니라 공정률에 따라 3개월 단위로 나누어 지급하는 구조가 언급됐습니다.

이 방식은 민간 사업자 입장에서 꽤 중요한 변화입니다. 비아파트 신축은 토지비와 초기 사업비 부담이 크고, 금융 여건이 나빠지면 착공 자체가 어려워집니다. 토지비와 공사비 흐름이 안정되면 그만큼 사업 참여 문턱이 낮아질 수 있습니다.

또 전체 한 동을 반드시 매입하는 방식이 아니라 일정 조건 아래 부분 매입도 허용하는 방향이 언급되면서, 사업자가 느끼는 부담도 줄어들 수 있습니다. 최소 10가구 이상을 부분적으로 매입할 수 있다면, 사업 규모를 조금 더 유연하게 설계할 수 있기 때문입니다.

결국 이번 정책은 ‘정부가 사준다’는 메시지보다, 민간이 다시 착공할 수 있도록 현금 흐름을 만들어주는 데 의미가 있습니다.

건축사사무소와 중소 건설사에는 어떤 기회가 생길까

그동안 소규모 건축 시장은 쉽지 않았습니다. 금리 부담, PF 경색, 공사비 상승, 빌라 수요 감소가 겹치면서 신축을 미루거나 포기하는 현장이 많았습니다. 전세사기 이후 빌라에 대한 불신까지 커지면서 비아파트 시장은 더 위축됐습니다.

이런 상황에서 정부 매입이 확실한 수요처로 등장하면 민간 사업자는 다시 사업성을 검토할 수 있습니다. 건축사사무소 입장에서는 설계 물량이 생기고, 중소 건설사 입장에서는 시공 물량을 확보할 가능성이 생깁니다.

특히 신축 매입약정 방식은 초기 설계 단계부터 매입 기준과 품질 기준을 맞춰야 하기 때문에, 단순한 설계 업무보다 정책과 기준을 이해한 설계 역량이 중요해질 수 있습니다. 평면 구성, 세대 수, 주차, 피난, 단열, 방화, 유지관리까지 매입 기준에 맞춰 계획해야 하기 때문입니다.

• 비아파트 설계 경험이 있는 사무소는 매입임대 기준을 빠르게 파악할 필요가 있습니다.

• 건설사는 공사비 지급 조건과 품질검수 기준을 함께 검토해야 합니다.

• 토지주는 단순 매각보다 신축 매입약정 가능성을 따져볼 수 있습니다.

• 시행자는 입지와 세대 구성이 실제 임대 수요와 맞는지 먼저 확인해야 합니다.

그래도 빌라 공급이 아파트 수요를 모두 대체하긴 어렵다

이번 정책의 한계도 분명합니다. 시장이 원하는 주택은 여전히 아파트에 집중되어 있습니다. 비아파트는 빠르게 공급할 수 있다는 장점이 있지만, 선호도와 자산가치 측면에서 아파트와 같은 위치에 있지는 않습니다.

전세사기 이후 빌라에 대한 심리적 불안도 쉽게 사라지지 않았습니다. 임차인 입장에서는 가격만 낮다고 바로 선택하기 어렵고, 주택 품질, 관리 상태, 보증 안전성, 주변 생활 인프라를 모두 따지게 됩니다.

입지와 품질이 낮은 원룸이나 다세대가 숫자만 채우는 방식으로 공급된다면, 실제 수요자의 선택을 받기 어렵습니다.

그래서 매입임대빌라 정책이 효과를 내려면 공급량뿐 아니라 품질 기준이 중요합니다. 단열, 방음, 주차, 관리, 채광, 커뮤니티 접근성 같은 요소가 무너지면 빠른 공급은 가능해도 오래가는 주거 대안이 되기 어렵습니다.

낮은 매입가와 품질 저하 우려는 반드시 관리해야 한다

정부가 대량 매입을 추진하면 예산 안에서 목표 물량을 맞춰야 합니다. 이때 매입 단가가 낮게 잡히면 사업자는 수익을 맞추기 위해 공사비를 줄이려 할 가능성이 있습니다. 결국 품질 저하 우려가 따라옵니다.

비아파트 시장에서 가장 조심해야 할 부분도 바로 이 지점입니다. 빠르게 많이 짓는 것만 목표가 되면, 나중에 관리가 어려운 주택이 늘어날 수 있습니다. 단기 전월세난을 완화하려던 정책이 장기적으로는 또 다른 주거 품질 문제를 만들 수도 있습니다.

품질검수와 사후관리 기준이 함께 강화되어야 하는 이유입니다. 단순히 준공된 집을 매입하는 것이 아니라, 실제 거주자가 생활하기 좋은 집인지까지 확인해야 정책 효과가 살아납니다.

매입임대빌라 정책은 ‘속도’와 ‘품질’ 사이의 균형이 관건이다

이번 매입임대주택 확대는 분명 단기 공급 대책으로 의미가 있습니다. 아파트 공급이 늦어지는 상황에서 비아파트를 활용해 빠르게 임대주택을 확보하는 전략은 현실적인 선택일 수 있습니다.

동시에 이 정책은 건축사사무소와 중소 건설사에게 새로운 일감을 만들 수 있습니다. 2년 안에 상당한 신축 물량이 실제로 움직인다면, 침체된 소규모 건축 시장에도 일정한 온기가 돌 가능성이 있습니다.

다만 숫자만 보는 공급은 위험합니다. 수요자가 외면하는 입지, 낮은 품질의 설계, 관리가 어려운 주택이 쌓이면 정책의 설득력은 빠르게 떨어질 수 있습니다. 매입임대빌라가 시장에서 의미 있는 대안이 되려면 빠른 공급과 함께 주거 품질을 끝까지 관리해야 합니다.

매입임대빌라 9만가구 공급은 단순한 물량 발표가 아니라, 수도권 임대시장과 소규모 건축 시장이 동시에 시험대에 오르는 정책입니다.

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[요약내용]

접도구역은 도로 구조 보호와 교통안전을 위해 건축이나 형질변경이 제한되는 구역입니다.

사유지라도 접도구역 안이면 일반적인 주택 신축은 쉽지 않습니다.

다만 도로 구조나 교통에 위험을 주지 않는 범위에서 소규모 화장실, 축사, 농어업용 창고 등 일부 행위는 가능합니다.

토지투자에서는 접도구역이 표시된 토지를 건축 가능한 땅처럼 판단하면 위험합니다.

토지이용계획확인원, 도로 접속 상태, 접도구역 선, 도로점용 필요 여부를 함께 확인해야 합니다.

[본문]

도로 옆 땅은 처음 보면 좋아 보인다. 차가 잘 보이고, 진입도 쉬워 보이고, 나중에 무언가 지으면 바로 눈에 띌 것 같은 느낌이 든다. 그런데 토지이용계획확인원에 접도구역이라는 선이 걸려 있다면 이야기는 완전히 달라진다.

토지투자에서 도로는 기회이면서 동시에 제한이다. 특히 접도구역 안에 있는 토지는 사유지라고 해도 마음대로 집을 짓거나 건물을 올리기 어렵다. 접도구역은 도로 옆에 붙어 있다는 장점보다, 도로 보호와 교통안전을 위한 제한이 먼저 작동하는 구역이다.

도로 옆이라고 다 건축 가능한 땅은 아니다

토지를 볼 때 가장 먼저 확인해야 하는 서류는 토지이용계획확인원이다. 지목, 면적, 공시지가, 용도지역, 행위제한, 다른 법령에 따른 저촉사항이 이 안에 들어 있다. 겉으로 보기에는 도로와 붙어 있어도, 서류상 접도구역이나 완충녹지 같은 선이 있으면 개발 가능성은 크게 달라진다.

원문에서도 접도구역은 비도시지역에서 자주 보이는 제한으로 설명된다. 도시지역의 도로 옆에 완충녹지가 있다면 자동차 진입이 막혀 사실상 맹지처럼 판단될 수 있고, 비도시지역에서는 접도구역이 비슷한 긴장감을 만든다.

접도구역은 도로 구조의 파손, 미관 훼손, 교통 위험을 막기 위해 지정되는 구역이다. 그래서 토지와 도로가 가까워 보인다는 이유만으로 바로 건축허가나 개발행위허가를 기대하면 안 된다.

토지와 도로가 붙어 있어도 접도구역 안쪽이라면 일반적인 건축물 신축은 제한될 수 있다.

접도구역 안 사유지에 집을 신축할 수 있을까

예산국토관리사무소 민원회신에서는 접도구역 안에 위치한 사유지에 집을 신축할 수 있는지에 대해, 일반국도 도로 구조의 파손이나 미관 훼손, 교통 위험을 가져오지 않는 범위에서 일부 행위가 가능하다고 설명한다.

다만 허용되는 신축은 매우 제한적이다. 일반적인 단독주택을 자유롭게 신축하는 구조가 아니라, 도로법령에서 허용하는 소규모 시설 중심으로 열려 있다고 보는 편이 맞다.

도로법 제40조 및 도로법 시행령 제39조 관련 접도구역 안 허용행위

일반국도 도로 구조의 파손, 미관의 훼손 또는 교통에 대한 위험을 가져오지 아니하는 범위에서 다음 행위는 가능할 수 있다.

• 1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 신축

  • 가. 연면적 10제곱미터 이하의 화장실

  • 나. 연면적 30제곱미터 이하의 축사

  • 다. 연면적 30제곱미터 이하의 농·어업용 창고

  • 라. 연면적 50제곱미터 이하의 퇴비사

• 2. 증축되는 부분의 바닥면적 합계가 30제곱미터 이하인 건축물의 증축

• 3. 건축물의 개축·재축·이전 또는 대수선. 다만 접도구역 밖에서 접도구역 안으로 이전하는 경우는 제외

• 4. 도로의 이용 증진을 위하여 필요한 주차장의 설치

• 5. 도로 또는 교통용 통로의 설치

• 6. 도로와 잇닿아 있지 아니하는 용수로·배수로의 설치

• 7. 산업단지개발사업, 지구단위계획구역에서의 개발사업 또는 농업생산기반 정비사업

• 8. 문화재보호법에 따른 문화재의 수리

• 9. 건축물이 아닌 것으로서 국방의 목적으로 필요한 시설의 설치

• 10. 철도의 관리를 위하여 필요한 운전보안시설 또는 공작물의 설치

• 11. 경작지 조성, 도로 노면의 수평연장선으로부터 1.4미터 미만의 성토 또는 접도구역 안 지면으로부터 깊이 1미터 미만의 굴착·절토

• 12. 운전자의 시계를 방해하지 아니하는 울타리·철조망의 설치

• 12의2. 재해 복구 또는 재난 수습에 필요한 응급조치

• 13. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 행위

이 기준을 놓고 보면 질문의 답은 꽤 분명하다. 접도구역 안 사유지라고 해서 모든 행위가 금지되는 것은 아니지만, 일반적인 주택 신축은 허용행위 목록에 자연스럽게 들어간다고 보기 어렵다.

접도구역 안에서는 연면적 10㎡ 이하 화장실이나 30㎡ 이하 농·어업용 창고처럼 제한된 소규모 시설만 가능할 수 있고, 일반 주택 신축은 별도 검토가 필요하다.

토지투자에서 접도구역이 위험한 이유

토지투자에서는 도로가 붙은 땅을 선호한다. 건축법상 도로에 접해야 건축이 가능하고, 진입로가 있어야 개발행위허가도 검토할 수 있기 때문이다. 하지만 접도구역은 이 기대를 꺾는 대표적인 요소다.

원문에서도 “선이 있으면 건물을 지을 수 없다”는 표현으로 완충녹지와 접도구역을 짚고 있다. 완충녹지나 접도구역이 도면에 표시되어 있으면, 현장에서 도로가 바로 옆에 보이더라도 건축법상 진입이나 개발 가능성이 막힐 수 있다.

토지와 도로 사이에 접도구역이 걸려 있으면 건폐율 산정이나 실제 건축 가능 면적에서도 불리해질 수 있다. 땅의 전체 면적은 커 보여도, 실제 사용할 수 있는 부분이 줄어들면 투자 판단은 달라진다.

접도구역이 있는 토지는 전체 면적보다 실제 건축 가능한 면적을 먼저 계산해야 한다.

접도구역 토지를 보기 전에 먼저 확인할 것

토지이용계획확인원에서 접도구역 표시를 확인하고, 접도구역이 토지의 어느 부분을 지나가는지 봐야 한다. 그다음 도로점용허가 필요 여부, 다른 진입로 존재 여부, 실제 건축 가능 면적, 허용행위에 해당하는 시설인지까지 함께 검토해야 한다.

개발행위허가의 첫 조건은 도로와 배수로다

토지개발에서 가장 기본이 되는 조건은 도로와 배수로다. 원문에서도 개발행위허가는 전답이나 임야 같은 원형지를 원래 목적이 아닌 건축 가능한 토지로 바꾸는 절차로 설명한다. 이때 도로와 배수 조건이 맞지 않으면 허가가 막힐 수 있다.

건축법상 도로는 보통 사람과 자동차가 다닐 수 있는 폭 4미터 이상의 길을 기준으로 본다. 현황도로가 있더라도 폭이 충분한지, 실제 공로로 인정될 수 있는지, 막혔을 때 다른 진입로가 있는지에 따라 판단이 달라질 수 있다.

배수로도 마찬가지다. 지적도상 구거가 있다고 해서 무조건 되는 것이 아니라, 실제로 배수로인지 용수로인지 확인해야 한다. 물이 최종적으로 어디로 흘러가는지까지 봐야 한다. 남의 논에서 물길이 끝나버리는 경우라면 현황배수로로 인정받기 어려울 수 있다.

도로와 배수로가 없는 토지는 가격이 싸 보여도 개발비와 인허가 리스크가 한꺼번에 따라온다.

2차선 이상 도로 옆 토지는 도로점용허가도 봐야 한다

큰 도로 옆 토지는 눈에 잘 띄지만, 그만큼 확인할 것도 많다. 2차선 이상 도로에 접한 토지는 도로점용허가와 가감속차선 공사가 필요할 수 있다. 현장에서 도로와 바로 붙어 보이더라도 실제로는 눈에 보이지 않는 도로구역이 더 남아 있을 수 있다.

도로점용허가를 받으면 점용료만 내는 것으로 끝나지 않는다. 경우에 따라 신청자가 직접 가감속차선 공사를 해야 하고, 비용이 수천만 원에서 억 단위로 커질 수도 있다. 그래서 큰 도로에만 접한 토지보다, 옆으로 들어가는 4미터 이면도로가 있는 토지가 인허가 측면에서는 더 편할 때도 있다.

접도구역도 이 흐름과 연결된다. 도로 옆이라는 장점만 보고 매입했는데 접도구역, 도로점용, 가감속차선, 진출입 제한이 한꺼번에 걸리면 개발원가가 크게 흔들린다.

접도구역 안에서 가능한 행위도 목적과 규모가 중요하다

접도구역 안에서 모든 행위가 막히는 것은 아니다. 소규모 화장실, 축사, 농·어업용 창고, 퇴비사처럼 도로 구조나 교통안전에 큰 위험을 주지 않는 일부 시설은 가능할 수 있다. 기존 건축물의 소규모 증축, 개축, 재축, 대수선도 일정 범위에서 검토될 수 있다.

또 도로 이용을 위한 주차장, 도로 또는 교통용 통로, 도로와 잇닿아 있지 않은 용수로·배수로 설치 등도 허용행위로 열려 있다. 재해 복구나 재난 수습에 필요한 응급조치처럼 긴급한 행위도 포함된다.

하지만 이것은 “집을 지어도 된다”는 뜻과는 다르다. 허용행위 목록은 도로의 안전과 기능을 해치지 않는 범위에서 제한적으로 인정되는 예외에 가깝다.

접도구역에서는 내가 짓고 싶은 건물이 아니라, 법령이 허용하는 행위인지부터 맞춰봐야 한다.

토지 매입 전에는 접도구역 특약도 생각해야 한다

토지를 매입해 개발하려는 경우에는 계약서 특약이 중요하다. 원문에서도 토지개발을 위한 인허가가 나는 조건을 매매계약 특약에 넣어야 한다고 설명한다. 인허가가 나지 않으면 계약금을 돌려받고 계약을 무효로 할 수 있도록 안전장치를 두는 방식이다.

접도구역이 걸린 토지는 특히 이런 특약이 필요하다. 단순히 “건축 가능할 것 같다”는 말만 믿고 계약하면, 이후 도로법상 제한이나 도로점용 문제로 원하는 용도의 건축이 어려워질 수 있다.

예를 들어 근린생활시설, 제조장, 창고, 주택처럼 구체적인 허가 목적을 정했다면, 그 용도로 인허가가 가능한 조건인지 계약 전에 확인해야 한다. 가능하면 토목사무실, 건축사사무소, 관할 도로관리청을 통해 접도구역 저촉 여부와 허용행위를 함께 확인하는 편이 안전하다.

접도구역 토지는 계약 전에 원하는 건축물의 신축 가능 여부를 확인하지 않으면, 싸게 산 땅이 오래 묶이는 땅이 될 수 있다.

서류와 현장을 같이 봐야 답이 나온다

토지이용계획확인원에서 접도구역이 보이면 현장 확인은 더 중요해진다. 도로가 실제로 어떻게 지나가는지, 도로와 토지 사이에 단차가 있는지, 진출입이 가능한지, 다른 이면도로가 있는지, 배수로는 어디로 빠지는지까지 봐야 한다.

비도시지역의 큰 도로는 평면도로처럼 보여도 실제로는 고가도로일 수 있다. 도면상 도로가 붙어 있어도 고가도로라면 토지로 직접 진입할 수 없다. 이런 경우 토지는 도로 옆에 있어도 개발가치가 크게 떨어질 수 있다.

접도구역도 마찬가지다. 도로 옆 실선 하나가 실제 건축 가능성을 결정할 수 있다. 그래서 토지를 볼 때는 도로가 있는지만 보지 말고, 그 도로를 실제로 내 토지의 진입로로 쓸 수 있는지까지 확인해야 한다.

접도구역 사유지는 가능한 행위와 불가능한 계획을 분리해서 봐야 한다

접도구역 안의 사유지라고 해서 아무것도 못 하는 땅이라고 단정할 필요는 없다. 그러나 일반적인 주택 신축이나 상가 신축처럼 토지소유자가 기대하는 개발행위가 곧바로 가능한 것도 아니다.

허용되는 행위는 제한적이고, 규모도 작다. 화장실, 축사, 농·어업용 창고, 퇴비사처럼 법령에서 정한 범위 안에 들어가는지, 도로 구조와 교통안전에 문제가 없는지, 관할 도로관리청 판단이 어떻게 나오는지 확인해야 한다.

토지투자에서는 이런 제한이 바로 수익성과 연결된다. 접도구역 면적은 건폐율 산정이나 실제 건축계획에서 빠질 수 있고, 도로점용허가나 가감속차선 공사 비용까지 겹치면 예상한 개발마진이 줄어든다.

접도구역 토지는 도로 옆이라는 장점보다, 그 도로 때문에 생기는 제한과 비용을 먼저 계산해야 한다.

결국 질문의 답은 ‘일부 가능하지만 주택 신축은 신중히 검토’다

접도구역 안에 위치한 사유지에 집을 신축할 수 있느냐는 질문에 대해, 답은 단순히 가능 또는 불가능으로 끝나지 않는다. 도로법령상 접도구역 안에서도 일부 허용되는 행위는 있지만, 그 범위는 제한적이고 일반적인 주택 신축은 쉽게 허용된다고 보기 어렵다.

연면적 10제곱미터 이하 화장실, 30제곱미터 이하 축사나 농·어업용 창고, 50제곱미터 이하 퇴비사 등은 법령상 허용될 수 있는 범위로 언급된다. 하지만 주거용 주택 신축은 별도로 관할 도로관리청과 건축 인허가 부서의 검토가 필요하다.

따라서 접도구역 토지를 매입하거나 개발하려는 경우에는 토지이용계획확인원, 도로법상 접도구역 행위제한, 건축법상 도로 접도, 도로점용허가, 배수로 조건을 함께 봐야 한다. 좋은 토지는 도로가 가까운 땅이 아니라, 그 도로를 합법적으로 이용해 원하는 건축을 할 수 있는 땅이다.

[요약내용]

공익사업에 편입되는 건축물, 공작물, 토지에 정착한 물건은 원칙적으로 이전비 보상 대상이 될 수 있습니다.

건축물은 구조, 이용상태, 면적, 내구연한, 이전 가능성 등을 종합해 평가합니다.

국유지 위 지장물이라고 해서 곧바로 보상에서 제외되는 것은 아니지만, 무단 설치 여부와 관계법령 위반 정도가 중요합니다.

공익사업과 무관하게 이미 철거·이전 조치가 진행 중인 불법 시설은 보상대상으로 보기 어렵습니다.

최종 판단은 해당 지장물의 설치 경위, 사용권한, 위법성, 철거명령 여부, 사실관계 조사에 따라 달라집니다.

물건의 보상(건축물)

(2020 중토위 업무편람 중)

공익사업 현장에서 토지만큼 자주 문제가 되는 것이 지장물이다. 땅 위에 세워진 건축물, 담장, 석축, 우물, 가건물처럼 현장에는 서류 한 장으로 설명하기 어려운 물건들이 남아 있는 경우가 많다.

특히 그 물건이 국유지 위에 있고, 사용허가나 수익허가 없이 설치되어 있다면 이야기는 더 복잡해진다. “내가 설치한 물건인데 보상을 받을 수 있는지”, “무단 설치라면 전부 보상에서 제외되는지”가 바로 쟁점이 된다.

지장물 보상은 원칙적으로 이전에 필요한 비용을 보는 구조지만, 관계법령 위반이나 기존 철거 절차가 있으면 보상대상에서 제외될 수 있다.

건축물 보상은 물건의 상태와 이전 가능성부터 본다

건축물 보상은 단순히 건물이 있느냐 없느냐로만 판단하지 않는다. 담장, 우물 같은 부대시설을 포함해 구조, 이용상태, 면적, 내구연한, 유용성, 이전 가능성, 그 밖의 가치형성 요인을 종합적으로 본다.

건축물의 가액은 원칙적으로 원가법으로 보상평가한다. 다만 주거용 건축물의 경우 거래사례비교법으로 평가한 금액이 원가법보다 큰 경우에는 거래사례비교법을 적용할 수 있고, 집합건물의 구분소유권 대상이 되는 건물도 거래사례비교법으로 평가한다.

주거용 건축물을 거래사례비교법으로 평가할 때는 공익사업으로 이주대책을 수립하거나 주택입주권 등을 주는 데 따른 가격상승분, 개발제한구역 안에서 이전이 허용되면서 생기는 가격상승분은 제외하고 평가한다.

가액으로 보상한 건축물의 철거비용은 원칙적으로 사업시행자가 부담한다. 다만 건축물 소유자가 해당 건축물의 구성부분을 사용하거나 처분하기 위해 직접 철거하는 경우라면 소유자가 부담하는 구조가 될 수 있다.

국유지 위에 있다는 이유만으로 곧바로 끝나는 문제는 아니다

국유지나 시유지 위에 건축물이 있다는 사실만으로 보상 여부가 자동으로 결정되지는 않는다. 건축물이 국·공유지 위에 있더라도, 주거용 건축물이라면 거래사례비교법으로 평가할 수 있는 경우가 있다.

토지보상법 시행규칙 제33조는 건축물의 평가방법을 정하면서, 건축물이 국유지 위에 있는지 사유지 위에 있는지에 따라 보상 여부를 달리한다고 명확히 나누고 있지는 않다. 그래서 공익사업 때문에 해당 건축물의 이전이나 철거가 이루어지는 경우라면 토지 소유자가 국가인지 개인인지와 별개로 보상대상 여부를 검토하게 된다.

다만 여기에는 중요한 단서가 붙는다. 국유지 위에 사용 또는 수익허가를 받지 않고 무단으로 설치된 석축, 담장, 가건물 같은 지장물이라면 관계법령 위반 여부와 기존 철거 조치 여부를 함께 봐야 한다.

국유지 위 지장물은 “있으니 보상”이 아니라, 공익사업으로 손실이 발생한 것인지부터 따져야 한다.

무단 설치 지장물도 원칙과 예외를 나눠 봐야 한다

국토교통부 회신은 이 부분을 비교적 분명하게 설명한다. 토지보상법 제75조제1항에 따르면 건축물, 입목, 공작물, 그 밖에 토지에 정착한 물건은 이전에 필요한 비용으로 보상하여야 한다. 공작물 등에 대해서는 같은 법 시행규칙 제33조부터 제36조까지의 규정에 따라 보상한다.

여기까지만 보면 국유지 위 석축이나 담장, 가건물도 공작물 또는 토지에 정착한 물건으로 보상 논의가 가능해 보인다. 실제로 지장물 보상은 물건 자체의 존재와 이전 필요성을 중심으로 출발한다.

하지만 관계법령에서 보상에 관하여 제한을 둔 경우, 또는 공익사업과 관계없이 이미 관계법령 위반으로 이전·철거 등의 조치가 진행되고 있는 경우라면 다르다. 이때는 해당 공익사업 때문에 새롭게 손실이 발생했다고 보기 어렵기 때문이다.

공익사업이 없었더라도 철거될 물건이었다면, 그 철거를 공익사업으로 인한 손실이라고 보기 어렵다.

국유지 무단 지장물에서 먼저 확인할 부분

사용허가나 수익허가가 있었는지, 설치 시점이 언제인지, 건축물인지 공작물인지, 이미 철거명령이나 원상회복 조치가 진행 중인지, 관계법령에서 보상을 제한하고 있는지를 먼저 봐야 한다. 같은 담장이나 가건물이라도 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있다.

토지보상법 제75조(건축물등 물건에 대한 보상)

① 건축물, 입목, 공작물 기타 토지에 정착한 물건에 대하여는 이전에 필요한 비용으로 보상하여야 한다.

토지보상법 시행규칙 제33조(건축물의 평가)

① 건축물은 그 구조, 이용상태, 면적, 내구연한, 유용성 및 이전가능성, 그 밖에 가격형성에 관련되는 여러 요인을 종합적으로 고려하여 평가한다.

② 건축물의 가격은 원가법으로 평가한다.

다만, 주거용 건축물에 있어서는 거래사례비교법에 의하여 평가한 금액이 원가법에 의하여 평가한 금액보다 큰 경우와 집합건물의 구분소유권 대상이 되는 건물의 가격은 거래사례비교법으로 평가한다.

무허가 건축물은 전부 배제되는 것이 아니라 위법성의 정도를 본다

무허가 건축물이라고 해서 항상 보상대상에서 제외되는 것은 아니다. 특히 주거용 건축물의 경우 1989년 1월 24일 당시까지 지어진 무허가 주거용 건축물은 토지보상법 시행규칙의 경과조치에 따라 보상에서 적법한 건축물로 보는 경우가 있다.

또한 토지보상법은 건축물이나 공작물 자체에 대한 보상에서 적법 여부만을 단일한 보상요건으로 삼고 있지는 않다. 사업인정고시 이전에 건축되고 공공사업용지 내 토지에 정착한 지장물인 건물은 통상적으로 적법한 건축허가 여부와 관계없이 손실보상 대상이 될 수 있다는 판례 흐름도 있다.

하지만 주거용이 아닌 위법건축물은 다르게 볼 수 있다. 대법원은 위법의 정도가 관계 법령의 규정이나 사회통념상 용인할 수 없을 정도로 크고, 객관적으로 합법화될 가능성이 거의 없으며, 거래의 객체로 보기 어려운 경우에는 예외적으로 수용보상 대상이 되지 않을 수 있다고 보았다.

무허가라는 이름 하나보다 중요한 것은 건축 시점, 용도, 위법성의 정도, 합법화 가능성, 사회통념상 거래 가능성이다.

시유지·국유지 위 주거용 건축물도 평가방법은 열려 있다

시유지 안에 있는 주거용 건축물에 대해 대부계약이 있었거나, 이후 대부계약 없이 무상 점유가 이어진 경우에도 쟁점은 단순하지 않다. 회신례에서는 토지보상법 시행규칙 제33조제2항이 건축물이 국·공유지에 위치하는 경우 별도의 평가기준을 정하고 있지 않으므로, 주거용 건축물에 대한 거래사례비교법 적용이 가능할 수 있다고 본다.

즉 국·공유지 위에 있다는 이유만으로 거래사례비교법 적용을 바로 막지는 않는다. 무허가 주거용 건축물 역시 일정한 요건과 경과조치에 따라 보상평가가 가능할 수 있다.

다만 다시 같은 단서가 붙는다. 국유재산법 등 관계법령에서 보상에 제한을 둔 경우, 또는 공익사업과 무관하게 법령 위반으로 이전·철거 조치가 진행 중인 경우에는 보상대상이 아니라고 볼 수 있다.

국유지 위 건축물 보상은 “국유지라서 된다, 안 된다”가 아니라 사용권한, 위법성, 철거절차, 공익사업과의 인과관계를 함께 봐야 한다.

석축·담장·가건물은 공작물 보상과 위법 설치 여부가 함께 움직인다

사용허가 없이 국유지 위에 설치된 석축, 담장, 가건물은 실무에서 특히 애매하다. 형태만 보면 토지에 정착한 물건이거나 공작물로 보일 수 있고, 실제로 이전이나 철거가 필요하다면 보상 논의가 시작될 수 있다.

하지만 무단 설치라는 사정이 있으면 이야기는 달라진다. 관계법령상 원상회복 대상인지, 이미 철거명령이 있었는지, 공익사업 이전부터 위법상태가 문제 되고 있었는지를 확인해야 한다. 만약 공익사업이 아니었어도 법령 위반으로 철거되었을 물건이라면, 보상대상으로 인정되기 어렵다.

반대로 단순히 사용권한이 불명확하다는 사정만으로 곧바로 모든 보상을 배제할 수 있는지도 개별 검토가 필요하다. 물건의 종류, 설치 경위, 사용 기간, 행정청의 관리 상태, 기존 조치 여부에 따라 결론이 달라질 수 있다.

결국 국유지 위 무단 지장물은 보상 여부를 한 문장으로 자르기 어렵다. 현장에서는 해당 물건이 공익사업 때문에 이전되는 것인지, 아니면 원래부터 철거되어야 할 위법 시설인지의 선이 가장 중요하다.

건축물 면적과 부대설비도 평가에서 놓치기 쉽다

건축물의 가액을 원가법으로 평가하는 경우 전기, 난방, 위생설비 같은 부대설비는 보통 별도로 구분해 평가하지 않는다. 건축물의 구성요소로 함께 평가되는 흐름이다.

다만 건축물 소유자와 부대설비 소유자가 다르거나, 구분 평가가 필요한 특별한 사정이 있으면 별도로 평가할 수 있다. 현장에서는 작은 설비 하나가 실제 소유관계에서는 다른 사람의 권리일 수 있어 확인이 필요하다.

건축면적은 건축물 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 보고, 바닥면적은 각 층 또는 그 일부의 벽, 기둥 등 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 본다. 연면적은 하나의 건축물 각 층 바닥면적의 합계로 계산한다.

이런 면적 기준은 보상평가에서 생각보다 크게 작동한다. 오래된 건물이나 가건물은 실제 사용 면적과 서류상 면적이 다를 수 있기 때문에 현황조사 단계에서 꼼꼼히 맞춰보는 것이 좋다.

보상 여부는 마지막에 사실관계로 결정된다

국유지 위에 무단으로 설치된 지장물은 보상 가능성이 전혀 없다고 단정하기도 어렵고, 반대로 당연히 보상된다고 말하기도 어렵다. 토지보상법은 건축물, 입목, 공작물, 그 밖에 토지에 정착한 물건에 대한 이전비 보상을 원칙으로 두지만, 관계법령상 제한과 위법상태의 정도를 함께 본다.

특히 공익사업과 무관하게 이미 이전이나 철거 조치가 진행되고 있었다면, 그 손실은 공익사업으로 새롭게 발생한 손실로 보기 어렵다. 이 경우 보상대상에서 제외될 가능성이 커진다.

반대로 공익사업 때문에 실제로 이전이 필요해진 지장물이고, 관계법령상 보상 제한 사유가 명확하지 않다면 보상평가의 대상으로 검토될 수 있다. 이때는 원가법, 거래사례비교법, 공작물 평가 기준, 이전 가능성 등을 종합적으로 살피게 된다.

국유지상 지장물 보상은 설치 장소보다 설치 경위, 적법성, 철거절차, 공익사업과의 관계를 함께 정리해야 답이 보인다.

[요약내용]

지목은 공부상 토지의 종류를 나타내지만, 보상평가에서는 현실적인 이용상황도 함께 봅니다.

임야로 되어 있어도 오래전부터 과수원으로 이용되고 농지로 확인되면 농지 평가 가능성이 있습니다.

다만 일시적 이용, 불법형질변경, 무단점유 경작 토지는 영농손실보상 대상에서 제외될 수 있습니다.

지목변경은 형질변경, 전용허가, 건축 또는 사용승인 등 절차가 맞물려 진행됩니다.

최종 판단은 시장·군수 등 관할 행정청의 조사와 사실관계 확인에 따라 달라집니다.

[본문]

땅을 볼 때 서류상 지목만 보고 판단했다가, 막상 현장에 가면 전혀 다른 풍경을 만나는 경우가 있다. 공부상으로는 임야인데 오래전부터 과수나무가 심어져 있고, 실제로는 과수원처럼 관리되는 토지가 대표적이다.

이럴 때 자연스럽게 궁금해진다. 서류에는 임야라고 적혀 있는데, 실제 이용은 과수원이라면 농지로 볼 수 있을까. 공익사업에 편입될 때 농지로 평가받거나 영농손실보상까지 받을 수 있을까. 지목변경 문제도 여기서 함께 따라온다.

토지는 공부상 지목도 중요하지만, 보상평가에서는 가격시점의 현실적인 이용상황을 함께 본다.

지목은 땅의 이름표지만, 현장은 늘 이름표처럼만 움직이지 않는다

지목이란 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분해 놓은 것이다. 전, 답, 과수원, 목장용지, 임야, 광천지, 염전, 대, 공장용지, 학교용지 등 여러 지목이 있고, 토지대장이나 등기 관련 서류에서 가장 먼저 확인하게 되는 기본 정보이기도 하다.

농지나 임야에 주택을 지으려면 보통 농지전용허가 또는 산지전용허가, 개발행위허가, 건축허가 같은 절차가 이어진다. 이후 건축물을 짓고 사용승인이나 준공 절차를 거친 뒤 지목변경을 신청하면 농지나 임야가 대지로 바뀌는 흐름으로 이어질 수 있다.

지목변경은 아무 때나 하는 것이 아니라, 토지의 용도가 실제로 변경된 날부터 60일 이내에 지적소관청에 신청하는 방식으로 진행된다. 그래서 지목변경을 생각할 때는 “언젠가 바꾸면 되겠지”보다, 실제 용도 변경이 언제 발생했는지를 같이 봐야 한다.

임야인데 과수원으로 쓰는 땅, 농지로 볼 수 있는 순간

공부상 지목이 임야라고 해서 실제 이용상황까지 항상 임야로 고정되는 것은 아니다. 오래전부터 과수원으로 사용 중이고, 농지원부 등에 등재되어 있는 토지라면 보상 과정에서 농지로 평가할 수 있는지 따져볼 여지가 생긴다.

토지보상법 제70조제2항 취지는 토지 보상액을 산정할 때 가격시점의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 따른 객관적 상황을 고려한다는 데 있다. 반대로 일시적인 이용상황, 토지소유자나 관계인의 주관적 가치, 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 사정은 보상평가에서 그대로 반영하지 않는다.

국토교통부 회신 취지도 이 흐름과 맞닿아 있다. 공부상 지목이 임야라도, 개량 등을 통해 실제 이용상황이 농지이고 관할 시장·군수가 관계도서, 지형, 이용상황 등을 조사해 농지로 판단한다면 농지로 평가하여 보상할 수 있다는 취지다.

결국 임야냐 과수원이냐의 문제는 서류상 지목만이 아니라, 실제 이용상황과 관할 행정청의 확인이 함께 맞물려 판단된다.

공부상 지목과 현실 이용이 다를 때 먼저 볼 부분

공부상 지목이 임야라도 오래전부터 과수원으로 이용되었는지, 농지원부나 관련 자료가 있는지, 불법형질변경은 아닌지, 일시적 경작은 아닌지부터 차분히 확인해야 한다. 보상에서는 현장의 모습도 중요하지만, 그 이용이 적법하고 지속적인지도 함께 본다.

토지보상법 제70조(취득하는 토지의 보상)

② 토지에 대한 보상액은 가격시점에 있어서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정한다.

다만, 일시적인 이용상황과 토지소유자 또는 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 고려하지 아니한다.

다만 여기서 바로 영농손실보상까지 당연히 이어지는 것은 아니다. 토지보상법 시행규칙상 공익사업에 편입되는 농지법상 농지는 영농손실보상 대상이 될 수 있지만, 예외도 분명히 있다.

토지이용계획이나 주위환경으로 보아 일시적으로 농지로 이용되는 토지, 불법형질변경토지로서 농지로 이용되는 토지, 타인 소유 토지를 무단으로 점유해 경작하는 토지는 영농손실보상 대상 농지로 보지 않는다.

임야를 과수원처럼 쓰고 있다는 사실만으로 곧바로 농지 평가나 영농손실보상이 확정되는 것은 아니다.

지목변경은 땅값만의 문제가 아니라 인허가와 세금까지 따라온다

저렴한 토지를 매입한 뒤 개발 과정을 거쳐 지목을 바꾸면 토지의 활용도와 가치가 달라질 수 있다. 전, 답, 임야를 대지로 바꾸려는 이유도 대부분 여기에 있다. 하지만 지목변경은 단순한 서류 정리가 아니라, 땅의 사용방식 자체를 바꾸는 일에 가깝다.

전이나 답, 임야를 다른 용도로 쓰려면 농지전용허가나 산지전용허가를 받아야 하는 경우가 많다. 여기에 개발행위허가, 건축허가, 사용승인 같은 절차가 이어질 수 있고, 현장 여건에 따라 도로, 배수, 경사도, 주변 토지 이용상황까지 함께 검토된다.

지목변경으로 토지가액이 증가하면 해당 토지의 시가표준액 증가분을 과세표준으로 삼아 취득세가 부과될 수 있다. 여기에 도로포장비용, 하천점용비용, 농지전용부담금 같은 부수 비용이 따라올 수 있다.

처음에는 땅의 가치가 오르는 부분만 눈에 들어오지만, 막상 진행해보면 비용과 인허가 절차가 생각보다 촘촘하다. 지목변경은 수익성보다 먼저 가능 여부와 추가 비용을 확인해야 마음이 덜 흔들린다.

임야를 대지로 바꾸려면 먼저 땅의 모양부터 달라져야 한다

지목변경을 위해서는 대부분 형질변경이 먼저 따라온다. 임야를 대지로 바꾸려면 단순히 서류상 이름만 바꾸는 것이 아니라, 실제로 건축이나 사용 목적에 맞는 상태로 토지의 형태와 이용상황이 바뀌어야 한다.

건물을 지을 목적으로 임야를 대지로 변경하려면 해당 토지에 건축물이 들어서고, 사용승인 등 필요한 절차를 거친 뒤 지목변경으로 이어지는 경우가 일반적이다. 그래서 처음부터 해당 기관이나 설계사무소를 통해 지목변경 가능 여부를 검토해보는 편이 좋다.

산지의 경우 경사도도 중요한 변수다. 경사가 심하면 건축허가나 개발행위허가 과정에서 부담이 커질 수 있고, 토목비도 예상보다 늘어날 수 있다. 현장에서 볼 때는 전망 좋은 땅처럼 보여도, 인허가 관점에서는 전혀 다르게 읽힐 때가 있다.

농가주택을 짓는 경우에도 농업진흥구역과 농업보호구역 여부에 따라 조건이 달라질 수 있다. 현지 농민인지 여부, 실제 농업 목적성, 도로 접도 조건 등도 함께 확인해야 한다. 원문에서는 농가주택을 짓고자 할 경우 해당 부지와 도로가 2m 이상 접해야 한다는 점도 언급하고 있다.

지목변경이 가능해 보이는 토지라도 도로, 경사도, 전용허가, 사용승인 조건이 맞지 않으면 계획이 멈출 수 있다.

지목변경 신청은 공사가 끝난 뒤 비로소 움직인다

지목변경 신청은 관계 법령에 따른 토지 형질변경 공사가 준공된 경우, 토지나 건축물의 용도가 변경된 경우, 도시개발사업 등의 원활한 추진을 위해 사업시행자가 공사 준공 전에 토지 합병을 신청하는 경우 등에 가능하다.

절차 흐름은 대체로 개발행위허가나 농지·산지전용허가를 받고, 토목공사를 통해 땅의 형질을 바꾸고, 건축이 필요한 경우 건축 후 사용승인을 받은 다음 지목변경을 신청하는 순서로 이어진다. 이후 지목변경으로 상승한 토지가액에 대한 취득세나 전용부담금 납부가 따라올 수 있다.

여기서 앞의 임야 과수원 사례와 다시 연결된다. 공부상 지목이 임야인데 실제로는 과수원으로 오래 이용된 토지는, 보상평가에서는 현실 이용상황을 근거로 농지성 여부를 따질 수 있다. 하지만 지목변경은 별도의 인허가와 절차가 필요하므로, 보상평가에서 농지로 볼 수 있는지와 공부상 지목을 실제로 바꾸는 문제는 구분해서 봐야 한다.

보상에서는 현실 이용상황이 중요하고, 지목변경에서는 적법한 용도 변경 절차와 준공 여부가 중요하다.

결국 지목이 임야인 과수원 토지를 볼 때는 세 가지를 함께 확인해야 한다. 첫째, 실제로 얼마나 오래 농지처럼 이용되었는지. 둘째, 그 이용이 불법형질변경이나 일시적 사용은 아닌지. 셋째, 관할 시장·군수 등 행정청이 관계도서와 현장 상황을 조사해 농지로 판단할 수 있는지다.

서류와 현장이 다를 때는 어느 한쪽만 믿고 움직이기 어렵다. 토지보상, 영농손실보상, 지목변경은 서로 닿아 있지만 판단 기준은 조금씩 다르다. 그래서 이런 토지는 처음부터 관할 소관청과 설계·보상 실무자의 검토를 함께 받아보는 편이 훨씬 안전하다.

[요약내용]

토지보상에서는 사업시행자, 토지소유자, 관계인의 지위가 각각 다르게 작동합니다.

관계인은 소유권 외의 권리를 가진 사람까지 포함될 수 있지만, 취득 시점과 권리 성격이 중요합니다.

사업인정고시 이후 새로 권리를 취득한 경우에는 기존 권리 승계 여부를 따져야 합니다.

가처분권자는 토지소유자의 임의처분을 막는 지위에 그쳐 관계인으로 보기 어렵다는 해석이 있습니다.

등기, 점유, 대금 지급, 권리 발생 시점이 얽히면 보상 절차에서 별도 검토가 필요합니다.

[본문]

공익사업 편입 이야기가 나오면 가장 먼저 머릿속이 복잡해진다. 내 땅인지, 내가 쓰고 있는 건물인지, 혹은 아직 등기까지 마치지 못한 권리인지에 따라 보상 절차에서 서는 자리가 달라지기 때문이다.

토지보상은 단순히 “권리가 있다”는 말만으로 끝나지 않는다. 누가 사업시행자인지, 누가 토지소유자인지, 누가 관계인인지가 먼저 갈리고, 그다음에는 권리를 취득한 시점과 방식까지 따라붙는다. 특히 사업인정고시 전후의 권리 취득 여부는 보상 절차에서 생각보다 크게 작동한다.

보상 절차에서 먼저 갈리는 세 사람의 자리

토지보상 절차를 따라가다 보면 계속 반복해서 등장하는 이름이 있다. 사업시행자, 토지소유자, 관계인이다. 이름만 보면 단순해 보이지만 실제 절차 안에서는 각각의 위치가 꽤 다르게 움직인다.

사업시행자는 공익사업을 수행하는 자다. 토지를 취득하거나 사용할 때는 사업을 진행하는 주체이지만, 손실보상 단계에서는 보상을 해야 하는 의무자의 위치에 선다. 같은 사람이라도 절차의 장면에 따라 역할이 달라지는 셈이다.

토지소유자는 공익사업에 필요한 토지의 소유자를 말한다. 사업인정고시일 이후에 권리를 승계취득한 사람도 포함될 수 있고, 공유수면 매립 등으로 원시취득한 사람도 토지소유자의 범위에 들어올 수 있다.

관계인은 토지소유자는 아니지만 그 토지나 토지 위 물건에 권리를 가진 사람이다. 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 사용대차, 임대차에 따른 권리처럼 소유권 밖의 권리도 포함될 수 있다.

여기서 중요한 부분은 관계인의 범위가 생각보다 넓다는 점이다. 토지 위 물건에 대한 소유권이나 그 밖의 권리를 가진 사람도 관계인이 될 수 있고, 부동산 물권을 제외하면 등기 여부만으로 모든 판단이 끝나지 않는 경우도 있다.

다만 사업인정고시일 이후 새롭게 권리를 원시취득한 사람은 기존 권리를 승계한 경우가 아니라면 관계인으로 인정되기 어렵다.

권리가 있어도 시점과 성격을 같이 봐야 한다

토지보상에서 관계인인지 여부는 권리의 존재만으로 단순하게 정해지지 않는다. 사업인정고시 전후의 시점, 승계취득인지 원시취득인지, 토지 보상인지 영업보상인지에 따라 판단이 달라진다.

관계인에서 제외될 수 있는 경우도 따로 봐야 한다. 사업인정고시일 이후 권리를 취득한 사람은 기존 권리를 승계한 경우에 한해 관계인으로 포함될 수 있다. 새롭게 권리를 만든 경우라면 보상 절차에서 인정 범위가 좁아질 수 있다.

어업권보상, 영업보상, 영농보상, 축산보상, 잠업보상, 휴직 또는 실직보상 등은 보상계획공고일 이후 새 권리를 취득한 사람이 관계인에서 제외될 수 있다. 택지개발촉진법, 공공주택 특별법, 산업입지 및 개발에 관한 법률 등에 따른 공익사업에서는 주민 의견청취 공고일 이후 새 권리를 취득한 사람도 관계인에 포함되지 않을 수 있다.

토지보상법 제2조(정의)

이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

• 3. “사업시행자”란 공익사업을 수행하는 자를 말한다.

• 4. “토지소유자”란 공익사업에 필요한 토지의 소유자를 말한다.

• 5. “관계인”이란 사업시행자가 취득하거나 사용할 토지에 관하여 지상권·지역권·전세권·저당권·사용대차 또는 임대차에 따른 권리 또는 그 밖에 토지에 관한 소유권 외의 권리를 가진 자나 그 토지에 있는 물건에 관하여 소유권이나 그 밖의 권리를 가진 자를 말한다. 다만, 제22조에 따른 사업인정의 고시가 된 후에 권리를 취득한 자는 기존의 권리를 승계한 자를 제외하고는 관계인에 포함되지 아니한다.

• 6. “가격시점”이란 제67조제1항에 따른 보상액 산정의 기준이 되는 시점을 말한다.

• 7. “사업인정”이란 공익사업을 토지등을 수용하거나 사용할 사업으로 결정하는 것을 말한다.

관계인 판단은 서류 한 장보다 실제 권리관계에 가깝다

사업시행자가 되기 위한 요건은 토지보상법 안에 하나로만 정리되어 있지는 않다. 사업인정을 받거나 의제하는 개별 법률에서 사업시행자의 요건을 따로 두는 경우가 있기 때문에, 실제 사건에서는 해당 공익사업이 어떤 법률을 근거로 진행되는지부터 확인해야 한다.

예를 들어 시장 등이 아닌 사람이 도시·군계획시설사업의 사업시행자로 지정받으려면 사업대상 지역의 토지, 국공유지를 제외한 면적의 3분의 2 이상을 소유하고 토지소유자 총수의 2분의 1 이상 동의를 받아야 한다. 이처럼 사업의 종류에 따라 필요한 요건이 달라진다.

관계인은 취득 또는 사용 절차에 참여해 자신의 권리를 보호받을 수 있다. 그래서 사업시행자가 임의로 관계인을 제외할 수는 없다. 만약 관계인에서 배제되었다면 토지보상법 제30조에 따른 재결신청 청구를 통해 토지수용위원회에서 다툴 수 있다.

토지보상 절차에서 관계인 여부는 보상금만의 문제가 아니라, 절차에 참여해 의견을 낼 수 있는 자리와도 연결된다.

가처분권자는 왜 관계인으로 보기 어려운가

실무에서 자주 헷갈리는 부분이 가처분권자다. 공익사업에 편입되는 토지에 대해 소유권이전등기말소청구권을 근거로 소유권일부가처분등기가 되어 있다면, 가처분권자도 토지보상법상 관계인으로 봐야 하는지 의문이 생긴다.

국토교통부 민원회신에서도 이 지점이 다뤄진 바 있다. 토지보상법 제2조제5호는 관계인을 토지에 관한 소유권 외의 권리자까지 넓게 보고 있다. 그래서 처음 보면 가처분권자도 관계인에 들어갈 것처럼 느껴진다.

하지만 가처분등기는 본질적으로 토지소유자에게 임의처분을 금지하는 효력에 그친다. 권리자가 토지를 직접 사용하거나 수익하는 권리와는 성격이 다르다. 이 때문에 대법원 1973. 2. 26. 선고 72다2401, 2402 판결 취지에 따라 가처분권자는 토지보상법상 관계인이 될 수 없다는 해석이 제시되어 있다.

따라서 협의성립확인신청을 할 때도 가처분권자를 관계인으로 보아 동의서를 반드시 첨부해야 하는 구조로 보기는 어렵다. 다만 실제 사건에서는 가처분의 원인, 등기 경위, 소유권이전등기말소청구의 내용, 사업시행자가 해당 토지를 취득한 시점이 함께 얽힐 수 있다.

서류에 가처분등기가 보인다고 해서 무조건 관계인으로 넣는 것도 조심해야 하고, 반대로 아무 의미가 없다고 넘기는 것도 위험할 수 있다. 가처분권자는 관계인 여부와 별개로 분쟁 가능성을 보여주는 신호일 수 있으므로, 협의취득과 수용 절차에서는 권리관계를 한 번 더 정리해두는 편이 안전하다.

판례와 유권해석에서 보이는 실제 판단의 결

판례를 보면 관계인의 범위는 생각보다 입체적으로 판단된다. 대법원 2009. 2. 12. 선고 2008다76112 판결은 토지에 정착한 물건에 대한 소유권이나 그 밖의 권리를 가진 관계인의 범위를 다루었다.

이 판례 취지는 독립적으로 거래될 수 있는 정착물뿐 아니라, 토지와 완전히 하나가 되었다고 보기 어렵고 거래관념상 별도로 취득 또는 사용의 대상이 될 수 있는 정착물에 대한 소유권, 수거권, 철거권 등 실질적 처분권을 가진 사람도 포함될 수 있다는 방향으로 이해할 수 있다.

또 대법원 1982. 9. 14. 선고 81누130 판결에서는 수용재결 전에 토지를 매수하고 대금을 완납한 사람을 관계인으로 볼 수 있다고 판단했다. 다만 이것이 곧바로 소유자로 인정된다는 의미는 아니다. 소유권이전등기를 하지 않았다면 소유자 판단에서는 별도의 문제가 생긴다.

중앙토지수용위원회 재결례에서도 매매대금 일부 또는 전부가 오갔더라도 소유권이전등기가 마쳐지지 않은 사람을 소유자로 보아 보상할 수 없다는 취지의 판단이 나왔다. 돈을 냈는지, 땅을 넘겨받았는지, 등기가 끝났는지가 서로 다른 층위에서 판단되는 것이다.

대금을 지급하고 토지를 인도받았더라도 등기가 되지 않았다면, 소유자 보상과 관계인 지위는 서로 다르게 판단될 수 있다.

그 밖에도 사업시행자가 이미 수용해 보상까지 마친 지장물을 다른 사업시행자가 다시 수용한 경우, 뒤의 사업시행자에 대한 지장물 보상청구권은 원래 소유자가 아니라 앞서 보상을 마친 사업시행자에게 있다는 대법원 2019. 4. 11. 선고 2018다277419 판결도 있다.

유권해석에서도 비슷한 결이 보인다. 가처분권자는 토지보상법상 관계인이 아니라고 보는 해석이 있는 반면, 등기부상 전세권 설정등기를 하지 않은 전·월세 거주자나 임차 영업자는 관계인으로 볼 수 있다는 해석도 있다. 결국 이름만 보면 비슷해 보여도 실제 권리 내용과 점유·사용 관계를 함께 봐야 한다.

보상 절차는 시작보다 중간 대응이 더 중요해질 때가 있다

토지와 지장물 보상은 생각보다 긴 호흡으로 진행된다. 처음에는 보상금이 얼마인지가 가장 크게 보이지만, 막상 절차가 시작되면 권리자 지위, 관계인 포함 여부, 재결신청, 이의신청처럼 여러 갈래의 판단이 이어진다.

특히 공익사업에 따른 수용은 한 번 방향이 정해지면 되돌리기 어렵다. 그래서 초반에 내가 토지소유자인지, 관계인인지, 혹은 어떤 권리를 주장할 수 있는지 차분히 확인해두는 것이 좋다.

서류상 이름이 보이지 않는다고 바로 끝나는 문제도 아니고, 반대로 등기나 권리관계가 있다고 해서 무조건 보상 대상이 되는 것도 아니다. 가처분권자처럼 등기부에 표시되지만 관계인으로 보기 어려운 경우도 있고, 임차인처럼 등기가 없어도 관계인으로 다뤄질 수 있는 경우도 있다.

지로인행정사사무소는 토지와 지장물 보상 과정에서 소유자나 관계인이 공정한 보상을 받을 수 있도록 행정절차를 돕는 곳이다. 전화, 문자, 카톡, 네이버톡톡 등으로 상담이 가능하고, 사안에 따라 전국 출장 상담도 진행할 수 있다.

공익사업 보상은 작은 표현 하나, 고시일 하나, 등기 여부 하나가 결과에 영향을 줄 수 있다. 내 권리가 절차 안에서 어떻게 보이는지 먼저 확인하는 것만으로도 이후 대응의 방향이 훨씬 선명해진다.