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치호건축사사무소 – 치호뉴스 최신 이슈
2강. 상가·주택 10억 취득 손익 + 취득대출 DSR 계산 + “적정 캡레이트” 기준
검색어 "주담대"이(가) 본문에서 발견되었습니다.
2강. 10억 상가·10억 주택, “취득” 순간 손익은 이렇게 갈린다
취득세·캡레이트·DSR/DSCR로 판정하는 방법
부동산은 “월세 얼마 받느냐”부터 보면 실패 확률이 올라간다. 특히 상가는 취득세(진입비용)가 크고, 대출은 이자만 내는 구조(만기 일시)가 흔해서 “현금흐름이 좋아 보이는 착시”가 잘 나온다. 주택은 반대로 DSR/스트레스 DSR이 강해져 “한도가 나오느냐”가 먼저 걸린다.
1) 손익 판단 순서(상가·주택 공통 5단계)
총투입금(취득비용 포함)
NOI(순영업소득) → 캡레이트
대출 2문: LTV + DSR(가계) / DSCR(사업·수익형)
보유비용(보유세·수선·공실) 반영
출구(매매/임대전환/재대출) 시나리오
A. 10억 상가 취득: “처음부터” 얼마가 더 나가나
2) 상가 취득세(주택 외 매매) 4.6% 예시
주택 외 매매(토지·건물 등)는 취득세+농특세+지방교육세를 합쳐 4.6%로 정리된 표가 널리 쓰인다.
취득세(합계) = 취득가액 × 4.6%
10억 취득 시: 1,000,000,000 × 0.046 = 46,000,000원(4,600만원)
같은 10억이라도 “상가”는 주택보다 진입비용이 무겁게 시작하는 경우가 많다.
B. 상가 손익: NOI → 캡레이트 → 대출(DSCR/DSR)로 결정된다
3) NOI와 캡레이트 계산식(상가의 기본 언어)
EGI(유효임대수입) = 연 임대료 − 공실/체납 손실
NOI = EGI − 운영비(관리·수선·보험·재산세 등)
Cap Rate(캡레이트) = NOI ÷ 매입가
10억 상가 “숫자 예시”
가정(학습용):
월세(부가세 제외) 500만원 → 연 6,000만원
공실/체납 5% → 300만원
운영비(수선·관리·보험·재산세 등) EGI의 20%로 가정
계산:
EGI = 6,000 − 300 = 5,700만원
운영비 = 5,700 × 20% = 1,140만원
NOI = 5,700 − 1,140 = 4,560만원
캡레이트 = 4,560 ÷ 10억 = 4.56%
이 단계에서 상가의 “가격이 비싼지/싼지”가 바로 보인다.
4) “적정 캡레이트” 기준을 어떻게 잡나(레퍼런스 + 가산)
캡레이트는 자산의 위험을 가격에 반영한 값이다. 그래서 “정답”이 아니라 기준선(앵커)이 필요하다.
(1) 시장 레퍼런스(앵커)
서울 프라임 오피스는 2024년 기준 low-4%, 프라임 오피스 캡레이트가 mid-to-high 4%로 언급된다.
서울 리테일(프라임 바스켓)에서는 2025년 Q3 기준 Shopping Mall 6.6%, High Street 6.3% 수익률(=yields) 언급이 있다.
(2) 개인이 사는 “일반 상가” 기준선(학습자용 제안)
프라임 오피스(4%대)는 기관 코어 자산의 영역
프라임 리테일(6%대)은 리테일 리스크가 반영된 영역
개인이 매수하는 일반 상가(임차인/업종/공실 변동이 큼)는 보통 프라임 리테일보다 추가 안전마진(예: +1~+3%p)을 요구하는 방식으로 기준선을 잡는 게 실전에서 흔하다(공실·권리금·업종 리스크가 곧바로 NOI를 흔들기 때문).
즉 “10억 상가”를 6%대 캡으로 사는 건 프라임 리테일 수준의 안정성이 있어야 말이 맞고, 그렇지 않으면 더 높은 캡(더 싼 가격/더 높은 NOI)이 필요해진다.
(3) 목표 캡레이트를 “월세”로 번역(바로 쓰는 공식)
목표 NOI = 매입가 × 목표 캡레이트
목표 캡 6.3%라면 → NOI 6,300만원/년
공실 5%, 운영비 20% 가정 시 필요한 “연 월세(총)”는
필요 연 임대료 ≈ NOI ÷ {(1−공실률)×(1−운영비율)}
= 6,300 ÷ (0.95×0.8) ≈ 8,289만원/년
월로 ≈ 691만원/월(부가세 제외)
5) 상가 대출: “이자만 내는 구조”가 많다 — 그래서 DSCR이 먼저다
현장에서 상가·수익형 부동산은 만기일시(이자만 내고 만기에 원금 상환/재대출)가 흔한 편이다. 다만 금융권은 담보(LTV)뿐 아니라 현금흐름(DSCR)도 동시에 본다.
최근 대출 심사에서는 LTV가 51~70%에 집중되고, DSCR은 1.3~1.4배 요구가 많다는 조사/보도 요약이 있다.
DSCR(부채상환커버리지) 계산식
DSCR = NOI ÷ 연간 부채상환액(원리금 또는 이자)
10억 상가, 대출 5억(금리 5.5%), 이자만 납부 예시
연 이자 = 5억 × 5.5% = 2,750만원
NOI가 위 예시처럼 4,560만원이면
DSCR(이자기준) = 4,560 ÷ 2,750 = 1.66배 (표면상 통과)
하지만 핵심 리스크는 두 가지
공실이 늘거나 임대료가 내려가면 NOI가 먼저 꺾인다
“만기”에 재대출이 막히면 원금 상환 압박이 온다(시간이 사라지는 순간 급매가 나온다)
6) 취득대출 DSR 계산(가계대출로 잡히는 경우) — 상가도 예외가 아니다
DSR은 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득이다(은행권은 DSR 40%가 대표적인 규제선으로 쓰인다).
허용 연 상환액 = 연소득 × 40%
“대출 5억”이 DSR에서 어느 정도 무게인지(30년 원리금균등)
아래는 대출 5억을 30년 원리금균등으로 봤을 때의 “연 상환액”과, DSR 40% 기준 필요한 연소득(학습용 역산)이다.
금리 3.0%: 월 2,108,020원 / 연 25,296,242원 → 필요 소득 약 6,324만원
금리 4.0%: 월 2,387,076원 / 연 28,644,918원 → 필요 소득 약 7,161만원
금리 7.5%(스트레스 반영 같은 보수 산정 예시): 월 3,496,073원 / 연 41,952,871원 → 필요 소득 약 1억 488만원
“이자만 내는 상가대출”이라도, DSR 심사에서는 원리금으로 잡히는 경우가 많아 ‘현금흐름상 가능’과 ‘규제상 가능’이 어긋난다.
특히 비주택(오피스텔 담보대출) 사례에서 금융위는 만기일시상환 대출을 DSR 산정 시 ‘8년 기준’으로 본다는 취지(대출총액÷8년)를 명확히 적시했다.
이 구조에서는 “실제로는 이자만 내는” 대출도 DSR 계산에서는 원금 상환부담이 크게 잡혀 한도가 급격히 줄어든다.
C. 10억 주택 취득: 손익 판단은 “전세/월세/매매”에 따라 갈린다
7) 주택 취득세(10억, 1주택 가정) 예시
9억 초과 주택은 (전용 85㎡ 이하) 합계 3.3%, (85㎡ 초과) 합계 3.5%로 정리된 표가 널리 쓰인다.
10억, 85㎡ 이하 예시: 10억 × 3.3% = 3,300만원
10억, 85㎡ 초과 예시: 10억 × 3.5% = 3,500만원
8) 주택 손익 판단 3가지(전세·임대·매매) 계산식
① 전세(갭) 구조: “내 돈”부터 계산
내 돈 = (매입가 + 취득비용) − 전세보증금 − 주담대
예시(학습용):
매입 10억 + 취득비용 0.33억 = 10.33억
전세 6억, 주담대 2억이면
내 돈 = 10.33 − 6 − 2 = 2.33억
전세는 월 현금흐름이 약하거나 0인 경우가 많아서, 판단 기준은
보유비용(이자+보유세+수선) < 기대 상승분 인지로 넘어간다.
② 월세(임대) 구조: 수익률을 “세전/순”으로 나눠 본다
연 임대수익률(단순) = 연 월세 ÷ 매입가
연 순현금흐름(CF) = 연 월세 − (공실·수선·보유비용·이자)
현금수익률(Cash-on-Cash) = CF ÷ 내 돈
③ 매매(시세차익) 구조: 거래비용이 생각보다 크다
세전 손익 = (매도가 − 매입가) − (취득비용 + 매도비용 + 보유비용)
여기서 양도세·기타 세금이 붙으면 “실수령”은 더 줄어든다.
9) 주택 취득대출 DSR도 “한 방에” 걸러진다
10억 주택을 사고 5억을 빌린다고 가정하면(수치는 학습용), 위 DSR 표와 같은 충격이 그대로 나타난다.
5억 대출은 금리·스트레스 산정에 따라 필요 소득이 7천~1억대로 튀는 구간이 생긴다(전세대출 이자까지 DSR에 포함되는 경우엔 더 빠듯해진다).
2강에서 가져갈 문장 3개
상가는 NOI와 캡레이트로 먼저 가격을 판정한다.
상가 대출은 “이자만” 구조가 많아도, 심사는 DSCR(현금흐름) + DSR(규제)로 동시에 걸린다.
주택은 수익률보다 먼저 DSR/스트레스에서 취득 가능 여부가 갈린다.
#상가투자 #상가취득세 #상가수익률 #캡레이트 #NOI #공실리스크 #임대수익 #부동산손익분석 #부동산투자 #주택취득세 #주택임대 #전세 #월세 #매매차익 #대출 #DSR #스트레스DSR #금리 #현금흐름 #부채상환능력
![[단독]부동산 옥죄자…가계대출 금리 더 뛰었다 | 서울경제](https://newsimg.sedaily.com/2025/10/27/2GZCBBF8BW_2.jpg)
[단독]부동산 옥죄자…가계대출 금리 더 뛰었다 | 서울경제
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기준금리 동결에도 주담대·전세대출 최대 0.04%P↑
연말까지 인하는 없을 듯
정부의 부동산 옥죄기 수위가 높아지면서 시중은행의 가계대출 금리가 일제히 오르고 있다. ‘6·27 규제’에 ‘10·15 부동산 대책’까지 더해져 대출 한도가 크게 줄어든 상황에서 금리마저 뛰어 실수요자들의 부담만 커지고 있다.
27일 금융계에 따르면 KB국민은행은 이날부터 적용하는 혼합·주기형 주택담보대출 상품의 금리를 연 3.75~5.15%로 1주일 전 대비 0.02%포인트 인상했다. 전세대출과 신용대출 금리도 각각 0.04%포인트, 0.03%포인트 높였다. KB국민은행은 매주 금리를 산정하는데 시장금리 상승분을 고스란히 반영하면서 주요 상품의 금리가 올랐다.
신한은행과 우리은행의 주담대 역시 같은 기간 금리가 각각 0.03%포인트, 0.04%포인트 상승했다. 하나은행의 신용대출 금리도 0.031%포인트 높아졌다.
시장에서는 한국은행이 기준금리를 동결했음에도 금융 당국의 부동산 억제책에 되레 금리가 오르고 있다고 보고 있다. 시중은행의 한 관계자는 “금융채 금리가 불안정한 측면이 있지만 가계대출 영업을 자제하라는 게 금융 당국의 기조여서 적어도 연말까지는 금리를 낮추는 일은 없을 것”이라고 설명했다.
!["현재 난리난 부동산 시장" 추석 이후 어떻게 될지 알려드릴게요 [ #너나위부동산특강 ]](/thumbnail_proxy/7128gbeEZZU)
"현재 난리난 부동산 시장" 추석 이후 어떻게 될지 알려드릴게요 [ #너나위부동산특강 ]
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가계대출 급증하자 대출 문턱 높이는 시중은행들 - 부산일보
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이달 19일까지 가계대출 4조 ↑
신한, 모집인 통한 접수 중단
국민·우리, 주담대 금리 상향
시중은행. 연합뉴스
주요 시중은행들이 잇따라 대출 문턱을 높이고 나섰다. 7월부터 시행되는 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 규제가 시작되기 전 한푼이라도 더 많은 돈을 빌리기 위한 이른바 ‘영끌’(영혼까지 끌어모아 대출받는다는 뜻) 수요로 서울 등 수도권 주택시장이 과열 양상을 보이고 있기 때문이다.
23일 금융권에 따르면 신한은행은 25일부터 대출모집인을 통한 주택담보대출 접수를 7월 실행분에 한해 중단하기로 했다. 신한은행 관계자는 “대출 모집인 대출에 한해 잠정 중단하기로 했다”고 설명했다.
다만 이번 조치는 수도권에 한정해 적용되고 지방의 경우는 대출이 정상 진행된다. 또 8월 이후 실행되는 대출이나 집단대출은 계속 접수하는 것으로 알려졌다. 대출 모집인을 제외한 은행 영업점이나 모바일 앱을 통한 비대면 대출 접수도 가능하다.
은행권의 신규 취급 주택담보대출은 절반가량이 대출모집인을 통해 접수되는 것으로 알려진 만큼 이번 조치는 최근 가계대출 급증으로 인한 과열 양상을 감안한 조치로 해석된다.
5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행)에 따르면 이달 들어 지난 19일까지 가계대출 잔액은 전월 말 대비 4조 원 늘어난 752조 749억 원을 기록했다. 영업일당 3328억 원이 늘어난 것인데, 이는 작년 8월 영업일당 평균 4584억 원이 늘어난 이후로 가장 큰 폭의 증가세다. 아직 6월 영업일수가 남은 만큼 이 같은 속도라면 월 증가 폭 기준으로 역시 지난해 8월 이후 가장 크게 늘어날 것이 확실시된다. 신한은행 관계자는 “가계대출의 세밀한 분기별 관리를 위해 대출모집인을 통한 주담대를 지속적으로 모니터링하겠다”고 말했다.
앞서 농협은행도 이번 달부터 대출모집인을 통한 주담대 접수를 중단했다. SC제일은행은 지난 18일부터 주담대 만기를 기존 최장 50년에서 최장 30년으로 줄였으며, 영업점장 전결 우대금리도 0.25%포인트(P) 축소했다. 우대금리가 축소되면 대출금리가 오르는 효과가 있다.
KB국민·하나·우리은행 등 다른 시중은행들은 대출모집인을 통한 주담대 취급을 이어간다는 계획이다. 다만 국민은행은 지난 4일부터 비대면 주택담보대출 금리를 0.17%P 올렸고, 우리은행은 지난달 변동금리형과 주기형(5년) 주택담보대출 금리를 0.06%P 상향 조정했다.
앞서 금융당국은 지난 16일 서울 여의도 금감원 본원에서 전 은행권 가계대출 담당 부행장들을 소집해 비공개 가계부채 간담회를 개최했다. 회의에서 금융당국은 가계대출이 상승세를 보이자 월별·분기별 목표치를 넘겨 가계대출을 취급한 은행들을 단속에 나선다는 방침을 전한 것으로 알려졌다. 한편 가계대출 급증세가 잡히지 않을 경우 1주택 세대의 수도권 주택 추가 구입 목적의 주담대를 막고 결국 무주택자에게만 주택담보대출을 허용한다는 전망도 나온다. 또 갭투자 차단을 명분으로 서울이나 수도권에서 소유권 이전 조건부 전세대출까지 중단할 가능성도 거론된다.
“은행 앱 터졌다!” 주담대 ‘하루 150건’에 새벽 줄 선 사람들
검색어 "주담대"이(가) 제목 · 요약 · 본문에서 발견되었습니다.
DSR 3단계 시행 앞두고 주담대 ‘오픈런’…대출 수요에 긴장 고조
금융권 금리 인하 경쟁, 단기적으로 점유율 확보에 도움될 수 있어
장기적으로는 가계대출 증가 초래…금융당국 추가 규제 부를 수도
오는 7월 ‘총부채원리금상환비율(DSR)’ 3단계 시행을 앞두고 대출 규제 강화 전 막차를 타려는 수요가 몰리면서, 주요 시중은행과 인터넷은행에서 주택담보대출(주담대) ‘오픈런’ 현상이 벌어지고 있다.
◆“하루 150건이라 출근 전 앱부터 켜요”
27일 은행권에 따르면 KB국민은행의 모바일 앱 ‘스타뱅킹’에서는 오전 9시 이전부터 주담대 신청자가 몰려 “일일 대출 가능 건수가 모두 소진됐다”는 안내 문구가 매일 반복되고 있다.
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기사 특정내용과 무관. 게티이미지뱅크 |
이는 국민은행이 비대면 주담대 신청 건수를 하루 150건으로 제한하고 있기 때문이다. 여기에 더해 해당 상품의 금리가 경쟁사 대비 0.2~0.7%포인트 낮아 소비자들 사이에서 ‘유리한 조건’으로 평가받고 있다.
한 30대 직장인은 “DSR 3단계 시행되면 대출 더 어려워진다니까 이번 기회에 낮은 금리로 주담대 신청했다”며 “요즘 아침마다 앱 열면 ‘오늘 분량 소진’이라 너무 빠듯하다”고 말했다.
◆인터넷은행도 대출 ‘완판’…연 3%대 주담대에 수요 집중
카카오뱅크와 케이뱅크 등 인터넷은행들도 예외는 아니다. 이들 역시 시중은행 평균보다 낮은 3.84~3.98% 수준의 주담대 금리를 제시하면서, 영업 개시와 동시에 대출 한도가 모두 소진되는 상황이 이어지고 있다.
대출 수요를 자극하는 또 다른 요인은 주요 은행들의 잇따른 금리 인하다.
NH농협은행은 지난 22일부터 대면 변동형 주담대 우대금리를 0.45%포인트 확대했으며, 국민은행은 대면 5년 고정형 주담대 가산금리를 0.08%포인트 인하했다.
신한은행도 비대면 주담대 및 전세대출에 대해 0.10%포인트의 신규 우대금리를 도입하는 등 ‘금리 경쟁’에 가세하고 있다.
◆7월부터 DSR 3단계 적용…“지금이 마지막 기회?”
금리 인하와 맞물려 오는 7월 1일부터 시행되는 DSR 3단계 규제가 대출 수요를 더욱 자극하고 있다.
해당 규제는 수도권 주담대, 신용대출, 기타대출 등에 일괄적으로 1.5%의 스트레스 금리를 반영해, 차주의 상환능력 평가를 한층 까다롭게 만든다.
경기도 용인시에 거주하는 신혼부부는 “이대로면 다음 달부턴 대출 거의 막힐 수도 있다”며 “규제 전 마지막 기회라 생각하고 지금이라도 서두르고 있다. 이미 은행들 금리 조금씩 올리고 있다”고 밝혔다.
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기사 특정내용과 무관. 게티이미지뱅크 |
급증하는 대출 수요에 은행권은 서둘러 수급 조절에 나서는 모습이다. 국민은행은 최근 비대면 주담대 금리를 0.25%포인트 인상했고, 우리은행은 일부 신용대출의 우대금리를 폐지하는 조치를 취했다. 이는 사실상 대출금리를 높여 수요를 억제하려는 의도다.
◆전문가 “단기 혜택보다 장기 리스크 따져야”
전문가들은 현재의 대출 쏠림 현상이 금융시장 전반에 부담을 줄 수 있다며 우려를 표하고 있다.
한 금융권 관계자는 “DSR 3단계 시행 전 대출 수요가 몰리는 것은 예상된 일이지만, 이는 일시적인 폭증일 뿐 아니라 은행의 수신·여신 균형을 흔드는 요인이 될 수 있다”고 말했다.
이어 “특히 과도한 금리 인하 경쟁은 단기적으로 점유율 확보에는 도움이 되지만, 장기적으로는 가계부채 증가를 초래해 금융당국의 추가 규제를 유발할 수 있다”고 지적했다.
금리가 낮다고 무턱대고 받기보다는 앞으로 상환 계획도 잘 따져봐야 한다는 것이다.
이 관계자는 “은행들이 수급 조절에 나서는 것은 리스크 대응 차원의 자구책”이라며 “소비자들도 단기적인 금리 메리트에만 집중하지 말고, 향후 금리 변동과 상환 능력을 함께 고려한 전략적 접근이 필요하다”고 조언했다.
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