오래된 집을 앞에 두고 있으면 마음이 두 갈래로 나뉜다. 싹 밀고 새로 지으면 깔끔할 것 같고, 그래도 뼈대가 남아 있으니 고쳐 쓰면 돈을 아낄 수 있을 것 같다. 그런데 막상 견적을 받아보면 생각보다 간단하지 않다. 신축과 리모델링은 단순히 새집이냐 헌집이냐의 문제가 아니라, 건물의 상태와 앞으로의 사용 목적을 같이 봐야 하는 선택이다.

특히 노후주택이나 오래된 상가, 단독주택을 두고 고민할 때는 첫인상만으로 판단하기 어렵다. 벽지와 바닥만 바꾸면 될 것처럼 보여도 안쪽에는 배관, 전기, 방수, 단열, 구조 문제가 숨어 있을 수 있다. 리모델링은 기존 건물을 살리는 공사지만, 기존 건물이 감당할 수 없는 수준까지 고치려 하면 신축보다 더 복잡해질 수 있다.

겉모습보다 먼저 봐야 하는 건 건물의 뼈대다

리모델링을 고민할 때 가장 먼저 봐야 하는 건 마감 상태가 아니다. 벽지가 낡았는지, 바닥이 촌스러운지보다 중요한 건 구조체가 얼마나 건강한지다. 기둥, 보, 내력벽, 기초, 지붕 구조가 안정적이면 리모델링의 가능성이 커진다. 반대로 주요 구조부에 균열이나 처짐, 심한 누수 흔적이 있다면 이야기가 달라진다.

겉으로는 멀쩡해 보여도 오래된 건물은 손을 대기 시작하면서 숨은 문제가 드러나는 경우가 많다. 천장을 열었더니 누수가 있었고, 바닥을 뜯었더니 배관이 낡아 있었고, 벽을 철거하려 했더니 구조상 손대기 어려운 벽일 수 있다. 처음엔 몰랐는데 공사 중간에 발견되는 이런 문제들이 리모델링 비용을 크게 흔든다.

그래서 오래된 건물을 고칠 때는 디자인보다 현장 진단이 먼저다. 구조 상태가 괜찮고, 주요 설비를 교체해도 전체 틀이 유지될 수 있다면 리모델링은 충분히 매력적인 방식이 된다. 기존 공간의 기억을 살리면서 필요한 기능만 새로 입힐 수 있기 때문이다.

리모델링이 싸다는 말은 반은 맞고 반은 틀리다

많은 사람이 리모델링을 먼저 떠올리는 이유는 비용 때문이다. 기존 건물을 그대로 활용하니 신축보다 당연히 저렴할 것처럼 느껴진다. 실제로 골조와 지붕, 외벽, 계단, 일부 설비를 그대로 쓸 수 있다면 공사비를 줄일 수 있다. 철거 범위가 작고 인허가 절차도 단순하면 시간도 줄어든다.

하지만 모든 리모델링이 저렴한 것은 아니다. 외관만 살짝 고치는 수준이 아니라 단열, 창호, 전기, 배관, 방수, 난방, 구조 보강까지 손대야 한다면 공사 범위가 신축에 가까워진다. 여기에 기존 건물 철거와 폐기물 처리, 예상 못 한 보수비까지 더해지면 처음 생각했던 예산을 쉽게 넘긴다.

리모델링 비용을 볼 때는 마감 공사비만 보지 말고, 철거 후 드러날 수 있는 숨은 보수 비용까지 여유 있게 잡아야 한다.

막상 공사를 시작하면 “여기도 같이 해야겠다”는 부분이 계속 나온다. 낡은 창호를 바꾸면 단열도 손봐야 하고, 욕실을 뜯으면 배관 상태가 보이고, 주방을 옮기면 전기와 급배수가 따라온다. 리모델링이 어려운 이유는 바로 이 연결성에 있다.

신축이 나은 경우는 생각보다 분명하다

신축은 처음부터 새로 계획할 수 있다는 점이 가장 크다. 공간 구성, 층고, 주차, 단열, 설비, 창호 위치, 동선까지 현재 생활 방식에 맞춰 다시 짤 수 있다. 오래된 집의 틀에 맞추느라 억지로 공간을 끼워 넣을 필요가 없다.

기존 건물의 구조가 약하거나, 층고가 지나치게 낮거나, 누수와 습기 문제가 반복되거나, 배관과 전기 설비가 전체적으로 노후된 경우에는 신축이 더 깔끔한 답이 될 수 있다. 리모델링으로 계속 보완하는 것보다 처음부터 기준에 맞게 다시 만드는 편이 장기적으로 마음이 편하다.

또 원하는 용도가 기존 건물과 크게 다를 때도 신축 쪽이 유리해진다. 예를 들어 단순 주거였던 공간을 상가주택, 사무실, 숙박시설, 카페처럼 다른 성격으로 바꾸려면 구조와 설비, 피난, 주차, 위생 기준이 함께 따라온다. 이럴 때는 기존 건물에 맞추는 과정이 오히려 더 복잡할 수 있다.

처음 판단할 때 꼭 나눠봐야 하는 기준

기존 구조가 튼튼하고 공간 배치가 크게 불편하지 않다면 리모델링을 먼저 생각해볼 수 있다. 반대로 구조 보강, 설비 전체 교체, 단열 개선, 방수 보수, 용도 변경이 한꺼번에 필요하다면 신축과 비용 차이가 생각보다 줄어든다.

리모델링이 빛나는 건 기존 조건이 좋을 때다

리모델링은 기존 건물이 가진 장점을 살릴 때 가장 효과가 좋다. 오래된 나무 구조, 적당히 자리 잡은 마당, 주변 풍경과 어울리는 외관, 이미 형성된 동선처럼 새로 만들기 어려운 분위기가 있을 때 리모델링의 매력이 살아난다.

특히 대지 조건이 까다로운 경우에는 기존 건물을 살리는 쪽이 현실적일 수 있다. 새로 지으면 현재 법규 기준을 모두 다시 검토해야 하고, 건폐율·용적률·주차·도로 조건에서 불리해질 수도 있다. 기존 건물의 위치나 규모가 현재 조건에서는 다시 만들기 어려운 경우라면, 무조건 철거하기보다 살릴 수 있는 부분을 먼저 봐야 한다.

막상 잘 고친 집을 보면 새집에서는 나오기 어려운 깊이가 있다. 세월이 만든 분위기 위에 필요한 성능과 편의만 더해지면, 공간이 너무 새것처럼 뜨지 않고 자연스럽게 자리 잡는다. 이런 경우 리모델링은 단순한 절약이 아니라 분위기를 보존하는 선택이 된다.

설비가 오래됐다면 마감보다 안쪽을 먼저 봐야 한다

오래된 집에서 가장 조심해야 할 부분은 보이지 않는 설비다. 수도관, 하수관, 전기 배선, 난방 배관, 방수층은 평소에는 잘 드러나지 않지만 생활의 편안함을 좌우한다. 벽지와 타일을 아무리 예쁘게 바꿔도 배관이 낡아 있으면 결국 다시 뜯게 된다.

리모델링을 할 때 욕실과 주방 위치를 바꾸고 싶다면 더 신중해야 한다. 물을 쓰는 공간은 배관 구배와 방수, 환기 문제가 함께 따라온다. 단순히 평면상 이동이 가능해 보여도 실제 공사에서는 층고, 배관 위치, 구조체 간섭 때문에 비용이 커질 수 있다.

오래된 건물을 고칠 때는 눈에 보이는 마감보다 전기, 배관, 방수, 단열 같은 기본 성능을 먼저 잡는 편이 오래 간다.

처음 견적이 조금 올라가더라도 기본 설비를 제대로 손보면 이후의 불편이 줄어든다. 반대로 눈에 보이는 부분만 바꾸면 몇 년 뒤 다시 공사를 해야 하는 상황이 생긴다. 리모델링에서 진짜 돈을 아끼는 방법은 덜 하는 것이 아니라, 다시 뜯지 않게 순서를 잡는 것이다.

인허가와 법규 조건도 선택을 바꾼다

신축과 리모델링을 결정할 때는 공사비만큼 인허가 조건도 중요하다. 기존 건물을 철거하고 새로 지으면 현재 법규에 맞춰 다시 검토해야 한다. 도로 접도, 주차장, 높이 제한, 일조, 건폐율과 용적률, 용도지역 조건 등이 모두 영향을 준다.

반대로 리모델링도 무조건 간단한 것은 아니다. 단순 수선인지, 대수선인지, 증축인지, 용도변경인지에 따라 절차가 달라진다. 구조부를 건드리거나 면적이 늘어나거나 용도가 바뀌면 생각보다 많은 검토가 필요하다.

이 부분은 현장마다 차이가 크다. 같은 오래된 집이라도 어떤 대지에 있느냐, 기존 건축물대장 상태가 어떤지, 불법 증축이나 무단 변경이 있는지에 따라 방향이 완전히 달라질 수 있다. 그래서 결정 전에 건축물대장과 현황을 함께 보는 과정이 필요하다.

결국 생활 방식이 공사의 방향을 정한다

어떤 집은 조금만 고쳐도 충분하다. 벽을 새로 칠하고, 창호를 바꾸고, 욕실과 주방을 정리하는 것만으로도 생활감이 크게 달라진다. 반면 어떤 집은 아무리 손봐도 원하는 생활이 들어가지 않는다. 방의 위치, 계단, 층고, 채광, 주차, 마당 사용 방식이 계속 걸린다면 신축을 고민하는 편이 낫다.

리모델링은 기존 조건을 받아들이는 공사다. 그래서 어느 정도는 타협이 필요하다. 반대로 신축은 처음부터 다시 그릴 수 있지만 비용과 시간, 인허가 부담이 커진다. 두 방식 중 하나가 절대적으로 맞는 것이 아니라, 지금 가진 건물과 앞으로 살 방식이 얼마나 맞는지를 봐야 한다.

• 기존 골조가 튼튼하고 배치가 크게 불편하지 않다면 리모델링을 먼저 볼 만하다.

• 구조 보강과 설비 교체가 광범위하다면 신축 견적도 함께 받아보는 편이 낫다.

• 현재 법규상 새로 지을 때 불리한 조건이 있다면 기존 건물을 살리는 방향이 현실적일 수 있다.

• 용도 변경이나 증축이 필요하다면 인허가 검토를 먼저 해야 한다.

• 단순히 예쁜 마감보다 앞으로의 유지관리 비용까지 같이 봐야 한다.

싸게 고치는 것보다 오래 쓸 수 있는지가 먼저다

신축과 리모델링 사이에서 고민할 때 가장 흔한 실수는 당장의 공사비만 비교하는 것이다. 하지만 집은 공사가 끝나는 순간보다 그 뒤의 시간이 더 길다. 살면서 춥지 않은지, 습기가 차지 않는지, 배관 문제가 없는지, 공간이 생활과 맞는지가 결국 만족을 결정한다.

리모델링이 맞는 건물은 분명 있다. 기존 구조가 좋고, 분위기를 살릴 가치가 있고, 필요한 보수 범위가 명확하다면 새로 짓는 것보다 훨씬 좋은 결과가 나올 수 있다. 반대로 이미 너무 많은 부분을 고쳐야 한다면 신축이 더 솔직한 선택이 된다.

결국 기준은 하나다. 지금 건물을 어디까지 믿을 수 있는가. 그리고 그 건물이 앞으로 원하는 생활을 얼마나 받아줄 수 있는가. 이 질문에 답이 선명해지면 신축과 리모델링 사이의 고민도 훨씬 줄어든다.

건축법 방화규정 개정 및 방화유리창 설치 의무 대상

2021년 7월 5일부터 신규 건축물에는 강화된 방화규정이 적용되고 있습니다. 특히 외벽에 설치되는 창호는 인접대지와의 거리, 건축물의 용도와 규모에 따라 방화성능을 갖춘 제품을 사용해야 하는 경우가 있습니다.

방화유리창 설치 여부는 단순히 창문이 있느냐가 아니라, 해당 건축물이 법에서 정한 대상인지와 인접대지경계선까지의 거리가 핵심입니다.

건축법과 피난방화규칙에서 달라진 방화 기준

건축법의 방화규정이 강화되면서 건축물의 내부 마감재료, 외벽 마감재료뿐 아니라 외벽 창호의 방화성능까지 함께 검토해야 하는 구조가 되었습니다.

특히 방화창은 설계 단계에서 놓치기 쉬운 항목입니다. 외벽 마감재료 기준만 확인하고 창호 기준을 빠뜨리면 허가나 협의 과정에서 수정이 발생할 수 있습니다.

아래는 방화유리창 설치 기준과 연결되는 주요 법규 조문입니다.

건축법 제52조(건축물의 마감재료 등)

① 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물의 벽, 반자, 지붕 등 내부의 마감재료는 방화에 지장이 없는 재료로 하여야 한다.

이 경우 「실내공기질 관리법」에 따른 실내공기질 유지기준 및 권고기준을 고려하고, 관계 중앙행정기관의 장과 협의하여 국토교통부령으로 정하는 기준에 따른 것이어야 한다.

② 대통령령으로 정하는 건축물의 외벽에 사용하는 마감재료는 방화에 지장이 없는 재료로 하여야 한다.

이 경우 마감재료의 기준은 국토교통부령으로 정한다.

③ 욕실, 화장실, 목욕장 등의 바닥 마감재료는 미끄럼을 방지할 수 있도록 국토교통부령으로 정하는 기준에 적합하여야 한다.

④ 대통령령으로 정하는 용도 및 규모에 해당하는 건축물 외벽에 설치되는 창호는 방화에 지장이 없도록 인접 대지와의 이격거리를 고려하여 방화성능 등이 국토교통부령으로 정하는 기준에 적합하여야 한다.

건축법 시행령 제61조(건축물의 마감재료 등)

① 법 제52조제1항에서 “대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다.

• 1. 단독주택 중 다중주택ㆍ다가구주택

• 1의2. 공동주택

• 2. 제2종 근린생활시설 중 공연장ㆍ종교집회장ㆍ인터넷컴퓨터게임시설제공업소ㆍ학원ㆍ독서실ㆍ당구장ㆍ다중생활시설의 용도로 쓰는 건축물

• 3. 발전시설, 방송통신시설 중 방송국ㆍ촬영소의 용도로 쓰는 건축물

• 4. 공장, 창고시설, 위험물 저장 및 처리 시설, 자동차 관련 시설의 용도로 쓰는 건축물

• 5. 5층 이상인 층 거실의 바닥면적의 합계가 500제곱미터 이상인 건축물

• 6. 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 운수시설, 의료시설, 교육연구시설 중 학교ㆍ학원, 노유자시설, 수련시설, 업무시설 중 오피스텔, 숙박시설, 위락시설, 장례시설

• 8. 「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 시행령」 제2조에 따른 다중이용업의 용도로 쓰는 건축물

② 법 제52조제2항에서 “대통령령으로 정하는 건축물”이란 다음 각 호의 건축물을 말한다.

• 1. 상업지역의 건축물로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

  • 가. 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설, 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 운동시설 및 위락시설의 용도로 쓰는 건축물로서 그 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 2천제곱미터 이상인 건축물

  • 나. 공장의 용도로 쓰는 건축물로부터 6미터 이내에 위치한 건축물

• 2. 의료시설, 교육연구시설, 노유자시설 및 수련시설의 용도로 쓰는 건축물

• 3. 3층 이상 또는 높이 9미터 이상인 건축물

• 4. 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 설치하여 주차장으로 쓰는 건축물

• 5. 제1항제4호에 해당하는 건축물

③ 법 제52조제4항에서 “대통령령으로 정하는 용도 및 규모에 해당하는 건축물”이란 제2항 각 호의 건축물을 말한다.

건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙 제24조(건축물의 마감재료 등)

① 법 제52조제1항에 따라 영 제61조제1항 각 호의 건축물에 대하여는 그 거실의 벽 및 반자의 실내에 접하는 부분의 마감재료는 불연재료ㆍ준불연재료 또는 난연재료를 사용해야 한다.

다만, 다음 각 호에 해당하는 부분의 마감재료는 불연재료 또는 준불연재료를 사용해야 한다.

• 1. 거실에서 지상으로 통하는 주된 복도ㆍ계단, 그 밖의 벽 및 반자의 실내에 접하는 부분

• 2. 강판과 심재로 이루어진 복합자재를 마감재료로 사용하는 부분

⑥ 영 제61조제2항제1호부터 제3호까지의 규정 및 제5호에 해당하는 건축물의 외벽에는 불연재료 또는 준불연재료를 마감재료로 사용해야 한다.

⑩ 영 제61조제2항제4호에 해당하는 건축물의 외벽 중 1층과 2층 부분에는 불연재료 또는 준불연재료를 마감재료로 해야 한다.

⑫ 법 제52조제4항에 따라 영 제61조제2항 각 호에 해당하는 건축물의 인접대지경계선에 접하는 외벽에 설치하는 창호와 인접대지경계선 간의 거리가 1.5미터 이내인 경우 해당 창호는 방화유리창으로 설치해야 한다.

이때 방화유리창은 한국산업표준 KS F 2845에 규정된 방법에 따라 시험한 결과 비차열 20분 이상의 성능이 있는 것으로 한정한다.

다만, 스프링클러 또는 간이 스프링클러의 헤드가 창호로부터 60센티미터 이내에 설치되어 건축물 내부가 화재로부터 방호되는 경우에는 방화유리창으로 설치하지 않을 수 있다.

방화창 설치 의무 대상은 거리와 용도를 함께 봐야 한다

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방화규정 중에서 특히 간과하기 쉬운 부분이 방화유리창, 즉 방화창 설치 의무 대상입니다. 기준은 크게 두 단계로 보면 이해하기 쉽습니다.

먼저 건축물이 법에서 정한 용도와 규모에 해당하는지 확인해야 합니다. 그다음 해당 창호가 인접대지경계선에서 1.5미터 이내에 있는지를 확인합니다.

방화유리창 설치 부분

방화유리창 설치 의무 대상은 다음과 같이 정리할 수 있습니다.

• 1. 상업지역의 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설, 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 운동시설 및 위락시설 중 해당 용도 바닥면적 합계가 2,000제곱미터 이상인 건축물

• 2. 공장으로부터 6미터 이내에 위치한 건축물

• 3. 의료시설, 교육연구시설, 노유자시설 및 수련시설의 용도로 쓰는 건축물

• 4. 3층 이상 또는 높이 9미터 이상인 건축물

• 5. 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 설치하여 주차장으로 쓰는 건축물

• 6. 공장, 창고시설, 위험물 저장 및 처리 시설, 자동차 관련 시설의 용도로 쓰는 건축물

위 용도 및 규모에 해당하는 건축물이라면 외벽 창호와 인접대지경계선 사이의 거리를 반드시 확인해야 합니다.

대상 건축물의 외벽 창호가 인접대지경계선으로부터 1.5미터 이내라면 방화창, 즉 방화유리창 설치 대상이 됩니다.

방화유리창은 비차열 20분 이상의 성능을 갖추어야 합니다. 단순히 두꺼운 유리나 강화유리를 사용했다고 해서 방화유리창으로 인정되는 것은 아닙니다.

방화유리창은 성능 시험 기준을 충족한 제품인지 확인해야 하며, 일반 창호와 동일하게 판단하면 안 됩니다.

설계할 때 먼저 확인해야 하는 순서

먼저 건축물이 시행령 제61조 제2항 각 호에 해당하는지 확인하고, 그다음 외벽 창호와 인접대지경계선 사이의 거리를 검토합니다. 마지막으로 방화유리창 성능과 스프링클러 예외 조건을 함께 확인해야 합니다.

예외 기준도 있습니다. 스프링클러나 간이 스프링클러 헤드가 해당 창호로부터 60센티미터 이내에 설치되어 있는 경우에는 방화유리창으로 설치하지 않을 수 있습니다.

다만 이 예외는 단순히 건물 안에 스프링클러가 있다는 뜻이 아닙니다. 해당 창호로부터 60센티미터 이내라는 위치 조건까지 함께 충족해야 합니다.

건축물의 피난 안전과 화재 확산 방지는 설계 단계에서부터 꼼꼼하게 검토해야 하는 부분입니다. 특히 인접대지경계선에 가까운 창호는 허가 단계에서 문제가 되기 쉬우므로, 방화유리창 설치 대상 여부를 미리 정리해두는 것이 좋습니다.

용도변경 시 방화창 설치 대상 및 관련 법규

용도변경 시 방화창 설치 대상 및 관련 법규 내용 정리

국토교통부령 제868호에 따라 건축물의 피난 방화구조 등의 기준에 관한 규칙이 개정되어 2021년 7월 5일부터 적용됩니다. 이에 따라 용도변경 시 방화창 설치 대상 및 관련 법규 내용 정리합니다.

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소방창 설치 대상 및 기준 (소방관 진입창 대상 및 단열 규정 예외)

소방창 설치 대상 및 기준 (소방관 진입창 대상 및 단열 규정 예외)

제천 화재사고 등으로 인해 건축물의 화재에 대한 안전과 소방 방재에 대한 내용이 강화되었습니다. 소방창 설치 대상 및 기준 (소방관 진입창 대상 및 단열 규정 예외)에 대해 살펴보겠습니다.

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① 어떤 ‘업(業)·제도’로 갈지 결정 → ② 건축물 용도/도시계획 허용 → ③ 위생(공중위생)·관광(관광진흥) 요건 → ④ 소방(특정소방대상물) 설비 → ⑤ 인허가/신고 순서로 정리

0) 먼저 선택해야 하는 “합법 루트” 4가지

루트 A) 관광숙박업(관광진흥법): 호텔업/호스텔업/소형호텔업 등

• 장점: 내·외국인 모두 대상 가능(통상), 관광과(지자체) 협의/사업계획을 전제로 사업화가 명확

• 본법(관광진흥법)

  • 제4조 등록: 관광숙박업을 하려면 시장·군수·구청장에게 등록

  • 제15조 사업계획 승인: 등록 전에 사업계획 승인을 받아야 함(관광숙박업)

• 시행령(관광진흥법 시행령)

  • 제5조 + [별표 1] 관광사업 등록기준: 업종별 시설기준/부지요건(예: 호스텔·소형호텔 “폭 8m 도로에 4m 이상 연접”, 관광호텔·휴양콘도는 12m 등)

  • 제10조 사업계획 승인신청 등(절차)

  • 제13조 사업계획 승인기준(관계법령 적합/자금조달 등)

• (실무 참고) 호스텔 객실은 단독객실만이 아니라 공동객실 포함 가능 해석례

루트 B) 공중위생관리법상 숙박업(일반/생활): 일반숙박업(모텔/여관 등), 생활숙박업(취사 포함 형태)

• 장점: 가장 “전통적인 숙박업” 루트(내국인 포함), 보건위생(보건소) 중심

• 시행령(공중위생관리법 시행령)

  • 숙박업을 숙박업(일반) / 숙박업(생활)로 구분해 정의(취사시설 유무 등)

• 시행규칙(공중위생관리법 시행규칙)

  • [별표 1] 공중위생영업의 종류별 시설·설비기준에 숙박업(일반/생활) 시설요건(취사, 환기/창문, 욕실/샤워, “건물 일부 영업” 조건 등) 상세

루트 C) 외국인관광 도시민박업(에어비앤비 합법 루트의 대표): “외국인 대상” + “주민 거주” 성격

• 장점: “주택”을 크게 뜯지 않고도 가능한 케이스가 있음

• 본법(관광진흥법)

  • 관광사업 “등록”은 제4조 근거로 진행(지자체 등록)

• 시행령/기준(관광진흥법 시행령 [별표 1] 등록기준 체계)

  • 등록기준(예: 주택 연면적 230㎡ 미만, 외국어 안내체계, 소화기·단독경보형감지기 등)은 시행령 별표 체계로 운영되고, 지자체 안내/매뉴얼에서도 그 구조로 설명

• 실무 서류·절차(지자체 민원편람 예시)

  • “외국인관광 도시민박업 등록”은 관광진흥법 제4조 + 시행규칙 근거로 접수/현장심사 절차를 운영(구비서류: 등록신청서, 사업계획서, 도면 등)

루트 D) 기타: 농어촌민박/한옥체험업 등(입지·대상 건축물 제한 큼)

• 에어비앤비 불법 논란 대부분이 이 루트 구분을 안 해서 생깁니다(운영지역/대상건축물/대상객 제한).

• 농어촌민박: 농어촌정비법 체계(요건: 농어촌/준농어촌 주민, 일정 기간 거주 등)로 신고를 받는 구조

1) “건축물 용도”부터 정리: 다가구를 숙박으로 바꾸면 무엇이 달라지나

1-1. 건축물 용도 분류가 바뀝니다(건축법 시행령 별표 1)

• 다가구주택은 “주택” 범주, 숙박시설은 “숙박시설” 범주로 별도 분류됩니다. (별표 1에서 용도별 종류를 규정)

  → 주택 → 숙박시설로 ‘용도변경’은 사실상 도시계획(입지) + 소방 + 위생이 같이 딸려오는 “체급 변경”입니다.

1-2. 입지(용도지역)에서 “숙박시설 허용”이 먼저 뚫려야 합니다

• 숙박시설은 용도지역·지구·구역 규정(국토계획 체계) + 지자체 도시계획조례/지구단위계획의 영향을 강하게 받습니다.

• 특히 “상업지역인데도 무인텔/숙박시설 제한 가능한가?” 같은 질의에 대해 지자체 조례로 제한 가능 여부가 실제로 논의/회신된 사례들이 있습니다.

관광진흥법 / 시행령 (사업계획승인 의제사항) [관광호텔 | 호스텔 | 외국인관광도시민박업 | 한옥체험업]

관광진흥법 제15조(사업계획의 승인) ①관광숙박업을 경영하려는 자는 제4조제1항에 따른 등록을 하기 전에 그 사업에 대한 사업계획을 작성하여 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인을 받아야 한다. 승인을 받은 사업계획 중 부지, 대지 면적, 건축 연면적의 일정 규모 이상의 변경 등 대통령령으로 정하는 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다. <개정 2008. 6. 5., 2009. 3. 25., 2018. 6. 12.>

②대통령령으로 정하는 관광객 이용시설업이나 국제회의업을 경영하려는 자는 제4조제1항에 따른 등록을 하기 전에 그 사업에 대한 사업계획을 작성하여 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인을 받을 수 있다. 승인을 받은 사업계획 중 부지, 대지 면적, 건축 연면적의 일정 규모 이상의 변경 등 대통령령으로 정하는 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다. <개정 2008. 6. 5., 2009. 3. 25., 2018. 6. 12.> [관광객이용시설업 : 외국인관광도시민박업, 한옥체험업]

⑤제15조제1항에 따른 사업계획의 승인 또는 변경승인을 받은 경우 그 사업계획에 따른 관광숙박시설 및 그 시설 안의 위락시설로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 지정된 다음 각 호의 용도지역의 시설에 대하여는 같은 법 제76조제1항을 적용하지 아니한다. 다만, 주거지역에서는 주거환경의 보호를 위하여 대통령령으로 정하는 사업계획승인기준에 맞는 경우에 한정한다. <개정 2023. 8. 8.>

1. 상업지역

2. 주거지역ㆍ공업지역 및 녹지지역 중 대통령령으로 정하는 지역

⑥ 제15조제1항에 따른 사업계획의 승인을 받은 경우 그 사업계획에 따른 관광숙박시설로서 대통령령으로 정하는 지역 내 위치하면서 「학교보건법」 제2조에 따른 학교 출입문 또는 학교설립예정지 출입문으로부터 직선거리로 75미터 이내에 위치한 관광숙박시설의 설치와 관련하여서는 「학교보건법」 제6조제1항 각 호 외의 부분 단서를 적용하지 아니한다. <신설 2015. 12. 22.>

⑦ 제15조제1항에 따른 사업계획의 승인 또는 변경승인을 받은 경우 그 사업계획에 따른 관광숙박시설로서 다음 각 호에 적합한 시설에 대해서는 「학교보건법」 제6조제1항제13호를 적용하지 아니한다. <신설 2015. 12. 22.>

1. 관광숙박시설에서 「학교보건법」 제6조제1항제12호, 제14호부터 제16호까지 또는 제18호부터 제20호까지의 규정에 따른 행위 및 시설 중 어느 하나에 해당하는 행위 및 시설이 없을 것

관광진흥법 시행령 제13조(사업계획 승인기준)

① 법 제15조에 따른 사업계획의 승인 및 변경승인의 기준은 다음 각 호와 같다. <개정 2010. 6. 15., 2013. 11. 29., 2014. 11. 28., 2016. 3. 22., 2018. 12. 18., 2019. 4. 9.>

1. 사업계획의 내용이 관계 법령의 규정에 적합할 것

2. 사업계획의 시행에 필요한 자금을 조달할 능력 및 방안이 있을 것

3. 일반 주거지역의 관광숙박시설 및 그 시설 안의 위락시설은 주거환경을 보호하기 위하여 다음 각 목의 기준에 맞아야 하고, 준주거지역의 경우에는 다목의 기준에 맞을 것. 다만, 일반 주거지역에서의 사업계획의 변경승인(신축 또는 기존 건축물 전부를 철거하고 다시 축조하는 개축을 하는 경우는 포함하지 아니한다)의 경우에는 가목의 기준을 적용하지 아니하고, 일반 주거지역의 호스텔업의 시설의 경우에는 라목의 기준을 적용하지 아니한다.

가. 다음의 구분에 따라 사람 또는 차량의 통행이 가능하도록 대지가 도로에 연접할 것. 다만, 특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시ㆍ군ㆍ구(자치구를 말한다. 이하 같다)는 주거환경을 보호하기 위하여 필요하면 지역 특성을 고려하여 조례로 이 기준을 강화할 수 있다.

1) 관광호텔업, 수상관광호텔업, 한국전통호텔업, 가족호텔업, 의료관광호텔업 및 휴양 콘도미니엄업: 대지가 폭 12미터 이상의 도로에 4미터 이상 연접할 것

2) 호스텔업 및 소형호텔업: 대지가 폭 8미터(관광객의 수, 관광특구와의 거리 등을 고려하여 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장이 지정하여 고시하는 지역에서 20실 이하의 객실을 갖추어 경영하는 호스텔업의 경우에는 4미터) 이상의 도로에 4미터 이상 연접할 것

나. 건축물(관광숙박시설이 설치되는 건축물 전부를 말한다) 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 인접대지를 조망할 수 있는 창이나 문 등의 개구부가 있는 벽면에서 직각 방향으로 인접된 대지의 경계선[대지와 대지 사이가 공원ㆍ광장ㆍ도로ㆍ하천이나 그 밖의 건축이 허용되지 아니하는 공지(空地)인 경우에는 그 인접된 대지의 반대편 경계선을 말한다]까지의 수평거리의 두 배를 초과하지 아니할 것

다. 소음 공해를 유발하는 시설은 지하층에 설치하거나 그 밖의 방법으로 주변의 주거환경을 해치지 아니하도록 할 것

라. 대지 안의 조경은 대지면적의 15퍼센트 이상으로 하되, 대지 경계선 주위에는 다 자란 나무를 심어 인접 대지와 차단하는 수림대(樹林帶)를 조성할 것

4. 연간 내국인 투숙객 수가 객실의 연간 수용가능 총인원의 40퍼센트를 초과하지 아니할 것(의료관광호텔업만 해당한다)

제14조(관광숙박시설 건축지역) 법 제16조제5항제2호에서 “대통령령으로 정하는 지역”이란 다음 각 호의 지역을 말한다.

1. 일반주거지역

2. 준주거지역

3. 준공업지역

4. 자연녹지지역

제14조의2(학교환경위생 정화구역 내 관광숙박시설의 설치) ① 법 제16조제6항 및 같은 조 제7항제3호에서 “대통령령으로 정하는 지역”이란 각각 다음 각 호의 지역을 말한다.

1. 서울특별시

2. 경기도

② 법 제16조제7항에 따라 「학교보건법」 제6조제1항제13호를 적용하지 아니하는 관광숙박시설은 법 제16조제7항제4호에 따라 그 투숙객이 차량 또는 도보 등을 통하여 해당 관광숙박시설에 드나들 수 있는 출입구, 주차장, 로비 등의 공용공간을 외부에서 조망할 수 있는 개방적인 구조로 하여야 한다.

공중위생관리법 [일반숙박업]

1. “공중위생영업”이라 함은 다수인을 대상으로 위생관리서비스를 제공하는 영업으로서 숙박업ㆍ목욕장업ㆍ이용업ㆍ미용업ㆍ세탁업ㆍ건물위생관리업을 말한다.

2. “숙박업”이라 함은 손님이 잠을 자고 머물 수 있도록 시설 및 설비등의 서비스를 제공하는 영업을 말한다. 다만, 농어촌에 소재하는 민박등 대통령령이 정하는 경우를 제외한다.

제3조(공중위생영업의 신고 및 폐업신고) ①공중위생영업을 하고자 하는 자는 공중위생영업의 종류별로 보건복지부령이 정하는 시설 및 설비를 갖추고 시장ㆍ군수ㆍ구청장(자치구의 구청장에 한한다. 이하 같다)에게 신고하여야 한다. 보건복지부령이 정하는 중요사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. <개정 2008. 2. 29., 2010. 1. 18.>

Ⅱ. 개별기준

1. 숙박업 요건

가. 숙박업(생활)은 취사시설과 환기를 위한 시설이나 창문을 설치하여야 한다. 이 경우 실내에 취사시설을 설치할 때에는 고정형 취사시설을 객실별로 설치하거나 공동 취사공간에 설치해야 한다.

나. 숙박업(생활)은 객실별로 욕실 또는 샤워실을 설치하여야 한다. 다만, 「관광진흥법 시행령」제2조제1항제2호마목에 따른 호스텔업은 욕실 또는 샤워실을 공용으로 설치할 수 있다.

다. 건물의 일부를 대상으로 하는 숙박업은 객실이 독립된 층으로 이루어지거나 객실 수가 30개 이상 또는 영업장의 면적이 해당 건물 연면적의 3분의 1 이상이어야 한다. 다만, 지역적 여건 등을 고려하여 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도ㆍ특별자치도의 조례로 객실 수 및 면적 기준을 완화하여 정할 수 있다.

농어촌정비법 [민박]

라. 농어촌민박사업: 농어촌지역 또는 준농어촌지역의 주민이 소유 및 거주하고 있는 주택을 이용하여 농어촌 소득을 늘릴 목적으로 투숙객에게 숙박ㆍ취사시설ㆍ조식 등을 제공하는 사업

제86조(농어촌민박사업자의 신고) ① 농어촌민박사업을 경영하려는 자는 농림축산식품부령 또는 해양수산부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 농어촌민박사업자 신고를 하여야 한다. 신고내용을 변경하거나 폐업할 때에도 또한 같다. <개정 2013. 3. 23.>

② 농어촌민박사업을 경영하려는 자는 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어야 한다. <신설 2020. 2. 11.>

1. 농어촌지역 또는 준농어촌지역의 주민일 것

2. 농어촌지역 또는 준농어촌지역의 관할 시ㆍ군ㆍ구에 6개월 이상 계속하여 거주하고 있을 것(농어촌민박사업에 이용되고 있는 주택을 상속받은 자는 제외한다)

3. 신고자가 거주하는 「건축법」 제2조제2항제1호에 따른 단독주택(같은 법 시행령 별표 1에 따른 단독주택과 다가구주택을 말한다. 이하 같다)

4. 신고자가 직접 소유하고 있는 단독주택

③ 제2항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 제2항제4호의 요건을 갖추지 아니하여도 농어촌민박사업을 신고할 수 있다. <신설 2020. 2. 11.>

1. 관할 시ㆍ군ㆍ구에 3년 이상 거주하면서, 임차하여 농어촌민박을 2년 이상 계속해서 운영하였고, 제89조에 따른 사업장 폐쇄 또는 1개월 이상의 영업정지처분을 받은 적이 없는 자

2. 농어촌민박을 신고하고자 하는 관할 시ㆍ군ㆍ구에 3년 이상 계속하여 거주하였으며, 임차하여 2년 이상 계속하여 농어촌민박을 운영하고자 하는 자

④ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항 전단에 따른 신고 또는 같은 항 후단에 따른 변경신고를 받은 날부터 10일 이내에 신고수리 여부를 신고인에게 통지하여야 한다. <신설 2019. 1. 15., 2020. 2. 11.>

⑤ 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 제2항에서 정한 기간 내에 신고수리 여부 또는 민원 처리 관련 법령에 따른 처리기간의 연장을 신고인에게 통지하지 아니하면 그 기간(민원 처리 관련 법령에 따라 처리기간이 연장 또는 재연장된 경우에는 해당 처리기간을 말한다)이 끝난 날의 다음 날에 신고를 수리한 것으로 본다. <신설 2019. 1. 15., 2020. 2. 11.>

제86조의2(농어촌민박사업자의 준수사항) 농어촌민박사업자는 다음 각 호에 따른 사항을 준수하여야 한다. <개정 2019. 1. 15., 2020. 2. 11., 2021. 4. 13.>

1. 농어촌민박사업자는 제86조제9항에 따른 신고확인증 및 요금표를 민박주택의 잘 보이는 곳에 게시하여야 한다.

2. 농어촌민박사업자는 서비스ㆍ안전 수준의 제고를 위하여 농림축산식품부령 또는 해양수산부령으로 정하는 서비스ㆍ안전기준을 준수하여야 한다.

3. 농어촌민박사업자는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이나 전국적인 조직을 갖추고 농림축산식품부장관 또는 해양수산부장관으로부터 허가받은 농어촌민박사업자 단체가 농림축산식품부령 또는 해양수산부령으로 정하는 바에 따라 서비스ㆍ위생ㆍ소방안전 등 수준 제고를 위하여 실시하는 교육을 받아야 한다.

4. 농어촌민박사업자는 투숙객을 대상으로 조식을 제공할 수 있으며, 그 비용을 민박요금에 포함하여야 한다.

5. 농어촌민박사업자는 매년 1회 「전기사업법」 제66조 및 「액화석유가스의 안전관리 및 사업법」 제30조에 따라 안전점검을 받은 후 확인서를 발급받아 보관하고, 그 사본을 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다.

6. 농어촌민박사업자는 민박주택의 출입문 및 인터넷 홈페이지(홈페이지가 있는 경우만 해당한다)에 농림축산식품부령 또는 해양수산부령으로 정하는 바에 따라 농어촌민박사업장임을 나타내는 표시를 하여야 한다.

[본조신설 2015. 1. 6.]

제86조의3(농어촌민박사업 표시의 제한) 농어촌민박사업자로 신고하지 아니한 자는 제86조의2제6호에 따른 농어촌민박사업장임을 나타내는 표시 또는 이와 유사한 표시를 하여서는 아니 된다.

2) 관광숙박시설/게스트하우스(호스텔)로 가는 경우: “관광과 협의 + 사업계획 + 등록기준”

2-1. 큰 흐름(실무)

1. 관광숙박업으로 할지(호텔업/호스텔업/소형호텔업 등) 업종 확정

2. (대부분 케이스) 관광진흥법 제15조 사업계획 승인 선행 협의(지자체 관광과)

3. 공사/용도변경/준공

4. 관광숙박업 등록(제4조)

2-2. 시설기준(핵심만)

• 관광숙박업의 등록기준은 시행령 [별표 1 관광사업 등록기준]에 업종별로 정리돼 있습니다.

• “게스트하우스=호스텔업”으로 가는 경우, 별표 1에서 대략 아래가 핵심입니다.

• 도로요건 | 채광일조(높이의 2배 이격)

  • 배낭여행객 등 개별 관광객 숙박에 적합한 객실

  • 화장실·샤워장·취사장 등 편의시설(공용 가능)

  • 외국인/내국인 관광객 대상 문화·정보 교류시설

  • 대지·건물 소유권 또는 사용권 확보

• 호스텔 객실이 “단독객실만”이어야 하는지에 대해, 법령해석은 “공동객실도 포함” 취지로 정리된 바가 있습니다.

정리: “관광숙박(호스텔/호텔)”은 ‘관광업 등록기준’ 충족이 중심이라서, 공중위생 숙박업과 체크포인트가 다릅니다(샤워/취사 공용 허용 범위 등).

3) 공중위생관리법 숙박업(일반/생활)으로 가는 경우: “보건소(위생) 기준이 1차 관문”

3-1. 업종 정의(일반 vs 생활)

• 숙박업(일반): 취사시설 제외한 숙박 서비스

• 숙박업(생활): 취사시설 포함한 숙박 서비스

3-2. 시설·설비 기준(실무에서 걸리는 조항들)

공중위생관리법 시행규칙 별표 1의 핵심 포인트는 아래입니다.

• 생활숙박업은 취사시설 + 환기시설(또는 창문) 필요(취사시설은 객실별 고정형 또는 공동취사공간)

• 생활숙박업은 객실별 욕실 또는 샤워실 원칙

  • 단, 관광진흥법상 호스텔업은 욕실/샤워실 공용 가능 예외가 명시됨(위생기준에서 관광법을 참조)

• “건물의 일부만 숙박업”을 하려면

  • 객실이 독립된 층이거나, 객실 수 30 이상이거나, 영업면적이 건물 연면적의 1/3 이상 등 요건이 걸립니다

정리: 다가구/주택 일부만 숙박으로 돌리려는 건축주가 제일 많이 막히는 게 ‘건물 일부 숙박업 요건’입니다(“몇 개 방만 운영”이 바로 안 되는 케이스가 많음).

4) 에어비앤비(공유숙박) 합법 운영의 핵심: “어떤 제도로 운영하느냐”가 전부

4-1. 외국인관광 도시민박업(가장 흔한 합법 루트)

• 정부 안내 기준으로

  • 가능 건축물: 단독/다가구/아파트/연립/다세대

  • 불가 예시: 오피스텔(등)

  • 이용대상: 외국인 관광객으로 한정

• 즉 “내국인 상대 에어비앤비”를 도시민박으로 돌리면 불법이 될 수 있습니다.

4-2. 내국인까지 받으려면?

• 대체로 관광숙박업(호스텔/호텔) 또는 공중위생 숙박업(일반/생활) 같은 “숙박업 본류”로 들어가야 안전합니다(입지·용도변경·소방·위생 요건이 그만큼 무거워짐).

5) 소방시설(설비) 정리: “숙박시설”은 특정소방대상물이라 설비 레벨이 달라집니다

• 숙박시설은 통상 특정소방대상물에 해당하고, 규모·용도·수용인원 등에 따라 갖춰야 할 소방시설 종류가 달라집니다.

• 설치해야 하는 소방시설 종류는 시행령 [별표 5] 체계로 정리됩니다(소화설비/경보설비/피난설비 등).

실무 포인트

• 용도변경으로 특정소방대상물 요건이 강화되면,

  • 스프링클러, 자동화재탐지, 비상방송, 제연, 피난기구 등에서 “기존 주택 기준”과 체급이 달라집니다.

• 정확한 설비 목록은 연면적/층수/지하 유무/수용인원/객실수를 넣어 별표 5 매칭으로 산정해야 합니다.

6) “완벽 체크리스트”

아래 순서대로 체크하면 누락이 거의 없습니다.

① 제도 선택(필수)

• 관광숙박업(호텔/호스텔/소형호텔 등)인가?

• 공중위생 숙박업(일반/생활)인가?

• 도시민박(외국인 한정)인가?

② 도시계획/입지(필수)

• 토지이용계획확인서 상 숙박시설 허용 여부

• 지구단위계획/미관지구/조례에 숙박시설 제한(도로폭, 이격, 구역 제한 등) 존재 여부

  • 상업지역이어도 조례로 제한 논의가 실제 존재

③ 건축물 용도변경(필수)

• 주택(다가구) → 숙박시설(또는 관련 용도)로의 용도변경 가능 여부(별표 1 분류 확인)

• 구조/피난/주차/장애인 편의 등 “용도변경 시 강화되는 항목” 사전 검토

④ 위생/관광 시설기준(필수)

• 관광숙박업이면: 시행령 별표 1 등록기준 충족(호스텔/호텔 유형별 체크)

• 공중위생 숙박업이면: 시행규칙 별표 1 시설·설비 기준(취사/욕실/창문/건물 일부 운영요건 등)

⑤ 소방(필수)

• 특정소방대상물(숙박시설)로서 필요한 설비를 시행령 별표 5로 산정

• 수용인원 산정/객실수/피난계획에 따라 설비가 달라질 수 있음

⑥ 인허가/신고 프로세스

• 관광숙박업: (대부분) 사업계획 승인 협의 → 공사/준공 → 등록

• 공중위생 숙박업: 시설기준 충족 → 영업신고/검사(지자체 보건소 라인)

• 도시민박: 외국인 한정/주택요건 충족 + 관광사업등록 등 절차 확인(지자체)

관광진흥법 vs 공중위생관리법

관광호텔업(관광진흥법) 쪽이 도로요건(12m/4m, 8m/4m 연접 등)까지 거는 이유는, 그만큼 “관광정책상 관리·지원 대상(=관광사업자)”로 묶어서 자금·제도 지원을 붙일 수 있기 때문입니다. 차이는 “요건이 비슷”해 보여도 법적 지위·관할·지원메뉴가 다릅니다.

1) 인허가 성격 자체가 다름: “신고(위생법)” vs “사업계획 승인+등록(관광법)”

일반숙박업/생활숙박업(공중위생관리법)

• 보건소 라인 영업신고로 시작(시설 갖추고 신고) → 상대적으로 진입이 간단한 편.

• 핵심은 위생시설·설비 기준(시행규칙 별표 1) 충족 여부(취사/환기/욕실, 건물 일부 영업요건 등).

관광호텔업(관광진흥법: 관광숙박업)

• 원칙적으로 사업계획 승인(관광과 협의) → 등록(관광사업자) 흐름이 걸립니다.

• **도로요건(관광호텔업: 폭 12m 도로에 4m 이상 연접 / 호스텔·소형호텔업: 폭 8m 도로에 4m 이상 연접 등)**은 “등록기준”이 아니라 사업계획 승인기준에 들어있습니다.

2) “그럼 관광호텔업의 인센티브가 뭐냐?” — 핵심은 관광진흥개발기금(융자) 접근성입니다

관광호텔업 등 관광숙박업은 “관광사업자”로 분류돼 관광진흥개발기금 융자 지원 대상 업종에 포함됩니다.

• 관광기금 사이트/지침에서 관광호텔업·호스텔업·소형호텔업 등이 지원대상 업종으로 명시됩니다.

반대로 공중위생 숙박업은 “관광사업자”가 아니기 때문에, 관광기금의 동일 메뉴를 일반적으로 그대로 적용받기 어렵고(해당 공고·지침에 따라 다름), 여기서 체감 차이가 크게 납니다.

3) 왜 도로요건(12m / 8m)을 거나?

관광진흥법 시행령의 사업계획 승인기준 취지 자체가 “관광숙박시설은 교통·통행(사람/차량) 가능성”을 요건으로 본다는 점이고, 주거환경 보호를 이유로 조례로 더 강화할 수 있다는 문구까지 들어있습니다.

즉 12m 도로는 ‘특혜 조건’이라기보다, 사업계획 승인 단계에서 관광숙박시설 입지를 걸러내는 규제 장치에 가깝고, 대신 관광정책자금/관광사업자로서의 제도권에 들어가는 구조라고 보시면 됩니다.

“품질관리계획/품질시험계획”이 아니어도, 건축자재 품질관리서는 별도 제출

품질관리계획 수립 대상 공사 (시행령 제89조 제1항)

다음 중 하나면 품질관리계획 수립 대상입니다.

1. 감독권한대행 등 건설사업관리 대상 + 총공사비 500억 이상

2. 다중이용건축물(건축법 시행령 제2조제17호) + 연면적 3만㎡ 이상

3. 계약에서 품질관리계획 수립을 요구

품질시험계획 수립 대상 공사 (시행령 제89조 제2항)

(위 품질관리계획 대상 “이외” 공사 중)

1. 총공사비 5억 이상 토목공사

2. 연면적 660㎡ 이상 건축물의 건축공사

3. 총공사비 2억 이상 전문공사

건설기술진흥법 체계의 품질관리계획/품질시험계획(대상공사에 한함)과 별개로,

건축공사에서는 「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제24조의3(건축자재 품질관리서)에 따라 특정 건축자재는 ‘품질관리서(및 대장)’를 준공 때 제출해야 합니다.

• 시공자 → 감리자에게 “건축자재 품질관리서 대장” 제출

• 감리자 → 대장과 품질관리서 내용 일치 확인

• 건축주 → 허가권자에게 제출(사용승인/준공서류)

건축법 제52조의4(건축자재의 품질관리 등) ① 복합자재(불연재료인 양면 철판, 석재, 콘크리트 또는 이와 유사한 재료와 불연재료가 아닌 심재로 구성된 것을 말한다)를 포함한 제52조에 따른 마감재료, 방화문 등 대통령령으로 정하는 건축자재의 제조업자, 유통업자, 공사시공자 및 공사감리자는 국토교통부령으로 정하는 사항을 기재한 품질관리서(이하 “품질관리서”라 한다)를 대통령령으로 정하는 바에 따라 허가권자에게 제출하여야 한다.

제52조의5(건축자재등의 품질인정) ① 방화문, 복합자재 등 대통령령으로 정하는 건축자재와 내화구조(이하 “건축자재등”이라 한다)는 방화성능, 품질관리 등 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 품질이 적합하다고 인정받아야 한다.

② 건축관계자등은 제1항에 따라 품질인정을 받은 건축자재등만 사용하고, 인정받은 내용대로 제조ㆍ유통ㆍ시공하여야 한다.

건축법시행령 제62조(건축자재의 품질관리 등) ① 법 제52조의4제1항에서 “복합자재[불연재료인 양면 철판, 석재, 콘크리트 또는 이와 유사한 재료와 불연재료가 아닌 심재(心材)로 구성된 것을 말한다]를 포함한 제52조에 따른 마감재료, 방화문 등 대통령령으로 정하는 건축자재”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. <개정 2019. 10. 22., 2020. 10. 8.>

1. 법 제52조의4제1항에 따른 복합자재

2. 건축물의 외벽에 사용하는 마감재료로서 단열재

3. 제64조제1항제1호부터 제3호까지의 규정에 따른 방화문

4. 그 밖에 방화와 관련된 건축자재로서 국토교통부령으로 정하는 건축자재

② 법 제52조의4제1항에 따른 건축자재의 제조업자는 같은 항에 따른 품질관리서(이하 “품질관리서”라 한다)를 건축자재 유통업자에게 제출해야 하며, 건축자재 유통업자는 품질관리서와 건축자재의 일치 여부 등을 확인하여 품질관리서를 공사시공자에게 전달해야 한다. <신설 2019. 10. 22.>

③ 제2항에 따라 품질관리서를 제출받은 공사시공자는 품질관리서와 건축자재의 일치 여부를 확인한 후 해당 건축물에서 사용된 건축자재 품질관리서 전체를 공사감리자에게 제출해야 한다. <개정 2019. 10. 22.>

④ 공사감리자는 제3항에 따라 제출받은 품질관리서를 공사감리완료보고서에 첨부하여 법 제25조제6항에 따라 건축주에게 제출해야 하며, 건축주는 법 제22조에 따른 건축물의 사용승인을 신청할 때에 이를 허가권자에게 제출해야 한다.

2) 준공서류로 “건축자재 품질관리서”를 챙겨야 하는 자재(=제출대상)

「규칙」 제24조의3 제2항은 대상 자재별로 품질관리서 서식(별지)과 첨부서류를 명확히 적고 있습니다.

건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙

① 영 제62조제1항제4호에서 “국토교통부령으로 정하는 건축자재”란 영 제46조 및 이 규칙 제14조에 따라 방화구획을 구성하는 내화구조, 자동방화셔터, 내화채움성능이 인정된 구조 및 방화댐퍼를 말한다. <개정 2021. 3. 26., 2021. 12. 23.>

② 법 제52조의4제1항에서 “국토교통부령으로 정하는 사항을 기재한 품질관리서”란 다음 각 호의 구분에 따른 서식을 말한다. 이 경우 다음 각 호에서 정한 서류(해당 건축자재의 설치ㆍ시공 당시 유효한 서류로 한정한다)를 첨부한다. <개정 2021. 3. 26., 2021. 12. 23., 2022. 2. 10., 2024. 8. 26.>

1. 영 제62조제1항제1호의 경우: 별지 제1호서식. 이 경우 다음 각 목의 서류를 첨부할 것.

가. 난연성능이 표시된 복합자재(심재로 한정한다) 시험성적서[법 제52조의5제1항에 따라 품질인정을 받은 경우에는 법 제52조의6제7항에 따라 국토교통부장관이 정하여 고시하는 품질인정서(이하 “품질인정서”라 한다)] 사본

나. 강판의 두께, 도금 종류 및 도금 부착량이 표시된 강판생산업체의 품질검사증명서 사본

다. 실물모형시험 결과가 표시된 복합자재 시험성적서(법 제52조의5제1항에 따라 품질인정을 받은 경우에는 품질인정서) 사본

2. 영 제62조제1항제2호의 경우: 별지 제2호서식. 이 경우 다음 각 목의 서류를 첨부할 것

가. 난연성능이 표시된 단열재 시험성적서 사본. 이 경우 단열재가 둘 이상의 재료로 제작된 경우에는 각 재료별로 첨부해야 한다.

나. 실물모형시험 결과가 표시된 단열재 시험성적서(외벽의 마감재료가 둘 이상의 재료로 제작된 경우만 첨부한다) 사본

3. 영 제62조제1항제3호의 경우: 별지 제3호서식. 이 경우 연기, 불꽃 및 열을 차단할 수 있는 성능이 표시된 방화문 시험성적서(법 제52조의5제1항에 따라 품질인정을 받은 경우에는 품질인정서) 사본을 첨부할 것

3의2. 내화구조의 경우: 별지 제3호의2서식. 이 경우 내화성능 시간이 표시된 시험성적서(법 제52조의5제1항에 따라 품질인정을 받은 경우에는 품질인정서) 사본을 첨부할 것

4. 자동방화셔터의 경우: 별지 제4호서식. 이 경우 연기 및 불꽃을 차단할 수 있는 성능이 표시된 자동방화셔터 시험성적서(법 제52조의5제1항에 따라 품질인정을 받은 경우에는 품질인정서) 사본을 첨부할 것

5. 내화채움성능이 인정된 구조의 경우: 별지 제5호서식. 이 경우 연기, 불꽃 및 열을 차단할 수 있는 성능이 표시된 내화채움구조 시험성적서(법 제52조의5제1항에 따라 품질인정을 받은 경우에는 품질인정서) 사본을 첨부할 것

6. 방화댐퍼의 경우: 별지 제6호서식. 이 경우 「산업표준화법」에 따른 한국산업규격에서 정하는 방화댐퍼의 방연시험방법에 적합한 것을 증명하는 시험성적서 사본을 첨부할 것

③ 공사시공자는 법 제52조의4제1항에 따라 작성한 품질관리서의 내용과 같게 별지 제7호서식의 건축자재 품질관리서 대장을 작성하여 공사감리자에게 제출해야 한다.

④ 공사감리자는 제3항에 따라 제출받은 건축자재 품질관리서 대장의 내용과 영 제62조제3항에 따라 제출받은 품질관리서의 내용이 같은지를 확인하고 이를 영 제62조제4항에 따라 건축주에게 제출해야 한다.

⑤ 건축주는 제4항에 따라 제출받은 건축자재 품질관리서 대장을 영 제62조제4항에 따라 허가권자에게 제출해야 한다.A. ‘품질인정(품질인정서)’ 대상인 자재(=원칙적으로 품질인정서가 따라다님)

아래 품목들은 「건축법」 제52조의5·제52조의6 체계의 ‘건축자재등 품질인정’에 걸리는 대표 품목들입니다.

(고시 목적/정의에서 “품질인정을 받아야 하는” 대상으로 전제) 건축자재등 품질인정 및 관리기준(국토교통부고시)

여기서, 내화구조란?

건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙 제3조(내화구조) 영 제2조제7호에서 "국토교통부령으로 정하는 기준에 적합한 구조"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. <개정 2000.6.3, 2005.7.22, 2006.6.29, 2008.3.14, 2008.7.21, 2010.4.7, 2013.3.23, 2019.8.6, 2021.8.27, 2021.12.23>

1. 벽의 경우에는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

가. 철근콘크리트조 또는 철골철근콘크리트조로서 두께가 10센티미터 이상인 것

나. 골구를 철골조로 하고 그 양면을 두께 4센티미터 이상의 철망모르타르(그 바름바탕을 불연재료로 한 것으로 한정한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 두께 5센티미터 이상의 콘크리트블록ㆍ벽돌 또는 석재로 덮은 것

다. 철재로 보강된 콘크리트블록조ㆍ벽돌조 또는 석조로서 철재에 덮은 콘크리트블록등의 두께가 5센티미터 이상인 것

라. 벽돌조로서 두께가 19센티미터 이상인 것

마. 고온ㆍ고압의 증기로 양생된 경량기포 콘크리트패널 또는 경량기포 콘크리트블록조로서 두께가 10센티미터 이상인 것

2. 외벽 중 비내력벽인 경우에는 제1호에도 불구하고 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

가. 철근콘크리트조 또는 철골철근콘크리트조로서 두께가 7센티미터 이상인 것

나. 골구를 철골조로 하고 그 양면을 두께 3센티미터 이상의 철망모르타르 또는 두께 4센티미터 이상의 콘크리트블록ㆍ벽돌 또는 석재로 덮은 것

다. 철재로 보강된 콘크리트블록조ㆍ벽돌조 또는 석조로서 철재에 덮은 콘크리트블록등의 두께가 4센티미터 이상인 것

라. 무근콘크리트조ㆍ콘크리트블록조ㆍ벽돌조 또는 석조로서 그 두께가 7센티미터 이상인 것

3. 기둥의 경우에는 그 작은 지름이 25센티미터 이상인 것으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것. 다만, 고강도 콘크리트(설계기준강도가 50MPa 이상인 콘크리트를 말한다. 이하 이 조에서 같다)를 사용하는 경우에는 국토교통부장관이 정하여 고시하는 고강도 콘크리트 내화성능 관리기준에 적합해야 한다.

가. 철근콘크리트조 또는 철골철근콘크리트조

나. 철골을 두께 6센티미터(경량골재를 사용하는 경우에는 5센티미터)이상의 철망모르타르 또는 두께 7센티미터 이상의 콘크리트블록ㆍ벽돌 또는 석재로 덮은 것

다. 철골을 두께 5센티미터 이상의 콘크리트로 덮은 것

4. 바닥의 경우에는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

가. 철근콘크리트조 또는 철골철근콘크리트조로서 두께가 10센티미터 이상인 것

나. 철재로 보강된 콘크리트블록조ㆍ벽돌조 또는 석조로서 철재에 덮은 콘크리트블록등의 두께가 5센티미터 이상인 것

다. 철재의 양면을 두께 5센티미터 이상의 철망모르타르 또는 콘크리트로 덮은 것

5. 보(지붕틀을 포함한다)의 경우에는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것. 다만, 고강도 콘크리트를 사용하는 경우에는 국토교통부장관이 정하여 고시하는 고강도 콘크리트내화성능 관리기준에 적합해야 한다.

가. 철근콘크리트조 또는 철골철근콘크리트조

나. 철골을 두께 6센티미터(경량골재를 사용하는 경우에는 5센티미터)이상의 철망모르타르 또는 두께 5센티미터 이상의 콘크리트로 덮은 것

다. 철골조의 지붕틀(바닥으로부터 그 아랫부분까지의 높이가 4미터 이상인 것에 한한다)로서 바로 아래에 반자가 없거나 불연재료로 된 반자가 있는 것

6. 지붕의 경우에는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

가. 철근콘크리트조 또는 철골철근콘크리트조

나. 철재로 보강된 콘크리트블록조ㆍ벽돌조 또는 석조

다. 철재로 보강된 유리블록 또는 망입유리(두꺼운 판유리에 철망을 넣은 것을 말한다)로 된 것

7. 계단의 경우에는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

가. 철근콘크리트조 또는 철골철근콘크리트조

나. 무근콘크리트조ㆍ콘크리트블록조ㆍ벽돌조 또는 석조

다. 철재로 보강된 콘크리트블록조ㆍ벽돌조 또는 석조

라. 철골조

8. 「과학기술분야 정부출연연구기관 등의 설립ㆍ운영 및 육성에 관한 법률」 제8조에 따라 설립된 한국건설기술연구원의 장(이하 "한국건설기술연구원장"이라 한다)이 국토교통부장관이 정하여 고시하는 방법에 따라 품질을 시험한 결과 별표 1에 따른 성능기준에 적합할 것

9. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것으로서 한국건설기술연구원장이 국토교통부장관으로부터 승인받은 기준에 적합한 것으로 인정하는 것

가. 한국건설기술연구원장이 인정한 내화구조 표준으로 된 것

나. 한국건설기술연구원장이 인정한 성능설계에 따라 내화구조의 성능을 검증할 수 있는 구조로 된 것

10. 한국건설기술연구원장이 제27조제1항에 따라 정한 인정기준에 따라 인정하는 것

내화구조 대상은?

제50조(건축물의 내화구조와 방화벽) ① 문화 및 집회시설, 의료시설, 공동주택 등 대통령령으로 정하는 건축물은 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 주요구조부와 지붕을 내화(耐火)구조로 하여야 한다. 다만, 막구조 등 대통령령으로 정하는 구조는 주요구조부에만 내화구조로 할 수 있다. <개정 2013. 3. 23., 2018. 8. 14.>

② 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물은 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 방화벽으로 구획하여야 한다.

건축법시행 제56조(건축물의 내화구조) ① 법 제50조제1항 본문에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물(제5호에 해당하는 건축물로서 2층 이하인 건축물은 지하층 부분만 해당한다)의 주요구조부와 지붕은 내화구조로 해야 한다. 다만, 연면적이 50제곱미터 이하인 단층의 부속건축물로서 외벽 및 처마 밑면을 방화구조로 한 것과 무대의 바닥은 그렇지 않다. <개정 2009. 6. 30., 2010. 2. 18., 2010. 8. 17., 2013. 3. 23., 2014. 3. 24., 2017. 2. 3., 2019. 8. 6., 2019. 10. 22., 2021. 1. 5.>

1. 제2종 근린생활시설 중 공연장ㆍ종교집회장(해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 각각 300제곱미터 이상인 경우만 해당한다), 문화 및 집회시설(전시장 및 동ㆍ식물원은 제외한다), 종교시설, 위락시설 중 주점영업 및 장례시설의 용도로 쓰는 건축물로서 관람실 또는 집회실의 바닥면적의 합계가 200제곱미터(옥외관람석의 경우에는 1천 제곱미터) 이상인 건축물

2. 문화 및 집회시설 중 전시장 또는 동ㆍ식물원, 판매시설, 운수시설, 교육연구시설에 설치하는 체육관ㆍ강당, 수련시설, 운동시설 중 체육관ㆍ운동장, 위락시설(주점영업의 용도로 쓰는 것은 제외한다), 창고시설, 위험물저장 및 처리시설, 자동차 관련 시설, 방송통신시설 중 방송국ㆍ전신전화국ㆍ촬영소, 묘지 관련 시설 중 화장시설ㆍ동물화장시설 또는 관광휴게시설의 용도로 쓰는 건축물로서 그 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 이상인 건축물

3. 공장의 용도로 쓰는 건축물로서 그 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 2천 제곱미터 이상인 건축물. 다만, 화재의 위험이 적은 공장으로서 국토교통부령으로 정하는 공장은 제외한다.

4. 건축물의 2층이 단독주택 중 다중주택 및 다가구주택, 공동주택, 제1종 근린생활시설(의료의 용도로 쓰는 시설만 해당한다), 제2종 근린생활시설 중 다중생활시설, 의료시설, 노유자시설 중 아동 관련 시설 및 노인복지시설, 수련시설 중 유스호스텔, 업무시설 중 오피스텔, 숙박시설 또는 장례시설의 용도로 쓰는 건축물로서 그 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 400제곱미터 이상인 건축물

5. 3층 이상인 건축물 및 지하층이 있는 건축물. 다만, 단독주택(다중주택 및 다가구주택은 제외한다), 동물 및 식물 관련 시설, 발전시설(발전소의 부속용도로 쓰는 시설은 제외한다), 교도소ㆍ소년원 또는 묘지 관련 시설(화장시설 및 동물화장시설은 제외한다)의 용도로 쓰는 건축물과 철강 관련 업종의 공장 중 제어실로 사용하기 위하여 연면적 50제곱미터 이하로 증축하는 부분은 제외한다.

② 법 제50조제1항 단서에 따라 막구조의 건축물은 주요구조부에만 내화구조로 할 수 있다.

대상이 되면 뭐가 다른가?

=>내화구조 인정을 받아야 함.

: 첨부의 내화구조 인정 자재 업체 현황 확인

A-1) 복합자재(강판+단열재 샌드위치패널 등)

• 무엇을 말하나(정의/범위)

  • 「규칙」 제24조의6 제1항: 품질인정 대상 “복합자재” = 강판과 단열재로 이루어진 복합자재 건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙(국토교통부…

  • 고시(품질인정 관리기준) 제2조: “복합자재” 정의 건축자재등 품질인정 및 관리기준(국토교통부고시)(제202…

• 준공(품질관리서) 첨부서류(핵심)

  「규칙」 제24조의3 제2항 제1호(별지 제1호서식)에 따라 첨부: 건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙(국토교통부…

  • 심재 난연성능 시험성적서 또는 (품질인정 받은 경우) 품질인정서 사본

  • 강판 두께/도금 등 표시된 강판생산업체 품질검사증명서 사본

  • 실물모형시험 성적서 또는 (품질인정 받은 경우) 품질인정서 사본

• 품질인정 “기준” 조문(참조용)

  「규칙」 제24조의7 제2호 가목: 복합자재 품질기준(난연성능 등)

A-2) 방화문

• 고시상 정의: 고시 제2조(방화문 정의) 및 제33조(방화문 성능기준) 건축자재등 품질인정 및 관리기준(국토교통부고시)(제202…

• 품질인정 기준(규칙): 「규칙」 제24조의7 제2호 라목(방화문 차단시간 기준 등) 건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙(국토교통부…

• 준공 첨부(품질관리서): 「규칙」 제24조의3 제2항 제3호(별지 제3호서식)

  • 방화문 시험성적서 또는 (품질인정 받은 경우) 품질인정서 사본

A-3) 자동방화셔터

• 고시상 정의: 고시 제2조(자동방화셔터 정의) 및 제34조(성능기준) 건축자재등 품질인정 및 관리기준(국토교통부고시)(제202…

• 품질인정 기준(규칙): 「규칙」 제24조의7 제2호 나목(설치기준 충족 등) 건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙(국토교통부…

• 준공 첨부(품질관리서): 「규칙」 제24조의3 제2항 제4호(별지 제4호서식)

  • 자동방화셔터 시험성적서 또는 (품질인정 받은 경우) 품질인정서 사본

A-4) 내화채움구조(=방화구획 관통부/틈새 Firestop)

• 고시상 정의: 고시 제2조(내화채움구조 정의) 건축자재등 품질인정 및 관리기준(국토교통부고시)(제202…

• 설치 의무가 걸리는 조문(참고): 방화구획 관통부·접합부·틈은

  “내화채움성능이 인정된 구조로 메울 것” → 「규칙」 제14조 제2항 제2호

• 품질인정 기준(규칙): 「규칙」 제24조의7 제2호

• 준공 첨부(품질관리서): 「규칙」 제24조의3 제2항 제5호(별지 제5호서식)

  • 내화채움구조 시험성적서 또는 (품질인정 받은 경우) 품질인정서 사본

유튜브 참조

https://www.youtube.com/watch?v=djaQrqvcCEE&list=PL8hsZ92XLA_N8jB1DGJ2wXDe1w9IrB6Tm&index=9

A-5) 내화구조(“인정 내화구조/성능확인형 내화구조” 계열일 때 특히 중요)

여기서 주의점이 있습니다.

• 「규칙」 제3조 제1호~제7호의 내화구조(철근콘크리트 두께 등 처방형 내화구조)는 “규정 자체로 성립”하는 경우가 많습니다. 건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙(국토교통부…

• 반면, 제3조 제8호~제10호처럼 품질시험/인정기준에 따라 ‘인정’되는 내화구조는 시험성적서/품질인정서 관리·제출 이슈가 직접 발생합니다. 건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙(국토교통부…

따라서 실무적으로 “준공 제출대상” 관점에서는

(1) 처방형 내화구조인지, (2) 인정(시험)형 내화구조인지 구분이 핵심입니다.

• 품질인정 대상 ‘내화구조’ 범위: 「규칙」 제24조의6 제2항

  • 시행령상 “국토부령으로 정하는 건축자재와 내화구조” = 제3조 제8호~제10호 내화구조 건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙(국토교통부…

• 품질인정 기준(규칙): 「규칙」 제24조의7 제2호 마목 건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙(국토교통부…

• 준공 첨부(품질관리서): 「규칙」 제24조의3 제2항 제3의2호(별지 제3호의2서식)

  • 내화성능시간 표시 시험성적서 또는 (품질인정 받은 경우) 품질인정서 사본

B. ‘품질인정 대상’은 아니지만 준공서류로 “품질관리서”를 제출해야 하는 항목

사용승인(준공) 서류로는 품질관리서를 요구하지만, 위 A처럼 “품질인정서(인정번호)” 체계로 굴러가는 품목은 아닌 경우가 있습니다(대표: 단열재, 방화댐퍼).

B-1) 단열재

• 준공 첨부(품질관리서): 「규칙」 제24조의3 제2항 제2호(별지 제2호서식) 건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙(국토교

  • 난연성능이 표시된 단열재 시험성적서 사본

    • 단열재가 둘 이상의 재료로 제작된 경우 각 재료별로 첨부

  • (해당하는 경우) 실물모형시험 결과가 표시된 단열재 시험성적서

    • 규칙 문언상 “외벽의 마감재료가 둘 이상의 재료로 제작된 경우만 첨부”로 되어 있어, 외벽 시스템 구성에 따라 추가서류가 붙는 구조입니다.

• 참고: 단열재 표면 정보 표시 의무(제조·유통 측)

  고시 제32조(단열재 표면 정보 표시) 건축자재등 품질인정 및 관리기준(국토교통부고시)(제202…

B-2) 방화댐퍼

• 준공 첨부(품질관리서): 「규칙」 제24조의3 제2항 제6호(별지 제6호서식)

  • KS 방연시험방법 적합을 증명하는 시험성적서 사본 건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙(국토교통부…

• 성능기준(고시): 고시 제35조(방화댐퍼 성능기준 및 시험) 건축자재등 품질인정 및 관리기준(국토교통부고시)(제202…

3) 질문에 자주 같이 나오는 항목(“방화창/방화유리창”, “마감재 불연·준불연·난연”) 정리

질문에 “방화창(방화유리창)”이 같이 언급되는 경우가 많아서, 품질인정/품질관리서 제출대상과의 관계를 짚어드립니다.

3-1) 방화유리창호(일명 방화창)

• 설치 의무 조문: 인접대지경계선과의 거리가 1.5m 이내인 외벽 창호는

  방화유리창호(비차열 20분 이상)로 설치해야 함 → 「규칙」 제24조 제12항 건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙

• 고시(시험기준): 고시 제37조(방화유리창 성능시험 기준, 성적서 유효기간 3년)

결론: 방화유리창호는 “품질인정 대상” 목록(A)이나 “품질관리서 대상” 목록(B)에 직접 포함되어 있지는 않지만,

법정 성능(KS F 2845 기반 비차열 20분 이상)을 입증할 시험성적서/자료는 실무적으로 준공·감리 단계에서 요구됩니다(최소한 법적 적합성 입증자료로).

4) 체크리스트(소규모/비대상 공사에서 준공서류 누락 방지)

1. 현장에 들어오는 자재 중 아래 7종이 있는지 먼저 체크

   • 복합자재 / 방화문 / 자동방화셔터 / 내화채움구조 / (인정형)내화구조 / 단열재 / 방화댐퍼

     근거: 「규칙」 제24조의3 건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙

2. 각 자재별로 “시험성적서 vs 품질인정서”를 구분해서 수집

   • 복합자재·방화문·셔터·내화채움·인정형 내화구조: 품질인정서(해당 시) + 요구 첨부서류

   • 단열재·방화댐퍼: 시험성적서 중심 (품질인정서는 첨부의 별지서식작성)

3. 서식(별지) 기준으로 ‘품질관리서’ 작성 + ‘품질관리서 대장’ 정리

   • 시공자 → 감리 제출 → 건축주 → 허가권자 제출 흐름 준수

     근거: 「규칙」 제24조의3 제3항~제5항 건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙

4. (특이 케이스) 현장 맞춤형 내화구조/복합자재/내화채움구조를 쓰려면

   • 고시상 시공자도 품질인정 신청 가능(내화구조·복합자재·내화채움구조)

   • 단, 착공 전 신청, 인정 완료 전 판매/시공 금지 등 절차 제약이 큼

     근거: 고시 제4조 제3항~제4항, 제4조 제9항 건축자재등 품질인정 및 관리기준

5. 준공시 자재에 대한 부분외 아래 와 같이 각종 성능 검사완료 필요 (해당시)

   1. 「하수도법」 제27조에 따른 배수설비(排水設備)의 준공검사 및 같은 법 제37조에 따른 개인하수처리시설의 준공검사

   2. 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제64조에 따른 지적공부(地籍公簿)의 변동사항 등록신청

   3. 「승강기 안전관리법」 제28조에 따른 승강기 설치검사

   4. 「에너지이용 합리화법」 제39조에 따른 보일러 설치검사

   5. 「전기안전관리법」 제9조에 따른 전기설비의 사용전검사

   6. 「정보통신공사업법」 제36조에 따른 정보통신공사의 사용전검사

   6의2. 「기계설비법」 제15조에 따른 기계설비의 사용 전 검사

   7. 「도로법」 제62조제2항에 따른 도로점용 공사의 준공확인

   8. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제62조에 따른 개발 행위의 준공검사

   9. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제98조에 따른 도시ㆍ군계획시설사업의 준공검사

   10. 「물환경보전법」 제37조에 따른 수질오염물질 배출시설의 가동개시의 신고

   11. 「대기환경보전법」 제30조에 따른 대기오염물질 배출시설의 가동개시의 신고

건축사신문 기고

국토교통부는 건축물 화재안전과 관련한 주요 건축자재에 대한 제조·유통·시공 전(全) 과정의 품질관리 강화를 위한 ‘품질인정제도’를 오는 12월 23일 확대 도입하기로 했다.

아울러 국토부는 기존 건축자재 관련 국토교통부 고시를 통합 정비해 마련한 ‘건축자재등 품질인정 및 관리기준’ 제정안을 행정예고 중이다.

새로운 제정안은 ‘건축물 마감재료의 난연성능 및 화재 확산 방지구조 기준’, ‘내화구조의 인정 및 관리기준’, ‘방화문 및 자동방화셔터의 인정 및 관리기준’을 통·폐합한 것이다.

‘품질인정제도’란 화재안전 성능이 요구되는 건축자재 등이 적합하게 생산되는지 전문기관을 통해 인정을 받고, 인정받은 대로 현장에 유통·시공될 수 있도록 성능·품질을 관리하는 제도다.

국토부는 현재 내화구조 대상으로 1999년부터 운영 중인 제도를, 방화문·자동방화셔터(21.8.7), 내화채움구조·(샌드위치 패널 등) 복합자재(21.12.23)와 같은 주요 건축자재에 대해 확대 도입하는 것을 단계적으로 추진 중이다.

국토부는 이번 ‘건축자재등 품질인정 및 관리기준’ 제정안을 통해 그동안 운영상 제기된 개선 필요사항 등을 반영하고 현행 건축자재 관련 기준을 통합하여 체계를 정비하였다. 주요내용은 다음과 같다.

◆제조현장 관리 강화

건축법령에 따라 화재안전 성능이 요구되는 건축자재는 시험을 통한 성능 확인뿐 아니라 제조현장의 품질관리상태까지 확인하여 적합한 자재 등에 대해서만 품질인증제도를 통해 품질을 인정함으로써 자재 공급업자의 제조능력에 대한 검증을 강화한다.

지금까지 제조업자는 시험기관이 발급한 시험성적서를 통해서만 생산하는 건축자재의 성능을 검증 받았으나, 건축안전 모니터링 등을 통한 불시점검 결과, 성적서가 적법함에도 불구하고 성능미달 자재 등이 여전히 유통·시공되고 있었다.

◆성능시험 관리강화

건축법령 및 한국산업표준 등에 따라 적절하게 기준을 준수하여 시험하는지 시험기관에 대한 관리·감독을 강화하고, 기업주도의 성능확인에서 품질인정기관 주도의 품질·성능 확인으로 성능 검증 체계를 개선한다.

◆유통체계 관리강화

건축안전모니터링 사업을 확대하여 건축공사 현장 불시 점검을 강화하고, 인정받은 대로 적합하게 유통·시공하지 않았을 경우 인정 취소 등 행정조치를 강화한다.

이번 ‘건축자재등 품질인정 및 관리기준’ 제정안의 행정예고 기간은 9월 17일부터 10월 6일까지(20일간)이고, 관계기관 협의, 법제처 심사 등을 거쳐 공포되어 2021년 12월 23일 시행 예정이다.

앞으로 품질인정 대상 건축자재를 제조하려는 자는 이번 제정안에 따라 설계도서, 품질관리 설명서 등을 갖추어 품질인정기관(한국건설기술연구원) 누리집(https://www.kict.re.kr/menu.es?mid=a10403020000)를 통해 인정 신청한 후, 제조현장 점검 및 시료 채취, 품질시험과 인정 심사를 거쳐 품질 인정을 받아야 한다.

공사감리자·허가권자 등은 품질인정 대상 건축자재 성능·품질 확인 시 기존의 시험성적서가 아닌 품질 인정서를 확인하여야 한다.

출처 : 대한건축사협회 건축사신문(http://www.ancnews.kr)

주차장의 종류

주차장은 주차장법에서 규정하고 있는데 주차장에는 3가지의 종류의 주차장이 있습니다.

노상주차장(路上駐車場)으로서 도로의 노면 또는 교통광장(교차점 광장만 해당)의 일정한 구역에 설치된 주차장으로서 일반(불특정 다수)의 이용에 제공되는 것으로 도로 일부에 주차선을 표시하여 각 지자체 또는 도시공사에서 주차요금을 받거나 관리하는 곳이 많이 있습니다.

노외주차장(路外駐車場)으로서 도로의 노면 및 교통광장 외의 장소에 설치된 주차장으로서 일반의 이용에 제공되는 것으로 별도의 공용주차장이나 사설 주차장에 해당됩니다.

부설주차장은 건축물, 골프연습장, 그 밖에 주차수요를 유발하는 시설에 부대(附帶)하여 설치된 주차장으로서 해당 건축물·시설의 이용자 또는 일반이 이용에 제공되는 것으로 건축물의 신축, 증축, 용도변경 등 건축행위를 하면 필수적으로 설치하는 것이 주차장이고 용도 및 규모에 따라 주차대수를 산정하는 방식에 의하여 설치하게 됩니다.

주차를 하는 방식에 따라

(1) 자주식주차장 : 운전자가 자동차를 직접 운전하여 주차장으로 들어가는 주차장을 말하고, 지하식, 지평식(地平式) 또는 건축물식(공작물식을 포함)이 있습니다.

(2) 기계식주차장 : 노외주차장이나 부설주차장에서 기계장치를 이용하여 주차하는 방식으로 지하식, 건축물식이 있습니다.

부산광역시 부설주차장 주차대수 산정 정리

부산에서 건축허가 또는 신고를 진행할 때, 부설주차장 주차대수는 부산광역시 주차장 설치 및 관리 조례에서 정한 기준을 따릅니다. 조례 제14조가 부설주차장 설치기준을 별표 7로 두고 있어, 실무에서는 별표 7 표를 기준으로 산정합니다.

이 글은 부산광역시_주차장_설치_및_관리_조례에 따른

일반 건축물의 산정 방식, 주택의 유형별 산정 방식, 그리고 장애인 전용, 전기차 전용, 자전거 주차장을 “언제 넣어야 하는지”를 한 번에 정리합니다.

1. 먼저 정리할 개념

시설물 분류가 먼저입니다

부설주차장 산정은 “무슨 건물인가”가 1순위입니다. 별표 7은 시설물을 11개 유형으로 나눠 설치기준을 제시합니다.

면적 기준은 시설면적입니다

별표 7에서 말하는 시설면적은 공용면적을 포함한 바닥면적의 합계를 의미합니다. 같은 부지에 시설이 여러 개면 시설별 면적을 합산해 적용합니다. 다만 시설 내부에 주차를 위한 면적이 있으면 그 면적은 해당 시설면적에서 제외합니다.

2. 일반 건축물 주차대수 산정

부산 별표 7 설치기준은 아래처럼 정리됩니다.

부설주차장

A. 일반용도 설치기준 요약

1. 위락시설

   시설면적 67제곱미터당 1대

2. 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 운수시설, 의료시설, 운동시설, 업무시설, 방송국, 장례식장

   시설면적 100제곱미터당 1대

3. 제1종 근린생활시설 일부, 제2종 근린생활시설, 숙박시설

   시설면적 134제곱미터당 1대

4. 수련시설, 공장, 발전시설

   시설면적 350제곱미터당 1대

5. 창고시설, 학생용 기숙사, 데이터센터

   시설면적 400제곱미터당 1대

6. 그 밖의 건축물

   시설면적 200제곱미터당 1대

7. 골프장, 골프연습장, 옥외수영장, 관람장

   골프장은 1홀당 10대

   골프연습장은 1타석당 1대

   옥외수영장은 정원 15명당 1대

   관람장은 정원 100명당 1대

B. 소수점 처리 핵심

별표 7 제5호, 즉 주택과 오피스텔을 제외한 나머지 시설은 소수점이 생기면 0.5 이상이면 1대로 보고, 0.5 미만이면 원칙적으로 버리되 증축 등으로 누적 관리하는 구조입니다. 시설 전체를 계산했는데 1대 미만이면 0대로 보는 규정도 같이 있습니다.

3. 주택은 단독·다가구·다세대로 나눠 산정

부산 별표 7은 주택을 2갈래로 나눕니다.

3-1. 단독주택 산정

단독주택은 다가구주택을 제외한 단독주택을 말합니다.

기준은 아래 2단계입니다.

• 시설면적 50제곱미터 초과 180제곱미터 이하

  주차 1대

• 시설면적 180제곱미터 초과

  주차대수는 1대에 더해, 180제곱미터를 초과하는 120제곱미터마다 1대를 추가합니다.

예시

시설면적 240제곱미터 단독주택이면

기본 1대에 더해 초과 60제곱미터는 120제곱미터의 절반이므로 0.5가 되고, 0.5 이상은 1대로 보아 최종 2대로 산정하는 방식입니다.

3-2. 다가구주택 산정

다가구주택은 건축법상 단독주택 범주에 들어가지만, 부산 별표 7에서는 “다가구주택, 공동주택, 오피스텔”을 묶어 별도 기준을 적용합니다.

핵심은 두 가지입니다.

• 기본 산정은 주택건설기준 등에 관한 규정 제27조의 방식으로 계산합니다.

• 다만 산정 결과가 세대당 1대에 미달하면 세대당 1대 이상이 되도록 합니다. 전용면적이 30제곱미터 이하면 세대당 0.5대 이상으로 완화합니다.

다가구와 오피스텔의 전용면적은 공동주택 전용면적 산정방법을 따르고, 오피스텔은 1호실을 1세대로 봅니다.

3-3. 다세대주택 산정

다세대주택은 공동주택이므로, 부산 별표 7 제5호 기준으로 다가구와 동일하게 처리합니다.

4. 주택건설기준 방식의 핵심 수식

주택건설기준 규정 제27조는 “전용면적 합계”를 기준으로, 주택 규모 구간별 면적당 주차대수 비율을 적용해 산정합니다. 부산은 광역시이므로 광역시 기준을 사용합니다. 주택건설기준_등에_관한_규정

광역시 기준 비율은 다음과 같습니다.

전용면적 85제곱미터 이하 구간은 전용면적 85제곱미터당 1대

전용면적 85제곱미터 초과 구간은 전용면적 70제곱미터당 1대 주택건설기준_등에_관한_규정

실무 팁

세대 전용면적이 섞여 있으면

85 이하 세대들의 전용면적 합계를 따로 모아 85로 나누고

85 초과 세대들의 전용면적 합계를 따로 모아 70으로 나눈 뒤 둘을 합산합니다.

주택건설기준_등에_관한_규정

주택건설기준 규정은 소수점 이하는 한 대로 보는 올림 방식입니다. 주택건설기준_등에_관한_규정

하지만 부산 별표 7 제5호는 여기서 끝이 아니라, 결과가 세대당 1대에 미달하면 세대당 1대 이상으로 끌어올리라는 조건이 붙습니다. 전용면적 30제곱미터 이하는 0.5대 이상입니다.

부설주차장 설치예시

4-1) 근생+다가구(주차대수 산정 예시)

• 1층 근생 145㎡ → 145/134=1.08대 → 1대

• 2~3층 다가구 총 4세대(가구당 전용 50㎡) → 4×0.8=3.2대

• 4층 주택 1세대 전용 77㎡(60초과~85이하) → 77/85=0.90대 → 1대

• 주택계: 3.2+1=4.2대 → 다가구 절상 → 5대

• 건물 전체 법정주차: 근생 1대 + 주택 5대 = 6대

5. 장애인 전용주차구획은 언제 넣나

부산 조례는 부설주차장에 설치해야 하는 장애인 전용주차구획을

부설주차장 설치기준상 주차대수의 3퍼센트 이상으로 규정합니다.

다만 설치기준상 주차대수가 10대 미만이면 설치 의무가 없습니다.

정리

• 먼저 전체 주차대수를 산정합니다

• 전체가 10대 이상이면 그중 3퍼센트 이상을 장애인 전용으로 배정합니다

  장소·표시 등 디테일은 장애인 편의증진 관련 시행규칙 기준을 따릅니다.

6. 전기차 전용주차구역과 충전시설은 언제 넣나

전기차는 부산 주차조례의 주차대수 산정에 “추가 주차대수”로 더하는 개념이 아니라, 총 주차대수 중 일부를 전기차 전용으로 구분하고 충전시설을 갖추는 개념입니다.

6-1. 대상이 되는 시설

친환경자동차법 시행령은 총주차대수 50 이상인 시설 중 시도의 조례로 정하는 시설을 대상으로 하고, 공중이용시설의 여러 용도와 100세대 이상의 아파트, 기숙사, 그리고 지자체가 설치한 주차장을 포함합니다.

부산은 이를 조례로 그대로 받아, 총주차대수 50 이상이면 대상이 되도록 규정합니다.

6-2. 몇 퍼센트를 설치하나

친환경자동차법 시행령은 전용주차구역과 충전시설 모두

신축은 총주차대수의 5퍼센트 이상 범위에서, 기축은 2퍼센트 이상 범위에서 시도 조례로 정하도록 합니다.

부산은 조례에서 충전시설 수량을 신축 5퍼센트 이상, 기축 2퍼센트 이상으로 두고, 전용주차구역도 동일하게 5퍼센트, 기축 2퍼센트를 적용합니다.

또한 부산 조례는 급속충전시설의 최소 비율과 일부 예외 기준도 함께 두고 있습니다. 실무에서는 전용주차구역 수와 충전기 수를 동시에 체크하는 편이 안전합니다.

7. 자전거 주차대수는 언제 넣나

자전거 주차장은 자동차 주차대수 산정과 별도 법체계로 의무가 생깁니다. 자전거법 시행령은 자전거 주차장 설치기준을 별표 1로 두고, 지자체가 그 2분의 1 범위에서 완화 또는 강화할 수 있다고 규정합니다.

별표 1의 요지는 다음입니다.

• 부설주차장 설치 대상 시설 중 상당수는 자동차 주차대수의 20퍼센트에 해당하는 자전거 주차대수를 설치하도록 규정합니다

• 주택단지는 주택건설기준의 자동차 주차대수의 20퍼센트를 자전거 주차대로 봅니다

• 계산 결과가 5대 미만이면 설치대상에서 제외합니다

정리

• 자동차 주차대수 산정이 끝난 뒤

• 해당 시설이 자전거법 별표 1 적용대상인지 확인하고

• 적용대상이면 자동차 주차대수의 일정 비율을 자전거 주차대로 추가 계획합니다

8. 확장형 주차대수는

주차장법 설치기준에 따라 산정한 주차대수가 50대 이상일 경우 30%이상 확장형으로 설치

9. 체크리스트

1. 건축물 용도 분류를 확정합니다

2. 시설면적을 확정합니다 공용 포함, 주차면적 제외 부설주차장

3. 별표 7 기준으로 자동차 주차대수를 산정합니다 부설주차장

4. 주택이면 단독, 다가구, 다세대를 구분해 적용합니다

5. 장애인 전용은 총 주차대수 10 이상이면 3퍼센트 이상을 배정합니다 부산광역시_주차장_설치_및_관리_조례

6. 전기차는 대상시설 여부와 총주차대수 기준을 확인하고, 부산 기준 5퍼센트 또는 2퍼센트를 적용합니다

7. 자전거는 별표 1 적용대상이면 자동차 주차대수의 비율로 추가하되 5대 미만이면 면제 여부를 확인합니다

공실 상가·지식산업센터, 주거로 바꾼다? “특별법”이 성공하려면 무엇을 풀어야 하나

부동산 침체가 길어지면서 상가 공실과 지식산업센터 공실은 이제 지역을 가리지 않는 구조적 문제로 번지고 있습니다.

정부는 2026년 상반기, 공실 상가·지식산업센터 일부를 주거용으로 전환할 수 있게 하는 특별법을 추진할 예정이라고 합니다. ‘비어 있는 건물을 주거로 돌려 돌파구를 만들자’는 취지 자체는 이해가 됩니다.

하지만 현장에서 이 정책이 실제로 작동하려면 “규제를 완화한다”는 문장 하나로는 부족합니다.

용도변경은 단순 행정 절차가 아니라, 주차·소방·피난·지구단위계획·소유자 동의 등 여러 층위가 얽혀 있는 복합 문제이기 때문입니다.

1) 공실은 숫자로 이미 ‘경고’가 울렸다

상가 공실은 꾸준히 늘고 있습니다.

신도시뿐 아니라 서울 핵심 상권에서도 “비어 있는 1층”은 흔한 풍경이 되었습니다.

더 심각한 것은 지식산업센터 공실입니다.

일부 지역은 공실률이 30~40%를 넘어가고, 특정 도시는 70% 수준이라는 말까지 나옵니다.

공급은 늘었는데 경기 둔화와 기업 수요 감소가 겹치면서, 구조적으로 ‘채워지지 않는 상자’가 된 셈입니다.

이 상황에서 “공실을 주거로 전환”은 분명 매력적인 카드입니다.

하지만 문제는 가능성이 아니라 실행성입니다.

2) 업계가 우려하는 첫 번째: 수익 구조가 다르다

상가와 주거는 임대료 구조가 다릅니다.

주거는 월 80~90만 원으로도 시장이 성립하지만, 상가는 월 200~300만 원을 기대하는 구조가 흔합니다.

즉, 상가 소유자는 “주거 전환”이 결국 수익 감소로 이어진다고 판단할 수 있습니다.

정책이 열려도 시장이 움직이지 않는 이유가 여기서 생깁니다.

3) 두 번째: ‘특별법’만으로는 안 풀리는 핵심들

생활숙박시설(생숙) 용도전환 사례를 보면 이미 답이 나왔습니다.

법이 발표되고 공포되어도 현장에서 걸리는 지점이 해결되지 않으면, 사람들은 몇 년씩 ‘희망고문’을 겪습니다.

이번 공실 상가 전환도 마찬가지입니다.

(1) 지구단위계획(지단) 규정

지식산업센터는 지구단위계획 구역에 묶인 경우가 많습니다.

그 안에서 주거 용도가 가능한지부터 풀지 않으면, “전환 허용”은 선언으로 끝날 수 있습니다.

(2) 주차가 가장 크다

주거는 상가보다 주차 기준이 강합니다.

게다가 주차는 지자체 조례가 적용되기 때문에, 조례를 바꾸지 않는 이상 물리적으로 맞추기 어렵습니다.

특별법이 성공하려면, 지자체 조례에 막히지 않도록 중앙 차원의 정합성까지 설계해야 합니다.

(예: 부담금·대체 설치·공영주차 연계 같은 현실적인 수단 포함)

(3) 소방·피난·설비 기준

주거는 상가보다 안전 기준이 다릅니다.

스프링클러, 피난 동선, 방화구획, 정화조·환기 같은 요소들이 함께 따라와야 합니다.

(4) 대지 안의 공지, 계단·장애인 규정 등 ‘물리적 불가능’

도심 꼬마빌딩(근생)을 주거로 바꾸려 해도

대지 안의 공지, 인접대지 이격거리, 계단 폭, 장애인 동선 같은 규정 때문에 공사를 해도 완성 자체가 불가능한 경우가 나옵니다.

이건 “규제를 조금 완화”하는 정도가 아니라, 전환을 위한 별도 기준 체계가 필요합니다.

4) 세 번째: 집합건물은 ‘소유자 동의’가 난관이다

지식산업센터나 상가 건물은 대부분 집합건물입니다.

한 사람이라도 반대하면 사업이 멈출 수 있습니다.

따라서 특별법에는 단순 허용이 아니라,

• 동의 요건을 어떻게 설계할지

• 어떤 범위에서 다수결/특별결의가 가능할지

• 반대자 권리 보호 장치를 어떻게 둘지

  같은 실무형 장치가 함께 들어가야 현실에서 굴러갑니다.

5) 리모델링 비용은 ‘법’이 아니라 ‘돈’ 문제다

상가를 주거로 바꾸면 단순 칸막이 수준이 아닙니다.

난방(바닥난방), 급배수, 환기, 단열, 방화·피난, 실내 마감 등

주거 성능으로 올리는 비용이 상당합니다.

결국 “전환 허용”만으로는 부족하고,

전환이 일어나도록 하는 금융·세제·인센티브가 맞물려야 합니다.

6) 결론: 죽어가는 경기를 살리려면 ‘혁신’이 아니라 ‘실행 가능한 혁신’이 필요하다

지금의 공실 문제는 단기 침체가 아니라 구조 변화입니다.

인구 구조가 바뀌고, 소비와 업무 방식이 바뀌고, 도시는 재편됩니다.

따라서 해법도 기존 틀을 조금 손보는 수준으로는 어렵습니다.

특별법이 효과를 내려면,

• 지구단위계획

• 주차 조례

• 소방·피난 기준

• 물리적 불가능 규정(대지 안의 공지 등)

• 집합건물 소유자 동의 구조

• 리모델링 비용(인센티브)

  이 “현장의 장애물”을 한 패키지로 해결해야 합니다.

그렇지 않으면 생숙 사례처럼, 발표는 화려하지만 현장에서는 멈춰 서는 또 하나의 희망고문이 될 가능성이 큽니다.

생활숙박시설 → 오피스텔 용도변경을 위한 화재안전성 인정기준

1. 제정 배경

• 생활숙박시설을 주거용으로 합법적으로 사용하려면 오피스텔로 용도변경 필요.

• 그러나 복도폭 기준(1.8m)을 충족하지 못해 변경이 불가능한 사례가 많았음.

• 이에 「건축법 시행령」 개정(2025.4.15, 2025.7.16 시행)으로, 소방서장 검토 + 지방건축위원회 심의를 거친 경우 복도 유효너비 1.5m 이상도 인정하도록 기준 완화생활숙박시설의_오피스텔_용도변경을_위한_화재안전성_인정기….

2. 주요 내용

(1) 적용범위 (제2조)

• 복도 유효너비를 완화 적용하려는 경우,

• 화재위험성 및 피난안전성 검토를 거쳐 오피스텔로의 용도변경에 적용생활숙박시설의_오피스텔_용도변경을_위한_화재안전성_인정기….

(2) 사전확인 절차 (제3조)

• 신청자는 시·도지사 또는 시장·군수·구청장에게 사전확인 신청.

• 제출서류:

  • 변경 전·후 평면도

  • 내화·방화·피난·건축설비 관련 도면

• 행정기관은 20일 이내에 화재안전성 인정 대상 여부를 통보생활숙박시설의_오피스텔_용도변경을_위한_화재안전성_인정기….

(3) 화재안전성 사전 검토 (제4조)

• 신청자는 소방시설·피난안전 성능 등을 **전문업체(소방시설공사업법 기준 자격 보유)**에 위탁 검토 가능생활숙박시설의_오피스텔_용도변경을_위한_화재안전성_인정기….

(4) 화재안전성 인정 절차 (제5조~제6조)

• 관할 소방서장에게 신청 → 성능위주설계 평가단(5~9명) 검토 필수.

• 검토 기준:

  • 화재·피난 모의실험 결과

  • 계단 포함 피난경로 안전성 확보

• 예외: 6층 미만 + 해당 층 연면적 300㎡ 미만은 모의실험 생략 가능생활숙박시설의_오피스텔_용도변경을_위한_화재안전성_인정기….

(5) 지방건축위원회 심의 (제7조)

• 소방서장 인정 후 지방건축위원회 심의.

• 심의 내용:

  • 변경허가·신고 적정성

  • 피난시설·방화구획 적합성

  • 용도변경 타당성생활숙박시설의_오피스텔_용도변경을_위한_화재안전성_인정기….

(6) 용도변경 신고 및 검사 (제8조)

• 용도변경 신고 시,

  • 화재안전성 검토결과서

  • 건축위원회 심의결과 첨부 필요.

• 시장·군수·구청장은 현장검사로 설계도서와 일치 여부 확인생활숙박시설의_오피스텔_용도변경을_위한_화재안전성_인정기….

(7) 시행 및 적용례

• 고시는 발령 즉시 시행.

• 단, 2024.10.16 이전 허가 신청분에는 적용하지 않음생활숙박시설의_오피스텔_용도변경을_위한_화재안전성_인정기….

3. 정리

• 이번 기준 제정으로, 복도폭 1.5m 이상도 조건부로 인정 가능.

• 절차:

  1. 사전확인 → 2) 소방서장 화재안전성 검토 → 3) 지방건축위원회 심의 → 4) 용도변경 신고.

• 안전성 검토를 강화하면서도 생활숙박시설의 합법적인 주거 전환이 가능해짐.

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당초 생활형숙박시설로 허가됐다가 오피스텔로 용도변경이 이뤄진 안양 소재 건물.

생활형 숙박시설의 주거용도 사용이 금지됐지만 여전히 경기도 내 2만3천여 호에 달하는 생활형 숙박시설이 숙박업 등록을 하지 못하고 있다.

숙박업으로 등록하지 않을 경우 주거용도 사용 여부를 조사해 이행강제금이 부과될 예정이지만, 대부분의 시설은 금전 등의 문제로 오피스텔로의 용도 변경이 어려운 처지임을 호소한다.

3일 도에 따르면 지난 5월 기준 도내 3만7천여 호에 달하는 생활형 숙박시설 가운데 1만3천500여 호(36%)만 숙박업 등록을 마친 상태로, 나머지 2만3천500여 건은 아직 숙박업으로 등록되지 않은 상태다.

생활형 숙박시설은 장기 체류 관광객 유치를 위해 지난 2012년 도입됐지만 관련법상 주택으로 인정되지 않으며 시행사 측이 공공시설물 확보 의무를 지지 않아도 되거나, 양도세나 취득세 등 부동산 규제를 피할 수 있다는 점에서 인기를 끌었다.

그러나 정부는 지난 2021년 5월 건축법 시행령 개정을 통해 주거 용도로 사용하는 생활형 숙박시설을 오피스텔로 전환토록 하고, 이를 지키지 않을 경우 이행강제금을 부과하도록 했다. 기초지자체 등이 건축과 사업 인허가 등 다양한 법적 절차를 내주는 과정에서 눈 감고 있던 생활형 숙박시설의 주거 용도 사용 여부가 갑작스레 법 테두리 안으로 들어온 셈이다.

상황이 이렇자 도는 지난해 9월 기준 800여 건에 불과하던 생활형 숙박시설의 숙박업 등록을 올해 1만3천500여 호까지 늘린 상태지만, 정부의 이행강제금 부과 유예 기간인 올해 말까지는 추가적인 숙박업 등록건수가 많지 않으리라 예상하고 있다. 뿐만 아니라 지난 5월 기준 준공이 예정돼 있거나 현재 건축 중인 도내 생활형 숙박시설은 1만2천여 건에 달하는데, 이 역시 숙박업 등록을 마치지 않고 거주할 경우 관련법에 따라 이행강제금이 부과될 예정이어서 일부 수분양자들은 시행사 등을 대상으로 분양계약 취소를 요구하는 소송을 진행하는 경우도 발생하고 있다. 최근 안산의 한 생활형 숙박시설도 수분양자들이 ‘2021년 6월 물건을 분양받을 당시 주거시설로 안내받았다’고 주장하며 시행사 등을 상대로 소송을 제기한 상태다.

문제는 생활형 숙박시설을 오피스텔로 용도변경하려면 조례나 관련법 등에 따라 주차장 등 공공시설물을 확보해야 하거나 오피스텔 건축기준에 맞춰 추가 공사를 진행해야 하는 등 숙박시설 소유주에게 경제적 부담이 가해진다는 점이다.

정부가 지난 2021년 10월부터 오피스텔로의 용도변경 기준을 완화하며 발코니를 허용하거나 전용출입구 설치, 바닥난방 설치 제한 등 규정을 적용하지 않기로 했지만, 도내 생활형 숙박시설 가운데 오피스텔로 전환된 사례는 3천여 호(약 8%)에 불과하다.

도 관계자는 "현재로서는 소유주 등과 접촉해 숙박업 신고를 유도하는 등 지속적으로 현행법에 따른 조치를 안내할 수 밖에 없는 상황"이라며 "제도 개선 사항이 도출될 경우 중앙부처에 개정을 건의할 예정"이라고 말했다.

출처 : 기호일보 - 아침을 여는 신문(http://www.kihoilbo.co.kr)

우리 주변의 건축물과 시설은 누구나 안전하고 편리하게 이용할 수 있어야 합니다. 그래서 제정된 법이 바로 「장애인·노인·임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률」, 흔히 편의증진법이라고 부릅니다. 이 법은 단순한 의무 조항이 아니라, 모두가 차별 없이 접근할 수 있는 환경을 만들기 위한 최소한의 장치입니다.

오늘은 이 법과 그 하위 규정들(시행령·시행규칙·별표1·별표2)을 체계적으로 정리해 보겠습니다.

1. 법률(법) ― 기본 원칙

편의증진법은 1997년에 제정되어 여러 차례 개정을 거쳐 현재 시행되고 있습니다장애인ㆍ노인ㆍ임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률(법률….

• 목적: 장애인·노인·임산부 등이 일상에서 시설과 설비를 안전하고 편리하게 이용하고, 정보 접근권까지 보장받도록 하는 것.

• 주요 내용

  • 대상시설: 공원, 공공건물·공중이용시설, 공동주택, 통신시설

  • 시설주의 의무: 편의시설을 설치·유지·관리

  • 국가·지자체 의무: 정책 수립, 지원, 연구개발, 교육

  • 장애물 없는 생활환경(BF) 인증제 도입

  • 휠체어·점자책자·보청기기·충전시설 비치 의무

  • 장애인전용주차구역 설치 및 주차표지 발급 제도

  • 시정명령, 이행강제금, 벌칙·과태료 규정

즉, 법률은 “무엇을 해야 하는가”를 가장 큰 틀에서 정해놓은 것입니다.

2. 시행령(대통령령) ― 대상과 종류를 구체화

법률에서 “대통령령으로 정한다”라고 위임한 사항은 시행령에서 풀어집니다장애인ㆍ노인ㆍ임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률 시행….

① [별표 1] 편의시설 설치 대상시설[별표 1] 편의시설 설치 대상시설(제3조 관련)(장애인…

• 공원

• 공공건물·공중이용시설 (근린생활시설, 문화·집회시설, 종교시설, 판매·의료·교육·운동·숙박·업무시설 등)

• 공동주택 (아파트, 연립·다세대주택, 기숙사)

• 통신시설 (공중전화, 우체통)

일정 규모 이상(예: 음식점 50㎡ 이상, 숙박시설 객실 30실 이상 등)이 되면 설치 의무가 발생합니다.

② [별표 2] 대상시설별 편의시설의 종류와 설치기준[별표 2] 대상시설별 편의시설의 종류 및 설치기준(제4…

• 공연장: 관람석·화장실·경사로·점자블록 모두 의무

• 학원: 접근로와 화장실은 의무, 일부는 권장

• 아파트: 주출입구, 경사로, 주차구역 의무, 점자블록 등은 권장

즉, 시행령은 “어떤 시설에 어떤 편의시설을 설치해야 하는가”를 구체적으로 정합니다.

3. 시행규칙(보건복지부령) ― 설치 방법의 세부 기준

시행규칙은 말 그대로 실행 단계의 세부 규정입니다장애인ㆍ노인ㆍ임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률 시행….

① [별표 1] 편의시설의 구조·재질 세부기준[별표 1] 편의시설의 구조·재질등에 관한 세부기준(제2…

• 접근로: 폭 1.2m 이상, 기울기 1/18 이하, 50m마다 교행 공간

• 출입구: 폭 0.9m 이상, 문턱은 2cm 이하

• 복도: 1.2m 이상, 병원은 양측 손잡이 의무

• 계단: 디딤판 28cm 이상, 챌면 18cm 이하, 점자블록 설치

• 승강기: 내부 1.1m×1.35m 이상, 버튼 높이 0.8~1.2m

• 화장실: 대변기칸 1.6m×2.0m 이상, 손잡이·비상벨 설치

• 샤워실·탈의실: 0.9m×0.9m 이상, 접이식 의자 설치 가능

• 임산부 휴게시설: 수유실, 기저귀교환대, 세면대 의무

• 공중전화·우체통: 투입구와 버튼 높이 규격화

시행규칙은 “어떻게 설치해야 하는가”를 규정합니다. 예를 들어, ‘장애인 화장실을 설치하라’는 시행령의 명령을 실제로는 “칸 크기 1.6m 이상, 손잡이와 비상벨 의무 설치” 같은 세부치수로 풀어내는 것입니다.

② [별표 2] 편의시설 안내표시 기준

시각장애인을 위한 점자 안내, 위치 표시판, 음성안내 장치 등 설치 규격을 정합니다.

4. 정리: 법-시행령-시행규칙-별표의 관계

• 법률: 기본 원칙과 의무를 정한다. (큰 틀)

• 시행령: 어떤 시설이 대상인지, 어떤 종류의 편의시설을 설치해야 하는지 정한다.

• 시행규칙: 구체적으로 어떻게 설치할지(폭·높이·재질 등 세부 기준)를 정한다.

• 별표1·별표2: 각각 “대상시설 분류”와 “시설별 설치기준·세부 규격”을 표 형식으로 정리.

5. 마무리

편의증진법 체계를 이해하면, 건축 설계와 시공 단계에서 어떤 시설에 무엇을 설치해야 하는지 그리고 어떻게 시공해야 하는지를 명확하게 알 수 있습니다.

쉽게 말해,

• 법률은 “편의시설 설치해야 한다”

• 시행령은 “이런 건물에는 이런 시설이 필요하다”

• 시행규칙은 “실제 설치는 이렇게 해야 한다”

  라고 단계별로 규정하고 있는 것입니다.

결국 이 법은 단순한 규제가 아니라, 누구나 차별 없이 건축물과 시설을 이용할 수 있는 환경을 보장하는 최소한의 사회적 장치라 할 수 있습니다.

1. 「부동산개발사업 관리 등에 관한 법률 시행령(안)」 분석

이 시행령은 쉽게 말해 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 사업의 ‘블랙박스’를 투명하게 열어보게 하는 제도입니다.

국내 PF 구조가 ‘적은 자기자본 + 과도한 보증’에 의존해 왔기 때문에, 경기나 금리 변동 때마다 위기가 반복됐습니다.

이를 막기 위해 사업자에게 사업 진행 상황과 재무 상태를 정기적으로 보고하도록 법적 장치를 만든 것입니다.

• 누가 보고 대상인가?

  연면적 5,000㎡ 이상 건축물 개발사업 시행자가 대상입니다.

  (공동주택, 근린생활시설, 판매시설, 병원, 숙박시설, 공장, 창고, 데이터센터 등 포함)

• 무엇을 보고하나?

  사업계획, 자기자본·차입금 현황, 인허가 진행, 분양·공사 상황 등입니다.

  사업계획이 확정된 날로부터 60일 이내 첫 보고를 하고, 이후에는 매 분기마다 현황을 제출해야 합니다.

• 평가기관 지정 제도

  PF 대출 심사 때 ‘객관적인 제3자 평가’를 위해 전문평가기관을 지정·관리합니다.

• 분쟁 조정위원회 설치

  토지매매계약 분쟁, 사업계획 변경·해제, 공사비 증감 등 사업 내 갈등을 중재하는 기구입니다.

  위원회는 효율성을 위해 ‘실무위원회’를 두어 신속하게 안건을 처리할 수 있습니다.

• 벌칙

  보고를 안 하거나 허위 보고 시 최대 500만 원 과태료, 자료 제출 거부 시 300만 원 등 명확한 기준을 마련했습니다.

2. 「부동산개발사업 관리 등에 관한 법률 시행규칙(안)」 분석

이 시행규칙은 시행령에서 정한 큰 틀을 실제로 어떻게 보고하고 신청할지 구체적으로 절차를 만든 규칙입니다.

• 보고 절차와 방법

  표준 서식을 마련했습니다.

  ① 부동산개발사업 보고서 (최초·현황)

  ② 취소·중단·완료 보고서

  ③ 조정신청서

  전자문서로도 제출할 수 있고, ‘부동산개발사업 정보체계’에 직접 등록할 수도 있습니다.

• 서식 내용

  사업시행자 기본정보, 시공사·신탁사·보증기관 현황, 사업계획(토지·건축), 자금 조달 현황, 인허가 진행, 착공·공사·준공 상태, 분양 실적 등을 모두 포함합니다.

• 조정 신청 방법

  조정 사유와 경과, 사업계획·협약서 등 증빙자료를 첨부해야 합니다.

• 과태료 징수 절차

  납입고지서에 이의신청 방법과 기간을 반드시 안내하도록 했습니다.

3. 「부동산투자회사법 시행령 일부개정령(안)」 분석

이 개정령은 리츠(REITs) 산업 활성화와 투자자 보호가 핵심입니다.

리츠는 다수의 투자자 자금을 모아 부동산에 투자하는 회사인데, 제도 경직성과 범위 제한 때문에 활용 폭이 좁았습니다.

• 부동산개발사업 범위 확대

  리모델링을 명시적으로 포함하고, 증·개축 규모 제한을 없앴습니다.

  → 소규모 증·개축 사업도 리츠 투자가 가능해집니다.

• 프로젝트 리츠 도입

  특정 개발사업만을 위해 설립되는 ‘프로젝트 부동산투자회사’ 제도를 신설했습니다.

  설립신고 절차, 영업인가 기한(준공 후 1년 6개월, 1회 6개월 연장 가능), 사업투자보고서 제출 시기 등을 명확히 규정했습니다.

• 공모예외주주 확대

  국가를 포함시키고, 필요 시 국토부장관이 포괄적으로 지정 가능하게 했습니다.

• 변경인가 강화

  배당정책 변경, 법인이사 변경 등 주주 이익에 직접 영향을 주는 정관 변경은 변경인가를 받도록 했습니다.

• 지원체계 개편

  기존 한국부동산원에서 하던 리츠 지원·감독 업무를 ‘부동산투자회사 지원센터’로 이관했습니다.

• 규제 완화와 투자자 보호 병행

  자문회사 최소 자본금 요건을 10억 → 5억으로 완화, 경미한 실수에 대한 과태료 감면·면제 가능.

4. 「부동산투자회사법 시행규칙 일부개정령(안)」 분석

이 개정령은 부동산투자회사 지원센터의 실무 운영 규칙입니다.

• 지원센터 지정 신청

  기관 소개서, 운영계획서, 주요 실적을 제출해야 하며, 국토부가 적합성·운영계획·추진 의지를 종합 심사합니다.

• 지정 기간

  5년 단위로 지정하며, 지정 사실을 관보와 인터넷에 공고합니다.

• 지원센터 업무 범위

  부동산투자자문회사 등록 지원, 리츠 신용평가·공시 지원, 장관이 정하는 기타 지원업무.

종합

이 네 개 법령안은 부동산 개발·투자 전 과정을 ‘투명하게, 안정적으로, 효율적으로’ 관리하기 위한 세트 패키지입니다.

1. 시행령·시행규칙(개발사업) → PF사업 전 단계(계획·자금·시공·분양)를 보고·관리하고, 분쟁은 공식 조정기구에서 처리.

2. 시행령·시행규칙(투자회사) → 리츠 제도 범위를 확장하고, 프로젝트형 리츠 도입으로 다양한 개발사업 참여 가능.

3. 지원체계 강화 → 부동산투자회사 지원센터를 통해 전문성 있는 지원·감독 체계 구축.

4. 투자자 보호와 규제 합리화 → 변경인가 강화로 주주 보호, 자본금 요건 완화와 과태료 감면으로 시장 진입장벽 완화.

8일 '생숙 복도폭 완화 가이드라인' 지자체 배포…시한 내 신고 당부

국토교통부와 소방청은 8일 생활숙박시설(이하 생숙)의 신속한 합법사용 지원을 위한 '생숙 복도 폭 완화 가이드라인'을 마련해 전국 지방자치단체에 배포한다고 밝혔다.

이번 가이드라인은 국토부가 지난해 10월 16일 발표한 생숙 합법사용 지원방안의 후속 조치다.

주요 내용은 신규 생숙 개별분양 제한, 숙박업 신고 독려, 용도변경 지원으로 다음 달 말까지 숙박업·용도변경 신청 때 이행강제금 부과를 2027년 말까지 유예하는 것이다.

그동안 국토부는 지원방안에 따라 복도 폭이 좁아 용도변경이 어려웠던 생숙에 대해 복도 폭 기준을 유연하게 적용할 수 있도록 건축법 시행령을 개정하고 세부 행정규칙을 제정한 바 있다.

서울 시가지 모습. 2024.1.30. (ⓒ뉴스1, 무단 전재-재배포 금지)

이번에 배포한 가이드라인은 법령 개정사항이 현장에서 원활하게 작동할 수 있게 법령에서 정한 적용 대상 및 요건과 복도 폭 완화 절차를 체계적으로 정리하고 화재안전성 검토·인정 방법을 구체화하기 위해 마련했다.

이번 가이드라인은 지원방안을 발표한 지난해 10월 16일 이전에 건축허가를 신청한 생숙 용도 건축물 중 양옆에 거실이 있는 복도(중복도)의 유효너비가 1.8m 미만인 경우에 적용한다.

건축주는 용도변경 때 복도 폭 기준 완화를 적용받기 위해서 지자체 사전확인, 전문업체의 화재안전성 사전검토, 관할 소방서의 화재안전성 검토·인정, 지방건축위원회 심의를 거쳐야 한다.

용도변경을 신청하려는 건축주가 보유한 생숙이 가이드라인 적용 대상인지 여부를 지자체에 확인한다.

가이드라인 적용 대상일 경우, 건축주가 전문업체에 의뢰해 피난·방화 성능 보강 방안을 마련하고 모의실험을 거쳐 화재안전성을 확보한다.

이후 관할 소방서에 지자체의 사전확인 결과서와 화재안전성 검토 신청서 등 관련 서류를 첨부해 화재안전성 검토를 신청하면 관할 소방서장은 평가단을 구성해 신청내용을 검토한 뒤 건축주에게 화재안전성 인정 여부를 통보한다.

건축주는 건축허가 관할 지자체장에게 지방건축위원회 심의를 신청하고 심의가 의결되면 화재안전성 검토 결과서, 지방건축위원회 심의 결과서 등 관련 서류를 첨부해 용도변경을 신청한다.

국토부는 가이드라인에서 정한 절차가 지자체 사전확인부터 용도변경 신청까지 여러 단계로 이어져 다음 달 말 시한까지 용도변경 신청이 어려울 수 있다는 점을 고려해 지자체 사전확인 전후 용도변경 의사표시를 분명히 하고, 후속 절차를 단계적으로 이행해 나가는 건축주에 대해서는 용도변경 신청을 완료한 것으로 간주할 예정이다.

국토부는 생숙 합법사용 지원방안의 후속 제도개선 조치가 완료돼 다음 달 말까지 지자체 지원센터 등에서 용도변경 신청 등을 하도록 당부했다. 10월부터는 용도변경 신청이나 숙박업 신고가 안 된 생숙을 대상으로 점검해 시정명령 등의 조치를 하기로 했다.

가이드라인 전문은 국토교통부 누리집(www.molit.go.kr)의 '뉴스·소식/공지사항', 소방청 누리집(www.nfa.go.kr)의 '법령정책/법령정보/법령자료실'에서 확인할 수 있다.

이상주 국토부 국토도시실장은 "그동안 복도 폭이라는 물리적인 한계 때문에 오피스텔로 용도변경이 어려웠던 생숙도 일정 비용 부담으로 합법적으로 사용할 수 있는 방안을 마련했다"고 말했다. 

이어 "아직 용도변경이나 숙박업 신고를 안 한 생숙이 4만 3000실이 남아있어 불필요한 갈등을 최소화할 수 있도록 각 지자체는 적극적으로 생숙 소유자에게 용도변경 또는 숙박업 신고를 안내해 달라" 당부했다.

홍영근 소방청 화재예방국장은 "이번 가이드라인은 생활숙박시설의 화재안전성을 검토할 수 있는 제도적 기반을 마련하기 위해 관계기관 협의를 거치고 관할 소방관서의 의견을 받아 적극적으로 검토했으며 지자체의 사전확인을 거친 경우 화재안전성의 인정을 위해 관할 소방서를 찾아 화재안전성 인정 절차를 진행해 주기 바란다"고 말했다.

문의: 국토교통부 건축정책관 건축정책과(044-201-3757), 건축정책관 건축안전과(044-201-4992), 소방청 화재예방국 소방분석제도과(044-205-7522)

[출처] 대한민국 정책브리핑(www.korea.kr)