근저당도 압류도 없는 등기부등본, 그런데 정말 안전할까

등기부등본을 떼봤는데 근저당도 없고 압류도 없습니다. 소유자 이름도 계약 상대방과 같습니다. 그렇다면 이 부동산은 안전하다고 봐도 될까요?

등기부등본 확인은 반드시 해야 하지만, 이것만으로 모든 위험을 확인했다고 생각하면 놓치는 부분이 생깁니다. 등기부등본은 부동산 계약의 출발점이지 최종 확인서가 아닙니다.

등기부등본은 왜 반드시 확인해야 할까

흔히 등기부등본이라고 부르는 서류의 공식 명칭은 등기사항증명서입니다. 등기기록은 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉩니다.

계약 전에 최소한 계약하려는 주소와 동·호수가 맞는지, 현재 소유자가 누구인지, 근저당이나 다른 권리가 설정되어 있는지는 확인해야 합니다. 다만 여기서 한 가지를 더 알아둘 필요가 있습니다.

등기부등본에 '공신력'이 없다는 말은 무슨 뜻일까

우리 부동산등기는 권리관계를 외부에 공개하는 공시기능을 가지고 있습니다. 그러나 등기 내용만 믿고 거래했다는 이유로 실제 권리가 존재하지 않는데도 그 권리를 그대로 인정해 주는 등기의 공신력은 일반적으로 인정되지 않습니다.

예를 들어 실제 권리가 남아 있는데 등기가 원인 없이 잘못 말소된 경우, 등기부에서 보이지 않는다는 이유만으로 실제 권리까지 당연히 소멸하는 것은 아닙니다.

말소사항 포함으로 과거 흔적까지 확인합니다

현재 유효한 등기만 보면 과거에 존재했던 근저당권, 압류, 가압류 등의 흔적을 놓칠 수 있습니다. 중요한 부동산을 매매하거나 전세계약을 체결한다면 말소사항을 포함한 등기사항증명서까지 확인하는 습관이 필요합니다.

과거에 큰 근저당이 있었는데 계약 직전에 말소됐다거나 압류와 가압류가 반복적으로 설정·말소돼 왔다면, 현재 아무 권리가 보이지 않더라도 왜 그런 변화가 있었는지 추가로 확인할 이유가 있습니다. 특히 최근 말소된 금융기관 근저당이 있다면 매도인에게 상환·말소 관련 자료를 요청하고, 잔금 및 소유권이전 업무를 담당하는 법무사와 권리관계를 다시 확인하는 방법도 있습니다.

갑구에 가등기가 있다면 무엇을 먼저 확인할까

가등기는 장래 본등기를 하기 위해 순위를 미리 보전하는 기능을 합니다. 특히 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기가 있는 상태에서 가등기권자가 이후 본등기를 마치면, 중간에 이루어진 후순위 권리에 중대한 영향을 줄 수 있습니다. "아직 본등기가 아니니까 괜찮겠지"라고 생각해서는 안 됩니다.

등기부에 '신탁'이 보이면 계약 상대방부터 달라집니다

갑구에서 특히 주의해서 볼 단어가 신탁입니다. 부동산을 신탁회사에 신탁하면 소유권이 수탁자인 신탁회사로 이전됩니다. 과거 집주인이었던 위탁자가 현장에서 계속 건물을 관리하고 있다고 해서 임대할 권한까지 당연히 남아 있는 것은 아닙니다.

신탁등기가 확인된다면 신탁원부와 신탁계약 내용을 통해 누가 임대할 권한을 가지고 있는지, 수탁자의 동의가 필요한지를 확인해야 합니다. 현장에서 만난 사람이 예전부터 건물을 관리해 온 사람이라는 이유만으로 계약권한이 있다고 판단해서는 안 됩니다.

임차권등기는 전세계약에서 특히 눈여겨봅니다

등기부에 임차권등기가 있다면 이전 임차인이 보증금을 반환받지 못한 상태에서 임차권등기명령 등 법적 절차를 이용했을 가능성을 생각해 볼 수 있습니다. 현재 임차권등기가 남아 있다면 그 원인이 해소됐는지 확인해야 합니다.

과거 말소된 임차권등기가 확인되더라도 무조건 문제 있는 집이라고 단정할 필요는 없지만, 이전 임대차에서 어떤 문제가 있었는지는 확인할 가치가 있습니다.

근저당 채권최고액은 실제 대출금과 같을까

아닙니다. 근저당권의 채권최고액은 해당 근저당이 담보하는 채권의 최고한도입니다. 등기부에 채권최고액이 2억 원이라고 적혀 있어도 현재 실제 대출잔액이 정확히 2억 원이라는 의미는 아닙니다.

전세계약이나 매매계약에서 중요한 것은 채권최고액 하나가 아니라 현재 선순위 권리가 어느 정도인지, 실제 채무관계가 어떤지입니다. 전세계약이라면 예상 시세와 선순위채권, 보증금의 관계뿐 아니라 전세보증금반환보증 가입 가능 여부까지 계약 전에 확인해 두는 편이 안전합니다.

전세계약이라면 등기부에 없는 세금도 확인합니다

임대인의 세금체납도 중요한 문제입니다. 국세가 체납되어 있더라도 아직 해당 부동산에 압류등기가 이루어지지 않았다면 등기사항증명서만으로는 체납 사실을 알기 어렵습니다.

전세계약을 앞두고 있다면 임대인의 납세증명자료를 확인하거나 국세청의 미납국세 열람제도 등을 활용해볼 수 있습니다. 임대차계약 체결 전에는 원칙적으로 임대인 동의를 받아 열람하고, 일정 요건을 갖춘 계약 체결 후에는 임대인의 동의 없이 열람할 수 있는 제도도 마련되어 있습니다.

전세보증금반환보증은 계약한 뒤 생각하면 늦습니다

HUG 전세보증금반환보증은 임대차계약 종료 후 임대인이 반환하지 못하는 전세보증금을 보증하는 상품입니다. 하지만 모든 주택과 모든 계약이 자동으로 가입되는 것은 아닙니다. 보증금 규모, 주택가격, 선순위채권, 계약기간, 주택 소유관계 등 심사조건을 충족해야 합니다.

계약을 체결하고 나서 가입이 되는지 확인하는 것보다 계약 전에 가입 가능성을 먼저 확인하는 것이 안전합니다.

등기부만 보면 그 건물이 적법한 주택인지 알 수 있을까

치호건축사사무소에서는 여기서 한 단계를 더 확인합니다. 등기사항증명서의 권리관계를 확인했다고 해서 그 건물이 건축법상 적법한 주택이라는 의미는 아닙니다. 겉으로는 주택처럼 보이고 싱크대와 화장실, 보일러까지 설치되어 있어도 건축물대장상 용도가 근린생활시설이나 다른 용도일 수 있습니다. 그래서 매매나 임대차계약 전에는 등기부와 함께 건축물대장을 확인해야 합니다.

건축물대장에는 없는 옥탑방, 창고, 발코니 확장, 외부 데크 등이 현장에 추가되어 있다면 별도의 검토가 필요합니다.

토지나 단독건물을 산다면 토지이용계획도 같이 봅니다

아파트와 달리 단독주택, 상가, 공장, 토지 등을 매입한다면 확인범위가 더 넓어집니다. 건축물대장뿐 아니라 토지이용계획을 통해 용도지역·지구, 개발행위 제한, 도로관계 등도 확인해야 합니다.

현재 건물이 존재한다는 사실과 앞으로 내가 원하는 용도로 리모델링·증축·용도변경할 수 있다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 예를 들어 주택을 호스텔로 바꾸거나 상가를 공장으로 바꾸는 계획이라면, 매매계약 전에 해당 용도가 가능한지 확인하지 않으면 건물을 산 뒤 계획 자체가 불가능해질 수도 있습니다.

매도인 이름과 계좌명의만 같으면 충분할까

소유자 확인은 매우 중요하지만 이름만 확인해서 끝내서는 안 됩니다. 갑구의 소유자와 계약서상 매도인, 신분증을 대조하고 대금은 계약관계에 맞는 계좌로 지급해야 합니다. 대리인이 계약한다면 위임장과 인감증명 등 대리권을 확인해야 하고, 신탁부동산이라면 수탁자와 신탁계약상 임대·처분 권한까지 별도로 확인해야 합니다.

계약 당일과 잔금일에 등기부를 다시 보는 이유

부동산 권리관계는 계약한 날 그대로 멈춰 있지 않습니다. 계약금을 지급한 뒤 잔금을 치르기 전까지 새로운 근저당이나 압류 등이 들어올 가능성도 있기 때문에 계약 체결 직전과 잔금 직전에 등기사항증명서를 다시 확인하는 습관이 중요합니다.

매매계약이라면 계약일부터 잔금 및 소유권이전일까지 새로운 근저당·전세권·가압류 등 권리변동을 발생시키지 않는다는 내용도 특약으로 명확히 다뤄둘 필요가 있습니다.

치호건축사사무소가 계약 전에 보는 순서

부동산은 가격만 맞으면 계약하는 상품이 아닙니다. 특히 기존 건물을 매입해 새로운 사업을 하거나 증축·대수선·용도변경을 계획하고 있다면 계약 전에 권리관계와 건축 가능성을 함께 봐야 합니다.

계약 전에 최소한 이것만은 물어보세요

결론: 서류와 실제 건물이 일치하는지 확인하는 것이 계약의 시작입니다

핵심은 간단합니다.

등기부등본이 깨끗하다고 안전한 것은 아닙니다. 말소사항, 가등기, 신탁, 임차권등기까지 보세요.

등기부는 권리관계이고, 건축물대장은 건물의 실체입니다. 둘을 함께 봐야 합니다.

계약 직전과 잔금 직전에 등기부를 다시 확인하세요.

치호건축사사무소는 기존 건축물 매입, 용도변경, 증축, 대수선 등을 계획하는 경우 계약 전에 건축물대장과 토지이용계획, 현황을 함께 검토해 실제 사업 가능성을 확인합니다. 건물을 산 뒤 해결하는 것보다 계약 전에 문제가 될 건물을 걸러내는 것이 가장 적은 비용으로 위험을 줄이는 방법입니다.

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등기부등본, 펼쳐보면 왜 더 헷갈릴까

부동산 계약을 앞두고 등기부등본을 처음 떼어보면, 알아보기는커녕 오히려 더 불안해지는 경우가 많습니다.

'근저당권 1억 5천만 원'이라는 문구만 보여도 계약하면 안 되는 집처럼 느껴지고, '가압류'나 '가처분'이라는 단어가 보이면 무조건 문제 있는 부동산처럼 보이기도 합니다. 하지만 등기부등본은 특정 단어 하나만 떼어 보는 문서가 아닙니다. 어떤 부동산인지, 현재 소유자가 누구인지, 어떤 권리가 언제 설정되고 말소됐는지를 순서대로 읽는 것이 먼저입니다.

표제부·갑구·을구, 각각 무엇을 볼까

등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉩니다. 어렵게 보이지만 각각 담당하는 정보가 다릅니다.

많은 분이 표제부를 "주소는 당연히 맞겠지" 하고 넘기고 바로 갑구나 을구로 갑니다. 하지만 계약하려는 부동산과 등기상 표시가 실제로 일치하는지부터 보는 것이 출발점입니다. 특히 공동주택이나 다세대주택처럼 동·층·호수가 구분되는 건물은 계약서의 호수와 등기상 호수가 맞는지 가볍게 넘겨서는 안 됩니다.

갑구에서는 '누가 주인인가'를 보고, 을구에서는 '이 부동산에 어떤 권리가 얹혀 있는가'를 본다고 이해하면 훨씬 쉽습니다. 등기부등본을 처음 보는 사람이 가장 긴장하는 곳도 대부분 을구입니다.

근저당권이 있으면 위험한 집일까

등기부등본에서 가장 자주 마주치는 단어가 근저당권입니다. 근저당은 일정한 범위에서 장래 발생하고 확정될 채무를 담보하기 위해 채권최고액을 정해 설정하는 권리입니다.

여기서 중요한 것이 '채권최고액'입니다. 이름 그대로 담보하는 채권의 최고 한도를 정해 둔 금액이기 때문에, 채권최고액이 1억 5천만 원이라고 적혀 있다고 해서 현재 실제 대출 잔액이 정확히 1억 5천만 원이라는 뜻은 아닙니다.

현재 근저당보다 과거 등기까지 봐야 하는 이유

현재 설정돼 있는 근저당 하나만 보는 것보다, 권리가 어떻게 설정되고 말소됐는지를 시간 순서로 보는 것이 더 도움이 됩니다.

예전 근저당이 말소되고 새 근저당이 다시 설정됐거나 채권최고액이 변한 경우라면, 그 변화 자체를 살펴볼 필요가 있습니다. 다만 금액이 늘었다고 곧바로 부채가 늘었다고 단정할 수도, 줄었다고 해서 재정 상태가 안전하다고 판단할 수도 없습니다.

금융기관이 여러 곳 등장하거나 권리 설정과 말소가 반복돼 있다면 그 사실 하나로 계약 가능·불가능을 결정하기보다, 왜 이런 권리 변동이 있었는지 한 단계 더 확인해야 하는 신호로 받아들이는 편이 현실적입니다. 현재 소유자 → 현재 권리 → 과거 설정·말소 내역 순서로 연결해서 읽으면 특정 단어 하나만 보고 판단하는 실수를 줄일 수 있습니다.

가압류와 가처분, 이름은 비슷하지만 다릅니다

'가압류'라는 글자가 보이면 상당히 불안하게 느껴집니다. 그리고 가압류와 가처분은 이름이 비슷해 가장 많이 헷갈립니다. 출발점이 다르다는 점만 알아도 훨씬 구분하기 쉽습니다.

계약 전 등기부등본 확인 순서

결론: 등기부등본은 '한 줄'이 아니라 '흐름'을 봅니다

등기부등본을 잘 읽는다는 것은 어려운 법률용어를 전부 외우는 일이 아닙니다. 내가 계약하려는 부동산의 표시가 맞는지 확인하고, 소유자를 보고, 그다음 현재와 과거의 권리관계를 따라가는 순서가 중요합니다.

핵심은 간단합니다.

표제부·소유자·권리관계를 서로 맞춰 봐야 합니다.

근저당이 있다는 이유만으로 위험하다고 단정하지 마세요.

채권최고액은 현재 대출잔액이 아닙니다.

가압류와 가처분은 단어에 겁먹지 말고, 무엇을 보전하는 조치인지 구분해서 읽으세요.

치호건축사사무소에서도 건축물과 부동산을 검토할 때 가장 기본적인 정보가 서로 맞는지 확인하는 과정부터 시작합니다. 작은 표시 하나를 대충 넘기지 않는 습관이 결국 뒤에서 생길 수 있는 큰 혼선을 줄여줍니다.

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건축허가는 왜 필수인가

땅을 사고 집을 짓기로 마음먹었을 때, 가장 먼저 해야 할 일이 무엇인지 아십니까? 많은 건축주들이 설계 비용이나 시공사 선정에 먼저 관심을 갖지만, 실은 그 모든 것보다 앞서 '건축허가'를 받아야 합니다.

건축허가 없이 공사를 진행하면 법적 문제뿐 아니라 준공 자체가 불가능해집니다. 이 글에서는 건축주 입장에서 반드시 알아야 할 건축허가 절차를 5단계로 정리합니다.

1단계 — 대지 확인 및 사전 검토

건축허가 신청 전에 가장 먼저 해야 할 일은 자신의 땅이 실제로 건축 가능한 땅인지 확인하는 것입니다. 같은 땅이어도 용도지역, 지역·지구 제약, 건폐율·용적률 제한이 모두 다르기 때문입니다.

• 용도지역 확인 — 주민센터나 온라인 부동산 정보 시스템에서 해당 땅의 용도지역(주거·상업·공업 등)을 반드시 확인합니다.
• 건폐율·용적률 확인 — 대지 면적 대비 건축 가능한 건물 규모가 정해져 있습니다. 이 수치를 초과하면 허가 자체가 불가능합니다.
• 특별 제약 사항 — 문화재 보호 지역, 습지 보호 지역, 개발 제한 지구 등에 해당하는지 확인합니다. 이 경우 별도 절차가 필요합니다.
• 도시계획 현황도 취득 — 읍·면·동 행정복지센터에서 발급받으면 모든 규제 사항을 한눈에 볼 수 있습니다.

2단계 — 건축 설계 및 설계 도서 작성

대지 조건을 확인했다면 이제 건축사와 함께 설계를 진행합니다. 이 단계에서 작성되는 설계 도서가 곧 허가 신청의 핵심 서류가 됩니다.

• 건축사 선정 — 주의: 건축사 자격 없는 사람이 설계하면 법적 문제가 발생합니다. 반드시 등록된 건축사에게 의뢰해야 합니다.
• 설계 도서 작성 — 평면도·입면도·단면도·시공 상세도 등 건축허가에 필요한 전체 도면을 준비합니다.
• 구조 계산서 — 3층 이상 또는 연면적 500㎡ 이상의 건물은 반드시 구조 기술사가 작성한 구조 계산서가 필요합니다.
• 에너지 절약 계획서 — 현대 건축법에서 요구하는 단열·창호 등의 에너지 기준을 충족하는 설계가 필수입니다.

3단계 — 건축허가 신청 서류 준비

설계 도서가 완성되면 관할 지자체(시청·군청·구청)에 건축허가를 신청합니다. 준비해야 할 서류가 많으니 미리 체크리스트를 만들어 두는 것이 좋습니다.

4단계 — 허가 신청 및 심의 기간

모든 서류를 갖춰 신청하면 지자체의 검토 단계가 시작됩니다. 건축 규모와 지역에 따라 소요 기간이 달라집니다.

• 검토 기간 — 일반적으로 30일~60일 이내에 허가 여부가 결정됩니다. 서류 부족 시 기간이 연장될 수 있습니다.
• 보완 요청 — 심의 과정에서 도면 수정이나 추가 자료 제출을 요청받을 수 있습니다. 신속하게 대응해야 합니다.
• 협의 기관 조회 — 일부 지역에서는 소방서·상하수도 담당 부서 등 협의 기관의 의견 조회가 필요합니다.
• 허가 조건 확인 — 허가 시 특정 조건(도로 폭 확보·주차장 설치 등)이 붙을 수 있으니 반드시 확인합니다.

5단계 — 건축허가증 교부 및 시공 준비

허가 심의를 통과하면 건축허가증을 받게 됩니다. 이것이 실제 공사를 시작할 수 있는 법적 근거입니다.

• 허가증 교부 — 지자체 건축과에서 건축허가증을 받아야 하며, 이후 건설 현장에 항상 비치해야 합니다.
• 착공 신고 — 주의: 건축허가증을 받았다고 바로 공사를 시작하면 안 됩니다. 착공 신고를 먼저 해야 합니다.
• 건설사업관리자 선임 — 연면적 500㎡ 이상의 건축이면 건설사업관리자를 반드시 선임해야 합니다.
• 건축 감리 계약 — 공사 품질과 법규 준수를 위해 건축감리자와 계약할 것을 강력 권장합니다.

건축허가, 미리 준비하면 문제없습니다

건축허가 절차가 복잡해 보일 수 있지만, 단계별로 차근차근 진행하면 생각보다 어렵지 않습니다. 가장 중요한 것은 섣불리 공사를 시작하지 않는 것입니다.

허가 없는 공사는 추후 엄청난 법적·경제적 손실로 이어질 수 있습니다. 위 5단계를 참고하여 안전하고 합법적으로 건축 프로젝트를 진행하길 바랍니다.

1단계: 사전 준비 – 대지 확인 및 용도지역 파악

건축을 시작하기 전에 가장 중요한 것은 내 땅에서 어떤 건물을 지을 수 있는지 확인하는 것입니다.

• 용도지역 확인: 주거지역, 상업지역, 준공업지역 등 땅의 용도지역에 따라 건축 가능한 건물 종류가 달라집니다.
• 건축면적률·용적률 확인: 같은 땅이라도 지역에 따라 건축할 수 있는 건물의 크기가 제한됩니다.
• 도시계획 정보 조회: 지자체의 도시계획 포털이나 건축행정시스템에서 무료로 확인할 수 있습니다.

주의: 이 단계에서 실수하면 나중에 허가가 거부될 수 있으므로, 건축사와 함께 꼼꼼히 확인하세요.

2단계: 설계 및 건축계획 수립

건축사와 함께 건축허가용 설계도서를 작성하는 단계입니다. 건축법 제22조에 따르면, 일정 규모 이상의 건축물은 반드시 건축사의 설계를 받아야 합니다.

• 건축계획서 작성: 건물의 구조, 규모, 배치도, 단면도 등을 포함합니다.
• 구조 검토: 지반 조사 결과에 따른 안전한 기초 설계
• 환경 영향 검토: 필요시 환경영향평가, 교통영향평가 등을 진행합니다.

3단계: 건축허가 신청

설계가 완료되면 지자체(시·군·구청)에 건축허가를 신청합니다.

• 필수 서류: 건축허가신청서, 건축계획서, 설계도서, 토지 소유권 확인 서류 등
• 수수료 납부: 건물 규모에 따라 20~50만 원 정도
• 처리 기간: 건축법 제11조에 따르면 신청 후 60일 이내에 허가 여부를 통보받습니다.

4단계: 허가 심사 및 보완

지자체 담당자가 제출한 도서를 검토합니다. 보완 자료는 보통 2~3회 정도 왕복할 수 있으니, 여유 있게 일정을 잡으세요.

5단계: 건축허가 취득 및 착공

모든 심사를 통과하면 건축허가증을 받게 됩니다. 허가 유효기간은 2년이며, 착공신고 후 공사를 시작합니다.

전체 소요 기간: 사전 준비부터 허가 취득까지 평균 2~3개월

[요약내용]

국유지 무단 지장물 보상, 건축물·담장·가건물은 언제 보상받을 수 있을까

공익사업에 편입되는 건축물, 공작물, 토지에 정착한 물건은 원칙적으로 이전비 보상 대상이 될 수 있습니다.

공익사업에 편입되는 건축물, 공작물, 토지에 정착한 물건은 원칙적으로 이전비 보상 대상이 될 수 있습니다.

건축물은 구조, 이용상태, 면적, 내구연한, 이전 가능성 등을 종합해 평가합니다.

국유지 위 지장물이라고 해서 곧바로 보상에서 제외되는 것은 아니지만, 무단 설치 여부와 관계법령 위반 정도가 중요합니다.

공익사업과 무관하게 이미 철거·이전 조치가 진행 중인 불법 시설은 보상대상으로 보기 어렵습니다.

최종 판단은 해당 지장물의 설치 경위, 사용권한, 위법성, 철거명령 여부, 사실관계 조사에 따라 달라집니다.

물건의 보상(건축물)

(2020 중토위 업무편람 중)

공익사업 현장에서 토지만큼 자주 문제가 되는 것이 지장물이다. 땅 위에 세워진 건축물, 담장, 석축, 우물, 가건물처럼 현장에는 서류 한 장으로 설명하기 어려운 물건들이 남아 있는 경우가 많다.

특히 그 물건이 국유지 위에 있고, 사용허가나 수익허가 없이 설치되어 있다면 이야기는 더 복잡해진다. “내가 설치한 물건인데 보상을 받을 수 있는지”, “무단 설치라면 전부 보상에서 제외되는지”가 바로 쟁점이 된다.

지장물 보상은 원칙적으로 이전에 필요한 비용을 보는 구조지만, 관계법령 위반이나 기존 철거 절차가 있으면 보상대상에서 제외될 수 있다.

건축물 보상은 물건의 상태와 이전 가능성부터 본다

건축물 보상은 단순히 건물이 있느냐 없느냐로만 판단하지 않는다. 담장, 우물 같은 부대시설을 포함해 구조, 이용상태, 면적, 내구연한, 유용성, 이전 가능성, 그 밖의 가치형성 요인을 종합적으로 본다.

건축물의 가액은 원칙적으로 원가법으로 보상평가한다. 다만 주거용 건축물의 경우 거래사례비교법으로 평가한 금액이 원가법보다 큰 경우에는 거래사례비교법을 적용할 수 있고, 집합건물의 구분소유권 대상이 되는 건물도 거래사례비교법으로 평가한다.

주거용 건축물을 거래사례비교법으로 평가할 때는 공익사업으로 이주대책을 수립하거나 주택입주권 등을 주는 데 따른 가격상승분, 개발제한구역 안에서 이전이 허용되면서 생기는 가격상승분은 제외하고 평가한다.

가액으로 보상한 건축물의 철거비용은 원칙적으로 사업시행자가 부담한다. 다만 건축물 소유자가 해당 건축물의 구성부분을 사용하거나 처분하기 위해 직접 철거하는 경우라면 소유자가 부담하는 구조가 될 수 있다.

국유지 위에 있다는 이유만으로 곧바로 끝나는 문제는 아니다

국유지나 시유지 위에 건축물이 있다는 사실만으로 보상 여부가 자동으로 결정되지는 않는다. 건축물이 국·공유지 위에 있더라도, 주거용 건축물이라면 거래사례비교법으로 평가할 수 있는 경우가 있다.

토지보상법 시행규칙 제33조는 건축물의 평가방법을 정하면서, 건축물이 국유지 위에 있는지 사유지 위에 있는지에 따라 보상 여부를 달리한다고 명확히 나누고 있지는 않다. 그래서 공익사업 때문에 해당 건축물의 이전이나 철거가 이루어지는 경우라면 토지 소유자가 국가인지 개인인지와 별개로 보상대상 여부를 검토하게 된다.

다만 여기에는 중요한 단서가 붙는다. 국유지 위에 사용 또는 수익허가를 받지 않고 무단으로 설치된 석축, 담장, 가건물 같은 지장물이라면 관계법령 위반 여부와 기존 철거 조치 여부를 함께 봐야 한다.

국유지 위 지장물은 “있으니 보상”이 아니라, 공익사업으로 손실이 발생한 것인지부터 따져야 한다.

무단 설치 지장물도 원칙과 예외를 나눠 봐야 한다

국토교통부 회신은 이 부분을 비교적 분명하게 설명한다. 토지보상법 제75조제1항에 따르면 건축물, 입목, 공작물, 그 밖에 토지에 정착한 물건은 이전에 필요한 비용으로 보상하여야 한다. 공작물 등에 대해서는 같은 법 시행규칙 제33조부터 제36조까지의 규정에 따라 보상한다.

여기까지만 보면 국유지 위 석축이나 담장, 가건물도 공작물 또는 토지에 정착한 물건으로 보상 논의가 가능해 보인다. 실제로 지장물 보상은 물건 자체의 존재와 이전 필요성을 중심으로 출발한다.

하지만 관계법령에서 보상에 관하여 제한을 둔 경우, 또는 공익사업과 관계없이 이미 관계법령 위반으로 이전·철거 등의 조치가 진행되고 있는 경우라면 다르다. 이때는 해당 공익사업 때문에 새롭게 손실이 발생했다고 보기 어렵기 때문이다.

공익사업이 없었더라도 철거될 물건이었다면, 그 철거를 공익사업으로 인한 손실이라고 보기 어렵다.

국유지 무단 지장물에서 먼저 확인할 부분

사용허가나 수익허가가 있었는지, 설치 시점이 언제인지, 건축물인지 공작물인지, 이미 철거명령이나 원상회복 조치가 진행 중인지, 관계법령에서 보상을 제한하고 있는지를 먼저 봐야 한다. 같은 담장이나 가건물이라도 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있다.

토지보상법 제75조(건축물등 물건에 대한 보상)

① 건축물, 입목, 공작물 기타 토지에 정착한 물건에 대하여는 이전에 필요한 비용으로 보상하여야 한다.

토지보상법 시행규칙 제33조(건축물의 평가)

① 건축물은 그 구조, 이용상태, 면적, 내구연한, 유용성 및 이전가능성, 그 밖에 가격형성에 관련되는 여러 요인을 종합적으로 고려하여 평가한다.

② 건축물의 가격은 원가법으로 평가한다.

다만, 주거용 건축물에 있어서는 거래사례비교법에 의하여 평가한 금액이 원가법에 의하여 평가한 금액보다 큰 경우와 집합건물의 구분소유권 대상이 되는 건물의 가격은 거래사례비교법으로 평가한다.

무허가 건축물은 전부 배제되는 것이 아니라 위법성의 정도를 본다

무허가 건축물이라고 해서 항상 보상대상에서 제외되는 것은 아니다. 특히 주거용 건축물의 경우 1989년 1월 24일 당시까지 지어진 무허가 주거용 건축물은 토지보상법 시행규칙의 경과조치에 따라 보상에서 적법한 건축물로 보는 경우가 있다.

또한 토지보상법은 건축물이나 공작물 자체에 대한 보상에서 적법 여부만을 단일한 보상요건으로 삼고 있지는 않다. 사업인정고시 이전에 건축되고 공공사업용지 내 토지에 정착한 지장물인 건물은 통상적으로 적법한 건축허가 여부와 관계없이 손실보상 대상이 될 수 있다는 판례 흐름도 있다.

하지만 주거용이 아닌 위법건축물은 다르게 볼 수 있다. 대법원은 위법의 정도가 관계 법령의 규정이나 사회통념상 용인할 수 없을 정도로 크고, 객관적으로 합법화될 가능성이 거의 없으며, 거래의 객체로 보기 어려운 경우에는 예외적으로 수용보상 대상이 되지 않을 수 있다고 보았다.

무허가라는 이름 하나보다 중요한 것은 건축 시점, 용도, 위법성의 정도, 합법화 가능성, 사회통념상 거래 가능성이다.

시유지·국유지 위 주거용 건축물도 평가방법은 열려 있다

시유지 안에 있는 주거용 건축물에 대해 대부계약이 있었거나, 이후 대부계약 없이 무상 점유가 이어진 경우에도 쟁점은 단순하지 않다. 회신례에서는 토지보상법 시행규칙 제33조제2항이 건축물이 국·공유지에 위치하는 경우 별도의 평가기준을 정하고 있지 않으므로, 주거용 건축물에 대한 거래사례비교법 적용이 가능할 수 있다고 본다.

즉 국·공유지 위에 있다는 이유만으로 거래사례비교법 적용을 바로 막지는 않는다. 무허가 주거용 건축물 역시 일정한 요건과 경과조치에 따라 보상평가가 가능할 수 있다.

다만 다시 같은 단서가 붙는다. 국유재산법 등 관계법령에서 보상에 제한을 둔 경우, 또는 공익사업과 무관하게 법령 위반으로 이전·철거 조치가 진행 중인 경우에는 보상대상이 아니라고 볼 수 있다.

국유지 위 건축물 보상은 “국유지라서 된다, 안 된다”가 아니라 사용권한, 위법성, 철거절차, 공익사업과의 인과관계를 함께 봐야 한다.

석축·담장·가건물은 공작물 보상과 위법 설치 여부가 함께 움직인다

사용허가 없이 국유지 위에 설치된 석축, 담장, 가건물은 실무에서 특히 애매하다. 형태만 보면 토지에 정착한 물건이거나 공작물로 보일 수 있고, 실제로 이전이나 철거가 필요하다면 보상 논의가 시작될 수 있다.

하지만 무단 설치라는 사정이 있으면 이야기는 달라진다. 관계법령상 원상회복 대상인지, 이미 철거명령이 있었는지, 공익사업 이전부터 위법상태가 문제 되고 있었는지를 확인해야 한다. 만약 공익사업이 아니었어도 법령 위반으로 철거되었을 물건이라면, 보상대상으로 인정되기 어렵다.

반대로 단순히 사용권한이 불명확하다는 사정만으로 곧바로 모든 보상을 배제할 수 있는지도 개별 검토가 필요하다. 물건의 종류, 설치 경위, 사용 기간, 행정청의 관리 상태, 기존 조치 여부에 따라 결론이 달라질 수 있다.

결국 국유지 위 무단 지장물은 보상 여부를 한 문장으로 자르기 어렵다. 현장에서는 해당 물건이 공익사업 때문에 이전되는 것인지, 아니면 원래부터 철거되어야 할 위법 시설인지의 선이 가장 중요하다.

건축물 면적과 부대설비도 평가에서 놓치기 쉽다

건축물의 가액을 원가법으로 평가하는 경우 전기, 난방, 위생설비 같은 부대설비는 보통 별도로 구분해 평가하지 않는다. 건축물의 구성요소로 함께 평가되는 흐름이다.

다만 건축물 소유자와 부대설비 소유자가 다르거나, 구분 평가가 필요한 특별한 사정이 있으면 별도로 평가할 수 있다. 현장에서는 작은 설비 하나가 실제 소유관계에서는 다른 사람의 권리일 수 있어 확인이 필요하다.

건축면적은 건축물 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 보고, 바닥면적은 각 층 또는 그 일부의 벽, 기둥 등 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 본다. 연면적은 하나의 건축물 각 층 바닥면적의 합계로 계산한다.

이런 면적 기준은 보상평가에서 생각보다 크게 작동한다. 오래된 건물이나 가건물은 실제 사용 면적과 서류상 면적이 다를 수 있기 때문에 현황조사 단계에서 꼼꼼히 맞춰보는 것이 좋다.

보상 여부는 마지막에 사실관계로 결정된다

국유지 위에 무단으로 설치된 지장물은 보상 가능성이 전혀 없다고 단정하기도 어렵고, 반대로 당연히 보상된다고 말하기도 어렵다. 토지보상법은 건축물, 입목, 공작물, 그 밖에 토지에 정착한 물건에 대한 이전비 보상을 원칙으로 두지만, 관계법령상 제한과 위법상태의 정도를 함께 본다.

특히 공익사업과 무관하게 이미 이전이나 철거 조치가 진행되고 있었다면, 그 손실은 공익사업으로 새롭게 발생한 손실로 보기 어렵다. 이 경우 보상대상에서 제외될 가능성이 커진다.

반대로 공익사업 때문에 실제로 이전이 필요해진 지장물이고, 관계법령상 보상 제한 사유가 명확하지 않다면 보상평가의 대상으로 검토될 수 있다. 이때는 원가법, 거래사례비교법, 공작물 평가 기준, 이전 가능성 등을 종합적으로 살피게 된다.

국유지상 지장물 보상은 설치 장소보다 설치 경위, 적법성, 철거절차, 공익사업과의 관계를 함께 정리해야 답이 보인다.

[요약내용]

토지보상에서는 사업시행자, 토지소유자, 관계인의 지위가 각각 다르게 작동합니다.

관계인은 소유권 외의 권리를 가진 사람까지 포함될 수 있지만, 취득 시점과 권리 성격이 중요합니다.

사업인정고시 이후 새로 권리를 취득한 경우에는 기존 권리 승계 여부를 따져야 합니다.

가처분권자는 토지소유자의 임의처분을 막는 지위에 그쳐 관계인으로 보기 어렵다는 해석이 있습니다.

등기, 점유, 대금 지급, 권리 발생 시점이 얽히면 보상 절차에서 별도 검토가 필요합니다.

[본문]

공익사업 편입 이야기가 나오면 가장 먼저 머릿속이 복잡해진다. 내 땅인지, 내가 쓰고 있는 건물인지, 혹은 아직 등기까지 마치지 못한 권리인지에 따라 보상 절차에서 서는 자리가 달라지기 때문이다.

토지보상은 단순히 “권리가 있다”는 말만으로 끝나지 않는다. 누가 사업시행자인지, 누가 토지소유자인지, 누가 관계인인지가 먼저 갈리고, 그다음에는 권리를 취득한 시점과 방식까지 따라붙는다. 특히 사업인정고시 전후의 권리 취득 여부는 보상 절차에서 생각보다 크게 작동한다.

보상 절차에서 먼저 갈리는 세 사람의 자리

토지보상 절차를 따라가다 보면 계속 반복해서 등장하는 이름이 있다. 사업시행자, 토지소유자, 관계인이다. 이름만 보면 단순해 보이지만 실제 절차 안에서는 각각의 위치가 꽤 다르게 움직인다.

사업시행자는 공익사업을 수행하는 자다. 토지를 취득하거나 사용할 때는 사업을 진행하는 주체이지만, 손실보상 단계에서는 보상을 해야 하는 의무자의 위치에 선다. 같은 사람이라도 절차의 장면에 따라 역할이 달라지는 셈이다.

토지소유자는 공익사업에 필요한 토지의 소유자를 말한다. 사업인정고시일 이후에 권리를 승계취득한 사람도 포함될 수 있고, 공유수면 매립 등으로 원시취득한 사람도 토지소유자의 범위에 들어올 수 있다.

관계인은 토지소유자는 아니지만 그 토지나 토지 위 물건에 권리를 가진 사람이다. 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 사용대차, 임대차에 따른 권리처럼 소유권 밖의 권리도 포함될 수 있다.

여기서 중요한 부분은 관계인의 범위가 생각보다 넓다는 점이다. 토지 위 물건에 대한 소유권이나 그 밖의 권리를 가진 사람도 관계인이 될 수 있고, 부동산 물권을 제외하면 등기 여부만으로 모든 판단이 끝나지 않는 경우도 있다.

다만 사업인정고시일 이후 새롭게 권리를 원시취득한 사람은 기존 권리를 승계한 경우가 아니라면 관계인으로 인정되기 어렵다.

권리가 있어도 시점과 성격을 같이 봐야 한다

토지보상에서 관계인인지 여부는 권리의 존재만으로 단순하게 정해지지 않는다. 사업인정고시 전후의 시점, 승계취득인지 원시취득인지, 토지 보상인지 영업보상인지에 따라 판단이 달라진다.

관계인에서 제외될 수 있는 경우도 따로 봐야 한다. 사업인정고시일 이후 권리를 취득한 사람은 기존 권리를 승계한 경우에 한해 관계인으로 포함될 수 있다. 새롭게 권리를 만든 경우라면 보상 절차에서 인정 범위가 좁아질 수 있다.

어업권보상, 영업보상, 영농보상, 축산보상, 잠업보상, 휴직 또는 실직보상 등은 보상계획공고일 이후 새 권리를 취득한 사람이 관계인에서 제외될 수 있다. 택지개발촉진법, 공공주택 특별법, 산업입지 및 개발에 관한 법률 등에 따른 공익사업에서는 주민 의견청취 공고일 이후 새 권리를 취득한 사람도 관계인에 포함되지 않을 수 있다.

토지보상법 제2조(정의)

이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

• 3. “사업시행자”란 공익사업을 수행하는 자를 말한다.

• 4. “토지소유자”란 공익사업에 필요한 토지의 소유자를 말한다.

• 5. “관계인”이란 사업시행자가 취득하거나 사용할 토지에 관하여 지상권·지역권·전세권·저당권·사용대차 또는 임대차에 따른 권리 또는 그 밖에 토지에 관한 소유권 외의 권리를 가진 자나 그 토지에 있는 물건에 관하여 소유권이나 그 밖의 권리를 가진 자를 말한다. 다만, 제22조에 따른 사업인정의 고시가 된 후에 권리를 취득한 자는 기존의 권리를 승계한 자를 제외하고는 관계인에 포함되지 아니한다.

• 6. “가격시점”이란 제67조제1항에 따른 보상액 산정의 기준이 되는 시점을 말한다.

• 7. “사업인정”이란 공익사업을 토지등을 수용하거나 사용할 사업으로 결정하는 것을 말한다.

관계인 판단은 서류 한 장보다 실제 권리관계에 가깝다

사업시행자가 되기 위한 요건은 토지보상법 안에 하나로만 정리되어 있지는 않다. 사업인정을 받거나 의제하는 개별 법률에서 사업시행자의 요건을 따로 두는 경우가 있기 때문에, 실제 사건에서는 해당 공익사업이 어떤 법률을 근거로 진행되는지부터 확인해야 한다.

예를 들어 시장 등이 아닌 사람이 도시·군계획시설사업의 사업시행자로 지정받으려면 사업대상 지역의 토지, 국공유지를 제외한 면적의 3분의 2 이상을 소유하고 토지소유자 총수의 2분의 1 이상 동의를 받아야 한다. 이처럼 사업의 종류에 따라 필요한 요건이 달라진다.

관계인은 취득 또는 사용 절차에 참여해 자신의 권리를 보호받을 수 있다. 그래서 사업시행자가 임의로 관계인을 제외할 수는 없다. 만약 관계인에서 배제되었다면 토지보상법 제30조에 따른 재결신청 청구를 통해 토지수용위원회에서 다툴 수 있다.

토지보상 절차에서 관계인 여부는 보상금만의 문제가 아니라, 절차에 참여해 의견을 낼 수 있는 자리와도 연결된다.

가처분권자는 왜 관계인으로 보기 어려운가

실무에서 자주 헷갈리는 부분이 가처분권자다. 공익사업에 편입되는 토지에 대해 소유권이전등기말소청구권을 근거로 소유권일부가처분등기가 되어 있다면, 가처분권자도 토지보상법상 관계인으로 봐야 하는지 의문이 생긴다.

국토교통부 민원회신에서도 이 지점이 다뤄진 바 있다. 토지보상법 제2조제5호는 관계인을 토지에 관한 소유권 외의 권리자까지 넓게 보고 있다. 그래서 처음 보면 가처분권자도 관계인에 들어갈 것처럼 느껴진다.

하지만 가처분등기는 본질적으로 토지소유자에게 임의처분을 금지하는 효력에 그친다. 권리자가 토지를 직접 사용하거나 수익하는 권리와는 성격이 다르다. 이 때문에 대법원 1973. 2. 26. 선고 72다2401, 2402 판결 취지에 따라 가처분권자는 토지보상법상 관계인이 될 수 없다는 해석이 제시되어 있다.

따라서 협의성립확인신청을 할 때도 가처분권자를 관계인으로 보아 동의서를 반드시 첨부해야 하는 구조로 보기는 어렵다. 다만 실제 사건에서는 가처분의 원인, 등기 경위, 소유권이전등기말소청구의 내용, 사업시행자가 해당 토지를 취득한 시점이 함께 얽힐 수 있다.

서류에 가처분등기가 보인다고 해서 무조건 관계인으로 넣는 것도 조심해야 하고, 반대로 아무 의미가 없다고 넘기는 것도 위험할 수 있다. 가처분권자는 관계인 여부와 별개로 분쟁 가능성을 보여주는 신호일 수 있으므로, 협의취득과 수용 절차에서는 권리관계를 한 번 더 정리해두는 편이 안전하다.

판례와 유권해석에서 보이는 실제 판단의 결

판례를 보면 관계인의 범위는 생각보다 입체적으로 판단된다. 대법원 2009. 2. 12. 선고 2008다76112 판결은 토지에 정착한 물건에 대한 소유권이나 그 밖의 권리를 가진 관계인의 범위를 다루었다.

이 판례 취지는 독립적으로 거래될 수 있는 정착물뿐 아니라, 토지와 완전히 하나가 되었다고 보기 어렵고 거래관념상 별도로 취득 또는 사용의 대상이 될 수 있는 정착물에 대한 소유권, 수거권, 철거권 등 실질적 처분권을 가진 사람도 포함될 수 있다는 방향으로 이해할 수 있다.

또 대법원 1982. 9. 14. 선고 81누130 판결에서는 수용재결 전에 토지를 매수하고 대금을 완납한 사람을 관계인으로 볼 수 있다고 판단했다. 다만 이것이 곧바로 소유자로 인정된다는 의미는 아니다. 소유권이전등기를 하지 않았다면 소유자 판단에서는 별도의 문제가 생긴다.

중앙토지수용위원회 재결례에서도 매매대금 일부 또는 전부가 오갔더라도 소유권이전등기가 마쳐지지 않은 사람을 소유자로 보아 보상할 수 없다는 취지의 판단이 나왔다. 돈을 냈는지, 땅을 넘겨받았는지, 등기가 끝났는지가 서로 다른 층위에서 판단되는 것이다.

대금을 지급하고 토지를 인도받았더라도 등기가 되지 않았다면, 소유자 보상과 관계인 지위는 서로 다르게 판단될 수 있다.

그 밖에도 사업시행자가 이미 수용해 보상까지 마친 지장물을 다른 사업시행자가 다시 수용한 경우, 뒤의 사업시행자에 대한 지장물 보상청구권은 원래 소유자가 아니라 앞서 보상을 마친 사업시행자에게 있다는 대법원 2019. 4. 11. 선고 2018다277419 판결도 있다.

유권해석에서도 비슷한 결이 보인다. 가처분권자는 토지보상법상 관계인이 아니라고 보는 해석이 있는 반면, 등기부상 전세권 설정등기를 하지 않은 전·월세 거주자나 임차 영업자는 관계인으로 볼 수 있다는 해석도 있다. 결국 이름만 보면 비슷해 보여도 실제 권리 내용과 점유·사용 관계를 함께 봐야 한다.

보상 절차는 시작보다 중간 대응이 더 중요해질 때가 있다

토지와 지장물 보상은 생각보다 긴 호흡으로 진행된다. 처음에는 보상금이 얼마인지가 가장 크게 보이지만, 막상 절차가 시작되면 권리자 지위, 관계인 포함 여부, 재결신청, 이의신청처럼 여러 갈래의 판단이 이어진다.

특히 공익사업에 따른 수용은 한 번 방향이 정해지면 되돌리기 어렵다. 그래서 초반에 내가 토지소유자인지, 관계인인지, 혹은 어떤 권리를 주장할 수 있는지 차분히 확인해두는 것이 좋다.

서류상 이름이 보이지 않는다고 바로 끝나는 문제도 아니고, 반대로 등기나 권리관계가 있다고 해서 무조건 보상 대상이 되는 것도 아니다. 가처분권자처럼 등기부에 표시되지만 관계인으로 보기 어려운 경우도 있고, 임차인처럼 등기가 없어도 관계인으로 다뤄질 수 있는 경우도 있다.

지로인행정사사무소는 토지와 지장물 보상 과정에서 소유자나 관계인이 공정한 보상을 받을 수 있도록 행정절차를 돕는 곳이다. 전화, 문자, 카톡, 네이버톡톡 등으로 상담이 가능하고, 사안에 따라 전국 출장 상담도 진행할 수 있다.

공익사업 보상은 작은 표현 하나, 고시일 하나, 등기 여부 하나가 결과에 영향을 줄 수 있다. 내 권리가 절차 안에서 어떻게 보이는지 먼저 확인하는 것만으로도 이후 대응의 방향이 훨씬 선명해진다.

다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 지난달 서울에서 생애 첫 집을 매수한 이들이 4년 5개월 만에 가장 많았던 것으로 나타났다.

20일 법원 등기정보광장에 따르면 지난달 서울에서 생애 첫 부동산(집합건물 기준)을 매입해 소유권이전 등기를 신청한 매수인은 이날 기준 7341명으로 집계됐다. 이는 부동산 시장이 호황이던 2021년 11월(7886명) 이후 가장 높은 수준이다.

서울의 생애 첫 주택 매수인은 지난해 6월 7192명으로 7000명을 넘겼다가 정부의 대출 규제 강화로 점점 줄어 지난해 11월에는 4515명까지 줄었다. 그러다 지난해 12월부터 다시 6000명대 안팎을 이어갔다.

지난달 첫 주택을 가장 많이 매수한 지역은 노원구(623명)였고 이어 강서구(582명), 은평구(451명), 성북구(445명), 송파구(430명), 영등포구(426명), 구로구(382명) 등의 순으로 나타났다. 연령대별로는 30대가 4231명(57.6%)으로 절반을 넘었고, 40대(17.4%), 19~29세(11.1%), 50대(7.8%) 등의 순이었다.

송파구를 제외하면 대부분 15억원 이하 가격대 매물이 많은 지역들로, 다주택자들이 선호 지역의 소위 ‘똘똘한 한 채’를 남기기 위해 내놓은 중하위 가격대 매물을 무주택 실수요자들이 사들인 것으로 분석된다.

15억원 이하 주택의 경우 주택담보대출이 기존 상한액인 6억원까지 가능하고 생애 최초 주택 구입 목적의 주택담보인정비율(LTV)은 규제지역에서도 70%까지 허용된다. 소유권이전 등기는 잔금을 치르고 60일 이내에 하는 것이어서 4월 매수인 숫자는 늘어날 수 있다.

생애 첫 주택 구입이 많았던 지역 중 대부분은 올해 눈에 띄는 집값 상승률을 보였다. 한국부동산원에 따르면 올해 들어 5월 둘째 주(5월 11일 기준)까지 성북구의 매매가격지수 누적 상승률은 5.37%이었고 강서구(5.10%), 관악구(4.85%), 영등포구(4.6%), 서대문구(4.51%), 구로구(4.44%), 노원구(3.90%) 등도 서울의 평균 누적 변동률(3.10%)을 웃돌았다.

부산광역시 건설본부 공고 제2026-16호

해운대수목원 연구 및 관리시설 건립 설계공모

부산광역시 건설본부 공고 제 2026-16 호 해운대수목원 연구 및 관리시설 건립 설계공모 공고 해운대수목원 내 유지관리 및 연구 통합서비스를 제공하고 , 공립수목원 등록요건 충족을 위한 필수시설을 설치하며 , 동부산권을 대표하는...

해운대수목원 연구 및 관리시설 건립 설계공모 공고

해운대수목원 내 유지관리 및 연구 통합서비스를 제공하고, 공립수목원 등록요건 충족을 위한 필수시설을 설치하며, 동부산권을 대표하는 생태교육 및 복합문화공간을 조성하기 위한 “해운대수목원 연구 및 관리시설 건립” 설계공모를 다음과 같이 공고합니다.

2026. 5. 11

부산광역시 건설본부장

1. 공 모 명: 해운대수목원 연구 및 관리시설 건립 설계공모

2. 사업개요

가. 위 치 : 부산광역시 해운대구 석대동 산114-9번지 일원(해운대수목원 내)

나. 규 모 : 지상2층 이하, 연면적 2,000㎡(-5% 범위 내 조정가능)

다. 용 도 : 관광휴게시설(공원에 부수되는 시설)

라. 설 계 비 : 443,335천원 [총사업비 12,788,850천원, 총공사비 10,031,040천원]

마. 공모방식 : 일반 설계공모

3. 참가자격

가. 국내‧외 건축사 모두 참여 가능하고 공동응모 시 총 2인까지 가능하며, 건축사 자격(면허)은 참가등록 마감일까지 취득한 것을 인정하고, 국내 건축사 자격(면허) 소지자의 경우 건축사협회에 가입한 자여야 한다.

나. 공동응모 시 구성원 중 1인을 대표자로 선정하여 등록하여야 하며, 모든 법적 권리와 의무사항은 대표자에게 귀속된다.

다. 공동응모자로 참가하는 단체 또는 개인은 중복하여 참가할 수 없다.

라. 외국 건축사 면허 또는 자격을 가진 사람은 참가 등록 마감일까지 건축사법에 따라 국내에 건축사사무소를 개설하거나, 국내 건축사사무소 개설자와 공동응모해야 하고, 공동응모 시 계약당사자는 국내 건축사가 된다.

※ 자세한 사항은 설계공모 지침서 참조

[부산광역시 건축설계공모 홈페이지 https://making.busan.go.kr에서 다운로드 가능]

4. 설계공모 일정 ※ 사정에 따라 일부 조정‧변경될 수 있음

가. 참가등록 : 2026.5.18.(월) 09:00 ~ 2026.5.19.(화) 17:00

나. 질의접수 : 2026.5.21.(목) 09:00 ~ 2026.5.22.(금) 17:00

다. 질의답변 : 2026.5.29.(금) 17:00까지 ※ 세부절차는 설계공모 지침서 참조

라. 작품접수 : 2026.6.25.(목) 09:00 ~ 2026.6.26.(금) 17:00

마. 작품심사 : “5. 작품심사” 및 설계공모 지침서 참조

바. 당선작 발표 : 2026.7.24.(금)

5. 작품심사

가. 기술검토: 2026.6.29.(월) ~ 2026.7.3.(금)

나. 심사위원

다. 심사방법

1) 1차 작품심사: 2026.7.20.(월)

※ 6작품 이상 접수 시 2차 작품심사 대상(5작품) 선정

2) 2차 작품심사: 2026.7.21.(화)

※ 공개 프레젠테이션 및 심사를 통한 당선작 및 입상작 선정

※ 토론식 심사로 진행되며, 실격기준 등 세부 심사기준은 설계공모 지침서 참조

6. 입상의 종류 및 시상내용

가. 당선작: 상장 및 설계권 부여

나. 기타 입상작: 심사위원회가 4인 이내로 선정, 상장 및 상금 지급

1) 4인인 경우: 심사 순위 순서로 보상비 예산의 4/10, 3/10, 2/10, 1/10 지급

2) 3인인 경우: 심사 순위 순서로 보상비 예산의 4/10, 3/10, 2/10 지급

3) 2인인 경우: 심사 순위 순서로 보상비 예산의 4/10, 3/10 지급

4) 1인인 경우: 보상비 예산의 1/3 지급

다. 보상비 예산: 47,000,000원(VAT 포함)

7. 특기사항

가. 설계용역은 당선자와 수의계약으로 시행하되, 예산확보 및 사업추진 방법 등에 따라 시행 시기 및 계약금액 등이 일부 조정될 수 있음

나. 기타 공고문에 기재되지 않은 세부 사항(설계조건, 제출도서 작성․제출 관련사항, 전시관련, 결과공개 등)은 설계공모 지침서를 참고하시기 바람

※ 문의처: 부산광역시 미래공간전략국 생활공간혁신과 공공건축혁신팀(☎051-888-3601)

3.1 제출도서 목록

※ 2차 심사(공개)는 제출된 설계설명서로 발표심사 예정

※ 홈페이지 게재 이미지는 입상할 경우, 홈페이지에 전시되는 도서로서 설계설명서 내의 이미지로 한정하여 업로드하여야 하며, 같은 종류의 이미지인 경우, 숫자로 구분하여 업로드

(ex. 조감도1.jpg/조감도2.jpg/…, …, 단면도1.jpg/단면도2.jpg/…)

3.2 작성요령

가. 제출도서의 익명성

1) 공모안 제출도서 및 작성요령에서 명기한 내용 외에 모든 제출물에 참가자임을 인지할 수 있는 표시를 할 수 없다.

2) 익명의 원칙은 심사위원회의 최종 결정 시까지 설계공모 전체기간 동안 온·오프라인 전체에서 적용한다.

나. 설계설명서

1) A3에 가로로 작성하며, 색상은 제한하지 않는다. (배경 무늬 사용 불가)

2) 전체 매수는 16쪽 이내로 작성한다.(표지, 목차, 간지는 매수에서 제외하고, 표지, 목차는 제공된 서식으로 작성하여야 하며, 서식, 글자모양, 크기, 색상, 이미지 사용 등 기타 표현과 변경이 불가함, 위반 시에는 익명성 위반으로 고려될 수 있음을 주의)

3) 도면의 종류

조감도 또는 투시도 5컷이내(실내 투시도 포함), 배치도(건축면적 검토내용 포함), 층별 평면도, 입면도(2면 이상), 종․횡단면도(2면 이상), 신재생에너지/제로 에너지건축물 인증/BF 인증/녹색건축인증 계획도, 동선계획도(차량 및 보행동선 포함, 옥외시설과의 관계를 파악할 수 있도록 표현), 계획 개념도

4) 축척은 설명서 크기에 맞춰 보기 쉽게 작성한다.

5) 설계설명서(표지, 목차 제외)의 글자체, 글자 크기는 가독성과 주어진 분량 및 2차 심사 시 발표 자료로 활용됨을 고려하여 자유롭게 작성한다.

6) 설계설명서는‘[별첨1] 설계설명서’서식에 따른다.

7) 조감도 및 투시도는 각 도면당 설계설명서 한 페이지 전면을 사용하고, 표현기법은 ｢렌더링 제한기준｣의 범위 내에서 3차원 이미지로 자유롭게 표현할 수 있다.

8) 설계설명서 도면에는 해당 도면을 설명할 수 있는 부가적인 표현이 가능하나, ｢렌더링 제한기준｣에 위배 되는 이미지는 어떠한 방식으로도 사용할 수 없다.

※「렌더링 제한기준」

1. 일조에 의한 그림자 표현을 위한 직접조명을 제외한 모든 “조명 알고리즘을 이용한 렌더링 기법”은 사용할 수 없다.

2. 투시도 및 조감도는 정확한 3차원 정보를 전달하는 방식으로 작성해야 하며, ‘기준 1’ 범위 내에서 그림자, 색상, 투명도, 재료 등을 표현할 수 있되 라인드로잉 기반의 투시도를 권장한다.

3. 부가적인 표현은 도면 및 문자로는 설명이 부족한 경우 이해를 돕기 위한 사진, 도표, 스케치, 다이어그램, 설명을 목적으로 하는 라인드로잉 기반 투시도를 의미하며 도면 등에 부속적으로 사용되어야 한다.

4. 기타 건축물의 표현을 왜곡할 가능성이 있는 모든 기법은 사용할 수 없다.

다. 주의사항

1) 모든 제출물의 원본은 공모 참가자가 보관하고 있는 것으로 간주하며, 제출과정 및 제출 후 발생한 손상에 대하여 발주기관은 책임을 지지 않는다. 또한, 어떠한 사유로 제출물의 손상 또는 분실이 발생하여 발주기관의 요청이 있을 시에는 공모 참가자는 제출물을 다시 제출할 의무를 갖는다.

2) 참가자가 직접 생산하지 않은 참조 이미지 또는 사례를 사용함에 있어 타인의 저작권을 침해하지 않아야 한다.

3) 제출기한 내에 정상적인 파일이 제출되지 않는 경우 ‘제출 시간 미준수’로 판단해 공모안이 제출되지 않은 것으로 간주할 수 있다.

4) 발주기관은 필요시 추가 서류를 요청할 수 있고, 이 경우 서식과 제출 방법은 홈페이지 등을 통해 공지한다.

5) 제출 도서의 익명성 위반사항이 발견된 경우에는 심사위원회에 상정하여 실격 처리할 수 있다.

6) 설계설명서의 규격ㆍ쪽수, 파일작성 지침 등의 사항을 위반하였을 경우에는 심사위원회에서 심사 반영 여부를 결정한다.

7) 제출된 공모안은 심사 결과 발표 후 발주기관이 임의로 처리할 수 있다.

4. 심사 및 입상작 선정

4.1 기술검토

가. 운영위원회는 설계공모 규정 및 지침, 관련 법령에 기초하여 제출된 공모안의 위반사항에 대해 판정하고, 이를 보고서로 정리하여 이를 심사위원회에 제출하고 1차 심사위원회 개최 전에 보고한다.

나. 기술검토 사항

※ 중대한 위반사항이 발견된 경우, 설계공모 참가자에게 전자우편이나 유선 등 확인하는 절차를 거친다.

4.2 심사위원회

가. 심사위원

1) 심사위원회는 5명으로 구성한다.

2) 공고 후 심사위원 개인사정 등으로 심사위원의 변동이 있을 수 있다. 예비심사위원을 활용할 경우 별도의 재공고하지 않는다.

3) 공모참가자 및 심사위원은 불공정행위 방지를 위하여 사전 접촉을 금지하며, 심사위원을 사전에 접촉하여 응모작에 대하여 설명한 경우 실격처리 할 수 있으며, 공모참가자는 이에 대하여 이의를 제기할 수 없다.

나. 심사위원장

1) 최초 심사일에 심사위원들 간의 협의를 통해 호선한다.

2) 심사위원장은 설계공모 심사를 주관하며, 공고 시 제시된 사항 이외에 추가적으로 심사위원회의 운영에 필요한 세부적인 기준을 정하거나 심사 방법, 심사기준 등 심사와 관련하여 필요한 사항을 변경할 경우, 심사위원회의 의결을 거쳐 정할 수 있다.

다. 심사위원회 운영 방법

1) 심사위원회는 심사 개시 전 운영위원회의 각 공모안에 대한 기술검토 결과를 보고받고, 심사위원들의 토론 및 합의 등을 통해 심사 반영 등 결정한다.

2) 심사위원회 의결을 통해 심사 대상 제외(실격)로 결정된 공모안이 있는 경우 그 사유 등을 서면으로 작성하여 심사에 참여한 심사위원 전원의 서명을 받아야 한다.

3) 심사위원은 공모대상지를 사전에 답사하고, 해당 사업의 목적 및 특성, 설계지침서, 설계 공모안을 사전에 제공 받아 검토한 후 심사에 임한다.

4) 심사위원은 당선작과 기타 입상작을 결정하고, 그 선정 사유와 심사평, 그리고 발주기관을 위한 조언 사항 등의 내용을 포함한 최종 심사보고서를 작성한다.

5) 발주기관 및 운영위원회 등은 심사위원회에 참석(참관)하여 심사 중 심사위원의 질의에 답변할 수 있다.

6) 심사위원회는 심사위원 정수의 과반수가 참석하여야 하며, 심사위원회 의결이 필요한 사항의 결정은 참석 심사위원 과반의 동의를 얻어야 한다.

4.3 심사기준

가. 심사 방법

1) 심사의 목표는 본 사업에 가장 부합되는 최적의 설계안(설계자)을 선정하는 데 있으므로 심사기준은 본 지침서 등을 고려하여 심사위원회가 최종 결정함을 원칙으로 한다.

2) 심사방식은 아래와 같이 진행하는 것을 원칙으로 하되 변경 등 필요한 경우 심사위원회 의결을 통해 결정할 수 있다. 단, 제출된 공모안이 5개 이하일 경우 1차 심사는 생략한다.

가) 1차: 공개 토론 심사(일반인 시청 가능)

- 심사위원회에서는 심사 대상 공모안 중 자유토론 및 투표 등 심사위원회에서 정하는 방법으로 특별한 사유가 없는 한 2차 심사 대상 5개 이하의 공모안을 선정한다.

- 2차 발표심사 대상자에게 개별 유선 등 통지(1차 심사 당일 22:00까지)

나) 2차: 공개 발표 및 토론 심사(비대면 온라인 화상 발표심사, 일반인 시청 가능)

- 발표 자료는 제출된 설계설명서로 한정한다.

- 설계공모 참가자의 발표(프리젠테이션)와 질의응답 시간은 각 10분 이내를 원칙으로 하나, 심사위원회가 적정하게 정할 수 있다.

- 심사위원은 자유토론 및 투표 등 심사위원회에서 정하는 방법으로 당선작 및 기타 입상작을 결정한다.

- 2차 심사 대상자(발표자)는 심사 당일 비대면 화상 발표(ZOOM 활용)를 통해 지정된 시간에 익명의 원칙에 따라 심사 기호로 온라인 접속(참가)하여야 한다.

- 발표자는 대표자를 원칙으로 하되, 대리인이 발표할 수 있다. 다만 대리인은 공모 공고일 이전부터 해당 업체에 재직 중으로 공모안 작성에 직접 관여한 설계자(서식1 설계공모 참여자)에 한한다.

- 발표 순서는 심사위원회에서 심사위원장의 공개 추첨을 통해 결정되며, 화상회의(ZOOM 활용)를 통해 각자의 발표 순서(심사 기호)를 확인 후 발표에 임해야 한다.

- 심사위원은 발표(프리젠테이션) 및 심사위원과 발표자 간의 질의응답을 통해, 설계공모 참가자가 설계설명서로 표현하지 못한 사항이나 추가 설명이 필요한 사항을 확인할 수 있다. 이때, 심사위원은 작품별로 각자의 평가를 피력하고, 발표자는 그에 대해 반론 또는 변론할 수 있다.

- 타 작품과의 비교설명, 시간 초과 등 발표자가 공정한 발표에 지장을 줄 수 있는 행위(발표자 상호 간의 신분이 노출될 수 있는 행위 포함)를 하는 경우, 심사위원장은 발표를 중지시키고 심사위원들과 논의를 거쳐 심사에서 제외하도록 조치할 수 있다.

3) 심사 시 제2장의 설계지침을 기준으로 하여 다음 항목과 사항으로 평가한다.

4) 심사위원(심사위원장 포함)은 당선작과 기타 입상작에 대해 심사평가서(우수한 점과 개선사항 등)를 구체적으로 작성하여 공모부서에 제출한다.

5) 심사위원회는 심사결과 공모안의 수준이 현저히 떨어진다고 판단될 경우, 2차 심사 대상 공모안, 당선작 및 기타 입상작을 선정하지 않을 수 있다.

6) 온라인 화상 발표(ZOOM) 사전 접속 안내

가) (2차 심사대상자) 발표자는 발표심사 당일 AM 09:00까지 재직기간이 명시된 재직증명서(발표자가 대리인인 경우에 한한다.) 및 신분증(얼굴 식별이 가능한 주민등록증, 운전면허증, 여권) 사본, 발표자 휴대전화번호(비상연락망)를 부산광역시(생활공간혁신과 담당자) 전자우편으로 제출하여 해당 사항을 확인받아야 한다.

[담당자: 김연희(전화번호: 051-888-3601, 전자우편: peelseung7@korea.kr)]

나) (2차 심사대상자) 발표자는 발표심사 당일 오전에 온라인 화상회의(ZOOM)에 사전 접속하여 발표자 및 발표자료(설계설명서), 온라인 통신환경(인터넷 및 스피커, 마이크 등) 등을 확인·점검해야 한다(※ 대상자에게 접속시간 및 ZOOM아이디 등 개별 통지)

다) 발표자의 자격 등을 확인할 수 없는 경우나 온라인 화상회의(사전접속)에 참여하지 않는 경우 심사 참가 의사가 없는 것으로 판단하여 심사에서 제외한다.

7) 주의사항

가) 발표심사 대상자는 발표 등 심사에 지장이 없도록 인터넷 연결이 안정적인 곳(가급적 LAN케이블을 이용)에서 심사에 참여해야 하며, 개별 통신환경(카메라, 스피커, 오디오, 인터넷 등) 및 장비, 사용법 숙지 등을 사전에 준비해야 한다.

나) 발표심사 대상자는 비대면 화상회의(ZOOM) 참가 및 발표 시 익명성이 유지될 수 있도록 주의해야 한다.

나. 실격 고려 항목

심사에 영향을 미칠 수 있는 중대한 조건을 위배하여 심사 대상으로 적절하지 않다고 인정되는 아래의 어느 하나에 해당하는 공모안은 심사위원회의 의결을 거쳐 심사 대상에서 제외, 실격 처리될 수 있다.

1)「건축법」등 관련 법령을 중대하게 위배하여 전면적 수정이 불가피한 경우

2) 건축규모, 총 예정공사비, 주요 기능별 면적 등 설계지침서에서 요구한 사항을 과도하게 초과 또는 미달, 심각하게 과제를 누락한 경우

3) 제출도서 규격의 현저한 위반, 과도한 왜곡, 허위사실인 경우

4) 제출도서에 해당 업체를 특정할 수 있는 문구나 이미지 등이 포함된 경우

5) 심사위원 제척사유(제1장 설계공모 개요 2. 설계공모 운영 2.9. 심사위원 기피신청 라. 제척사유) 등에 해당됨에도 본 지침서 따라 기피 신청하지 않은 경우

6) 심사위원이 공정한 평가를 하는 데 영향을 미칠 의도로 설계공모 참가자 및 심사위원이 불공정한 행위를 한 경우

7) 설계공모 참가자 및 심사위원, 제3자가 직․간접적으로 심사에 영향을 미치는 부당한 청탁이나 압력을 행사한 경우

8) 심사 전에 심사위원과 접촉하여 공모안을 설명한 경우

9) 대상 부지의 경계 및 면적을 초과 또는 임의 조작하여 제출한 경우

10) 심사위원 전원이 타 작품의 명백한 모방으로 판정한 경우

11) 참가등록 자격에 해당하지 않는 자가 공모안을 제출했을 경우

다. 처벌조항

1) 심사위원회에서 당선작(당선자)을 실격으로 결정한 경우, 계약체결 전에는 당선을 무효로 한다. 계약체결 이후에는 체결된 계약을 무효(선금 및 기성금 회수)로 하고 관계 법령에서 정한 사업 지연에 따른 민‧형사상의 책임을 진다. 기타 입상작의 경우에는 입상 무효, 상금을 회수하며 경우에 따라 민‧형사상의 책임을 진다.

2) 발주기관의 장은 입상작 등 선정 이후라도 금품·향응 등의 제공·수수, 담합, 알선·청탁 등 불공정행위가 발생하였음을 인지한 경우에는 선정된 입상작 등을 취소할 수 있다. 이 경우 발주기관의 장은 보상금을 환수한다.

3) 심사위원은「부정청탁 및 금품등 수수의 금지에 관한 법률」제11조제1항제4호에 따라 공무수행사인에 해당되어 같은 법 제5조부터 제9조까지의 규정을 준용 받고, 위반 시 같은 법 제22조 및 제23조에 따라 벌칙 또는 과태료 처분을 받는다.

4.4 입상의 종류와 그 권리․보상의 내용

가. 입상작: 당선작 1점(설계권 부여), 기타 입상작으로 한다.

나. 입상작 시상내용

1) 당선작: 상장 및 설계권 부여

2) 기타 입상작: 심사위원회가 4인 이내로 선정, 상장 및 상금 지급

가) 4인인 경우: 공모심사 순위가 높은 순으로 보상비 예산의 10분의 4, 10분의 3, 10분의 2, 10분의 1을 지급

나) 3인인 경우: 공모심사 순위가 높은 순으로 보상비 예산의 10분의 4, 10분의 3, 10분의 2을 지급

다) 2인인 경우: 공모심사 순위가 높은 순으로 보상비 예산의 10분의 4, 10분의 3을 지급

라) 1인인 경우: 보상비 예산의 3분의 1을 지급

※ 단, 기타 입상작의 수와 순위는 심사위원회에서 결정하고, 동일한 순위의 기타 입상작이 결정된 경우는 아래에 따른다.

- 동일한 순위가 높은 순위인 경우: 높은 순위와 낮은 순위의 각 상금을 합하여 평균한 금액 지급

- 동일한 순위가 낮은 순위인 경우: 해당 순위의 금액 지급

3) 보상비 예산: 금 47,000,000원(부가가치세 포함)

4) 시상금액 및 보상금액은 부가가치세 및 제세공과금을 포함한다.

5) 기타 입상자가 특별한 사유가 없이 보상 통지일로부터 30일 이내에 보상 요청을 하지 않는 경우, 보상금에 대한 권리를 포기한 것으로 간주한다.

6) 보상금에는 시상식 등에 참석할 경우의 교통비, 일체의 저작권료와 세금 및 환전 송금 등 각종 수수료를 포함하며, 세금은 대한민국의 세법을 적용한다.

4.5 설계공모 심사 결과 공개 및 시상식

가. 심사위원회의 심사 결과는 심사일로부터 7일 이내에 홈페이지 등을 통해 공개한다.

나. 입상작에 대한 시상식은 추후 발주기관이 지정한 날짜와 장소에서 시행한다.

4.6 입상작에 대한 조건

가. 당선 이후 조건

1) 당선자는 발주기관과 계약체결에 대한 우선 협상권을 가지며 발주기관은 계약상대자가 결정되면 10일 이내에 계약을 체결하여야 한다. 다만, 건축사사무소 개설 신고 등 발주기관이 인정하는 부득이한 사유로 계약을 10일 이내에 체결하지 못할 경우에는 발주기관의 사정, 사업의 추진 여건에 따라 계약상대자와 협의하여 계약체결 기한을 조정할 수 있다.

2) 당선자가 법령, 기타 등의 사유로 설계용역을 수행할 수 없는 경우와 계약상대자가 결정된 이후 10일 이내에 정당한 사유 없이 계약하지 않을 경우, 심사 결과에 의한 차순위 작품으로 설계권 등을 부여할 수 있으며, 차순위자에게 지급된 상금은 계약 금액에 포함하여 계약한다.

3) 당선자는 관련 예산·정책·사업계획의 변경·심사위원회가 보완을 요구한 사항을 비롯하여 발주기관이 요구한 사항으로서 설계 보완이 필요한 경우 이를 반영하기 위하여 노력하여야 한다.

4) 당선자는 “설계공모 지침서”, “과업 지시서” 등 발주기관이 계약으로 요구하는 사항을 준수하여야 한다.

5) 계약의 체결 및 이행에 관하여는 「지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률」등 관련 법령 및 규정을 준수하여야 한다.

나. 저작권 및 출판 전시

1) 참가 공모안은 창작품이어야 하며 타인의 저작권을 침해해서는 안 된다. 타인의 저작권 침해에 따른 모든 책임은 참가자(팀)에게 있으며, 당선작의 경우 입상이 취소될 수 있다.

2) 참가 공모안의 모든 권리(저작권, 소유권 포함)는 참가자(팀)에게 있다. 필요한 경우 참가작에 관한 저작권을 양도받거나 이용 허락을 받을 수 있으며, 이 경우에는 참가자(팀)와 별도로 약정하여 정한다.

3) 상업적인 이익을 목적으로 하지 않는 경우 부산광역시는 모든 참가 공모안에 대하여 참가자(팀)와 별도의 보상 및 협의 없이 전시할 수 있으며, SNS 또는 웹사이트 등에 게재하거나 도서로 출판할 수 있다. 참가자(팀)는 이상의 전시, 게재 및 발간에 적극 협조하여야 하며, 응모작을 제출함으로써 이에 동의한 것으로 간주한다.

5. 계약에 관한 사항

5.1 일반사항

가. 계약서는 대한민국 국내법에 따라 한국어로 작성한다.

나. 당선자는 계약 시 대한민국의 관계 법령, 규정을 준수하여야 한다.

다. 발주기관은 제출 작품에 대한 설계용역 과정에서 심사위원회 등의 동의를 받아 수정을 요구할 수 있으며, 당선자는 그 요구가 전체 작품개념을 현저히 훼손하지 않는다고 판단할 경우에는 이를 수용하여야 한다.

라. 해당 사업의 주관부서는 부산광역시(푸른숲도시과)에서, 공모 운영은 부산광역시(생활공간혁신과)에서, 설계공모 행정절차는 부산광역시(생활공간혁신과)에서 하며, 공모 완료 후 계약, 착수 및 용역 준공 등은 부산광역시(건설본부)에서 진행한다.

5.2 계약의 당사자 조건

가.「건축사법」에 따른 건축사 자격(면허)소지자로 같은 법에 따라 건축사사무소를 개설하고 있는 자로서 관계 법령에 결격사유가 없는 자. 단, 외국의 건축사 면허(자격)를 가진 자는「건축사법」제23조에 따라 국내 건축사사무소 개설자와 공동으로 수행하여야 한다.

나. 계약 시 구조, 도시계획, 토목, 기계, 전기, 정보통신, 소방, 조경 분야 설계에 대한 자격이 없는 경우 다음 전문분야 설계 자격이 있는 자와 공동도급(분담이행)으로 용역을 시행하여야 하며, 기타 분야별 법령에서 정하는 기준에 따라 「건설기술 진흥법」 제26조제1항에 따라 건설기술용역업을 등록하고 기술사사무소 등록을 필하였거나, 「엔지니어링산업 진흥법」에 의한 엔지니어링활동주체 신고를 필한 자가 설계하여야 한다.

1) 기계설비분야 설계용역 과업의 자격

「기술사법」 제6조에 따른 기술사사무소 개설등록(건축기계설비 또는 공조냉동기계)을 한 자

2) 전기분야 설계용역 과업의 자격

「전력기술관리법」제14조, 동법시행령 제27조 및 별표4에 의거 전문설계업(전력전문설계1종이상) 또는 종합설계업을 등록한 업체

3) 정보통신분야 설계용역 과업의 자격

「엔지니어링산업 진흥법」제21조제1항에 따라 엔지니어링사업자로 신고하거나「기술사법」 제6조에 따라 기술사사무소의 개설자로 등록한 자로서 통신ㆍ전자ㆍ정보처리 등 대통령령으로 정하는 정보통신 관련 분야의 자격을 보유하고 용역업을 경영하는 자

4) 소방분야 설계용역 과업의 자격

「소방시설공사업법」제4조 및 제11조, 동법시행령 제2조 및 별표1에 따라 전문소방시설 설계업 또는 일반소방시설 설계업(전기 및 기계)을 등록한 업체

5) 조경 및 도시 계획 분야 설계용역 과업의 자격

「기술사법」에 의한 기술사사무소(조경, 도시 계획) 또는 「엔지니어링산업진흥법」에 의한 엔지니어링 사업자(조경, 도시 계획)

6) 토목분야 설계용역 과업의 자격

「엔지니어링산업진흥법」 제21조에 의한 건설 부문(토질ㆍ지질, 구조) 활동 주체로 신고하고 해당 기술자를 보유하거나, 「기술사법」에 따라 기술사사무소(토질 및 기초, 지질 및 지반, 토목구조)를 등록하고 상기 부문 해당 기술자를 보유한 업체

7) 건축구조 설계용역 과업의 자격

「기술사법」제6조 제1항 및 시행령 19조에 의해 기술사사무소를 등록한자로 건축구조 분야에 등록한자

다. 건축, 도시계획, 토목, 기계, 전기, 통신, 소방, 조경, 구조, 토질 및 기초 등 전문분야는 등록된「국가기술자격법」에 따른 해당 분야 기술자자격 소지자에게 수행토록 하되 책임기술자가 총괄하여야 한다.

라.「건축법시행령」제91조의3(관계전문기술자와의 협력)과 「건축물의 설비기준 등에 관한 규칙」제3조(관계전문기술자의 협력사항)에 따라 관계 법령에서 정하는 관계 전문기술자의 협력을 받아야 한다.

6. 기타 사항

6.1 규정의 준수

가. 참가자는 설계공모에 등록함으로써 본 지침을 준수하는 것으로 간주하며 이 지침을 위반한 참가자 및 제출 작품에 대하여는 심사위원회에서 심사 반영 여부를 결정한다.

나. 기타 본 규정에서 명시하지 아니한 사항은「건축서비스산업 진흥법」및「건축 설계공모 운영지침」을 준용한다.

6.2 무효 및 승계

아래의 경우에는 당선자에게 부여하는 설계권을 무효로 하며, 차순위자 순으로 승계할 수 있다.

가. 당선자가 설계권을 포기한 경우

나. 당선작에서‘4.3 심사기준, 다. 실격 고려 항목’에 해당하는 사실이 발견된 경우

다. 당선자가 원활한 설계 작업이 불가능하게 된 경우

라. 소정의 기한 내에 계약체결이 이루어지지 않는 경우

6.3 사업 취소에 따른 보상

사업계획의 변경 등 발주기관의 사정으로 인해 당선자와 계약을 체결하지 아니하는 경우에는 공모안의 작성에 소요된 실비의 범위 안에서 발주기관과 당선자가 협의하여 결정한 보상액을 당선자에게 지급한다.

6.4 참여 외부전문가 신고제

가. 공모안 제출업체 임직원 이외의 외부전문가가 계획에 참여한 경우, 작품 제출 시 해당 전문가를 신고(서식 제5호)하여야 한다.

나. 미신고 한 외부전문가가 심사위원에 선정되어 심사에 참여한 것이 확인된 경우, 동 외부전문가가 참여한 입상작은 아래와 같이 조치한다.

1) 설계용역 계약체결 전 : 입상 결정 취소, 상장 및 상금 회수

2) 설계용역 계약체결 후 : 입상 결정 취소, 상장 및 상금 환수, 설계용역 계약 해지가 가능한 경우에는 계약 해지(계약을 해지한 경우에는 선금 및 기성금을 회수하며, 관계 법령에서 정한 사업 지연에 따른 손해배상금 청구)

6.5 분쟁

설계공모는 대한민국의 법률에 근거하여 집행될 것이며 공모와 관련하여 분쟁이 발생할 경우, 대한민국 발주기관 소재지의 법원에서 조정하거나 판결한다.

제2장 설계공모 설계지침

1. 사업개요

1.1. 위 치: 부산광역시 해운대구 석대동 산114-9번지 일원

가. 지역․지구 등: 자연녹지지역, 근린공원(해운대수목원), 개발제한구역

나. 건폐율 20% 이하, 용적률 80% 이하

1.2. 사업규모

가. 대지면적: 633,684㎡(실사용 대지면적 6,260㎡)

나. 규 모: 연면적 2,000㎡(-5%범위 내), 지상2층 이하

※ 도시관리계획 결정 사항임

다. 용 도: 관광휴게시설(공원에 부수되는 시설)

라. 총예정공사비: 10,031,040천원(부가가치세 포함)

마. 설 계 비: 443,335천원(각종 예비인증, 손해배상보험, 부가가치세 등 포함)

※ 반드시 총(예정)공사비 내에서 계획되어야 함.

※ 사업규모(연면적, 공사비, 설계비 등)는 발주기관의 사정에 따라 변경될 수 있음.

※ 예정설계비 사업예산 범위 내에서 설계가 이루어지도록 하여야 함.

1.3 사업추진 근거 및 배경

가. 수목원의 유지관리․연구시설 건립을 통한 통합서비스 제공 및 수목원 등록 필수시설을 확충하고 동부산권을 대표하는 수목원으로 자리매김하기 위한 다양한 생태교육 및 복합 문화공간을 조성하기 위함.

나. 해당 부지는 과거 석대 쓰레기 매립장으로 이용된 장소로 주택 밀집지와는 다소 이격되어 있으나 반경 3km 이내 15만명 이상이 거주하고 주변부 반여농산물도매시장, 석대화훼전시판매시장이 영업 중이며 2021. 5. 해운대수목원 1단계 부지 임시개방 후 관람객이 매년 증가하고 있으며 이들을 위한 문화․편익시설 및 유지․관리시설이 필요함.

다. 해운대수목원은 동부산권을 대표하는 수목원으로 향후 제2센텀 첨단산업도시 조성완료 시 공원녹지에 대한 행정수요 증가 예상되며 현재도 지속적 인구 유입 및 다양한 형태의 수목 유전자원에 대한 관심과 참여요구가 높아 자연속에서 숲체험 활동, 힐링 및 감성충전의 메카 역할 기대함.

1.5 주요 시설개요 및 면적

※ 건립부지는 해운대수목원 진입 시 정면에 위치하고 있으므로 수목원의 특징을 살려 정면성, 상징성 및 정체성이 부각될 수 있는 파사드 계획

※ 건축물의 배치는 석대동 390-3번지, 석대동 산114-9번지, 석대동 산114-10번지 상기 3필지 내에서 계획되어야 하며, 이외의 필지에는 건축물을 배치할 수 없음. (외부 휴게공간, 조경 및 주차장 등 건축물 이외의 시설은 배치 제한 없음.)

[별도 제공자료-별첨 제2호] 대상지일원 지적도 참조

※ 기존 경사지형을 활용하여 절·성토를 최소화한 건축계획 권장함.

※ 계획부지 내 배수로가 있으며, 기능은 유지되어야 함.

※ 기존 수목원과 조화롭고 건축물과의 유기적인 공간 연계가 가능한 소공원의 외부 조경·휴게공간 배치를 권장함.

※ 주차대수는 15대(관용차량 5대, 장애인 주차대수 포함)로 계획하고, 외부공간(휴게, 녹지 등) 계획을 고려하여 적절하게 배치할 것.

※ 상시근로자 공간의 진출입은 해운대수목원 관리 편의성 등을 고려하여 배치할 것.

※ 상시근로자들의 휴게공간 등은 남·여 작업자의 구성에 따라 탄력적으로 사용할 수 있는 가변형 공간으로 계획할 것.

※ 제시된 세부공간과 면적을 참고로 하되, 층별, 실별 배치 및 용도별 면적은 설계자의 기능 특성을 고려한 합리적인 설계안 제시 가능하며, 설계자의 판단에 따라 계획하고, 필요에 따라 공간을 추가할 수 있음.

※ 상기 표의 영역들은 시설물의 운영을 위한 구분일 뿐이므로 영역 단위로 반드시 공간이 구성 및 구획되어야 함을 의미하지 않으므로 설계자의 의도에 따라 다양한 공간 구성 등이 가능하며, 수목원의 특수성을 고려한 효율적인 관리기능 중점으로 계획할 것.

인허가 절차 핵심 순서

① 운영 업종 결정 → ② 건축물 용도·도시계획 허용 확인 → ③ 위생(공중위생)·관광(관광진흥) 요건 충족 → ④ 소방(특정소방대상물) 설비 → ⑤ 인허가/신고

0) 먼저 선택해야 하는 "합법 루트" 4가지

루트 A) 관광숙박업(관광진흥법): 호텔업/호스텔업/소형호텔업 등

• 장점: 내·외국인 모두 대상 가능(통상), 관광과(지자체) 협의/사업계획을 전제로 사업화가 명확

• 본법(관광진흥법)

  • 제4조 등록: 관광숙박업을 하려면 시장·군수·구청장에게 등록

  • 제15조 사업계획 승인: 등록 전에 사업계획 승인을 받아야 함(관광숙박업)

• 시행령(관광진흥법 시행령)

  • 제5조 + [별표 1] 관광사업 등록기준: 업종별 시설기준/부지요건(예: 호스텔·소형호텔 "폭 8m 도로에 4m 이상 연접", 관광호텔·휴양콘도는 12m 등)

  • 제10조 사업계획 승인신청 등(절차)

  • 제13조 사업계획 승인기준(관계법령 적합/자금조달 등)

• (실무 참고) 호스텔 객실은 단독객실만이 아니라 공동객실 포함 가능 해석례

루트 B) 공중위생관리법상 숙박업(일반/생활): 일반숙박업(모텔/여관 등), 생활숙박업(취사 포함 형태)

• 장점: 가장 "전통적인 숙박업" 루트(내국인 포함), 보건위생(보건소) 중심

• 시행령(공중위생관리법 시행령)

  • 숙박업을 숙박업(일반) / 숙박업(생활)로 구분해 정의(취사시설 유무 등)

• 시행규칙(공중위생관리법 시행규칙)

  • [별표 1] 공중위생영업의 종류별 시설·설비기준에 숙박업(일반/생활) 시설요건(취사, 환기/창문, 욕실/샤워, "건물 일부 영업" 조건 등) 상세

루트 C) 외국인관광 도시민박업(에어비앤비 합법 루트의 대표): "외국인 대상" + "주민 거주" 성격

• 장점: "주택"을 크게 뜯지 않고도 가능한 케이스가 있음

• 본법(관광진흥법)

  • 관광사업 "등록"은 제4조 근거로 진행(지자체 등록)

• 시행령/기준(관광진흥법 시행령 [별표 1] 등록기준 체계)

  • 등록기준(예: 주택 연면적 230㎡ 미만, 외국어 안내체계, 소화기·단독경보형감지기 등)은 시행령 별표 체계로 운영되고, 지자체 안내/매뉴얼에서도 그 구조로 설명

• 실무 서류·절차(지자체 민원편람 예시)

  • "외국인관광 도시민박업 등록"은 관광진흥법 제4조 + 시행규칙 근거로 접수/현장심사 절차를 운영(구비서류: 등록신청서, 사업계획서, 도면 등)

루트 D) 기타: 농어촌민박/한옥체험업 등(입지·대상 건축물 제한 큼)

• 에어비앤비 불법 논란 대부분이 이 루트 구분을 안 해서 생깁니다(운영지역/대상건축물/대상객 제한).

• 농어촌민박: 농어촌정비법 체계(요건: 농어촌/준농어촌 주민, 일정 기간 거주 등)로 신고를 받는 구조

1) "건축물 용도"부터 정리: 다가구를 숙박으로 바꾸면 무엇이 달라지나

1-1. 건축물 용도 분류가 바뀝니다(건축법 시행령 별표 1)

• 다가구주택은 "주택" 범주, 숙박시설은 "숙박시설" 범주로 별도 분류됩니다. (별표 1에서 용도별 종류를 규정)

  → 주택 → 숙박시설로 '용도변경'은 사실상 도시계획(입지) + 소방 + 위생이 같이 딸려오는 "체급 변경"입니다.

1-2. 입지(용도지역)에서 "숙박시설 허용"이 먼저 뚫려야 합니다

• 숙박시설은 용도지역·지구·구역 규정(국토계획 체계) + 지자체 도시계획조례/지구단위계획의 영향을 강하게 받습니다.

• 특히 "상업지역인데도 무인텔/숙박시설 제한 가능한가?" 같은 질의에 대해 지자체 조례로 제한 가능 여부가 실제로 논의/회신된 사례들이 있습니다.

관광진흥법 / 시행령 (사업계획승인 의제사항) [관광호텔 | 호스텔 | 외국인관광도시민박업 | 한옥체험업]

관광진흥법 제15조(사업계획의 승인) ①관광숙박업을 경영하려는 자는 제4조제1항에 따른 등록을 하기 전에 그 사업에 대한 사업계획을 작성하여 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인을 받아야 한다. 승인을 받은 사업계획 중 부지, 대지 면적, 건축 연면적의 일정 규모 이상의 변경 등 대통령령으로 정하는 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다. <개정 2008. 6. 5., 2009. 3. 25., 2018. 6. 12.>

②대통령령으로 정하는 관광객 이용시설업이나 국제회의업을 경영하려는 자는 제4조제1항에 따른 등록을 하기 전에 그 사업에 대한 사업계획을 작성하여 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인을 받을 수 있다. 승인을 받은 사업계획 중 부지, 대지 면적, 건축 연면적의 일정 규모 이상의 변경 등 대통령령으로 정하는 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다. <개정 2008. 6. 5., 2009. 3. 25., 2018. 6. 12.> [관광객이용시설업 : 외국인관광도시민박업, 한옥체험업]

⑤ 제15조제1항에 따른 사업계획의 승인 또는 변경승인을 받은 경우 그 사업계획에 따른 관광숙박시설 및 그 시설 안의 위락시설로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 지정된 다음 각 호의 용도지역의 시설에 대하여는 같은 법 제76조제1항을 적용하지 아니한다. 다만, 주거지역에서는 주거환경의 보호를 위하여 대통령령으로 정하는 사업계획승인기준에 맞는 경우에 한정한다. <개정 2023. 8. 8.>

1. 상업지역

2. 주거지역ㆍ공업지역 및 녹지지역 중 대통령령으로 정하는 지역

⑥ 제15조제1항에 따른 사업계획의 승인을 받은 경우 그 사업계획에 따른 관광숙박시설로서 대통령령으로 정하는 지역 내 위치하면서 「학교보건법」 제2조에 따른 학교 출입문 또는 학교설립예정지 출입문으로부터 직선거리로 75미터 이내에 위치한 관광숙박시설의 설치와 관련하여서는 「학교보건법」 제6조제1항 각 호 외의 부분 단서를 적용하지 아니한다. <신설 2015. 12. 22.>

⑦ 제15조제1항에 따른 사업계획의 승인 또는 변경승인을 받은 경우 그 사업계획에 따른 관광숙박시설로서 다음 각 호에 적합한 시설에 대해서는 「학교보건법」 제6조제1항제13호를 적용하지 아니한다. <신설 2015. 12. 22.>

1. 관광숙박시설에서 「학교보건법」 제6조제1항제12호, 제14호부터 제16호까지 또는 제18호부터 제20호까지의 규정에 따른 행위 및 시설 중 어느 하나에 해당하는 행위 및 시설이 없을 것

관광진흥법 시행령 제13조(사업계획 승인기준)

① 법 제15조에 따른 사업계획의 승인 및 변경승인의 기준은 다음 각 호와 같다. <개정 2010. 6. 15., 2013. 11. 29., 2014. 11. 28., 2016. 3. 22., 2018. 12. 18., 2019. 4. 9.>

1. 사업계획의 내용이 관계 법령의 규정에 적합할 것

2. 사업계획의 시행에 필요한 자금을 조달할 능력 및 방안이 있을 것

3. 일반 주거지역의 관광숙박시설 및 그 시설 안의 위락시설은 주거환경을 보호하기 위하여 다음 각 목의 기준에 맞아야 하고, 준주거지역의 경우에는 다목의 기준에 맞을 것. 다만, 일반 주거지역에서의 사업계획의 변경승인(신축 또는 기존 건축물 전부를 철거하고 다시 축조하는 개축을 하는 경우는 포함하지 아니한다)의 경우에는 가목의 기준을 적용하지 아니하고, 일반 주거지역의 호스텔업의 시설의 경우에는 라목의 기준을 적용하지 아니한다.

가. 다음의 구분에 따라 사람 또는 차량의 통행이 가능하도록 대지가 도로에 연접할 것. 다만, 특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시ㆍ군ㆍ구(자치구를 말한다. 이하 같다)는 주거환경을 보호하기 위하여 필요하면 지역 특성을 고려하여 조례로 이 기준을 강화할 수 있다.

1) 관광호텔업, 수상관광호텔업, 한국전통호텔업, 가족호텔업, 의료관광호텔업 및 휴양 콘도미니엄업: 대지가 폭 12미터 이상의 도로에 4미터 이상 연접할 것

2) 호스텔업 및 소형호텔업: 대지가 폭 8미터(관광객의 수, 관광특구와의 거리 등을 고려하여 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장이 지정하여 고시하는 지역에서 20실 이하의 객실을 갖추어 경영하는 호스텔업의 경우에는 4미터) 이상의 도로에 4미터 이상 연접할 것

나. 건축물(관광숙박시설이 설치되는 건축물 전부를 말한다) 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 인접대지를 조망할 수 있는 창이나 문 등의 개구부가 있는 벽면에서 직각 방향으로 인접된 대지의 경계선까지의 수평거리의 두 배를 초과하지 아니할 것

다. 소음 공해를 유발하는 시설은 지하층에 설치하거나 그 밖의 방법으로 주변의 주거환경을 해치지 아니하도록 할 것

라. 대지 안의 조경은 대지면적의 15퍼센트 이상으로 하되, 대지 경계선 주위에는 다 자란 나무를 심어 인접 대지와 차단하는 수림대(樹林帶)를 조성할 것

4. 연간 내국인 투숙객 수가 객실의 연간 수용가능 총인원의 40퍼센트를 초과하지 아니할 것(의료관광호텔업만 해당한다)

제14조(관광숙박시설 건축지역) 법 제16조제5항제2호에서 "대통령령으로 정하는 지역"이란 다음 각 호의 지역을 말한다.

1. 일반주거지역

2. 준주거지역

3. 준공업지역

4. 자연녹지지역

제14조의2(학교환경위생 정화구역 내 관광숙박시설의 설치) ① 법 제16조제6항 및 같은 조 제7항제3호에서 "대통령령으로 정하는 지역"이란 각각 다음 각 호의 지역을 말한다.

1. 서울특별시

2. 경기도

② 법 제16조제7항에 따라 「학교보건법」 제6조제1항제13호를 적용하지 아니하는 관광숙박시설은 법 제16조제7항제4호에 따라 그 투숙객이 차량 또는 도보 등을 통하여 해당 관광숙박시설에 드나들 수 있는 출입구, 주차장, 로비 등의 공용공간을 외부에서 조망할 수 있는 개방적인 구조로 하여야 한다.

공중위생관리법 [일반숙박업]

1. "공중위생영업"이라 함은 다수인을 대상으로 위생관리서비스를 제공하는 영업으로서 숙박업ㆍ목욕장업ㆍ이용업ㆍ미용업ㆍ세탁업ㆍ건물위생관리업을 말한다.

2. "숙박업"이라 함은 손님이 잠을 자고 머물 수 있도록 시설 및 설비등의 서비스를 제공하는 영업을 말한다. 다만, 농어촌에 소재하는 민박등 대통령령이 정하는 경우를 제외한다.

제3조(공중위생영업의 신고 및 폐업신고) ①공중위생영업을 하고자 하는 자는 공중위생영업의 종류별로 보건복지부령이 정하는 시설 및 설비를 갖추고 시장ㆍ군수ㆍ구청장(자치구의 구청장에 한한다. 이하 같다)에게 신고하여야 한다. 보건복지부령이 정하는 중요사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. <개정 2008. 2. 29., 2010. 1. 18.>

Ⅱ. 개별기준

1. 숙박업 요건

가. 숙박업(생활)은 취사시설과 환기를 위한 시설이나 창문을 설치하여야 한다. 이 경우 실내에 취사시설을 설치할 때에는 고정형 취사시설을 객실별로 설치하거나 공동 취사공간에 설치해야 한다.

나. 숙박업(생활)은 객실별로 욕실 또는 샤워실을 설치하여야 한다. 다만, 「관광진흥법 시행령」제2조제1항제2호마목에 따른 호스텔업은 욕실 또는 샤워실을 공용으로 설치할 수 있다.

다. 건물의 일부를 대상으로 하는 숙박업은 객실이 독립된 층으로 이루어지거나 객실 수가 30개 이상 또는 영업장의 면적이 해당 건물 연면적의 3분의 1 이상이어야 한다. 다만, 지역적 여건 등을 고려하여 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도ㆍ특별자치도의 조례로 객실 수 및 면적 기준을 완화하여 정할 수 있다.

농어촌정비법 [민박]

라. 농어촌민박사업: 농어촌지역 또는 준농어촌지역의 주민이 소유 및 거주하고 있는 주택을 이용하여 농어촌 소득을 늘릴 목적으로 투숙객에게 숙박ㆍ취사시설ㆍ조식 등을 제공하는 사업

제86조(농어촌민박사업자의 신고) ① 농어촌민박사업을 경영하려는 자는 농림축산식품부령 또는 해양수산부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 농어촌민박사업자 신고를 하여야 한다. 신고내용을 변경하거나 폐업할 때에도 또한 같다. <개정 2013. 3. 23.>

② 농어촌민박사업을 경영하려는 자는 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어야 한다. <신설 2020. 2. 11.>

1. 농어촌지역 또는 준농어촌지역의 주민일 것

2. 농어촌지역 또는 준농어촌지역의 관할 시ㆍ군ㆍ구에 6개월 이상 계속하여 거주하고 있을 것(농어촌민박사업에 이용되고 있는 주택을 상속받은 자는 제외한다)

3. 신고자가 거주하는 「건축법」 제2조제2항제1호에 따른 단독주택(같은 법 시행령 별표 1에 따른 단독주택과 다가구주택을 말한다. 이하 같다)

4. 신고자가 직접 소유하고 있는 단독주택

③ 제2항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 제2항제4호의 요건을 갖추지 아니하여도 농어촌민박사업을 신고할 수 있다. <신설 2020. 2. 11.>

1. 관할 시ㆍ군ㆍ구에 3년 이상 거주하면서, 임차하여 농어촌민박을 2년 이상 계속해서 운영하였고, 제89조에 따른 사업장 폐쇄 또는 1개월 이상의 영업정지처분을 받은 적이 없는 자

2. 농어촌민박을 신고하고자 하는 관할 시ㆍ군ㆍ구에 3년 이상 계속하여 거주하였으며, 임차하여 2년 이상 계속하여 농어촌민박을 운영하고자 하는 자

④ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항 전단에 따른 신고 또는 같은 항 후단에 따른 변경신고를 받은 날부터 10일 이내에 신고수리 여부를 신고인에게 통지하여야 한다. <신설 2019. 1. 15., 2020. 2. 11.>

⑤ 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 제2항에서 정한 기간 내에 신고수리 여부 또는 민원 처리 관련 법령에 따른 처리기간의 연장을 신고인에게 통지하지 아니하면 그 기간(민원 처리 관련 법령에 따라 처리기간이 연장 또는 재연장된 경우에는 해당 처리기간을 말한다)이 끝난 날의 다음 날에 신고를 수리한 것으로 본다. <신설 2019. 1. 15., 2020. 2. 11.>

제86조의2(농어촌민박사업자의 준수사항) 농어촌민박사업자는 다음 각 호에 따른 사항을 준수하여야 한다. <개정 2019. 1. 15., 2020. 2. 11., 2021. 4. 13.>

1. 농어촌민박사업자는 제86조제9항에 따른 신고확인증 및 요금표를 민박주택의 잘 보이는 곳에 게시하여야 한다.

2. 농어촌민박사업자는 서비스ㆍ안전 수준의 제고를 위하여 농림축산식품부령 또는 해양수산부령으로 정하는 서비스ㆍ안전기준을 준수하여야 한다.

3. 농어촌민박사업자는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이나 전국적인 조직을 갖추고 농림축산식품부장관 또는 해양수산부장관으로부터 허가받은 농어촌민박사업자 단체가 농림축산식품부령 또는 해양수산부령으로 정하는 바에 따라 서비스ㆍ위생ㆍ소방안전 등 수준 제고를 위하여 실시하는 교육을 받아야 한다.

4. 농어촌민박사업자는 투숙객을 대상으로 조식을 제공할 수 있으며, 그 비용을 민박요금에 포함하여야 한다.

5. 농어촌민박사업자는 매년 1회 「전기사업법」 제66조 및 「액화석유가스의 안전관리 및 사업법」 제30조에 따라 안전점검을 받은 후 확인서를 발급받아 보관하고, 그 사본을 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다.

6. 농어촌민박사업자는 민박주택의 출입문 및 인터넷 홈페이지(홈페이지가 있는 경우만 해당한다)에 농림축산식품부령 또는 해양수산부령으로 정하는 바에 따라 농어촌민박사업장임을 나타내는 표시를 하여야 한다.

[본조신설 2015. 1. 6.]

제86조의3(농어촌민박사업 표시의 제한) 농어촌민박사업자로 신고하지 아니한 자는 제86조의2제6호에 따른 농어촌민박사업장임을 나타내는 표시 또는 이와 유사한 표시를 하여서는 아니 된다.

2) 관광숙박시설/게스트하우스(호스텔)로 가는 경우: "관광과 협의 + 사업계획 + 등록기준"

2-1. 큰 흐름(실무)

2-2. 시설기준(핵심만)

• 관광숙박업의 등록기준은 시행령 [별표 1 관광사업 등록기준]에 업종별로 정리돼 있습니다.

• "게스트하우스=호스텔업"으로 가는 경우, 별표 1에서 대략 아래가 핵심입니다.

• 도로요건 | 채광일조(높이의 2배 이격)

  • 배낭여행객 등 개별 관광객 숙박에 적합한 객실

  • 화장실·샤워장·취사장 등 편의시설(공용 가능)

  • 외국인/내국인 관광객 대상 문화·정보 교류시설

  • 대지·건물 소유권 또는 사용권 확보

• 호스텔 객실이 "단독객실만"이어야 하는지에 대해, 법령해석은 "공동객실도 포함" 취지로 정리된 바가 있습니다.

정리: "관광숙박(호스텔/호텔)"은 '관광업 등록기준' 충족이 중심이라서, 공중위생 숙박업과 체크포인트가 다릅니다(샤워/취사 공용 허용 범위 등).

3) 공중위생관리법 숙박업(일반/생활)으로 가는 경우: "보건소(위생) 기준이 1차 관문"

3-1. 업종 정의(일반 vs 생활)

• 숙박업(일반): 취사시설 제외한 숙박 서비스

• 숙박업(생활): 취사시설 포함한 숙박 서비스

3-2. 시설·설비 기준(실무에서 걸리는 조항들)

공중위생관리법 시행규칙 별표 1의 핵심 포인트는 아래입니다.

• 생활숙박업은 취사시설 + 환기시설(또는 창문) 필요(취사시설은 객실별 고정형 또는 공동취사공간)

• 생활숙박업은 객실별 욕실 또는 샤워실 원칙

  • 단, 관광진흥법상 호스텔업은 욕실/샤워실 공용 가능 예외가 명시됨(위생기준에서 관광법을 참조)

• "건물의 일부만 숙박업"을 하려면

  • 객실이 독립된 층이거나, 객실 수 30 이상이거나, 영업면적이 건물 연면적의 1/3 이상 등 요건이 걸립니다

정리: 다가구/주택 일부만 숙박으로 돌리려는 건축주가 제일 많이 막히는 게 '건물 일부 숙박업 요건'입니다("몇 개 방만 운영"이 바로 안 되는 케이스가 많음).

4) 에어비앤비(공유숙박) 합법 운영의 핵심: "어떤 제도로 운영하느냐"가 전부

4-1. 외국인관광 도시민박업(가장 흔한 합법 루트)

• 정부 안내 기준으로

  • 가능 건축물: 단독/다가구/아파트/연립/다세대

  • 불가 예시: 오피스텔(등)

  • 이용대상: 외국인 관광객으로 한정

• 즉 "내국인 상대 에어비앤비"를 도시민박으로 돌리면 불법이 될 수 있습니다.

4-2. 내국인까지 받으려면?

• 대체로 관광숙박업(호스텔/호텔) 또는 공중위생 숙박업(일반/생활) 같은 "숙박업 본류"로 들어가야 안전합니다(입지·용도변경·소방·위생 요건이 그만큼 무거워짐).

5) 소방시설(설비) 정리: "숙박시설"은 특정소방대상물이라 설비 레벨이 달라집니다

6) "완벽 체크리스트"

관광진흥법 vs 공중위생관리법

관광호텔업(관광진흥법) 쪽이 도로요건(12m/4m, 8m/4m 연접 등)까지 거는 이유는, 그만큼 "관광정책상 관리·지원 대상(=관광사업자)"로 묶어서 자금·제도 지원을 붙일 수 있기 때문입니다. 차이는 "요건이 비슷"해 보여도 법적 지위·관할·지원메뉴가 다릅니다.

1) 인허가 성격 자체가 다름: "신고(위생법)" vs "사업계획 승인+등록(관광법)"

일반숙박업/생활숙박업(공중위생관리법)

• 보건소 라인 영업신고로 시작(시설 갖추고 신고) → 상대적으로 진입이 간단한 편.

• 핵심은 위생시설·설비 기준(시행규칙 별표 1) 충족 여부(취사/환기/욕실, 건물 일부 영업요건 등).

관광호텔업(관광진흥법: 관광숙박업)

• 원칙적으로 사업계획 승인(관광과 협의) → 등록(관광사업자) 흐름이 걸립니다.

• 도로요건(관광호텔업: 폭 12m 도로에 4m 이상 연접 / 호스텔·소형호텔업: 폭 8m 도로에 4m 이상 연접 등)은 "등록기준"이 아니라 사업계획 승인기준에 들어있습니다.

2) "그럼 관광호텔업의 인센티브가 뭐냐?" — 핵심은 관광진흥개발기금(융자) 접근성입니다

관광호텔업 등 관광숙박업은 "관광사업자"로 분류돼 관광진흥개발기금 융자 지원 대상 업종에 포함됩니다.

• 관광기금 사이트/지침에서 관광호텔업·호스텔업·소형호텔업 등이 지원대상 업종으로 명시됩니다.

반대로 공중위생 숙박업은 "관광사업자"가 아니기 때문에, 관광기금의 동일 메뉴를 일반적으로 그대로 적용받기 어렵고(해당 공고·지침에 따라 다름), 여기서 체감 차이가 크게 납니다.

3) 왜 도로요건(12m / 8m)을 거나?

관광진흥법 시행령의 사업계획 승인기준 취지 자체가 "관광숙박시설은 교통·통행(사람/차량) 가능성"을 요건으로 본다는 점이고, 주거환경 보호를 이유로 조례로 더 강화할 수 있다는 문구까지 들어있습니다.

즉 12m 도로는 '특혜 조건'이라기보다, 사업계획 승인 단계에서 관광숙박시설 입지를 걸러내는 규제 장치에 가깝고, 대신 관광정책자금/관광사업자로서의 제도권에 들어가는 구조라고 보시면 됩니다.

공급 개요

1. 신청 및 일정

• 모든 절차는 K-water 온라인청약시스템에서만 가능.
• 공동인증서 필수, 우편 및 현장 접수 불가.
• 마감 이후 신청·취소 불가.

2. 신청자격

3. 입찰 방식

• 공급 방법: 일반 경쟁입찰
• 입찰보증금:
  • 입찰금액(예정가 아님)의 5% 이상
  • 입찰금액은 보증금의 20배 초과 불가
  • 예정가 미만 입찰은 무효 처리
• 입금 명의: 신청자 본인 또는 공동대표 1인 명의로만 가능
• 잘못된 계좌 입금은 무효(추첨 후 5영업일 이내 환불)

4. 낙찰자 결정

5. 계약 및 납부

• 계약금: 낙찰가의 10%(입찰보증금 포함)
• 납부방식 선택 가능:
  • 단기납부: 계약 10% → 3개월 내 80% 이상 → 6개월 내 잔금
  • 분할납부:

• 금리 조건
  • 할부이자율 3.5%
  • 선납할인율 5.0%
  • 지연손해금율 8.5%
• 세금
  • 분할납부 2년 이상 시 연부취득세 신고 의무
  • 완납 시 완납일이 취득일로 간주
  • 재산세(6월 1일 기준) 완납자 부담 가능

6. 면적정산

• 조성사업 준공 후 확정측량에 따라 면적 증감 정산
• 감소분: 환급 + 예금은행 1년 정기예금 이자 적용
• 증가분: 통지일로부터 2개월 이내 납부 (지연 시 지연손해금 부과)

7. 토지사용 및 소유권 이전

• 토지사용승낙은 분양대금 50% 이상 납부 + 보증서 제출 시 가능
• 소유권 이전은 대금 완납 및 사업준공, 지적정리 완료 후 가능

8. 명의변경(전매)

• 원칙적으로 금지, 예외적인 경우에만 가능
• 허용 예시:
  • 공익사업 관련 토지 이전
  • 법인 분할 또는 신탁계약
  • 상속, 부도 등 불가피 사유
• 연체 중에는 승인 불가(완납 시 조건부 가능)
• 위반 시 계약 해제 및 위약금 10% 부과

9. 계약 해제 및 위약

10. 기타 유의사항

11. 실무 체크리스트

12. 실무 코멘트

• 근린생활시설용지는 3층 이하 상가·업무용 건축에 적합하며, 다가구·다세대용은 불가.
• 산업지원시설용지는 즉시 사용 가능하고, 완납 시 소유권 이전 가능.
• 소유권 이전 시점 및 면적정산 일정은 반드시 자금계획에 반영 필요.
• 지구단위계획과 조례가 변경될 수 있으므로 설계 전 최신본 반드시 재확인.
• 집단에너지, 공항 영향, 인입 협의는 설계 초기 단계에서 검토해야 함.
• 기반시설·인입설비 공사 중 공공시설 훼손 시 즉시 원상복구해야 함.

공급 개요

분양대상토지(빨간테두리)

신청 자격 조건

신청 및 계약 일정

세부 정리

1) 물량·규제 요약

• 단독 5-1~5-8 블록 65필지(세부 면적·가격 표). 건폐율 40%, 용적률 80%, 최고 3층·2가구 이하.
• 위치·블록 도면·용도계획도 제공(참고 도면 참조).

2) 신청·추첨·계약

• 자격: 일반 실수요자(개인/법인). 동일인이 같은 필지 중복신청 불가. 공동신청 전원 자격·전자서명 필요, 공동인증서 필수. 마감 후 취소·변경 불가.
• 일정: 신청/입금/추첨/발표/계약은 상기 요약. 시스템 시간 기준, 필요 시 일정 조정 공지.
• 예약금: 필지당 1,000만 원. 기한 내 미입금 시 추첨 제외. 오입금은 추첨일 기준 영업일 5일 내 반환. 당첨 후 미계약 시 예약금 귀속.

3) 대금 납부·이자·세금

• 단기납부: 계약 ≥10% → 3개월 내 80%↑ → 6개월 내 잔금.
• 분할납부: 총액 구간별 1.5~5년, 6개월마다 최소 횟수 이상 균등분할(복수 필지는 총액 기준 약정 가능).
• 금리(현행): 할부 3.5%, 선납할인 5.0%, 지연손해금 8.5%.
• 세금: 연부취득(2년↑ 분납) 시 분납 때마다 취득세 신고. 완납일이 취득일로 간주. 재산세(6/1)는 완납 시 매수자 부담 가능.

4) 사용·등기·면적정산

• 사용가능: 지반처리 완료 후 건축 가능(등기와 무관). 단독 5블록 2025년 12월 사용 가능 예정. 사용승낙은 분양대금 50%↑ + 보증서/이행보증보험 등 요건.
• 등기: 대금 전액 납부 + 사업준공 후 지적·등기 정리 완료 시 소유권 이전.
• 면적정산: 확정측량 증감분 ㎡단가 정산 — 감소 환급(이자 가산), 증가 2개월 내 납부(지연 시 연체).

5) 처분제한·위약

• 명의변경: 원칙 금지. 예외사유에서만 동의 후 가능(사유·기간·가격 요건 별도). 연체 중 불가(조건부 완납 시 가능).
• 해제·환수: 부정·허위, 6개월↑ 중도/잔금 연체 등은 해제·환수 + 위약금 10%. 원상복구·손해배상 청구 가능.

6) 설계·시공 실무 유의

• 규제 적용: 건축법·지구단위·조례 등 가장 엄격한 기준 적용. 공고 후 강화되면 강화 기준 적용. 문화재·경관·진출입 제한구간 사전 확인.
• 인입·기반시설: 전기·통신·가스·난방 간선 인입 협의/비용 매수인 부담. 공공시설 훼손 시 원상복구. 경계복원측량·굴착 전 관리자 협의.
• 지반·환경: 연약지반(지반개량), 집단에너지 지역, 공항 인접 권고 반영. 건축사토·폐기물 적정 처리 필수.

체크리스트 (실행 순서)

전세사기 예방을 위한 필수 특약 7가지

최근 5년간 전세사기 피해액이 1조 원을 넘었다는 통계가 나올 만큼, 전세사기는 더 이상 남의 일이 아닙니다.

등기부 등본을 확인하고 집주인을 직접 만나 계약해도 피해가 발생하는 이유는 바로 ‘특약 부재’ 때문입니다.

아래 7가지 특약을 계약서에 명확히 기재하면 대부분의 전세사기를 예방할 수 있습니다.

1. 전세자금대출 불가 시 계약 무효 특약

“임차인이 전세자금대출을 받지 못하는 경우 계약은 무효로 하고, 계약금 전액을 즉시 반환한다.”

대출이 불가할 경우 계약 진행이 불가능하므로, 계약금 손실을 막기 위해 반드시 넣어야 합니다.

2. 잔금 지급일까지 권리관계 정리 특약

“임대인은 잔금 지급일까지 근저당, 압류, 가압류, 가처분 등 모든 권리제한을 말소해야 한다.”

잔금일 이후 담보대출이 설정되면 임차권의 순위가 밀릴 수 있으므로, 순위보호를 위한 핵심 조항입니다.

3. 전입신고 후 추가 대출 금지 특약

“임대인은 잔금 지급일 및 전입신고 다음날까지 근저당 설정이나 담보대출을 받지 않는다.”

전입신고 당일 근저당을 설정하는 ‘시간차 사기’를 막는 필수 특약입니다.

4. 전세보증보험 가입 협조 특약

“임대인은 임차인의 전세보증보험 가입에 협조하며, 보험 불가 시 계약은 무효로 하고 계약금 전액을 반환한다.”

보증보험 가입이 거절되면 그 자체로 위험 신호입니다. 보증보험 불가 시 계약을 해지할 수 있도록 합니다.

5. 소유권 이전 통보 및 해제 특약

“임대인은 임대차 기간 중 소유권을 제3자에게 이전할 경우, 사전에 임차인에게 통지해야 하며, 임차인은 계약을 해제할 수 있다.”

소유자가 바뀌어도 안전하게 보증금을 지킬 수 있는 장치입니다.

6. 권리변동 시 해지 특약

“임대차 기간 중 압류, 경매신청 등 권리관계 변동이 발생할 경우, 임차인은 계약을 해지하고 보증금 반환을 청구할 수 있다.”

계약 후 생길 수 있는 위험(경매, 채무불이행 등)을 대비하는 최후의 안전장치입니다.

7. 계약 만료 시 보증금 즉시 반환 특약

“임대인은 계약 만료일에 새로운 임차인의 입주 여부와 관계없이 보증금을 즉시 반환한다.”

보증금 반환을 미루는 사례를 방지하고, 지연이자와 손해배상 청구 근거를 명확히 합니다.

마무리 조언

이 7가지 특약만 제대로 넣어도 대부분의 전세사기를 예방할 수 있습니다.

계약 전 반드시 다음 세 가지를 확인하십시오.

1. 등기부 등본 확인

2. 필수 특약 명시

3. 전세보증보험 가입

이 세 가지는 전세보증금을 지키는 핵심 안전장치입니다.

무허가, 미등기 시골집을 나만의 세컨하우스로 만들고 싶다면? 양성화가 어렵다면?

시골집에는 무허가 미등기 주택이 너무 많은데,

그렇게 된 히스토리를 알아보고,

촌집의 건축물대장생성, 건축물등기 등 합법화하는 방법에 대해 썰을 풀어봅니다.

00:00 미리보기

1:20 척척벅수 소개

3:07 무허가 미등기 촌집은 불법?

4:19 무허가 미등기가 불법 건축물이 아닌 이유

5:39 무허가 촌집이 등기가 없는 이유

5:50 과세가옥대장과 재산세

7:04 2006년 이전 건축물임을 증명하는 방법

8:22 무허가 촌집 건축물대장생성 추인

10:17 무허가 촌집별 건축물대장생성과 등기방법

15:41 스페셜땡쓰투 공주시 공무원분들!

#무허가 #미등기 #건축물대장 #건축물등기하기 #농가주택 #시골집매매

무허가·미등기 시골집, 매매 전 꼭 확인할 것

오래된 촌집은 건축물대장이 아예 없거나 등기가 되어 있지 않은 경우가 많아, 매매 전 소유권과 합법화 가능성을 함께 확인해야 안전합니다.

왜 시골집에 무허가·미등기가 많을까

오래된 농어촌 주택은 건축 당시 허가 절차 자체가 지금처럼 엄격하지 않았거나, 신고 없이 증축을 반복하면서 실제 현황과 서류상 기록이 어긋난 경우가 많습니다. 이런 건축물은 재산세는 과세되고 있어도 정식 건축물대장이 없는 경우가 있어, 매매 시 소유권 이전 등기 자체가 까다로워질 수 있습니다. 건축물의 준공 시점을 증명할 수 있는 자료(항공사진, 과세 이력 등)를 확보해두는 것이 합법화 절차의 출발점이 됩니다.

건축물대장 생성과 등기, 어떤 순서로 진행하나

무허가 건축물을 합법화하려면 우선 관할 지자체에 건축물대장 생성을 신청하고, 준공 시점과 현황을 소명하는 절차를 거쳐야 합니다. 대장이 생성된 이후에야 소유권보존등기를 신청할 수 있는 구조이기 때문에, 등기가 급하다고 해서 대장 절차를 건너뛸 수는 없습니다. 지역과 건축물 상태에 따라 소요 기간과 요구 서류가 다르므로, 매매를 계획하고 있다면 계약 전에 관할 지자체 건축과에 미리 문의해보는 것이 안전합니다.

• 1,607개 현장 단속 결과 불법하도급, 페이퍼컴퍼니 등 불법행위 적발 후 처분 진행

• AI 기반 단속 강화, 사회적 이슈 건설현장 집중 단속 등 불법행위 근절 노력

상반기 520건 적발이 말해주는 것

불법하도급과 페이퍼컴퍼니 등 건설현장의 고질적 불법행위가 올해도 대규모로 적발되면서, 발주자와 수분양자 모두 시공사와 현장 관리 체계를 꼼꼼히 확인해야 할 필요성이 커지고 있습니다.

불법하도급과 페이퍼컴퍼니, 무엇이 문제인가

건설현장에서 말하는 불법하도급이란 원도급자가 발주자의 승인 없이 시공 능력이 없는 업체에 공사 전부 또는 주요 부분을 재하도급하는 행위를 말합니다. 이 과정에서 실제 시공 책임과 품질 관리 주체가 불분명해지고, 안전관리비나 품질관리 비용이 중간에서 누락되는 경우가 많습니다. 페이퍼컴퍼니는 실제 인력과 장비, 기술자를 보유하지 않은 채 서류상으로만 등록되어 있는 업체로, 이런 업체가 공사에 개입하면 하자 발생 시 책임소재를 가리기가 매우 어려워집니다.

적발 시 어떤 처분이 이루어지나

관계 법령에 따라 불법하도급이나 등록기준 미달 등이 확인되면 영업정지, 등록말소, 과징금 부과 등 행정처분과 함께 형사처벌까지 이어질 수 있습니다. 최근에는 AI 기반 데이터 분석을 통해 하도급 계약서와 인력 투입 내역, 자재 반입 기록 등을 교차 검증하는 방식으로 단속의 정밀도가 높아지고 있으며, 사회적 이슈가 발생한 현장을 중심으로 한 집중 점검도 함께 이루어지고 있습니다.

6·27 대출 제한 등 정부의 강력한 부동산 정책 규제로 전세 수요가 급증하며 경기도내 전세 매물이 빠르게 줄어든 것으로 나타났다.

3일 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 지난달 28일 기준 경기도 아파트 전세 매물은 2만2천450건으로 집계됐다. 7월 초 2만5천59건 수준에서 약 13% 감소한 수치이며 관련 통계가 집계되기 시작한 2022년 7월 이후 가장 적은 물량이다. 같은 기간 서울의 전세 매물은 2만3천562건으로 경기도보다 많았다.

전세 품귀 현상에 전셋값도 상승했다. 한국부동산원이 매주 발표하는 ‘주간 아파트 가격 동향’에 따르면 7월 한 달간 경기도 전셋값은 꾸준히 올랐다. 7월 첫째 주 0.03% 상승을 시작으로 둘째 주 0.02%, 셋째 주 0.01% 상승을 이어갔다.

지역별로 보면 과천시 전용면적 84㎡ 기준 전세금은 2년 전보다 무려 1억5천450만원(21.9%) 올라 수도권 내 가장 높은 상승률을 기록했다. 양주(19.3%), 구리(17.3%), 화성(16.6%), 시흥(15.4%) 등도 두 자릿수의 상승세를 보였다.

이번 전세 매물 감소는 부동산 가격을 잡기 위한 정부의 정책 영향으로 해석된다. 앞서 정부는 ‘주택시장 안정 보완대책’을 통해 주택담보대출 한도를 6억원 이하로 제한했다. 또 소유권 이전 조건부 전세대출을 막는 등 강도 높은 규제책을 내놨다.

이러한 정부의 규제에 매수가 막힌 수요자들이 전세로 눈을 돌리면서 전세 품귀 현상이 발생했고, 가격이 덩달아 상승한 것으로 보인다.

서진형 광운대학교 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 “최근 정부가 내놓고 있는 각종 부동산 규제로 전세에 대한 수요가 급증했다”면서 “수요는 늘어나는 데 반해 공급이 원활하지 않다 보니 전셋값이 상승하고 있다”고 말했다.

이어 “경기지역 전세 매물 축소가 장기화하면 통상 이사를 많이 하는 가을에 접어들면 가격 상승 압력이 작용할 가능성이 크다”고 덧붙였다.

부동산 플랫폼 직방, 분양 물량 조사

부산 일반 분양 9326세대로 배 넘어

해운대 재송동 르엘리버파크센텀 등

전국 물량은 13만 7796세대 예정

하반기 아파트 분양시장이 본격 개막을 앞두고 있는 가운데, 전국적으로 분양 물량이 상반기에 비해 거의 배에 이르는 것으로 나타났다. 사진은 부산 동래구 사직동 힐스테이트사직아시아드. 홈페이지

하반기 아파트 분양시장이 본격 개막을 앞두고 있는 가운데, 전국적으로 분양 물량이 상반기에 비해 거의 배에 이르는 것으로 나타났다. 특히 부산의 경우, 하반기 분양 물량이 상반기의 3배에 달한다.

7일 직방에 따르면, 올해 하반기 전국에서 분양이 예정된 아파트는 총 156개 단지, 13만 7796세대(조합원 세대수를 제외한 일반분양은 6만 4697세대)에 달한다.

이는 올해 상반기 실제 분양물량(총 7만 1176세대, 일반분양 5만 1911세대)과 비교해 총세대수 기준으로는 약 94% 많은 수준이다. 반면 일반분양 기준으로는 약 25% 증가에 그친다.

하반기에는 재개발·재건축 등 대단지 공급이 대거 계획되면서 전체 공급 예정 규모는 확대된 반면, 실제 청약 가능한 일반분양 물량의 증가는 상대적으로 제한적인 것이다.

부산은 하반기 분양이 지방에서는 가장 많은 1만 5708세대다. 이 가운데 일반분양은 9326세대다. 부산은 상반기에 5080세대(일반분양 4170세대)를 분양한 점을 감안하면 전체 분양물량은 3배에 달한다. 일반분양 물량 역시 2배를 넘는다.

부산에서 분양하는 대형 물량을 살펴보면 △강서구 강동동 에코델타시티푸르지오트레파크 1370세대 △동래구 사직동 힐스테이트사직아시아드 1090세대 △해운대구 재송동 르엘리버파크센텀 2070세대 등이다.

전국적으로 아직 구체적인 분양 시점을 확정하지 않은 미정 물량도 2만 7265세대에 달해, 연내 실제 분양 일정이 집중되는 시기는 유동적이다.

특히 지난 6월 27일 발표된 가계부채 관리 강화 대책 이후에는 일부 단지를 중심으로 분양 일정 조정 가능성도 제기되고 있다. 수도권의 경우, 주택담보대출 한도가 최대 6억 원으로 제한된 데다, 소유권 이전 전 단계에서의 전세대출이 금지되면서 실수요자의 자금 조달 여건은 한층 더 까다로워졌다.

직방은 “하반기 분양시장에는 13만 세대가 넘는 공급이 집계되며, 외형상 대규모 공급 기조가 펼쳐지는 듯 보이지만, 실제 일정은 유동적일 수밖에 없는 상황”이라며 “상반기 일정이 연기돼 하반기로 이월된 단지가 다수 포함돼 있고, 언제 분양할지 구체적인 계획이 유동적인 단지도 많아 공급 시기가 늦춰질 가능성도 있다”고 말했다.

이달 19일까지 가계대출 4조 ↑

신한, 모집인 통한 접수 중단

국민·우리, 주담대 금리 상향

시중은행. 연합뉴스

주요 시중은행들이 잇따라 대출 문턱을 높이고 나섰다. 7월부터 시행되는 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 규제가 시작되기 전 한푼이라도 더 많은 돈을 빌리기 위한 이른바 ‘영끌’(영혼까지 끌어모아 대출받는다는 뜻) 수요로 서울 등 수도권 주택시장이 과열 양상을 보이고 있기 때문이다.

23일 금융권에 따르면 신한은행은 25일부터 대출모집인을 통한 주택담보대출 접수를 7월 실행분에 한해 중단하기로 했다. 신한은행 관계자는 “대출 모집인 대출에 한해 잠정 중단하기로 했다”고 설명했다.

다만 이번 조치는 수도권에 한정해 적용되고 지방의 경우는 대출이 정상 진행된다. 또 8월 이후 실행되는 대출이나 집단대출은 계속 접수하는 것으로 알려졌다. 대출 모집인을 제외한 은행 영업점이나 모바일 앱을 통한 비대면 대출 접수도 가능하다.

은행권의 신규 취급 주택담보대출은 절반가량이 대출모집인을 통해 접수되는 것으로 알려진 만큼 이번 조치는 최근 가계대출 급증으로 인한 과열 양상을 감안한 조치로 해석된다.

5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행)에 따르면 이달 들어 지난 19일까지 가계대출 잔액은 전월 말 대비 4조 원 늘어난 752조 749억 원을 기록했다. 영업일당 3328억 원이 늘어난 것인데, 이는 작년 8월 영업일당 평균 4584억 원이 늘어난 이후로 가장 큰 폭의 증가세다. 아직 6월 영업일수가 남은 만큼 이 같은 속도라면 월 증가 폭 기준으로 역시 지난해 8월 이후 가장 크게 늘어날 것이 확실시된다. 신한은행 관계자는 “가계대출의 세밀한 분기별 관리를 위해 대출모집인을 통한 주담대를 지속적으로 모니터링하겠다”고 말했다.

앞서 농협은행도 이번 달부터 대출모집인을 통한 주담대 접수를 중단했다. SC제일은행은 지난 18일부터 주담대 만기를 기존 최장 50년에서 최장 30년으로 줄였으며, 영업점장 전결 우대금리도 0.25%포인트(P) 축소했다. 우대금리가 축소되면 대출금리가 오르는 효과가 있다.

KB국민·하나·우리은행 등 다른 시중은행들은 대출모집인을 통한 주담대 취급을 이어간다는 계획이다. 다만 국민은행은 지난 4일부터 비대면 주택담보대출 금리를 0.17%P 올렸고, 우리은행은 지난달 변동금리형과 주기형(5년) 주택담보대출 금리를 0.06%P 상향 조정했다.

앞서 금융당국은 지난 16일 서울 여의도 금감원 본원에서 전 은행권 가계대출 담당 부행장들을 소집해 비공개 가계부채 간담회를 개최했다. 회의에서 금융당국은 가계대출이 상승세를 보이자 월별·분기별 목표치를 넘겨 가계대출을 취급한 은행들을 단속에 나선다는 방침을 전한 것으로 알려졌다. 한편 가계대출 급증세가 잡히지 않을 경우 1주택 세대의 수도권 주택 추가 구입 목적의 주담대를 막고 결국 무주택자에게만 주택담보대출을 허용한다는 전망도 나온다. 또 갭투자 차단을 명분으로 서울이나 수도권에서 소유권 이전 조건부 전세대출까지 중단할 가능성도 거론된다.

청사 어디로 올까

복합항만지구 등 다수 부지 유력

공공기관 입주 개발 계획에 부합

동삼혁신지구·부산역 부근 장점

자성대 부두는 지반 공사가 관건

“민간 건물 임차가 더 빨라” 의견도

정부세종청사 내 해양수산부 청사 전경. 부산일보DB

해양수산부 부산 이전이 가시화하면서 해수부가 부산 어디에 자리 잡을지에 관심이 쏠리고 있다. 해수부가 소유권을 가졌거나 조만간 소유권을 넘겨받을 부산항 북항 재개발 지역 내 다수의 부지들이 유력 후보지로 거론되고 있다. 하지만 이전 자체가 빠르게 진행되고 있어 민간 건물을 임차하는 방안도 대안으로 꼽힌다.

북항 재개발 지역 내 부지가 가장 유력한 부지로 꼽히고 있다. 이 지역으로 이전이 성사될 경우 1단계 재개발 지역 내에는 ‘복합항만지구’와 ‘공공포괄용지’가 유력하다. 이들 부지 2곳 모두 공공기관 입주를 목적으로 개발됐으며 소유권도 해수부로 넘어가게 돼 있어 언제든 해수부 이전이 가능한 상황이다. 2단계 재개발 예정 부지인 ‘자성대 부두’도 이전 가능지로 거론된다.

이들 부지 3곳 모두 부산해양수산청, 부산항만공사(BPA)는 물론 해양 공공기관이 몰려 있는 영도구 동삼혁신지구 해양클러스터 등과 가까워 해양 분야 시너지를 기대할 수 있다. 부산 이전 시 서울과 세종 등 출장 수요도 상당하다는 점에서 부산역과 가깝다는 지리적 이점도 매력적인 요소다.

그 중 북항 1단계 재개발 지역의 복합항만지구 내 해양 관련 기관 클러스터(약 7만 7000㎡) 부지가 가장 현실성 있는 대안으로 꼽힌다. 해당 부지는 BPA 소유지만 곧 정산을 통해 해수부로 이관 예정이다. 또한 개발 계획상 클러스터에는 해양 관련 기관이 입주하는 것으로 돼 있어, 해수부 이전 명분과도 맞다. 현재는 한국해양진흥공사와 한국해운조합부산지부가 클러스터 이전을 위한 업무협약을 체결한 상황이다.

1단계 재개발 구역 내 공공포괄용지(1만 4203㎡) 역시 공공기관 입주를 목표로 조성됐다는 점에서 조건에선 뒤질 것이 없다. BPA가 가진 해당 용지 소유권 역시 조만간 해수부로 넘어갈 예정이다. 이 부지는 현재 남해해경청과 항만소방서 소방1정대가 이곳에 입주할 의사를 밝힌 상태다.

2030세계박람회 개최 예정지였고 북항 2단계 재개발 예정 부지인 자성대 부두도 후보지로 오르내린다. 실제 자성대 부두는 엑스포 유치 과정에서 기존 컨테이너 터미널 운영이 종료됐으며 아직 2단계 개발 계획이 나오지 않아 현재 화물장치장, 창고 등으로 임시로 활용되고 있다. 다만, 해수부 직원이 600여 명임을 고려했을 때, 현재 운영동으로 사용되는 건물은 해수부 청사로는 좁아 새 청사를 지을 필요가 있다. 하지만 부두로 쓰이던 곳이어서 지반 공사 등을 다시 해야 하는 어려움이 있다.

문현금융단지 내 일반용지나 부산국제금융센터 BIFC 3단계 건물 등도 언급된다. 이들 부지는 산업은행 본사 이전 예정 부지로 점쳐졌으나 새 정부가 들어서면서 산은 이전 자체가 쉽지 않아진 상황이어서 새로 활용 방안을 찾아야 한다.

또 다른 후보지로는 영도구 동삼혁신지구 해양클러스터가 있지만 이 일대는 이미 업무 공간이 부족하고 접근성이 떨어지는 것으로 보인다. 또 북항 1단계 재개발 지역 내 ‘공공업무지구’는 행정안전부 소관의 ‘정부부산지방합동청사’가 예정돼 있어 가능성이 낮다.

해수부 내에서는 민간 건물을 임차하면 가장 빨리 이전할 수 있다는 의견도 있다. 이재명 대통령은 지난 5일 첫 국무회의에서 ‘해수부 이전’ 준비를 지시했고, 다음 날인 6일 해수부에서 이전 준비단을 꾸리고 나섰다.

해수부는 이전 사례, 규정과 절차 등을 검토하고 있다. 해수부는 부산 이전에 ‘행정중심복합도시 건설을 위한 특별법’ 개정이 필요하지는 않고, 이전 계획 고시를 하면 된다고 보고 있으나, 행복청 유권해석을 받아 법적 절차를 재확인할 예정이다. 행복도시법에는 외교부, 통일부, 법무부, 국방부, 여성가족부를 서울에서 이전하지 않는다는 규정은 있지만 해수부에 대해서는 별도 규정이 없다.

해수부 기획조정실 관계자는 “아직 추진단을 꾸리는 단계라 후보지는 아직 검토하지 않았다”고 전했다.