[요약내용]

토지보상에서는 사업시행자, 토지소유자, 관계인의 지위가 각각 다르게 작동합니다.

관계인은 소유권 외의 권리를 가진 사람까지 포함될 수 있지만, 취득 시점과 권리 성격이 중요합니다.

사업인정고시 이후 새로 권리를 취득한 경우에는 기존 권리 승계 여부를 따져야 합니다.

가처분권자는 토지소유자의 임의처분을 막는 지위에 그쳐 관계인으로 보기 어렵다는 해석이 있습니다.

등기, 점유, 대금 지급, 권리 발생 시점이 얽히면 보상 절차에서 별도 검토가 필요합니다.

[본문]

공익사업 편입 이야기가 나오면 가장 먼저 머릿속이 복잡해진다. 내 땅인지, 내가 쓰고 있는 건물인지, 혹은 아직 등기까지 마치지 못한 권리인지에 따라 보상 절차에서 서는 자리가 달라지기 때문이다.

토지보상은 단순히 “권리가 있다”는 말만으로 끝나지 않는다. 누가 사업시행자인지, 누가 토지소유자인지, 누가 관계인인지가 먼저 갈리고, 그다음에는 권리를 취득한 시점과 방식까지 따라붙는다. 특히 사업인정고시 전후의 권리 취득 여부는 보상 절차에서 생각보다 크게 작동한다.

보상 절차에서 먼저 갈리는 세 사람의 자리

토지보상 절차를 따라가다 보면 계속 반복해서 등장하는 이름이 있다. 사업시행자, 토지소유자, 관계인이다. 이름만 보면 단순해 보이지만 실제 절차 안에서는 각각의 위치가 꽤 다르게 움직인다.

사업시행자는 공익사업을 수행하는 자다. 토지를 취득하거나 사용할 때는 사업을 진행하는 주체이지만, 손실보상 단계에서는 보상을 해야 하는 의무자의 위치에 선다. 같은 사람이라도 절차의 장면에 따라 역할이 달라지는 셈이다.

토지소유자는 공익사업에 필요한 토지의 소유자를 말한다. 사업인정고시일 이후에 권리를 승계취득한 사람도 포함될 수 있고, 공유수면 매립 등으로 원시취득한 사람도 토지소유자의 범위에 들어올 수 있다.

관계인은 토지소유자는 아니지만 그 토지나 토지 위 물건에 권리를 가진 사람이다. 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 사용대차, 임대차에 따른 권리처럼 소유권 밖의 권리도 포함될 수 있다.

여기서 중요한 부분은 관계인의 범위가 생각보다 넓다는 점이다. 토지 위 물건에 대한 소유권이나 그 밖의 권리를 가진 사람도 관계인이 될 수 있고, 부동산 물권을 제외하면 등기 여부만으로 모든 판단이 끝나지 않는 경우도 있다.

다만 사업인정고시일 이후 새롭게 권리를 원시취득한 사람은 기존 권리를 승계한 경우가 아니라면 관계인으로 인정되기 어렵다.

권리가 있어도 시점과 성격을 같이 봐야 한다

토지보상에서 관계인인지 여부는 권리의 존재만으로 단순하게 정해지지 않는다. 사업인정고시 전후의 시점, 승계취득인지 원시취득인지, 토지 보상인지 영업보상인지에 따라 판단이 달라진다.

관계인에서 제외될 수 있는 경우도 따로 봐야 한다. 사업인정고시일 이후 권리를 취득한 사람은 기존 권리를 승계한 경우에 한해 관계인으로 포함될 수 있다. 새롭게 권리를 만든 경우라면 보상 절차에서 인정 범위가 좁아질 수 있다.

어업권보상, 영업보상, 영농보상, 축산보상, 잠업보상, 휴직 또는 실직보상 등은 보상계획공고일 이후 새 권리를 취득한 사람이 관계인에서 제외될 수 있다. 택지개발촉진법, 공공주택 특별법, 산업입지 및 개발에 관한 법률 등에 따른 공익사업에서는 주민 의견청취 공고일 이후 새 권리를 취득한 사람도 관계인에 포함되지 않을 수 있다.

토지보상법 제2조(정의)

이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

• 3. “사업시행자”란 공익사업을 수행하는 자를 말한다.

• 4. “토지소유자”란 공익사업에 필요한 토지의 소유자를 말한다.

• 5. “관계인”이란 사업시행자가 취득하거나 사용할 토지에 관하여 지상권·지역권·전세권·저당권·사용대차 또는 임대차에 따른 권리 또는 그 밖에 토지에 관한 소유권 외의 권리를 가진 자나 그 토지에 있는 물건에 관하여 소유권이나 그 밖의 권리를 가진 자를 말한다. 다만, 제22조에 따른 사업인정의 고시가 된 후에 권리를 취득한 자는 기존의 권리를 승계한 자를 제외하고는 관계인에 포함되지 아니한다.

• 6. “가격시점”이란 제67조제1항에 따른 보상액 산정의 기준이 되는 시점을 말한다.

• 7. “사업인정”이란 공익사업을 토지등을 수용하거나 사용할 사업으로 결정하는 것을 말한다.

관계인 판단은 서류 한 장보다 실제 권리관계에 가깝다

사업시행자가 되기 위한 요건은 토지보상법 안에 하나로만 정리되어 있지는 않다. 사업인정을 받거나 의제하는 개별 법률에서 사업시행자의 요건을 따로 두는 경우가 있기 때문에, 실제 사건에서는 해당 공익사업이 어떤 법률을 근거로 진행되는지부터 확인해야 한다.

예를 들어 시장 등이 아닌 사람이 도시·군계획시설사업의 사업시행자로 지정받으려면 사업대상 지역의 토지, 국공유지를 제외한 면적의 3분의 2 이상을 소유하고 토지소유자 총수의 2분의 1 이상 동의를 받아야 한다. 이처럼 사업의 종류에 따라 필요한 요건이 달라진다.

관계인은 취득 또는 사용 절차에 참여해 자신의 권리를 보호받을 수 있다. 그래서 사업시행자가 임의로 관계인을 제외할 수는 없다. 만약 관계인에서 배제되었다면 토지보상법 제30조에 따른 재결신청 청구를 통해 토지수용위원회에서 다툴 수 있다.

토지보상 절차에서 관계인 여부는 보상금만의 문제가 아니라, 절차에 참여해 의견을 낼 수 있는 자리와도 연결된다.

가처분권자는 왜 관계인으로 보기 어려운가

실무에서 자주 헷갈리는 부분이 가처분권자다. 공익사업에 편입되는 토지에 대해 소유권이전등기말소청구권을 근거로 소유권일부가처분등기가 되어 있다면, 가처분권자도 토지보상법상 관계인으로 봐야 하는지 의문이 생긴다.

국토교통부 민원회신에서도 이 지점이 다뤄진 바 있다. 토지보상법 제2조제5호는 관계인을 토지에 관한 소유권 외의 권리자까지 넓게 보고 있다. 그래서 처음 보면 가처분권자도 관계인에 들어갈 것처럼 느껴진다.

하지만 가처분등기는 본질적으로 토지소유자에게 임의처분을 금지하는 효력에 그친다. 권리자가 토지를 직접 사용하거나 수익하는 권리와는 성격이 다르다. 이 때문에 대법원 1973. 2. 26. 선고 72다2401, 2402 판결 취지에 따라 가처분권자는 토지보상법상 관계인이 될 수 없다는 해석이 제시되어 있다.

따라서 협의성립확인신청을 할 때도 가처분권자를 관계인으로 보아 동의서를 반드시 첨부해야 하는 구조로 보기는 어렵다. 다만 실제 사건에서는 가처분의 원인, 등기 경위, 소유권이전등기말소청구의 내용, 사업시행자가 해당 토지를 취득한 시점이 함께 얽힐 수 있다.

서류에 가처분등기가 보인다고 해서 무조건 관계인으로 넣는 것도 조심해야 하고, 반대로 아무 의미가 없다고 넘기는 것도 위험할 수 있다. 가처분권자는 관계인 여부와 별개로 분쟁 가능성을 보여주는 신호일 수 있으므로, 협의취득과 수용 절차에서는 권리관계를 한 번 더 정리해두는 편이 안전하다.

판례와 유권해석에서 보이는 실제 판단의 결

판례를 보면 관계인의 범위는 생각보다 입체적으로 판단된다. 대법원 2009. 2. 12. 선고 2008다76112 판결은 토지에 정착한 물건에 대한 소유권이나 그 밖의 권리를 가진 관계인의 범위를 다루었다.

이 판례 취지는 독립적으로 거래될 수 있는 정착물뿐 아니라, 토지와 완전히 하나가 되었다고 보기 어렵고 거래관념상 별도로 취득 또는 사용의 대상이 될 수 있는 정착물에 대한 소유권, 수거권, 철거권 등 실질적 처분권을 가진 사람도 포함될 수 있다는 방향으로 이해할 수 있다.

또 대법원 1982. 9. 14. 선고 81누130 판결에서는 수용재결 전에 토지를 매수하고 대금을 완납한 사람을 관계인으로 볼 수 있다고 판단했다. 다만 이것이 곧바로 소유자로 인정된다는 의미는 아니다. 소유권이전등기를 하지 않았다면 소유자 판단에서는 별도의 문제가 생긴다.

중앙토지수용위원회 재결례에서도 매매대금 일부 또는 전부가 오갔더라도 소유권이전등기가 마쳐지지 않은 사람을 소유자로 보아 보상할 수 없다는 취지의 판단이 나왔다. 돈을 냈는지, 땅을 넘겨받았는지, 등기가 끝났는지가 서로 다른 층위에서 판단되는 것이다.

대금을 지급하고 토지를 인도받았더라도 등기가 되지 않았다면, 소유자 보상과 관계인 지위는 서로 다르게 판단될 수 있다.

그 밖에도 사업시행자가 이미 수용해 보상까지 마친 지장물을 다른 사업시행자가 다시 수용한 경우, 뒤의 사업시행자에 대한 지장물 보상청구권은 원래 소유자가 아니라 앞서 보상을 마친 사업시행자에게 있다는 대법원 2019. 4. 11. 선고 2018다277419 판결도 있다.

유권해석에서도 비슷한 결이 보인다. 가처분권자는 토지보상법상 관계인이 아니라고 보는 해석이 있는 반면, 등기부상 전세권 설정등기를 하지 않은 전·월세 거주자나 임차 영업자는 관계인으로 볼 수 있다는 해석도 있다. 결국 이름만 보면 비슷해 보여도 실제 권리 내용과 점유·사용 관계를 함께 봐야 한다.

보상 절차는 시작보다 중간 대응이 더 중요해질 때가 있다

토지와 지장물 보상은 생각보다 긴 호흡으로 진행된다. 처음에는 보상금이 얼마인지가 가장 크게 보이지만, 막상 절차가 시작되면 권리자 지위, 관계인 포함 여부, 재결신청, 이의신청처럼 여러 갈래의 판단이 이어진다.

특히 공익사업에 따른 수용은 한 번 방향이 정해지면 되돌리기 어렵다. 그래서 초반에 내가 토지소유자인지, 관계인인지, 혹은 어떤 권리를 주장할 수 있는지 차분히 확인해두는 것이 좋다.

서류상 이름이 보이지 않는다고 바로 끝나는 문제도 아니고, 반대로 등기나 권리관계가 있다고 해서 무조건 보상 대상이 되는 것도 아니다. 가처분권자처럼 등기부에 표시되지만 관계인으로 보기 어려운 경우도 있고, 임차인처럼 등기가 없어도 관계인으로 다뤄질 수 있는 경우도 있다.

지로인행정사사무소는 토지와 지장물 보상 과정에서 소유자나 관계인이 공정한 보상을 받을 수 있도록 행정절차를 돕는 곳이다. 전화, 문자, 카톡, 네이버톡톡 등으로 상담이 가능하고, 사안에 따라 전국 출장 상담도 진행할 수 있다.

공익사업 보상은 작은 표현 하나, 고시일 하나, 등기 여부 하나가 결과에 영향을 줄 수 있다. 내 권리가 절차 안에서 어떻게 보이는지 먼저 확인하는 것만으로도 이후 대응의 방향이 훨씬 선명해진다.

“한 달에 30% 수익?”

100년째 반복되는 폰지 사기의 진짜 얼굴

“100원을 투자하면 한 달 만에 200만 원이 됩니다.”

누가 들어도 이상한 말이죠. 하지만 이런 광고에 속아 전 재산을 잃은 사람이 아직도 많습니다.

더 놀라운 건, 이 사기 수법이 100년 전에 만들어졌는데도 여전히 전 세계에서 피해가 끊이지 않는다는 사실입니다.

이 오래된 사기의 이름이 바로 폰지 사기(Ponzi Scheme) 입니다.

1. 1920년대에 시작된 이야기

폰지 사기의 이름은 1920년대 미국 보스턴에서 활동했던 찰스 폰지(Charles Ponzi) 에게서 비롯됐습니다.

그는 “국제우편 쿠폰을 싸게 사서 비싸게 팔면 큰 차익을 얻을 수 있다”고 말하며 투자자들을 끌어모았습니다.

“45일 만에 50% 수익”이라는 약속까지 내걸었죠.

처음엔 투자자들이 실제로 이자를 받았습니다. 소문이 퍼지면서 돈이 몰렸고, 폰지는 하루에도 수백만 달러를 모았습니다.

하지만 기자들의 조사로 곧 드러났습니다.

그는 실제로 쿠폰 거래를 한 적이 없었고, 새로 들어온 투자자의 돈으로 기존 투자자에게 수익을 지급하고 있었습니다.

이 단순한 돌려막기 구조가 바로 폰지 사기의 본질입니다.

2. 메이도프, 21세기의 폰지

폰지 사기는 한 세기가 지나도 사라지지 않았습니다.

2008년엔 월가의 거물 버니 메이도프(Bernie Madoff) 가 같은 방식으로 역대 최대 규모의 폰지 사기를 벌였습니다.

그는 나스닥 증권거래소 의장 출신이었고, 오랜 경력 덕분에 사람들의 신뢰를 얻었죠.

그가 내세운 수익률은 연 10~12%.

언뜻 들으면 과하지도 않은 수준이었지만, 주식시장이 폭락해도 그의 펀드는 늘 안정적인 수익을 냈습니다.

이상하다고 느꼈던 일부 전문가들의 경고는 무시됐고, 결국 금융위기 때 투자자들이 한꺼번에 돈을 빼면서 모든 게 무너졌습니다.

그 피해액은 약 650억 달러, 한화로 80조 원이 넘었습니다.

메이도프는 징역 150년형을 선고받았고, 감옥에서 생을 마쳤습니다.

3. 디지털 시대의 새로운 포장: 암호화폐

최근에는 암호화폐를 이용한 폰지 사기가 늘고 있습니다.

대표적인 예가 비트코넥트(BitConnect) 입니다.

이 회사는 “AI 트레이딩 봇이 알아서 월 40% 수익을 낸다”고 홍보했습니다.

수많은 투자자가 몰렸지만, 실제로는 아무런 투자도 하지 않았습니다.

결국 2018년 서비스가 중단되며 수십억 달러의 피해가 발생했습니다.

시대만 바뀌었을 뿐, 구조는 100년 전과 똑같았습니다.

4. 폰지 사기의 작동 원리

폰지 사기의 구조는 단순합니다.

1. 고수익을 약속하며 투자금을 모은다.

2. 실제로는 투자하지 않고, 새 투자자의 돈으로 이전 투자자에게 이자를 지급한다.

3. 초기에 들어온 투자자는 실제로 돈을 벌게 되며 입소문을 낸다.

4. 더 많은 사람들이 몰려들고, 사기꾼은 점점 더 큰 돈을 손에 쥔다.

5. 그러나 신규 자금이 끊기거나 인출이 늘어나면 즉시 붕괴한다.

이 구조가 유지되려면 투자자가 계속 두 배, 세 배로 늘어나야 하지만

그건 수학적으로도, 현실적으로도 불가능합니다.

5. 이런 신호가 보인다면 멈춰야 합니다

폰지 사기를 피하려면 몇 가지 경고 신호를 기억해야 합니다.

• 위험 없이 고수익을 약속한다.

• 시장이 흔들려도 늘 일정한 수익을 낸다고 한다.

• 투자 구조나 전략을 명확히 설명하지 못한다.

• 금융당국에 등록되어 있지 않다.

• 제3자 회계 감사나 보고서가 없다.

• 돈을 빼기 어렵거나, 재투자를 강하게 권한다.

• “추천하면 수익이 더 커진다”고 한다.

• “이건 소수만 알 수 있는 기회”라며 비밀을 강조한다.

• “오늘 안 하면 기회를 놓친다”고 재촉한다.

• 유명인이나 지인을 내세워 신뢰를 만든다.

이 중 하나라도 해당된다면, 그 투자는 멈춰야 합니다.

6. 이미 투자했다면 지금이라도 늦지 않았습니다

만약 이미 수상한 투자에 돈을 넣었다면 지금이라도 중단하세요.

추가로 입금하지 말고, 가능한 모든 증거 자료를 확보해야 합니다.

계약서, 송금 내역, 대화 기록, 광고 자료 등은 모두 중요한 증거가 됩니다.

그다음에는 금융감독원, 경찰(사이버수사대) 등 공식 기관에 신고하고

비슷한 피해자들과 정보를 공유하는 것도 도움이 됩니다.

피해금 전액을 돌려받기 어렵더라도, 법적 절차를 밟으면 일부라도 회수할 수 있습니다.

7. 투자 전 스스로에게 던질 질문

• 이 수익률이 현실적인가?

• 투자 구조를 내가 정확히 이해하고 있는가?

• 이 회사는 정식으로 등록되어 있는가?

• 제3자가 감사하거나 검증한 자료가 있는가?

• 돈을 자유롭게 인출할 수 있는가?

이 중 하나라도 확신이 서지 않는다면 투자하지 않는 것이 가장 현명한 선택입니다.

8. 결론: “너무 좋아서 믿기 어려운 제안”은 믿지 말자

폰지 사기는 결국 무너질 수밖에 없습니다.

겉보기에는 번듯한 사업처럼 보여도, 실제 가치가 만들어지지 않는 돈의 돌려막기일 뿐이죠.

진짜 투자는 빠르게 부자가 되는 것이 아니라

천천히, 꾸준히, 안전하게 성장하는 과정입니다.

복리의 힘을 믿고, 시간을 내 편으로 만드는 것이 진짜 부의 비밀입니다.

“너무 좋아서 믿기 어려운 제안이라면, 믿지 말자.”

이 단순한 한 문장이, 여러분의 돈을 지키는 가장 강력한 방법입니다.

손해배상(기)

[대법원 2009. 4. 9. 선고 2008다72776 판결]

【판시사항】

[1] 건축법상 ‘설계자’의 의미

[2]

건축사법 제20조에서 업무상 성실의무를 부담하고 이를 위반했을 경우 건축주에게 재산상 손해배상책임을 지는 주체로 정한 건축사가, 설계 등 계약의 당사자로서의 건축사에 한정되는지 여부(소극)

【참조조문】

[1]

건축법 제2조 제1항,

제5조 제1항,

제9조의2,

제19조의2 제3항,

건축사법 제20조 제1항

[2]

건축사법 제20조 제1항 

【참조판례】

[1]

대법원 2005. 12. 22. 선고 2003도3984 판결(공2006상, 193)

【전문】

【원고, 피상고인】

【피고, 상고인】

【원심판결】

서울고법 2008. 8. 27. 선고 2006나63145 판결

【주 문】

원심판결 중 피고 패소부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.

【이 유】

상고이유를 본다.

원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채택증거를 종합하여, 원고는 2004. 10. 25. 이 사건 건물 증축공사의 설계 등에 관한 업무를 보수 4,000만 원, 납품기일 2004. 12. 20.까지의 조건으로 아이서비스 주식회사(이하 ‘아이서비스’라고만 한다)에게 도급을 주었고, 건축사 면허를 보유하지 않은 아이서비스는 주식회사 종합건축사사무소 도우건축(이하 ‘도우건축’이라고만 한다)에게 위 설계에 관한 용역을 대금 3,600만 원(부가가치세 포함하여 3,960만 원)에 하도급을 주어 도우건축의 대표이사이자 소속 건축사인 피고가 위 설계업무를 맡아 이를 완성한 사실, 도우건축으로부터 위 설계도면을 제출받은 아이서비스는 원고에게 2004. 11. 11. 계획설계도면을, 2004. 12. 21. 실시설계도면을 각 납품하였고, 원고는 위 설계도면에 기초하여 2004. 12. 9. 건축허가를 받은 다음 2005. 3. 4. 주식회사 프라임(이하 ‘시공사’라고 한다)에게 위 건물 증축공사를 완공일을 2005. 7. 3.로 정하여 도급한 사실, 원고는 공사의 착공신고를 위해 설계 건축사의 면허번호 등이 필요하자 2005. 3. 15. 아이서비스의 주선으로 도우건축과 사이에 편의상 계약체결일을 2004. 11. 3., 계약금액을 2,600만 원으로 하는 하도급계약서를 작성하여 착공신고를 한 후 공사를 진행하던 도중 위 설계도면이 공사현장과 맞지 않아 2005. 4. 4.경부터 시공이 불가능해진 사실, 원고가 납품받은 이 사건 설계도면에는 주차장 13번 주차구역의 주차길이와 구 건물 치수의 오차, 1, 2번 주차구역 지하층고 부족 및 경사로 문제 등 공사현장이나 관계법령에 부합하지 않는 하자가 있었고, 이에 시공사와 원고가 공사감리자의 동의를 얻어 2005. 5. 7.부터 2005. 7. 25. 사이에 피고에게 서면으로 그 보완을 요청하자, 피고가 2005. 7. 29. 시공사에게 일부 수정설계도면을 제공하였지만 여전히 시공상 문제점이 보완되지 아니하였고, 이를 이유로 2005. 8. 30.경 공사감리자가 감리를 중단함으로써 관할 구청이 2005. 9. 6. 위 공사의 중단조치를 취한 사실, 원고는 그 후 피고가 원고에게 보완설계도면을 교부하지 않자 2005. 11. 11.경 주식회사 건축사사무소 이데아플러스와 사이에 위 설계도면의 하자를 수정하는 내용의 보완설계계약을 체결한 다음 2005. 12. 13. 새로 작성, 제출받은 설계도면으로 건축허가를 받아 시공을 계속한 사실 등을 인정하였다.

원심은 위 각 인정사실에다가 그 판시와 같은 ‘건축법’ 및 ‘건축사법’의 각 규정을 보태어, 이 사건 설계도급계약이 원고와 도우건축 혹은 피고와 사이에 직접 체결된 일이 없고 단지 착공신고 과정에서 원고와 도우건축 사이에 위 설계하도급계약이 체결되었을 뿐이라 하더라도 실제 설계자로서 건축사인 피고가 ‘건축법’ 등을 위반하여 설계도면을 작성하고 원고 및 시공사의 적법한 설계변경요청에 불응한 것은 ‘건축법’ 제19조의2 제3항, ‘건축사법’ 제20조 제1항 위반의 불법행위에 해당하여 피고는 ‘건축사법’ 제20조 제2항에 따라 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다 할 것인데, 피고가 2005. 7. 25.까지 원고로부터 설계도면 보완요청을 받고 이에 응하였으면 2005년 8월 말까지 보완설계도면을 원고에게 교부할 수 있었음에도 이에 불응하여 원고가 이데아플러스에게 새로 설계를 의뢰하게 되었으므로, ① 원고가 이데아플러스에게 지급한 보완설계대금 2,970만 원 중 적정액으로 평가되는 990만 원, ② 원고가 이데아플러스로부터 보완설계도면을 수령한 2005. 12. 13.까지 3개월 반의 공사지연기간 중 원고가 구하는 약 2개월간 임대수입상실액 42,284,541원 등 합계 52,184,541원에서 피고 책임비율 50%에 해당하는 26,092,270원 상당의 손해를 배상할 책임이 있고, 한편 원고와 도우건축 사이의 하도급계약서에 도우건축의 설계도면 교부의무를 원고의 대금지급의무보다 선이행의무로서 규정하고 있는 이상, 피고가 위 보완설계도면을 작성하고 도우건축이 이를 계약관계에 있는 아이서비스에게 제공했지만 원고가 아이서비스에 대한 보수잔금 800만 원을 지급하지 않기 때문에 아이서비스가 원고에게 위 변경설계도면을 교부하지 않은 것이어서 피고에게는 책임이 없다고 하는 피고의 주장은 적법한 면책사유가 되지 못한다고 판단하였다.

그러나 원심의 인정사실에 의하더라도 원고와 도우건축 사이의 하도급계약서는 원고와 아이서비스 사이의 당초 도급계약 및 아이서비스와 도우건축 사이의 하도급계약에 따른 설계도면의 납품이 모두 완료되고 아직 설계도면의 하자가 문제되기 이전의 시점에서 계약일자와 대금을 사실과 달리하여 단지 착공신고의 편의상 작성된 것으로 보일 뿐만 아니라, 원고가 임의로 지급을 거절한 잔금 800만 원(부가가치세를 포함하면 880만 원)을 뺀 나머지 보수를 원고가 아이서비스에게 지급하였음이 기록상 명백하므로, 그럼에도 원심이 위 편의적인 하도급계약서 작성을 근거로 마치 양자 사이에 직접적인 계약관계가 성립한 것처럼 본 것은 잘못이라 할 것이다.

또한, ‘건축법’은 건축물의 대지·구조 및 설비의 기준과 건축물의 용도 등을 정하여 건축물의 안전·기능·환경 및 미관을 향상시킴으로써 공공복리의 증진에 이바지함을 목적으로, 건축주, 설계자, 시공자 및 감리자 등 업무주인 각 건축관계자를 적용대상으로 하여 상호간의 책임에 관한 내용과 범위를 규정한 법률이라 할 것이므로( 대법원 2005. 12. 22. 선고 2003도3984 판결 등 참조), 후술과 같이 계약 당사자 아닌 개인인 건축사를 적용대상으로 하고 있는 ‘건축사법’ 상 건축사 개념과 달리 ‘건축법’ 상 설계자는 시공자 및 건축주 등과의 계약 기타의 방법으로 독립한 법인격을 지닌 업무주로서의 설계자를 의미한다고 보아야 할 것이고( ‘건축법’ 제2조 제1항, 제5조 제1항, 제9조의2 등 참조), 이는 후발적 사유에 의한 건축설계 변경의 필요성을 예정한 규정으로서 그 설계변경에 따르는 추가설계대금이나 하자보수, 손해배상 기타 권리관계의 정산이 요구되는 ‘건축법’ 제19조의2 제3항의 해석에 있어서도 마찬가지라고 보아야 할 것이다.

그럼에도 원심이 이 사건 설계계약상 당사자 지위에 있지 아니하는 피고의 불법행위 및 손해배상책임의 성립 근거로 ‘건축법’ 제19조의2 제3항의 규정을 든 것은 위 관련 법령의 해석에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다 할 것이다.

상고이유 중 이 점을 지적하는 취지의 주장은 이유 있다.

한편, 원고가 이 사건 손해배상청구의 또 다른 근거로 들고 있는 ‘건축사법’ 제20조 제1항에 관하여 보면, ‘건축사법’은 건축사의 자격과 그 업무에 관한 사항을 규정함으로써 건축물의 질적 향상을 도모함을 목적으로 하는 법률로써, 위 법에서 정하는 건축사의 자격규정 및 전문가로서의 건축사의 지위 등에 비추어 ‘건축사법’ 제20조에서 정한 업무상 성실의무 및 그 위반에 따른 건축주의 재산상 손해배상책임의 각 주체로 정한 건축사는 설계 등 계약 당사자로서의 건축사에 한정된다고는 할 수 없을 것이다.

그러나 원심이 인정한 원고의 손해는 원고의 주장처럼 2005년 8월 말부터 2005. 12. 13.까지 피고가 위 설계도면 보완요청에 불응하였음을 전제로 발생하는 손해라 할 것인데, 앞서 본 바와 같이 ‘건축법’ 상 설계자의 지위에 있지 아니한 피고에게 위 설계변경의무가 인정되지 아니할 뿐만 아니라 피고의 항변과 같이 피고가 2005. 7. 12.경 보완설계도면을 작성하여 소속 회사인 도우건축의 하도급자인 아이서비스에게 납품한 이상(을 제6호증 등 참조), 설령 그 후에 아이서비스가 계약관계에 있는 원고의 보수잔금 미지급을 이유로 원고에게 이를 교부하지 않는 바람에 위 원고 주장의 손해가 발생하였다 하여 그것이 ‘건축사법’ 제20조 제1항에 반하는 피고의 위법한 행위로 말미암은 것이라고 볼 수는 없다 할 것이다.

그럼에도 원심이 이 사건 손해배상책임의 성립 근거로 ‘건축사법’ 제20조의 규정을 든 것은 위 관련 법령의 해석에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다 할 것이다.

상고이유 중 이 점을 지적하는 취지의 주장도 이유 있다.

그러므로 원심판결 중 피고 패소부분을 파기하고, 사건을 좀 더 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 양창수(재판장) 양승태 김지형(주심) 전수안

건축사사무소 개설자가 조사 및 검사업무를 대행할 수 없는 건축물에 대하여 조사 및 검사를 허위로 하였다고 하더라도 건축사법 제39조 제7호 위반죄로 처벌할 수는 없다.

건축사법위반

[대법원 1995. 1. 20. 선고 94도2195 판결]

【판시사항】

건축사법 제39조 제7호 소정의 “조사 및 검사를 허위로 한 때”의 의미

【판결요지】

건축사사무소를 등록한 자(건축사사무소 개설자)는

건축사법 제23조의2 제3항 및 그 위임을 받은

같은법시행령 제25조 제3항과

구 건축사법시행규칙(1992.6.1. 건설부령 제504호로 개정되기 전의 것) 제18조 제1항의 각 규정에 의하여 2층 이하로서 연면적 1,000㎡ 미만의 근린생활시설 등 건축물에 대하여 그 건축공사가 설계도서대로 시공되었는지 여부 등의 사항에 관한 조사 및 검사업무를 대행할 수 있게 되는 것이므로,

건축사법 제39조 제7호에서 정하고 있는“

제23조의2의 규정에 의하여 조사 및 검사업무를 행하는 자가 조사 및 검사를 허위로 한 때"라 함은 위와 같은 일정한 규모 이하의 건축물에 대하여 조사 및 검사업무를 대행할 수 있는 건축사사무소 개설자가 그 일정한 규모 이하의 건축물에 대하여 조사 및 검사업무를 행함에 있어 조사 및 검사를 허위로 한 때를 의미한다고 풀이함이 상당하다.

【참조조문】

건축사법 제39조 제7호

,

제23조의2 제3항

,

같은법시행령 제25조 제3항

,

구 건축사법시행규칙(1992.6.1. 건설부령 제504호로 개정되기 전의 것) 제18조 제1항 

【전문】

【피고인】

【상고인】

검사 

【원심판결】

대구지방법원 1994.6.30. 선고 94노560 판결

【주 문】

상고를 기각한다.

【이 유】

상고이유를 본다.

관계규정의 내용에 비추어 볼 때, 건축사사무소를 등록한 자(건축사사무소 개설자)는 건축사법 제23조의2 제3항 및 그 위임을 받은 같은법시행령 제25조 제3항과 같은 법 시행규칙(이 사건에는 1992.6.1. 건설부령 제504호로 개정되기 전의 것이 적용된다) 제18조 제1항의 각 규정에 의하여 2층 이하로서 연면적 1천 제곱미터 미만의 근린생활시설 등 건축물에 대하여 그 건축공사가 설계도서대로 시공되었는지 여부 등의 사항에 관한 조사 및 검사업무를 대행할 수 있게 되는 것이므로, 건축사법 제39조 제7호에서 정하고 있는“ 제23조의2의 규정에 의하여 조사 및 검사업무를 행하는 자가 조사 및 검사를 허위로 한 때"라 함은 위와 같은 일정한 규모 이하의 건축물에 대하여 조사 및 검사업무를 대행할 수 있는 건축사사무소 개설자가 그 일정한 규모 이하의 건축물에 대하여 조사 및 검사업무를 행함에 있어 조사 및 검사를 허위로 한 때를 의미한다고 풀이함이 상당하고, 따라서 건축사사무소 개설자가 조사 및 검사업무를 대행할 수 없는 건축물에 대하여 조사 및 검사를 허위로 하였다고 하더라도 위 건축사법 제39조 제7호 위반죄로 처벌할 수는 없다고 할 것이다(이러한 경우에는 건축사사무소 개설자의 조사 및 검사결과에 의하여 준공검사 등이 내려지는 것도 아니다).

원심이 이와 같은 취지에서 피고인이 1991. 1.경 지상 4층, 연면적 572.565제곱미터의 상가 및 사무실용 신축건물에 대한 조사 및 검사업무를 대행하면서 허위의 조사를 하였다는 이 사건 공소사실에 대하여 무죄를 선고한 제1심 판결을 유지한 것은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 소론과 같이 위 각 조항에 관한 법리를 오해한 위법이 있다 할 수 없다. 논지는 이유 없다.

그러므로 상고를 기각하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 이용훈(재판장) 박만호 박준서(주심) 김형선

서류의 작성 및 제출행위만을 대행하는 법정감리자라 하더라도 그 감리업무에 행정적인 절차의 대행뿐만 아니라 시공에 대한 감시,감독 등 실질적인 의미에서의 공사감리업무에 해당하는 사항도 포함되어 있었다면 그 감리상의 과실에 대하여 배상할 책임이 있다

손해배상(기)

[서울지법 2000. 5. 17. 선고 99가합63195 판결：항소심조정성립]

【판시사항】

건축주와 건축사 사이의 설계비지급약정에서 감리비를 포함하여 설계보수액을 정하고 건축사가 건축주의 행정적인 절차의 대행뿐만 아니라 공사현장에서 월 5회 이상 출장하여 시공자가 설계대로 시공하는지 여부에 대한 감시, 감독 및 조언을 하고 지적사항을 건축주에게 통지함과 아울러 착공시부터 준공시까지 착공신고, 기초중간검사, 단열중간검사, 설비중간검사, 공정보고, 감리일지 작성, 허가조건의 이행확인 등의 업무를 시공자와 협의하여 이행하기로 하는 사항도 포함되어 있었는데, 그 후 완성된 건축물에 하자가 발생한 경우, 건축사가 맡기로 한 감리업무는 단순히 감독관청에 대한 행정적인 절차의 대행뿐만 아니라 공사에 관한 시공지도 및 확인, 현황조사, 공정관리, 품질관리, 안전관리 등 일반적인 의미에서의 공사감리업무도 포함된 것으로 보아야 한다는 이유로 그 건축물의 하자는 시공자의 시공상의 과실과 건축사의 감리상의 과실이 경합하여 발생하였다고 본 사례 

【판결요지】

건축주와 건축사 사이의 설계비지급약정에서 감리비를 포함하여 설계보수액을 정하고 건축사가 건축주의 행정적인 절차의 대행뿐만 아니라 공사현장에서 월 5회 이상 출장하여 시공자가 설계대로 시공하는지 여부에 대한 감시, 감독 및 조언을 하고 지적사항을 건축주에게 통지함과 아울러 착공시부터 준공시까지 착공신고, 기초중간검사, 단열중간검사, 설비중간검사, 공정보고, 감리일지 작성, 허가조건의 이행확인 등의 업무를 시공자와 협의하여 이행하기로 하는 사항도 포함되어 있었는데, 그 후 완성된 건축물에 하자가 발생한 경우, 건축사가 맡기로 한 감리업무는 단순히 감독관청에 대한 행정적인 절차의 대행뿐만 아니라 공사에 관한 시공지도 및 확인, 현황조사, 공정관리, 품질관리, 안전관리 등 일반적인 의미에서의 공사감리업무도 포함된 것으로 보아야 한다는 이유로 그 건축물의 하자는 시공자의 시공상의 과실과 건축사의 감리상의 과실이 경합하여 발생하였다고 본 사례. 

【참조조문】

[1]

민법 제750조

,

제760조건축법 제21조 

【전문】

【원고】

홍준식 (소송대리인 변호사 주상수) 

【피고】

【주문】

1. 피고는 원고에게 금 106,742,742원 및 이에 대하여 1999. 8. 14.부터 2000. 5. 17.까지는 연 5%, 그 다음날부터 완제일까지는 연 25%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.

2.  원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용은 이를 5분하여 그 2는 원고의, 나머지는 피고의 각 부담으로 한다.

4.  제1항은 가집행할 수 있다.

【청구취지】

피고는 원고에게 금 1억 7,000만 원 및 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 이 판결선고일까지는 연 5%, 그 다음날부터 완제일까지는 연 25%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라. 

【이유】

1. 손해배상책임의 발생

가.  기초 사실

다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1 내지 10호증(가지번호 붙은 호증 모두 포함), 을 제2호증의 각 기재와 증인 황영필, 유복규의 각 증언 및 당원의 현장검증결과에 변론의 전취지를 종합하면 인정할 수 있다.

(1)원고는 1989. 12. 22. 종합건축사사무소 (상호 생략), (상호 생략)(이후 건축사사무소 (상호 생략)건축으로 상호가 변경되었다)이라는 상호로 건축설계업을 하던 건축사인 피고와 사이에, 원고 소유의 서울 강남구 역삼동 649의 4 대지 지상의 한덕빌딩(이하 '이 사건 건물'이라 한다) 신축공사와 관련하여 다음과 같은 내용의 설계비지급약정(이하 '이 사건 약정'이라 한다)을 체결하였다.

① 설계보수액은 감리비를 포함하여 금 3,300만 원으로 한다.

② 피고는 법정감리자로서 공사현장에 월 5회 이상 출장하여 설계대로 시공하는지를 감시·감독하고 조언을 하여야 하며, 지적사항을 원고에게 통지하여야 한다.

③피고는 위 공사와 관련하여 건축주인 원고가 하여야 할 모든 행정적인 절차를 대리하여 이행한다.

④피고는 설계업무 외에 공사감리 업무를 병행하여 수행하며, 착공시부터 준공시까지 착공신고, 기초중간검사, 단열중간검사, 설비중간검사, 공정보고, 감리일지 작성, 허가조건의 이행확인, 설계변경 사유 발생시 이에 필요한 자료 정리·작성, 준공에 필요한 도서 및 서류 작성, 기타 행정상 당연히 요구되는 모든 업무를 시공자와 협의하여 이행한다.

(2)원고는 1990. 5. 21. 소외 주식회사(이하 '소외 회사'라 한다)에게 이 사건 건물의 신축공사를 공사대금 21억 3,400만 원에 도급주었는데, 공사규모는 지하 4층, 지상 10층, 연면적 3,982.6㎡이고, 주용도는 업무시설 및 근린생활시설이었다.

(3)위 한덕빌딩 공사는 1992. 2. 7.경 완공되어 그 무렵부터 원고가 인도받아 사용하고 있었는데, 1995. 7.경부터 건물에 균열이 생기는 등 하자가 발생하기 시작하였고, 현재는 별지 하자 목록 기재와 같은 하자가 있어, 건축물 상태 및 안전성 평가상 D등급(주요 부재에 발생된 노후화 정도 또는 균열이나 변형이 허용범위를 초과하고 있거나, 구조물의 내하력이 설계의 목표치를 미달하고 있어 고도의 기술적 판단이 요구되고, 사용제한 여부의 판단이 필요한 상태)으로 평가된다.

나.  판 단

위 인정 사실에 의하면, 이 사건 건물에 발생한 하자는 소외 회사의 시공상의 과실과 피고의 감리상의 과실이 경합하여 발생하였다고 할 것이므로, 피고는 공동불법행위자인 소외 회사와 각자 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다.

이에 대하여 피고는, 이 사건 약정상 자신은 공사현장에 상주하면서 실질적으로 감리업무를 수행하는 상주감리자가 아니라, 이 사건 건물의 설계업무에 부수하여 관청에 제출할 서류의 작성 및 제출행위만을 대행하는 법정감리자에 불과하였으므로, 신의칙상 원고는 피고에 대하여 이 사건 건물의 하자로 인한 손해배상책임을 물을 수 없다고 주장한다.

그러므로 이 사건 약정에 따라 피고가 맡기로 한 감리업무의 성격에 관하여 살피건대, ① 이 사건 약정 중 감리업무와 관련된 부분은 감독관청에 대한 행정적인 절차를 대행하는 것을 주된 내용으로 하고 있었던 사실, ② 원고와 피고는 별도로 감리비의 액수를 정하지는 아니하고 설계비에 포함되는 것으로 약정하였던 사실은 위에서 본 바와 같고, ③ 건축사업무및보수기준(건설부공고 제129호) 제15조에 의하면, 이 사건 건물에 관한 설계·공사감리업무의 보수는 최소한 약 금 7,800만 원 {공사비총액(금 21억 3,400만 원)×해당요율(0.0366)} 이상이 되어야 하나, 이 사건 약정에 따라 피고가 지급받은 보수는 금 3,300만 원에 불과한 사실, ④ 증인 유복규의 증언에 의하면, 이 사건 약정 당시 피고가 경영하던 건축사사무소의 직원은 피고를 포함하여 4명에 불과하였던 사실이 인정되나, 한편 ① 이 사건 약정에 따라 피고가 맡기로 한 감리업무는 위에서 본 행정적인 절차의 대행뿐만 아니라, 공사현장에 월 5회 이상 출장하여 시공자가 설계대로 시공하는지 여부에 대한 감시, 감독 및 조언과 아울러 착공시부터 준공시까지 착공신고, 기초중간검사, 단열중간검사, 설비중간검사, 공정보고, 감리일지 작성, 허가조건의 이행 확인 등 실질적인 의미에서의 공사감리업무에 해당되는 사항도 포함하고 있었던 사실은 위에서 본 바와 같고, ② 을 제2호증의 일부 기재 및 증인 유복규의 일부 증언에 의하면, 이 사건 건물의 신축공사 기간 중 피고는 1주에 1, 2회 정도, 피고가 경영하던 건축사사무소의 직원인 소외 유복규는 피고의 지시에 따라 공사기간 중 총 10회 정도 공사현장에 나가 시공과정을 점검하였던 사실이 인정되는바, 위에서 본 이 사건 약정의 내용, 피고가 수행한 감리업무의 내용 등 제반사정을 종합하여 보면, 이 사건 약정에 따라 피고가 맡기로 한 감리업무는 단순히 감독관청에 대한 행정적인 절차의 대행뿐만 아니라 공사에 관한 시공지도 및 시공확인, 현황조사, 공정관리, 품질관리, 안전관리 등 일반적인 의미에서의 공사감리업무도 포함된 것으로 보아야 할 것이므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.

다.  책임의 제한

다만, 이 사건 건물의 신축공사와 같은 대형공사의 경우 이 사건 약정에 규정된 월 5회 정도의 출장만으로는 실질적인 감리가 이루어지기 어렵고, 피고가 이 사건 약정에 따라 지급받은 보수는 통상의 예에 비추어 상당히 적은 편이었으며, 이 사건 건물에 하자가 발생한 원인은 주로 소외 회사의 시공상 잘못에 기인한 것이고 피고의 감리업무 소홀은 하자발생에 대하여 기여한 정도가 소외 회사에 비하여 상대적으로 작다고 보이는 점 등을 고려한다면, 정의의 관념 및 손해의 공평한 부담이라는 견지에서 피고의 책임 범위는 20% 정도로 제한함이 상당하다.

2.  손해배상의 범위 

가.  기지출 보수공사비

(1)내 역：1995. 7. 6.부터 1998. 4. 3.까지 이 사건 건물의 보수공사비로 원고가 지출한 비용

(2) 금 액：금 173,713,713원

[증 거] 갑 제8호증의 기재, 증인 황영필의 증언

나.  추가 구조보강 공사비

(1) 직접공사비 금 658,606,081원

(2) 산재보험료 금 8,513,838원

(3) 안전관리비 금 15,214,770원

(4) 일반관리비 금 36,223,334원

(5) 간접노무비 및 이윤 금 71,855,802원

(6) 합계 금 7억 9,000만 원(금 100만 원 이하 버림)

[증 거] 갑 제4호증의 기재

다.  공실 임대료

원고는, 구조보강공사 기간 동안 공실임대료 손해액이 금 6,200만 원에 달하고, 부실의 정도가 심하여 임대를 할 수 없는 층의 공실임대료 손해액이 금 7,700만 원에 달하는 등 합계 금 1억 3,900만 원 상당의 손해를 입었으니 그 배상을 구한다고 주장하나, 이를 인정할 아무런 증거가 없으므로 이 부분 청구는 이유 없다.

라.  책임 제한

(1)기지출 보수공사비：금 173,713,713원×20%＝금 34,742,742원(원 미만 버림)

(2) 추가 구조보강 공사비：금 7억 9,000만 원×20%＝금 1억 5,800만 원

(3) 합계：금 192,742,742원

마.  일부 변제액의 공제

피고는, 원고가 소외 회사로부터 지급받은 합의금을 손해배상액에서 공제하여야 한다고 주장하므로 살피건대, 을 제1호증의 기재와 증인 황영필의 증언에 의하면, 원고는 1998. 6. 5. 소외 회사와 사이에, 소외 회사로부터 합의금 4억 3,000만 원을 지급받는 대신 이후 소외 회사에게 이 사건 공사의 하자로 인한 손해배상책임을 묻지 않기로 약정한 다음 소외 회사로부터 위 금 4억 3,000만 원을 전액 지급받은 사실이 인정되므로, 위 일부 변제된 금액은 피고의 손해배상액에서 공제되어야 할 것이다.

나아가 그 공제될 액수에 관하여 살피건대, 공동불법행위자들의 피해자에 대한 과실비율이 달라 배상할 손해액의 범위가 달라지는 경우, 적은 손해액을 배상할 의무가 있는 사람이 손해액의 일부를 변제한 경우에는 많은 손해액을 배상할 의무 있는 사람의 채무 중 그 변제금 전액에 해당하는 부분이 소멸하는 것은 물론이나, 많은 손해액을 배상할 의무가 있는 사람이 손해액의 일부를 변제하였다면 그 중 적은 범위의 손해액을 배상할 의무가 있는 사람의 채무는 그 변제금 전액에 해당하는 채무가 소멸하는 것이 아니라 적은 범위의 손해배상 책임만을 부담하는 쪽의 과실비율에 상응하는 부분만큼만 소멸하는 것으로 보아야 할 것이다(대법원 1995. 7. 14. 선고 94다19600 판결 참조).

따라서 이 사건의 경우 소외 회사의 일부 변제로 인하여 공제될 피고의 손해배상채무는, 소외 회사의 변제액에 피고의 책임비율을 곱한 금 8,600만 원(금 4억 3,000만 원×20%)이 된다 할 것이다.

바.  소 결

따라서 피고는 원고에게 금 106,742,742원(금 192,742,742원－금 8,600만 원) 및 이에 대하여 이 사건 소장부본이 피고에게 송달된 다음날인 1999. 8. 14.부터 이 판결선고일인 2000. 5. 17.까지는 민법 소정의 연 5%, 그 다음날부터 완제일까지는 소송촉진등에관한특례법 소정의 연 25%의 각 비율에 의한 금원을 지급할 의무가 있다.

3.  결 론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사 김선중(재판장) 조건주 조건주

건축주로부터 공사감리를 의뢰받은 건축사가 당해 건축물에 대하여 그와 같은 검사행위를 함에 있어 잘못이 있으면 그로 인하여 건축주뿐 아니라 그밖에 다른 사람이 입는 손해에 대하여도 이를 배상할 책임이 있다

손해배상(기)

[대법원 1989. 3. 14. 선고 86다카2237 판결]

【판시사항】

가. 공사감리자 또는 그 보조자가 법령에 저촉되는 시공을 시정토록 하지 않은 감리상의 잘못이 있다고 본 사례

나. 건축사가 행하는 준공검사를 위한 검사의 법적 성격과 그로 인한 손해배상책임 

【판결요지】

가. 건물의 굴뚝을 외벽에 설치하지 아니하고 내벽과 외벽사이에 굴뚝대용의 파이프를 설치하는 시공은 연탄개스누출의 위험성이 커서 위생에 지장이 있으므로

건축법 제2조,

동법시행령 제49조에 저촉되는 시공에 해당한다 할 것이니 공사감리자 또는 그 보조자가 이를 지적하여 시정토록 하지 아니하였다면 감리상의 잘못이 있다.

나. 건축사가 행하는 준공검사를 위한 검사는 당사자의 위탁에 의하여 행하게 되는 감리행위와는 별개의 업무로서 행정청의 검사업무를 법령에 의하여 대행하는 것이므로 건축주로부터 공사감리를 의뢰받은 건축사가 당해 건축물에 대하여 그와 같은 검사행위를 함에 있어 잘못이 있으면 그로 인하여 건축주뿐 아니라 그밖에 다른 사람이 입는 손해에 대하여도 이를 배상 할 책임이 있다. 

【참조조문】

가.

건축사법 제2조,

건축사법시행령 제2조,

건축법시행령 (1985.8.16. 대통령령 제1740호로 개정되기 전의것) 제49조

나.

건축사법 제23조의2,

건축사법시행령 제25조 제3항 

【전문】

【원고, 피상고인】

【피고, 상고인】

【원심판결】

서울고등법원 1986.8.21. 선고 85나3468 판결

【주 문】

상고를 모두 기각한다.

상고비용은 피고들의 부담으로 한다.

【이 유】

1. 상고이유 제1점을 본다.

원판결에 의하면, 원심은 원고 1로부터 원심판시 위 원고 1 소유 주택의 신축도급을 받은 원심 공동피고 심 상국이 보일러와 연결할 굴뚝은 벽돌로 건물 외벽에 잇대어 설치하도록 설계되어 있음에도 불구하고 이를 설치하지 아니한 채 건물 내벽의 외벽쪽을 일부씩 깍아낸 다음 직경 100미리미터의 피.브이.씨 파이프를 내벽과 외벽 사이에 매설하여 보일러의 연통과 연결하도록 함으로써 굴뚝에 대용케 하였고 그에 따라 내벽의 두께는 불과 25미리미터 정도에 불과하게 되고 위 연통이 내벽에 가하는 압력, 헐어낼 때의 충격과 난방시 연통의 열로 위 내벽에 균열이 생기게 된 사실, 위 심상국으로부터 보일러 시공을 하도급 받은 원심 공동피고 추 재흥은 위와 같이 벽 사이에 굴뚝대용으로 설치한 파이프와 보일러 연통을 연결함에 있어 연통과 연통 사이를 단단히 접착시키지 아니하였고 그 연결부위에 '엘'(L)자 밸브를 끼우지 아니한 채 방치한 사실, 원고 1로부터 위 건물의 공사감리및 준공검사를 의뢰받은 피고 2나 그로부터 현장확인을 지시받았던 피고 2사무소의 건축사보조원인 피고 1은 현장을 제대로 확인하지 아니하였기 때문에 설계도와는 달리 굴뚝 1개가 설치되지 아니한 채 위와 같이 벽 사이에 굴뚝대용의 파이프가 설치된 사실에 대하여 공사도중이나 완공후에도 이를 발견하지 못하고 피고 2 명의로 건물현황과 상이한 내용의 건축물 준공조서 및 검사조서를 작성후 원고 1로 하여금 관할 관청에 제출하게 하여 그대로 준공검사가 이루어지게 함으로써 원고 1이 가족과 함께 입주하게된 사실 등을 인정하고, 피고 2는 공사감리 및 준공검사업무를 수행하는 자로서 또한 피고 1은 이를 보조하는 자로서 시공된 건물이 설계도서와 부합하는 지의 여부를 확인하여 이에 부합되도록 시공자를 지도하여 시공건물의 안정성을 확보할 의무가 있는데도 위 건물이 설계도서에 부합되는 것으로 공사감리 및 준공검사 조치를 한 과실이 있다고 인정하고 그로 인하여 원고 1의 아들들인 망 소외인이 사망하고 2가 부상을 입게 한데 대하여 배상할 책임이 있다고 판단하고 있다.

살피건대, 건축사법 제2조에 의하면 공사감리는 대통령령이 정하는 바에 의하여 건축사가 자기책임하에 설계도서대로 시공되었는가를 확인하고 공사시공자를 지도하는 것을 말한다고 규정하고 있고 같은법시행령 제2조 및 별표 1에 의하면 주택건설촉진법 제33조 제3호의 규정에 의한 공동주택이나 건축법 제6조제3항의 규정에 의한 상주공사감리대상 건축물이 아닌 그밖의 건축물에 대하여는 수시 또는 필요한 때에 공사감리를 하고 건축물이 관계법령에 적합하도록 시공지도 하도록 규정되어 있으며 건축법 제2조, 같은법시행령(1985.8.16. 대통령령 제1740호로 개정되기 이전의 것) 제49조에 의하면 건축설비의 하나인 굴뚝을 설치할 때에는 그로 인하여 건축물의 안전, 방화 및 위생에 지장이 없도록 하여야 하도록 규정되어 있는 점에 비추어 보면 원심이 확정한 바와 같이 위 건물의 굴뚝을 외벽에 설치하지 아니하고 내벽과 외벽사이에 굴뚝내용의 파이프를 설치하는 시공은 연탄개스 누출의 위험성이 커서 위생에 지장이 있다고 보여지고 따라서 법령에 저촉되는 시공에 해당한다 할 것이므로 피고들이 공사감리자 또는 그 보조자로서 이를 지적하여 시정토록 하지 아니하였다면 벌써 이 점에서 감리상의 잘못이 있다고 할 것이다.

나아가 살피건대, 건축사법 제2조에 의하면 건축사는 원래 건축물의 설계와 공사감리 업무를 행하는 것이나 같은법 제19조 제2항은 건축사의 업무로서 위의 설계 및 공사감리 이외에 건축물의 조사 및 감정에 관한 업무를 규정하고 있으며 또한 같은법 제23조의 2, 같은법시행령 제25조 제3항, 제4항, 같은 법시행규칙 제18조 별지서식 제27호의 2에 의하면 건설부장관은 건축사로 하여금 단독주택, 다세대주택 등에 대하여 조사 및 검사업무를 행하도록 하였고 이 경우 건축사는 건축공사가 설계도 대로 시공된 여부와 관계법령에 저촉되는 여부를 검사하도록 규정되어 있으며 건축법 제7조 제3항, 같은법시행규칙 제12조에 의하면 건축사가 건축사법 제23조의 2의 규정에 의하여 준공에 관한 조사 및 검사를 행하고 그 건축물 준공조사 및 검사조서를 제출한 때에는 시장, 군수는 법령의 규정에 저촉되지 아니하는 한 그 기재내용에 의하여 지체없이 준공검사필증을 교부하도록 규정되어 있는 바, 위와 같은 여러 규정 취지에 비추어 보면 건축사가 행하는 준공검사를 위한 검사는 당사자의 위탁에 의하여 행하게 되는 감리행위와는 별개의 업무이며 건축주로부터 공사감리를 의뢰받은 건축사가 당해 건축물에 대하여 위 검사를 행하는 경우에도 그것은 감리행위의 연장이 아니라 그와는 별도로 건축물의 준공검사를 위한 행정청의 검사업무를 법령에 의하여 대행하는 것이라 하겠으므로 건축사가 위와 같은 검사행위를 함에 있어 그의 잘못이 있는 때에는 그로 인하여 건축주 뿐 아니라 그밖에 다른 사람이 입은 손해에 대하여도 이를 배상할 책임이 있다고 할것이다.

원심이 확정한 바와 같이 위 건물의 굴뚝이 건물 외벽에 설치되지 아니하고 내벽과 외벽 사이에 굴뚝대용의 파이프를 설치하여 보일러 연통과 '엘'자 밸브도 사용하지 아니한 채 연결되었다면 위와 같은 시공은 앞서 본 바와 같이 설계도서와 어긋날 뿐 아니라 법령에 저촉되는 시공에 해당한다 할 것이므로 원고가 피고들의 감리 행위상의 잘못과 함께 준공검사를 위한 대행검사를 함에 있어서의 잘못된 책임을 함께 묻고 있음이 기록상 명백한 이 사건에 있어서 원심이 확정한 바와 같이 피고들이 위와 같은 위법한 시공을 발견하지 못하고 그대로 준공검사를 받도록 하였다면 논지가 주장하는 건축사의 감리행위의 범위나 피고들의 감리행위상의 잘못이 있는 여부와는 관계없이 피고들이 건축물 준공검사를 위한 행정청의 업무를 대행함에 있어 그 업무수행을 잘못한 과실이 있다 할 것이고(원심은 원고 1이 피고 2에게 공사감리 및 준공검사를 의뢰한 듯이 설시하였으나, 건축사법 제23조의2, 같은 법시행령 제25조 제3항과 갑제11호증의15에 의하면 공사감리를 의뢰받은 건축사로 하여금 준공검사를 위한 검사를 대행케 함에 따라 피고 2 가 위 검사를 하게 된 것으로 보여진다.)그로 인하여 위 건물의 건축주가 아닌 망 소외인 및 원고 2가 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 할 것인 바, 준공검사를 위한 대행검사를 잘못하였을 때의 책임의 발생이유와 그 내용에 관한 원심의 설시가 다소 명확치 않은 점은 있으나 피고들이 준공검사를 위한 대행검사를 잘못한 과실이 있다고 인정한 것과 그로 인하여 망 소외인 및 원고 2가 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 판단한 결론은 정당하며 논지는 피고들의 감리행위상의 잘못이 있는 여부만을 전제로 하여 펴는 독자적 견해로서 그 이유없다.

2.  상고이유 제2점을 본다.

원심은 위와 같이 내벽과 외벽 사이에 굴뚝 대신프라스틱 파이프를 설치함에 따른 벽두께의 감소, 설치할 때의 충격 및 난방시 연돌의 열로 내벽에 균열이 생긴 사실과 그 파이프와 보일러에서 나는 연통의 연결부위에 '엘'(L)자밸브를 끼우지 아니한 채 방치함으로 인하여 위 건물의 방실에 연탄개스가 누출된 사실을 확정하고 있는 바 원래 설계도서 대로 굴뚝을 옥외에 설치하였다면 굴뚝 대신 설치한 파이프와 보일러 연통과를 '엘'(L)자 밸브로 연결할 필요가 당초부터 생기지 아니하였을 뿐 아니라 앞서 본바와 같이 내벽과 외벽사이에 파이프를 설치한 것이 위법한 건축설비로서 이와 같이 설계도서에 어긋남과 아울러 법령에 위반된 건축설비가 설치된 것을 발견하여 준공검사를 위한 확인을 거부하는 것이 바로 피고들의 업무이니 만큼 원심이 위 시공자들의 과실과 함께 피고들의 위와 같은 과실로 인하여 이 사건 손해가 발생한 것으로 판단한데 아무런 잘못이 없고 거기에 공동불법행위나 인과관계에 관한 법리오해의 위법이 없으며 논지는 피고들의 감리행위상의 잘못이 있는 여부만을 전제로하여 원심의 결론을 비난하는 것으로서 독자적 견해에 불과하다.

3.  상고이유 제3점을 본다.

원심이 원고 2를 치료하기 위하여 이 사건 토사향 등 한약 합계 850만원 상당을 복용케 한 사실과 그것이 식물인간이 된 원고 2 의 치료에 무관하지 아니하다고 본 데에 아무런 잘못이 없다.

4.  그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자들의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 이회창(재판장) 배석 김주한

건축설계 하자로 인해 설계자, 감리사, 시공사의 건축주에 대한 계약위반 연대 손해배상책임 긍정 사례

윤성철 변호사·법무법인 로베이스 대표 변호사(사진=법무법인 로베이스)

지난 호에 이어서 이번 호에서는 건축사가 설계의 하자로 인해 시공사와 감리사와 연대해 건축주에 대한 책임이 문제 된 실제 판례 사안을 소개하고자 한다.

[사안의 개요] 원고는 건축주로서 피고에게 건축물의 설계계약을 위탁했고, 건설사와 공사도급계약을 체결했으며, 감리사와 감리계약을 각각 별도로 체결했다.

원고 건축주는 이 사건 화장실 경계 방수턱 설치 관련 설계의 하자가 존재했다는 이유로 시공사, 설계자, 감리사 전원을 상대로 손해배상청구의 소를 제기했다.

[판시 사항] 당해 재판부는 “이 사건 누수 하자가 발생한 주된 원인은 이 사건 화장실 경계에 방수턱이 시공되지 않았기 때문이고, 이 사건 화장실 경계에 방수턱이 설치되지 않은 것은 피고 시공사들의 시공상 하자로 인한 공사도급계약상의 주의의무를 위반해 발생한 것이고, 피고 설계회사도 설계용역계약상 주의의무를 위반해 위 결과를 초래한 것이며, 피고 감리회사(S엔지니어링)도 감리용역계약상 주의의무 위반으로 기인한 것이라고 봄이 타당하다. 따라서 피고들은 원고에게 연대해 하자보수비용 상당의 손해를 배상할 의무가 있다”고 판시했다.

특히 당해 재판부는 건축설계자의 책임 관련해 “국토교통부 고시 주택의 설계도서 작성기준 제5조 제2항, 별표 2는 ‘방수재료 등의 설치부위 및 상세 등’을 포함한 ‘방수 상세도’를 실시설계도면의 하나로 정하고 있는데…피고 건축사사무소가 제공한 위 설계도서에 거실과 발코니 경계부위, 복도 끝 발코니 경계부위, 옥상 파라펫 등에 대해서는 구체적인 방수턱 시공방법 등이 포함돼 있는 것과 달리, 화장실 경계에 대해서는 방수턱 시공에 관한 아무런 설계지시가 포함돼 있지 않다”, “시공사로서는 방수턱의 구체적인 시공 위치, 재료, 수치, 시공방법 등을 정한 방수턱 평면도, 방수턱 상세도 화장실 경계에 관해 아무런 지시사항이 없는 이상 화장실 경계에 설치해야 할 방수턱의 구체적인 시공방법 등을 전혀 파악할 수 없어 이를 시공하는 것이 실질적으로 불가능했을 것으로 보인다”, “단위세대 주단면도의 CAD 자료 등을 참고해 방수턱 시공이 가능했을지라도 시공사와 감리자가 설계도서의 기재를 넘어서 CAD 자료까지 검토해 시공해야 할 의무가 있다고 보기는 어렵다”, “피고 시공사들 및 피고 감리엔지니어링회사의 설계 검토 요청에 대해 단순히 ‘기 납품된 도면 참조’라고 답변할 것이 아니라, 이 사건 설계도서의 구체적인 의미, 이 사건 화장실 경계 방수턱 시공 여부, 구체적인 시공방법 등에 관해 피고 시공사들 및 피고 감리엔지니어링과 충분히 협의를 거쳤어야 한다”라고 판시했다.

설계도서 오류 발견 시

즉각 보완·설명 통해 하자 수정해야

시공사·감리자 질의 시

건축사는 면밀히 검토·협의 의무 있어

[평석] 본 사례는 설계상의 하자의 존재 및 이에 대해 시공과정에서 시공사와 감리사의 요청에 면밀히 검토 및 협의를 해야 할 주의의무가 있음에도 이를 다하지 않은 것을 근거로 손해배상 책임을 인정한 사례이다 [서울중앙지방법원_2022.11.2.선고 2020가합522476 판결 손해배상(기)].

이상의 사례에서 살펴본 바와 같이 건축사님들이 설계도서를 완성할 때 하자가 있으면 안 되겠지만, 시공과정에서 이를 발견한 경우에는 반드시 검토하고 시공사에게 구체적 의견을 회신하는 등 주의의무를 다할 필요가 있다고 할 것이다.