1강. 부동산을 “세금·금융·규제” 3개 언어로 읽는 법 (계산식에 숫자 예시까지)

부동산은 가격만 보면 끝까지 헷갈립니다. 가격은 결과이고, 시장을 움직이는 레버는 세금(수익률) · 금융(시간) · 규제(거래 가능성) 3개입니다. 아래는 이 3개를 “계산 가능한 문장”으로 바꾸는 1강입니다.

1) 세금: 수익률을 깎는 장치

세금은 살 때(취득) · 보유(재산/종부) · 팔 때(양도)에 각각 작동합니다.

1 취득세(진입비용) 계산식 + 숫자 예시

기본식

• 취득세 = 과세표준 × 취득세율

숫자 예시(세율은 ‘예시’로만 사용)과세표준 10억 원, 취득세율 4% (예시)라면→ 취득세 = 1,000,000,000 × 0.04 = 40,000,000원

실제 취득세율은 주택/상가, 주택 수, 지역 규제 등에 따라 달라져서 “1강에서는 틀(계산 구조)”만 잡습니다.

2 종부세(보유비용): “아무나 내는 세금이 아님” + 숫자 예시

종부세는 매년 6월 1일 현재 보유 재산을 인별로 합산한 뒤, 공제액을 초과할 때만 부과됩니다. 종부세 대상 판정(주택분, 개인)

• 공시가격 합계 > 공제액이면 종부세 대상

• 공제액: 9억 원(일반), 12억 원(1세대 1주택자)

종부세 과세표준(주택분) 뼈대과세표준 = (공시가격 합계 − 공제액) × 공정시장가액비율주택분 공정시장가액비율: 60%

숫자 예시 1: 1세대 1주택, 공시 13억(13억 − 12억) = 1억과세표준 = 1억 × 60% = 6,000만 원

숫자 예시 2: 1세대 1주택, 공시 11억(11억 − 12억) = −1억 → 0으로 처리과세표준 = 0원(종부세 없음)

숫자 예시 3: 2주택(공시 6억 + 6억 = 12억), 일반 공제 9억(12억 − 9억) = 3억과세표준 = 3억 × 60% = 1억 8,000만 원

3 양도세(출구비용) 계산식 + 숫자 예시

양도차익 기본식

• 양도차익 = 양도가액 − (취득가액 + 필요경비)

숫자 예시10억에 취득, 필요경비 5,000만, 13억에 매도라면→ 양도차익 = 13억 − (10억 + 0.5억) = 2.5억여기서 공제(장기보유 등)·중과 여부에 따라 최종 세액이 갈립니다. 1강에서는 “출구비용이 어떻게 생기는지” 계산 구조만 잡습니다.

2) 금융: 시간을 바꾸는 장치 (DSR·스트레스 금리)

금융은 “버틸 수 있느냐(시간)”를 바꿉니다. 요즘 핵심은 DSR입니다.

1 DSR 계산식 + 숫자 예시

금융위 정의 기준으로 DSR은 “모든 대출의 원리금 상환액 / 연간소득”입니다.

• DSR = (연간 원리금 상환액 합계) ÷ (연소득)

숫자 예시연소득 6,000만, DSR 한도 40%라면→ 허용 연간 상환액 = 60,000,000 × 0.40 = 24,000,000원/년→ 월로 환산하면 2,000,000원/월(단순 24,000,000 ÷ 12)

2 “스트레스 금리”는 뭔가: 실제 금리에 얹는 ‘DSR 계산용 가산’

스트레스 DSR은 실제 대출금리에는 반영되지 않지만, DSR 산정 시 금리에 스트레스 금리를 더해 한도를 보수적으로 계산합니다. (예: 수도권·규제지역 주담대 스트레스 금리 하한 3% 상향)

• DSR 계산금리 = 실제금리 + 스트레스금리(가상)

숫자 예시실제금리 4.5%인데, 스트레스 금리 3%가 적용되면→ DSR 계산금리 = 4.5% + 3.0% = 7.5%

3 원리금균등(30년) “월상환액” 공식 + 숫자 대입 예시(핵심)

원리금균등 월상환액 AAA 공식:

• P=600,000,000P = 600,000,000P=600,000,000원(6억)

• n=360n = 360n=360개월(30년)

• r=연이율12r = 연이율/12r=12연이율

시나리오 A) 연 7.5% (DSR 계산금리 예시)

• 연간 상환액 ≈ 4,195,287 × 12 = 50,343,444원/년(약 5,034만)

• 첫 달 이자 = 600,000,000 × 0.075 ÷ 12 = 3,750,000원

• 첫 달 원금 = 4,195,287 − 3,750,000 = 445,287원

시나리오 B) 연 4.0%

• 연간 상환액 ≈ 34,373,904원/년

• 첫 달 이자 = 600,000,000 × 0.04 ÷ 12 = 2,000,000원

• 첫 달 원금 = 2,864,492 − 2,000,000 = 864,492원

시나리오 C) 연 3.0%

• 연간 상환액 ≈ 30,355,490원/년

• 첫 달 이자 = 600,000,000 × 0.03 ÷ 12 = 1,500,000원

• 첫 달 원금 = 2,529,624 − 1,500,000 = 1,029,624원

3) 규제: 거래가 “성사될 조건”을 바꾸는 장치

조정대상·투기과열·토허제는 분위기가 아니라, 대출 조건·거래 절차·수요층 규모를 바꿉니다. 그래서 같은 금리/세금이어도 “지역”에 따라 결과가 달라집니다.

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암호화폐, 겁낼 필요도 맹신할 필요도 없는 이유

지금 이 순간에도 어떤 사람은 암호화폐로 큰 기회를 잡고, 또 다른 사람은 큰 손실을 겪습니다. 2009년 비트코인에서 출발한 흐름은 이제 수많은 코인과 거대한 자금이 오가는 생태계로 자랐습니다. 그런데 정작 많은 사람은 정확히 무엇인지 충분히 이해하지 못한 채 뛰어들거나, 막연한 두려움 때문에 완전히 외면하곤 합니다. 이 글은 그 사이의 간극을 줄이기 위해, 암호화폐의 작동 원리와 실제 사용 방식, 장단점과 유의할 점을 최대한 쉽게 풀어 보려 합니다.

암호화폐를 한 문장으로 설명하면

암호화폐는 암호 기술로 보호되는 디지털 화폐입니다. 손에 잡히는 동전이 있는 게 아니라 네트워크 속 데이터로만 존재합니다. 모바일뱅킹의 숫자와 무엇이 다르냐고 묻는다면, 가장 큰 차이는 중개자의 유무입니다. 은행 계좌의 돈은 중앙은행과 은행이 발행하고 관리하지만, 암호화폐는 중개자 없이 사용자끼리 직접 보낼 수 있도록 설계되어 있습니다. 이 탈중앙화라는 성질을 가능하게 하는 기술이 블록체인입니다.

블록체인은 거대한 공동 장부다

한 마을 사람들이 모두 같은 장부를 나눠 갖고, 누가 누구에게 얼마를 보냈는지 함께 적어 간다고 상상하면 이해가 쉽습니다. 한 번 기록된 내용은 지우거나 바꾸기 어렵고, 모두가 같은 사본을 들고 있으니 한 사람이 몰래 고치기도 어렵습니다. 이 장부의 한 장이 블록이고, 시간이 흐르며 블록이 사슬처럼 이어지기 때문에 블록체인이라고 부릅니다. 중앙의 심판 대신 참여자 다수가 기록의 진위를 확인하기 때문에, 은행이 없어도 신뢰가 유지됩니다.

거래는 어떻게 이루어질까

내가 친구에게 코인을 보내겠다고 지갑에서 전송을 누르면, 그 정보가 전 세계 네트워크로 퍼집니다. 여러 컴퓨터가 잔고가 충분한지, 같은 금액을 두 번 쓰려는 시도가 아닌지 등을 확인합니다. 유효하다고 판단된 거래들은 묶여 새 블록이 되고, 기존 체인에 이어 붙습니다. 이 과정이 끝나면 내 친구의 지갑에 코인이 도착합니다. 비트코인은 많은 연산을 먼저 해내는 참여자가 블록을 추가하는 권한을 얻는 방식으로 운영되고, 이를 작업증명이라고 부릅니다. 이더리움은 에너지 효율을 높이기 위해 지분증명 방식으로 전환해, 코인을 맡기고 검증에 기여하는 사람이 선택되는 구조로 바뀌었습니다.

수많은 코인이 생겨난 이유

비트코인이 길을 열었고, 이후 다양한 목적과 철학을 가진 코인들이 등장했습니다. 어떤 것은 스마트 계약을 통해 조건이 맞으면 자동으로 실행되는 프로그램을 담아 분산 앱 생태계를 만들었고, 어떤 것은 법정화폐의 가치를 따라 움직이며 변동성을 낮추려 했습니다. 재미와 밈에서 출발한 토큰도 있고, 결제나 인증, 게임 같은 특정 용도를 겨냥한 프로젝트도 있습니다. 같은 기술 기반이라도 규칙을 바꾸는 문제를 두고 의견이 갈리면 체인이 갈라지기도 하는데, 이를 포크라고 부릅니다. 시장은 이렇게 다른 선택지를 놓고 실제로 시험해 보며 걸러 갑니다.

지갑은 돈지갑이 아니라 열쇠 보관함이다

암호화폐는 블록체인 위에 있고, 지갑은 그 자산에 접근할 수 있는 열쇠를 보관합니다. 주소는 계좌번호처럼 남에게 알려도 되지만, 개인키는 비밀번호보다 더 중요합니다. 이 키를 잃어버리면 자산을 영영 되찾지 못할 수 있어 오프라인 백업과 보안 습관이 무엇보다 중요합니다. 인터넷에 연결된 지갑은 쓰기 편하지만 해킹 위험이 있고, 오프라인 하드웨어 지갑은 안전하지만 관리에 신경을 더 써야 합니다. 큰 금액을 장기간 보관할 때 어떤 방식을 선택할지 미리 계획을 세워 두는 편이 좋습니다.

장점과 단점을 차분히 살펴보기

암호화폐의 강점은 검열과 통제에 덜 휘둘리는 탈중앙 구조, 은행 계좌가 없어도 접근 가능한 개방성, 국경을 넘어 빠르게 송금할 수 있는 편의성, 모든 거래가 공개되어 투명하다는 점에서 찾을 수 있습니다. 초기에 기술을 이해하고 참여한 사람들 가운데 큰 수익을 거둔 사례도 존재합니다.

그렇다고 밝은 면만 있는 것은 아닙니다. 가격 변동은 매우 크고, 규제가 확정되지 않은 영역이 많아 정책 변화가 가격에 미치는 영향도 결코 작지 않습니다. 잘못 보낸 송금은 되돌리기 어렵고, 피싱이나 사기, 프로젝트 팀의 잠적 같은 사건도 적지 않습니다. 작업증명 방식의 전력 소비를 둘러싼 환경 논쟁, 처리 속도와 비용을 둘러싼 확장성의 과제, 사용자 경험의 복잡함도 여전히 해결해야 할 숙제로 남아 있습니다. 시장의 뉴스와 유명인의 발언, 거대 보유자의 움직임에 따라 가격이 흔들리는 일도 드물지 않습니다.

투자를 고민한다면 갖춰야 할 태도

생활에 지장을 주지 않는 범위에서 시작하는 것이 기본입니다. 남들이 벌었다는 소문에 마음이 먼저 움직이면 대개 비싼 값에 따라붙게 되니, 서두르기보다 이해를 우선하세요. 무엇을 해결하려는 프로젝트인지, 기술과 팀은 믿을 만한지, 토큰이 어떤 구조로 발행되고 분배되는지, 거버넌스와 로드맵은 구체적인지 차근차근 확인하는 습관이 필요합니다. 여러 자산으로 나누는 분산과, 장기 관점에서의 보유 전략은 변동성이 큰 시장에서 마음을 지키는 데 도움이 됩니다. 보안은 아무리 강조해도 지나치지 않습니다. 이중 인증, 주소 확인, 시드 문구의 오프라인 보관 같은 기본 수칙이 결국 자산을 지켜 줍니다. 세금 문제는 나중으로 미루지 말고, 거주 국가의 과세 기준과 신고 절차를 미리 알아 두는 편이 안전합니다. 계획한 매수·매도 원칙을 글로 적어 두고, 감정보다 원칙을 따르려는 태도가 필요합니다.

맺으며

암호화폐는 기술과 자산이 겹쳐 있는 새로운 영역입니다. 가능성은 분명히 크지만, 그만큼의 위험도 함께합니다. 겁먹을 필요는 없지만 대충 접근할 분야도 아닙니다. 원리를 이해하고, 스스로 납득한 기준에 따라 작은 금액으로 시험해 보며 자신만의 원칙을 만들어 가세요. 무지한 상태로 뛰어드는 것만 피한다면, 이 세계는 충분히 흥미롭고 배울 만한 가치가 있습니다. 이 글은 정보 제공을 위한 것이며 투자 권유가 아닙니다. 최종 결정과 책임은 언제나 본인에게 있습니다.

1) 지금 시장, 무엇이 다른가

공통점(2018년 여름 1차 폭등기와의 유사성)

• 체감 온도 급변: “엘리베이터에 매수자/중개인 가득”했던 2018 하계 폭등기와 유사한 동시 러시 현상.

• 심리 전염 경로: 명절·가족모임·SNS를 매개로 “사야 한다”는 바이럴이 확대.

차이점(이번 사이클의 특징)

• 자산군 동시 상향: 주식·금·코인·부동산이 동시에 들썩 → FOMO 확대.

• 파급 범위 확장: 마포·성동 같은 핵심지만이 아니라 인접/후행 권역, 경기권까지 활발한 매수.

• 정책·규제의 불확실성: 과열 시 강한 규제 카드 재발 가능성(타이밍·강도 예측 어려움).

결론: 분위기는 중후반 폭등 국면에 가깝지만, 캘린더상으론 아직 이른 사이클처럼 보일 수 있어 판단 오류가 커진 상태.

2) 과거에서 얻는 교훈

• 폭등 직후의 조정기: 2018 폭등 이후 2019년 1~10월 하락.

  → 신고가 추격 매수는 9~10개월의 하방 스트레스를 초래, 손절/후회로 이어짐.

• 가격과 기간을 동시에 보라: “기간론”만 보면 오판. 가격 레벨의 급변이 더 중요.

3) 지금 당장 피해야 할 것 (패닉바잉 방지)

1. 호가 추격: 신고가 행진에 감정적 추격 매수 금지.

2. 과잉 레버리지: 정책/금리/규제 변화에 버티기 어려운 연쇄 차입(지인·사채 포함) 금지.

3. 한 번에 큰 점프: “노원→광진”식의 직행 점프는 조정 국면을 무덤으로 만들 수 있음.

4. 뉴스·SNS 의존: “어디 신고가” 헤드라인만 보고 의사결정 금지. 동네 내부의 온도차가 항상 존재.

4) 해야 할 것 (행동 프레임)

A. 체력(버티기) 진단 — “돌다리 전략” 전제

• 현금흐름: 월상환/관리비/세금/교육·의료 포함 12개월 버팀 재원 확보?

• 레버리지 캡: LTV/DSR 내에서 추가 충격(-10~15%)을 견딜 수 있는가?

• 스트레스 테스트: 금리 +100bp, 가격 -10%, 가구소득 -10% 가정 시 적자전환 여부.

체력 미달이면: 진검다리(스텝업) 접근 — “노원→동대문→광진”처럼 중간 정거장을 밟아 이동.

B. 고르기(선정력) — “상대 저평가 스캐너”

• 권역 파급 순서: 핵심역(지하철/업무지구)→인접권→후행권 온기 확산을 지도에 그려보기.

• 동일 생활권 대체재: “과천 급등 ↔ 평촌 미온”, “성동 급등 ↔ 동대문/광진 후행”처럼 상대·시차 포착.

• 동일 단지군 내 격차: 동/라인/층/향에 따른 내부 스프레드 활용.

• 실거래-호가 괴리: 직전 3개월 실거래 분포보다 호가가 과도한지.

• 거래량/체결속도: 거래가 ‘붙는’ 가격대를 확인(거래량 회복=바닥 논리 오용 금지, 체결 속도가 핵심).

하나라도 싸구려 이유가 있으면 패스. “싸서 사는 게 아니라 덜 오른 합리여야 함.”

5) 의사결정 트리

① 내 집 갈아타기(보유→상향/평준화)

• (조건) 기존 주택 처분대금 + 주담대 한도(6억) + 신용대까지 합쳐 안전 레버리지 내면 진행

• (아니오) → 스텝업(중간 정거장), 기존 집의 가치보전/현금흐름을 유지하며 다음 타이밍 준비

② 신규 무주택 매수(첫 진입)

• (조건) 체력 진단 통과 + 상대 저평가 후보 확보 → 분할탐색/분할진입(급매·실거래 레벨 근접)

• (아니오) → 현금·금융자산 비중 유지, 지역·단지 현장 데이터 축적(임장/실거래 추적)

6) 실행 체크리스트(바로 적용)

현장 데이터

• 최근 3~6개월 실거래가 히트맵(층/동/라인 별)

• 거래 체결 속도(계약일 간격, 가격대별 체결률)

• 전세/월세 스프레드(갭·역전세 리스크)

• 규제/공급 캘린더(분양·입주·학군·교통 호재/악재)

재무・리스크

• 버팀 재원 12개월 + 비상자금

• 금리 +100bp, 가격 -10% 스트레스 테스트

• 보험/세금(재산세·취득세·중개보수·옵션/인테리어) 반영

딜 전술

• 실거래 레벨±에서 조건부 오퍼(특약: 하자/잔금일/비품)

• 대체 후보 3~5개 동시 진행(심리 안전장치)

• 고점 추격 금지: 거래가 끊기면 멈춤 규칙 적용

7) 케이스로 보는 적용

케이스 A — 무주택 30대, 예산 6~8억, 경기도 역세권 희망

• 전구간 급등 뉴스 ≠ 전단지/동네 동일 상승 아님. 핵심역 가까운 단지/후행 단지 스프레드를 지도/표로 확인.

• 전세가 반등/안정 여부 체크(역전세 리스크 상쇄).

• 실거래-호가 괴리 큰 신고가 단지는 보류, 직전 거래대 근처에서 협상.

케이스 B — 1주택 갈아타기(8→12억권)

• 기존 매도 선진행 or 동시진행 원칙(브릿지 차입 최소화).

• 스텝업 루트로 한 번에 점프 대신 중간 생활권 거쳐 목표지로 이동.

8) 투자/내집의 공통 역량 2가지(핵심만 기억)

1. 체력관리: 내가 얼마까지 버틸 수 있는가(현금흐름·레버리지·심리 한계).

2. 저평가 탐색: 같은 권역 안의 후행·대체재, 단지 내부 라인/층/향 스프레드, 체결 속도로 판단.

9) 마음가짐

• 도태 공포(FOMO)는 최악의 의사결정 유도장치.

• 시장은 오르내림의 골짜기로 이동한다. 그 골짜기가 내 무덤이 되지 않게 체력·선정력으로 대응.

• “남의 신고가”가 아니라 내가 감당할 수 있는 승부를 설계하자.

• API 연동: 국토부 아파트 외 부동산 실거래가 API

• 적용 조건:

  • 지역: 부산 전 지역

  • 면적: 297~363㎡ (100평 ±10%)

  • 평당가 ≤ 250만 원

주소,면적㎡,면적평,총거래가,평당가,지목,거래일

부산 강서구 명지동 123-4,330,100,82500000,250,대,2025-04

자동 점수 항목 반영 로직 (총 100점)

3. 지도 시각화 준비

• Google Maps 연동 완료

• 마커 색상별 분류 (점수 기반)

• 클릭 시 매물 상세정보 표시 기능 연결 중

• 실시간 매물 리스트 + 점수 컬러 시각화 + 지도 클릭 이동 완성

• 마커 클릭 시 세부 점수 breakdown 확인 가능하게 구성

[아무튼, 주말]

사유 재산권 對 시민 통행권

아파트 보행로 통제 기싸움

“외부인은 정숙! 우측 보행만 허용.”

서울 상일동 신축 대단지 A아파트, 행인들은 입구에서부터 주눅 드는 현수막과 경고문을 잇따라 마주하게 된다. 참고로 실내가 아니라 야외다. 9개 항목의 ‘사유지 보행로 이용 수칙’ 푯말도 곳곳에 설치돼 있다. ▲보안대원 요청 시 입주민 카드 제시 ▲안전 거리 확보 ▲소음 자제 및 사생활 보호 ▲시설물 훼손 시 손해배상 청구…. 인근 주민들은 “텃세가 심하다”며 반발하고 있다. 아파트가 역 바로 앞에 들어선 탓에 지하철에서 내려 멀리 돌아가지 않으려면 단지 내 중앙 보행로를 이용할 수밖에 없는데다, 시민 이동 편의 등 공공성 확보가 재건축 승인의 조건부였기 때문이다.

게다가 해당 아파트 입주민대표회의 측이 보안을 이유로 중앙 보행로를 제외한 전 구역을 외부인 금지 구역으로 지정해 위반 시 회당 10만원 수준의 질서 유지 부담금(?)을 부과하겠다는 공문까지 주변 아파트에 발송하면서 갈등은 격화됐다. 실제로 이곳 아파트 지상 길목마다 ‘외부인 제한 구역’ 입간판이 서 있다. 강동구청 관계자는 “최근 세 차례 주민 간담회를 열고 의견을 청취했다”며 “보행로 근처에 수목 식재나 CCTV 설치 등을 지원하는 방안을 검토 중”이라고 말했다.

반려견도 ‘입주민’만 통과

일러스트=한상엽

아파트 공화국, 대한민국이 단지별로 쪼개지고 있다. 아파트마다 ‘외부인 출입 통제’ 기조가 거세지면서 통행권 제약에 따른 불만도 급증하고 있다. 경기도 판교의 한 맘카페에 황당한 사연이 올라왔다. “아이 학교에 시험 감독 봉사하러 가는 길에 다른 아파트로 통하는 지름길로 아이들 따라 지나가려다가 ‘학생 등교만 허락되니 입주민 아니면 나가라’면서 잡상인마냥 경비원에게 큰소리 듣고 쫓겨났어요. 15m쯤 되려나요? 아파트 잠시 통과하는 게 뭐 그리 큰일이라고…. 너무 마음 상하네요.”

사람뿐 아니라 반려견도 감시 대상이다. ‘입주민 전용 목줄’을 차야만 단지 내에서 개털을 날릴 수 있는 것이다. A아파트에도 보행로 내 푯말에 “반려견 인식표 부착 필수! 배설물 미처리 시 손해배상 청구”라고 적혀 있었는데, 서울 개포동 신축 B아파트 역시 반려견 인식표를 제작해 외부인 견주가 발견되면 즉시 내보내는 지침을 마련했다. 배변 처리 등 민원이 지속 제기됐다는 게 그 이유. 대단지 신축 아파트의 경우 잘 갖춰진 조경 덕에 산책로로 사용되는 경우가 많지만 “공원이 아니라 사유지”이고 “불편 방지를 위한 자구책은 필요하다”는 것이다.

초고가 아파트 “범죄 우려”

서울 반포동 C아파트는 지난달 출입구 등 외곽에 보안문을 설치하려다 논란을 빚었다. 실거래가 165억원을 기록한 초고가 아파트. 주민 투표에서 3분의 2 이상이 찬성했지만 지자체가 제동을 걸었다. 서초구청 측은 “허가 없이 보안문을 설치할 경우 건축법 및 관련 법령에 따라 원상 복구 명령, 건축 이행 강제금 부과, 건축물대장 위반 건축물 등재에 따른 각종 행위 허가 제한 등 강력한 행정처분이 진행될 수 있다”며 공사 중단을 요구했다. 반면 입주민 측은 안전을 위해 불가피한 조치라는 입장. 주변이 관광특구로 지정돼 인구 밀도가 높아진 데다, 고급 아파트로 유명해지면서 범죄 표적이 될 가능성도 커졌다는 논리다.

서울 개포동 D아파트는 단지 외곽에 출입증으로 작동하는 1.5m 높이의 철제 펜스를 설치했다. 강남구청 측이 수차례 철거 명령을 내렸지만 응하지 않았고, 설치를 주도한 조합장이 벌금 100만원을 부과받았다. 벌금을 물지언정 담장은 허물지 않겠다는 강경 대응의 배경에는 인근 대모산 등산객이 있었다. 아파트가 지하철역과 등산로 중간에 위치한 까닭에, 단지 내에서 신발을 벗고 발을 씻거나 음식을 시켜 먹고는 쓰레기는 그대로 놓고 가는 일이 빈번했다고. 공용 벤치가 취객에게 점령당하는 일까지 생겨나자 특단의 대책을 마련할 수밖에 없었다는 것이다.

새 아파트 변신 후… 태도 돌변?

그러나 아파트 단지가 초대형화되면서 ‘열린 단지’는 도시 기능의 일부를 수행하는 아파트 재건축 평가의 핵심 요소가 돼가고 있다. 지난해 재건축 시장 최대어로 꼽힌 서울 압구정 아파트 지구에서도 공공 보행 통로는 사업 속도를 결정짓는 키워드였다. 정비 계획이 통과된 4개 구역 모두 단지 담장을 없애고 외부인이 자유롭게 한강공원을 오갈 수 있는 보행로를 확정하며 본격 작업에 착수했는데, 이 과정에서 압구정 3구역은 공공 보행 통로를 지하로 내려 차도와 함께 배치한 형태를 제시했다가 승인이 보류됐고, 다시 지상안(案)으로 수정해 공공성을 강화하면서 심의를 통과했다.

다만 공공 보행 통로 운영을 약속하고 준공 뒤 이를 뒤집더라도 1회성 과태료 외에 실효성 있는 제재 수단은 찾기 어렵다. 서울시가 2024년 공공 보행 통로에 ‘지역권(지자체가 통행 등을 위해 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리)’을 설정해 임의 차단이 불가하도록 했지만, 이 역시 민사 소송의 영역이어서 제재 효과가 크지 않다는 지적도 나온다. 서울시 관계자는 “2023년 신설된 공공 보행 통로 조성에 따른 용적률 인센티브를 제공받았다면 제재 명분이 확실하지만 그렇지 않은 경우 뾰족한 방법이 없는 게 현실”이라며 “대안을 강구하고 있다”고 말했다. 이민석 서울시의원은 “공공 보행 통로가 폐쇄된 아파트 단지를 전수 조사해 시민 보행권 확보 방안을 모색해야 한다”고 했다.

미래로 열린 단지, 가능할까

황당한 폐쇄성은 계속 보고되고 있다. 경기도 광명시 E아파트는 사상 최초 ‘아파트 놀이터 일일권’으로 구설에 올랐다. 입주민에게만 놀이터용 비표를 발급하고, 외부인은 입주민을 통해 일일권을 배부받아야 놀 수 있도록 조치한 것이다. “외부인 무단 이용으로 우리 아파트 어린이들이 자유로운 이용을 방해받고 놀이 기구 훼손도 발생했다”는 게 이유였다. 국민대 사회학과 최항섭 교수는 “한국에서 아파트는 이제 단순한 콘크리트 건물을 넘어 광범위한 구별 짓기의 공간이 됐다”며 “비정상적 행태를 견제할 수 있는 건 법보다 해당 아파트를 향한 사회적 평판 저하”라고 말했다.

학교도 몸살을 앓고 있다. 신축 대단지 아파트의 전입 학생 학교 배정을 두고 기존 주민들이 반발하는 사태가 빚어진 것이다. 최근 입주를 시작한 서울 잠실 F아파트는 찻길 하나를 사이에 둔 G아파트와 심각한 마찰을 빚었다. 이사 온 초등학생이 급증해 G아파트 앞 학교에 교실 증축이 논의되자, 과밀 학급으로 인한 교육 환경 악화를 거론하며 “다른 동네 학교로 배정하라”고 G아파트 측이 시위를 벌였기 때문이다. 반면 F아파트 측은 “공립학교는 특정 아파트의 전유물이 될 수 없다”고 맞섰다. 교육청은 고심 끝에 근거리 배정 원칙을 깨고 F아파트 일부 학생을 거리가 더 먼 학교로 분산하기로 결정했다.

노란봉투법 시행 D-3

SKT 자회사 매각 앞두고 노조파업

‘다음' 노조는 카카오에 협의 요구

지난 4일 서울 종로구 서울고용노동청 앞에 모인 전국서비스산업노동조합연맹 회원들이 피켓을 들고 있는 모습. 이들은 오는 10일 노란봉투법(노동조합 및 노동관계조정법 2·3조 개정안) 시행을 앞두고 원청 사용자가 간접 고용 노동자들과 직접 교섭에 나설 것을 요구했다/연합뉴스

최근 SK텔레콤은 자회사인 홈쇼핑 업체 SK스토아를 패션 플랫폼 기업 라포랩스에 매각하는 안을 추진하다 노조의 반대에 가로막혔다. SK스토아 노조는 지난달 27일 매각 반대 파업을 벌였고 오는 12일 2차 파업을 예고한 상태다.

두 회사는 지난해 말 주식 매매 계약을 체결했다. 라포랩스 측은 “SK스토아 직원 전부를 고용 승계하겠다”고 했다. 매각 성사까지 남은 건 홈쇼핑 채널을 보유한 업체 특성상 방송미디어통신위원회의 최다액출자자(대주주) 변경 승인뿐이다. 그런데 SK스토아 노조 측이 “피땀으로 만든 회사를 명분 없이 팔아버리는 건 노동자에 대한 폭력이다. 매각을 반드시 저지하겠다”며 제동에 나선 것이다. SK스토아 노조 관계자는 “라포랩스는 2021년부터 계속 영업 손실을 기록했다”며 “사업 지속성, 고용 안정 등에 심각한 문제를 불러올 것”이라고 했다.

10일부터 시행되는 노란봉투법은 SK스토아처럼 회사의 중요 결정에 반대하는 노조 목소리에 날개를 달아줄 것으로 보인다. 기존엔 임금 등 근로조건과 관련해서만 가능했던 파업 범위가 ‘기업의 사업상 의사 결정이 근로자의 근로조건에 영향을 미치는 경우’ 등으로 확대됐기 때문이다. SK스토아 직원이 매각을 문제 삼아 장기간 파업에 나서더라도 회사가 대응할 카드가 없어지는 셈이다. 지난해 우리나라 기업 인수·합병 등에 따른 기업 결합 심사 규모는 약 52조원(공정거래위원회). 경영계는 이 같은 거래가 모두 노조의 영향권 아래 들어오게 됐다고 우려했다.

그래픽=이진영

노조 파업에 날개 달아줘… HMM 이전도, 석화 구조조정도 어렵다

10일 노란봉투법이 시행되면 경영진이 인수·합병, 매각, 해외 생산 시설 증설 등 경영상 굵직한 결정을 추진할 때, 노조와 논의를 하는 게 불가피해질 전망이다. AI(인공지능) 기술 발달과 글로벌 공급망 재편 등으로 기업의 신속한 경영 판단이 그 어느 때보다 중요해진 상황에서 의사 결정이 지연되거나 중지될 가능성이 높아진 것이다. 실제 당장 인수·합병, 매각, 이전 등을 추진하거나 저울질하는 기업 곳곳에서 파열음이 나오고 있다.

카카오가 포털 사이트 다음을 운영하는 자회사 ‘AXZ’를 IT 업체 ‘업스테이지’에 파는 방안 역시 노란봉투법 시행에 영향을 받을 가능성이 있다. 두 회사는 지난 1월 카카오가 보유한 AXZ 지분을 업스테이지에 이전하고 업스테이지는 카카오에 일정 지분을 주는 주식 교환 거래 등을 위한 양해각서(MOU)를 체결했다. 그러나 AXZ 노조는 “직원들의 고용 상태 등에 영향을 미치는 일임에도 카카오가 이를 사전 협의하지 않았다”며 문제를 제기했다. 이들은 “다음 인력을 카카오 본사로 복귀시키겠다고 한 약속을 어겼다”며 “노조와 협의해 매각 건을 처리하라”고 주장했다.

국내 최대 해운사인 HMM의 부산 이전 문제 역시 노조가 총파업을 통한 저지 의사를 밝힌 상태다. 산업은행과 한국해양진흥공사 등이 대주주인 HMM의 본사는 서울이다. 부산 이전은 이재명 대통령의 핵심 공약 중 하나다. HMM 노조는 “부산 이전은 지방 균형 발전을 명분으로 한 정치적 결정”이라며 “11일 반대 집회를 시작으로 다음 달 총파업에 나서겠다”고 밝혔다. 법조계에선 HMM 사례 역시 본사 이전에 따라 직원들의 근로 조건이 바뀌는 경우에 해당해 파업 대응이 가능하다고 봤다.

정부의 석유화학 분야 재편 과정 역시 노란봉투법의 직격탄을 맞을 가능성이 있다. 대산산단을 시작으로 핵심인 여수와 울산 등 주요 석유화학 단지 재편이 이어질 예정인데, 경쟁력 강화를 위한 설비 통폐합 등이 이뤄지려면 구조 조정이 불가피하기 때문이다.

업계에선 정부가 최근 민주노총, 한국노총과 각각 노정 협의체를 만들고 산업통상부 관계자가 지난 1월과 2월 양대 노총을 방문한 것 역시 이런 상황을 염두에 둔 것이라는 해석이 나온다. 노동계의 협조가 없으면 정책 시행이 불가능해 정부가 양대 노총의 눈치를 보고 있다는 것이다.

경영계에선 파업을 무기로 한 노조의 행위가 경영권에 대한 중대한 침해라는 지적이 제기된다. 우리 헌법은 경영권을 명시적으로 규정하지 않지만, 대법원 판례를 통해 실체를 인정하고 있다. 대법원은 ‘기업이 선택한 사업 또는 영업을 자유롭게 경영하고 이를 위한 의사 결정의 자유를 가지고, 사업 또는 영업을 변경(확장·축소·전환)하거나 처분(폐지·양도)할 수 있는 자유’로 ‘경영권’을 정의한다. 이에 따라 회사의 구조조정이나 정리해고에 따른 파업은 불법으로 판단돼 왔는데, 노란봉투법 시행으로 이런 기조 자체가 완전히 바뀌는 것이다.

더욱이 10일부터는 노조가 파업에 따라 사측에 손해를 입혀도 배상할 책임도 지지 않는다. 노란봉투법은 ‘사용자의 불법 행위에 대해 노동조합 또는 근로자의 이익을 지키기 위해 부득이 사용자에게 손해를 가한 노동조합 또는 근로자는 배상할 책임이 없다’고 규정한다. 사용자의 행위가 불법이라면 공장 시설을 파손하는 행위 등을 해도 면책될 수 있다는 뜻이다.

산업계 전문가들은 경영진의 고유 영역이었던 중요한 경영 결정이 지연되거나 위축되고, 이에 따라 구조조정의 실효성이나 산업 경쟁력 회복 목표 달성도 어려워질 수 있다고 우려한다. 조준모 성균관대 경제학과 교수는 “관세 전쟁 여파로 기업들 다수가 미국 현지 생산을 늘리는 방향을 검토 중인데, 국내 일감이 줄어드는 결과로 이어지니 이 역시 제동이 걸릴 가능성이 있다”며 “이는 기업의 공급망 재편 등에도 영향을 미칠 수 있다”고 했다.

■상가 면적 줄이는 정비사업장

불황·온라인 거래 증가에 공실↑

단지내 상가 수년째 미분양 속출

노량진 1·3구역, 상가 축소 가결

폐점하는 용두동 홈플러스 부지

공동주택 등 주상복합시설 변신

[서울경제]

경기 불황에 상가 시설 공실률이 증가하면서 상업시설이 설 자리를 잃었다. 소비 방식이 매장을 찾는 현장 구매가 아닌 전자 상거래 등 비대면 거래가 늘어남에 따라 기존 상업시설 자리는 아파트와 주상복합 등 공동주택 용지로 변경되고 있다. 이에 따라 재건축·재개발 사업장도 기존 상가 면적을 축소하고 분양 면적을 늘리며 사업계획을 변경하고 나섰다.

22일 정비업계에 따르면 서울 동작구 노량진역 일대 재정비촉진사업 구역 중 1·3구역은 상가 면적을 축소하고 주택 분양 면적을 늘리는 사업계획변경안을 지난달 말 열린 총회에서 가결했다. 촉진계획변경안에 따르면 1구역은 기존 상가 면적 1만 3879㎡를 7801㎡로 6078㎡가량 축소하고 분양 주택 면적은 23만 1102㎡에서 25만 6396㎡로 늘린다. 3구역은 기존 상가 면적을 3709㎡ 만큼 줄여 4844㎡로 변경했고 분양 주택 면적은 2만 7195㎡ 증가한 11만 5830㎡로 결정했다.

노량진재정비촉진구역 1·3구역 조합이 이같이 상가 면적을 줄이기로 한 것은 앞서 재개발·재건축 사업장에서 비용을 들여 상가를 건설해도 분양되지 않아 공실로 남아있는 경우가 많기 때문이다. 서울 강동구 상일동 고덕 아르테온 단지는 준공 후 5년이 지났지만 상가 학원 시설이 여전히 미분양 상태다. 통매각 입찰이 5번이나 유찰되며 가격은 최초 127억 3100만 원에서 75억 원으로 40% 하락했으나 낙찰자가 없어 조합은 재공고를 낼 계획이다.

서울 강동구 둔촌동 ‘올림픽파크포레온’ 단지 내 상가도 여전히 공실이 많다. 지하철 5호선 둔촌동역과 이어지는 ‘포레온스테이션5’는 지하 2층~지상 4층에 상가 총 477호실이 있다. 하지만 현재 입주가 완료된 지 9개월이 지났는데도 상가 입점률은 절반에 그친다. 단지 내 A중개업소 대표는 “총 1만 2032가구 대단지여서 고정 배후 수요가 확보됐다고 생각해 상가를 크게 지었지만 예전보다 확실히 온라인 소비가 많아져 상가 운영이 쉽지 않은 모양”이라며 “2층 이상은 그나마 70% 정도 임대차 계약이 이뤄졌지만 1층은 가격도 높고 소형 크기가 많아 텅텅 비어있다”고 설명했다. 올림픽파크포레온 한 조합원은 “재건축 사업 기간이 길어지면서 예전에 세워 둔 계획대로 진행돼 상가 면적을 줄이지 못했다”며 “코로나 이후 소비 패턴이 확 바뀐데다가 주 소비층인 30·40대는 지금의 60대에 비해 현장 구매가 거의 없다는 점을 간과했다”고 아쉬워했다.

강남도 상황은 마찬가지다. 올해 6월 입주를 시작한 서초구 잠원동 ‘메이플자이’는 올해 초 일반분양 상가 통매각에 나섰으나 한 차례 유찰됐고, 이후 입찰 기준가를 10% 낮추고 겨우 낙찰자를 찾았다. 한국부동산원에 따르면 집합상가 공실률은 2023년 1분기 8.01%였으나 지난해 1분기에는 9.28%로 치솟았고 올해 1분기 9.14%로 소폭 감소했다가 2분기에 다시 9.27%로 높아졌다.

업계에선 향후 재개발·재건축을 추진하는 다른 현장에서도 상가 비중이 크게 줄어들 것으로 전망한다. 공사비 인상으로 조합원 추가 분담금은 올라가는 상황에 상가 수익률은 하락하고 미분양이 많아지면서 상가를 주택으로 변경해 공급하려는 필요가 커지기 때문이다.

이에 상업시설이 주상복합 아파트 단지로 변경되는 사례도 나타나고 있다. 다음 달 말일까지 영업 후 폐점하는 서울 동대문구 용두동 ‘홈플러스’의 부지에는 지하 6층~지상 49층 규모 공동주택 417가구를 포함한 주상복합시설이 들어설 예정이다. 동대문구에 따르면 서울시의 역세권 활성화 사업에 따라 ‘용두역세권 지구단위계획 결정안’을 결정 고시했고, 2032년 준공을 목표로 대형 공연장을 포함한 주상복합 시설이 건축된다.

용두동 B중개업소 대표는 “청량리·용두 재개발이 진행되며 이 부근 시장과 상가가 모두 아파트와 오피스텔 등 주택으로 변하고 있는 것과 같은 흐름”이라며 “상가 점포가 자리하고 있던 인근 부지에도 ‘힐스테이트 청량리메트로블’ 오피스텔이 들어섰다”고 설명했다.

"127억이 75억 돼도 안 팔려"…재건축 상가→아파트로 바꾼다[집슐랭]

규제 강화에 풍선효과 발생

서울 전역 집값 상승폭 커져

부동산마다 "나오면 바로 팔려"

"추석 연휴 지나면 더 오른다"

1일 서울 남산에서 바라본 시내 아파트 단지. 뉴스1

“안녕하세요. ○○부동산이에요. 혹시 더 넓은 평수로 옮기실 생각 없으세요?”

서울 마포구 아현동의 중소형 아파트에 거주하는 집주인 한모(40)씨는 지난달 이런 전화를 받았다. 5년 전 이용한 공인중개사무소였다. 공인중개사는 같은 단지에 전용면적 80㎡대 매물이 나왔다며 이참에 사는 집을 매물로 내놓으라고 한씨를 설득했다. 마포구 아파트 가격이 들썩인다며 제값 받고 집을 갈아탈 기회라는 설명이 한참 이어졌다. 한씨는 당장 이사할 생각이 없다고 전화를 끊었지만 고민이 많아졌다. 신고가 거래 소식을 접할 때마다 온라인 시세 정보를 뒤적인다.

추석 연휴를 앞두고 서울 집값이 들썩이고 있다. 업계에는 이른바 ‘매도자 우위 시장’이 돌아왔다는 얘기가 파다하다. 집값이 더 오르리라는 전망에 매도자는 매물을 거두고 매수자는 부동산 순례에 나서는 형국. 추석 연휴가 끝나면 본격적 상승장이 열린다는 전망까지 나오는 '폭풍 전야'다.

집값 상승세는 통계로도 확인된다. 2일 한국부동산원이 내놓은 지난달 마지막 주 주간 아파트 시세(호가) 동향에 따르면 서울 아파트 시세는 전주보다 0.27% 올라 35주 연속 상승했다. 무엇보다 상승폭이 4주 연속 커졌다. 서울 자치구별로는 전역에서 전주보다 상승폭이 커졌다. 토지거래허가구역 확대 후보 1순위로 꼽히는 성동구는 0.59%에서 0.78%로, 마포구는 0.43%에서 0.69%로 커졌다. 용산구(0.47%) 광진구(0.65%)도 평균치를 한참 웃돌았다. 정부가 6월부터 수도권 주택담보대출 한도를 6억 원으로 묶었지만 좀처럼 상승세를 누르지 못하고 있다.

그래픽=김대훈 기자

부동산 중개 현장에서는 정부가 연거푸 내놓은 부동산 대책이 매수 심리에 기름을 부었다는 분석이 지배적이다. 정부가 추가 매매 규제를 예고한 만큼, 때를 놓치면 영영 내 집 마련이 어렵다는 불안감이 수요자들 사이에 자리 잡았다는 얘기다. 우수한 입지로 진출하려는 유주택자도 심란하다. 국토교통부는 9·7 부동산 대책 발표 뒤 토지거래허가구역 확대와 투기과열지구 등 규제지역 추가 지정을 시사한 바 있다.

실제 한국일보가 1일 둘러본 집값 상승세 진앙에서는 매수자들이 동요한다는 목격담이 쏟아졌다. 최근 인기 주거지로 떠오른 성동구 옥수역 인근에서는 공인중개사마다 매물이 없다고 손사래를 쳤다. 백영훈(55) 한강부동산 공인중개사는 "가격 협상이 어려워 나오는 대로 팔린다"며 "30, 40대는 물론 20대도 부동산을 방문하는 실정"이라고 설명했다. 인근 U부동산 공인중개사도 "규제 강화 전 집을 매입해야 한다는 불안감이 극에 달했다"고 혀를 내둘렀다.

토지거래허가구역으로 묶인 '강남 3구'마저 매수세가 꾸준하다. 송파구 잠실 리센츠 아파트 상가에서는 공인중개사무소마다 손님을 응대하느라 분주했다. 공인중개사 A씨는 "최근 만난 손님들은 광진구, 경기 과천시 등지에서 찾아왔다"며 "지방에서도 서울을 찾는데 규제지역을 아무리 확대한들 실수요를 어떻게 억제하겠느냐"고 귀띔했다.

풍선효과는 강북 매수세까지 흔들고 있다. 규제 지역을 확대하면 그 바깥 지역으로 매수세가 몰리는 현상이 소위 '한강벨트'를 벗어날 조짐이다. 은평구 불광동 U부동산 공인중개사는 "대출 규제에 '꼭지 잡는다'는 우려가 여전해 거래가 실시간으로 이뤄지지는 않는다"면서도 "가격을 높게 내놓은 매물들도 2주 전부터 주말이면 30분 간격으로 임장(현장 방문)을 온다"고 전했다.

매매가 꾸준히 가능하도록 정부가 대책을 내놔야 한다는 하소연도 나왔다. 현재는 매도자와 매수자 모두가 고통스러운 상황이라는 것이다. 마포구 마포래미안푸르지오 아파트 인근 H공인중개사무소 관계자는 "수요가 꾸준한데 호가는 반나절 만에 1억 원씩 오르기도 하니 거래가 말라붙었다"고 털어놨다. 그는 "공인중개사가 가격을 중재하기도 어려운 분위기"라며 이렇게 하소연했다. “부동산 시장에는 가격 등락이 필요한데 현재 정부 대책은 규제지역 집값이 오른다는 신호밖에 안 됩니다.”

강남 아파트 연합뉴스 제공

서울시가 토지거래허가구역을 확대 재지정한 이후 서울의 평균 아파트 매매가는 급락했지만, 강남구를 비롯한 일부 지역 아파트값은 상승세가 지속되는 것으로 나타났습니다.

오늘(26일) 부동산 플랫폼 직방이 국토교통부 실거래가 등록 시스템을 통해 토허구역이 재지정된 이후인 지난 3월 24일부터 이달 1일까지 서울 25개 자치구 아파트의 평균 매매가격을 분석한 결과, 강남구가 43억817만원으로 가장 높았습니다.

이는 서울시가 토허구역을 일시적으로 해제했던 지난 2월 12일~3월 23일(평균 거래가 26억6,038만원)보다 61.9% 상승한 것입니다.

양천구도 14억2,275만원으로 일시 해제 기간(13억1,953만원)보다 7.8% 상승했고, 강북구(해제 기간 6억1,613만원→재지정 후 6억6,140만원)도 7.3% 올랐습니다. 이외에도 관악구(7억7,809만원→8억226만원, 3.1%↑), 도봉구(5억2,189만원→5억3,398만원, 2.3%↑) 등의 순으로 토허구역 해제 기간과 비교해 그 이후의 거래에서 더 높은 상승률을 나타냈습니다.

이는 서울 전체의 토허구역 해제 후 평균 거래가(11억659만원)가 해제 기간(14억9,792만원) 대비 26.1% 하락한 것과는 대조적입니다.

예를 들어 해제 기간 급등했던 송파구는 최근 평균 실거래가가 18억9,151만원으로, 일시 해제 기간(18억7,899만원)과 비슷한 수준입니다. 서초구는 해제 기간 29억164만원에서 현재는 22억1,417만원으로 7억원 가까이 내렸습니다. 용산도 현재 21억9,538만원으로 해제 전(24억7,290만원) 및 해제 기간(23억5,776만원)보다 낮아졌습니다.

강남구·양천구 등의 거래가 상승은 토허구역 확대 재지정이 오히려 호재로 작용한 결과라는 것이 전문가들의 해석입니다. 토허구역 해제 기간 이른바 '얼죽신'(얼어 죽어도 신축의 줄임말) 등의 영향으로 서초구와 송파구 등의 신축 아파트 가격이 급등하자, 오히려 강남권 재건축 단지의 가격 메리트가 부각됐다는 것입니다. 이에 더해 대선 후보들이 재건축 부담금 완화를 공약으로 내세운 것도 재건축 가속화에 대한 기대감을 높였습니다.

직방 빅데이터랩의 김은선 랩장은 "압구정을 필두로 목동, 여의도 등 고가의 재건축 단지에서 사업 가시화와 희소가치 등이 부각되며 거래가 이뤄지고 있다"고 밝혔습니다.

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