치호건축사사무소 – 치호뉴스 최신 이슈

서류의 작성 및 제출행위만을 대행하는 법정감리자라 하더라도 그 감리업무에 행정적인 절차의 대행뿐만 아니라 시공에 대한 감시,감독 등 실질적인 의미에서의 공사감리업무에 해당하는 사항도 포함되어 있었다면 그 감리상의 과실에 대하여 배상할 책임이 있다

손해배상(기)

[서울지법 2000. 5. 17. 선고 99가합63195 판결：항소심조정성립]

【판시사항】

건축주와 건축사 사이의 설계비지급약정에서 감리비를 포함하여 설계보수액을 정하고 건축사가 건축주의 행정적인 절차의 대행뿐만 아니라 공사현장에서 월 5회 이상 출장하여 시공자가 설계대로 시공하는지 여부에 대한 감시, 감독 및 조언을 하고 지적사항을 건축주에게 통지함과 아울러 착공시부터 준공시까지 착공신고, 기초중간검사, 단열중간검사, 설비중간검사, 공정보고, 감리일지 작성, 허가조건의 이행확인 등의 업무를 시공자와 협의하여 이행하기로 하는 사항도 포함되어 있었는데, 그 후 완성된 건축물에 하자가 발생한 경우, 건축사가 맡기로 한 감리업무는 단순히 감독관청에 대한 행정적인 절차의 대행뿐만 아니라 공사에 관한 시공지도 및 확인, 현황조사, 공정관리, 품질관리, 안전관리 등 일반적인 의미에서의 공사감리업무도 포함된 것으로 보아야 한다는 이유로 그 건축물의 하자는 시공자의 시공상의 과실과 건축사의 감리상의 과실이 경합하여 발생하였다고 본 사례 

【판결요지】

건축주와 건축사 사이의 설계비지급약정에서 감리비를 포함하여 설계보수액을 정하고 건축사가 건축주의 행정적인 절차의 대행뿐만 아니라 공사현장에서 월 5회 이상 출장하여 시공자가 설계대로 시공하는지 여부에 대한 감시, 감독 및 조언을 하고 지적사항을 건축주에게 통지함과 아울러 착공시부터 준공시까지 착공신고, 기초중간검사, 단열중간검사, 설비중간검사, 공정보고, 감리일지 작성, 허가조건의 이행확인 등의 업무를 시공자와 협의하여 이행하기로 하는 사항도 포함되어 있었는데, 그 후 완성된 건축물에 하자가 발생한 경우, 건축사가 맡기로 한 감리업무는 단순히 감독관청에 대한 행정적인 절차의 대행뿐만 아니라 공사에 관한 시공지도 및 확인, 현황조사, 공정관리, 품질관리, 안전관리 등 일반적인 의미에서의 공사감리업무도 포함된 것으로 보아야 한다는 이유로 그 건축물의 하자는 시공자의 시공상의 과실과 건축사의 감리상의 과실이 경합하여 발생하였다고 본 사례. 

【참조조문】

[1]

민법 제750조

,

제760조건축법 제21조 

【전문】

【원고】

홍준식 (소송대리인 변호사 주상수) 

【피고】

【주문】

1. 피고는 원고에게 금 106,742,742원 및 이에 대하여 1999. 8. 14.부터 2000. 5. 17.까지는 연 5%, 그 다음날부터 완제일까지는 연 25%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.

2.  원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용은 이를 5분하여 그 2는 원고의, 나머지는 피고의 각 부담으로 한다.

4.  제1항은 가집행할 수 있다.

【청구취지】

피고는 원고에게 금 1억 7,000만 원 및 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 이 판결선고일까지는 연 5%, 그 다음날부터 완제일까지는 연 25%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라. 

【이유】

1. 손해배상책임의 발생

가.  기초 사실

다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1 내지 10호증(가지번호 붙은 호증 모두 포함), 을 제2호증의 각 기재와 증인 황영필, 유복규의 각 증언 및 당원의 현장검증결과에 변론의 전취지를 종합하면 인정할 수 있다.

(1)원고는 1989. 12. 22. 종합건축사사무소 (상호 생략), (상호 생략)(이후 건축사사무소 (상호 생략)건축으로 상호가 변경되었다)이라는 상호로 건축설계업을 하던 건축사인 피고와 사이에, 원고 소유의 서울 강남구 역삼동 649의 4 대지 지상의 한덕빌딩(이하 '이 사건 건물'이라 한다) 신축공사와 관련하여 다음과 같은 내용의 설계비지급약정(이하 '이 사건 약정'이라 한다)을 체결하였다.

① 설계보수액은 감리비를 포함하여 금 3,300만 원으로 한다.

② 피고는 법정감리자로서 공사현장에 월 5회 이상 출장하여 설계대로 시공하는지를 감시·감독하고 조언을 하여야 하며, 지적사항을 원고에게 통지하여야 한다.

③피고는 위 공사와 관련하여 건축주인 원고가 하여야 할 모든 행정적인 절차를 대리하여 이행한다.

④피고는 설계업무 외에 공사감리 업무를 병행하여 수행하며, 착공시부터 준공시까지 착공신고, 기초중간검사, 단열중간검사, 설비중간검사, 공정보고, 감리일지 작성, 허가조건의 이행확인, 설계변경 사유 발생시 이에 필요한 자료 정리·작성, 준공에 필요한 도서 및 서류 작성, 기타 행정상 당연히 요구되는 모든 업무를 시공자와 협의하여 이행한다.

(2)원고는 1990. 5. 21. 소외 주식회사(이하 '소외 회사'라 한다)에게 이 사건 건물의 신축공사를 공사대금 21억 3,400만 원에 도급주었는데, 공사규모는 지하 4층, 지상 10층, 연면적 3,982.6㎡이고, 주용도는 업무시설 및 근린생활시설이었다.

(3)위 한덕빌딩 공사는 1992. 2. 7.경 완공되어 그 무렵부터 원고가 인도받아 사용하고 있었는데, 1995. 7.경부터 건물에 균열이 생기는 등 하자가 발생하기 시작하였고, 현재는 별지 하자 목록 기재와 같은 하자가 있어, 건축물 상태 및 안전성 평가상 D등급(주요 부재에 발생된 노후화 정도 또는 균열이나 변형이 허용범위를 초과하고 있거나, 구조물의 내하력이 설계의 목표치를 미달하고 있어 고도의 기술적 판단이 요구되고, 사용제한 여부의 판단이 필요한 상태)으로 평가된다.

나.  판 단

위 인정 사실에 의하면, 이 사건 건물에 발생한 하자는 소외 회사의 시공상의 과실과 피고의 감리상의 과실이 경합하여 발생하였다고 할 것이므로, 피고는 공동불법행위자인 소외 회사와 각자 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다.

이에 대하여 피고는, 이 사건 약정상 자신은 공사현장에 상주하면서 실질적으로 감리업무를 수행하는 상주감리자가 아니라, 이 사건 건물의 설계업무에 부수하여 관청에 제출할 서류의 작성 및 제출행위만을 대행하는 법정감리자에 불과하였으므로, 신의칙상 원고는 피고에 대하여 이 사건 건물의 하자로 인한 손해배상책임을 물을 수 없다고 주장한다.

그러므로 이 사건 약정에 따라 피고가 맡기로 한 감리업무의 성격에 관하여 살피건대, ① 이 사건 약정 중 감리업무와 관련된 부분은 감독관청에 대한 행정적인 절차를 대행하는 것을 주된 내용으로 하고 있었던 사실, ② 원고와 피고는 별도로 감리비의 액수를 정하지는 아니하고 설계비에 포함되는 것으로 약정하였던 사실은 위에서 본 바와 같고, ③ 건축사업무및보수기준(건설부공고 제129호) 제15조에 의하면, 이 사건 건물에 관한 설계·공사감리업무의 보수는 최소한 약 금 7,800만 원 {공사비총액(금 21억 3,400만 원)×해당요율(0.0366)} 이상이 되어야 하나, 이 사건 약정에 따라 피고가 지급받은 보수는 금 3,300만 원에 불과한 사실, ④ 증인 유복규의 증언에 의하면, 이 사건 약정 당시 피고가 경영하던 건축사사무소의 직원은 피고를 포함하여 4명에 불과하였던 사실이 인정되나, 한편 ① 이 사건 약정에 따라 피고가 맡기로 한 감리업무는 위에서 본 행정적인 절차의 대행뿐만 아니라, 공사현장에 월 5회 이상 출장하여 시공자가 설계대로 시공하는지 여부에 대한 감시, 감독 및 조언과 아울러 착공시부터 준공시까지 착공신고, 기초중간검사, 단열중간검사, 설비중간검사, 공정보고, 감리일지 작성, 허가조건의 이행 확인 등 실질적인 의미에서의 공사감리업무에 해당되는 사항도 포함하고 있었던 사실은 위에서 본 바와 같고, ② 을 제2호증의 일부 기재 및 증인 유복규의 일부 증언에 의하면, 이 사건 건물의 신축공사 기간 중 피고는 1주에 1, 2회 정도, 피고가 경영하던 건축사사무소의 직원인 소외 유복규는 피고의 지시에 따라 공사기간 중 총 10회 정도 공사현장에 나가 시공과정을 점검하였던 사실이 인정되는바, 위에서 본 이 사건 약정의 내용, 피고가 수행한 감리업무의 내용 등 제반사정을 종합하여 보면, 이 사건 약정에 따라 피고가 맡기로 한 감리업무는 단순히 감독관청에 대한 행정적인 절차의 대행뿐만 아니라 공사에 관한 시공지도 및 시공확인, 현황조사, 공정관리, 품질관리, 안전관리 등 일반적인 의미에서의 공사감리업무도 포함된 것으로 보아야 할 것이므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.

다.  책임의 제한

다만, 이 사건 건물의 신축공사와 같은 대형공사의 경우 이 사건 약정에 규정된 월 5회 정도의 출장만으로는 실질적인 감리가 이루어지기 어렵고, 피고가 이 사건 약정에 따라 지급받은 보수는 통상의 예에 비추어 상당히 적은 편이었으며, 이 사건 건물에 하자가 발생한 원인은 주로 소외 회사의 시공상 잘못에 기인한 것이고 피고의 감리업무 소홀은 하자발생에 대하여 기여한 정도가 소외 회사에 비하여 상대적으로 작다고 보이는 점 등을 고려한다면, 정의의 관념 및 손해의 공평한 부담이라는 견지에서 피고의 책임 범위는 20% 정도로 제한함이 상당하다.

2.  손해배상의 범위 

가.  기지출 보수공사비

(1)내 역：1995. 7. 6.부터 1998. 4. 3.까지 이 사건 건물의 보수공사비로 원고가 지출한 비용

(2) 금 액：금 173,713,713원

[증 거] 갑 제8호증의 기재, 증인 황영필의 증언

나.  추가 구조보강 공사비

(1) 직접공사비 금 658,606,081원

(2) 산재보험료 금 8,513,838원

(3) 안전관리비 금 15,214,770원

(4) 일반관리비 금 36,223,334원

(5) 간접노무비 및 이윤 금 71,855,802원

(6) 합계 금 7억 9,000만 원(금 100만 원 이하 버림)

[증 거] 갑 제4호증의 기재

다.  공실 임대료

원고는, 구조보강공사 기간 동안 공실임대료 손해액이 금 6,200만 원에 달하고, 부실의 정도가 심하여 임대를 할 수 없는 층의 공실임대료 손해액이 금 7,700만 원에 달하는 등 합계 금 1억 3,900만 원 상당의 손해를 입었으니 그 배상을 구한다고 주장하나, 이를 인정할 아무런 증거가 없으므로 이 부분 청구는 이유 없다.

라.  책임 제한

(1)기지출 보수공사비：금 173,713,713원×20%＝금 34,742,742원(원 미만 버림)

(2) 추가 구조보강 공사비：금 7억 9,000만 원×20%＝금 1억 5,800만 원

(3) 합계：금 192,742,742원

마.  일부 변제액의 공제

피고는, 원고가 소외 회사로부터 지급받은 합의금을 손해배상액에서 공제하여야 한다고 주장하므로 살피건대, 을 제1호증의 기재와 증인 황영필의 증언에 의하면, 원고는 1998. 6. 5. 소외 회사와 사이에, 소외 회사로부터 합의금 4억 3,000만 원을 지급받는 대신 이후 소외 회사에게 이 사건 공사의 하자로 인한 손해배상책임을 묻지 않기로 약정한 다음 소외 회사로부터 위 금 4억 3,000만 원을 전액 지급받은 사실이 인정되므로, 위 일부 변제된 금액은 피고의 손해배상액에서 공제되어야 할 것이다.

나아가 그 공제될 액수에 관하여 살피건대, 공동불법행위자들의 피해자에 대한 과실비율이 달라 배상할 손해액의 범위가 달라지는 경우, 적은 손해액을 배상할 의무가 있는 사람이 손해액의 일부를 변제한 경우에는 많은 손해액을 배상할 의무 있는 사람의 채무 중 그 변제금 전액에 해당하는 부분이 소멸하는 것은 물론이나, 많은 손해액을 배상할 의무가 있는 사람이 손해액의 일부를 변제하였다면 그 중 적은 범위의 손해액을 배상할 의무가 있는 사람의 채무는 그 변제금 전액에 해당하는 채무가 소멸하는 것이 아니라 적은 범위의 손해배상 책임만을 부담하는 쪽의 과실비율에 상응하는 부분만큼만 소멸하는 것으로 보아야 할 것이다(대법원 1995. 7. 14. 선고 94다19600 판결 참조).

따라서 이 사건의 경우 소외 회사의 일부 변제로 인하여 공제될 피고의 손해배상채무는, 소외 회사의 변제액에 피고의 책임비율을 곱한 금 8,600만 원(금 4억 3,000만 원×20%)이 된다 할 것이다.

바.  소 결

따라서 피고는 원고에게 금 106,742,742원(금 192,742,742원－금 8,600만 원) 및 이에 대하여 이 사건 소장부본이 피고에게 송달된 다음날인 1999. 8. 14.부터 이 판결선고일인 2000. 5. 17.까지는 민법 소정의 연 5%, 그 다음날부터 완제일까지는 소송촉진등에관한특례법 소정의 연 25%의 각 비율에 의한 금원을 지급할 의무가 있다.

3.  결 론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사 김선중(재판장) 조건주 조건주

에미상 8관왕 ‘성난 사람들’ 후속작, K-건축 담아

아모레퍼시픽 신사옥, 화려한 외관으로 눈길 모아

업계 최초 넷플릭스에 등장한 현대건설 ‘디에이치 갤러리’

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서울 용산구에 위치한 아모레퍼시픽 사옥. 현대건설 제공

넷플릭스 오리지널 시리즈 ‘성난 사람들(BEEF) 시즌 2’가 베일을 벗은 가운데, 시청자들 사이에서 쏠쏠한 ‘숨은 장소 찾기’가 새로운 관전 포인트로 떠오르고 있다. 극의 몰입도를 높이는 서울의 화려한 주요 배경이 알고 보니 현대건설의 손끝에서 탄생한 건축물로 밝혀졌기 때문이다.

넷플릭스 ‘성난 사람들 시즌 2’는 시즌 1의 명성을 이어 할리우드 최고의 제작진이 참여한 기대작이다. 특히 이번 시즌에서는 극 중 한국 글로벌 기업의 대형 사옥과 최고급 성형외과 빌딩이 화려한 외관과 함께 등장한다. 억만장자 회장이 가진 재력의 상징을 보여주기 위해 제작사가 엄선한 핵심적인 두 공간이 모두 현대건설이 시공한 건축물이다.

극 중 재력가 회장님이 소유한 글로벌 기업의 사옥으로 등장하며 압도적인 존재감을 드러낸 ‘아모레퍼시픽 신사옥’은 현대건설이 시공한 대표 오피스 건축물이다. 정육면체의 초대형 빌딩 속에 비워진 공간과 건물 전체를 둘러싼 섬세한 핀(Fin, 알루미늄 루버) 디자인은 넷플릭스 화면 속에서 세련되면서도 절제된 한국적 미학을 표현했다. 이 건물이 가진 독창적인 조형미와 고급스러운 마감 퀄리티가 극 중 글로벌 기업의 독보적 위상을 표현하기에 최적의 장소라고 제작진 측이 판단했다는 후문이다.

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서울 강남구에 위치한 '디에이치 갤러리(THE H GALLERY)'. 현대건설 제공

드라마 속에서 우리나라 최고급 성형외과 클리닉으로 등장하는 돔 형태의 독특한 디자인의 빌딩. 이곳은 서울 강남구 신사동에 위치한 ‘디에이치 갤러리(THE H GALLERY)’로 현대건설의 하이엔드 주거 브랜드인 ‘디에이치’의 정체성을 구현한 공간이다. 건설사 갤러리가 넷플릭스 미드 시리즈의 주요 무대로 등장한 것은 업계 최초 사례로 독특하고 세련된 외관 덕분에 시청자들의 눈길을 모은다.

이번 촬영지 선정은 영상미의 정점을 추구하는 할리우드 제작진의 안목을 충족시킬 만큼 국내 건축물의 예술적·상징적 가치가 높다는 것을 입증한다. 특히 현대건설의 작품들은 글로벌 콘텐츠를 통해 전 세계 시청자들에게 자연스럽게 각인됐다.

현대건설 관계자는 “전 세계 수억 명이 시청하는 넷플릭스 작품 속에서 현대건설이 완성한 건축물이 등장하여 영광으로 생각한다. 시청자들이 현대건설의 건축물들을 감상하며 더 재미를 느끼시길 바란다”며, “앞으로도 글로벌 콘텐츠 시장에서 대한민국을 대표하는 랜드마크를 자주 찾아볼 수 있게 K-건설 대표 주자로서 업적을 이루어 나가겠다”고 말했다.

[아무튼, 주말]

사유 재산권 對 시민 통행권

아파트 보행로 통제 기싸움

“외부인은 정숙! 우측 보행만 허용.”

서울 상일동 신축 대단지 A아파트, 행인들은 입구에서부터 주눅 드는 현수막과 경고문을 잇따라 마주하게 된다. 참고로 실내가 아니라 야외다. 9개 항목의 ‘사유지 보행로 이용 수칙’ 푯말도 곳곳에 설치돼 있다. ▲보안대원 요청 시 입주민 카드 제시 ▲안전 거리 확보 ▲소음 자제 및 사생활 보호 ▲시설물 훼손 시 손해배상 청구…. 인근 주민들은 “텃세가 심하다”며 반발하고 있다. 아파트가 역 바로 앞에 들어선 탓에 지하철에서 내려 멀리 돌아가지 않으려면 단지 내 중앙 보행로를 이용할 수밖에 없는데다, 시민 이동 편의 등 공공성 확보가 재건축 승인의 조건부였기 때문이다.

게다가 해당 아파트 입주민대표회의 측이 보안을 이유로 중앙 보행로를 제외한 전 구역을 외부인 금지 구역으로 지정해 위반 시 회당 10만원 수준의 질서 유지 부담금(?)을 부과하겠다는 공문까지 주변 아파트에 발송하면서 갈등은 격화됐다. 실제로 이곳 아파트 지상 길목마다 ‘외부인 제한 구역’ 입간판이 서 있다. 강동구청 관계자는 “최근 세 차례 주민 간담회를 열고 의견을 청취했다”며 “보행로 근처에 수목 식재나 CCTV 설치 등을 지원하는 방안을 검토 중”이라고 말했다.

반려견도 ‘입주민’만 통과

일러스트=한상엽

아파트 공화국, 대한민국이 단지별로 쪼개지고 있다. 아파트마다 ‘외부인 출입 통제’ 기조가 거세지면서 통행권 제약에 따른 불만도 급증하고 있다. 경기도 판교의 한 맘카페에 황당한 사연이 올라왔다. “아이 학교에 시험 감독 봉사하러 가는 길에 다른 아파트로 통하는 지름길로 아이들 따라 지나가려다가 ‘학생 등교만 허락되니 입주민 아니면 나가라’면서 잡상인마냥 경비원에게 큰소리 듣고 쫓겨났어요. 15m쯤 되려나요? 아파트 잠시 통과하는 게 뭐 그리 큰일이라고…. 너무 마음 상하네요.”

사람뿐 아니라 반려견도 감시 대상이다. ‘입주민 전용 목줄’을 차야만 단지 내에서 개털을 날릴 수 있는 것이다. A아파트에도 보행로 내 푯말에 “반려견 인식표 부착 필수! 배설물 미처리 시 손해배상 청구”라고 적혀 있었는데, 서울 개포동 신축 B아파트 역시 반려견 인식표를 제작해 외부인 견주가 발견되면 즉시 내보내는 지침을 마련했다. 배변 처리 등 민원이 지속 제기됐다는 게 그 이유. 대단지 신축 아파트의 경우 잘 갖춰진 조경 덕에 산책로로 사용되는 경우가 많지만 “공원이 아니라 사유지”이고 “불편 방지를 위한 자구책은 필요하다”는 것이다.

초고가 아파트 “범죄 우려”

서울 반포동 C아파트는 지난달 출입구 등 외곽에 보안문을 설치하려다 논란을 빚었다. 실거래가 165억원을 기록한 초고가 아파트. 주민 투표에서 3분의 2 이상이 찬성했지만 지자체가 제동을 걸었다. 서초구청 측은 “허가 없이 보안문을 설치할 경우 건축법 및 관련 법령에 따라 원상 복구 명령, 건축 이행 강제금 부과, 건축물대장 위반 건축물 등재에 따른 각종 행위 허가 제한 등 강력한 행정처분이 진행될 수 있다”며 공사 중단을 요구했다. 반면 입주민 측은 안전을 위해 불가피한 조치라는 입장. 주변이 관광특구로 지정돼 인구 밀도가 높아진 데다, 고급 아파트로 유명해지면서 범죄 표적이 될 가능성도 커졌다는 논리다.

서울 개포동 D아파트는 단지 외곽에 출입증으로 작동하는 1.5m 높이의 철제 펜스를 설치했다. 강남구청 측이 수차례 철거 명령을 내렸지만 응하지 않았고, 설치를 주도한 조합장이 벌금 100만원을 부과받았다. 벌금을 물지언정 담장은 허물지 않겠다는 강경 대응의 배경에는 인근 대모산 등산객이 있었다. 아파트가 지하철역과 등산로 중간에 위치한 까닭에, 단지 내에서 신발을 벗고 발을 씻거나 음식을 시켜 먹고는 쓰레기는 그대로 놓고 가는 일이 빈번했다고. 공용 벤치가 취객에게 점령당하는 일까지 생겨나자 특단의 대책을 마련할 수밖에 없었다는 것이다.

새 아파트 변신 후… 태도 돌변?

그러나 아파트 단지가 초대형화되면서 ‘열린 단지’는 도시 기능의 일부를 수행하는 아파트 재건축 평가의 핵심 요소가 돼가고 있다. 지난해 재건축 시장 최대어로 꼽힌 서울 압구정 아파트 지구에서도 공공 보행 통로는 사업 속도를 결정짓는 키워드였다. 정비 계획이 통과된 4개 구역 모두 단지 담장을 없애고 외부인이 자유롭게 한강공원을 오갈 수 있는 보행로를 확정하며 본격 작업에 착수했는데, 이 과정에서 압구정 3구역은 공공 보행 통로를 지하로 내려 차도와 함께 배치한 형태를 제시했다가 승인이 보류됐고, 다시 지상안(案)으로 수정해 공공성을 강화하면서 심의를 통과했다.

다만 공공 보행 통로 운영을 약속하고 준공 뒤 이를 뒤집더라도 1회성 과태료 외에 실효성 있는 제재 수단은 찾기 어렵다. 서울시가 2024년 공공 보행 통로에 ‘지역권(지자체가 통행 등을 위해 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리)’을 설정해 임의 차단이 불가하도록 했지만, 이 역시 민사 소송의 영역이어서 제재 효과가 크지 않다는 지적도 나온다. 서울시 관계자는 “2023년 신설된 공공 보행 통로 조성에 따른 용적률 인센티브를 제공받았다면 제재 명분이 확실하지만 그렇지 않은 경우 뾰족한 방법이 없는 게 현실”이라며 “대안을 강구하고 있다”고 말했다. 이민석 서울시의원은 “공공 보행 통로가 폐쇄된 아파트 단지를 전수 조사해 시민 보행권 확보 방안을 모색해야 한다”고 했다.

미래로 열린 단지, 가능할까

황당한 폐쇄성은 계속 보고되고 있다. 경기도 광명시 E아파트는 사상 최초 ‘아파트 놀이터 일일권’으로 구설에 올랐다. 입주민에게만 놀이터용 비표를 발급하고, 외부인은 입주민을 통해 일일권을 배부받아야 놀 수 있도록 조치한 것이다. “외부인 무단 이용으로 우리 아파트 어린이들이 자유로운 이용을 방해받고 놀이 기구 훼손도 발생했다”는 게 이유였다. 국민대 사회학과 최항섭 교수는 “한국에서 아파트는 이제 단순한 콘크리트 건물을 넘어 광범위한 구별 짓기의 공간이 됐다”며 “비정상적 행태를 견제할 수 있는 건 법보다 해당 아파트를 향한 사회적 평판 저하”라고 말했다.

학교도 몸살을 앓고 있다. 신축 대단지 아파트의 전입 학생 학교 배정을 두고 기존 주민들이 반발하는 사태가 빚어진 것이다. 최근 입주를 시작한 서울 잠실 F아파트는 찻길 하나를 사이에 둔 G아파트와 심각한 마찰을 빚었다. 이사 온 초등학생이 급증해 G아파트 앞 학교에 교실 증축이 논의되자, 과밀 학급으로 인한 교육 환경 악화를 거론하며 “다른 동네 학교로 배정하라”고 G아파트 측이 시위를 벌였기 때문이다. 반면 F아파트 측은 “공립학교는 특정 아파트의 전유물이 될 수 없다”고 맞섰다. 교육청은 고심 끝에 근거리 배정 원칙을 깨고 F아파트 일부 학생을 거리가 더 먼 학교로 분산하기로 결정했다.

강남 아파트 연합뉴스 제공

서울시가 토지거래허가구역을 확대 재지정한 이후 서울의 평균 아파트 매매가는 급락했지만, 강남구를 비롯한 일부 지역 아파트값은 상승세가 지속되는 것으로 나타났습니다.

오늘(26일) 부동산 플랫폼 직방이 국토교통부 실거래가 등록 시스템을 통해 토허구역이 재지정된 이후인 지난 3월 24일부터 이달 1일까지 서울 25개 자치구 아파트의 평균 매매가격을 분석한 결과, 강남구가 43억817만원으로 가장 높았습니다.

이는 서울시가 토허구역을 일시적으로 해제했던 지난 2월 12일~3월 23일(평균 거래가 26억6,038만원)보다 61.9% 상승한 것입니다.

양천구도 14억2,275만원으로 일시 해제 기간(13억1,953만원)보다 7.8% 상승했고, 강북구(해제 기간 6억1,613만원→재지정 후 6억6,140만원)도 7.3% 올랐습니다. 이외에도 관악구(7억7,809만원→8억226만원, 3.1%↑), 도봉구(5억2,189만원→5억3,398만원, 2.3%↑) 등의 순으로 토허구역 해제 기간과 비교해 그 이후의 거래에서 더 높은 상승률을 나타냈습니다.

이는 서울 전체의 토허구역 해제 후 평균 거래가(11억659만원)가 해제 기간(14억9,792만원) 대비 26.1% 하락한 것과는 대조적입니다.

예를 들어 해제 기간 급등했던 송파구는 최근 평균 실거래가가 18억9,151만원으로, 일시 해제 기간(18억7,899만원)과 비슷한 수준입니다. 서초구는 해제 기간 29억164만원에서 현재는 22억1,417만원으로 7억원 가까이 내렸습니다. 용산도 현재 21억9,538만원으로 해제 전(24억7,290만원) 및 해제 기간(23억5,776만원)보다 낮아졌습니다.

강남구·양천구 등의 거래가 상승은 토허구역 확대 재지정이 오히려 호재로 작용한 결과라는 것이 전문가들의 해석입니다. 토허구역 해제 기간 이른바 '얼죽신'(얼어 죽어도 신축의 줄임말) 등의 영향으로 서초구와 송파구 등의 신축 아파트 가격이 급등하자, 오히려 강남권 재건축 단지의 가격 메리트가 부각됐다는 것입니다. 이에 더해 대선 후보들이 재건축 부담금 완화를 공약으로 내세운 것도 재건축 가속화에 대한 기대감을 높였습니다.

직방 빅데이터랩의 김은선 랩장은 "압구정을 필두로 목동, 여의도 등 고가의 재건축 단지에서 사업 가시화와 희소가치 등이 부각되며 거래가 이뤄지고 있다"고 밝혔습니다.

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