건축 인허가, 왜 이렇게 힘든 걸까요

2025-09-24
원문 보기: https://www.ancnews.kr/news/articleView.html?idxno=19531

설계보다 인허가가 더 무겁다고 느껴질 때

이 글의 핵심

건축사사무소를 개설하면 인허가업무가 설계업무와 대등한 비중을 차지합니다. 허가권자의 전문성 부족, 잦은 부서이동, 비전문직 처리 비율이 현장의 어려움을 키우고 있습니다.

건축사사무소를 처음 개설했을 때와 10년이 지난 지금, 업무의 무게 중심이 달라졌습니다.

직원으로 일할 때는 좋은 설계를 완성하는 것이 가장 중요했습니다. 건축주가 원하는 공간을 구현하고, 허가 서류는 그 과정의 한 단계 정도로 느껴졌습니다.

그런데 사무소를 직접 운영하고 나서는 달라졌습니다. 하나의 프로젝트를 진행하면 최소 허가, 착공, 준공 — 세 번의 인허가 문턱을 넘어야 합니다. 그리고 그 과정이 생각보다 훨씬 더 무겁습니다.

인허가업무가 어려운 이유, 구체적으로 들어보면

설계는 힘들어도 완성했을 때 성취감이 있습니다. 인허가는 다릅니다. 진행되는 내내 스트레스가 이어지고, 해결이 되고 나서야 그나마 안도감이 옵니다.

더 아이러니한 건, 이 전문적인 인허가 대행업무가 설계 계약을 맺었다는 이유만으로 사실상 무료로 제공되는 경우가 많다는 점입니다. 업계 건축사들 사이에서 이 문제를 모르는 분이 없지만, 개인의 노력으로 바꿀 수 있는 구조가 아닙니다.

그렇다면 인허가가 이렇게 어려운 이유는 무엇일까요.

현장에서 반복되는 문제들

허가권자의 건축 및 법령 전문지식 부족
담당자 개인 재량으로 다르게 해석되는 동일 법조문
협의부서 회신일이 지켜지지 않아 법적 기한을 초과하는 일 빈번
경험을 전수하는 내부 교육 체계 부재
매년 부서이동으로 한 프로젝트를 여러 담당자가 각각 다른 시선으로 처리
전문직이 아닌 행정직이 인허가업무의 약 30%를 처리

실제 있었던 일입니다

이런 상황이 얼마나 현실적인지, 실제 사례를 보면 체감이 다릅니다.

사례	보완 요구 내용	실제 상황
#1	일반철골조 허가신청 시 "H빔이 불연재료임을 소명하라"는 보완 요구	철강은 불연재료라고 법령에 명시돼 있음. H빔이 철강임을 증명해야 했음
#2	허가에 의해 지번이 변경된 건축물의 사용승인 시 "지번이 다르다"며 취하 후 설계변경으로 접수하라는 요구	개발과가 건축과에 직접 설명해 해결. 허가에 의한 변경이라 설계변경 사항이 아님

두 사례 모두 법령을 조금만 확인했다면 나오지 않았을 보완입니다. 하지만 이런 일이 드물지 않습니다. 허가 주무청을 직접 방문해 팀장이나 과장과 면담해봐도 조직 내에서 경험이 위에서 아래로 전달되는 구조가 더 이상 작동하지 않는다는 걸 느낍니다.

구조적인 문제라 개인이 해결할 수 없습니다

인허가 현장의 구조적 한계

매년 부서이동이 이루어지면 한 건물의 허가 과정에서 담당자가 두세 번 바뀌기도 합니다. 새 담당자는 이전 협의 내용을 모르고, 같은 서류를 다시 요구하거나 이미 합의된 사항을 뒤집는 일이 생깁니다. 여기에 행정직이 30% 가까이 인허가를 처리하는 구조가 더해집니다. 전문 교육 없이는 법령 해석에 흔들릴 수밖에 없습니다.

이 문제는 건축사 개인이 더 열심히 한다고 해결되는 게 아닙니다. 협회 차원에서 설계 대가 정상화와 함께, 인허가 대행이라는 별도의 전문 업무에 대한 정당한 대가 체계가 만들어져야 합니다.