8강(최종). “얼마에 사야 되나” → 내가 요구하는 캡/DSCR/출구캡으로 결정된다.
결국 답은 하나입니다. 주변 임대료를 조사해서, 내가 “살 수 있는 가격”을 역산 해야 합니다.
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공간을 생각하는 기록.
짓기 전에 읽고, 고치기 전에 생각합니다.
설계의 시선과 현장의 지식을 한곳에.
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궁금한 주제부터 읽어보세요.
692개의 기록
7강. 리스크를 “브레이크포인트”로 고정한다
수익형은 “좋다/나쁘다”가 아니라 어디까지 버티는가(공실·금리·출구캡)로 판정합니다. 그래서 7강은 숫자를 브레이크포인트(임계값)로 바꿉니다. 이 값을 넘으면 재대출/보유/매각 이 자동으로 갈립니다.
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6강. 출구는 “가격”이 아니라 “NOI와 캡”이다: 매각가·리파이낸싱·IRR 한 번에 고정
수익형 부동산의 가장 큰 착각은 출구가격을 ‘원가 + 상승분’으로 잡는 것 입니다. 수익형은 출구가 사실상 한 줄로 결정됩니다.
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5강. 세후 현금흐름으로 판정한다: “남는 것처럼 보이는 상가”를 숫자로 걸러내는 방식
상가/주택 임대에서 진짜 숫자는 세후(After-tax)에서 결정됩니다. NOI·DSCR·스프레드가 괜찮아 보여도, 보유세·소득세·(상가면) 부가세 처리 를 넣는 순간 결과가 뒤집히는 케이스가 많습니다. 이번 편은 “한 장짜…
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4강. 캡레이트 vs 대출금리(스프레드)로 상가를 판정한다
상가에서 가장 많이 하는 착각은 “월세가 남으니 괜찮다”입니다. 상가는 월세가 아니라 NOI , 그리고 캡레이트(자산 수익률)와 부채비용(대출비용)의 관계 로 먼저 판정해야 합니다. 이 강의는 그 관계를 스프레드(Spread…
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3강. 금리 한 방에 끝내기: 상가·주택 공통 언어 ‘금리’: 현금흐름과 규제를 동시에 계산
부동산에서 금리는 “이자”만이 아닙니다. 대출한도(DSR), 버틸 수 있는 시간, 상가의 수익 판단(캡레이트/DSCR)을 한 번에 바꿉니다. 그래서 3강은 내 금리를 식으로 분해 하고, 금리 1%p 변화가 대출한도까지 어떻게…
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2강. 상가·주택 10억 취득 손익 + 취득대출 DSR 계산 + “적정 캡레이트” 기준
부동산은 “월세 얼마 받느냐”부터 보면 실패 확률이 올라간다. 특히 상가는 취득세(진입비용)가 크고, 대출은 이자만 내는 구조(만기 일시)가 흔해서 “현금흐름이 좋아 보이는 착시”가 잘 나온다. 주택은 반대로 DSR/스트레스…
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1강. 부동산을 읽는 3개의 언어: 세금·금융·규제
부동산은 가격만 보면 끝까지 헷갈립니다. 가격은 결과이고, 시장을 움직이는 레버는 세금(수익률) · 금융(시간) · 규제(거래 가능성) 3개입니다. 아래는 이 3개를 “계산 가능한 문장”으로 바꾸는 1강입니다.
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꿈의 집 손스케치하기: 백지에서 맞춤형 평면까지 | Hand-Sketching a Dream Home: Blank Slate to Bespoke Floorplan
침실을 먼저 넣고 나면 남는 공간이 무엇인지부터 봅니다. 저는 설계를 약간 거꾸로, 테트리스처럼 합니다. 박스를 하나씩 채워 넣으면서 집이 논리적으로 성립하고 동시에 아름답게 보이도록 맞춰 가는 방식입니다.
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[1시간 통합본] 도쿄가 대체 불가능한 도시인 진짜 이유
2025년 일본을 찾은 외국인 관광객은 4,270만 명으로 사상 처음 4천만 명을 돌파했다. 더 놀라운 건 그들이 쓰고 간 돈이다. 역대 최고치 9.5조 엔, 원화로 약 89조 원. 도쿄는 이제 ‘구경하는 도시’가 아니라,…
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이 유명 건축가는 건축가들이 설계하는 방식을 어떻게 혁신했나
자하 하디드의 건물은 복잡하고 놀랍고 완전히 독보적이지만, 더 혁명적인 것은 건물 자체가 아니라 그것을 만드는 과정 입니다. 그녀의 전환점은 AA(런던) 4학년 논문에서 말레비치의 절대주의(Suprematism)를 건축으로…
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왜 건축학과 학생들은 밤을 새는가
핀터레스트를 켜면 손은 바빠지는데 설계는 자꾸 비어갑니다. 이유는 단순합니다. 우리는 ‘문제를 푼 결과’만 소비하고, 그 결과를 만든 ‘맥락과 논리’를 건너뛰기 때문입니다. 대지 조건, 프로그램 요구, 구조·법규·예산이라는…
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