노후자금이라는 말이 붙는 순간, 돈 이야기는 갑자기 무거워진다. 젊을 때처럼 다시 벌면 된다고 넘기기 어렵고, 한 번의 선택이 앞으로의 생활 리듬까지 흔들 수 있기 때문이다. 경매 투자나 부동산 강의가 매력적으로 보이는 이유도 여기에 있다. 잘만 배우면 남들보다 싸게 사고, 안정적인 수익을 만들 수 있을 것 같은 기대가 생긴다.

그런데 바로 그 기대를 이용하는 사람들도 있다. 책을 냈거나 강의를 오래 했거나, 이름이 알려졌다는 이유만으로 돈을 맡기고 계약서에 사인하는 순간이 생긴다. 처음에는 믿을 만해 보였는데 시간이 지나고 나면 이상한 부분이 하나씩 보인다. 사기는 처음부터 무섭게 다가오지 않고, 대부분 꽤 그럴듯한 얼굴로 시작된다.

유명하다는 말보다 먼저 봐야 하는 것

경매나 부동산 투자 분야에서는 ‘누가 말했느냐’가 생각보다 크게 작용한다. 책을 냈다거나, 강의장이 가득 찼다거나, 수강생 후기가 많다는 말은 사람을 안심시키는 힘이 있다. 특히 처음 시작하는 입장에서는 스스로 판단하기보다 이미 검증된 사람처럼 보이는 누군가에게 기대고 싶어진다.

하지만 유명세는 신뢰의 출발점일 수는 있어도, 돈을 맡기는 근거가 되면 위험하다. 경매 실력과 자금 운용의 투명성은 전혀 다른 문제다. 강의를 잘하는 사람이라고 해서 내 돈을 안전하게 관리해주는 사람이라는 뜻은 아니다.

막상 피해 사례를 보면 처음부터 허술해 보인 경우보다, 오히려 말이 너무 매끄럽고 자료가 그럴듯했던 경우가 많다. 그래서 더 늦게 의심하고, 더 크게 흔들린다.

수익을 보장한다는 말이 나오는 순간 멈춰야 한다

투자에서 가장 위험한 말은 의외로 단순하다. “손해 볼 일이 없다”, “확정 수익이다”, “원금은 안전하다” 같은 표현이다. 경매든 부동산이든 시장 가격, 권리관계, 명도, 세금, 대출, 공실 같은 변수가 따라온다. 그런데 이 복잡한 과정을 지나치게 쉽게 설명한다면 한 번쯤 의심해야 한다.

특히 50대·60대는 은퇴 이후 현금흐름을 만들고 싶은 마음이 크다. 월세 수익, 단기 차익, 안정적인 노후 대비 같은 말이 붙으면 마음이 움직인다. 하지만 투자에서 안정이라는 단어는 계약서와 구조로 확인해야지, 설명만 듣고 믿을 수 있는 영역이 아니다.

“무조건”, “확정”, “보장”이라는 단어가 반복된다면 그 제안은 투자보다 사기에 가까워질 가능성이 있다.

입금을 서두르게 만드는 분위기는 늘 위험하다

사기성 투자 권유에는 이상하게 시간이 없다. 오늘 결정해야 하고, 지금 넣어야 하고, 이번 기회를 놓치면 다시는 어렵다고 말한다. 듣는 사람은 조급해진다. 남들은 이미 들어갔고, 나만 늦는 것 같은 기분이 든다.

하지만 제대로 된 투자는 서두르지 않아도 검토할 수 있어야 한다. 등기부등본, 계약서, 자금 흐름, 사업자 정보, 실제 물건 정보, 수익 구조를 차분히 볼 시간이 필요하다. 상대가 이 시간을 주지 않는다면 그 자체가 신호다.

• 계약서를 보기 전에 입금부터 요구한다.

• 가족이나 전문가와 상의하지 말라고 분위기를 만든다.

• 오늘 안에 결정해야 수익이 난다고 압박한다.

• 투자금 사용처를 구체적으로 설명하지 않는다.

이런 장면에서는 체면을 생각할 필요가 없다. 분위기가 어색해져도 잠깐 멈추는 쪽이 낫다. 돈은 한 번 나가면 다시 되돌리는 과정이 훨씬 어렵다.

말보다 서류가 먼저 보여야 하는 순간

경매 투자나 부동산 공동투자 제안에서는 설명보다 서류가 먼저다. 실제 물건의 권리관계, 투자금이 들어가는 계좌, 계약 주체, 수익 배분 방식, 손실 발생 시 책임 구조가 문서로 남아야 한다. 말로만 이해되는 투자는 나중에 문제가 생겼을 때 지킬 수 있는 것이 거의 없다.

복잡한 구조를 쉽게 믿게 만들 때 더 조심해야 한다

경매 투자는 원래 복잡하다. 권리분석, 낙찰가 판단, 점유자 문제, 대출 가능성, 세금까지 봐야 한다. 그런데 누군가 이 과정을 지나치게 단순하게 만들어 보여주면 오히려 더 조심해야 한다. 어렵게 설명해야 할 부분을 일부러 빼고 있을 수도 있기 때문이다.

“전문가가 다 알아서 한다”는 말도 듣기에는 편하다. 하지만 내 돈이 들어가는 순간, 최소한의 구조는 내가 이해해야 한다. 정확히 어떤 물건에 투자하는지, 내 이름으로 권리가 생기는지, 수익은 어디에서 나오는지, 손실이 나면 누가 책임지는지 정도는 직접 확인해야 한다.

처음엔 몰라도 괜찮다. 다만 모르는 상태로 돈을 보내면 안 된다. 모르면 물어보고, 답이 흐리면 멈추고, 그래도 불안하면 제3자에게 보여줘야 한다.

50대·60대에게 더 위험한 이유는 돈의 성격이 다르기 때문이다

젊은 세대의 투자금과 은퇴를 앞둔 세대의 투자금은 무게가 다르다. 50대·60대의 돈은 자녀 결혼, 노후 생활비, 병원비, 주거 안정과 연결되어 있는 경우가 많다. 그래서 손실이 나도 다시 회복할 시간이 상대적으로 짧다.

사기꾼들은 이 마음을 잘 안다. 불안한 노후, 낮은 예금이자, 집값 상승 경험, 주변의 투자 성공담을 자극한다. “지금이라도 해야 한다”는 조급함을 만들고, 그 틈에서 판단을 흐리게 한다.

50대·60대 투자에서 가장 중요한 기준은 많이 버는 것보다 크게 잃지 않는 것이다.

수익률이 조금 낮아도 구조가 단순하고, 내 권리가 명확하고, 언제든 확인 가능한 투자가 훨씬 낫다. 반대로 수익률은 높은데 설명이 복잡하고, 계좌와 계약 주체가 불분명하다면 한 발 물러나는 편이 안전하다.

사기 시그널 5가지는 결국 하나로 이어진다

경매 투자 사기를 피하려면 거창한 전문지식보다 먼저 봐야 할 신호가 있다. 유명세에 기대는지, 수익을 보장하는지, 입금을 재촉하는지, 구조가 불투명한지, 질문을 불편해하는지를 보면 된다. 이 다섯 가지는 따로 떨어져 있는 것 같지만 결국 하나로 이어진다. 상대가 내 판단 시간을 빼앗고 있는지 보는 것이다.

정상적인 투자는 질문을 싫어하지 않는다. 오히려 확인할수록 구조가 선명해진다. 반대로 사기에 가까운 제안은 질문이 많아질수록 말이 흔들리고, 감정적으로 설득하려 들고, 기회를 놓친다는 식으로 압박한다.

• 유명한 사람이라는 이유만으로 돈을 맡기지 않는다.

• 원금 보장과 확정 수익이라는 말을 그대로 믿지 않는다.

• 오늘 입금해야 한다는 압박을 받으면 멈춘다.

• 계약서와 계좌, 권리관계를 가족이나 전문가에게 보여준다.

• 이해되지 않는 투자는 하지 않는다는 기준을 세운다.

보이는 실력보다 중요한 건 내 돈이 어디로 가는지다

경매 강의나 부동산 콘텐츠를 보는 것 자체가 나쁜 일은 아니다. 오히려 제대로 배우면 자산을 이해하는 데 도움이 된다. 문제는 공부와 투자를 구분하지 못할 때 생긴다. 강의를 듣는 것과 돈을 맡기는 것은 전혀 다른 일이다.

누군가의 말솜씨가 뛰어나고, 사례가 화려하고, 주변 사람이 박수를 보내더라도 마지막에는 아주 단순한 질문으로 돌아와야 한다. 내 돈은 어디로 가는가. 내 권리는 무엇으로 남는가. 손실이 생기면 어떻게 되는가. 이 질문에 답이 흐리면 더 들을 필요가 없다.

투자에서 가장 필요한 건 대단한 감이 아니라 멈출 수 있는 용기다. 특히 노후자금이 걸린 결정이라면, 기회를 놓치는 것보다 잘못된 기회를 잡는 일이 훨씬 더 아프게 남는다.

[요약내용]

공익사업에 편입되는 건축물, 공작물, 토지에 정착한 물건은 원칙적으로 이전비 보상 대상이 될 수 있습니다.

건축물은 구조, 이용상태, 면적, 내구연한, 이전 가능성 등을 종합해 평가합니다.

국유지 위 지장물이라고 해서 곧바로 보상에서 제외되는 것은 아니지만, 무단 설치 여부와 관계법령 위반 정도가 중요합니다.

공익사업과 무관하게 이미 철거·이전 조치가 진행 중인 불법 시설은 보상대상으로 보기 어렵습니다.

최종 판단은 해당 지장물의 설치 경위, 사용권한, 위법성, 철거명령 여부, 사실관계 조사에 따라 달라집니다.

물건의 보상(건축물)

(2020 중토위 업무편람 중)

공익사업 현장에서 토지만큼 자주 문제가 되는 것이 지장물이다. 땅 위에 세워진 건축물, 담장, 석축, 우물, 가건물처럼 현장에는 서류 한 장으로 설명하기 어려운 물건들이 남아 있는 경우가 많다.

특히 그 물건이 국유지 위에 있고, 사용허가나 수익허가 없이 설치되어 있다면 이야기는 더 복잡해진다. “내가 설치한 물건인데 보상을 받을 수 있는지”, “무단 설치라면 전부 보상에서 제외되는지”가 바로 쟁점이 된다.

지장물 보상은 원칙적으로 이전에 필요한 비용을 보는 구조지만, 관계법령 위반이나 기존 철거 절차가 있으면 보상대상에서 제외될 수 있다.

건축물 보상은 물건의 상태와 이전 가능성부터 본다

건축물 보상은 단순히 건물이 있느냐 없느냐로만 판단하지 않는다. 담장, 우물 같은 부대시설을 포함해 구조, 이용상태, 면적, 내구연한, 유용성, 이전 가능성, 그 밖의 가치형성 요인을 종합적으로 본다.

건축물의 가액은 원칙적으로 원가법으로 보상평가한다. 다만 주거용 건축물의 경우 거래사례비교법으로 평가한 금액이 원가법보다 큰 경우에는 거래사례비교법을 적용할 수 있고, 집합건물의 구분소유권 대상이 되는 건물도 거래사례비교법으로 평가한다.

주거용 건축물을 거래사례비교법으로 평가할 때는 공익사업으로 이주대책을 수립하거나 주택입주권 등을 주는 데 따른 가격상승분, 개발제한구역 안에서 이전이 허용되면서 생기는 가격상승분은 제외하고 평가한다.

가액으로 보상한 건축물의 철거비용은 원칙적으로 사업시행자가 부담한다. 다만 건축물 소유자가 해당 건축물의 구성부분을 사용하거나 처분하기 위해 직접 철거하는 경우라면 소유자가 부담하는 구조가 될 수 있다.

국유지 위에 있다는 이유만으로 곧바로 끝나는 문제는 아니다

국유지나 시유지 위에 건축물이 있다는 사실만으로 보상 여부가 자동으로 결정되지는 않는다. 건축물이 국·공유지 위에 있더라도, 주거용 건축물이라면 거래사례비교법으로 평가할 수 있는 경우가 있다.

토지보상법 시행규칙 제33조는 건축물의 평가방법을 정하면서, 건축물이 국유지 위에 있는지 사유지 위에 있는지에 따라 보상 여부를 달리한다고 명확히 나누고 있지는 않다. 그래서 공익사업 때문에 해당 건축물의 이전이나 철거가 이루어지는 경우라면 토지 소유자가 국가인지 개인인지와 별개로 보상대상 여부를 검토하게 된다.

다만 여기에는 중요한 단서가 붙는다. 국유지 위에 사용 또는 수익허가를 받지 않고 무단으로 설치된 석축, 담장, 가건물 같은 지장물이라면 관계법령 위반 여부와 기존 철거 조치 여부를 함께 봐야 한다.

국유지 위 지장물은 “있으니 보상”이 아니라, 공익사업으로 손실이 발생한 것인지부터 따져야 한다.

무단 설치 지장물도 원칙과 예외를 나눠 봐야 한다

국토교통부 회신은 이 부분을 비교적 분명하게 설명한다. 토지보상법 제75조제1항에 따르면 건축물, 입목, 공작물, 그 밖에 토지에 정착한 물건은 이전에 필요한 비용으로 보상하여야 한다. 공작물 등에 대해서는 같은 법 시행규칙 제33조부터 제36조까지의 규정에 따라 보상한다.

여기까지만 보면 국유지 위 석축이나 담장, 가건물도 공작물 또는 토지에 정착한 물건으로 보상 논의가 가능해 보인다. 실제로 지장물 보상은 물건 자체의 존재와 이전 필요성을 중심으로 출발한다.

하지만 관계법령에서 보상에 관하여 제한을 둔 경우, 또는 공익사업과 관계없이 이미 관계법령 위반으로 이전·철거 등의 조치가 진행되고 있는 경우라면 다르다. 이때는 해당 공익사업 때문에 새롭게 손실이 발생했다고 보기 어렵기 때문이다.

공익사업이 없었더라도 철거될 물건이었다면, 그 철거를 공익사업으로 인한 손실이라고 보기 어렵다.

국유지 무단 지장물에서 먼저 확인할 부분

사용허가나 수익허가가 있었는지, 설치 시점이 언제인지, 건축물인지 공작물인지, 이미 철거명령이나 원상회복 조치가 진행 중인지, 관계법령에서 보상을 제한하고 있는지를 먼저 봐야 한다. 같은 담장이나 가건물이라도 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있다.

토지보상법 제75조(건축물등 물건에 대한 보상)

① 건축물, 입목, 공작물 기타 토지에 정착한 물건에 대하여는 이전에 필요한 비용으로 보상하여야 한다.

토지보상법 시행규칙 제33조(건축물의 평가)

① 건축물은 그 구조, 이용상태, 면적, 내구연한, 유용성 및 이전가능성, 그 밖에 가격형성에 관련되는 여러 요인을 종합적으로 고려하여 평가한다.

② 건축물의 가격은 원가법으로 평가한다.

다만, 주거용 건축물에 있어서는 거래사례비교법에 의하여 평가한 금액이 원가법에 의하여 평가한 금액보다 큰 경우와 집합건물의 구분소유권 대상이 되는 건물의 가격은 거래사례비교법으로 평가한다.

무허가 건축물은 전부 배제되는 것이 아니라 위법성의 정도를 본다

무허가 건축물이라고 해서 항상 보상대상에서 제외되는 것은 아니다. 특히 주거용 건축물의 경우 1989년 1월 24일 당시까지 지어진 무허가 주거용 건축물은 토지보상법 시행규칙의 경과조치에 따라 보상에서 적법한 건축물로 보는 경우가 있다.

또한 토지보상법은 건축물이나 공작물 자체에 대한 보상에서 적법 여부만을 단일한 보상요건으로 삼고 있지는 않다. 사업인정고시 이전에 건축되고 공공사업용지 내 토지에 정착한 지장물인 건물은 통상적으로 적법한 건축허가 여부와 관계없이 손실보상 대상이 될 수 있다는 판례 흐름도 있다.

하지만 주거용이 아닌 위법건축물은 다르게 볼 수 있다. 대법원은 위법의 정도가 관계 법령의 규정이나 사회통념상 용인할 수 없을 정도로 크고, 객관적으로 합법화될 가능성이 거의 없으며, 거래의 객체로 보기 어려운 경우에는 예외적으로 수용보상 대상이 되지 않을 수 있다고 보았다.

무허가라는 이름 하나보다 중요한 것은 건축 시점, 용도, 위법성의 정도, 합법화 가능성, 사회통념상 거래 가능성이다.

시유지·국유지 위 주거용 건축물도 평가방법은 열려 있다

시유지 안에 있는 주거용 건축물에 대해 대부계약이 있었거나, 이후 대부계약 없이 무상 점유가 이어진 경우에도 쟁점은 단순하지 않다. 회신례에서는 토지보상법 시행규칙 제33조제2항이 건축물이 국·공유지에 위치하는 경우 별도의 평가기준을 정하고 있지 않으므로, 주거용 건축물에 대한 거래사례비교법 적용이 가능할 수 있다고 본다.

즉 국·공유지 위에 있다는 이유만으로 거래사례비교법 적용을 바로 막지는 않는다. 무허가 주거용 건축물 역시 일정한 요건과 경과조치에 따라 보상평가가 가능할 수 있다.

다만 다시 같은 단서가 붙는다. 국유재산법 등 관계법령에서 보상에 제한을 둔 경우, 또는 공익사업과 무관하게 법령 위반으로 이전·철거 조치가 진행 중인 경우에는 보상대상이 아니라고 볼 수 있다.

국유지 위 건축물 보상은 “국유지라서 된다, 안 된다”가 아니라 사용권한, 위법성, 철거절차, 공익사업과의 인과관계를 함께 봐야 한다.

석축·담장·가건물은 공작물 보상과 위법 설치 여부가 함께 움직인다

사용허가 없이 국유지 위에 설치된 석축, 담장, 가건물은 실무에서 특히 애매하다. 형태만 보면 토지에 정착한 물건이거나 공작물로 보일 수 있고, 실제로 이전이나 철거가 필요하다면 보상 논의가 시작될 수 있다.

하지만 무단 설치라는 사정이 있으면 이야기는 달라진다. 관계법령상 원상회복 대상인지, 이미 철거명령이 있었는지, 공익사업 이전부터 위법상태가 문제 되고 있었는지를 확인해야 한다. 만약 공익사업이 아니었어도 법령 위반으로 철거되었을 물건이라면, 보상대상으로 인정되기 어렵다.

반대로 단순히 사용권한이 불명확하다는 사정만으로 곧바로 모든 보상을 배제할 수 있는지도 개별 검토가 필요하다. 물건의 종류, 설치 경위, 사용 기간, 행정청의 관리 상태, 기존 조치 여부에 따라 결론이 달라질 수 있다.

결국 국유지 위 무단 지장물은 보상 여부를 한 문장으로 자르기 어렵다. 현장에서는 해당 물건이 공익사업 때문에 이전되는 것인지, 아니면 원래부터 철거되어야 할 위법 시설인지의 선이 가장 중요하다.

건축물 면적과 부대설비도 평가에서 놓치기 쉽다

건축물의 가액을 원가법으로 평가하는 경우 전기, 난방, 위생설비 같은 부대설비는 보통 별도로 구분해 평가하지 않는다. 건축물의 구성요소로 함께 평가되는 흐름이다.

다만 건축물 소유자와 부대설비 소유자가 다르거나, 구분 평가가 필요한 특별한 사정이 있으면 별도로 평가할 수 있다. 현장에서는 작은 설비 하나가 실제 소유관계에서는 다른 사람의 권리일 수 있어 확인이 필요하다.

건축면적은 건축물 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 보고, 바닥면적은 각 층 또는 그 일부의 벽, 기둥 등 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 본다. 연면적은 하나의 건축물 각 층 바닥면적의 합계로 계산한다.

이런 면적 기준은 보상평가에서 생각보다 크게 작동한다. 오래된 건물이나 가건물은 실제 사용 면적과 서류상 면적이 다를 수 있기 때문에 현황조사 단계에서 꼼꼼히 맞춰보는 것이 좋다.

보상 여부는 마지막에 사실관계로 결정된다

국유지 위에 무단으로 설치된 지장물은 보상 가능성이 전혀 없다고 단정하기도 어렵고, 반대로 당연히 보상된다고 말하기도 어렵다. 토지보상법은 건축물, 입목, 공작물, 그 밖에 토지에 정착한 물건에 대한 이전비 보상을 원칙으로 두지만, 관계법령상 제한과 위법상태의 정도를 함께 본다.

특히 공익사업과 무관하게 이미 이전이나 철거 조치가 진행되고 있었다면, 그 손실은 공익사업으로 새롭게 발생한 손실로 보기 어렵다. 이 경우 보상대상에서 제외될 가능성이 커진다.

반대로 공익사업 때문에 실제로 이전이 필요해진 지장물이고, 관계법령상 보상 제한 사유가 명확하지 않다면 보상평가의 대상으로 검토될 수 있다. 이때는 원가법, 거래사례비교법, 공작물 평가 기준, 이전 가능성 등을 종합적으로 살피게 된다.

국유지상 지장물 보상은 설치 장소보다 설치 경위, 적법성, 철거절차, 공익사업과의 관계를 함께 정리해야 답이 보인다.

바닥면적·건축면적·층수·높이 산정 총정리 (발코니·지붕·필로티·지하층)

기준시점: 아래 내용은 국가법령정보센터 공표 기준(건축법: 2025.10.1 시행 / 건축법 시행령: 2025.12.18 시행 표기)를 중심으로 정리했습니다. 실제 인허가 실무에서는 해당 지자체 조례·지구단위계획·허가권자 해석이 함께 작동하므로, 최종은 허가권자(시·군·구) 확인이 필요합니다.

1) “무엇을 어떤 법으로” 계산하나

건축물의 대지면적·연면적·바닥면적·높이·층수 산정은 건축법이 시행령에 위임하고, 시행령이 구체 산정방법을 규정합니다.

• 위임 근거: 건축법 제84조(면적·높이 및 층수의 산정)

• 구체 산정방법: 건축법 시행령 제119조(면적 등의 산정방법)

또한, 면적 산정은 곧바로 건폐율·용적률과 연결됩니다.

• 건폐율: 대지면적 대비 건축면적 비율(최대한도는 국토계획법 기준)

• 용적률: 대지면적 대비 연면적 비율( 용적률 산정용 연면적만)

2) 핵심 용어 한 번에 잡기 (실무에서 헷갈리는 지점)

• 건축면적: “건축물의 수평투영면적(외벽 중심선 기준)” → 건폐율의 분자

• 바닥면적: “각 층의 수평투영면적(벽·기둥 등 구획 중심선 기준)” → 연면적의 구성요소

• 연면적: “각 층 바닥면적의 합계”

  • 다만, 용적률 산정 시는 시행령이 정한 일부 면적을 제외

바닥면적(각목에 따른 제외사항) : 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다.

가. 벽ㆍ기둥의 구획이 없는 건축물은 그 지붕 끝부분으로부터 수평거리 1미터를 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적으로 한다.

나. 건축물의 노대등의 바닥은 난간 등의 설치 여부에 관계없이 노대등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대등의 끝부분까지의 면적을 말한다)에서 노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 뺀 면적을 바닥면적에 산입한다.

다. 필로티나 그 밖에 이와 비슷한 구조(벽면적의 2분의 1 이상이 그 층의 바닥면에서 위층 바닥 아래면까지 공간[빈공간]으로 된 것만 해당한다)의 부분은 그 부분이 공중의 통행이나 차량의 통행 또는 주차에 전용되는 경우와 공동주택의 경우에는 바닥면적에 산입하지 아니한다.

라. 승강기탑(옥상 출입용 승강장을 포함한다. 이하 같다), 계단탑, 장식탑, 다락[층고(層高)가 1.5미터(경사진 형태의 지붕인 경우에는 1.8미터) 이하인 것만 해당한다], 건축물의 내부에 설치하는 냉방설비 배기장치 전용 설치공간(각 세대나 실별로 외부 공기에 직접 닿는 곳에 설치하는 경우로서 1제곱미터 이하로 한정한다), 건축물의 외부 또는 내부에 설치하는 굴뚝[ST], 더스트슈트, 설비덕트[PS], 그 밖에 이와 비슷한 것과 옥상ㆍ옥외 또는 지하에 설치하는 물탱크, 기름탱크, 냉각탑, 정화조, 도시가스 정압기, 그 밖에 이와 비슷한 것을 설치하기 위한 구조물과 건축물 간에 화물의 이동에 이용되는 컨베이어벨트만을 설치하기 위한 구조물은 바닥면적에 산입하지 않는다.

마. 공동주택으로서 지상층에 설치한 기계실, 전기실, 어린이놀이터, 조경시설 및 생활폐기물 보관시설의 면적은 바닥면적에 산입하지 않는다.

바. 「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 시행령」 제9조에 따라 기존의 다중이용업소(2004년 5월 29일 이전의 것만 해당한다)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 1.5미터 이하의 옥외 피난계단(기존 건축물에 옥외 피난계단을 설치함으로써 법 제56조에 따른 용적률에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당한다)은 바닥면적에 산입하지 아니한다.

사. 제6조제1항제6호에 따른 건축물을 리모델링하는 경우로서 미관 향상, 열의 손실 방지 등을 위하여 외벽에 부가하여 마감재 등을 설치하는 부분은 바닥면적에 산입하지 아니한다.

아. 제1항제2호나목3)의 건축물의 경우에는 단열재가 설치된 외벽 중 내측 내력벽의 중심선을 기준으로 산정한 면적을 바닥면적으로 한다.

자. 「영유아보육법」 제15조에 따른 어린이집(2005년 1월 29일 이전에 설치된 것만 해당한다)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 2미터 이하의 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단의 면적은 바닥면적(기존 건축물에 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단을 설치함으로써 법 제56조에 따른 용적률 기준에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당한다)에 산입하지 아니한다.

차. 「장애인ㆍ노인ㆍ임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률 시행령」 별표 2의 기준에 따라 설치하는 장애인용 승강기, 장애인용 에스컬레이터, 휠체어리프트 또는 경사로는 바닥면적에 산입하지 아니한다.

카. 「가축전염병 예방법」 제17조제1항제1호에 따른 소독설비를 갖추기 위하여 같은 호에 따른 가축사육시설(2015년 4월 27일 전에 건축되거나 설치된 가축사육시설로 한정한다)에서 설치하는 시설은 바닥면적에 산입하지 아니한다.

타. 「매장유산 보호 및 조사에 관한 법률」 제14조제1항제1호 및 제2호에 따른 현지보존 및 이전보존을 위하여 매장유산 보호 및 전시에 전용되는 부분은 바닥면적에 산입하지 아니한다.

파. 「영유아보육법」 제15조에 따른 설치기준에 따라 직통계단 1개소를 갈음하여 건축물의 외부에 설치하는 비상계단의 면적은 바닥면적(같은 조에 따른 어린이집이 2011년 4월 6일 이전에 설치된 경우로서 기존 건축물에 비상계단을 설치함으로써 법 제56조에 따른 용적률 기준에 적합하지 않게 된 경우만 해당한다)에 산입하지 않는다.

하. 지하주차장의 경사로(지상층에서 지하 1층으로 내려가는 부분으로 한정한다)는 바닥면적에 산입하지 않는다.

거. 제46조제4항제3호에 따른 대피공간의 바닥면적은 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽의 내부선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다.

너. 제46조제5항제3호 또는 제4호에 따른 구조 또는 시설(해당 세대 밖으로 대피할 수 있는 구조 또는 시설만 해당한다)을 같은 조 제4항에 따른 대피공간에 설치하는 경우 또는 같은 조 제5항제4호에 따른 대체시설을 발코니(발코니의 외부에 접하는 경우를 포함한다. 이하 같다)에 설치하는 경우에는 해당 구조 또는 시설이 설치되는 대피공간 또는 발코니의 면적 중 다음의 구분에 따른 면적까지를 바닥면적에 산입하지 않는다.

1) 인접세대와 공동으로 설치하는 경우: 4제곱미터

2) 각 세대별로 설치하는 경우: 3제곱미터

연면적 제외 (용적률산전용연면적): 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 하되, 용적률을 산정할 때에는 다음 각 목에 해당하는 면적은 제외한다.

가. 지하층의 면적

나. 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당한다)으로 쓰는 면적

마. 제34조제3항 및 제4항에 따라 초고층 건축물과 준초고층 건축물에 설치하는 피난안전구역의 면적

바. 제40조제4항제2호에 따라 건축물의 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간의 면적

3) 건축면적 산정 기준 (건폐율) — 처마·차양·지붕 돌출

3-1. 원칙: 외벽(또는 외곽기둥) 중심선으로 둘러싸인 수평투영면적

시행령은 건축면적을 외벽 중심선(외벽이 없으면 외곽기둥) 기준으로 정합니다.

3-2. 지붕·처마·차양 등이 1m 이상 돌출되면? → “끝부분에서 후퇴한 선” 적용

처마·차양·부연 등 유사 돌출물이 외벽 중심선에서 수평 1m 이상 돌출된 경우, 건축면적은 돌출 끝부분에서 일정 거리 후퇴한 선을 기준으로 합니다. (일반 건축물은 보통 1m 후퇴)

3-3. 건축면적에 “산입하지 않는” 항목

건축면적 : 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥으로 한다. 이하 이 호에서 같다)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 목에서 정하는 기준에 따라 산정한다.

가. 처마, 차양, 부연(附椽), 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 그 외벽의 중심선으로부터 수평거리 1미터 이상 돌출된 부분이 있는 건축물의 건축면적은 그 돌출된 끝부분으로부터 다음의 구분에 따른 수평거리를 후퇴한 선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다.

1) 「전통사찰의 보존 및 지원에 관한 법률」 제2조제1호에 따른 전통사찰: 4미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리

2) 사료 투여, 가축 이동 및 가축 분뇨 유출 방지 등을 위하여 처마, 차양, 부연, 그 밖에 이와 비슷한 것이 설치된 축사: 3미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리(두 동의 축사가 하나의 차양으로 연결된 경우에는 6미터 이하의 범위에서 축사 양 외벽의 중심선까지의 거리를 말한다)

3) 한옥: 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리

4) 「환경친화적자동차의 개발 및 보급 촉진에 관한 법률 시행령」 제18조의5에 따른 충전시설(그에 딸린 충전 전용 주차구획을 포함한다)의 설치를 목적으로 처마, 차양, 부연, 그 밖에 이와 비슷한 것이 설치된 공동주택(「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인 대상으로 한정한다): 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리

5) 「신에너지 및 재생에너지 개발ㆍ이용ㆍ보급 촉진법」 제2조제3호에 따른 신ㆍ재생에너지 설비(신ㆍ재생에너지를 생산하거나 이용하기 위한 것만 해당한다)를 설치하기 위하여 처마, 차양, 부연, 그 밖에 이와 비슷한 것이 설치된 건축물로서 「녹색건축물 조성 지원법」 제17조에 따른 제로에너지건축물 인증을 받은 건축물: 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리

6) 「환경친화적 자동차의 개발 및 보급 촉진에 관한 법률」 제2조제9호의 수소연료공급시설을 설치하기 위하여 처마, 차양, 부연 그 밖에 이와 비슷한 것이 설치된 별표 1 제19호가목의 주유소, 같은 호 나목의 액화석유가스 충전소 또는 같은 호 바목의 고압가스 충전소: 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리

7) 그 밖의 건축물: 1미터

나. 다음의 건축물의 건축면적은 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 산정한다.

1) 태양열을 주된 에너지원으로 이용하는 주택

2) 창고 또는 공장 중 물품을 입출고하는 부위의 상부에 한쪽 끝은 고정되고 다른 쪽 끝은 지지되지 않는 구조로 설치된 돌출차양

3) 단열재를 구조체의 외기측에 설치하는 단열공법으로 건축된 건축물

다. 다음의 경우에는 건축면적에 산입하지 않는다.

1) 지표면으로부터 1미터 이하에 있는 부분(창고 중 물품을 입출고하기 위하여 차량을 접안시키는 부분의 경우에는 지표면으로부터 1.5미터 이하에 있는 부분)

2) 「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 시행령」 제9조에 따라 기존의 다중이용업소(2004년 5월 29일 이전의 것만 해당한다)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 2미터 이하의 옥외 피난계단(기존 건축물에 옥외 피난계단을 설치함으로써 법 제55조에 따른 건폐율의 기준에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당한다)

3) 건축물 지상층에 일반인이나 차량이 통행할 수 있도록 설치한 보행통로나 차량통로

4) 지하주차장의 경사로

5) 건축물 지하층의 출입구 상부(출입구 너비에 상당하는 규모의 부분을 말한다)

6) 생활폐기물 보관시설(음식물쓰레기, 의류 등의 수거시설을 말한다. 이하 같다)

7) 「영유아보육법」 제15조에 따른 어린이집(2005년 1월 29일 이전에 설치된 것만 해당한다)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 2미터 이하의 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단(기존 건축물에 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단을 설치함으로써 법 제55조에 따른 건폐율 기준에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당한다)

8) 「장애인ㆍ노인ㆍ임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률 시행령」 별표 2의 기준에 따라 설치하는 장애인용 승강기(이하 “장애인용 승강기”라 한다), 장애인용 에스컬레이터, 휠체어리프트 또는 경사로

9) 「가축전염병 예방법」 제17조제1항제1호에 따른 소독설비를 갖추기 위하여 같은 호에 따른 가축사육시설(2015년 4월 27일 전에 건축되거나 설치된 가축사육시설로 한정한다)에서 설치하는 시설

10) 「매장유산 보호 및 조사에 관한 법률」 제14조제1항제1호 및 제2호에 따른 현지보존 및 이전보존을 위하여 매장유산 보호 및 전시에 전용되는 부분

11) 「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」 제12조제1항에 따른 처리시설(법률 제12516호 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 일부개정법률 부칙 제9조에 해당하는 배출시설의 처리시설로 한정한다)

12) 「영유아보육법」 제15조에 따른 설치기준에 따라 직통계단 1개소를 갈음하여 건축물의 외부에 설치하는 비상계단(같은 조에 따른 어린이집이 2011년 4월 6일 이전에 설치된 경우로서 기존 건축물에 비상계단을 설치함으로써 법 제55조에 따른 건폐율 기준에 적합하지 않게 된 경우만 해당한다)

특례

다음의 요건을 모두 갖춘 건축물의 건폐율을 산정할 때에는 지방건축위원회의 심의를 통해 (2)에 따른 개방 부분의

상부에 해당하는 면적을 건축면적에서 제외할 수 있다.

(1) 다음의 어느 하나에 해당하는 시설로서 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천제곱미터 이상일 것

① 문화 및 집회시설(공연장ㆍ관람장ㆍ전시장만 해당)

② 교육연구시설(학교ㆍ연구소ㆍ도서관만 해당)

③ 수련시설 중 생활권 수련시설, 업무시설 중 공공업무시설

(2) 지면과 접하는 저층의 일부를 높이 8미터 이상으로 개방하여 보행통로나 공지 등으로 활용할 수 있는 구조ㆍ형태

일 것

4) 바닥면적 산정 기준 (발코니·필로티·옥탑·다락 핵심)

4-1. 원칙: 각 층(또는 일부)의 “벽·기둥 등 구획 중심선”으로 둘러싸인 수평투영면적

바닥면적의 기본 정의입니다.

4-2. 벽·기둥 구획이 없는 건축물(대공간 차양 등) → “지붕 끝에서 1m 후퇴선”

벽·기둥 구획이 없는 경우, 바닥면적은 지붕 끝부분에서 수평 1m 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적입니다.

5) 발코니(노대 등) 바닥면적 산정 — “1.5m 룰”

시행령은 발코니를 포함한 “노대등”의 바닥면적을 다음 방식으로 산정합니다:

• 노대등 면적(외벽 중심선~노대 끝)에서

• 노대등이 접한 가장 긴 외벽 길이 × 1.5m를 뺀 면적만

  → 바닥면적에 산입

즉, 실무적으로는 “깊이 1.5m까지는(대체로) 바닥면적에서 빠지고, 1.5m 초과분은 들어간다”로 이해하되, 법문은 “가장 긴 외벽 길이×1.5m” 방식이라 형상에 따라 계산이 달라질 수 있습니다.

5-1. 간단 예시(개념 설명용)

• 외벽 접한 길이 6.0m, 발코니 깊이 2.0m → 노대 면적 12.0㎡

• 제외값: 6.0m×1.5m=9.0㎡

• 바닥면적 산입: 12.0-9.0=3.0㎡

6) 필로티·주차램프·옥탑·다락: 바닥면적에 “안 들어가는” 대표 케이스

6-1. 필로티(또는 유사 구조) — 조건 충족 시 바닥면적 제외

벽면적의 1/2 이상이 비어 있는 등 요건을 갖춘 필로티/유사 구조 부분은,

• 공중 통행/차량 통행/주차에 전용되는 경우, 또는 공동주택인 경우

  → 바닥면적에 산입하지 않음

상기 예제는 건축면적 일부 산입, 바닥면적 제외 (근거 : 필로티 1/2공간, 차량전용)

6-2. 옥상 승강기탑·계단탑·장식탑·다락(층고요건) 등

다음은 원칙적으로 바닥면적에 산입하지 않음

• 승강기탑(옥상 출입용 승강장 포함), 계단탑, 장식탑

• 다락: 층고 1.5m 이하(경사지붕은 1.8m 이하)

• 건축물 내부의 냉방설비 배기장치 전용 설치공간(외기 직접 접촉, 세대/실별 1㎡ 이하)

• 굴뚝, 더스트슈트, 설비덕트, 물탱크/냉각탑/정화조 등 설비 구조물 등

다락 포인트(많이 나오는 질의)

• “다락은 최상층에만 가능?”이라는 실무 오해가 많은데, 법제처 해석례는 ‘최상층으로 제한되지 않는다’고 봤습니다(당시 법령 기준).

• 단, 법제처 해석은 법원 판결처럼 기속력이 있는 건 아니고, 현행 법령/허가권자 운영을 함께 봐야 합니다.

6-3. 지하주차장 경사로(지상→지하1층 구간 한정) 제외

시행령은 지하주차장 경사로(지상층에서 지하 1층으로 내려가는 부분 한정)를 바닥면적에서 제외합니다.

7) 층수 산정 — 옥탑/지하층/애매한 층 구분

7-1. 층수에서 제외되는 것

시행령은 다음을 층수에 산입하지 않음으로 규정합니다:

• 일정 요건의 옥상 부분(승강기탑·계단탑·옥탑 등)

• 지하층

• 장애인용 승강기 승강기탑

7-2. 층 구분이 명확하지 않으면? → 높이 4m마다 1개 층

“층 구분이 명확하지 않은 건축물”은 건축물 높이 4m마다 하나의 층으로 보아 층수를 산정합니다.

7-3. 부분별 층수가 다르면? → 가장 많은 층수를 그 건축물 층수로

복층/스킵플로어/부분 증축 등에서 자주 쓰입니다.

8) 높이 산정 — 지붕/옥상 돌출물/전면도로 기준(사선제한)까지

8-1. 원칙: 지표면부터 건축물 상단까지

건축물 높이는 원칙적으로 지표면부터 상단까지이며, 1층 전체가 필로티인 경우 일부 규정 적용 시 필로티 층고를 제외하는 특칙이 있습니다.

8-2. 전면도로가 있는 경우(건축법 제60조 관련) — 도로 중심선 기준 + 고저차 보정

• 전면도로 노면에 고저차가 있으면, 접하는 범위의 도로를 수평거리로 가중평균한 높이의 수평면을 전면도로면으로 봅니다.

• 대지 지표면이 도로보다 높으면, 고저차의 1/2만큼 올라온 위치에 도로면이 있는 것으로 봅니다.

8-3. 옥상 구조물이 높이에 미치는 영향(“1/8(또는 1/6) & 12m” 룰)

옥상 승강기탑·계단탑·옥탑 등은,

• 수평투영면적 합계가 건축면적의 1/8 이하(일부 공동주택 1/6 이하)이고

• 그 부분 높이가 12m를 넘는 경우

  → 넘는 부분만 건축물 높이에 산입합니다.

그리고 지붕마루장식/굴뚝/일정 개방형 난간벽/12m 이하 장애인용 승강기탑 등은 높이에 산입하지 않음으로 규정합니다.

8-4. 처마높이(별도 정의)

처마높이는 지표면부터 지붕틀(또는 유사 수평재)을 지지하는 벽·깔도리·기둥 상단까지입니다.

9) 지하층 판단의 출발점: “지하층” 정의 + 지표면 산정(가중평균)

9-1. 지하층(건축법) 정의 요약

“바닥이 지표면 아래”이고, 바닥~지표면 평균높이가 해당 층 높이의 1/2 이상이면 지하층입니다.

9-2. 지하층의 “지표면”은 어떻게 잡나?

시행령은 지하층 지표면을 주변이 접하는 각 지표면 부분 높이를 수평거리로 가중평균한 수평면으로 산정하도록 둡니다.

또한 (지하층 지표면 규정을 제외한) 면적·높이·층수 산정에서도 지표면에 고저차가 있으면 가중평균 수평면을 쓰고, 고저차가 3m를 넘으면 3m 이내 구간별로 지표면을 정하도록 합니다.

10) 해석례로 보는 “발코니/면적 특례 중복 적용” 쟁점 2개

10-1. 다락은 최상층에만? → “제한되지 않는다” 해석례

법제처는, 바닥면적 제외 대상 다락(층고 1.5m/경사지붕 1.8m 이하)의 설치 장소를 최상층으로 제한하는 명문 규정이 없다는 점 등을 근거로 “최상층 제한이 없다”는 취지로 해석했습니다.

10-2. 발코니에 냉방설비 배기장치 공간을 두면 “1㎡를 또 빼나?” → 중복 적용 불가 해석례

법제처(국민참여입법센터 공개 해석례)는, 발코니(노대등) 바닥면적 특례와 냉방설비 배기장치 전용 설치공간(1㎡) 특례를 같은 부분에 중복 적용할 수 없다는 취지를 제시했습니다.

실무적으로는

• “원래 바닥면적에 들어갈 공간을 내부에 별도 확보해주기 어려우니 1㎡를 빼준다”는 취지의 특례를,

• 이미 노대등 특례로 제외되는 발코니 영역에 그대로 얹어서 “추가 제외”하는 건 취지에 맞지 않는다는 논리입니다.

11) 참고 법령·지침(목록)

• 건축법

  • 제2조(지하층 정의)

  • 제55조(건폐율) / 제56조(용적률)

  • 제84조(산정방법 위임)

• 건축법 시행령

  • 제119조(면적·높이·층수 산정의 핵심 조문)

• 행정규칙(국토교통부)

  • 건축물 면적, 높이 등 세부 산정기준 (사례/도식 중심 운영지침 성격)

• 해석례(법제처/국민참여입법센터 공개)

  • 다락 설치 위치 관련(최상층 제한 여부)

  • 발코니+냉방설비 배기장치 공간의 산정 특례 중복 적용 여부

----------------------------질의회신-------------------------------

계단 바닥면적 산정관련

A. 내부계단 바닥면적 산정

1. 실내계단의 바닥면적 산정(건축 58070-4187, 1999.10.25)

질의 : 하부층에서 상부층으로 올라가는 실내계단의 바닥면적 산정방법

회신 : 바닥면적을 산정함에 있어 건축물 내부계단의 바닥면적은 동 계단의 면적을 각층에 가산하여 산정하는 것임

 2. 복층형인 공동주택 내부 계단의 바닥면적(건축 58070-2573, 2000.09.05)

질의 : 1층 거실부분 및 1층에서 2층으로 오르내릴 수 있는 내부계단부분이 2층 천정까지 뚫려있는 경우 내부계단부분의 바닥면적에 산입 여부

회신 : 질의계단이 별도의 계단실로 구획된 계단이 아닌 1층에서 2층으로 출입하기 위한 거실내부의 계단으로 그 상부가 2층 천정까지 개방된 경우라면, 동계단 부분은 2층 바닥면적에 산입하지 않아도 되는 것이니 구체적인 사항은 상세한 설계도서 등을 갖추어 당해 허가권자에게 문의하시기 바람

3. 구획되지 아니한 옥내계단의 바닥면적의 산정방법(건축과 5873, 2004. 11.20)

질의 : 단독주택의 1층 거실부분에서 2층으로 오르내릴 수 있는 내부계단부분이 2층 천장까지 뚫려있는 경우 내부계단의 바닥면적 산입여부는

회신 : 질의의 계단이 별도의 계단실로 구획된 계단이 아닌 1층에서 2층으로 출입하기 위한 거실 내부의 계단으로 그 상부가 2층 천장까지 개방된 경우라면 동 계단부분은 2층 바닥면적에 산입하지 않아도 되는 것임.

4. 내부 계단의 바닥면적 산정 기준(윤혁경Q&A 2010-7-12)

질의 : 1층 거실부분 및 1층 내부에서 2층으로 오르내릴 수 있는 내부계단부분이 2층 천장까지 뚫려 있는 경우, 내부계단부분의 바닥면적에 산입 여부

1. 그림에서 B를 적용 해야 한다면 중심선의 기준은 어떻게 되는지요?

2. 건축법 시행령 제119조 1항 제 3호에 의해서 밑부분 면적중 뚫려 있어도 전부 산입해야 하는지요?

회신 : 1. 엘리베이터가 바닥면적에 없음에도 매층 바닥면적으로 산입되고 있으며, 계단도 그와 같이 매층 바닥면적에 산입하고 있습니다.

2. 지적하신대로 1개층은 바닥면적에 산입하지 않는 것도 생각해 볼 문제입니다만, 대부분 다 포함하여 산정하고 있답니다.

4. 내부계단의 바닥면적 산정 여부에 관하여(윤혁경Q&A 2007-2-5)

질의 : 1층에서 2층으로 출입하기 위한 실내 내부계단으로 단지 1-층만 연결하는 계단입니다.

계단부분의 면적이 1층에서 산정되는데, 2층에서도 산정되어야 하는지 여부를 질의하오니 답변 부탁드립니다. (바닥면적 산정시 실내 내부계단을 1층에서 한번만 산정하는 것으로 보여집니다.)

회신 : 1층에서 2층으로 출입하기 위한 실내 내부계단의 바닥면적은 1개층만 산정합니다.

B. 외부계단 바닥면적 산정

1. 외부계단의 건축면적·바닥면적 산정방법(건축 58550-871, 1993. 3. 22)

질의 : 건축물의 외벽에 외부계단 설치시 바닥면적의 산정방법

회신 : 건축무릥 외부계단의 경우 건축면적에는 건축법 시행령 제119조 제1항 제2호의 규정에 의하여 모두 산입하는 것이며, 바닥면적에는 동항 제3호 가목의 규정에 의하여 외부계단 끝부분으로부터 1미터를 후퇴한 나머지부분만을 산입하는 것임

2. 단독주택 옥외계단의 건축면적 산입여부(국토부 2013.12.06.)

질의 : 단독주택(다가구)의 2층으로 올라가는 옥외계단의 건축면적 산입여부.

회신 : 주택의 옥외계단은 지표면으로부터 높이가 1m를 초과하는 부분을 모두 건축면적에 산입하는 것임.

C. 엘리베이터의 바닥면적 산정

1. 엘리베이터 샤프트의 바닥면적 산입여부(건축 58070-2979)

질의 : 고층건축물의 엘리베이터가 일정한 층에만 정지하고 정지하지 않는 층의 엘리베이터홀은 개구부가 없고 화장실 등으로 사용하는 경우 정지하지 않는 층의 엘리베이터 샤프트의 면적이 각 층별 바닥면적에 산입되는지 여부

회신 : 질의의 엘리베이터 샤프트는 건축법 제119조 제1항 제3호의 규정에 의거 각 층별 면적을 바닥면적에 산입해야하는 것임.

 2. 복층형 공동주택 정차하지 않는 층의 승강로부분 바닥면적(국토부 2013.12.09.)

질의 : 복층형 공동주택(2개층이 1세대)에서 출입구가 없는 층의 계단실과 정차를 하지 아니하는 구조로 된 층의 승강로 부분을 바닥면적에 산입하여야 하는 지 여부

회신 : 「건축법 시행령」제119조제1항제3호에 따라 바닥면적은 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 하도록 하고 있음에 따라, 층의 구분이 명확하고 각 세대의 출입 등을 위하여 사용이 가능한 계단실의 경우에는 바닥면적에 산입하여야 할 것으로 사료되며, 중간층에 승강기를 정차하기 위한 별도의 출입문 등 시설물이나 승강장이 설치되어 있지 아니한 경우의 승강로 부분은 바닥면적에서 제외할 수 있을 것으로 사료되나, 보다 구체적인 사항은 관련 자료를 첨부하여 해당 건축허가권자인 시장.군수.구청장에게 문의하시기 바람.

D. 썬큰계단의 건축면적 및 바닥면적 산정

1. 썬큰계단의 건축면적 및 바닥면적 산정(국교부 2013.12.06.)

질의 : 지상에서 지하 선큰으로 내려가는 계단부분의 건축면적 및 바닥면적 산입 여부

회신 : 건축물의 건축면적 및 바닥면적 산정은 건축법시행령 제119조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하는 것

임. 다만, 문의의 계단부분이 상부가 노출되고, 건축물의 일부가 아닌 독립된 구조물로서 지상과 지하로의 이동을 위하여 설치된 것이라면 상기 규정에 의한 건축면적 및 바닥면적 산정시 제외할 수 있을 것으로 사료되나, 해당 허가권자의 사실판단이 요구됨

E. 건축물의 용도분류시 “당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계”

 1. 건축물의 용도분류 시 “당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계”에 공용부분이 산정 여부(국교부 2013.12.06.)

질의 : 건축법시행령 별표 1 ‘용도별 건축물의 종류’에 명시된 “당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계”에 공용부분이 포함되는 지

회신 : 평소 국토해양부에 관심과 애정을 가져주시어 감사 드리며, 질의하신 사항에 대하여 아래와 같이 알려드립니다. 질의의 “당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계”에는 주된 용도에 부수되는 공용부분(복도·계단·화장실 등)의 면적이 공용비율에 따라 포함되는 것이나, 지하주차장 등의 면적은 제외되는 것임.

 F. 거실의 바닥면적

1. 당해용도에 쓰이는 거실의 바닥면적 산정시 공용부 포함여부(국토부 2013.12.06.)

질의 : 「건축법 시행령」 제34조제2항제2호에 따라 3층 이상으로서 학원용도에 쓰이는 거실의 바닥면적의 합계가 200m2이상인 경우 지상으로 통하는 직통계단이 2개소 이상 설치하여야 하는 바, 동 규정을 적용함에 있어 학원용도에 쓰이는 바닥면적 산정시 공용으로 사용하는 복도 면적을 포함하여야 하는 지

회신 : 건축법」 제2조제1항제6호에 따라 “거실”은 건축물 안에서 거주, 집무, 작업, 집회, 오락, 그 밖에 이와 유사한 목적을 위하여 사용되는 방을 말하는 것으로, 같은 법 시행령 제34조제2항제2호의 “당해 용도에 쓰이는 거실의 바닥면적의 합계”를 산정함에 있어 공용으로 사용하는 복도, 계단, 화장실 등은 포함하지 아니하고, 실제 거실로 사용하고 있는 면적으로만 산정하여야 할 것임

2. 공용으로 사용하는 계단, 복도 등의 면적이 거실 바닥면적에 포함되는 지 여부(국토부 2013.12.06.)

질의 : 「건축법 시행령」 제34조제2항제3호 규정에 의한 공동주택(도시형생활주택 - 원룸형)의 경우, 거실 바닥면적 산정시 공용으로 사용하는 계단, 복도, 화장실의 바닥면적이 포함되는지 여부.

회신 : 건축법」 제2조제1항제6호 규정에 의해 “거실”이라 함은 건축물 안에서 거주, 집무, 작업, 집회, 오락, 그 밖에 이와 유사한 목적을 위하여 사용되는 방을 말하는 바, 이와 관련, 거실에는 누구나 이용할 수 있는 공용으로 쓰이는 계단, 복도, 화장실은 포함되지 않는 것임

G. 건축물 계단설치기준

거실의 바닥면적의 합계의 의미(국토부 2013.12.11.)

질의 : 「건축물의 피난.방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제15조제2항제4호에서 규정하고 있는 바로 윗층의 거실의 바닥면적의 합계의 의미는.

회신 : 「건축물의 피난.방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제15조제2항제4호의 규정에 의하면, 바로 윗층의 거실의 바닥면적의 합계가 200제곱미터이상의 계단의 경우에는 계단 및 계단참의 너비를 120센터미터이상으로 하여야 하는 바, 이와 관련, “바로 윗층의 거실의 바닥면적의 합계”라 함은 해당 층의 위에 있는 각 층의 거실의 바닥면적의 합계를 말합니다.

H. 피난층인 지하층 직통계단

1.피난층인 지하층에 직통계단 설치여부(국토부 2013.12.13.)

질의 : 지하1층 지상3층인 다세대주택에 있어 피난층인 지하층에 직통계단을 설치해야 하는 지 여부

회신 : 건축법시행령 제34조제1항 규정에 의거, 건축물의 피난층(직접 지상으로 통하는 출입구가 있는 층을 말한다)외의 층에서는 피난층 또는 지상으로 통하는 직통계단을(경사로를 포함)을 거실의 각 부분으로부터 계단(거실로부터 가장 가까운 거리에 있는 계단을 말한다)에 이르는 보행거리가 30미터 이하가 되도록 설치하여야 하는 바, 상기 질의의 지하1층이 전면도로에서 바로 출입이 가능한 피난층이라면 지상으로 통하는 직통계단을 설치하지 않아도 됩니다.

I. 바닥면적 산정제외 유사부분

바닥면적에서 제외되는 유사 사례 등(국토부 2013.12.06.)

질의 : 건축법령상 바닥면적에서 제외되는 설비덕트 기타 이와 유사한 것이라 함은 무엇을 말하는 것인 지 및 사람이 통행할 수 없는 공간을 상기의 기타 이와 유사한 것으로 보아 바닥면적에서 제외할 수 있는 지 여부

회신 : 건축법시행령 제119조 제1항 제3호 마목의 규정에 의하여 설비덕트 기타 이와 유사한 것은 바닥면적 산정시 제외하고 있는 바, 이 경우 “기타 이와 유사한 것”이라 함은 건축물의 건축시 전기·가스·통신설비 등의 설치를 위한 덕트 부분으로 보아야 할 것이며, 사람이 통행할 수 없는 부분이라고 하여 모두 바닥면적 산정시 제외된다고 볼 수는 없을 것이며, 바닥면적 산정시 제외여부는 당해 건축물의 설계도서 등을 검토하는 등 구체적인 현황에 따라 판단하여야 할 것임

J. 주상복합 건축물의 면적산정

1. 주상복합건축물의 전용면적 및 공용면적 산정방법

  (국토부 2013.12.06.)

질의 : 가.「건축법」제8조에 따라 건축허가를 받는 공동주택(다세대주택, 연립주택, 20세대 이상 주상복합건물)의 전용 및 공용면적 산정방법은 주택법 시행규칙 제2조 및 주택공급에 관한 규칙 제8조를 따라야 하는 지? 나. 주택법 시행규칙 제2조에 따라 공동주택의 전용면적 산정방법은 외벽의 내부선을 기준토록 하고 있으나, 2호 조합 이상으로 구성된 공동주택의 세대간 경계벽을 외벽으로 볼 수 있는 지?

회신 : 가. 주택법에서 공동주택(건축법 시행령 별표1 제2호 가목 내지 나목에 한함)에 대한 주거전용면적 산정방법을 같은 법 시행규칙 제2조 제2항 제2호에 규정하고 있음. 주택법령에서 동 규정의 적용대상을 달리 규정하고 있지는 않으나, 주택법에 의거 사업계획승인을 받아 건설·공급하는 공동주택에 대해서는 동 규정이 적용되는 것으로 판단되며, 건축법 제8조의 규정에 의한 허가를 받는 건축물에 대하여 건축법령의 기준을 적용함에 있어서 면적 등 건축물의 규모는 동법 시행령 제119조의 규정에 의하여 산정하여야 하는 것이나, 공동주택의 전용면적 및 공용면적의 산정은 주택법시행규칙 제2조의 규정을 준용하여 산정하는 것이 타당할 것으로 판단됨 나. 위 기준에 의한 공동주택의 세대별 주거전용면적을 산정할 경우 외벽은 세대와 세대 또는 세대와 외부를 경계하는 벽으로 보아 산정함이 타당할 것임 (법 제8조 ⇒ 제11조, 2008. 3. 21.)

L. 설계변경 면적 기준

 1. 설계변경시 면적산정은 증·감부분의 면적을 합산하는 지

  (국토부 2013.12.06.)

질의 : 건축허가를 받은 건축물의 주계단을 변경(위치이동)하는 경우가 사용승인시 일괄신고 변경사항에 해당하는 지의 여부와 이에 해당하는 바닥면적의 합계 50제곱미터이하는 변경되는 증·감부분 면적의 합산결과를 말하는 것인 지

회신 : 질의의 주계단 변경이 건축법시행령 제3조의2 규정에 의한 대수선에 해당하면 동법시행령 제12조 제3항의 규정에 의하여 사용승인 신청시 일괄신고대상에 해당하는 것이며, 동규정에서 변경되는 부분의 바닥면적의 합계 50제곱미터이하란 변경되는 증·감부분 면적의 합산결과를 말하는 것임   

Ⅴ. 특정건축물 정리에 관한 특별조치법 시행

소규모 주택 임차인, 매수인 등의 주거 불안정 해결과 민생경제 일시적 회복 지원 등을 위해 특정건축물 정리법 시행을 협조한다.

• 일정 규모 이하 주거용 위반건축물에 대해 일시적 합법전환을 추진한다.

  현재 국회에 발의된 11건의 특정건축물 정리에 관한 특별조치법이 조속히 통과될 수 있도록 지원하며, 2026년 시행을 목표로 하고 있다.

• 다만, 적용범위, 절차, 심의기준 등 세부 사항은 2014년 추진사례를 바탕으로 국회 차원에서 충분한 논의가 필요하다.

• 원활한 업무처리를 위해 지자체에 양성화지원센터를 설치하고, 국토지리정보원의 공간정보 활용 권한을 부여하는 등 추가적인 조문 신설을 검토한다.

• 법률이 통과되면 정부는 시행령 제정과 지자체 양성화 업무를 위한 가이드라인을 제작·배포하고, 주요 지자체와 함께 「특정건축물 정리 T/F」를 구성하여 이행실적을 점검한다.

※ 2014년 특별조치법 주요내용

• 발의 및 제정 : 2012.11~12월 발의(2건) → 2013.7.16 제정

• 시행 : 2014.1.17 ~ 2015.1.16 (1년간 시행)

• 적용범위 : 2012.12.31 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물

  (단독주택 165㎡ 이하, 다가구주택 330㎡ 이하, 다세대주택 세대당 전용 85㎡ 이하)

• 추진절차 : 건축주가 설계도서·현장조사서 등을 첨부하여 허가권자에게 신고 → 30일 내 건축위원회 심의 → 사용승인 처리

• 심의기준 : 도로·건축선 적합, 구조·위생·방화 안전, 인근 도시계획사업·일조권에 지장 없음

• 양성화 실적 : 26,924동

Ⅵ. 추진방안

1. 건축규제 완화

• 정북방향 일조사선 후퇴기준을 조정한다.

  현행 4~5층 높이(10~17m)에서 사선 기준을 수직선으로 바꾸어 다세대·다가구 주택의 확장 가능 공간을 확보하고, 무단증축 위반을 해소한다.

  (참고 : 2025.9. 박홍근 의원 개정안 발의, 제61조 일조기준 규정 개정)

• 비가림지붕·보일러실 면적 산정 특례를 신설한다.

  노후주택 외부계단, 옥상 비가림지붕, 다가구·다세대 보일러실을 층수·면적 산정에서 제외하여 불법 위반 발생을 예방한다.

2. 불법행위 예방

• 건축물 사후점검제와 성능확인제를 도입한다. 준공 이후 일정 기간 경과 시 허가권자 또는 대행 건축사가 위반 여부를 재확인하고, 사용 기간 중 전문가가 불법 여부를 수시로 진단하도록 한다.

• 매매·임대차 시장의 투명성을 높인다. 계약 시 건축물대장 확인을 의무화하고, 위반사항 기재를 확대한다. 또한 매도인에게 원상복구 책임을 지도록 계약 특약을 반영한다.

• 불법 유도 건축 설계·시공을 방지한다. 불법 확장을 유도하는 설계·시공에 대한 가이드라인을 마련하고, 미등록 시공자·설계자까지 벌칙 대상에 포함한다.

3. 단속·시정 강화

• AI 기반 항공사진 분석시스템을 도입해 위반 여부를 실시간 확인한다. 지자체 정기 실태조사를 의무화하고, 조사 권한을 강화한다.

• 이행강제금의 실효성을 높인다. 시정 완료 시까지 반복 부과하고, 매년 가중 부과한다. 영리 목적 위반에는 추가 가중 비율을 적용한다.

• 소규모 위반건축물 해체 인허가 부담을 완화한다. 위험이 낮은 경우 해체계획서 전문가 검토를 면제하고, 표준 해체계획서를 보급한다.

Ⅶ. 향후 계획

• 특정건축물 정리법 제정 시, 즉시 시행령과 지자체 가이드라인을 마련한다.

• 건축법 시행령 개정 및 행정적 보완을 신속히 추진한다.

참고 : 세부 추진일정 및 담당부서

건축규제 완화

• 일조사선 후퇴기준 완화 : 건축법 개정(2026년 상반기, 건축정책과)

• 비가림지붕·보일러실 특례 : 시행령 개정(2026년 상반기, 건축정책과)

불법행위 예방

• 건축물 사후검사제도 도입 : 건축법 개정안 마련(2025.12, 건축정책과)

• 건축물 성능확인제도 도입 : 건축물관리법 개정안 발의(2026년 상반기, 건축정책과)

• 매매·임대차 투명성 제고 : 건축물대장 기재 확대(2026.3, 건축정책과), 공인중개사법 개정(2026.2, 부동산개발산업과)

• 매도인 원상복구 특약 반영 : 계약서 개정(2025.12, 부동산개발산업과)

• 위반건축물 정보제공 사이트 개설 : 민간 서비스앱 연계 구축(2026년 상반기, 건축정책과)

• 설계·감리 점검 가이드라인 마련 : 2026년 하반기, 건축정책과

• 미등록 시공업자 벌칙 확대 : 건축법 개정안 발의(2025.12, 건축정책과)

• 건축허가·사용승인 시 위반사항 안내 : 지자체 배포(2026년 상반기, 건축정책과)

단속·시정 강화

• AI 기반 항공사진 분석 시스템 개발 : 2025~2027년, 국토지리정보원

• 지자체 정기 실태조사 의무화 : 건축법 개정안 발의(2025.12, 건축정책과)

• 위반건축물 과세자료 요청근거 부여 : 건축법 개정안 발의(2025.12, 건축정책과)

• 건축물 검사 거부 처벌근거 마련 : 건축법 개정안 발의(2025.12, 건축정책과)

• 부동산 감독기구 신설 : 신설기구 설립 논의(2025.12, 부동산소비자보호기획단)

• 건축안전특별회계 조성 의무화 : 건축법 개정안 발의(2025.12, 건축정책과)

• 위반건축물 업무처리지침 근거 마련 : 건축법 개정안 마련(2025.12, 건축정책과)

• 위반건축물 정보시스템 고도화 : 세움터 기능 개선(2026년 상반기, 건축정책과)

• 이행강제금 반복부과·가중 도입 : 건축법 개정안 발의(2025.12, 건축정책과)

• 영리목적 위반 가중 확대 : 건축법 개정안 발의(2025.12, 건축정책과)

• 소규모 해체계획서 검토 면제 : 건축물관리법 개정(2026년, 건축안전과)

• 표준 해체계획서 제작·배포 : 2026년 상반기, 건축안전과

- 특별법 시행을 통해 소규모 주거용 위반건축물 한시적 양성화

- 일조·면적 산정기준 등 위반건축물을 발생시키는 주요 건축규제 완화

- 불법 건축행위 근절을 위해 위반건축물 단속·관리 강화도 병행

□ 국토교통부(장관 김윤덕)는 새정부 국정과제*(신속추진과제**)의 이행을 위해, 국민의 안전을 위협하는 위반건축물을 전면적으로 정비할 수 있도록 「위반건축물 합리적 관리방안」을 발표하였다.

* 국정72 : “국민안전 보장을 위한 재난안전관리체계 확립” 中 세부 이행계획

** (`25.7.31) 국정기획위원회, “‘특정건축물(위반건축물) 합리적 관리방안’ 신속추진과제로 선정”

□전국의 위반건축물은 ’24년 말 기준으로 약 14.8만동이 존재하고 있으며,

`15년 8.9만동에서 매년 5~6천동씩 지속 증가하는 추세로, 국민 안전을 위협하는 사고가 끊임 없이 발생*하고 있다.

* (`25.7.31) 경남 창원시 불법 근생주택(상가 2층) 바닥구조물 붕괴, 4명 사상(사망1, 부상3)

ㅇ특히, 주거용 위반건축물(8.3만동) 중 소규모 단독·다가구·다세대주택*이 과반을 넘는 만큼(4.6만동, 54.7%), 비아파트에 거주하는 서민 등의 주거환경을 심각하게 악화시키는 문제로도 지적되고 있다.

* 단독주택(165㎡ 미만), 다가구주택(330㎡ 미만), 다세대주택(전용 85㎡ 미만)

□ 정부는 이러한 위반건축물 문제의 근본적 원인 분석과 함께, 전문가·

지자체·민간단체 등과 릴레이 간담회 등*을 통해 수렴한 현장의견을 토대로,

* 지자체 위반건축물 제도개선 의견조회(`25.6~8), 전문가-지자체-민간단체 간담회(`25.8)

ㅇ기존 위반건축물의 일시적 해소를 위한 합리적 대안을 제시하는 한편, 신규 불법행위는 원천 차단할 수 있도록 선제적 관리체계를 구축하는 「위반건축물 합리적 관리방안」을 마련하였다.

□우선, 소규모 주거용 위반건축물에 대한 일시적 양성화를 추진한다.

ㅇ임대인·매도인 등의 불법행위가 임차인·매수인 피해로 이어지는 문제를 고려하여, 정부가 국회 논의 중인 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」*(이하 특정건축물법) 시행을 적극 협조하여 안전확보 등을 조건으로 기존 소규모 주거용 위반건축물의 양성화**를 유도한다.

*22대 국회 출범 이후, 현재까지 11건의 법안이 발의되어 소위 계류 중

**과거 5차례 시행(`80,`81,`00,`06,`14), `14년 당시 26,924동 합법적 사용승인 완료

ㅇ다만, 양성화 대상범위나 심의기준 등 세부적인 입법사항은 `14년

추진사례를 바탕으로 국회 논의를 통해 최종 확정될 예정이다.

□이와 함께, 정부는 일시적 양성화 사례가 더 이상 반복되지 않도록,

건축규제와 관련 제도를 전면적으로 개선한다.

□첫째, 위반건축물을 발생시키는 원인인 주요 건축규제를 완화한다. 국민 생활방식 등을 고려하여 전용·일반주거지역의 일조기준을 조정하고,

ㅇ노후주택의 외부계단 및 옥상 등에 설치되는 비가림시설과 다가구·

다세대주택의 보일러실에 대해 층수 또는 면적 산정을 제외한다.

□ 둘째, 불법행위를 근원적으로 차단할 수 있도록 제도적 기반을 구축한다.

ㅇ먼저, 준공 이후 발생하는 불법행위를 억제하기 위해 건축물 사후점검제도를 도입하고, 건축 관련 전문가가 건축물의 불법 여부를 수시로 진단하는 건축물 성능확인제도를 신설한다.

ㅇ건축물 매매·임대차시장의 투명성을 위해, 계약 시 건축물대장상 위반사항 확인을 강화하고, 매수 이후에도 이전 건축주 등 위반행위를 한 자에게 구상권 등 손해배상 책임을 명시하는 법적 근거를 마련한다.

ㅇ계약체결일 이전에 발생한 위반사항이 추후 발견될 경우, 매도인에게 원상복구의 책임을 부여하는 계약서 특약사항을 권고하는 한편, 일반 국민도 쉽게 건축물 위반정보를 확인할 수 있도록 별도의 위반건축물 정보제공 사이트도 운영할 계획이다.

ㅇ또한, 정부는 건축설계·시공 과정에서 위반 의심행위를 사전에 방지할 수 있도록 설계·감리 점검 가이드라인을 마련하고, 위반행위를 동조한 미등록 시공업자도 벌칙대상에 포함하는 한편, 건축주 및 건축사 등에게 불법행위와 그로 인한 처벌규정 등을 지속적으로 교육·안내할 예정이다.

□ 마지막으로, 위반건축물 시정을 위한 상시 관리·감독체계를 구축한다.

ㅇ전국 건축물의 외부 위반행위를 즉각적으로 확인할 수 있도록 항공사진 변화 AI 분석시스템을 개발하고, 이를 지자체 실태조사에 활용하도록 한다. 체계적인 위반건축물 관리를 위해 지자체 조사권한 및 역할을 강화하고, 신설 추진 중인 부동산 감독기구와도 협력하는 방안도 검토한다. 또한, 업무처리를 위한 예산활용, 업무시스템 개발 등도 지원한다.

ㅇ위반건축물의 신속한 원상복구를 유도하기 위해 이행강제금 부과체계도 개선한다. 모든 지자체에서 시정이 완료될 때까지 이행강제금을 반복적으로 부과하고, 미시정 시 매년 그 금액을 가중하도록 한다. 또한, 임대 등 영리목적으로 위반하는 경우는 금액 가중비율과 대상을 확대한다.

ㅇ일반 국민입장에서 원상복구 절차 이행, 비용 부담이 어려운 경우를 고려하여, 원상복구를 위한 건축물 해체 시 전문가 검토 등 일부 비용부담을 완화하고, 시정명령 시에도 표준해체계획서 배포 등 관련 절차를 충실히 안내할 예정이다.

□ 정부는 이번 대책에 포함된 제도강화 방안이 국회에서 특정건축물법과 함께 논의될 수 있도록 신속하게 발의하는 한편,

ㅇ특정건축물법 통과 시 즉각 하위법령과 지자체 업무 가이드라인을 마련하고,그 외 건축법 시행령 등 개정사항이나 행정적 개선방안은 관련 지자체와 충분히 논의하여 추진할 계획이다.

□김윤덕 국토교통부 장관은 “이번 대책은 새 정부의 신속추진과제로서, 위반건축물로 인해 고통받는 국민의 어려움을 조속히 해소하기 위해 마련되었다”며,

ㅇ“이번 기회가 위반건축물 문제를 근본적으로 해결할 수 있는 적기인 만큼, 본 대책이 차질 없이 이행될 수 있도록 국회 및 지자체 등과 긴밀히 협력해나가겠다”고 밝혔다.

생활숙박시설 → 오피스텔 용도변경을 위한 화재안전성 인정기준

1. 제정 배경

• 생활숙박시설을 주거용으로 합법적으로 사용하려면 오피스텔로 용도변경 필요.

• 그러나 복도폭 기준(1.8m)을 충족하지 못해 변경이 불가능한 사례가 많았음.

• 이에 「건축법 시행령」 개정(2025.4.15, 2025.7.16 시행)으로, 소방서장 검토 + 지방건축위원회 심의를 거친 경우 복도 유효너비 1.5m 이상도 인정하도록 기준 완화생활숙박시설의_오피스텔_용도변경을_위한_화재안전성_인정기….

2. 주요 내용

(1) 적용범위 (제2조)

• 복도 유효너비를 완화 적용하려는 경우,

• 화재위험성 및 피난안전성 검토를 거쳐 오피스텔로의 용도변경에 적용생활숙박시설의_오피스텔_용도변경을_위한_화재안전성_인정기….

(2) 사전확인 절차 (제3조)

• 신청자는 시·도지사 또는 시장·군수·구청장에게 사전확인 신청.

• 제출서류:

  • 변경 전·후 평면도

  • 내화·방화·피난·건축설비 관련 도면

• 행정기관은 20일 이내에 화재안전성 인정 대상 여부를 통보생활숙박시설의_오피스텔_용도변경을_위한_화재안전성_인정기….

(3) 화재안전성 사전 검토 (제4조)

• 신청자는 소방시설·피난안전 성능 등을 **전문업체(소방시설공사업법 기준 자격 보유)**에 위탁 검토 가능생활숙박시설의_오피스텔_용도변경을_위한_화재안전성_인정기….

(4) 화재안전성 인정 절차 (제5조~제6조)

• 관할 소방서장에게 신청 → 성능위주설계 평가단(5~9명) 검토 필수.

• 검토 기준:

  • 화재·피난 모의실험 결과

  • 계단 포함 피난경로 안전성 확보

• 예외: 6층 미만 + 해당 층 연면적 300㎡ 미만은 모의실험 생략 가능생활숙박시설의_오피스텔_용도변경을_위한_화재안전성_인정기….

(5) 지방건축위원회 심의 (제7조)

• 소방서장 인정 후 지방건축위원회 심의.

• 심의 내용:

  • 변경허가·신고 적정성

  • 피난시설·방화구획 적합성

  • 용도변경 타당성생활숙박시설의_오피스텔_용도변경을_위한_화재안전성_인정기….

(6) 용도변경 신고 및 검사 (제8조)

• 용도변경 신고 시,

  • 화재안전성 검토결과서

  • 건축위원회 심의결과 첨부 필요.

• 시장·군수·구청장은 현장검사로 설계도서와 일치 여부 확인생활숙박시설의_오피스텔_용도변경을_위한_화재안전성_인정기….

(7) 시행 및 적용례

• 고시는 발령 즉시 시행.

• 단, 2024.10.16 이전 허가 신청분에는 적용하지 않음생활숙박시설의_오피스텔_용도변경을_위한_화재안전성_인정기….

3. 정리

• 이번 기준 제정으로, 복도폭 1.5m 이상도 조건부로 인정 가능.

• 절차:

  1. 사전확인 → 2) 소방서장 화재안전성 검토 → 3) 지방건축위원회 심의 → 4) 용도변경 신고.

• 안전성 검토를 강화하면서도 생활숙박시설의 합법적인 주거 전환이 가능해짐.

--- 관련기사

당초 생활형숙박시설로 허가됐다가 오피스텔로 용도변경이 이뤄진 안양 소재 건물.

생활형 숙박시설의 주거용도 사용이 금지됐지만 여전히 경기도 내 2만3천여 호에 달하는 생활형 숙박시설이 숙박업 등록을 하지 못하고 있다.

숙박업으로 등록하지 않을 경우 주거용도 사용 여부를 조사해 이행강제금이 부과될 예정이지만, 대부분의 시설은 금전 등의 문제로 오피스텔로의 용도 변경이 어려운 처지임을 호소한다.

3일 도에 따르면 지난 5월 기준 도내 3만7천여 호에 달하는 생활형 숙박시설 가운데 1만3천500여 호(36%)만 숙박업 등록을 마친 상태로, 나머지 2만3천500여 건은 아직 숙박업으로 등록되지 않은 상태다.

생활형 숙박시설은 장기 체류 관광객 유치를 위해 지난 2012년 도입됐지만 관련법상 주택으로 인정되지 않으며 시행사 측이 공공시설물 확보 의무를 지지 않아도 되거나, 양도세나 취득세 등 부동산 규제를 피할 수 있다는 점에서 인기를 끌었다.

그러나 정부는 지난 2021년 5월 건축법 시행령 개정을 통해 주거 용도로 사용하는 생활형 숙박시설을 오피스텔로 전환토록 하고, 이를 지키지 않을 경우 이행강제금을 부과하도록 했다. 기초지자체 등이 건축과 사업 인허가 등 다양한 법적 절차를 내주는 과정에서 눈 감고 있던 생활형 숙박시설의 주거 용도 사용 여부가 갑작스레 법 테두리 안으로 들어온 셈이다.

상황이 이렇자 도는 지난해 9월 기준 800여 건에 불과하던 생활형 숙박시설의 숙박업 등록을 올해 1만3천500여 호까지 늘린 상태지만, 정부의 이행강제금 부과 유예 기간인 올해 말까지는 추가적인 숙박업 등록건수가 많지 않으리라 예상하고 있다. 뿐만 아니라 지난 5월 기준 준공이 예정돼 있거나 현재 건축 중인 도내 생활형 숙박시설은 1만2천여 건에 달하는데, 이 역시 숙박업 등록을 마치지 않고 거주할 경우 관련법에 따라 이행강제금이 부과될 예정이어서 일부 수분양자들은 시행사 등을 대상으로 분양계약 취소를 요구하는 소송을 진행하는 경우도 발생하고 있다. 최근 안산의 한 생활형 숙박시설도 수분양자들이 ‘2021년 6월 물건을 분양받을 당시 주거시설로 안내받았다’고 주장하며 시행사 등을 상대로 소송을 제기한 상태다.

문제는 생활형 숙박시설을 오피스텔로 용도변경하려면 조례나 관련법 등에 따라 주차장 등 공공시설물을 확보해야 하거나 오피스텔 건축기준에 맞춰 추가 공사를 진행해야 하는 등 숙박시설 소유주에게 경제적 부담이 가해진다는 점이다.

정부가 지난 2021년 10월부터 오피스텔로의 용도변경 기준을 완화하며 발코니를 허용하거나 전용출입구 설치, 바닥난방 설치 제한 등 규정을 적용하지 않기로 했지만, 도내 생활형 숙박시설 가운데 오피스텔로 전환된 사례는 3천여 호(약 8%)에 불과하다.

도 관계자는 "현재로서는 소유주 등과 접촉해 숙박업 신고를 유도하는 등 지속적으로 현행법에 따른 조치를 안내할 수 밖에 없는 상황"이라며 "제도 개선 사항이 도출될 경우 중앙부처에 개정을 건의할 예정"이라고 말했다.

출처 : 기호일보 - 아침을 여는 신문(http://www.kihoilbo.co.kr)

위반건축물

1. 건축물대장을 통한 위반사항 확인

건축물 대장은 대지위치, 지번, 명칭 및 번호, 호명칭, 장번호, 전유부분(구분, 층별, 구조, 용도, 면적), 공용부분(구분, 층별, 구조, 용도, 면적), 소유자현황(성명, 주민등록번호, 주소, 소유권지분, 변동일자/변동원인), 변동사항(변동일자, 변동내용 및 원인), 건축물 현황도, 기타 기재사항, 축척, 도면 작성자 등에 관한 사항을 기록하고 있습니다.

건축물 대장에 포함된 도면은 건축주만 발급받을 수 있지만, 배치도에 한해서는 발급 제한이 없으며, 건축물대장 현황도면 발급 동의(위임)서를 작성하여 (서식4) 건축물 대장 현황도면 발급 동의(위임)서를 제출하면 위임을 받은 자도 현황도서를 발급 받을 수 있습니다.

건축물의 위반사항은 건축물대장(갑)지 오른편에 노란색 박스형태로 '위반건축물'로 표시되며, 위반사항에 대한 자세한 설명은(을)지 하단분 표에 상세히 기록됩니다. 건축주는 위반건축물에 대해 행정관청으로부터 위반건축물의 철거나 위반건축물에 대해 양성화 요구, 이행강제금 부과 등의 조치를 받게 됩니다.

건축물대장에 '위반건축물'로 표시되면 용도변경을 비롯한 건축행위가 제한됩니다. 건축법 제79조 대출이 불가하고, 신규사업관련 허가와 관련해서 허가제한이 되는 등 많은 부분에 있어서 불이익이 있으며, 부과된 이행강제금을 납부하지 않을 경우 납부의무자의 동산이나 부동산이 압류될 수 있습니다.

건축물대장의 종류

- 일반 건축물대장 : 단독주택, 다가구주택(원룸), 상가주택 등

- 집합 건축물대장 : 아파트, 다세대주택, 연립주택

2. 위반사항의 종류

1) 사전에 허락 없는 무단 증축

건축물대장에 등재된 면적 이상으로 건축물의 일부를 무단으로 증축하거나, 옥탑층의 일부를 구획하여 무단으로 사용하는 행위는 무단증축에 해당됩니다.

2) 사전에 허락 없는 발코니 확장

주택 발코니의 구조를 변경하기 위해서는 공사 전에 [발코니 등의 구조변경 절차 및 설치기준]에 적합하게 진행해야 되며, 동별 입주민의 1/2 이상의 동의를 받아 행위허가서를 비롯한 구비서류(구조안전확인서, 변경 전후 도면, 소유권 증빙서류, 비내벽철거사유서 등)를 작성해서 관련 행정기관에 접수한 후 공사를 진행해야 합니다.

3) 사전에 허락없는 용도변경

근린생활시설에도 전입신고와 확정일자 신청이 가능(계약서에 주거로 사용이라고 명시) 하기는 하지만, 근린생활시설을 단독주택이나 공동주택으로 용도변경하지 아니하고 주택으로 개조하여 사용하는 행위는 위법입니다.

4) 사전에 허락없는 시설의 불법 변경

다중주택(하숙집)의 경우에는 독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 것 (각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 않은 것)으로 제한하고 있는데, 임의로 취사시설을 설치하는 것은 불법입니다.

5) 사전에 허락없는 세대 나누기

다가구주택은 단독주택 군에 속한 소유자 1인의 건축물이며, 전체 세대수는 19세대이하로 제한되어 있습니다. 그런데, 건축주가 임의로 전체세대수를 19세대 초과하여 세대를 쪼개는 것은 불법입니다.

3. 위반건축물로 적발되는 경우

1) 담당 공무원의 현장 점검에 의한 적발

불법건축물의 무분별한 발생을 막기 위해 '국토교통부', '서울시', '해당 구청' 에서는 연차별 점검이나 긴급점검 등의 점검계획을 가지고 각 건축물에 대해 위법사항을 조사하고 있는데, 이러한 정기점검을 통해 위반사항이 적발됩니다.

2) 항층판독(항공촬영에 의한 위성사진)에 의한 적발

발코니 불법확장, 가설건축물 임의설치, 점포앞 무단건축물 설치 등에 대해 전년도 위성사진의 비교를 통해 위법사항이 확인되며, 불법건축물의 원상회복에 대한 안내문이 건축주에게 발송되며, 원상회복을 이행하거나 이행강제금이 부과될 수 있을을 안내받게 됩니다.

3) 민원요청에 의한 적발

민원인이 '국민신문고', 구청홈페이지 민원신청사이트를 통해 민원을 접수(서식6)고충((진정, 질의, 건의) 민원신청서) 접수하거나 고충민원신청서를 작성하여 불법건물에 대해 민원을 접수할 경우, 관련 부서(건축과 또는 주택과)로 해당민원이 이관되며, 불법건축물에 대해 현장조사가 이루어지게 됩니다.

행정관청별로 차이가 있으나, 일반적으로 다소 복잡한 법령 위반사항은 건축과에서 담당하며, 육안으로 확인되는 단순 위반사항은 주택과에서 담당하게 됩니다.

4. 불법건축물을 매매하거나 임대할 경우 유의사항

1) 불법건축물의 매매

건축물대장을 확인을 하고 위반건축물임을 감안하고 매수를 하고자 할 경우, 반드시 잔금 지급전에 원상회복에 관한 특약서 작성이 필요합니다.

2) 불법건축물의 임대

위반건축물에 대해서는 임대계약을 피하는 것이 좋습니다. 집합건축물의 경우 소유자가 호별로 다르기 때문에 해당 호에 위반사항이 없는 경우에는 다른 호의 위반 여부와는 상관없이 사업자등록이 되기도 하지만 불법건축물에 대해서 양성화 이후 임대계약이 바람직합니다.

건축물 대장에 기록된 위반사항 중 일부를 시정한 후 시정완료보고서(서식7) 시정완료보고서를 작성하여 제출하면 해당 부분에 대해서 건축물대장을 부분수정 할 수도 있습니다.

1. 일반사항

1) 적용범위

이 장은 선반장, 주방가구 등 가구류 제작과 설치에 관하여 적용한다.

2) 운반, 보관 및 취급

가. 현장에서 조립하여 설치하는 제품은 부품 및 부재 단위로, 공장 완제품인 경우에는 제품단위로 골판지 등으로 보호 포장되어 포장외부에 제조업자의 상표, 상품명 및 부재명, 수량 등이 표시된 상태로 현장에 반입되어야 한다. 특히, HPM으로 마감된 부재는 보호용 비닐테이프 등으로 표면이 보양된 상태로 현장에 반입되어야 한다.

나. 각 제품은 눈, 비, 습기 등으로부터 안전한 실내에 보관되어야 한다.

다. 제품을 취급할 때 파손 및 마감면 긁힘 등의 손상이 발생되지 않도록 하고, 손상되어 원상태로 보수가 불가능한 제품은 신품으로 교체하여야 한다.

2. 재료

1) 선반장

가. 재료는 도면 또는 공사시방에 따르나 정한 바가 없을 때에는 라왕, 미송, 삼송 등 상급재료로 한다.

나. 파티클 보드는 KS F 3104에 의한 휨강도 148㎏f/㎠이상, 두께 15㎜이상의 것을 사용한다.

다. 행거봉은 KS D 3536에 적합한 스테인리스 파이프로 한다.

라. 볼트 및 너트의 재질은 철재로 하되 표면에 녹막이 처리가 되어 있는 것으로 한다.

마. 선반과 선반지지봉은 해체 및 재조립이 가능한 구조로 조립하여야 한다.

2) 주방가구 상·하부장 및 상판재료

가. 합판은 KS F 3101에 의한 준내수 2급 이상으로 한다.

나. 파티클 보드는 KS F 3104에 적합한 것으로서 두께는 15㎜이상인 것으로 한다. 단, 휨강도는 148㎏/㎠이상으로 한다.

다. 물버림대 상판은 스테인리스제로서 KS D 3698의 STS 304에 적합한 재질로 하며, 그 두께는 0.6㎜이상으로 한다.

라. 걸름통 및 걸름통손잡이 등의 재질은 KS D 3698의 STS 304에 적합한 스테인리스제로하며, 사용 중 찌꺼기를 제거할 때 쉽게 손상되거나 파손되지 않는 구조이어야 한다.

마. 배수전의 윗부분은 스테인리스로서 KS D 3698의 STS 304에 적합한 재질로 하며, 배수전의 부속품은 녹이 슬지 않는 재질로 한다. 배수구 마개는 사용 중 누수가 되지 않도록 고무패킹이 부착되어야 하고 개폐가 용이하도록 손잡이가 있어야 한다. 배수전 전체의 재질은 끓는 물을 사용할 때에도 이상이 없어야 한다.

바. 배수전에 사용되는 각종 패킹은 누수가 되지 않는 재질의 고무제품 또는 동등이상의 성능을 가진 제품으로 한다.

사. 연결호스는 PVC 후렉시블 호스를 사용하여야 하며, 재질은 끓는 물을 사용할 때에도 이상이 없어야 한다.

아. High Pressure Melamine(이하 HPM이라 한다.)은 두께 0.8㎜ 이상으로서 KS M 3803 및 "한국씽크공업협동조합의 단체규격"에 의한 내열, 내수, 내오염성 및 내마모성을 확보하여야 한다. 자. PVC 비닐시트는 두께 0.15㎜이상의 것을 사용한다.

3) 조립철물

가. 문짝, 서랍등의 손잡이는 황동, 스테인리스등의 금속제품 또는 이와 동등 이상의 제품으로서 녹이 슬지 않고 미려한 것으로 한다.

나. 주방용구의 제작, 조립에 사용되는 모든 접합 및 연결용 조립철물은 녹이 슬지 않는 재질이나 녹막이 처리가 된 것을 사용하여야 한다.

다. 주방용구의 조립 및 설치에 사용되는 모든 고정철물은 도면에 명시되지 않은 경우 제조업자의 제품자료에 따른다. 단, 녹이 슬지 않는 재질이나 녹막이 처리가 된 것을 사용하여야 한다.

3. 조립

1) 선반장

가. 세부적인 형상 및 규격은 제작업체의 제품 자료에 따른다.

나. 벽체 사이에 선반장이 설치되는 경우, 빈 공간이 거의 보이지 않는 쪽에서 제품을 제작해야 한다.

다. 하부지지대, 경첩, 손잡이 등은 견고하게 부착하여 흔들림이 없어야 한다.

라. 선반장의 문짝 힌지 및 손잡이 규격, 형상, 재질 등은 기능 및 내구성에 지장이 없는 범위 내에서 제품 자료에 따른다.

2) 주방가구

가. 상·하부장

① 상·하부장을 구성하는 각 단위장은 분리된 상태에서 조립, 설치할 수 있는 구조로 제작하여야 한다.

② 단위장 사이의 연결은 연결용 조립철물 등을 사용하여 추후 분리가 용이하도록 하여야 하며, 못 또는 나사못으로 고정하여서는 안된다.

③ 상부장은 내용물 무게를 감안하여 천판과 측판, 천판과 보조각목은 스크류로 연결하며, 스크류는 드라이버를 사용하여 박아야 한다.

④ 상·하부장의 뒤판은 나사못을 사용하여 몸체에 견고히 부착하여야 한다.

⑤ 주방의 형태에 따라 상·하부장의 측면이 실내로 노출되는 경우는 전면과 색상, 무늬 등이 조화되도록 미려하게 마감하여야 한다. 다만, 냉장고, 가스레인지, 레인지후드가 상·하부장 측면에 설치되는 경우는 제외한다.

나. 문짝 및 서랍

서랍레일은 금속제품 또는 사용상 지장이 없도록 내구성이 있는 재질의 제품을 사용하고 서랍이 쉽게 빠지지 않는 구조이어야 한다.

다. 다리 및 걸레받이

① 하부장의 전면하부 및 노출되는 측면하부에는 걸레받이를 설치하되, 모서리부분 이외에는 이음이 없어야 한다. 다만, 전면 길이가 2400㎜를 초과하는 경우에 한하여 2400㎜마다 1회 이음을 할 수 있다.

② 다리는 설치된 상태에서 15㎜이상 높낮이를 조절할 수 있는 조절나사가 부착된 구조이어야 한다.

③ 걸레받이는 바닥청소시 설치 및 해체가 용이한 구조로서 걸레받이판 하부에는 경질 PVC재로 된 방충발을 부착하여야 한다.

라) 하부장 상판

① 조리대, 가스대, 코너대 등의 상판은 사용 중 휨 등이 변형이 생기지 않도록 두께 15㎜ 이상의 판에 보강목을 대어 제작하고, 상판과 뒷턱과의 연결부위는 누수가 되지 않도록 처리하여야 하며, 전면부분은 약간의 물흘림 방지턱을 두어야 한다. ② 물버림대는 스테인리스상판을 프레스가공 제작으로 접합, 용접 등을 정확히 하고 보이는 부분은 매끈하게 처리를 하며, 울렁거리지 않도록 밑면에 보강재를 설치 하여야 한다. 상판에는 홈을 두어 개수통방향으로 1∼2°정도 경사를 주어야 하며, 물흐름으로 인한 소음방지를 위하여 개수통 바닥의 곡면부위를 제외한 이면전체에 두께 1㎜이상의 고무판이나 동등 이상의 성능을 가진 제품을 부착하여야 한다.

③ 배수전은 봉수가 유지되어 악취 등이 유입되지 않는 구조이어야 한다.

마) 장식판 조립

① 상부장 전면과 노출되는 측면의 상·하부에 부착하며, 모서리부분 이외에는 이음이 없어야 한다. 다만, 전면길이가 2400㎜를 초과하는 경우에 한하여 2400㎜마다 1회이음을 할 수 있다.

② 상부장에 나사못으로 고정하고 모서리 연결부위는 PVC 캡등을 사용하여 미려하게 처리하여야 한다.

③ 형상 및 색상은 상부장과 조화되게 하여야 한다.

4. 설치

1) 시공 조건의 확인

가. 각 제품이 설치될 부위는 도장, 도배공사 등의 선행공정이 완전히 종료된 상태로 깨끗이 청소되어야 한다. 나. 각종 수납가구 설치부위의 벽면은 평활하게 마감되어 수납가구의 설치에 지장이 없어야 한다. 다. 주방기구의 설치전에 설치부위를 깨끗이 청소하고, 특히 배수구멍등이 막히지 않았는지 확인하여야 한다.

2) 상부장 설치

가. 벽고정합판을 타격용 콘크리트 못으로 견고하게 고정한다. 나. 상부장의 뒤판을 벽 고정합판에 고정위치를 명확히 하여 25∼30㎝간격으로 나사못을 드라이버를 사용하여 견고히 고정한다.

3) 하부장 설치

가. 온수분배기가 물버림대 하부에 설치되는 경우, 물버림대 하부 밑판의 온수분배기 위치에 온수분배기가

설치될 수 있도록 개구부를 둔다. 개구부의 크기는 온수분배기가 설치될 수 있는 최소한의 크기여야 한다. 이때 물버림대 하부의 선반도 온수분배기에 걸리지 않도록 설치한다.

나. 바닥의 슬래브와 연결되는 연결호스 주위는 악취 방지마개를 사용하여 배수관 내의 악취가 배수관 밖으로 유출되지 않도록 한다.

다. 하부장 상판과 가스대의 연결부를 제외한 각 단위상판 연결부의 조인트와, 상판 전체와 벽사이의 조인트는

실링재로 마감하여 물이 새지 않도록 한다.

5. 조정

1) 설치된 각 제품은 문짝, 서랍 등은 여닫이가 원활하도록 조정되어야 한다.

2) 각 제품은 설치 후 외부선 및 각 조인트 부위 등이 수직, 수평상태이어야 한다. 수직, 수평이 맞지 않을 경우

조립철물 등을 조정하여 똑바른 상태로 맞춘다.

6. 보양 및 청소

후속공사로 인하여 설치된 각 제품이 오염 또는 훼손되지 않도록 한다. HPM으로 마감된 부위는 최초 보호용 비닐테이프 보양상태를 유지한다.

서류의 작성 및 제출행위만을 대행하는 법정감리자라 하더라도 그 감리업무에 행정적인 절차의 대행뿐만 아니라 시공에 대한 감시,감독 등 실질적인 의미에서의 공사감리업무에 해당하는 사항도 포함되어 있었다면 그 감리상의 과실에 대하여 배상할 책임이 있다

손해배상(기)

[서울지법 2000. 5. 17. 선고 99가합63195 판결：항소심조정성립]

【판시사항】

건축주와 건축사 사이의 설계비지급약정에서 감리비를 포함하여 설계보수액을 정하고 건축사가 건축주의 행정적인 절차의 대행뿐만 아니라 공사현장에서 월 5회 이상 출장하여 시공자가 설계대로 시공하는지 여부에 대한 감시, 감독 및 조언을 하고 지적사항을 건축주에게 통지함과 아울러 착공시부터 준공시까지 착공신고, 기초중간검사, 단열중간검사, 설비중간검사, 공정보고, 감리일지 작성, 허가조건의 이행확인 등의 업무를 시공자와 협의하여 이행하기로 하는 사항도 포함되어 있었는데, 그 후 완성된 건축물에 하자가 발생한 경우, 건축사가 맡기로 한 감리업무는 단순히 감독관청에 대한 행정적인 절차의 대행뿐만 아니라 공사에 관한 시공지도 및 확인, 현황조사, 공정관리, 품질관리, 안전관리 등 일반적인 의미에서의 공사감리업무도 포함된 것으로 보아야 한다는 이유로 그 건축물의 하자는 시공자의 시공상의 과실과 건축사의 감리상의 과실이 경합하여 발생하였다고 본 사례 

【판결요지】

건축주와 건축사 사이의 설계비지급약정에서 감리비를 포함하여 설계보수액을 정하고 건축사가 건축주의 행정적인 절차의 대행뿐만 아니라 공사현장에서 월 5회 이상 출장하여 시공자가 설계대로 시공하는지 여부에 대한 감시, 감독 및 조언을 하고 지적사항을 건축주에게 통지함과 아울러 착공시부터 준공시까지 착공신고, 기초중간검사, 단열중간검사, 설비중간검사, 공정보고, 감리일지 작성, 허가조건의 이행확인 등의 업무를 시공자와 협의하여 이행하기로 하는 사항도 포함되어 있었는데, 그 후 완성된 건축물에 하자가 발생한 경우, 건축사가 맡기로 한 감리업무는 단순히 감독관청에 대한 행정적인 절차의 대행뿐만 아니라 공사에 관한 시공지도 및 확인, 현황조사, 공정관리, 품질관리, 안전관리 등 일반적인 의미에서의 공사감리업무도 포함된 것으로 보아야 한다는 이유로 그 건축물의 하자는 시공자의 시공상의 과실과 건축사의 감리상의 과실이 경합하여 발생하였다고 본 사례. 

【참조조문】

[1]

민법 제750조

,

제760조건축법 제21조 

【전문】

【원고】

홍준식 (소송대리인 변호사 주상수) 

【피고】

【주문】

1. 피고는 원고에게 금 106,742,742원 및 이에 대하여 1999. 8. 14.부터 2000. 5. 17.까지는 연 5%, 그 다음날부터 완제일까지는 연 25%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.

2.  원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용은 이를 5분하여 그 2는 원고의, 나머지는 피고의 각 부담으로 한다.

4.  제1항은 가집행할 수 있다.

【청구취지】

피고는 원고에게 금 1억 7,000만 원 및 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 이 판결선고일까지는 연 5%, 그 다음날부터 완제일까지는 연 25%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라. 

【이유】

1. 손해배상책임의 발생

가.  기초 사실

다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1 내지 10호증(가지번호 붙은 호증 모두 포함), 을 제2호증의 각 기재와 증인 황영필, 유복규의 각 증언 및 당원의 현장검증결과에 변론의 전취지를 종합하면 인정할 수 있다.

(1)원고는 1989. 12. 22. 종합건축사사무소 (상호 생략), (상호 생략)(이후 건축사사무소 (상호 생략)건축으로 상호가 변경되었다)이라는 상호로 건축설계업을 하던 건축사인 피고와 사이에, 원고 소유의 서울 강남구 역삼동 649의 4 대지 지상의 한덕빌딩(이하 '이 사건 건물'이라 한다) 신축공사와 관련하여 다음과 같은 내용의 설계비지급약정(이하 '이 사건 약정'이라 한다)을 체결하였다.

① 설계보수액은 감리비를 포함하여 금 3,300만 원으로 한다.

② 피고는 법정감리자로서 공사현장에 월 5회 이상 출장하여 설계대로 시공하는지를 감시·감독하고 조언을 하여야 하며, 지적사항을 원고에게 통지하여야 한다.

③피고는 위 공사와 관련하여 건축주인 원고가 하여야 할 모든 행정적인 절차를 대리하여 이행한다.

④피고는 설계업무 외에 공사감리 업무를 병행하여 수행하며, 착공시부터 준공시까지 착공신고, 기초중간검사, 단열중간검사, 설비중간검사, 공정보고, 감리일지 작성, 허가조건의 이행확인, 설계변경 사유 발생시 이에 필요한 자료 정리·작성, 준공에 필요한 도서 및 서류 작성, 기타 행정상 당연히 요구되는 모든 업무를 시공자와 협의하여 이행한다.

(2)원고는 1990. 5. 21. 소외 주식회사(이하 '소외 회사'라 한다)에게 이 사건 건물의 신축공사를 공사대금 21억 3,400만 원에 도급주었는데, 공사규모는 지하 4층, 지상 10층, 연면적 3,982.6㎡이고, 주용도는 업무시설 및 근린생활시설이었다.

(3)위 한덕빌딩 공사는 1992. 2. 7.경 완공되어 그 무렵부터 원고가 인도받아 사용하고 있었는데, 1995. 7.경부터 건물에 균열이 생기는 등 하자가 발생하기 시작하였고, 현재는 별지 하자 목록 기재와 같은 하자가 있어, 건축물 상태 및 안전성 평가상 D등급(주요 부재에 발생된 노후화 정도 또는 균열이나 변형이 허용범위를 초과하고 있거나, 구조물의 내하력이 설계의 목표치를 미달하고 있어 고도의 기술적 판단이 요구되고, 사용제한 여부의 판단이 필요한 상태)으로 평가된다.

나.  판 단

위 인정 사실에 의하면, 이 사건 건물에 발생한 하자는 소외 회사의 시공상의 과실과 피고의 감리상의 과실이 경합하여 발생하였다고 할 것이므로, 피고는 공동불법행위자인 소외 회사와 각자 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다.

이에 대하여 피고는, 이 사건 약정상 자신은 공사현장에 상주하면서 실질적으로 감리업무를 수행하는 상주감리자가 아니라, 이 사건 건물의 설계업무에 부수하여 관청에 제출할 서류의 작성 및 제출행위만을 대행하는 법정감리자에 불과하였으므로, 신의칙상 원고는 피고에 대하여 이 사건 건물의 하자로 인한 손해배상책임을 물을 수 없다고 주장한다.

그러므로 이 사건 약정에 따라 피고가 맡기로 한 감리업무의 성격에 관하여 살피건대, ① 이 사건 약정 중 감리업무와 관련된 부분은 감독관청에 대한 행정적인 절차를 대행하는 것을 주된 내용으로 하고 있었던 사실, ② 원고와 피고는 별도로 감리비의 액수를 정하지는 아니하고 설계비에 포함되는 것으로 약정하였던 사실은 위에서 본 바와 같고, ③ 건축사업무및보수기준(건설부공고 제129호) 제15조에 의하면, 이 사건 건물에 관한 설계·공사감리업무의 보수는 최소한 약 금 7,800만 원 {공사비총액(금 21억 3,400만 원)×해당요율(0.0366)} 이상이 되어야 하나, 이 사건 약정에 따라 피고가 지급받은 보수는 금 3,300만 원에 불과한 사실, ④ 증인 유복규의 증언에 의하면, 이 사건 약정 당시 피고가 경영하던 건축사사무소의 직원은 피고를 포함하여 4명에 불과하였던 사실이 인정되나, 한편 ① 이 사건 약정에 따라 피고가 맡기로 한 감리업무는 위에서 본 행정적인 절차의 대행뿐만 아니라, 공사현장에 월 5회 이상 출장하여 시공자가 설계대로 시공하는지 여부에 대한 감시, 감독 및 조언과 아울러 착공시부터 준공시까지 착공신고, 기초중간검사, 단열중간검사, 설비중간검사, 공정보고, 감리일지 작성, 허가조건의 이행 확인 등 실질적인 의미에서의 공사감리업무에 해당되는 사항도 포함하고 있었던 사실은 위에서 본 바와 같고, ② 을 제2호증의 일부 기재 및 증인 유복규의 일부 증언에 의하면, 이 사건 건물의 신축공사 기간 중 피고는 1주에 1, 2회 정도, 피고가 경영하던 건축사사무소의 직원인 소외 유복규는 피고의 지시에 따라 공사기간 중 총 10회 정도 공사현장에 나가 시공과정을 점검하였던 사실이 인정되는바, 위에서 본 이 사건 약정의 내용, 피고가 수행한 감리업무의 내용 등 제반사정을 종합하여 보면, 이 사건 약정에 따라 피고가 맡기로 한 감리업무는 단순히 감독관청에 대한 행정적인 절차의 대행뿐만 아니라 공사에 관한 시공지도 및 시공확인, 현황조사, 공정관리, 품질관리, 안전관리 등 일반적인 의미에서의 공사감리업무도 포함된 것으로 보아야 할 것이므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.

다.  책임의 제한

다만, 이 사건 건물의 신축공사와 같은 대형공사의 경우 이 사건 약정에 규정된 월 5회 정도의 출장만으로는 실질적인 감리가 이루어지기 어렵고, 피고가 이 사건 약정에 따라 지급받은 보수는 통상의 예에 비추어 상당히 적은 편이었으며, 이 사건 건물에 하자가 발생한 원인은 주로 소외 회사의 시공상 잘못에 기인한 것이고 피고의 감리업무 소홀은 하자발생에 대하여 기여한 정도가 소외 회사에 비하여 상대적으로 작다고 보이는 점 등을 고려한다면, 정의의 관념 및 손해의 공평한 부담이라는 견지에서 피고의 책임 범위는 20% 정도로 제한함이 상당하다.

2.  손해배상의 범위 

가.  기지출 보수공사비

(1)내 역：1995. 7. 6.부터 1998. 4. 3.까지 이 사건 건물의 보수공사비로 원고가 지출한 비용

(2) 금 액：금 173,713,713원

[증 거] 갑 제8호증의 기재, 증인 황영필의 증언

나.  추가 구조보강 공사비

(1) 직접공사비 금 658,606,081원

(2) 산재보험료 금 8,513,838원

(3) 안전관리비 금 15,214,770원

(4) 일반관리비 금 36,223,334원

(5) 간접노무비 및 이윤 금 71,855,802원

(6) 합계 금 7억 9,000만 원(금 100만 원 이하 버림)

[증 거] 갑 제4호증의 기재

다.  공실 임대료

원고는, 구조보강공사 기간 동안 공실임대료 손해액이 금 6,200만 원에 달하고, 부실의 정도가 심하여 임대를 할 수 없는 층의 공실임대료 손해액이 금 7,700만 원에 달하는 등 합계 금 1억 3,900만 원 상당의 손해를 입었으니 그 배상을 구한다고 주장하나, 이를 인정할 아무런 증거가 없으므로 이 부분 청구는 이유 없다.

라.  책임 제한

(1)기지출 보수공사비：금 173,713,713원×20%＝금 34,742,742원(원 미만 버림)

(2) 추가 구조보강 공사비：금 7억 9,000만 원×20%＝금 1억 5,800만 원

(3) 합계：금 192,742,742원

마.  일부 변제액의 공제

피고는, 원고가 소외 회사로부터 지급받은 합의금을 손해배상액에서 공제하여야 한다고 주장하므로 살피건대, 을 제1호증의 기재와 증인 황영필의 증언에 의하면, 원고는 1998. 6. 5. 소외 회사와 사이에, 소외 회사로부터 합의금 4억 3,000만 원을 지급받는 대신 이후 소외 회사에게 이 사건 공사의 하자로 인한 손해배상책임을 묻지 않기로 약정한 다음 소외 회사로부터 위 금 4억 3,000만 원을 전액 지급받은 사실이 인정되므로, 위 일부 변제된 금액은 피고의 손해배상액에서 공제되어야 할 것이다.

나아가 그 공제될 액수에 관하여 살피건대, 공동불법행위자들의 피해자에 대한 과실비율이 달라 배상할 손해액의 범위가 달라지는 경우, 적은 손해액을 배상할 의무가 있는 사람이 손해액의 일부를 변제한 경우에는 많은 손해액을 배상할 의무 있는 사람의 채무 중 그 변제금 전액에 해당하는 부분이 소멸하는 것은 물론이나, 많은 손해액을 배상할 의무가 있는 사람이 손해액의 일부를 변제하였다면 그 중 적은 범위의 손해액을 배상할 의무가 있는 사람의 채무는 그 변제금 전액에 해당하는 채무가 소멸하는 것이 아니라 적은 범위의 손해배상 책임만을 부담하는 쪽의 과실비율에 상응하는 부분만큼만 소멸하는 것으로 보아야 할 것이다(대법원 1995. 7. 14. 선고 94다19600 판결 참조).

따라서 이 사건의 경우 소외 회사의 일부 변제로 인하여 공제될 피고의 손해배상채무는, 소외 회사의 변제액에 피고의 책임비율을 곱한 금 8,600만 원(금 4억 3,000만 원×20%)이 된다 할 것이다.

바.  소 결

따라서 피고는 원고에게 금 106,742,742원(금 192,742,742원－금 8,600만 원) 및 이에 대하여 이 사건 소장부본이 피고에게 송달된 다음날인 1999. 8. 14.부터 이 판결선고일인 2000. 5. 17.까지는 민법 소정의 연 5%, 그 다음날부터 완제일까지는 소송촉진등에관한특례법 소정의 연 25%의 각 비율에 의한 금원을 지급할 의무가 있다.

3.  결 론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사 김선중(재판장) 조건주 조건주

국방부 홈페이지에 게시…"정부가 최종적 판단 못내린 미해결 사건들"

미국 정부가 공개한 'UFO 파일' 중 달표면에서 아폴로 17호가 찍은 사진

[미 국방부 홈페이지]

(워싱턴=연합뉴스) 홍정규 특파원 = 미국 정부가 8일(현지시간) 이른바 '미확인 비행물체(UFO) 파일'을 대거 공개했다. UFO의 존재를 공식 확인한 것이 아닌, 존재 여부를 최종적으로 판단할 수 없는 자료들이다.

미 국방부(전쟁부)는 이날 홈페이지에 '미확인 이상현상'(UAP·Unidentified Anomalous Phenomena) 관련 파일 161건과 사진 자료들을 게시했다.

지난 1966년부터 최근까지 수집된 자료들로, 이 중에는 아폴로 17호가 1972년 달 표면에서 상공의 빛나는 물체 3개를 촬영한 사진도 담겼다.

UFO를 봤다는 사람들의 증언, 세계 각지에서 군사용 정찰을 수행하던 도중 포착된 UFO 추정 물체 등도 공개됐다.

이번 파일 공개는 도널드 트럼프 대통령의 지난 2월 지시에 따른 것으로, 국방부를 비롯해 항공우주국(NASA). 연방수사국(FBI) 등에서 보관하고 있는 자료들이다.

국방부는 국가정보국(DNI)와 협조해 수십년 간 축적된 수천만건의 기록을 검토하고 기밀을 해제해 공개했다고 설명했다. 파일 분량이 방대해 앞으로 몇 주 간격으로 추가 공개될 예정이다.

국방부는 "여기에 보관된 자료들은 미해결 사건들로, 이는 정부가 관측된 현상의 본질에 대해 최종적인 판단을 내릴 수 없음을 의미한다"고 밝혔다.

이어 "(해당 자료를 토대로 한) 민간 부문의 분석, 정보 및 전문지식의 적용을 환영한다"며 "해결된 UAP 사건들에 대해선 별도 보고를 계속 수행할 것"이라고 말했다.