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감리 지정 (허가권자 지정감리 / 건축주 지정감리) - 완벽 정리
2026-02-18
건축공사 감리(공사감리) 완전정리
감리대상 건축물, 건축신고는 감리하는지, 상주·비상주 기준까지
감리란 무엇인가
건축에서 감리는 단순한 서류용 서명이 아닙니다. 법적으로는 설계도서대로 시공되는지, 관계 법령 기준에 맞는 자재·시공인지를 확인하고, 위법·부적합이 있으면 시정/재시공 요청 → 공사중지 요청 → 허가권자 보고까지 이어지는 품질·안전의 마지막 제도적 장치입니다.
1) 감리의 법적 근거
| 근거 법령 | 주요 내용 |
|---|---|
| 건축법 제25조 | 감리 의무, 감리자 권한(시정·중지·보고), 감리일지·중간/완료보고, 감리비 계약서 제출·지급 확인 |
| 건축법 시행령 제19조 | 감리자 지정 방식(건축사/건설엔지니어링 등), 중간보고 "진도" 정의, 건축사보 현장 배치 기준 |
| 건축법 시행령 제19조의2 | 허가권자 지정감리(소규모·직접시공 등) 대상 건축물과 절차 |
| 건축법 시행규칙 (제19조, 제19조의3) | 위법건축공사보고, 감리일지/보고서 서식·첨부서류, 허가권자 지정감리 신청·통보 절차 |
| 주택법 / 건설기술진흥법 | 주택법 사업계획 승인 대상, 건설사업관리(감독 권한대행 등) 대상은 각 해당 법령을 따름 |
2) 감리 진행 순서
3) 감리 종류 비교 — 허가권자 지정감리 vs 건축주 지정감리
| 구분 | 대상 | 기준 | 지정 방법 |
|---|---|---|---|
| 건축주 지정감리 (일반) |
건축허가 대상 건축물 (신고 대상 제외) | 건축법 제25조 제1항, 시행령 제19조 | 건축주가 직접 건축사 등을 감리자로 지정 |
| 허가권자 지정감리 | ① 건산법 제41조 비해당 소규모 + 건축주 직접시공 ② 아파트·연립·다세대·다중·다가구 등 주택 |
건축법 제25조 제2항, 시행령 제19조의2 | 허가권자가 설계에 참여하지 않은 자 중에서 지정 |
| 건설사업관리 (감독 권한대행) | 다중이용·대형·공공 성격 건축물 | 건설기술진흥법 제39조 제2항, 총공사비 200억 이상 등 | 건설기술진흥법 체계 (건설엔지니어링사업자) |
3-1. 건축주 지정감리 대상 건축물
건축법 시행령 제19조는 건축허가 대상 건축물을 감리자 지정 트랙으로 잡으면서, 건축신고(건축법 제14조) 대상 건축물은 제외한다고 명시합니다.
- 건축허가 대상 건축물을 건축하는 경우 (건축신고 대상은 제외)
- 리모델링 — 시행령에서 정한 경우
- 다중이용 건축물: 건설기술진흥법상 건설엔지니어링사업자 또는 (일정 조건 충족 시) 건축사가 감리자가 될 수 있으며, 배치기준·대가는 건설기술진흥법 체계를 따릅니다.
핵심 포인트
- 건축허가로 진행되는 공사는 실무적으로 대부분 공사감리자가 붙는 구조입니다.
- 건축신고는 원칙적으로 건축주 지정감리 트랙에서 제외됩니다.
3-2. 허가권자 지정감리 — 법적 근거 및 대상
허가권자 지정 근거 — 건축법 제25조 제2항
제1항에도 불구하고, 다음 두 경우는 대통령령이 정하는 바에 따라 허가권자가 공사감리자를 지정해야 합니다.
- ① 「건설산업기본법」 제41조 제1항 각 호에 해당하지 않는 소규모 건축물로서 건축주가 직접 시공하는 건축물
- ② 주택으로 사용하는 건축물 중 대통령령으로 정하는 건축물
핵심 포인트
건축법 제25조 제2항이 허가권자 지정감리의 큰 진입 관문이고, "대통령령으로 정하는 건축물"이 시행령 제19조의2에서 구체화됩니다.
허가권자 지정감리 대상 건축물 — 시행령 제19조의2
제1항 제1호 (소규모·직접시공 트랙)
건설산업기본법 제41조 제1항 각 호에 해당하지 않는 건축물 중, 아래 가/나/다 중 어느 하나에도 해당하지 않는 건축물이 허가권자 지정감리 대상입니다.
- (가) 단독주택(연면적 200㎡ 이하) — 건축주 지정
- (나) 농업·임업·축산업·어업용 창고·저장고·작업장·퇴비사·축사·양어장 등 — 건축주 지정
- (다) 해당 건축물 건설공사가 건설산업기본법 시행령 제8조 제1항 각 호의 경미한 건설공사인 경우 — 건축주 지정
제1항 제2호 (주택 트랙)
주택으로 사용하는 아파트·연립·다세대·다중·다가구(복합건축물 포함)는 허가권자 지정감리 대상입니다.
즉, 단독주택·농축산어업용·경미한 건설공사는 건축주 지정이 원칙입니다.
건산법 제41조 — 시공자 제한 대상 (허가권자 지정감리 연동)
- 연면적 200㎡ 초과 건축물 → 건설사업자 시공, 허가권자 지정감리 (경미한 공사는 건축주)
- 연면적 200㎡ 이하 공동주택 → 허가권자 지정감리
- 연면적 200㎡ 이하 단독주택 중 다중주택·다가구주택·공관 등 → 허가권자 지정감리
- 학교·병원 등 다중이용 건축물(대통령령으로 정하는 것) → 건설사업자 시공
경미한 건설공사 기준 — 건산법 시행령 제8조 제1항
- 종합공사: 1건 공사예정금액 5천만원 미만
- 전문공사: 1천5백만원 미만
- 같은 공사를 2개 이상 계약으로 쪼개 발주하면 합산, 발주자 제공 재료도 시장가격·운임 포함하여 산정
3-3. 건설사업관리(감독 권한대행)와의 관계
어떤 프로젝트는 건축법 감리(건축사 감리)만으로 끝나지 않고, 건설기술진흥법 체계(감독 권한대행 등 건설사업관리)가 적용될 수 있습니다.
| 프로젝트 성격 | 적용 체계 |
|---|---|
| 민간 일반 건축허가 | 건축법 (건축사 공사감리) 중심 |
| 다중이용·대형·공공 성격 | 건설기술진흥법(건설사업관리·감리) 체계가 추가·우선될 수 있음 |
4) 건축신고 대상 건축물은 감리해야 하나?
건축법 시행령 제19조는 건축허가 대상 건축물을 감리자 지정 트랙으로 잡으면서, "건축신고 대상 건축물은 제외"라고 분명히 적고 있습니다.
건축신고(제14조)로 진행되는 소규모 건축·대수선은 일반적인 의미의 공사감리자 지정 의무가 없는 케이스가 많습니다.
건축신고라도 감리가 발생할 수 있는 예외 상황
- 해당 건축이 허가권자 지정감리(제25조 제2항) 트랙에 들어가면 신고·허가와 별개로 지정감리 절차가 발생할 수 있습니다.
- 프로젝트 성격(주택법·건설기술진흥법 적용 등)에 따라 다른 법 체계가 걸리면 별도 기준을 따릅니다.
- 리모델링에 해당하는 건축물 — 허가권자가 리모델링 활성화 구역으로 지정·공고한 구역 내 건축물, 사용승인 후 15년 이상 된 건축물, 기존 건축물의 증축·대수선 등
5) 감리자의 업무 범위·권한·책임
핵심 업무 2가지
- 시공이 설계도서에 적합한지 확인
- 사용 자재가 관계법령 기준에 적합한지 확인
위법·부적합 발견 시 감리자 조치 절차
시공자는 정당한 사유가 없으면 즉시 공사중지해야 합니다. 또한 감리자가 위반을 지적·보고했다는 이유로 감리비 지급을 거부·지연하는 등의 불이익을 주는 것은 금지됩니다.
감리 보고 의무
| 보고 종류 | 시기 | 주요 내용 |
|---|---|---|
| 감리일지 | 공사 기간 중 상시 | 현장 확인 내용, 지시사항 기록·유지 |
| 감리중간보고서 | 공정 특정 진도 도달 시 | 점검표, 감리일지, 공사추진·설계변경 종합, 품질시험성과, 자재 사용 총괄표, 현장 사진·동영상 등 첨부 |
| 감리완료보고서 | 공사 완료 시 | 감리자 → 건축주 제출 / 건축주 → 허가권자 제출 (사용승인 신청 시) |
| 위법건축공사 보고 | 위반 발견 후 불응 시 | 공사중지 요청 후에도 계속 시공 시 허가권자에게 즉시 보고 |
6) 상주감리 vs 비상주감리 기준
비상주(일반) 감리 — 수시·필요 시 현장 수행
시행령은 원칙적으로 공사감리자가 수시로 또는 필요할 때 현장에서 감리업무를 수행하도록 규정합니다. 이 범주가 일반적으로 말하는 비상주 감리에 해당합니다.
건축사보 현장 배치 필요 기준 (상주에 준하는 감리)
아래에 해당하면 건축사보를 공사현장에 배치해야 합니다.
- 바닥면적 합계 5,000㎡ 이상 (축사·작물재배사 제외)
- 연속 5개 층(지하 포함) 이상 + 바닥면적 합계 3,000㎡ 이상
- 아파트 건축공사
- 준다중이용 건축물 건축공사
- 깊이 10m 이상 굴착 또는 높이 5m 이상 옹벽 공사 감리 시 건축·토목 분야 건축사보 배치
- 마감재료 설치공사 감리에서 국토교통부령이 정한 경우
건축사보 배치 시 유의사항
- 배치되는 건축사보는 다른 현장 감리를 동시에 수행하지 않는 사람이어야 합니다.
- 배치·변경·철수 후 7일 이내 배치현황을 제출해야 합니다.
건설사업관리 체계에서의 상주·비상주
공공·대형공사에서 적용되는 건설기술진흥법 체계에서는, 배치기준을 상주기술인·기술지원기술인으로 구분하여 운용합니다.
7) 위반 제재
감리 의무 위반 시 제재 사항
- 감리자가 감리계약 내용대로 이행하지 않은 경우 건축법 위반에 따른 행정제재 및 업무정지 등의 처분이 가능합니다.
- 감리자가 위반을 지적·보고했다는 이유로 건축주가 감리비 지급을 거부·지연하는 등 불이익을 주는 행위는 법률로 금지되어 있습니다.
- 시공자가 감리자의 정당한 공사중지 요청에 불응하고 계속 시공할 경우 별도 제재 대상이 됩니다.
- 허가권자는 감리비 지급 여부를 확인한 후 사용승인을 처리합니다. 미지급 시 사용승인이 보류될 수 있습니다.
감리의 본질과 실무적 의미
감리의 뜻은 "감독하고 관리함"입니다. 즉, 제대로 하는지 감독하고 건축주를 대신해 총괄 관리하는 역할입니다.
좋은 감리의 3가지 기준
- "맞다/틀리다"만이 아니라 디테일·자재·시공순서·대안 제시까지 포함한 품질 커뮤니케이션을 이행해야 합니다.
- 법이 요구하는 최소기준(보고·기록·현장배치)은 하한선이며, 실제 좋은 감리는 재시공을 줄이는 설계자 관점의 체크리스트 운영에서 나옵니다.
- 결과물은 결국 안전 + 하자 최소화 + 의도 구현 + 기록의 완결성까지 마무리해야 합니다.
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