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건폐율·용적률 완벽 정리 — 국계법·건축법 기준 + 용도지역별 산정기
2025-05-23
주소와 현재 용도지역부터 확인하는 부산 건폐율·용적률
건축물대장은 건물의 허가·사용승인 당시 기록을 담고 있어, 이후 변경된 토지의 용도지역과 다를 수 있습니다. 먼저 현재 토지이용계획을 확인한 뒤 부산광역시 도시계획 조례의 기준을 연결해야 합니다.
주소로 내 건물 알아보기 →
토지이음의 현재 지정과 건축물대장을 비교하고, 부산의 조례 기본 건폐율·용적률을 함께 확인할 수 있습니다. 메인 홈페이지에서도 같은 조회 기능을 사용할 수 있습니다.
부산 조례 기본 기준 계산기
2026년 4월 8일 시행 부산광역시 도시계획 조례 제49조제1항·제50조제1항을 기준으로 합니다. 개별 대지의 지구단위계획·특례·용도별 기준이 반영된 최종 허가 비율은 별도로 검토해야 합니다.
계산기는 단일 용도지역의 조례 기본 기준만 비교합니다. 여러 용도지역에 걸친 대지, 주거복합·정비사업·공공기여·공업지역의 용도별 조건 등은 별도 검토가 필요합니다.
대장과 토지이음이 다를 때
명지동 1316-3의 경우 2026년 10월 8일 조회에서 건축물대장에는 자연녹지지역이 기록되어 있지만, 토지이음은 제2종일반주거지역으로 표시합니다. 조회 필지면적 482.5㎡를 하나의 건축대지로 가정하면 부산 조례 기본 건폐율은 60%, 용적률은 220%입니다.
이 토지에는 지구단위계획구역, 도로 저촉, 교육환경보호구역 등도 표시됩니다. 기본 비율만으로 건축 규모를 확정할 수 없습니다. 대장에만 남은 개발제한구역 기록도 고시 원문과 대조해야 하며, 조회 화면의 차이만으로 해제 사실이나 변경 시점을 단정하지 않습니다.
두 비율이 뜻하는 것
건폐율 = 건축면적 ÷ 건축대지면적 × 100
땅 위에 건물이 차지하는 면적의 비율입니다. 건축면적의 측정 방식과 도로 등 대지면적 제외 부분을 함께 확인해야 합니다.
용적률 = 용적률 산정용 연면적 ÷ 건축대지면적 × 100
건축물대장의 총연면적과 용적률 산정용 연면적은 다를 수 있습니다. 용적률 산정에서 제외되는 면적과 실제 층수·높이 제한은 별도로 검토합니다.
부산의 용도지역별 기본 비율
| 용도지역 | 건폐율 | 용적률 |
|---|---|---|
| 제1종전용주거지역 | 50% | 100% |
| 제2종전용주거지역 | 40% | 120% |
| 제1종일반주거지역 | 60% | 180% |
| 제2종일반주거지역 | 60% | 200~220% · 면적 확인 |
| 제3종일반주거지역 | 50% | 300% |
| 준주거지역 | 60% | 400% |
| 중심상업지역 | 80% | 1300% |
| 일반상업지역 | 60% | 1000% |
| 근린상업지역 | 60% | 700% |
| 유통상업지역 | 60% | 800% |
| 전용공업지역 | 60~70% · 용도 확인 | 300% |
| 일반공업지역 | 60~70% · 용도 확인 | 350% |
| 준공업지역 | 60~70% · 용도 확인 | 400% |
| 보전녹지지역 | 20% | 60% |
| 생산녹지지역 | 20% | 80% |
| 자연녹지지역 | 20% | 80% |
| 자연환경보전지역 | 20% | 60% |
전용·일반·준공업지역의 건폐율은 포함 용도에 따라 60% 또는 70%로 구분합니다. 제2종일반주거지역 용적률의 면적 기준은 조회한 한 필지가 아닌 실제 건축대지면적으로 판단해야 합니다.
검토 순서
- 정확한 지번을 선택해 토지이음의 현재 지역·지구·구역을 확인합니다.
- 대장 기록과의 차이, 여러 필지의 결합 여부, 도로에 저촉되는 부분을 확인합니다.
- 부산 조례와 지구단위계획의 기준·허용·상한 용적률 및 별도 조건을 검토합니다.
- 주차·높이·일조·구조·사용 용도까지 반영해 설계 가능한 규모를 정합니다.
출처: 부산광역시 도시계획 조례 · 토지이음 조회 사례
조례 확인: 2026-10-08 · 토지 지정 정보는 조회 시점의 제공 자료이며 고시·공적 확인 서류로 최종 확인합니다.
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