"입주 석 달만에 보증금 2억 날려" 요즘 난리난 신종 부동산 사기 모르면 무조건 당합니다 ｜형사전문변호사

이 글의 핵심

부동산 신탁등기 상태의 임대차 계약은 신탁사의 서면 동의 없이는 무효입니다. 확정일자·전입신고만으로는 보호받지 못하며, 보증보험도 심사 거절되는 경우가 많습니다. 계약 전 반드시 신탁원부와 서면동의서 원본을 확인해야 합니다.

왜 보호가 안 되는가

임대차가 무효이면 주택임대차보호법 적용 대상이 아닙니다. 대항력·우선변제권·보증보험 모두 무력화될 수 있습니다.

1. 등기부에 신탁 표시? → 있으면 고위험
2. 신탁원부를 내가 직접 발급·열람했나? (등기소/인터넷등기소)
3. 신탁사 공식 서면 동의서 원본을 받았나?
4. 동의서 발급번호/담당자를 신탁사 대표번호로 직접 확인했나?
5. 계약서 특약에 "신탁사 서면동의서 원본 첨부"가 명시돼 있나?
6. 전세금 반환보증(허그/SGI) 가입 가능 확인을 미리 했나? (불가 시 즉시 중단)
7. 시세보다 과도하게 저렴? → 추가 검증 없이는 거절
8. 중개인의 구두 보장? → 문서 & 신탁사 대표번호 확인 없이는 불가

(1) 서류 체크

• 등기부등본(표제부/갑·을구) + 신탁원부(필수)
• 신탁사 서면동의서 원본(공문 서식, 담당/연락처, 날짜, 대상물건·임대차 조건 명시)
• 임대인 신분/명의 확인, 중개대상물 확인설명서·중개대상물 확인자료

(2) 전화 확인 — 신탁사 대표번호로

"동의서 번호 ○○, 수탁자 ○○, 물건지 ○○" → 유효 여부/범위(보증금·기간·당사자) 직접 확인

(3) 특약 예시

"본 임대차는 ○○신탁 서면 동의에 기초하며, 동의서 원본 사본을 계약서에 첨부한다. 동의의 유·무효와 범위(보증금/기간/당사자)가 상이할 경우 임차인은 계약을 무과실 해지할 수 있으며, 계약금 및 모든 비용은 즉시 반환한다."

(4) 보증·예치

• 전세금 반환보증 가입 가능을 계약 전 사전심사 → 불가 시 계약 중단
• 잔금은 동의서 진위 + 보증가입 가능 확인 후 지급

1. 신탁사 대표번호로 동의서 유효 여부 즉시 확인(녹취/통화기록 보관)
2. 증빙 수집: 계약서, 특약, 동의서(사본), 중개 확인설명서, 등기부·신탁원부, 광고 캡처, 메시지/통화녹취
3. 내용증명 발송(임대인·중개사·필요시 신탁사): 동의 부존재 시 계약무효/해지 통지, 보증금 반환 청구, 중개사 확인·설명의무 위반 책임 추궁
4. 법률상담(부동산·신탁 분쟁 경험자): 점유·임료 청구 대응, 손해배상(중개사 배상책임보험) 청구 가능성, 형사(사기) 고소 병행 여부
5. 공매/인도 위험 대응: 안내문·소장 수령 시 기한 엄수해 답변·항변 준비(변호사와)
6. 협상 루트: 신탁사/낙찰자와 이사유예·이전비 협상 시, 점유정리 조건을 서면으로 남길 것

주의

"임차권등기명령/대항력 유지" 류의 일반 전세 대책이 무효 계약에서는 작동하지 않을 수 있습니다. 성급한 절차 신청은 오히려 불리할 수 있으니 전문가 검토 후 진행하세요.

흔한 오해 3가지

• 확정일자/전입신고만으로 안전? → 신탁 동의 없는 계약은 무효라 보호 불가
• "동의서 있다고 들었다" → 대표번호로 내가 직접 확인해야 함(사본 첨부·특약 명시 필수)
• 보증보험만 믿기? → 심사에서 거절되는 신탁물건 많음. "거절" 자체가 레드 플래그

오늘부터 이렇게

• 매물 설명에서 '신탁' 단어 보이면 멈추고 서류 확인
• 신탁원부 + 신탁사 서면동의서 원본 확보·검증 전까지 계약/계약금 금지
• 보증보험 가입 가능 확인 후 잔금 지급
• 이미 체결했다면 → 동의 유무 즉시 확인 → 증빙 수집 → 내용증명 → 법률 대응