「위반건축물 합리적 관리방안」 발표 [국토부]

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2025-10-02

위반건축물 합리적 관리방안 개요

정책 3대 추진 방향

특별법 시행을 통해 소규모 주거용 위반건축물 한시적 양성화
일조·면적 산정기준 등 위반건축물을 발생시키는 주요 건축규제 완화
불법 건축행위 근절을 위해 위반건축물 단속·관리 강화도 병행

국토교통부(장관 김윤덕)는 새정부 국정과제(신속추진과제)의 이행을 위해, 국민의 안전을 위협하는 위반건축물을 전면적으로 정비할 수 있도록 「위반건축물 합리적 관리방안」을 발표하였다.

* 국정72 : "국민안전 보장을 위한 재난안전관리체계 확립" 中 세부 이행계획

** (`25.7.31) 국정기획위원회, "'특정건축물(위반건축물) 합리적 관리방안' 신속추진과제로 선정"

위반건축물 현황 및 통계

구분	수량	비고
전국 위반건축물 총계 ('24년 말)	약 14.8만동	'15년(8.9만동) 대비 매년 5~6천동 증가
주거용 위반건축물	8.3만동	전체의 약 56%
소규모 단독·다가구·다세대주택	4.6만동	주거용의 54.7% (과반)

* 단독주택(165㎡ 미만), 다가구주택(330㎡ 미만), 다세대주택(전용 85㎡ 미만)

안전사고 사례

(`25.7.31) 경남 창원시 불법 근생주택(상가 2층) 바닥구조물 붕괴, 4명 사상(사망 1, 부상 3)

정부는 위반건축물 문제의 근본적 원인 분석과 함께, 전문가·지자체·민간단체 등과 릴레이 간담회 등을 통해 수렴한 현장의견을 토대로, 기존 위반건축물의 일시적 해소를 위한 합리적 대안을 제시하는 한편, 신규 불법행위는 원천 차단할 수 있도록 선제적 관리체계를 구축하는 「위반건축물 합리적 관리방안」을 마련하였다.

* 지자체 위반건축물 제도개선 의견조회(`25.6~8), 전문가-지자체-민간단체 간담회(`25.8)

3대 추진 방향 세부 내용

① 소규모 주거용 위반건축물 양성화

핵심 제도: 특정건축물 정리에 관한 특별조치법

임대인·매도인의 불법행위로 인한 임차인·매수인 피해 해소
안전확보 등을 조건으로 기존 소규모 주거용 위반건축물 양성화 유도
22대 국회 출범 이후 현재까지 11건의 법안이 발의되어 소위 계류 중
과거 5차례 시행 (`80, `81, `00, `06, `14) — `14년 당시 26,924동 합법적 사용승인 완료
양성화 대상범위·심의기준 등 세부 입법사항은 국회 논의를 통해 최종 확정 예정

② 위반건축물 발생 원인 건축규제 완화

완화 대상	주요 내용
일조기준 조정	전용·일반주거지역의 일조기준을 국민 생활방식 등을 고려하여 조정
층수·면적 산정 제외	노후주택의 외부계단·옥상 비가림시설, 다가구·다세대주택 보일러실

③ 불법 건축행위 근절 — 제도적 기반 구축

사후점검 및 성능확인 제도 신설

준공 이후 불법행위 억제를 위한 건축물 사후점검제도 도입
건축 관련 전문가가 불법 여부를 수시로 진단하는 건축물 성능확인제도 신설

매매·임대차 투명성 강화

계약 시 건축물대장상 위반사항 확인 강화
매수 이후에도 위반행위자에게 구상권 등 손해배상 책임 명시
계약 전 발생 위반사항에 대한 매도인 원상복구 책임 계약서 특약 권고
위반건축물 정보제공 사이트 별도 운영

설계·시공 단계 위반행위 방지

설계·감리 점검 가이드라인 마련
위반행위를 동조한 미등록 시공업자도 벌칙대상 포함
건축주·건축사 등에 불법행위 및 처벌규정 지속 교육·안내

상시 관리·감독체계 구축

AI 기반 모니터링 및 지자체 역량 강화

전국 건축물 외부 위반행위를 즉각 확인하는 항공사진 변화 AI 분석시스템 개발
지자체 실태조사에 AI 분석결과 활용
지자체 조사권한·역할 강화 및 부동산 감독기구와 협력 방안 검토
예산활용·업무시스템 개발 등 행정 지원

이행강제금 부과체계 개선

개선 항목	내용
반복 부과	모든 지자체에서 시정 완료 시까지 이행강제금 반복 부과
가중 부과	미시정 시 매년 금액 가중, 임대 등 영리목적 위반은 가중비율·대상 확대
원상복구 지원	해체 시 전문가 검토 등 일부 비용부담 완화, 표준해체계획서 배포

향후 추진 일정 및 장관 메시지

제도강화 방안을 특정건축물법과 함께 국회에서 신속하게 발의
특정건축물법 통과 시 즉각 하위법령·지자체 업무 가이드라인 마련
건축법 시행령 등 개정사항·행정 개선방안은 지자체와 충분히 협의 후 추진

한계 및 주의사항

양성화는 한시적 조치이며, 세부 대상 범위는 국회 논의를 통해 확정될 예정
AI 분석시스템 및 정보제공 사이트는 아직 개발·운영 준비 단계
매년 5~6천동씩 증가하는 추세를 실질적으로 억제할 수 있을지 현장 이행력이 관건

김윤덕 국토교통부 장관은 "이번 대책은 새 정부의 신속추진과제로서, 위반건축물로 인해 고통받는 국민의 어려움을 조속히 해소하기 위해 마련되었다"며, "이번 기회가 위반건축물 문제를 근본적으로 해결할 수 있는 적기인 만큼, 본 대책이 차질 없이 이행될 수 있도록 국회 및 지자체 등과 긴밀히 협력해나가겠다"고 밝혔다.

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